桂林市遠(yuǎn)辰項目營銷推廣執(zhí)行方案

1、目目 錄錄 目目 錄錄.1 第一章第一章 桂林市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測桂林市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測.2 第一節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析.2 第二節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場需求情況分析.4 第三節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場價格走勢情況分析.8 第四節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場銷售戶型統(tǒng)計及分析.9 第二章城市經(jīng)濟、規(guī)劃和宏觀政策對桂林房地產(chǎn)市場影響第二章城市經(jīng)濟、規(guī)劃和宏觀政策對桂林房地產(chǎn)市場影響.12 第一節(jié) 城市經(jīng)濟發(fā)展對桂林市房地產(chǎn)市場的影響 .12 第二節(jié) 城市規(guī)劃發(fā)展對桂林市房地產(chǎn)市場的影響.13 第三節(jié) 國家宏觀政策的調(diào)整對桂林市房地產(chǎn)市場的影響.14 第三章第三章 臨桂片區(qū)住宅市場分析臨桂片區(qū)

2、住宅市場分析.16 第一節(jié) 臨桂片區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況分析.16 第二節(jié) 2006 年2007 年臨桂片區(qū)商品房總供應(yīng)情況分析.17 第四章第四章 遠(yuǎn)辰遠(yuǎn)辰國際文化新城主要競爭樓盤個案分析國際文化新城主要競爭樓盤個案分析.19 第一節(jié) 同區(qū)域、同品質(zhì)、同價格的代表競爭樓盤個案分析.20 第二節(jié) 不同區(qū)域、同品質(zhì)的代表樓盤個案分析 .28 第五章第五章 項目營銷推廣執(zhí)行方案項目營銷推廣執(zhí)行方案.35 第一節(jié) 項目 swot 分析.35 第二節(jié) 項目總體營銷推廣思路.52 第三節(jié) 一期營銷推廣執(zhí)行方案.56 第四節(jié) 建立項目品牌體系.119 結(jié)束語.120 第一章第一章 桂林市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢

3、預(yù)測桂林市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測 桂林以“山水甲天下”而聞名于世界，作為廣西重要的門戶城市之 一，近幾年來，隨著政府大刀闊斧的改革，城市建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)、對外 交流等方面都有著翻天覆地的變化，而房地產(chǎn)市場在近幾年的發(fā)展歷程 中也一直呈現(xiàn)著穩(wěn)中有升的態(tài)勢，這給予了政府、投資商、開發(fā)商、消 費者各方充分的信心，促動了整個產(chǎn)業(yè)持續(xù)向好發(fā)展。 2003 年桂林市生產(chǎn)總值為 397.46 億元，到了 2006 年年底桂林市 生產(chǎn)總值已經(jīng)突破 600 億元，在桂林經(jīng)濟高速發(fā)展的大背景下，近幾年 來桂林市的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)生了較大的變化和發(fā)展。 2006 年桂林市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 51.13 億元，商品房銷

4、售面 積為 237.04 萬平方米，商品房銷售總額達到 52.15 億元；2007 年上半 年的桂林房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強勁上升態(tài)勢， 2007 年 1-6 月，房地產(chǎn) 開發(fā)完成投資 27.03 億元，共銷售商品住房 3558 套， ；1-7 月，桂林 市期房銷售面積為 77.56 萬平方米，同比增長 15%；其中，住宅期房銷 售面積為 75.67 萬平方米，住宅期房銷售額為 18.14 億元。 第一節(jié)第一節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析桂林市房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 從 2003 年到 2007 年桂林市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈穩(wěn)步上升趨勢，房地 產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動桂林市社會經(jīng)濟增長的重要因素。 2 2

5、6 6. .2 24 4 3 35 5. .1 14 4 4 44 4. .2 27 7 5 51 1. .1 13 3 2 27 7. .0 03 3 0 10 20 30 40 50 60 2 20 00 03 3年年2 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年2 20 00 06 6年年2 20 00 07 7年年上上半半年年 2 20 00 03 3年年2 20 00 07 7年年上上半半年年桂桂林林市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資總總額額表表 投投資資額額（億億元元） 數(shù)據(jù)來源于桂林市社會發(fā)展和國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報 20032003 年年20072007 上半年桂林市商品房施

6、工、竣工情況上半年桂林市商品房施工、竣工情況 年年 份份20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年20072007 年上半年年上半年 施工房屋面積（萬施工房屋面積（萬） 404.16556.94669.4702.84612.67 新開工房屋面積（萬新開工房屋面積（萬） 226.02259.64243.51228.80114.56 竣工房屋面積（萬竣工房屋面積（萬） 122.64244.95140.8174.2836.69 數(shù)據(jù)來源于桂林市社會發(fā)展和國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報 1、由上表可以看出，近五年期間，桂林市房地產(chǎn)投資總額的體量正 在逐年上升，社會經(jīng)濟發(fā)

7、展的拉動作用不可小視，上升態(tài)勢明顯。 2、從新開工房屋面積與竣工房屋面積的增長率在近幾年出現(xiàn)了上 下波動的現(xiàn)象可以看出，這和國務(wù)院及其各部委相繼出臺的從源頭上控 制固定資產(chǎn)投資增長過快的政策休戚相關(guān)，這一系列舉措使得房地產(chǎn)開 發(fā)投資增幅有所放緩，但就新開工情況而言波動幅度較小。竣工房屋情 況波動幅度較大，這與投資商對宏觀調(diào)控市場的敏感性不無關(guān)系。 3、從以上幾組數(shù)據(jù)不難看出，歷年的供應(yīng)量增長幅度要略微大于 需求量的增長幅度，這也意味著桂林區(qū)域市場的競爭將越來越激烈，到 2007 年開始，整個行業(yè)的競爭態(tài)勢較往年有明顯上升趨勢，對于投資 商和開發(fā)商而言，即是機遇，也是挑戰(zhàn)，可以預(yù)見，行業(yè)的激烈競

8、爭將 會成為引起桂林房地產(chǎn)在產(chǎn)品研發(fā)，營銷模式創(chuàng)新等方面將不斷有新的 突破。 第二節(jié)第二節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場需求情況分析桂林市房地產(chǎn)市場需求情況分析 1 1、從以上分析可以看出，經(jīng)濟的增長與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是同步 的，兩者已經(jīng)形成相輔相成、互相促進的關(guān)系，桂林市房地產(chǎn)的需求也 正逐年上升。 1 10 05 5. .1 15 5 2 22 2. .4 41 1 1 13 38 8. .1 13 3 2 24 4. .7 77 7 2 21 10 0. .6 65 5 3 38 8. .4 49 9 2 23 37 7. .0 04 4 5 52 2. .1 15 5 8 86 6. .0 01

