業(yè)主委員會的職責(zé)

1、業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會代表著全體業(yè)主， 其權(quán)利基礎(chǔ)是對物業(yè)的所有權(quán)。 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí) 行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。除首次業(yè)主大會外，以后每年召開的 年度大會均由業(yè)主委員會籌備、 召集和主持。 遇有特殊情況， 業(yè)主委員會有權(quán)依照有關(guān)規(guī)定召集 和主持業(yè)主大會臨時(shí)會議。 會議期間， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報(bào)告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管 理的實(shí)施情況。（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)國 家有關(guān)物業(yè)管理的法律、 法規(guī)和政策規(guī)定以及業(yè)主公約的約定， 采用公開招標(biāo)、 邀請招標(biāo)或者協(xié) 議方式選聘物業(yè)管理

2、企業(yè)。選聘、續(xù)聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)， 須經(jīng)業(yè)主大會討論通過后， 業(yè)主 委員會方可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同。 選聘物業(yè)管理企業(yè) ，是指物業(yè)投標(biāo)人通過公開招標(biāo)、 邀請招標(biāo)或者協(xié)議方式， 選擇聘請具 有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè) ，是指物業(yè)服務(wù)合同期滿后，對物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。 解聘物業(yè)管理企業(yè)， 分為自然解聘和提前解聘。 自然解聘 ，是指物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后 不再被續(xù)期。 提前解聘 ，是指在合同履行期間，由于某種原因， 合同雙方或者單方提出終止合 同的履行。 合同法中規(guī)定了約定解除和法定解除的兩類情形： 約定解除 ，是當(dāng)事人通過行使約定的解除權(quán)或者雙方協(xié)商

3、決定而進(jìn)行的合同解除。 其特點(diǎn)是， 合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致， 都 同意解除， 而不是單方面行使解除權(quán)。 法定解除 ，是合同解除的條件由法律直接規(guī)定的合同解 除。合同法第九十四條規(guī)定： 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（ 5）法律規(guī)定的其他情形。 （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合 同。業(yè)主委員會可

4、以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和上年度工作計(jì)劃， 聽取和反映廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的 意見，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)的工作落實(shí)情況，審核物業(yè)管理企業(yè)所作的年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告。 對業(yè)主開展多鐘形式的宣傳教育活動， 監(jiān)督并積極協(xié)助、支持、 配合物業(yè)管理企業(yè)的工作， 嚴(yán)格 履行物業(yè)服務(wù)合同，以保障各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，遵 守業(yè)主公約以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。主要包括以下職責(zé)：（ 1）組織修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會在遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策 規(guī)定的前提下， 有權(quán)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況， 組織

5、對業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程進(jìn)行 修改、補(bǔ)充。修改、補(bǔ)充的條款應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會審議通過。（2）審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造， 不得挪作他用 （條例第五十四條第二款）。業(yè)主委員會有權(quán)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)定，審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理的情況，并報(bào)業(yè)主大會審議和監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、 法規(guī)和政策規(guī)定， 遵循合理、公開以及管理服務(wù)水平與社會承受能力相適應(yīng)的 原則，由業(yè)主委員會提岀物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)這些內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，經(jīng)雙

6、方協(xié)商并經(jīng)業(yè)主大會審議通過后，簽訂物業(yè)服務(wù)合同予以確定。(3) 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受政府行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政主管部門對本物業(yè) 管理區(qū)域的管理事項(xiàng)提出的指令和要求，等等。(4) 調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛?！蔽飿I(yè)管理糾紛”，是指物業(yè)管理活動中的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修和管理中所發(fā)生的爭執(zhí)。物業(yè)管理糾紛，包括前期物業(yè)管理糾紛、物業(yè)使用糾紛、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)糾紛、物業(yè)管理服務(wù)糾紛、物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工和糾紛、物業(yè)租賃轉(zhuǎn)讓糾紛、異產(chǎn)毗連房屋管理糾紛，以及政府有關(guān)部門在行政管理實(shí)施中發(fā)生的糾紛等等。物業(yè)管理糾紛和解決

7、處理途徑有協(xié)商、協(xié)調(diào)、仲裁和訴訟。業(yè)主委員會具有調(diào)解物業(yè)管理活動中的糾紛職責(zé)。關(guān)閉窗口業(yè)主委員會成立及議事必須遵循的規(guī)則一、國物權(quán)法規(guī)定下列事項(xiàng)必須由業(yè)主共同決定：(1) 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(2) 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3) 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(4) 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5) 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(6) 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(7) 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院

8、予以撤銷。二、業(yè)主大會召開程序(1) 發(fā)布公告。業(yè)主大會召開會議前15日，業(yè)主委員會或召集人應(yīng)當(dāng)將召開會議的內(nèi)容以書面形式向物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主公告。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知所在街道辦事處、 社區(qū)居委會、區(qū)、縣級市國土房管局。(2) 征詢意見。業(yè)主委員會或召集人發(fā)放征詢意見表或選票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主意見。業(yè)主自己或者委托代理人填寫征詢意見表或選票，并簽名有效。（3）回收統(tǒng)計(jì)意見。業(yè)主委員會或召集人可通過設(shè)立投票箱、上門或寄 掛號信等形式回收物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主意見，進(jìn)行綜合意見或統(tǒng)計(jì)票數(shù)，進(jìn)行表 決，邀請所在地街道、居委會指導(dǎo)、監(jiān)督，或請公證處公證。業(yè)主委員會或 召集人

9、發(fā)放和回收征詢意見表和選票可分步驟進(jìn)行。（4）通報(bào)大會議事決定。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會或召集人作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會或召集人必須在公告欄通報(bào)業(yè)主大會議事決定 的時(shí)間，通報(bào)征詢意見和選票結(jié)果，接受物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè) 主委員會或召集人將業(yè)主大會的議事決定自會議結(jié)束后3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公告，并將有關(guān)材料送所在區(qū)、縣級市國土房管局備案。三、投票規(guī)則（1）產(chǎn)權(quán)制。業(yè)主自取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)時(shí)自然取得投票權(quán)。（2）登記制。業(yè)主通過登記才能行使投票權(quán)。業(yè)主應(yīng)主動在指定地點(diǎn)領(lǐng)取投票表格，沒有領(lǐng)取投票表格，業(yè)主委員會應(yīng)派人逐戶派送，送達(dá)物業(yè)使用人的，視為送達(dá)業(yè)主本人。投票人必須在投票上填寫業(yè)主擁有物業(yè)面積或所代表業(yè)主投票權(quán) 并簽名（蓋章）。四、議事方式業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議，業(yè)主大會每年召開1次定期會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，同時(shí)告知所在區(qū)、縣級市房