四川天衡房地產(chǎn)評(píng)價(jià)有限公司

1、四川天衡房地產(chǎn)評(píng)估有限公司SICHUAN TIANHENG REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司所有的位于北京市順義區(qū)大孫各莊鎮(zhèn)龐山路 1 1號(hào)“誠(chéng)信 胡酒莊”的地上建（構(gòu)）筑物及國(guó)有土地拍賣（變賣） 估價(jià)估價(jià)委托人：成都市中級(jí)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：四川天衡房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)師：何佳蔚 注冊(cè)號(hào)：51200401775120040177王德華 注冊(cè)號(hào)：51200400585120040058估價(jià)報(bào)告出具日期：20182018年4 4月1616日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：川天衡房評(píng)20182018

2、 字第04-0904-09號(hào)致估價(jià)委托人函成都市中級(jí)人民法院：因貴院受理的（20162016 ）川0101執(zhí)16731673號(hào)追償權(quán)糾紛一案，我公司接受委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師何佳蔚（注冊(cè)號(hào)：51200401775120040177 ）、王德華（注冊(cè)號(hào)：51200400585120040058）， 遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在合理的 假設(shè)下，運(yùn)用成本法，對(duì)誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司所有的位于北 京市順義區(qū)大孫各莊鎮(zhèn)龐山路1 1號(hào)“誠(chéng)信胡酒莊”的地上建（構(gòu)）筑物及國(guó)有土地價(jià) 值，進(jìn)行了專業(yè)分析、測(cè)算和判斷，有關(guān)結(jié)果如下：估價(jià)目的：為司法

3、拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘完成時(shí)間確定為20182018年3 3月2222日價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)方法：采用成本法估價(jià)對(duì)象：誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司所有的位于北京市順義區(qū)大孫各莊鎮(zhèn)龐山路1 1號(hào)“誠(chéng)信胡酒莊”的地上建（構(gòu)）筑物及國(guó)有土地，詳情見下表:估價(jià)對(duì)象一覽表類別序號(hào)建（構(gòu)）筑物名稱層數(shù)實(shí)際用途建筑面積（就）建成年代1綜合辦公樓2辦公及宿舍用 房1267.67約2000年2陽(yáng)光房及車庫(kù)2活動(dòng)室、包間、車庫(kù)545.98約2014年有證房屋小計(jì)1813.651陳列室1佛堂106.36約2014年2接待樓（1號(hào)樓）2接待室、茶室、包間及客房13

4、47.75約2014年3附屬用房1廚房、衛(wèi)生間及 餐廳350.5約2014年4綜合樓（2號(hào)樓）2接待廳、會(huì)客 室、辦公室1368.56約2014年5停車棚1停車314.82約2014年6仿古停車?yán)?停車99.6約2014年7大門停車棚1停車24.15約2014年8庫(kù)房1倉(cāng)儲(chǔ)111.38約2014年9酒窖2層（含地下1層）酒窖173.57約2014年無(wú)證房屋小計(jì)3896.69類別序號(hào)構(gòu)筑物名稱計(jì)量單位體量建成年代1亭1座1約2014年構(gòu)筑物2亭2座1約2014年3亭3-亭7 （含廊架）座5約2014年4亭8座1約2014年5亭9-亭10（含連廊）座2約2014年6亭11座1約2014年7亭12座

5、1約2014年8亭13座1約2014年9水塔座1約2014年10大門座1約2014年11小門座1約2014年12水池個(gè)2約2014年13照壁個(gè)1約2014年14圍墻m435.78約2014年15地坪m23754.04約2014年小計(jì)土地證號(hào)土地使用權(quán)人坐落土地用途容積率剩余使用年 期面積（m）京順國(guó)用 （2011 出）字第00117號(hào)誠(chéng)信投資控股 集團(tuán)有限公司 北京投資管理 公司順義區(qū)大孫各 莊鎮(zhèn)龐山路1號(hào)商業(yè)用地0.425.614397.9估價(jià)結(jié)果：總建筑面積：5710.345710.34卅；國(guó)有土地使用權(quán)面積：14397.9014397.90川；評(píng)估總價(jià)：小寫（人民幣）6215.59621

6、5.59萬(wàn)元；大寫（人民幣）陸仟貳佰壹拾伍萬(wàn)伍仟玖佰元整。詳見房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果一覽表。特別提示：1 1、估價(jià)報(bào)告使用期限：20182018年4 4月1616日至20192019年4 4月1515日。2 2、實(shí)地查勘時(shí)估價(jià)對(duì)象未見街道門牌號(hào)，其坐落位置由當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，本次評(píng)估以委 托方與當(dāng)事人指認(rèn)的位置和界線為準(zhǔn)，若現(xiàn)場(chǎng)查看的地塊位置與委估估價(jià)對(duì)象實(shí)際位置不一 致，則該評(píng)估結(jié)果無(wú)效。3 3、委托方委托評(píng)估書附表所列評(píng)估事項(xiàng)為位于北京市順義區(qū)龐山路1 1號(hào)八棟建筑面 積2118.102118.10平方米房產(chǎn)（權(quán)262756262756）和京順國(guó)用（20112011出）第0011700117號(hào)國(guó)有土