9、1 2 20 0. .5 53 3 0 50 100 150 200 250 2 20 00 03 3年年2 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年2 20 00 06 6年年2 20 00 07 7年年上上半半年年 2 20 00 03 3年年2 20 00 07 7年年上上半半年年商商品品房房總總體體銷銷售售情情況況 商商品品房房銷銷售售面面積積（萬萬）商商品品房房銷銷售售總總額額（億億元元） 2 20 00 03 3年年2 20 00 07 7年年商商品品房房空空置置情情況況 2 25 5. .3 38 8 2 28 8. .8 82 2 3 39 9 2 28 8. .4

10、 49 9 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2 20 00 03 3年年2 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年2 20 00 06 6年年 商商品品房房空空置置面面積積（萬萬） 以上數(shù)據(jù)來源于桂林市統(tǒng)計年鑒 近幾年，隨著桂林市政府對城區(qū)范圍的不斷擴大與重新界定，并且 大力發(fā)展臨桂、八里街、靈川等片區(qū)，城市化的進程正在加速，這對于 桂林房地產(chǎn)這一行業(yè)來說是一大利好因素。雖然近幾年政府的宏觀調(diào)控 頻繁，但對桂林市房地產(chǎn)行業(yè)的總體需求狀況沖擊并不大，證明了桂林 市的房地產(chǎn)市場是一個良性的市場，市場需求看好。 2、2007 年桂林市 101 房車節(jié)中我項目舉辦

11、的“遠(yuǎn)辰國際文 化新城購房意向調(diào)查”的活動所調(diào)查到的信息也可大致反映桂林市房地 產(chǎn)市場現(xiàn)今的需求狀況。 本次調(diào)查活動共回收有效問卷 2229 份，其中有意向在臨桂購房的 消費者為 537 人，約占總體的 25，現(xiàn)以這一部分消費者所做的調(diào)查 問卷為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，并選擇部分針對市場需求方面的問題做如下統(tǒng)計分析： （1 1） 意意向向購購買買戶戶型型統(tǒng)統(tǒng)計計圖圖 二二房房二二廳廳一一衛(wèi)衛(wèi) 2 28 8% % 三三房房二二廳廳一一衛(wèi)衛(wèi) 2 21 1% % 三三房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi) 3 39 9% % 四四房房二二廳廳 6 6% % 頂頂層層躍躍式式 4 4% % 其其他他 2 2% % 二二房房二二廳廳一

12、一衛(wèi)衛(wèi)三三房房二二廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)三三房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi) 四四房房二二廳廳頂頂層層躍躍式式其其他他 由上圖可以看出，有意向在臨桂購房的消費者仍以選擇三房二廳二 衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)以及二房二廳一衛(wèi)的戶型為主，約達到 88，說明 這三種戶型仍是市場上的主流戶型，受絕大多數(shù)的消費者所青睞，也是 臨桂片區(qū)各樓盤主要供應(yīng)的戶型。 （2 2） 6 69 9 6 63 3 6 64 4 9 98 8 1 13 33 3 7 77 7 4 48 8 0 0 2 20 0 4 40 0 6 60 0 8 80 0 1 10 00 0 1 12 20 0 1 14 40 0 7 75 58 85 5 9 90 01

13、10 00 0 1 11 10 01 12 20 0 1 13 30 0以以上上 意意向向購購買買房房屋屋面面積積統(tǒng)統(tǒng)計計圖圖 消消費費者者（人人） 上圖顯示，面積在 110120區(qū)間的房屋最受消費者的歡迎，約 占總體的 25，這也從側(cè)面反映了絕大多數(shù)有意愿在臨桂買房的消費 者更容易接受這一面積區(qū)間的產(chǎn)品，其次為 100110的戶型，面 積過小或過大的產(chǎn)品均不是消費者主要選擇的對象。 （3 3） 1 13 36 6 1 10 01 1 9 99 9 5 57 75 56 6 5 52 2 3 36 6 0 0 2 20 0 4 40 0 6 60 0 8 80 0 1 10 00 0 1 12

14、 20 0 1 14 40 0 銀行、醫(yī)院、菜市 水景、園林 小區(qū)配套 上班交通 學(xué)校 價格 物管 影影響響購購房房的的首首要要因因素素統(tǒng)統(tǒng)計計圖圖 第第一一因因素素三三維維柱柱形形圖圖 2 2三三維維柱柱形形圖圖 3 3 由上圖可以看出，現(xiàn)今影響消費者購房的主要因素與從前相比已經(jīng) 有了一定的變化，離銀行、醫(yī)院、菜市近，小區(qū)內(nèi)有水景、園林環(huán)境優(yōu) 美以及小區(qū)設(shè)施配套齊全等方面已經(jīng)成為消費者在購房時最為關(guān)注的幾 個因素，價格因素所受重視的程度開始逐漸降低。 總體來看，面積區(qū)間在總體來看，面積區(qū)間在 100100120120的戶型最受消費者的歡迎，隨的戶型最受消費者的歡迎，隨 著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民

15、生活水平逐漸提高，絕大多數(shù)消費者在購買住著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平逐漸提高，絕大多數(shù)消費者在購買住 房時已經(jīng)越來越注重樓盤項目的品質(zhì)及周邊的生活配套，而不再一味地房時已經(jīng)越來越注重樓盤項目的品質(zhì)及周邊的生活配套，而不再一味地 尋求尋求“價格低廉價格低廉” 。而對于臨桂片區(qū)的房地產(chǎn)市場而言，價格與市中心。而對于臨桂片區(qū)的房地產(chǎn)市場而言，價格與市中心 的項目比較相對偏低，但該區(qū)域內(nèi)各主要樓盤的整體品質(zhì)都較高，市場的項目比較相對偏低，但該區(qū)域內(nèi)各主要樓盤的整體品質(zhì)都較高，市場 潛力巨大，一旦區(qū)域內(nèi)的生活配套、市政設(shè)施、交通等方面得到進一步潛力巨大，一旦區(qū)域內(nèi)的生活配套、市政設(shè)施、交通等方面得到進

16、一步 的完善則會吸引消費者來到此購房。的完善則會吸引消費者來到此購房。 第三節(jié)第三節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場價格走勢情況分析桂林市房地產(chǎn)市場價格走勢情況分析 桂林市房地產(chǎn)市場的銷售價格從 2003 年至今，一直處于穩(wěn)中有升的 發(fā)展態(tài)勢，隨著城市的進程的加快以及經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也得到了 較快的發(fā)展。 2 20 00 03 3年年2 20 00 07 7年年上上半半年年商商品品房房銷銷售售價價格格走走勢勢表表 2 21 13 30 0 1 18 80 00 0 1 18 83 30 0 2 22 20 00 0 2 23 39 90 0 1500 1700 1900 2100 2300 2500

