山東某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位一、項(xiàng)目名稱xx投資有限公xx苑住宅小區(qū)二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)xx大街以北，xx河以南，xx路東側(cè)。三、項(xiàng)目承辦單位及概況1、單位名稱：xx投資有限公司2、法人代表： xx3、法定地址：xx市4、注冊(cè)資本金：1000萬元5、開發(fā)資質(zhì)等級(jí)：暫定資質(zhì)6、項(xiàng)目承辦單位概況：xx投資有限公司經(jīng)xx市工商局注冊(cè)批準(zhǔn)，于2004年9月正式成立，公司注冊(cè)資金1000萬元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括向房地產(chǎn)、電力、交通、建筑、建材、高新技術(shù)投資（涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報(bào)經(jīng)審批的項(xiàng)目，應(yīng)憑國(guó)家有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或證件經(jīng)營(yíng)）。新成立的xx投資有限公司將憑借各投資方多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)

2、作經(jīng)驗(yàn)與雄厚的資金實(shí)力，努力把xx苑建設(shè)成我市一流的住宅精品工程。在公司組建后，各投資方均派出了精干的技術(shù)人員與管理人員進(jìn)入公司，該公司現(xiàn)有管理人員10人，全部具有中、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱。公司將堅(jiān)持“誠(chéng)信為本，實(shí)干興業(yè)”的經(jīng)營(yíng)理念，力圖以科學(xué)的管理方式，靈活的運(yùn)作機(jī)制和不懈的奮斗精神，逐步發(fā)展成為綜合性投資企業(yè)。第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍一、可行性研究的依據(jù)1、國(guó)家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定；2、現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定；3、 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；4、xx市新一輪城市總體規(guī)劃；5、xx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃；6、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料

3、、數(shù)據(jù)。二、可行性研究的范圍1、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模3、建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件4、總體規(guī)劃方案5、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6、物業(yè)管理7、項(xiàng)目實(shí)施方案與進(jìn)度安排8、投資估算及資金籌措9、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論一、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總占地18268平方米（合27.4畝），總建筑面積36756平方米，其中住宅建筑面積32817平方米（約222套），公共商業(yè)建筑面積3939平方米。二、投資估算及資金來源本項(xiàng)目估算總投資9541.74萬元，其中工程費(fèi)4817.55萬元，其他費(fèi)3950.97萬元，預(yù)備費(fèi)438.43萬元，建設(shè)期貸款利息334.8萬元。所需資金由xx投資有限

4、公司以自有資金投入3000萬元，申請(qǐng)金融部門貸款6000萬元，不足部分?jǐn)M通過樓房預(yù)售，從預(yù)售款中籌措。三、項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期2年。四、項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入13255.45萬元，可實(shí)現(xiàn)利稅3313.71萬元，其中利潤(rùn)2319.52萬元，投資利稅率34.73%，投資利潤(rùn)率24.13%。該項(xiàng)目的建設(shè)符合xx市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個(gè)體私營(yíng)業(yè)戶、來泰投資商和大中型企業(yè)的高級(jí)技術(shù)管理人才對(duì)服務(wù)功能齊全、智能化、環(huán)保型的高檔次住房的需求，對(duì)提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，還將拉動(dòng)信息及其

5、集成技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，最終為推進(jìn)我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到示范和帶動(dòng)作用。其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)序 號(hào)指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù) 量備 注1建設(shè)規(guī)模1.1總建筑面積平方米36756其中：住宅平方米32817公建平方米39391.2總套數(shù)套222住宅1.3總居住人口人7103.2人/戶2總占地面積畝27.43容積率%2014總建筑密度%28.165平均層數(shù)層7.156綠化覆蓋率%40.547建設(shè)總投資萬元9541.747.1工程費(fèi)用萬元4817.557.2其他費(fèi)用萬元3950.977.3預(yù)備費(fèi)萬元438.4

6、37.4建設(shè)期利息萬元334.88銷售收入萬元13255.459單位建筑面積平均造價(jià)元259610投資利潤(rùn)率%24.1311投資利稅率%34.73第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性第一節(jié) xx市概況xx市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。東西長(zhǎng)約176.6公里，南北寬約102公里，總面積7762平方公里。xx因泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國(guó)泰民安。xx市現(xiàn)轄泰山、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽(yáng)、東平兩縣，有86個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，3700多個(gè)行政村，總?cè)丝?43.08萬。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會(huì)濟(jì)南66.6公里，南距三孔圣地曲阜66.6公

7、里，建成區(qū)面積59平方公里，人口44萬。城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國(guó)務(wù)院公布的首批對(duì)外開放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國(guó)家衛(wèi)生城市和全國(guó)城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。xx市旅游資源得天獨(dú)厚。境內(nèi)泰山融自然景觀與文人景觀于一體，是我國(guó)最早被聯(lián)合國(guó)命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有“天然山岳公園”之美譽(yù)。人文景觀以神為尊，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和人文墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊(yùn)，被稱為“東方歷史文化寶庫(kù)”。每年慕名來泰山旅游考察的中外游客多達(dá)數(shù)百萬人次。xx交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。京滬鐵路、京滬、京福高速公路、104、105、20

8、5、220國(guó)道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳?。電話可直撥世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的大中城市。全市現(xiàn)有科研單位21所，普通高等學(xué)校5所，中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校23所，是山東省除濟(jì)南、青島外的第三大文化教育中心。改革開放以來，xx市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，解放思想，求真務(wù)實(shí)，真抓實(shí)干，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)都取得了快速發(fā)展。2003年實(shí)現(xiàn)本市生產(chǎn)總值604.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值80.9億元，增長(zhǎng)8.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值304.5億元，增長(zhǎng)20.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值218.7億元，增長(zhǎng)13.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為13.4:50.4:36.

