商業(yè)分類與規(guī)劃.docx

1、分 類指 標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象市中城市規(guī)劃的中購物、文化娛樂休心商業(yè)區(qū)；歷國內(nèi)外及本市消心商閑、旅游并與金史形成的商業(yè)費者業(yè)區(qū)融、商務(wù)結(jié)合集聚地區(qū)域居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、購物、文化娛樂、 該地區(qū)及外來消商業(yè)公共交通集散休閑費者中心地周邊居住保障該地居民的人流集中，交日區(qū)商當(dāng)?shù)鼐用裢ū憷牡囟纬Ｉ?，提供必要業(yè)的服務(wù)街坊街坊主要出入提供日常必須商口，居民主要品當(dāng)?shù)鼐用裆虡I(yè)途徑地及便利服務(wù)客流服務(wù)人基本商業(yè)面量口積50 萬30 萬平米25萬20萬10萬平米5 萬2.5 萬平米0.4 萬0.06 萬平米基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲購物中心、超市、百貨店，文化娛

2、樂、餐飲超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)配套行業(yè)旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書報刊、郵電業(yè)旅游、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)生活服務(wù)、圖書報刊郵電業(yè)專業(yè)商業(yè)中心周提供專門商品或購買專門商品，邊，交通便利專尋求專業(yè)服務(wù)的街處業(yè)服務(wù)消費者城市規(guī)劃的新新城城中心商業(yè)購物、文化娛樂、 新城居民，商圈商業(yè)區(qū)； 人流集休閑、旅游并與金 輻射范圍及外來中心中，交通便利融結(jié)合消費者的地段中心購物、旅游、 為農(nóng)本鎮(zhèn)居民、周邊鎮(zhèn)商人流集中地村民及外來消費服務(wù)業(yè)者一般提供日常商品提鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào)供本鎮(zhèn)居民，周邊鎮(zhèn)商集散地周邊生活與為農(nóng)民服中心村村民業(yè)務(wù)街長 200 米以上，專業(yè)店 30

3、 家以上25萬20萬12萬平米5萬2萬平米2 萬0.8 萬平米特色專業(yè)店、專賣店購物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂超市、餐飲、小商品市場、農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)資供應(yīng)超市、便利店，菜市場，餐飲， 農(nóng)資供應(yīng)配套服務(wù)旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)生活服務(wù)、圖書報刊、郵電、文化娛樂業(yè)生活服務(wù)、圖書報刊郵電、文化娛樂業(yè)從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進(jìn)行探討。商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面

4、，隨處可見商鋪- 商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進(jìn)行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進(jìn)行研究。1、 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（1）、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商

5、業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。（2）、市場類商鋪在這里，我們所說的 “市場 ”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、

6、家具城、建材城等。（3）、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3 層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。（4）、住宅底層商鋪住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1， 2 層及底上 1，2 層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來

7、的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。（5）、百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項目，另外也有不少大型 SHOPPING MALL 項目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。（6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。（7）、交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以

8、及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。2、按照投資價值分類商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的 2 倍以上，東方銀座賣到香港要賣到 10 倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應(yīng)該是住宅的 2 倍到 3 倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達(dá)到住宅的 5 倍。4 倍，3 倍到鑒于商鋪投資價值的重要性

9、，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。（1）、 “都市型 ”商鋪 -績優(yōu)股“都市型 ”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，“都市型 ”商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：“都市型 ”商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將“都市型 ”商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的?！岸际行?”商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王

10、府井大街的商鋪屬于 “績優(yōu)股 ”商鋪，應(yīng)該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！“都市型 ”商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。（2）、 “社區(qū)型 ”商鋪 -潛力股“社區(qū)型 ”商鋪和我們上一部分談到的 “社區(qū)型 ”商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為 “潛力股 ”原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)

11、境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠(yuǎn)增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅 1.5 萬/平方米的商鋪，最高可以賣到 2.5 萬/平方米，事實上，最高售價相當(dāng)于該商鋪 5 年以后，甚至 10 年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到

12、只有商鋪租金收入。關(guān)于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節(jié)進(jìn)行專門介紹。（3）、 “便利型 ”商鋪 -冷門小盤股“便利型 ”商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為 “便利型 ”商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于 “便利 ”類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。“便利型 ”商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事“便利型 ”商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11 就屬于典型的便利店運(yùn)營商，其市場規(guī)

13、模極大?！氨憷?”商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的“小盤股 ”特點。正所謂船的好掉頭！之所以用 “冷門 ”來形容 “便利型 ”商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對其進(jìn)行介紹。（4）、專業(yè)街市商鋪 -高科技股專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。比如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存

14、儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達(dá) 8 萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪 “高科技股 ”。（5）、其他商鋪 -“一般股票 ”其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為 “一般股票 ”，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，

15、對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計商業(yè)面積達(dá)64000 平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈的商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力， 但在保持 95% 以上出租率的狀況下， 其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅， 換言之，北京國貿(mào)商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的 “績優(yōu)股 ”。從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從 “一般股票 ”轉(zhuǎn)變成 “績優(yōu)股 ”。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營商對項目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投

16、資收益。3、按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。（1）、唯一性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完

17、全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。（3）、營業(yè)時間差異鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險差異鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。（5）、物業(yè)運(yùn)行費用差異對于整個商用物業(yè)的運(yùn)行費用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運(yùn)行費用通常高于鋪面房。（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。（7）、投資風(fēng)險差異時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了 “錢 ”途，嘗到了甜頭。如某市2000 年開張的一個服飾市場的