17、2 20 00 03 3年年2 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年2 20 00 06 6年年2 20 00 07 7年年上上半半年年 銷銷售售單單價價（元元/ /） 數(shù)據(jù)來源于桂林市社會發(fā)展和國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報 1、從上表可以看出，雖然政府宏觀調(diào)控頻繁，但是這幾年，桂林 市區(qū)范圍正在擴容，供應(yīng)量也有所增加，所以對桂林房價的沖擊不大。 數(shù)據(jù)顯示，桂林市商品房的銷售價格仍呈持續(xù)平穩(wěn)增長的趨勢，由于從 2004 年起桂林市商品房的均價計算已涵蓋周邊縣城的價格，故 2003 年 的均價體現(xiàn)的是桂林市區(qū)均價，與 2004 年相比較高。從 2004 年均價約 1800 元/到 2007

18、年上半年銷售均價便上升到 2390 元/，上漲約 33，預(yù)測 2007 年下半年的銷售均價應(yīng)保持平穩(wěn)上升趨勢。 以上數(shù)據(jù)是根據(jù)大桂林區(qū)域市場統(tǒng)計而得，而針對桂林市區(qū)的價格 情況來看，進入 2007 年以來，桂林市商品房均價一度在 2 月份達 3611 元，至 4 月回落至 3565 元，之后雖然未公布數(shù)據(jù)，但 5 月份同比漲幅 達 4.4%，進入 6 月回落到 4.2%，普通多層住宅和高檔公寓漲幅分別達 到了 4.3%和 8.1%。對于以解決居住為主要目的的這一部分桂林購房者 來說，除了要考慮交通、周邊生活配套等因素外，價格已經(jīng)成為選擇樓 盤的一道大檻。 2、依據(jù)桂林市區(qū)的區(qū)域劃分，桂林市可分

19、為以下五個城區(qū)即七星 區(qū)、象山區(qū)、疊彩區(qū)、西城區(qū)及城北區(qū)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2007 年上半年 桂林市市區(qū)商品房銷售均價約 3095 元/，就價格分布情況在售樓盤在 價格上主要分為三個檔次： （1）均價在 2500 元/以下的為低價樓盤，主要分布于疊彩區(qū)、西 城區(qū)、城北區(qū)和象山區(qū)。 （2）均價在 25003500 元/之間的為中檔樓盤，主要分布于象山 區(qū)、疊彩區(qū)和西城區(qū)。 （3）均價在 3500 元/以上的為高檔樓盤，主要分布于七星區(qū)以及 部分臨江高端物業(yè)。 第四節(jié)第四節(jié) 桂林市房地產(chǎn)市場銷售戶型統(tǒng)計及分析桂林市房地產(chǎn)市場銷售戶型統(tǒng)計及分析 截止 2007 年上半年，桂林市商品房成交套數(shù)為 3558

20、 套，各面積區(qū) 間的銷售情況統(tǒng)計如下表所示： 2 20 00 07 7年年上上半半年年桂桂林林市市商商品品房房成成交交套套數(shù)數(shù) 6 60 0以以下下（3 38 88 8套套） 6 60 08 80 0（6 64 41 1 套套） 8 80 09 90 0（2 26 62 2 套套） 1 10 00 01 12 20 0 （1 11 18 81 1套套） 1 14 44 4以以上上（2 28 85 5 套套） 9 90 01 10 00 0（3 31 15 5 套套） 1 12 20 01 14 44 4 （4 48 86 6套套） 6 60 0以以下下（3 38 88 8套套）6 60 08

21、80 0（6 64 41 1套套）8 80 09 90 0（2 26 62 2套套） 9 90 01 10 00 0（3 31 15 5套套）1 10 00 01 12 20 0（1 11 18 81 1套套）1 12 20 01 14 44 4（4 48 86 6套套） 1 14 44 4以以上上（2 28 85 5套套） 數(shù)據(jù)來源于 2007 年 8 月 23 日桂林晚報 從銷售面積結(jié)構(gòu)上看，成交套型面積的峰值集中在面積區(qū)間 100 平 方米至 144 平方米之間的戶型，占總量的 53.33%。依據(jù)對于市場近期 的持續(xù)訪查及資料歸總，目前各樓盤反饋的數(shù)據(jù)也與之基本“吻合”： 鳴翠新城、興進

22、曦鎮(zhèn)、安廈世紀(jì)城、奧林匹克花園、聯(lián)達雅居等 樓盤的熱銷主力戶型均集中在 100120 平方米。這也切合在 101 房車節(jié)所做的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。 從購買者所處區(qū)域來劃分，本市購房者成交套數(shù)為 2999 套，外地 購房者成交套數(shù) 559 套。本市購房者還是比重較大占比為 84.29%，外 地的購房者占 15.71，較往年有所提升。 從以上數(shù)據(jù)及分析可以看出：從以上數(shù)據(jù)及分析可以看出：桂林市房地產(chǎn)市場在供需兩旺，開發(fā)桂林市房地產(chǎn)市場在供需兩旺，開發(fā) 資金到位良好的發(fā)展趨勢促進下，市場形勢良好，出現(xiàn)了商品房空置面資金到位良好的發(fā)展趨勢促進下，市場形勢良好，出現(xiàn)了商品房空置面 積同比增幅大幅回落的新亮點。

23、積同比增幅大幅回落的新亮點。 從以上數(shù)據(jù)分析可以得出，對于桂林市房地產(chǎn)的市場前景有以下幾從以上數(shù)據(jù)分析可以得出，對于桂林市房地產(chǎn)的市場前景有以下幾 點預(yù)測：點預(yù)測： （1）桂林市中心可供開發(fā)的土地逐漸減少，而且發(fā)展趨于飽和。七）桂林市中心可供開發(fā)的土地逐漸減少，而且發(fā)展趨于飽和。七 星區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已經(jīng)成為桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟的一個區(qū)域，星區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已經(jīng)成為桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟的一個區(qū)域， 而西城區(qū)、靈川、八里街片區(qū)由于房地產(chǎn)業(yè)起步晚、房價低以及政府大而西城區(qū)、靈川、八里街片區(qū)由于房地產(chǎn)業(yè)起步晚、房價低以及政府大 力支持發(fā)展等各方面因素推動下將成為消費者居住、投資等需求潛力

24、最力支持發(fā)展等各方面因素推動下將成為消費者居住、投資等需求潛力最 大的區(qū)域。大的區(qū)域。 （2）在市場需求看好的前提下，隨著城市化進程的加快，市區(qū)范圍）在市場需求看好的前提下，隨著城市化進程的加快，市區(qū)范圍 的不斷擴大以及城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)總量會有較大的提升，供的不斷擴大以及城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)總量會有較大的提升，供 應(yīng)量的增加將會導(dǎo)致市場競爭加劇，各個樓盤項目也將真正進入應(yīng)量的增加將會導(dǎo)致市場競爭加劇，各個樓盤項目也將真正進入“以品以品 質(zhì)取勝的階段質(zhì)取勝的階段” 。未來房價會在穩(wěn)步中有所上升，現(xiàn)房銷售量會大幅度增。未來房價會在穩(wěn)步中有所上升，現(xiàn)房銷售量會大幅度增 加。加。 （3