7、地使用權(quán)。 實(shí)地查勘時(shí)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)工作人員指認(rèn)，委估的X X京房權(quán)證順字第262756262756號(hào)產(chǎn)權(quán)證上登記的八棟 建筑經(jīng)拆除后僅保留2 2棟建筑即“綜合辦公樓”和“陽(yáng)光房及車庫(kù)”，并已改建擴(kuò)建，實(shí)際 面積與證載面積不一致我公司在進(jìn)行初次現(xiàn)場(chǎng)查勘后，以川天衡（發(fā)）字20172017 第203203號(hào)工作函向貴院進(jìn)行匯 報(bào)，請(qǐng)當(dāng)事人確認(rèn)評(píng)估范圍以及補(bǔ)充相關(guān)資料，截止報(bào)告出具日，未收到關(guān)于確認(rèn)評(píng)估范圍 的回復(fù)。本次評(píng)估將京順國(guó)用（20112011 出）第 0011700117 號(hào)國(guó)有土地以及宗地內(nèi)的建（構(gòu)）筑物 整體納入評(píng)估，人民法院可根據(jù)需要選擇使用評(píng)估結(jié)果。4 4、估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)有較多新建成未辦

8、理權(quán)屬證書的建（構(gòu)）筑物，委托方及當(dāng)事 人提供了北京國(guó)勘房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司出具的 普通測(cè)量成果報(bào)告 ，對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地 內(nèi)的建（構(gòu)）筑物進(jìn)行了整體測(cè)繪，評(píng)估時(shí)以此測(cè)量成果報(bào)告中的面積和體量數(shù)據(jù) 作為宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物的評(píng)估測(cè)算依據(jù)。5 5、本次評(píng)估實(shí)地查勘時(shí)，估價(jià)對(duì)象建筑物室內(nèi)均有大量家具家電和物品，不在委 托評(píng)估范圍內(nèi)，未納入本次評(píng)估。6 6、估價(jià)的具體情況及相關(guān)專業(yè)意見，請(qǐng)見附后的估價(jià)報(bào)告，并請(qǐng)?zhí)貏e關(guān)注其中的 估價(jià)假設(shè)和限制條件。此致。估價(jià)機(jī)構(gòu)（蓋章）估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人（簽名 / / 簽章）20182018 年 4 4 月 1616 日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果一覽表一、地面建（構(gòu)）筑物類別骨口. 序號(hào)

9、建（構(gòu)）筑物名稱層數(shù)實(shí)際用途建筑面積（m2）建成年代評(píng)估單價(jià)（元/ m2）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn) 元）1綜合辦公樓2辦公及宿舍用房1267.67約2000年2743347.722陽(yáng)光房及車庫(kù)2活動(dòng)室、包間、車 庫(kù)545.98約2014年2750150.14有證房屋有證房屋小計(jì)1813.65497.861陳列室1佛堂106.36約2014年610164.892接待樓（1號(hào)樓）2接待室、茶室、包 間及客房1347.75約2014年6188833.993附屬用房1廚房、衛(wèi)生間及餐 廳350.5約2014年238983.734綜合樓（2號(hào)樓）2接待廳、會(huì)客室、辦公室1368.56約2014年6234853.16

10、5停車棚1停車314.82約2014年187158.96仿古停車?yán)?停車99.6約2014年313131.187大門停車棚1停車24.15約2014年20674.998庫(kù)房1倉(cāng)儲(chǔ)111.38約2014年101211.279酒窖2層（含地下1層）酒窖173.57約2014年535692.96無(wú)證房屋無(wú)證房屋小計(jì)3896.692035.07類別骨口. 序號(hào)構(gòu)筑物名稱計(jì)量單位體量建成年代評(píng)估價(jià)值（萬(wàn) 元）1亭1座1約2014年4.91構(gòu)筑物2亭2座1約2014年7.383亭3-亭7 （含廊架）座5約2014年33.144亭8座1約2014年20.095亭9-亭10 （含連廊）座2約2014年79.6

11、96亭11座1約2014年27.687亭12座1約2014年22.728亭13座1約2014年7.389水塔座1約2014年9.7210大門座1約2014年28.211小門座1約2014年3.2212水池個(gè)2約2014年17.6413照壁個(gè)1約2014年1.0614圍墻m435.78約2014年85.1515地坪m23754.04約2014年116.75構(gòu)筑物小計(jì)464.73地面建（構(gòu)）筑物評(píng)估價(jià)值合計(jì)2997.66二、國(guó)有土地使用權(quán)土地證號(hào)土地使用權(quán)人坐落土地用途容積率剩余使用年期面積（m）評(píng)估單價(jià)（元/ im2）評(píng)估總價(jià)（萬(wàn) 元）京順國(guó)用（2011出）字 第00117號(hào)誠(chéng)信投資控股集團(tuán) 有