9、2。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍處主導(dǎo)地位，拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)9.5個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)拉動(dòng)7.4個(gè)百分點(diǎn),比上年分別提高0.9和0.6個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7749.6元，比上年增長(zhǎng)5.2%。全市農(nóng)民人均純收入3350元，比上年增加215元，增長(zhǎng)6.9%,增幅同比提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，為近三年增幅最高年份。第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景xx市作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到“十五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的50平方公里擴(kuò)大到達(dá)到100平方公里，其中建成區(qū)面積65

10、平方公里，人口達(dá)到65萬；到2010年xx市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到100萬，城區(qū)面積突破100平方公里，城市化水平要從2000年的36%提升到2010年的50%。要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場(chǎng)購(gòu)買力。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的逐步提高，使人們對(duì)住房提出了更高的要求，為改變當(dāng)前泰城城區(qū)面貌，加強(qiáng)城區(qū)管理，加快泰城建設(shè)步伐，把我市建成新型的集旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造。本項(xiàng)目所在區(qū)域緊鄰旅游區(qū)，建設(shè)時(shí)間較早，尤其是臨xx路的沿街平房，均不同程度的對(duì)市容造成了影響，已經(jīng)被市委、市政府列入了舊城改造計(jì)劃。同時(shí)，隨著城市建

11、設(shè)不斷完善，城市環(huán)境不斷改善，必將進(jìn)一步吸引越來越多的國(guó)內(nèi)外的單位和個(gè)人來泰投資，這些來泰投資的國(guó)內(nèi)外客商、個(gè)體私營(yíng)企業(yè)家及目前泰城一些大公司的高層管理者收入較高，生活更加富裕，對(duì)居住條件和環(huán)境的要求也越來越高，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、智能化、環(huán)保型的高檔住宅已成為他們改善居住條件的首選目標(biāo)。但是，泰城目前開發(fā)的住宅多為中低檔單元式結(jié)構(gòu)，且小區(qū)環(huán)境也參差不齊，很難滿足這些高收入群體的需求。xx投資有限公司按照城市總體規(guī)劃，在xx大街以北，xx河以南，xx路東側(cè)建設(shè)xxxx苑住宅小區(qū)，項(xiàng)目選址位于泰山腳下，地理位置優(yōu)越，交通便捷，是良好的生活居住場(chǎng)所，可以有效的滿足這部分人的需求。另外，戶口

12、管理制度明確了“引導(dǎo)人口聚集”，取消人口控制指標(biāo)，這個(gè)政策表明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進(jìn)程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中高檔住宅的需求將進(jìn)一步加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著高檔住宅的價(jià)格將進(jìn)一步攀升。本項(xiàng)目即是在上述背景下提出來的。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)

13、提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。在2003年召開的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾要求，建設(shè)系統(tǒng)2004年要完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序；大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅科技含量和產(chǎn)業(yè)化水平。項(xiàng)目承辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)xx市城市規(guī)劃要求，在居住環(huán)境較高的地段建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的住宅，有利于促進(jìn)泰城的住宅產(chǎn)業(yè)提升檔次和品位，加快旅游城市的快速發(fā)展，有利于改善城區(qū)高層次居民的生活條件，促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。 二、是xx市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化

14、發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動(dòng)力，一方面來自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。為提高住宅小區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在泰山腳下建設(shè)xx苑住宅小區(qū)，將有利于滿足高收入群體對(duì)高檔住房的需求。本項(xiàng)目的建設(shè)，可以有效的提升泰城人口的容積率，是加快城市化進(jìn)程，力爭(zhēng)2010年跨入大城市行列的城市發(fā)展的需求。

15、三、有利于改善泰城居民的住宅結(jié)構(gòu)，提高泰城居民的生活品位“九五”期間，隨著房改政策、住房供應(yīng)政策、住房市場(chǎng)開放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺(tái)，我市住房建設(shè)取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，尤其泰城個(gè)體私營(yíng)企業(yè)家和前來泰城投資的客商的大量涌入以及一些大公司的白領(lǐng)階層，使這一部分人們對(duì)住宅消費(fèi)提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選目標(biāo)。但是，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出兩頭小、中間大的態(tài)勢(shì)，也就是說，泰城目前的中檔住宅較多，而面向高層次消費(fèi)的高檔住宅和真正意義的經(jīng)濟(jì)適用房比例嚴(yán)重失衡，尤其是

16、高檔住宅的短缺，使具有購(gòu)買能力的白領(lǐng)階層不得不屈居中低檔小區(qū)。這不但影響了城市面貌的體現(xiàn)，也不利于居民生活品位的提高。本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效的緩解泰城高檔住宅不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響力大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居民消費(fèi)水平和質(zhì)量，擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)科技進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模第一節(jié) xx市房地產(chǎn)宏觀狀況分析xx市自2001年土地拍賣制度的確立，取消城鎮(zhèn)私人購(gòu)置土地建房的規(guī)定正式執(zhí)行，私人建