25、）深厚的人文背景及豐富的旅游資源，賦予了桂林城市更為廣泛）深厚的人文背景及豐富的旅游資源，賦予了桂林城市更為廣泛 的發(fā)展空間，如何利用這樣的積累在房地產(chǎn)開發(fā)上作好文章，發(fā)展旅游的發(fā)展空間，如何利用這樣的積累在房地產(chǎn)開發(fā)上作好文章，發(fā)展旅游 房地產(chǎn)以及提供養(yǎng)老、休閑度假的第二居所等方面，值得深入的探討，房地產(chǎn)以及提供養(yǎng)老、休閑度假的第二居所等方面，值得深入的探討， 市場期待有創(chuàng)新的房地產(chǎn)開發(fā)以及營銷模式的出現(xiàn)。市場期待有創(chuàng)新的房地產(chǎn)開發(fā)以及營銷模式的出現(xiàn)。 第二章第二章 城市經(jīng)濟、規(guī)劃和宏觀政策對桂林房地產(chǎn)市場城市經(jīng)濟、規(guī)劃和宏觀政策對桂林房地產(chǎn)市場 影響影響 第一節(jié)第一節(jié) 城市經(jīng)濟發(fā)展對桂林市

26、房地產(chǎn)市場的影響城市經(jīng)濟發(fā)展對桂林市房地產(chǎn)市場的影響 近年來桂林市經(jīng)濟得到顯著的提高，隨著旅游業(yè)、工農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的 飛速發(fā)展，桂林市各項經(jīng)濟指數(shù)均有較大程度的上升，以下為 2007 年 上半年桂林市經(jīng)濟情況： 從gdp總量上看，桂林市完成291.30億元，同比增長13.9%； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均現(xiàn)金收入分別為6480元和 2243元，分別比上年同期增加了1076元和344元，同比分別增 長19.9%和18.2%； 全市接待旅游總?cè)藬?shù)和完成旅游總收入分別為672.96萬人次和 35.87億元，同比分別增長11.4%和22.7%； 此外，桂林市還積極進行重大項目建設(shè)，上半年，全市億元以

27、上計 劃總投資有投資進度的項目有 83 個，如蘇橋火電廠二期工程、桂梧高 速公路（桂林段） 、繞城高速公路、興安-全州高速公路、移動公司的 gsm 工程等分別完成投資 15 億元、4.23 億元、1.54 億元、2.83 億元和 1.13 億元。城市重大項目建設(shè)的推進，支撐了固定資產(chǎn)投資快速增長， 使桂林市固定資產(chǎn)的增長速度保持了快速的發(fā)展勢頭。 以上為以上為 2007 年上半年桂林市經(jīng)濟發(fā)展的情況，通過這些數(shù)據(jù)可以年上半年桂林市經(jīng)濟發(fā)展的情況，通過這些數(shù)據(jù)可以 看出，桂林市的經(jīng)濟增長勢頭迅猛，這對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大看出，桂林市的經(jīng)濟增長勢頭迅猛，這對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大 利好因

28、素，居民收入水平提高、人口的增加、城市環(huán)境面貌的進一步改利好因素，居民收入水平提高、人口的增加、城市環(huán)境面貌的進一步改 善等給桂林市房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展空間和經(jīng)濟、人口基礎(chǔ)。善等給桂林市房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展空間和經(jīng)濟、人口基礎(chǔ)。 第二節(jié)第二節(jié) 城市規(guī)劃發(fā)展對桂林市房地產(chǎn)市場的影響城市規(guī)劃發(fā)展對桂林市房地產(chǎn)市場的影響 城市規(guī)劃方面，西城區(qū)的發(fā)展一直是近期桂林市各界比較關(guān)注的 一個話題，也是桂林城區(qū)擴張的大勢所趨。2007 年 6 月，桂林市政府 提出“開發(fā)西部、優(yōu)化中部、提升東部、適度發(fā)展南北部開發(fā)西部、優(yōu)化中部、提升東部、適度發(fā)展南北部”以及“保護保護 漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂

29、林漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”的指示，自此一系列相關(guān)規(guī)劃措施 相繼出臺，如如桂林市城市總體規(guī)劃桂林市城市總體規(guī)劃修編的啟動、投資修編的啟動、投資 25 億元用于億元用于 西部園區(qū)的建設(shè)等。西部園區(qū)的建設(shè)等。正在規(guī)劃中的臨桂新區(qū)，面積比桂林老城區(qū)還大， 達 107 平方公里?，F(xiàn)今，臨桂新區(qū)的建設(shè)已正式進入實施階段，并公布 了新區(qū)建設(shè)目標(biāo)“時間表”：三五年要初見成效，十年要初步建成。市 委、市政府還于 9 月 11 日成立了新區(qū)規(guī)劃建設(shè)籌備工作領(lǐng)導(dǎo)小組以確 保工作的順利進行。 以上這些都反映了，在城市規(guī)劃方面政府的工作思路是十分明確的， 以臨桂為首的西城區(qū)已經(jīng)成為桂林居住區(qū)域的主要轉(zhuǎn)移陣地，政

30、策傾斜， 城市發(fā)展重心西移，再加上秧塘工業(yè)區(qū)、蘇橋工業(yè)區(qū)開發(fā)力度的加大， 以承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，給當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的發(fā)展提供了一個很好的投資環(huán)境。 工業(yè)快速發(fā)展為西城區(qū)房地產(chǎn)市場注入一劑強心劑，無疑成為整個區(qū)域 房地產(chǎn)市場的一大利好消息。 由此可見，隨著桂林市區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整，各主要發(fā)展區(qū)域的房地產(chǎn)由此可見，隨著桂林市區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整，各主要發(fā)展區(qū)域的房地產(chǎn) 市場也正在進行激烈的競爭，各項目也正式進入市場也正在進行激烈的競爭，各項目也正式進入“以品質(zhì)取勝以品質(zhì)取勝”的階段。的階段。 臨桂地區(qū)仍為桂林市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)，若交通、周邊配臨桂地區(qū)仍為桂林市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)，若交通、周邊配

31、套等因素能夠進一步完善則必定會吸引更多的消費者，進一步搶占桂林套等因素能夠進一步完善則必定會吸引更多的消費者，進一步搶占桂林 市房地產(chǎn)市場。市房地產(chǎn)市場。 第三節(jié)第三節(jié) 國家宏觀政策的調(diào)整對桂林市房地產(chǎn)市場的影響國家宏觀政策的調(diào)整對桂林市房地產(chǎn)市場的影響 近幾年從中央到地方，均頒布了不少房地產(chǎn)新政，政策之多，政策 之集中，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業(yè)。 今年以來央行已連續(xù)次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，累計 4.0 個百分點； 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸 款首付款比例不得低于40%；以及貸款利率的相應(yīng)上浮等措施的 實施使普通購房者的購房成本和壓力大大增加，也抑制

