金陽投資項目分析投資項目分析.doc

1、金陽投資項目分析投資項目分析金陽大廈項目 投資分析 :/.5i_ue. (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 目 錄 一、項目概況 二、長沙房地產(chǎn)市場情況分析 三、地塊所處的特性市場分析 四、項目的SWOT分析及總體思路 五、項目可類比項目調(diào)研情況 六、項目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議 七、項目投資收益及風(fēng)險預(yù)測 一 項目概況 （據(jù)貴司所提供的資料） 金陽公司于98年取得體育館路附1號建設(shè)用地，國土使用證編號：開國用（98）字第（1575號） 地塊宗號5097008，綜合用途，使用權(quán)面積為1136.89平方米，使用期限至2043年10月。 由于原用地面積較小，無法對之進(jìn)行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊

2、單位（長沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽公司于20_0年底取得計委立項批復(fù)文件（長技基20_0年493號），該文件中明確項目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米。 20_1年8月正式取得長沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計條件通知單（編號20_001078A1），其中詳細(xì)說明項目建設(shè)用地為1900平方米，容積率為不大于8.5，建筑高度為84米以內(nèi)，機(jī)動車出入方向為東北。 目前該地塊市場價格為120_萬元人民幣左右。相關(guān)土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢。 二 長沙房地產(chǎn)市場情況分析 20_5，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中非常重要的一年。政策變化和外地豪強的進(jìn)入，使得長沙房地產(chǎn)市場有些“亂花漸欲迷人眼”。

3、但能夠斷定，大變革之下，市場無法風(fēng)平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會進(jìn)入一個理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個說法。變革和轉(zhuǎn)折，長沙房地產(chǎn)走向何方，這對于我們來說也許還是一個謎！一、長沙房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求的對決 20_5住宅的推盤量將創(chuàng)造新高，巨大的供給在政策開始變得僵硬之時，強勁的消費勢頭能否持續(xù)；產(chǎn)品時代來到，產(chǎn)品不斷升級換代，花花世界能否將消費欲望引導(dǎo)再至噴發(fā)；長沙樓市能否再續(xù)神話？ 二、市場大變革產(chǎn)品升級和營銷升級全面展開 20_4長沙房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無論從產(chǎn)品還是營銷上。外地列強的進(jìn)入導(dǎo)致的競爭加劇是市場升級的導(dǎo)火索，而這種形勢在20_5將愈演愈烈，產(chǎn)品和營銷升級的

4、大潮是不可阻擋的，也是市場優(yōu)化和進(jìn)步的標(biāo)志。 三、價格讓我歡喜讓我憂 升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來房屋價格偏低的長沙市場，隨著產(chǎn)品升級而帶來的價格升級已經(jīng)啟動，而且勢頭如此迅猛；對于這樣一個老百姓最關(guān)心的問題，在20_5需要見分曉！四、資金鏈、融資渠道延續(xù)生命線！ 國家政策，地方政策，政策與對策！當(dāng)國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長沙房地產(chǎn)市場？ 五、別墅市場長江后浪推前浪 水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢城東市場？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天

5、然如何守勢？河西別墅市場，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長沙別墅市場走向何方？ 六、小戶型和寫字樓物以稀為貴，貴多少 在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴。明年此類產(chǎn)品的需求走勢如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價格，產(chǎn)品設(shè)計和概念將出現(xiàn)什么樣的新變化，看城市中心價值如何提升！三 地塊所處的特性市場分析 項目地塊所處芙蓉路區(qū)域分析篇總體區(qū)域分析： 20_3年8月31日，長沙南北交通主動脈芙蓉路實現(xiàn)全線貫通，標(biāo)志它成為名符其實的“中華第一路”，它全長46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與20_0年拓改的五一大道構(gòu)成一個巨大的坐標(biāo)，一起撐起了長沙的交通新格局。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國第一大道開始了它真正流金淌銀的時代，商機(jī)和財富幾乎令所有商人無法抗拒，創(chuàng)業(yè)者、打工者、投資者都心儀著這塊藏金累銀的寶地，在掘金中感受快樂。 以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸的五一廣場商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動商務(wù)。在這一商務(wù)圈，平和堂、萬代廣場、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。 以芙蓉路為軸心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立