17、房現(xiàn)象大幅減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了合理有序的市場(chǎng)時(shí)代。隨著三大工業(yè)（科技）園區(qū)的建設(shè)，市政府的西移，以及城市改造的進(jìn)行，合理有序房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的確立，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)比較活躍。在整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火暴的形勢(shì)下，隨著招商引資力度的不斷加強(qiáng)，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入快速發(fā)展的階段。第二節(jié) xx市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，2003年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入快速發(fā)展的階段。根據(jù)調(diào)查顯示，許多新開發(fā)個(gè)案銷售狀況十分良好，銷售率普遍達(dá)到60%-70%，有些甚至達(dá)到90%以上。二、價(jià)格保持平穩(wěn)，高價(jià)市場(chǎng)升幅明顯xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較晚，但房地產(chǎn)供

18、應(yīng)量十分充足，市場(chǎng)需求也是十分旺盛，因此價(jià)格水平微幅上漲，但基本保持平穩(wěn)，2003年全市普通住宅平均價(jià)格為：15001600元/平方米；基本與上年持平。而2003年高檔住宅供應(yīng)量猛增，且價(jià)格水平提升很快，由原來的22002300元/平方米猛增至32004000元/平方米，如：岱下陽(yáng)光花園、干休一所住宅平均價(jià)格為：3200-3700元/平方米；擂鼓石花園、開元天元花園、澳泰山莊住宅平均價(jià)格為：3500-4000元/平方米，而龍澤花園更增至4600-5300元/平方米，增幅明顯。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與趨勢(shì)分析一、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求趨勢(shì)2001年，xx市實(shí)行土地拍賣，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境建立

19、，房地產(chǎn)供銷進(jìn)入有序互動(dòng)的階段，2002年經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅價(jià)格相比去年都有5%-8%左右的上漲，而豪華住宅銷售價(jià)格水平卻上漲了10%左右。xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，起步階段的商品建設(shè)基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。而沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)入提高居住環(huán)境的發(fā)展階段。房改之前，一般居民住宅面積普遍為5080平方米，對(duì)于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點(diǎn)的xx人，這種面積的住宅明顯偏小。因此，房改之后，新建商品房一般為100150平方米，但擁有優(yōu)良居住環(huán)境的房地產(chǎn)個(gè)案十分稀少。因此沒有明顯實(shí)質(zhì)進(jìn)展的豪宅市場(chǎng)與中檔住宅沒有拉開明顯的檔次差別，以至中檔市場(chǎng)侵蝕豪宅市場(chǎng)，因此2001年價(jià)格上升幅度最大的是

20、普通住宅市場(chǎng)，而價(jià)格下降幅度最大的是豪華住宅市場(chǎng)。目前，xx市整體市場(chǎng)進(jìn)入供銷兩旺的時(shí)期，整體市場(chǎng)需求充足，而目前的豪華住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較為稀少，目前已進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)量?jī)H為21.4萬平方米，與普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的240萬平方米后續(xù)量體相比十分稀少，僅占總量的8%，在這種情況下，豪宅市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供明顯大于求的現(xiàn)象。因此，豪華住宅市場(chǎng)價(jià)格的下降主要是因?yàn)楫a(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)未能切入有效客戶群的心理需求。第四節(jié) 本項(xiàng)目市場(chǎng)需求及價(jià)格分析一、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析隨著我國(guó)人口的自然增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，衣食無優(yōu)之后，對(duì)改善居住條件的要求越來越高，住宅消費(fèi)已成為人們新的消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，“

21、十六大”確定了我國(guó)在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，隨著全國(guó)房改制度的實(shí)施，住宅建設(shè)已成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。有關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為1：3。隨著住宅二級(jí)市場(chǎng)的開始起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購(gòu)買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。依照新一輪城市總體規(guī)劃，到2005年泰城居住人口將達(dá)到65萬，對(duì)住宅建設(shè)將會(huì)有較大的要求。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國(guó)務(wù)院公布的首批對(duì)外開放的旅游城市。近幾年來，市委、市政府制定了一系列優(yōu)惠政策，大力發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和招商引資，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，一批個(gè)體私營(yíng)企

22、業(yè)家脫穎而出，他們?cè)谧非笫聵I(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，對(duì)生活居住環(huán)境提出了較高的要求。同時(shí)來泰投資的客商和濟(jì)南的一些個(gè)體私營(yíng)業(yè)主都有前來購(gòu)房的意向。在大力發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，市委、市政府還狠抓了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，大力發(fā)展招商引資項(xiàng)目，鼓勵(lì)各類項(xiàng)目進(jìn)區(qū)建設(shè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)通過幾年的開發(fā)建設(shè)，已初具規(guī)模，有相當(dāng)一批大中型企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，這些企業(yè)為了招納人才，出臺(tái)了一系列包括住房在內(nèi)的優(yōu)惠政策，這些購(gòu)房群體對(duì)住宅環(huán)境要求較高。另外，項(xiàng)目區(qū)附近有山東科技大學(xué)、現(xiàn)代中學(xué)、解放軍八十八醫(yī)院等大批企事業(yè)單位，這些單位的干部職工也是一個(gè)不小得購(gòu)買客戶群。通過對(duì)以上銷售對(duì)象需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場(chǎng)定