32、了不少的 投資行為，壓制投機性以及投資性購房需求。 2007年3月16日物權(quán)法正式頒布，大量條款涉及房屋物權(quán)。 從不動產(chǎn)登記、到車庫車位歸屬，再到房屋拆遷，彰顯對物權(quán)的 尊重和捍衛(wèi)，從各方面明確保護業(yè)主利益； 近期，國土資源部正式發(fā)布最新版本招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建 設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 ，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方 式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情 況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。這一系列措施大大提 高了土地開發(fā)的門檻，土地將大規(guī)模流向經(jīng)濟實力雄厚的開發(fā)商。 總體來看，城市經(jīng)濟的發(fā)展、城區(qū)的規(guī)劃以及國家的宏觀政策對房總體來看，城市經(jīng)濟的發(fā)展、城區(qū)的規(guī)劃以及國

33、家的宏觀政策對房 地產(chǎn)市場的開發(fā)供應(yīng)和消費需求市場均產(chǎn)生了重大的影響，市場逐步走地產(chǎn)市場的開發(fā)供應(yīng)和消費需求市場均產(chǎn)生了重大的影響，市場逐步走 向規(guī)范、透明，這無形中也加劇了同行業(yè)之間的競爭。向規(guī)范、透明，這無形中也加劇了同行業(yè)之間的競爭。 桂林市房地產(chǎn)作為一個比較良性的市場，以經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展做桂林市房地產(chǎn)作為一個比較良性的市場，以經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展做 支持，在面對國家輪番出臺的調(diào)控政策時所受的沖擊并不大，房價仍在支持，在面對國家輪番出臺的調(diào)控政策時所受的沖擊并不大，房價仍在 穩(wěn)步上升，需求量也在逐漸加大。但受城市整體規(guī)劃的影響，各片區(qū)的穩(wěn)步上升，需求量也在逐漸加大。但受城市整體規(guī)劃的影響

34、，各片區(qū)的 房地產(chǎn)市場均產(chǎn)生了較大的變化，以臨桂片區(qū)尤為明顯。作為城市擴張房地產(chǎn)市場均產(chǎn)生了較大的變化，以臨桂片區(qū)尤為明顯。作為城市擴張 的主要發(fā)展戰(zhàn)地，臨桂片區(qū)的房地產(chǎn)市場在近幾年有了長足的發(fā)展，隨的主要發(fā)展戰(zhàn)地，臨桂片區(qū)的房地產(chǎn)市場在近幾年有了長足的發(fā)展，隨 著區(qū)域價值的提升，交通、配套等設(shè)施的完善，越來越多的消費者傾向著區(qū)域價值的提升，交通、配套等設(shè)施的完善，越來越多的消費者傾向 于臨桂這一區(qū)域，使得當(dāng)?shù)氐姆績r也在不斷上升，成為桂林市房地產(chǎn)市于臨桂這一區(qū)域，使得當(dāng)?shù)氐姆績r也在不斷上升，成為桂林市房地產(chǎn)市 場發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粋€區(qū)域，以下就是針對臨桂片區(qū)的住宅市場所做的場發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粋€區(qū)

35、域，以下就是針對臨桂片區(qū)的住宅市場所做的 具體分析。具體分析。 第三章第三章 臨桂片區(qū)住宅市場分析臨桂片區(qū)住宅市場分析 第一節(jié)第一節(jié) 臨桂片區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況分析臨桂片區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況分析 桂林市西城區(qū)主要指臨桂，近幾年由于政府大力發(fā)展西城區(qū)并頒布 一系列政策措施來支持西城區(qū)的發(fā)展，政府提出“開發(fā)西部、優(yōu)化中部、開發(fā)西部、優(yōu)化中部、 提升東部、適度發(fā)展南北部，重點向西再造一個新桂林提升東部、適度發(fā)展南北部，重點向西再造一個新桂林”、 “以臨桂為以臨桂為 重點的桂林西部打造成承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選之地和主要平臺重點的桂林西部打造成承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選之地和主要平臺”等。臨桂 已經(jīng)成為桂林市政府重

36、點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域。 從 2003 年起，市區(qū)西面的臨桂縣劃歸桂林市區(qū)版圖，定位為桂林新 城，市政府新址所在地，區(qū)域價值極大提升，從而大盤云集，少則幾百 畝，多則上千畝，聚集了大批以別墅為主的項目，成為桂林城市頗具代 表的別墅區(qū)。主要有 1300 畝的山水鳳凰城、畝的山水鳳凰城、512 畝的麒麟灣、畝的麒麟灣、600 余畝余畝 的九里香堤、龍聚山莊等的九里香堤、龍聚山莊等。但其劣勢在于缺乏自然水系，周邊有一些水 泥廠，對環(huán)境造成一定影響，并且當(dāng)時桂林市民對于西城的認(rèn)可度并不 高，所以銷售狀況并不理想。 近兩年該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資雖然一直保持快速增長的狀態(tài)但是物 業(yè)類型已經(jīng)有了較大轉(zhuǎn)變，別墅項目不

37、再成為引領(lǐng)，而多為普通住宅， 規(guī)模大、品質(zhì)高的樓盤以“奧林匹克花園奧林匹克花園” 、 “碧園碧園印象桂林印象桂林” 、 “金水金水 灣灣”以及以及“長島長島 16 區(qū)區(qū)”等項目為主，而規(guī)模小、品質(zhì)較低的樓盤也較多， 主要有“都市麗景都市麗景” 、 “時代花園時代花園” 、 “東源東源世紀(jì)新苑世紀(jì)新苑”等項目為主。 由于前幾年經(jīng)濟水平較低，城市規(guī)劃的積極影響尚未顯現(xiàn)，生活 配套設(shè)施不全，以及離市區(qū)較遠(yuǎn)的緣故，所以臨桂區(qū)域的房價總體較低， 且上升幅度相對較小，但在政府大力支持并投資建設(shè)、區(qū)域發(fā)展形勢良 好的大背景下，臨桂區(qū)域的房地產(chǎn)市場越來越得到市場的認(rèn)可，其發(fā)展 潛力巨大。 第二節(jié)第二節(jié) 200

38、62006 年年20072007 年臨桂片區(qū)商品房總供應(yīng)情況分析年臨桂片區(qū)商品房總供應(yīng)情況分析 臨桂片區(qū)主要在售商品房市場供應(yīng)情況（未包含別墅）臨桂片區(qū)主要在售商品房市場供應(yīng)情況（未包含別墅） 項目項目總占地面積（畝）總占地面積（畝）總建筑面積（萬總建筑面積（萬） 總戶數(shù)（戶）總戶數(shù)（戶） 總數(shù)總數(shù) 230021415500 （以上數(shù)據(jù)根據(jù)奧林匹克花園、碧園印象桂林、長島 16 區(qū)、金水灣翠園雅筑、時代花園、都 市麗景的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計而得） 以上數(shù)據(jù)是根據(jù)臨桂地區(qū)現(xiàn)主要在售商品房的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計而出， 從表中數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)階段臨桂地區(qū)主要在售商品房總占地面積已達 到約 2300 畝，總建筑面積約