12、限公司北京投資 管理公司順義區(qū)大孫各莊鎮(zhèn)龐山路1號(hào)商業(yè)用地0.425.614397.922353217.93土地評(píng)估價(jià)小計(jì)3217.93評(píng)估總價(jià)6215.59一、估價(jià)師聲明第7 7 頁(yè)二、估價(jià)假設(shè)和限制條件第8 81111頁(yè)三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告第12122323頁(yè)（一）估價(jià)委托人第 1212 頁(yè)（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)第 1212 頁(yè)（三）估價(jià)目的第 1212 頁(yè)（四）估價(jià)對(duì)象第 1212 1616 頁(yè)（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)第 1616 頁(yè)（六）價(jià)值類型第 1616 1717 頁(yè)（七）估價(jià)原則第 1717 1818 頁(yè)（八）估價(jià)依據(jù)第 1818 1919 頁(yè)（九）估價(jià)方法第 1919 2020 頁(yè)（十）估價(jià)結(jié)

13、果第 2121 2222 頁(yè)（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師第 2222 頁(yè)（十二）實(shí)地查勘期第 2222 頁(yè)（十三）估價(jià)作業(yè)期第 2222 頁(yè)四、附件第 2323 頁(yè)（一）成都市中級(jí)人民法院司法評(píng)估委托書（20172017 ）成都中院法技委字第 3 34646 號(hào)、（20182018） 成都中院法技委字第 0011500115 號(hào)；（二）估價(jià)對(duì)象位置示意圖；（三）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況說(shuō)明；（四）估價(jià)對(duì)象照片；（五）不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明、查詢信息結(jié)果告知單、抵押權(quán) 登記信息、查封登記信息；（六）國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證；（七）北京國(guó)勘房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司普通測(cè)量成果報(bào)告；（八）專業(yè)幫助情況說(shuō)明

14、及專業(yè)人員資質(zhì)證書；（九）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書復(fù)印件；（十）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件。估價(jià)師聲明我們保證，在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi)：1 1、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)、準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo) 性陳述和重大遺漏。2 2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3 3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及 估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見。4 4、注

15、冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291GB/T50291 20152015)、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50899GB/T5089920132013 )和四川省住房和城鄉(xiāng) 建設(shè)廳房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名姓名注冊(cè)證號(hào)簽名簽名日期何佳蔚51200401775120040177年 月曰王德華51200400585120040058年 月曰估價(jià)假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論 ：（一）一般假設(shè)1 1、估價(jià)委托人及相關(guān)當(dāng)事人提供了估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證、房屋所有 權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記資料

16、查詢結(jié)果證明、查詢信息結(jié)果告知單、抵押權(quán)登記信 息、查封登記信息等及測(cè)繪成果報(bào)告，我們未向政府有關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，在 無(wú)理由懷疑其合法性、 真實(shí)性、 準(zhǔn)確性和完整性的情況下， 假定估價(jià)委托人提供的資料 合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2 2、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未對(duì)宗地內(nèi)的建（構(gòu)）筑物面積和土地面積進(jìn)行測(cè)量，經(jīng)實(shí) 地查勘觀察，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)面積與 國(guó)有土地使用證記載面積大體相當(dāng)， 建（構(gòu)） 筑物面積、體量與北京國(guó)勘房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司普通測(cè)量成果報(bào)告大致相當(dāng)，本次 評(píng)估土地面積以國(guó)有土地使用證 證載面積為前提， 建（構(gòu)）筑物面積、體量均以測(cè) 繪成果報(bào)告為假設(shè)前提。3 3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境

17、污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給 予了關(guān)注， 在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、 檢測(cè)的 情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。4 4、估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿足 以下條件：（1 1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；（2 2）交易雙方出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；（3 3）交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；（4 4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；（5 5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。（二）未定事項(xiàng)假設(shè)1 1、委托方及相關(guān)當(dāng)事人提供的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證等資料未記載估價(jià)對(duì)象 房屋的建成年份，實(shí)地查勘時(shí)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)工作人員

18、介紹房屋建成年代大約在20002000 年-2014-2014年，估價(jià)對(duì)象建成年代以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解情況為準(zhǔn)。（三）背離事實(shí)假設(shè)1 1、根據(jù)委托方提供的抵押權(quán)登記信息，估價(jià)對(duì)象設(shè)定有抵押權(quán)，抵押權(quán)人為牟欣，本次估價(jià)結(jié)果未考慮抵押對(duì)價(jià)值的影響。具體情況如下表：業(yè)務(wù)號(hào)抵押權(quán)人抵押人抵押方式登記類型/登記原因抵押金額不動(dòng)產(chǎn)登記證明號(hào)登記時(shí)間11144758牟欣誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司一般抵押首次登記/ 一般抵押 權(quán)設(shè)立登記20000000 元X京房他證順字第139121號(hào)2013-3-192 2、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)被人民法院查封，本次估價(jià)不考慮查封事項(xiàng)的影響;3 3、報(bào)告假定估價(jià)對(duì)