23、位為以高檔單元住宅為主，中檔住宅為輔，對(duì)于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個(gè)良好的生存、居住環(huán)境，符合個(gè)體私營(yíng)業(yè)者等高收入群體不斷提高的需求。因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常廣闊，銷售前景良好。二、市場(chǎng)定位根據(jù)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況分析，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔競(jìng)爭(zhēng)比較薄弱。xx市居民收入水平較低，但不乏具有較強(qiáng)購(gòu)買力的私營(yíng)企業(yè)主和高收入白領(lǐng)階層。他們苦于沒有真正高檔社區(qū)供應(yīng)而不得不屈居于低檔小區(qū)。因此，以優(yōu)美的自然環(huán)境，先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，新穎時(shí)尚的外觀及戶型設(shè)計(jì)，高度智能化水平標(biāo)準(zhǔn)，推出真正高檔的

24、景觀式高檔住宅區(qū)，以適宜的價(jià)格強(qiáng)力入市，改善xx市房地產(chǎn)高檔市場(chǎng)不足的局面，輔以極具創(chuàng)意的營(yíng)銷手段，營(yíng)造銷售上的破竹之勢(shì)，是唯一現(xiàn)實(shí)的選擇。三、市場(chǎng)價(jià)格分析泰城的高檔住宅均價(jià)基本在3600元/平方米左右，最高超過4000元/平方米，鑒于成本較高和環(huán)境的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)的形態(tài)出現(xiàn)，以高單價(jià)來吸引注意力，以有競(jìng)爭(zhēng)力的總價(jià)和高品質(zhì)來吸引購(gòu)買行為。加之項(xiàng)目定位起點(diǎn)較高，銷售對(duì)象較為確定，價(jià)格走勢(shì)看好，綜合該地段城市規(guī)劃的情況分析，本項(xiàng)目住宅平均以3500元/平方米起價(jià)。該價(jià)位在xx市屬中檔偏高水平，但考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配置的高檔水平，該價(jià)位應(yīng)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。第五節(jié) 建設(shè)規(guī)模根據(jù)x

25、x市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結(jié)合上述市場(chǎng)需求情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：總占地18268平方米（合27.4畝），總建筑面積36756平方米，其中住宅建筑面積32817平方米（約222套），公共商業(yè)建筑面積3939平方米。第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)擬建的“xx苑住宅小區(qū)”位于xx市老城區(qū)，劃定的用地范圍位于xx河以南、xx路以東，xx大街以北，總占地面積27.4畝。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn)而確定，該區(qū)地址沒有其他可比選方案。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)：1、場(chǎng)內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，除區(qū)內(nèi)有部分建筑物需拆除外，無其他影響建設(shè)的障礙

26、物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。2、水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。3、該地塊地處市區(qū)，交通便利；北枕泰山，景色秀美。地塊周邊有科技大學(xué)、現(xiàn)代中學(xué)、解放軍八十八醫(yī)院，文化氣氛濃郁，生活條件便利。地塊遠(yuǎn)望泰山，近靠xx河與xx公園，人與自然和諧共處。是適宜于居住良好生活環(huán)境。4、同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。第二節(jié) 建設(shè)條件一、氣象xx市地處東經(jīng)1162011759，北緯35383628之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高

27、氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下：1、氣 溫xx市屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)， 夏季高溫多雨， 秋季天高氣爽， 冬季寒冷少雪。 年均氣溫12.513.5。7月份最高，平均在24.926.9之間，最高極端氣溫42.5； 1月份最低， 平均-2.5，極端最低氣溫-22.5。 年積溫4922。 山下(平原)高于山上， 平均溫差7.5，泰山頂極端最低氣溫-27.5；相對(duì)濕度3月份最小，為57%；8月份最大，為88%。年均無霜期202天。 2、降水由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。泰山頂氣象站年均降水量為1124.6毫米，比山下xx氣象站多409.6毫米。年最

28、大降水量在北部山區(qū)，1964年曾達(dá)1800毫米。 一年中，1月份降水量為最小，平均4.78.6毫米；7月份降水量最大，一般在190.2毫米以上(其中泰山頂降水量多達(dá)332.8毫米)，約占全年降水量的30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下(泰山頂降水量47.2毫米)，降雪日數(shù)平均8.3天(泰山頂降雪日數(shù)年均27.3天)；平均初雪日為12月3日10日，終雪日為2月26日3月18日。夏季降水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。其中泰山頂降水最大，為709.3毫米。 3、季風(fēng) 由于受泰山、徂徠山地形影響，xx風(fēng)向多是東北風(fēng)。風(fēng)速8、9月份最小， 平均2米/秒以下