39、 214 萬平方米，總戶數(shù)也達到了 15500 戶， 與桂林區(qū)域其它幾個主要縣城相比，臨桂區(qū)域的房地產(chǎn)項目的供應(yīng)量遠(yuǎn) 遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他地區(qū)。 在政府的大力發(fā)展和支持下，臨桂片區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迎來了第二波高 潮，與 2003 年大力開發(fā)別墅產(chǎn)品的情況不同，現(xiàn)階段臨桂區(qū)域開發(fā)的 樓盤項目已經(jīng)由別墅而轉(zhuǎn)為多層、小高層住宅，隨著“奧林匹克花園” 、 “碧園印象桂林”及“長島 16 區(qū)”等幾個大盤的紛紛落戶，再加上 早期開發(fā)的“山水鳳凰城” 、 “九里香堤”等高檔別墅區(qū)，臨桂區(qū)域慢慢 成為了一個高品質(zhì)樓盤聚集地，一改以前落后貧瘠的舊面貌，正以一個 全新的“居住之城”面向于社會。 臨桂是桂林市政府重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)

40、域，將發(fā)展成為桂林的新城，臨桂是桂林市政府重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，將發(fā)展成為桂林的新城， 市政府也將在近年內(nèi)遷入，在交通上臨近兩江機場以及高速路出入口，市政府也將在近年內(nèi)遷入，在交通上臨近兩江機場以及高速路出入口， 是城市發(fā)展的主方向，目前市政配套正在大力建設(shè)并逐步完善。是城市發(fā)展的主方向，目前市政配套正在大力建設(shè)并逐步完善。 1 1、從桂林市場現(xiàn)狀進行分析，桂林市城市中心可供發(fā)展的土地少，、從桂林市場現(xiàn)狀進行分析，桂林市城市中心可供發(fā)展的土地少， 區(qū)域面積小，供應(yīng)量少，現(xiàn)階段的舊城區(qū)改造發(fā)展旅游和商業(yè)為主，臨區(qū)域面積小，供應(yīng)量少，現(xiàn)階段的舊城區(qū)改造發(fā)展旅游和商業(yè)為主，臨 桂區(qū)域被定位為桂林新城，

41、是城市發(fā)展的重點區(qū)域，市政府新址所在地，桂區(qū)域被定位為桂林新城，是城市發(fā)展的重點區(qū)域，市政府新址所在地， 都將帶動周邊市政設(shè)施的建設(shè)。但此地區(qū)也存在一定劣勢，主要表現(xiàn)為：都將帶動周邊市政設(shè)施的建設(shè)。但此地區(qū)也存在一定劣勢，主要表現(xiàn)為： 目前離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通狀況未能全面改善，缺乏名山名水，市政配套尚目前離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通狀況未能全面改善，缺乏名山名水，市政配套尚 未健全，規(guī)劃的有利影響未凸顯，市民的認(rèn)可度還有待交通以及市政配未健全，規(guī)劃的有利影響未凸顯，市民的認(rèn)可度還有待交通以及市政配 套、商業(yè)配套的完善進一步提高等。但近兩年該區(qū)域土地價值提升及發(fā)套、商業(yè)配套的完善進一步提高等。但近兩年該區(qū)域土地

42、價值提升及發(fā) 展趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｕ冠厔菀呀?jīng)顯現(xiàn)，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?2 2、從臨桂區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，根據(jù)該區(qū)域主要在售樓盤統(tǒng)、從臨桂區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，根據(jù)該區(qū)域主要在售樓盤統(tǒng) 計出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可知，臨桂的房地產(chǎn)開發(fā)已迎來第二波熱潮，新建項目計出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可知，臨桂的房地產(chǎn)開發(fā)已迎來第二波熱潮，新建項目 也由最初的別墅轉(zhuǎn)為普通住宅，成為桂林市場大盤的聚集地，市場競爭也由最初的別墅轉(zhuǎn)為普通住宅，成為桂林市場大盤的聚集地，市場競爭 已經(jīng)趨向白熱化。隨著區(qū)域價值的提高，房價也在逐步攀升，均價由已經(jīng)趨向白熱化。隨著區(qū)域價值的提高，房價也在逐步攀升，均價由 20022002 年、

43、年、20032003 年的一千多元升到現(xiàn)在的接近兩千元，漲幅較大。年的一千多元升到現(xiàn)在的接近兩千元，漲幅較大。 第四章第四章 遠(yuǎn)辰遠(yuǎn)辰國際文化新城主要競爭樓盤個案分析國際文化新城主要競爭樓盤個案分析 遠(yuǎn)辰國際文化新城位于臨桂縣大學(xué)北路，建設(shè)用地 455 畝，總建 筑面積約 60 萬平方米，總戶數(shù)約 5000 戶，以多層、小高層建筑為主， 是臨桂片區(qū)最新崛起的一個規(guī)模較大的樓盤，由于該項目具有以上主要 性質(zhì)，所以遠(yuǎn)辰國際文化新城的主要競爭樓盤主要可從以下兩個方面 決定： 1 1、競爭樓盤與本項目所在同一區(qū)域，并具有同品質(zhì)、同價格等因素；、競爭樓盤與本項目所在同一區(qū)域，并具有同品質(zhì)、同價格等因素；

44、 2 2、競爭樓盤與本項目所在不同區(qū)域但具有同品質(zhì)等因素。、競爭樓盤與本項目所在不同區(qū)域但具有同品質(zhì)等因素。 以下為根據(jù)這兩方面鎖定的代表競爭樓盤的個案分析： 第一節(jié)第一節(jié) 同區(qū)域、同品質(zhì)、同價格的代表競爭樓盤個案分析同區(qū)域、同品質(zhì)、同價格的代表競爭樓盤個案分析 1 1、奧林匹克花園項目分析、奧林匹克花園項目分析 地理位置地理位置臨桂縣世紀(jì)大道中段 發(fā)展商發(fā)展商桂林臨桂世紀(jì)家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商代理商無 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃 一期建設(shè)島上別墅、多層洋房、一梯兩戶的多層住宅和小高層電梯住宅，沿魯湖周 邊設(shè)計了多種的運動設(shè)施，綠化率 30 占地面積占地面積1090 畝，一期規(guī)劃用地 258 畝

45、 總建筑面積總建筑面積100 萬平方米，一期規(guī)劃建筑面積 20 萬平方米； 總戶數(shù)總戶數(shù)5000 多戶 小區(qū)配套小區(qū)配套 魯湖、健身房、2000 米環(huán)形跑道、會所、30 萬平方米商業(yè)配套、近萬平方米奧林匹 克運動城、雙語幼兒園、奧林匹克小學(xué)、奧林匹克文化廣場、歌劇院 （1 1）基本情況）基本情況 一組團產(chǎn)品戶型面積情況一組團產(chǎn)品戶型面積情況 面積8090m2 90100 m2 100110 m2 110120 m2 120130 m2 130140 m2 140m2 以上 小計 戶型 配比 二房套數(shù) 5415020436% 三房套數(shù) 60401844032458% 四房套數(shù) 樓中樓套數(shù) 323