19、象的處置不受可能影響其價(jià)值的債權(quán)限制和負(fù)有法律義務(wù)性質(zhì)的開支所約束。（四） 不相一致假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)具體街道門牌號(hào)，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法辨識(shí)宗地四至界線，其坐落位置及 具體界線由當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，估價(jià)人員無(wú)法核實(shí)其真實(shí)性，本次評(píng)估以委托方與當(dāng)事人 指認(rèn)的位置和界線為準(zhǔn)，若現(xiàn)場(chǎng)查看的地塊位置與委估估價(jià)對(duì)象實(shí)際位置不一致，則該評(píng)估結(jié)果無(wú)效。（五） 依據(jù)不足假設(shè)估價(jià)對(duì)象應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)已按國(guó)家、省、市法律、法規(guī)、規(guī)章繳納完畢，并取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和其它法律保護(hù)依據(jù)為假設(shè)前提。二、估價(jià)報(bào)告使用限制及相關(guān)說(shuō)明1 1、 本估價(jià)結(jié)果是根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（20182018年3 3月2222日）的

20、公開市場(chǎng)價(jià)格，適用于協(xié)商作價(jià)的處置方式，僅供人民法院在有關(guān)拍賣（變賣） 活動(dòng)中參考。2 2、 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體外觀和使用狀況。由于我們未得到授權(quán)，也沒(méi)有專業(yè)上的能力，估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)在建筑 結(jié)構(gòu)質(zhì)量、其他隱蔽工程質(zhì)量、建筑物地基及土壤基層地質(zhì)環(huán)境條件、房地產(chǎn)被遮蓋、 未暴露及難以接觸的部分、水、電、空調(diào)或者其他設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行測(cè)試，故估價(jià)人員無(wú) 法判定估價(jià)對(duì)象建筑工程是否存在結(jié)構(gòu)性損害等質(zhì)量缺陷，并預(yù)測(cè)其缺陷損失價(jià)值。若估價(jià)對(duì)象存在上述需進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)的內(nèi)部缺陷， 需估價(jià)委托人主動(dòng)申報(bào)并提供相關(guān)資料 原件后，經(jīng)估價(jià)人員分析測(cè)算，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)

21、的調(diào)整。3 3、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果包括房屋、裝飾裝修及其附屬設(shè)施設(shè)備（不可移動(dòng)部分） 和占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)格，該土地使用權(quán)和附屬的設(shè)施設(shè)備若與房屋分割處置， 本估價(jià)結(jié)果無(wú)效。4 4、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況、房地產(chǎn) 市場(chǎng)供需狀況下的評(píng)估價(jià)值。如估價(jià)對(duì)象的面積、用途、裝修、使用年限、土地使用權(quán) 取得方式、使用狀態(tài)、權(quán)益狀況以及估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況等影響 房地產(chǎn)價(jià)格的因素發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論不成立。5 5 、根據(jù)本報(bào)告估價(jià)目的， 在運(yùn)用本報(bào)告時(shí)應(yīng)在考慮產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、 未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、 物業(yè)變現(xiàn)的不確定性 （估價(jià)對(duì)象可能存在不易變現(xiàn)

22、或跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn) ）和變現(xiàn)費(fèi)用、物業(yè)轉(zhuǎn)讓 時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響和考慮本估價(jià)結(jié)果報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì) 象的價(jià)值定義后，參考估價(jià)結(jié)果使用本報(bào)告。6 6、如在自提交估價(jià)報(bào)告之日起未來(lái)一年中該區(qū)域同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)行情無(wú)大的變 化時(shí)，本估價(jià)報(bào)告使用期限為一年（二。一八年四月十六日至二一九年四月十五日） 如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告使用期限，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé) 任。7 7 、本次估價(jià)技術(shù)報(bào)告未提供給估價(jià)委托人， 僅供本公司存檔和有關(guān)管理部門查閱；8 8 、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)容的文字或數(shù)字因打印或其它原因出現(xiàn)誤差，請(qǐng)通知本公司進(jìn) 行更正，否則，除估價(jià)結(jié)果外的報(bào)告誤差部分無(wú)效。9

23、9、本報(bào)告未經(jīng)我公司書面同意 , ,不得向估價(jià)委托人及使用相關(guān)方以外的單位或個(gè)人 提供 , ,且報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體以及任何宣傳資料中, ,報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有。1010、本報(bào)告經(jīng)估價(jià)人員、本公司簽章，并作為一個(gè)整體時(shí)有效。1111、在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)應(yīng)符合“估價(jià)假設(shè)和限制條件”所載明內(nèi)容的要求，僅 限于在報(bào)告使用期內(nèi)、符合價(jià)值類型及報(bào)告明示的估價(jià)目的，逾期使用、不符“估價(jià)假 設(shè)、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用限制條件” 或用于非估價(jià)目的等， 我公司和估價(jià)人員均不承擔(dān)任何責(zé) 任。1212、本次評(píng)估的當(dāng)事各方如對(duì)評(píng)估結(jié)果存在異議，請(qǐng)于收到報(bào)告后的十日內(nèi)書面 告知法院轉(zhuǎn)交評(píng)估機(jī)構(gòu)，并附送具有