29、； 3、4月份最大， 平均3.7米/秒。一年中，冬季以北到東北風(fēng)為主，其它季節(jié)以南到東南風(fēng)為主。xx每年有8級(jí)以上大風(fēng)日數(shù)為18.5天。1978年6月30日，xx曾記錄到瞬時(shí)12級(jí)大風(fēng)。泰山頂因受高空氣流影響，8級(jí)以上大風(fēng)日數(shù)平均每年為133.5天，最多達(dá)180天。大風(fēng)最多月份為35月份，平均每月可有兩次大風(fēng)，最少為89月份。 二、地溫與凍土區(qū)內(nèi)年均地溫為14.416。地面溫度的變化趨勢(shì)是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在27以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在0以下。1月份地溫均在-1.5以下，4月份均在16.9以下，7月份平均達(dá)到29.4，10月份均降至16.6以下。

30、三、配套條件1、給排水項(xiàng)目區(qū)位于xx市自來水供水服務(wù)范圍內(nèi)，南側(cè)xx大街中心線下設(shè)有城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來水公司提供的自來水；xx大街人行道和非機(jī)動(dòng)車道下均有雨、污干管，可就近排入。2、供電項(xiàng)目最大用電負(fù)荷969.1kw，xx市電力供應(yīng)充足，用電有保證。電源線引自xx大街地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。3、燃?xì)夂凸醲x大街一側(cè)人行道下敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿溃?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。4、通訊xx市通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，電信部門可保證項(xiàng)目通訊需要。5、交通xx市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)

31、狀。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國(guó)、全省平均水平，各級(jí)公路達(dá)100余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。xx苑建設(shè)場(chǎng)址南側(cè)為城市主干道xx大街，西側(cè)為xx路。xx路貫穿泰城東西向各條干道，出入交通十分便捷。四、工程地質(zhì)條件1、地形、地貌及地下水xx市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目場(chǎng)地屬山前剝蝕堆積地貌單元，地形起伏變化不大，總體北高南低。 2、工程地質(zhì)該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足本項(xiàng)目建筑要求，地下水對(duì)鋼筋無侵蝕性。建議項(xiàng)目單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為土建工程

32、設(shè)計(jì)提供依據(jù)。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法2、城市規(guī)劃編制辦法3、城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb5048093）（2002版）4、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500961999）（2003版）5、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gbj1687）6、民用建筑設(shè)計(jì)通則（jgj3787）7、xx市城市總體規(guī)劃8、用地規(guī)劃紅線圖9、有關(guān)部門對(duì)本工程的各項(xiàng)要求10、xx市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；11、目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1、前提 “以人為本”，處處考慮城市居民的生活特點(diǎn)及要求，為居民創(chuàng)建優(yōu)美、舒適、安全、方便、現(xiàn)代化的生活空間環(huán)境。2、標(biāo)準(zhǔn) 高起點(diǎn)、

33、高標(biāo)準(zhǔn)并具有一定的超前性，通過吸取國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)與商業(yè)步行街區(qū)的長(zhǎng)處，結(jié)合xx本地的民風(fēng)民俗、生活習(xí)慣以及獨(dú)特的地理環(huán)境合理布局，精心設(shè)計(jì)。做到環(huán)境優(yōu)雅，居住舒適。3、開發(fā)與自然環(huán)境的平衡 努力尋求開發(fā)與環(huán)境的最佳平衡。追求“人、建筑、自然”能融為一體的東方式生活理想。二、設(shè)計(jì)原則針對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則：1、象征性原則應(yīng)建成城市的標(biāo)志和樣板，充分展現(xiàn)泰山文化、齊魯文化的幾千年來的歷史文脈，并用現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和技術(shù)手段創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代特征的城市居住環(huán)境。2、文化原則由于民族意識(shí)的加強(qiáng)，市場(chǎng)的審美觀將逐步轉(zhuǎn)向民族精神及傳統(tǒng)文化的回歸，以避免千篇一律的模式來詮釋傳統(tǒng)，以現(xiàn)代主

34、義手法對(duì)傳統(tǒng)文化進(jìn)行表達(dá)。3、特色原則在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實(shí)體的整合性。4、市場(chǎng)原則以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。5、科技原則努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機(jī)結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的現(xiàn)代居住空間。三、總體布局規(guī)劃本規(guī)劃設(shè)計(jì)仔細(xì)分析地塊現(xiàn)狀，充分利用和發(fā)揮地塊現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)。建議在此區(qū)域內(nèi)布置商業(yè)及居住建筑，營(yíng)造適宜于現(xiàn)代都市生活的高質(zhì)量 居住環(huán)境。本地塊內(nèi)布置四棟小高層居住建筑以及兩棟多層居住

35、建筑，沿xx路以及xx河一側(cè)布置商業(yè)建筑。在xx路與岱岳大街之間布置街心綠地，為城市留下一份可貴的公共活動(dòng)空間。同時(shí)，充分利用地塊沿xx河的優(yōu)勢(shì)，改善水岸環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)沿河商業(yè)步行區(qū)，使人們?cè)谛蓍e購(gòu)物的同時(shí)，享受到城市美好的自然環(huán)境，為泰城新添一道亮麗的風(fēng)景線。四、綠化景觀1、城市景觀環(huán)境設(shè)計(jì)xx大街是xx市城市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)的十條林蔭大道之一。本地塊的城市景觀設(shè)計(jì)有著重要的地位。城市景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)的融合，商業(yè)大廈建筑立面經(jīng)過重新設(shè)計(jì)與改造，成為城市街道的視覺亮點(diǎn)。街道布置鋪地、小品、花草樹木，營(yíng)造出可供人們深入其中的游憩空間。環(huán)境設(shè)計(jì)兼顧了觀賞性與使用性，創(chuàng)造自然