46、26% 小計 54150604018472560100% （2 2）項目分析）項目分析 奧林匹克花園位于世紀(jì)大道中段，集多層、電梯房、別墅為一體的 運動主題的社區(qū)。戶型設(shè)計與同區(qū)域樓盤相比面積偏大，奧園作為全國 連鎖地產(chǎn)品牌，具有一定的知名度和美譽度。但由于一期推出來的商品 房銷售價格比同區(qū)域競爭樓盤高出約 600 元/左右，所以在 2006 年 10 月首次開盤推出的情景洋房，因價高導(dǎo)致一度滯銷，于是在 2006 年 11 月底第二次開盤加推花園洋房?，F(xiàn)在 560 套房源全線在售，隨著項目工 程的跟進，小區(qū)的配套逐漸完善，現(xiàn)在已經(jīng)達到了準(zhǔn)現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)，再加 上區(qū)域價值的提升，所以近期的銷售狀況

47、良好。 項目開發(fā)進度項目開發(fā)進度 2006 年 10 月首次開盤推情景洋房，80 套；2006 年 11 月底第二次開盤加推花園洋 房，目前一期在建的 29 棟樓共 560 套，全線在售。 項目形象定位項目形象定位運動主題的大型高尚住宅區(qū) 推廣主題及口號推廣主題及口號家，在運動公園 客戶群定位客戶群定位 面向大桂林市場，以桂林市區(qū)及臨桂本地客戶群為主；當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)單位職工；桂 林、柳州、南寧等地的生活層次較高的消費者 在售產(chǎn)品均價在售產(chǎn)品均價 （折后建面）（折后建面） 花園洋房均價 2350/；情景洋房均價 26002800 元/（目前） 銷售情況銷售情況560 套至今銷售約達到 90 未來的

48、供應(yīng)量未來的供應(yīng)量2007 年 10 月推出別墅產(chǎn)品及國際式公寓產(chǎn)品 主力戶型主力戶型三房為主 本項目定位于“運動主題的大型高尚住宅區(qū)運動主題的大型高尚住宅區(qū)” ，最開始投放的廣告 也一直以運動為主線來宣傳自己的產(chǎn)品，并聘請臨桂籍跳水冠軍李婷作 為形象代言人，前期的項目包裝與項目定位相符，但是從建好的配套設(shè) 施來看，并沒有大型的運動場地以及較多的運動器材，并且近期投放的 廣告也以宣傳其項目的品質(zhì)為主，未突出運動這一主題，與前期的宣傳 稍有出入。 本項目近期舉辦了兩次大型的活動，2007 年 6 月 23 日舉辦了一場 奧林匹克文化展；2007 年 8 月 8 日上午在中心廣場舉辦奧運會倒計時

49、牌落成儀式，兩項活動都貼近項目“運動”的主題。從舉辦形式來看， 兩次活動均不是直接的促銷活動，而是偏向公益性質(zhì)的社會活動，采取 了從側(cè)面宣傳項目的方法，進一步擴大了企業(yè)的知名度以及消費者對于 項目的認(rèn)知與信心。 在戶型結(jié)構(gòu)配比上，面積 120以上的大三房為主力戶型，占套數(shù) 比例約 50；二房的主力戶型面積為 90100。 2 2、 碧園碧園印象桂林項目分析印象桂林項目分析 （1 1）基本情況）基本情況 地理位置地理位置臨桂縣機場路與大學(xué)路交匯處 發(fā)展商發(fā)展商廣西碧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商代理商寶資通 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃一期規(guī)劃為 15 棟多層住宅，一梯兩戶；綠化率 35 占地面積占地面積55

50、0 畝，一期占地約 80 畝 總建筑面積總建筑面積50 萬平方米 在售產(chǎn)品戶型面積情況在售產(chǎn)品戶型面積情況 （2 2）項目分析）項目分析 該樓盤是位于桂林市機場路與大學(xué)路交匯處的大型生活小區(qū)，小區(qū) 定位為“大型低密度國際高尚生活社區(qū)大型低密度國際高尚生活社區(qū)” ，意在宣傳自身的國際化品質(zhì) 總戶數(shù)總戶數(shù)4000 戶左右 小區(qū)配套小區(qū)配套會所、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場等娛樂設(shè)施，首都師大桂林附中等 項目開發(fā)進度項目開發(fā)進度 自 2005 年 9 月起推出 19樓共 366 套；2007 年 3 月起推 10、11、12、13、14共 204 套 項目形象定位項目形象定位大型低密度國際高尚生活社區(qū) 推

51、廣主題及口號推廣主題及口號 2005 年 8 月9 月：“品牌地產(chǎn)，實力作證” ；2005 年 10 月：“大社區(qū)，引領(lǐng)國際 化品質(zhì)生活” ；2005 年 11 月“心于國際生活醉得更近” ；2006 年 5 月：“濃郁書香 做伴” 2006 年 9 月2007 年 1 月“品牌鑄就品質(zhì)，價值成就未來” ；2007 年 3 月至今： “高品質(zhì)、低價位、未來價值留給你” 。 客戶群定位客戶群定位 面向大桂林市場，以首次及二次置業(yè)的桂林市區(qū)及臨桂本地的中低消費者客戶群為 主； 在售產(chǎn)品均價在售產(chǎn)品均價 （折后建面）（折后建面） 均價約 2000 元/（目前） 銷售情況銷售情況至今已銷售約 90以上

52、 未來的供應(yīng)量未來的供應(yīng)量一期基本售磬，預(yù)推出二期產(chǎn)品 主力戶型主力戶型二房、三房 面積 50m2 以下 506 0m2 607 0m2 708 0m2 809 0m2 9010 0m2 1001 10m2 1101 20m2 1201 30m2 1301 40m2 140m2 以上 小計 戶型 配比 一房套數(shù) 二房套數(shù) 12012020% 三房套數(shù) 23423439% 四房套數(shù) 4820425242% 樓中樓套數(shù) 小計 12023448204606100% 與舒適的生活質(zhì)量，但無論從設(shè)施配套或是宣傳方式來看，均未讓人感 受到國際化的氛圍，反而呈現(xiàn)出一種無明顯特質(zhì)的中庸風(fēng)格，與社區(qū)的 定位相距