24、法定證據(jù)效力的相關(guān)文件。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人成都市中級(jí)人民法院二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：四川天衡房地產(chǎn)評(píng)估有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：915101067400430657915101067400430657法定代表人：楊洪地址：成都市金牛區(qū)金科南路 233233號(hào)2 2棟6 6層2 2號(hào)資質(zhì)等級(jí)：壹級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)：川建房估證字20150062015006號(hào)資質(zhì)證書有效期：20152015年0808月0404日至20182018年0808月0404日三、估價(jià)目的為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。四、估價(jià)對(duì)象1 1、估價(jià)對(duì)象評(píng)估范圍估價(jià)對(duì)象基本情況一覽表名稱誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公

25、司北京投資管理分公司名下位于北京市順義區(qū)大孫各莊 鎮(zhèn)龐山路1號(hào)“誠(chéng)信胡酒莊”的建（構(gòu)）筑物和國(guó)有土地使用權(quán)坐落北京市順義區(qū)大孫各莊鎮(zhèn)龐山路1號(hào)評(píng)估范圍北京市順義區(qū)大使用權(quán)及宗地內(nèi):孫各莊鎮(zhèn)龐山路1號(hào)京順國(guó)用（2011出）第00117號(hào)國(guó)有土地建（構(gòu)）筑物結(jié)構(gòu)混合、框架、鋼結(jié)構(gòu)建成年代約2010年-2014年建筑面積共計(jì)（m2）5710.34用途/實(shí)際用途商業(yè)/餐飲、住宿、辦公及附屬土地面積（m2）14397.9利用現(xiàn)狀正常使用2 2、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況（1 1） 土地權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證記載如下:國(guó)土證號(hào)座落土地使用權(quán)人地號(hào)圖號(hào)用途使用權(quán)類型使用權(quán)面積3）終止日期京順國(guó)

26、用（2011出）第00117 號(hào)順義區(qū)大孫 各莊鎮(zhèn)龐山 路1號(hào)誠(chéng)信投資控股集 團(tuán)有限公司北京 投資管理分公司131522600008000000I-10-8-【22】商業(yè)用地岀讓14397.92043-10-15（2 2 ）建筑物權(quán)屬狀況委托方提供了 X X京房權(quán)證順字第262756262756號(hào)房屋所有權(quán)證，實(shí)地查勘時(shí)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)工作人員指認(rèn)，證載的8 8棟建筑已經(jīng)拆除部分，并新建了房屋及設(shè)施。保留的 2 2棟建筑為“綜合辦公樓”和“陽(yáng)光房及車庫(kù)”，并已改建擴(kuò)建，面積有所增加。結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，估價(jià)對(duì)象有權(quán)屬記載的房屋如下:權(quán)證號(hào)房屋所有權(quán)人名稱建筑面積（就）結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)附記登記時(shí)間備注原6幢2

27、06.50混合1現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)據(jù)工作 人員介紹改建擴(kuò)建 為2層陽(yáng)光房，擴(kuò) 建后測(cè)繪報(bào)告面積為545.98就X京房 權(quán)證順 字第262756號(hào)誠(chéng)信投資控 股集團(tuán)有限 公司北京投 資管理分公司原7幢1150.10混合2原產(chǎn)權(quán)人為：北 京市順義區(qū)建筑 工程公司原產(chǎn)權(quán)證號(hào)為： 京房權(quán)證順集更字第00384號(hào)2011-8-31現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)據(jù)工作 人員介紹已改建并 加固作為宿舍及辦 公用房，測(cè)繪面積為 1267.67 就除以上已辦理了產(chǎn)權(quán)證的房屋，現(xiàn)場(chǎng)尚有未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋9 9項(xiàng)，建筑面積3896.63896.69 9平方米，另有構(gòu)筑物1515項(xiàng)，詳見下文（3 3 ）抵押信息根據(jù)委托方提供的抵押權(quán)登記信息，估

28、價(jià)對(duì)象設(shè)定有抵押權(quán)。具體情況如下表:業(yè)務(wù)號(hào)抵押權(quán)人抵押人抵押方式登記類型/登記原因抵押金額不動(dòng)產(chǎn)登記證明號(hào)登記時(shí)間11144758牟欣誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司一般抵 押首次登記/ 一般抵押 權(quán)設(shè)立登記20000000 元X京房他證順字第139121號(hào)2013-3-19（4 4 ）查封信息 根據(jù)委托方提供的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明和查封登記信息，估價(jià)對(duì)象查封信息如下：業(yè)務(wù)號(hào)產(chǎn)權(quán)人查封機(jī)關(guān)產(chǎn)權(quán)證號(hào)查封文號(hào)查封期限登記時(shí)間2016110904941誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司成都市金牛區(qū)人民法院X京房權(quán)證順字第262756號(hào)（2016）川 0106執(zhí)985號(hào)之一一2