36、、怡人的城市環(huán)境，給人們以全新感受。2、濱水景觀環(huán)境設(shè)計(jì)水岸環(huán)境是得天獨(dú)厚的自然美景，擁有清新的空氣、明媚的陽(yáng)光、水岸的靈氣和綠蔭的風(fēng)情。xx河是貫穿泰城的自然河流綠化風(fēng)光帶，是xx市城市總體規(guī)劃確定的“二山、七帶、四片”大環(huán)境綠化構(gòu)架的重要組成部分。設(shè)計(jì)應(yīng)依據(jù)生態(tài)學(xué)原理，疏浚河道，建設(shè)自然生態(tài)林地。在本設(shè)計(jì)中建設(shè)沿河步行商業(yè)區(qū)，充分利用沿河的優(yōu)勢(shì)，設(shè)置親水堤岸和親水平臺(tái)。步行街區(qū)內(nèi)設(shè)置內(nèi)部綠化帶，結(jié)合鋪地、小品的設(shè)計(jì)，營(yíng)造出別具一格的水岸商業(yè)環(huán)境。3、組團(tuán)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)的目的是為了給居民提供一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境。利用對(duì)景原理，以兩條軸線組織整個(gè)環(huán)境的設(shè)計(jì)。其一為xx路主入口處景觀

37、大道，大道兩側(cè)布置林木、花壇、中心布置綠地與水景，結(jié)合鋪地變化，營(yíng)造出優(yōu)美的景觀環(huán)境。其二為“xx路街公園親水平臺(tái)”軸線，在此軸線上布置了水景、旱噴泉、平臺(tái)、步行道路等景觀要素。整體景觀設(shè)計(jì)概念為重點(diǎn)體現(xiàn)在大型中央綠地的營(yíng)造，突破單一的平面構(gòu)圖，創(chuàng)造出坡地水景景觀，景觀設(shè)計(jì)，重軟輕硬，設(shè)計(jì)以綠樹、草地等軟質(zhì)綠化為主，使整個(gè)小區(qū)景觀環(huán)境構(gòu)架充滿微型機(jī)活力，富有情趣，居民漫步其中，步移景異，盡情享受都市中的田園風(fēng)光。五、交通組織與消防救護(hù)規(guī)劃居住組團(tuán)在xx路一側(cè)設(shè)置主入口，在xx大街一側(cè)設(shè)置次入口；入口位置避開城市交通交叉口，方便人們安全出走。主入口內(nèi)設(shè)置景觀大道，引導(dǎo)人們進(jìn)入優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境。組團(tuán)

38、內(nèi)部形成環(huán)狀道路，方便各建筑之間的交通聯(lián)系，環(huán)形道路使區(qū)內(nèi)消防線路可以環(huán)通，滿足消防安全的要求。組團(tuán)路面寬6m，宅間入戶路3m面寬。區(qū)內(nèi)道路通而不暢，避免過境車輛的穿行，避免往返迂回，適于消防車、救護(hù)車和垃圾車等的通行。小高層居住建筑在滿足國(guó)家規(guī)范的同時(shí)，往南北兩側(cè)均留有足夠的空間，用于消防登高場(chǎng)地。多層建筑兩側(cè)也留有環(huán)形消防車道，滿足消防要求。考慮到城市居民購(gòu)車率的提升，本小區(qū)在商業(yè)大廈后部設(shè)置露天停車位，并參考國(guó)內(nèi)外成熟做法，在中央景觀環(huán)境下方，設(shè)置半地下停車庫(kù)，滿足小區(qū)停車要求。六、豎向設(shè)計(jì)1、地面和道路坡度項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地現(xiàn)高差不大，基地平整時(shí)可根據(jù)地勢(shì)和規(guī)劃建筑格局進(jìn)行平整。地面坡度和車行

39、道縱坡不小于0.3%，人行道不需要設(shè)踏步和防滑措施。2、地面排水采用沿小區(qū)道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計(jì)段確定。3、室內(nèi)外建筑物底層地面高出室外地面0.30-0.45米。規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目技術(shù)指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積18268平方米5建筑密度28.16%2總建筑面積36756平方米6綠化率40.54%3容積率2.017規(guī)劃總套數(shù)222套4建筑基地面積5144平方米8規(guī)劃總?cè)丝?10人第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、民用建筑設(shè)計(jì)通則；2、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范