53、甚遠(yuǎn)。 項目推盤前期因交通因素也在一定程度上也成為了本項目在銷售中 面臨的一個主要問題，但近期隨著本項目推出社區(qū)交通車，以及臨桂區(qū) 域未來發(fā)展態(tài)勢的驅(qū)動利好因素的影響下，將在一定程度上化解該問題。 碧園印象桂林項目的核心競爭力主要體現(xiàn)在教育配套上的優(yōu)勢， 此項目內(nèi)設(shè)幼兒園，并且開發(fā)商與首都師大桂林附中聯(lián)姻，小區(qū)住戶的 子女就讀該學(xué)校學(xué)費可獲八折優(yōu)惠（首都師大桂林附中設(shè)有初中部和高 中部） 。教育資源的豐富，成為銷售中的亮點。 在戶型供應(yīng)方面，碧園印象桂林也以三房為主，從 2007 年 5 月 到現(xiàn)在推出的 10、11、12、14樓就可看出，四棟樓全部為三 房兩廳兩衛(wèi)，這在其他的樓盤是不多見的，

54、由于每次推盤的數(shù)量小，銷 售狀況良好。 目前，樓盤周邊配套有待進一步完善，公交車還沒有直達項目，小 區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施未健全，小區(qū)一期部分物業(yè)已經(jīng)交房，商業(yè)街未開街， 項目交房入住率極低，人氣不足。該項目一期推廣模式為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售， 但項目的工程進度較慢，銷售價格處于臨桂縣在售商品房銷售價格的中 端水平，從 2005 年 9 月開盤至今，該項目的銷售放量及銷量都緩慢推 進，一直未有火爆的銷售情景。 3 3、 長島長島 1616 區(qū)項目分析區(qū)項目分析 （1 1）基本情況）基本情況 在售產(chǎn)品戶型面積情況在售產(chǎn)品戶型面積情況 面積 50m2 以下 506 0m2 607 0m2 708 0m2 809 0

55、m2 9010 0m2 1001 10m2 1101 20m2 1201 30m2 1301 40m2 140m2 以上 小計 戶型 配比 一房套數(shù) 二房套數(shù) 666625% 三房套數(shù) 1083514355% 四房套數(shù) 樓中樓套數(shù) 515120% 小計 661083551260100% （2 2）項目分析）項目分析 地理位置地理位置臨桂世紀(jì)大道中段 發(fā)展商發(fā)展商廣西長島房地產(chǎn)有限公司 代理商代理商寶資嘉 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃 集別墅、低層洋房、多層公寓為一體的復(fù)合型景觀社區(qū)，多層住宅為一梯兩戶；三 面環(huán)山，有一約 10000的天然地下泉水湖泊。 占地面積占地面積280 畝 總建筑面積總建筑面積25

56、7601.28 平方米 小區(qū)配套小區(qū)配套社區(qū)會所、游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、幼兒園等 項目開發(fā)進度項目開發(fā)進度 自 2002 年起推出別墅 88 套，建面約 2.5 萬、二期多層住宅 276 套見面約 3.4 萬 均已售磬；自 2007 年 4 月 21 起推出三期產(chǎn)品， 13、14、16、17、19、20、22、23、24、27、29、30、4 2、44、45、共 368 套 項目形象定位項目形象定位山水多層花園景觀洋房 推廣主題及口號推廣主題及口號名門之秀，富而不露；一路山水兜回家 客戶群定位客戶群定位 臨桂本地客戶占 7080（其中臨桂政府公務(wù)員約占 30） ，桂林市及臨桂周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占

57、 1020，外地客戶 5左右 在售產(chǎn)品均價在售產(chǎn)品均價 （折后建面）（折后建面） 2300 元/（目前） 銷售情況銷售情況一、二期均已售罄，三期已銷售約達到 90 未來的供應(yīng)量未來的供應(yīng)量未知 主力戶型主力戶型二房、三房 項目位于世紀(jì)大道北側(cè)，三面環(huán)山，自然條件得天獨厚，綠化達 50%以上。項目一期為為徽派建筑的聯(lián)排別墅，配以“馬頭墻”凸現(xiàn)出 江南民居的風(fēng)格，目前已為現(xiàn)房，現(xiàn)已銷售完畢。 該項目二期重新進行了定位與規(guī)劃，推出了現(xiàn)代建筑風(fēng)格的多層住 宅，小區(qū)規(guī)劃突顯山景，建筑為全框架結(jié)構(gòu)，在戶型配比及設(shè)計上也進 行了充分的調(diào)研后，最終將全新的產(chǎn)品推向市場，在臨桂可謂高尚住宅， 價格適中，性價比較

58、高，獲得了廣泛的認(rèn)可。 現(xiàn)在正在銷售的為三期產(chǎn)品，也均為多層住宅，由于前期售出的產(chǎn) 品為其打下了一定的市場基礎(chǔ)，建立了良好的項目知名度和美譽度，所 以，三期推出的產(chǎn)品銷售狀況良好，目前已經(jīng)基本銷售完畢。 從項目定位方面看，長島 16 區(qū)的建筑風(fēng)格在臨桂地區(qū)與其它幾個 大盤相比具有自身顯著特色，三面環(huán)山的環(huán)境，高綠化率、低密度，這 些都是吸引消費者的一些很好的賣點，正因為如此，長島 16 區(qū)將這些 資源充分利用，將其項目定位為“山水多層花園景觀洋房山水多層花園景觀洋房” ，以有山有 水的環(huán)境為主要宣傳點，切入市場，以“較高品質(zhì)”與“中低價位”兩 者雙管齊下，迎合了消費者的喜好，補充了一定時期的臨

59、桂市場的空白。 除此以外，該項目的戶型面積配比的精準(zhǔn)把握以及在銷售節(jié)奏上 的控制等，也直接促使其項目屢創(chuàng)銷售佳績的一個重要因素。三期推出 的產(chǎn)品以 120140的中大型三房為主力戶型，達到總數(shù)的 55， 彌補銷售二期時此類戶型的空白，其余產(chǎn)品以 8090的中小二房 和樓中樓為主，現(xiàn)各類產(chǎn)品的銷售狀況較好，銷售率約達到 90。 4 4、 金水灣金水灣翠園雅筑項目分析翠園雅筑項目分析 （1 1）基本情況基本情況 在售產(chǎn)品戶型面積情況在售產(chǎn)品戶型面積情況 面積 50m2 以下 506 0m2 607 0m2 708 0m2 809 0m2 901 00m2 100 110m2 110 120m2 1

60、20 130m2 130 140m2 140m2 以上 小計 戶型 配比 一房套數(shù) 二房套數(shù) 969626% 三房套數(shù) 28028074% 四房套數(shù) 樓中樓套數(shù) 地理位置地理位置臨桂縣金水路 發(fā)展商發(fā)展商桂林正通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 代理商代理商無 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃綠化率 36；車位配比： 4：1；分三大組團：竹景苑、紫藤苑和松軒陸續(xù)開發(fā) 占地面積占地面積108 畝 總建筑面積總建筑面積12 萬平方米 總戶數(shù)總戶數(shù)1130 戶 小區(qū)配套小區(qū)配套 幼兒園、運動器材等 項目開發(fā)進度項目開發(fā)進度 2007 年 4 月 21 日推出 a1、a2、c1、c2 四棟，共 216 套；6 月 22 日推