29、016-11-9 至2019-11-82016-11-102016122903520誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司北京市順義區(qū)人民法院X京房權(quán)證順字第262756號(hào)（2016）京 0113 執(zhí) 6340、 6339 號(hào)2016-12-29至 2019-12-282016-12-302017021602586誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司北京市順義區(qū)人民法院X京房權(quán)證順字第262756號(hào)（2017）京 0113執(zhí)894號(hào)2017-2-16 至2020-2-152017-2-17/誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分公司成都市中級(jí)人民法院京順國(guó)用（2011出）第00117

30、號(hào)/2015-8-11 至2018-8-10/3 3、土地實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況一覽表權(quán)屬、面積據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用證記載，土地證號(hào)為京順國(guó)用（2011出）第00117號(hào)，證載土地使用權(quán)人為誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理分 公司，土地使用權(quán)面積為14397.9平方米位置、四至估價(jià)對(duì)象位于北京市順義區(qū)大孫各莊鎮(zhèn)龐山路1號(hào)，四至：東臨大段村路，南鄰大段村地，西鄰大段村地，北臨大段村路宗地形狀所在宗地形狀基本規(guī)則土地權(quán)利歸屬宗地所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于誠(chéng)信投資控股集團(tuán)有限公司北京投資管理 分公司土地他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對(duì)象作為出讓用地，依法可進(jìn)行抵押、出租、擔(dān)保、典當(dāng)?shù)冉?jīng)濟(jì)活動(dòng)， 其合法

31、權(quán)益受法律保護(hù)。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，根據(jù)估價(jià)委托人及相關(guān)當(dāng)事人提供的資 料顯示，估價(jià)對(duì)象除設(shè)定了抵押權(quán)及被人民法院查封外未設(shè)定其他他項(xiàng)權(quán)利土地利用現(xiàn)狀根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)合估價(jià)委托方提供的資料，宗地上已建成多幢經(jīng)營(yíng)性用房及 附屬設(shè)施，納入本次估價(jià)范圍的建筑物面積共計(jì)5710.34 m2土地開發(fā)現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象所處宗地面積適中，對(duì)土地利用無(wú)不利影響；場(chǎng)地平整，基本無(wú)坡 度起伏，排水狀況良好，地基地質(zhì)條件基本滿足建筑設(shè)計(jì)要求規(guī)劃限制條件所在區(qū)域?yàn)楸本┦许樍x區(qū)大孫各莊大段村，估價(jià)對(duì)象宗地規(guī)劃為商業(yè)用地， 實(shí)際用途為餐飲及住宿，符合規(guī)劃其他說(shuō)明至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，宗地外通水、通電、通路、通訊，宗地內(nèi)通水、通排水、通電、 通訊，

32、場(chǎng)平4 4、建（構(gòu)）筑物實(shí)物狀況根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料結(jié)合估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象建（構(gòu)）筑物實(shí)體狀況如下表:估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物實(shí)物狀況一覽表序號(hào)建筑物名稱建筑結(jié)構(gòu)建筑面積（就）總層數(shù)建成年代備注1綜合辦公樓混合1267.672層約2000年中式仿古外觀，建筑總高10.15米， 原證載面積1150.10，通廊式布局，作為員工宿舍和辦公用房使用2陳列室框架106.361層約2014年中式仿古外觀及內(nèi)飾，內(nèi)設(shè)佛堂，建筑總高6.93米3接待樓（1號(hào)樓）框架1347.752層約2014年中式仿古建筑，中式內(nèi)裝修，室內(nèi) 地面為石材及地磚，墻面部分石材 裝飾，作為客房、茶室、包間使用，建筑總

33、高10.73米4附屬用房混合350.51層約2014年中式仿古外觀，實(shí)地查勘時(shí)作為廚 房、餐廳、包間、庫(kù)房及衛(wèi)生間使 用，建筑總高5.08米5綜合樓（2號(hào)樓）框架1368.562層約2014年中式仿古建筑，中式內(nèi)裝修，室內(nèi) 地面為石材及地磚，墻面部分石材 裝飾，作為接待廳、會(huì)客室、辦公室使用，建筑總高11.17米6陽(yáng)光房及車庫(kù)鋼混545.982層約2014年現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)據(jù)工作人員介紹改建擴(kuò) 建為2層，作為陽(yáng)光房、活動(dòng)室和 包間、車庫(kù)使用，擴(kuò)建部分為鋼結(jié) 構(gòu)加玻璃幕墻，車庫(kù)部分加裝卷簾門，建筑總高10.48米，7停車棚鋼314.821層約2014年鋼結(jié)構(gòu)，高10.13米8仿古停車?yán)饶?9.61層約