40、；3、xx市城市規(guī)劃控制條件；4、項(xiàng)目承辦單位推薦意見。二、建筑設(shè)計(jì)1、立面設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)采用了現(xiàn)代感較強(qiáng)的立面造型，利用屋頂輪廓的變化，大面積的玻璃窗，前后進(jìn)深凹凸的形體變化，使立面光影交錯(cuò)豐富生動(dòng)，更為符合現(xiàn)代都市人群的欣賞品味。結(jié)合淡雅時(shí)尚的色彩以及金屬、玻璃、面磚、涂料的綜合運(yùn)用，精致的細(xì)部處理。力求創(chuàng)造出一種清新明快、高雅時(shí)尚建筑風(fēng)格。2、平面設(shè)計(jì)住宅平面設(shè)計(jì)功能合理，設(shè)施完善，分區(qū)明確，流線順暢。起居廳、餐廳南北貫通，滿足景觀與通風(fēng)要求；每戶均設(shè)工作陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏空間；同時(shí)，結(jié)合周邊環(huán)境布置景觀房間可享受到綠化。考慮到觀賞泰山風(fēng)光的需要，小高層設(shè)計(jì)中注意起居廳、餐廳南北貫通，在每一戶的北

41、側(cè)均設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)、凸窗；建筑頂部設(shè)置復(fù)式住宅，設(shè)置觀景平臺(tái)。3、室內(nèi)外裝飾(1)內(nèi)裝飾：各廳室均為高檔復(fù)合地面、高檔涂料內(nèi)墻，既為進(jìn)住用戶自直接入住提供條件，又可提高小區(qū)的檔次。廚房、衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設(shè)備由入住戶自行選裝。(2)門窗、外窗采用高檔塑鋼（中空）材料，門及內(nèi)窗為中高檔木質(zhì)材料。(3)外墻面：合理選擇不同色彩的高檔瓷磚或防水涂料，以強(qiáng)化視覺變化。第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案一、地上結(jié)構(gòu)根據(jù)本項(xiàng)目的使用功能要求，小高層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，多層住宅全部采用磚混結(jié)構(gòu)，公用設(shè)施根據(jù)使用功能要求選擇框架結(jié)構(gòu)。二、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)條件較好，但不同區(qū)域的變化較大，應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目建筑

42、物的類型及其區(qū)域地質(zhì)情況，選擇基礎(chǔ)持力層，基礎(chǔ)采用混凝土條形基礎(chǔ)或柱下獨(dú)立基礎(chǔ)。xx市地震基本烈度為6度，本項(xiàng)目擬按7度設(shè)防。第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案一、供水1、用水量測(cè)算(1)生活用水量根據(jù)居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目住宅有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無集中熱水供應(yīng)，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為180升/人日，項(xiàng)目222套房住宅全部入住后，按平均每戶3.2人計(jì)，日用水量為127.8立方米/日。(2)綠化及道路用水量綠化及道路用水指標(biāo)平均1.5升/日，按場(chǎng)區(qū)綠化率40.54%計(jì)算，日用水量11.1立方米/日。(3)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏失量按(1)、(2)項(xiàng)之和的5%計(jì)，日用水量為6.95立方米/日。 (4)消

43、防用水量本項(xiàng)目是住宅小區(qū)建設(shè)，總?cè)丝诓蛔闳f人，按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1，一次滅火用水量10l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)計(jì)算，消防用水量72立方米。綜上，本項(xiàng)目最高日用水量約217.85立方米。2、水源、水壓、水質(zhì)主水源由xx大街市供水干管引自來水，水源來自市水廠，不需加壓及二次凈化。3、消防在主要交叉路口內(nèi)設(shè)置地上消火栓，布置間距不大于120米，數(shù)量及位置與消防管理部門協(xié)定，消防用道路通暢，樓間距布置符合消防要求。二、排水方案排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流體制，管道均采取埋設(shè)。1、雨水場(chǎng)區(qū)內(nèi)雨水管道沿規(guī)劃道路埋設(shè)，就近排入南側(cè)xx大街雨水系統(tǒng)。2、生活污水管道布置與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適

44、當(dāng)位置設(shè)化糞池，化糞池與建筑物的距離不小于5.0米，污水經(jīng)過化糞池處理后，排至xx大街市政污水干管。第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計(jì)方案一、變配電(1)住宅：10kw/戶每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.5小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.7(2)公共建筑：20w/m2負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.7住宅：102220.50.7=777(kw)公共建筑：0.0239390.7=55.15(kw)（3）草坪燈及景觀燈等：50kw負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.83、變壓器安裝容量(777+55.15+40)0.9(功率因數(shù))=969.1(kva)經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目設(shè)計(jì)供電負(fù)荷約為969.1(kva)，考慮發(fā)展需要，擬在場(chǎng)區(qū)安裝11000kva

45、變壓器1臺(tái)。電源由xx大街高壓線直接引入場(chǎng)區(qū)配電室，380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿場(chǎng)區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。二、通訊系統(tǒng)本項(xiàng)目擬采用現(xiàn)代信息傳輸技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息集成技術(shù)，提高住宅高新技術(shù)的含量和居住環(huán)境水平，以適應(yīng)21世紀(jì)現(xiàn)代居住生活的需求。由于社會(huì)發(fā)展的日新月異，住宅的智能化已越來越受到重視，設(shè)施中考慮設(shè)置信息共用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶預(yù)見留接口。建筑物內(nèi)各用戶電話及寬帶等普及率規(guī)劃為100%，申請(qǐng)安裝時(shí)按1.05 余數(shù)考慮。第七節(jié) 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案1、供氣方式規(guī)劃

