房地產(chǎn)基本知識整理

1、一、建筑物和構(gòu)筑物的區(qū)別和聯(lián)系？建筑物通稱建筑，屬于固定資產(chǎn)范疇，一般指供人居住、工作、學(xué)習(xí)、生產(chǎn)、經(jīng)營、娛樂、儲藏物品以及進(jìn)行其他社會活動的工程建筑。例如，工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。通常情況下，所謂構(gòu)筑物就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、過濾池、澄清池、沼氣池等。一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建造物稱為建筑物。構(gòu)筑物的稱謂在給排水教科書中提得比較多。需要說明的是這個(gè)定義不是絕對的。在水利水電工程中就江河、渠道上的所有建造物都稱為建筑物，比如水工建筑物。二、建筑容積率怎么算？在房地產(chǎn)市場中，容積率的大小往往標(biāo)志著一處小區(qū)或樓宇的類型，購

2、房者可以直接通過容積率來判斷出一處房產(chǎn)項(xiàng)目是否符合自己的需求。通常情況下，容積率的大小會被限定在0.5至5之間，這一數(shù)值是用建筑面積除以占地面積得來的。以一處1萬平方米的地塊為例，如果未來該土地上建設(shè)1萬平方米的房子，那么它的容積率就是1.0；如果建設(shè)2萬平方米的房子，其容積率就為2.0；如果只建設(shè)5000平方米的房產(chǎn)，容積率就是0.5。顯而易見，在相同面積的土地上，建成的房產(chǎn)面積越大，容積率就越高，反之就越小。 目前，南京市區(qū)的普通住宅項(xiàng)目中，多層小區(qū)的容積率一般在1.5至1.8之間，高層小區(qū)可達(dá)2.0以上甚至3.0。在寸土寸金的市中心高檔商務(wù)樓項(xiàng)目里，由于土地資源稀缺，商務(wù)樓大都在30層以

3、上，其容積率有可能突破6.0，達(dá)到8.0以上。而位于城郊的別墅項(xiàng)目由于占地面積大，建筑面積較小，因此容積率往往只有0.5左右。三、一畝地等于多少平方米？畝是中國市制土地面積單位，一畝等于六十平方丈,大約666.67平方米。四、五證兩書 1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 3.國有土地使用證 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至

4、”范圍。 4.建筑工程施工許可證 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 5.商品房銷售(預(yù)售)許可證 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 6.“兩書” 商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書 五、建筑系數(shù)“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 六、建筑密度 建筑

5、密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。 建筑系數(shù) 建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+露天堆場占地面積 ）廠區(qū)占地面積100% 七、建筑系數(shù)和建筑密度有何區(qū)別建筑系數(shù)：建筑面積和使用面積都是經(jīng)實(shí)際測量后得出的結(jié)果。而建筑系數(shù)是兩者的比值,也就是說系數(shù)是變量，是由上面兩者控制的。不是固定的值，至于建筑或使用面積的增大和變小，都是有可能的。 建筑系數(shù)，又叫銷售系數(shù)，等于建筑面積除以使用面積。它沒有固定值，即每棟建筑的銷售系數(shù)都有所變化。這一系數(shù)與房屋使用面積成反比，系數(shù)越大，使用面積越小。建筑密度：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的一層所占的面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比。計(jì)算公式為:建筑密度=建筑基地總面積/建筑用地總面積 如：建設(shè)用