34、2014年中式仿古木結(jié)構(gòu)，雕花及彩繪裝飾，總高5.79米9大門停車棚木24.151層約2014年中式仿古偏廊，雕花及彩繪裝飾，高2.59米10庫(kù)房混合111.381層約2014年灰磚外墻，塑鋼窗，平屋頂，建筑總高3.01米11酒窖鋼混173.572層（含地下1層）約2014年地上1層25.61平方米，鋼結(jié)構(gòu)+ 玻璃外墻，石材及地磚地面，高 3.5米，地下147.96平方米，高5.97米，地下部分作為酒庫(kù)使用小計(jì)5710.34序號(hào)構(gòu)筑物名稱材質(zhì)體量（就/個(gè)/m）備注1亭1石材8.42石涼亭總高4.43米2亭2木13.05中式木結(jié)構(gòu)，雕花及彩繪裝飾，花崗石地面，總高4.98米3亭3-亭7 （含廊架

35、）石材47.66石涼亭5座，中間有廊架連接，最高處 6米4亭8木35.52中式木結(jié)構(gòu)，雕花及彩繪裝飾，花崗石地面，高5.02米5亭9-亭10（含連廊）木122.21中式木結(jié)構(gòu)，雕花及彩繪裝飾，中間有連廊，高5.21米6亭11木42.45中式木結(jié)構(gòu)，雕花及彩繪裝飾，花崗石地面，高10.48米7亭12木38.97中式木結(jié)構(gòu)，雕花及彩繪裝飾，高5.19米8亭13木13.04中式木結(jié)構(gòu)，雕花及彩繪裝飾，花崗石地面，高5米9水塔混合15.34高23.85米10大門混合40.56最高處8.39米11小門混合5.01高4.07米12水池混合169.93小水池74.67平米，圍欄37.56米，大水池95.17

36、平米，圍 欄63.33米，池底與池壁鋪石材、文化石，石雕圍欄13照壁混合3.97高3.28米14圍墻混合435.78中式園林圍墻，垛高 3.8米15地坪混合3754.045 5、區(qū)位狀況描述與分析區(qū)位狀況包括估價(jià)對(duì)象所處的位置（坐落）、交通、環(huán)境（景觀）、配套設(shè)施等。估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況一覽表坐落及方位估價(jià)對(duì)象位于北京市順義區(qū)以東大孫各莊鎮(zhèn)大段村，距順義區(qū)約20.5公里，距北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)直線距離約25公里。臨路狀況估價(jià)對(duì)象宗地臨大段村路，距離趙湘路約275米。位置狀況樓層估價(jià)對(duì)象宗地內(nèi)房屋均為1-2層的中式仿古建筑。道路狀況估價(jià)對(duì)象臨支路，路況一般。公交方便程度區(qū)域內(nèi)有1條公交路線經(jīng)過(guò)，公交便捷

37、度較低。交通狀況交通管制無(wú)交通管制。配套設(shè)施狀況城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況區(qū)域水、電、路、訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施基本完善。商業(yè)繁華度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)夙樍x區(qū)大孫各莊大段村，區(qū)域內(nèi)主要分布大段村村民自建房，人口聚集度較低，僅分布零星便利店和小超市，商業(yè)繁 華度低。未來(lái)變化趨勢(shì)估價(jià)對(duì)象位于順義郊區(qū)，遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)，周邊配套設(shè)施基本完善，區(qū)域 目前無(wú)特殊規(guī)劃變動(dòng)調(diào)整及規(guī)劃限制，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處位置，預(yù)計(jì) 未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)估價(jià)對(duì)象商業(yè)地價(jià)水平將保持現(xiàn)狀平穩(wěn)發(fā)展。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)間確定為20182018年3 3月2222日六、價(jià)值類型1 1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則對(duì)估價(jià) 對(duì)象以

38、合法用途使用時(shí)確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的公開市場(chǎng)價(jià)格 （該價(jià)格為交易雙方負(fù)擔(dān)各自 應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格 ），未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)其價(jià)格的 影響。2 2、用途：根據(jù)估價(jià)委托人及當(dāng)事人提供的國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證 記載，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途和實(shí)際用途均為商業(yè)及附屬用房。3 3、土地權(quán)屬性質(zhì)：根據(jù)委托人與當(dāng)事人提供的估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證，估 價(jià)對(duì)象地類（用途）為商業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓。4 4、本次估價(jià)包含房屋及其不可分割附屬設(shè)施、裝修裝飾和占用范圍內(nèi)的土地使用 權(quán)。5 5、房地產(chǎn)狀況設(shè)定：房地產(chǎn)實(shí)物狀況設(shè)定為與前文中估價(jià)對(duì)象描述一致。6 6 、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘完成時(shí)間確