46、引用管道天然氣作為氣源，由xx市煤氣公司通過低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)提供，居民氣化率為100%，按戶均用氣1.4nm3/日計(jì)算，用氣平衡表如下：用氣平衡表用戶類型用戶定額（nm3/戶日）用氣戶數(shù)用氣量（nm3）住宅1.4222310.8公用設(shè)施50合計(jì)360.8住宅戶為一戶一表制，爐具選用熱效率高的節(jié)能產(chǎn)品。2、管網(wǎng)（1）以低壓管道煤氣直供用戶；（2）管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)；（3）管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線；（4）管道應(yīng)作防腐處理。第八節(jié) 供熱設(shè)計(jì)方案小區(qū)采暖分為居民住宅采暖和公建采暖，規(guī)劃采用平均熱指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，小區(qū)冬季采暖負(fù)荷見下表：采暖計(jì)算表采暖用戶采暖熱指

47、標(biāo)（w/）采暖面積（平方米）采暖負(fù)荷（kw）住宅70328172297.19公建853939334.82合計(jì)2632.01熱用戶采用一戶一表制，分戶計(jì)量。第九節(jié) 管線綜合布置方案本小區(qū)工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則：(1)壓力流管讓重力流管；(2)小管徑讓大管徑；(3)給水管盡量在污水管上面；(4)易彎曲管讓不易彎曲管；(5)臨時(shí)性管線讓永久性管線；(6)工程量小的管線讓工

48、程量大的管線。第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于城市中心區(qū)，周圍環(huán)境狀況良好，附近無污染工業(yè)，場(chǎng)邊綠地較多，綠化水平尚可。該項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。二、污染源分析及治理措施1、污染源與污染物分析本項(xiàng)目為住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾，無其他污染物排放，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)帶來明顯影響。為確保場(chǎng)區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、環(huán)保治理措施(1)生活污水本項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。(2)廚房油煙本項(xiàng)目在廚房采取通風(fēng)排氣

49、措施，在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。(3)生活垃圾本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾場(chǎng)集中處理。(4)綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也具有特殊的作用。本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠化原則，盡可能提高項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部綠化比率，采取喬木、灌木和草坪高中低混植形式，構(gòu)成立體綠色空間，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以保持場(chǎng)區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬居住設(shè)施建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污

50、水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)道環(huán)境保護(hù)要求，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。第二節(jié) 節(jié) 能本項(xiàng)目擬采用以下節(jié)能措施：1、建筑節(jié)能：通過節(jié)能綜合技術(shù)措施，在節(jié)能投資不超過建設(shè)投資8%的前提下，達(dá)到項(xiàng)目節(jié)能50%的目標(biāo)。（1）從建筑體型、平面布置、窗、墻、建筑裝修色彩上考慮節(jié)能的要求；（2）利用300厚節(jié)能型模數(shù)磚增加外墻保溫隔熱效果；（3）采用塑鋼中空密封窗及保溫密封門，減少門窗的散熱；（4）采用水泥聚苯保溫板解決坡屋面保溫問題。2、所有設(shè)備選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不在國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。3、衛(wèi)生間采

51、取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。4、燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。5、采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)，新工藝，以節(jié)能降耗。另外，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。第七章 物業(yè)管理為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項(xiàng)目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或委托有實(shí)力的物業(yè)公司進(jìn)行日常管理，其職責(zé)主要包括：1、保安：包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。2、智能化系統(tǒng)：包括住宅內(nèi)智能化系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)。3、衛(wèi)生清潔：場(chǎng)區(qū)環(huán)境清潔、保潔，住宅樓道等公共部分清潔、保潔及垃

52、圾收集、清運(yùn)。4、綠化維護(hù)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)花草樹木的生長(zhǎng)維護(hù)、雜草清理等。5、公共設(shè)施維護(hù)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。6、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、液化氣等)維修、維護(hù)。7、供水：包括居民用水及綠化景觀和運(yùn)動(dòng)設(shè)施供水。8、代收相關(guān)費(fèi)用(水、電、物業(yè)等)。9、項(xiàng)目建成后將報(bào)批有關(guān)物價(jià)部門，核準(zhǔn)后期物業(yè)收費(fèi)，具體價(jià)格以物價(jià)部門規(guī)定為準(zhǔn)。第八章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排一、組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，建議項(xiàng)目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概算控制、資

53、金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。二、工程進(jìn)度安排本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，要盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并進(jìn)行場(chǎng)地平整工作，上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可3個(gè)月內(nèi)完成，2005年年初可望開工建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)擬采用滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)期2年。 施工進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱2004年 2005年 2006年10111212-11121-891011121可研報(bào)告編制與審批2勘察設(shè)計(jì)3初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)4主體施工建設(shè)5設(shè)備招標(biāo)安裝6配套設(shè)施7竣工驗(yàn)收三、實(shí)施措施1、工程招標(biāo)制根據(jù)國(guó)家關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，該項(xiàng)目屬于關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，在其規(guī)定的招標(biāo)范圍。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)，均應(yīng)按要求進(jìn)行招標(biāo)。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行委托招標(biāo)；招標(biāo)的方式要公開招標(biāo)。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。2、工程監(jiān)理制由于本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國(guó)家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實(shí)力監(jiān)理單位，采取全委托監(jiān)理方式。3、項(xiàng)目法人制根據(jù)有關(guān)要求，本項(xiàng)目的