39、定為 20182018 年 3 3 月 2222 日。 7 7、幣種為人民幣。本次估價(jià)為符合以上條件下估價(jià)對(duì)象價(jià)格的估價(jià)，否則結(jié)果無(wú)效。七、估價(jià)原則 本次估價(jià)遵循“獨(dú)立、客觀、公正、合法”房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)原則，公平、公正、公 開地開展評(píng)估工作，本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則有：獨(dú)立客觀公正原則、 合法原則、 最高最佳使用原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。1 1、獨(dú)立客觀公正原則：獨(dú)立原則要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有 任何利益關(guān)系，對(duì)與該估價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒(méi)有任何偏見， 也沒(méi)有任何利害關(guān)系； 客觀原則要求所采用的相關(guān)數(shù)據(jù)、 參數(shù)有明確的來(lái)源和依據(jù)， 并且應(yīng)該是客觀公正而不 應(yīng)是估價(jià)對(duì)

40、象本身的； 公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上， 求出一個(gè)對(duì) 各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。2 2、合法原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包 括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面遵循合法原則；此處的合法，是指不僅要依據(jù) 有關(guān)法律、行政法規(guī)、 最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋， 還要依據(jù) 估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)， 國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策， 估價(jià) 對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)政府規(guī)章和政策， 以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記薄 （房屋 登記薄、土地登記薄）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同（如規(guī)劃意見書、國(guó)有建設(shè)用地使 用權(quán)招標(biāo)文件、

41、出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等）。遵循合法原則并不意 味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地 產(chǎn)，就應(yīng)將其作為哪種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。3 3 、最高最佳使用原則： 要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 最高最佳使用是指法律上允許， 技術(shù)上可能， 經(jīng)過(guò)充分合理的論證， 能使估價(jià)對(duì)象的價(jià) 值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 最高最佳使用具體包括下列 3 3 個(gè)方面： （1 1）最佳用途； （2 2） 最佳規(guī)模； （3 3）最佳集約度。4 4、替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常 價(jià)格；在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中， 任

42、何理性的買者和賣者， 都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與 類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較， 任何買者不會(huì)接受比市場(chǎng)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格成交， 任何賣者 不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格成交， 最終是類似的房地產(chǎn)價(jià)格相互牽制， 相 互接近。5 5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格 或價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限。總之，在估價(jià)過(guò)程中，以國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)為依據(jù)，堅(jiān)持科學(xué)、真實(shí)、 公平的原則，做到估價(jià)過(guò)程合理，估價(jià)方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。八、估價(jià)依據(jù)1 1、相關(guān)的法律、法規(guī)：（1 1 ）中華人民共和國(guó)物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第6262 號(hào)）；（2 2 ）

43、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（ 20072007 年修正）（中華人民共和國(guó) 主席令第 7272 號(hào)）；（3 3）中華人民共和國(guó)土地管理法 （ 20042004 年修正）（中華人民共和國(guó)主席令 22 004004第2828 號(hào)）；（4 4 ）中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法（ 20162016 年 1212 月 1 1 日）（中華人民共和國(guó)主 席令第 4646 號(hào)）；（5 5）全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及四川省人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)和政策文件。2 2、相關(guān)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范：（1 1 ）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（ GB/T50291-2015GB/T50291-20

44、15 ）；（2 2 ）房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（ GB/T50899-2013GB/T50899-2013 ）；（3 3 ）房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）川建房發(fā) 201189201189 號(hào)。3 3、委托人提供的相關(guān)資料：（1 1）成都市中級(jí)人民法院司法評(píng)估委托書；（2 2）不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明、查詢信息結(jié)果告知單、抵押權(quán)登記信息、查封登記信息；（3 3）國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證；（4 4）北京國(guó)勘房地產(chǎn)測(cè)繪有限公司普通測(cè)量成果報(bào)告。4 4、估價(jià)人員收集和掌握的資料（1 1）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；（2 2）估價(jià)人員收集的與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)資料；（3 3）公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)資料；

45、（4 4）評(píng)估過(guò)程中運(yùn)用的測(cè)算表、主要參數(shù)等方面的資料。九、估價(jià)方法1 1、估價(jià)方法的定義房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。 比較法的定義為：將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較， 對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 的方法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，是一種說(shuō)服力強(qiáng)、適用范圍廣的估價(jià)方法。收益法的定義為： 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn) 到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 適用于有收益或 有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)。假設(shè)開發(fā)法的定義為： 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)

46、象開發(fā)完成后的價(jià)值， 扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本， 稅費(fèi)和利潤(rùn)等， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 主要適用于具有投資 開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。成本法定義為： 求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格， 扣除折舊， 以此 估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采 用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下， 可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。2 2、估價(jià)方法的選擇要求估價(jià)方法選用應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291GB/T5029120152015）要求，根據(jù)估價(jià)對(duì) 象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件， 對(duì)各種估價(jià)方法進(jìn)行適用性

47、分析， 并符合 以下規(guī)定：（ 1 1 ）估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。（2 2）估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。（ 3 3）估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的， 宜選用成本法； 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)沒(méi)有交易或交易很少， 且估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒(méi)有租金等 經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。（ 4 4）估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用除成本法以外 的方法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。3 3、估價(jià)方法的確定本次估價(jià)對(duì)象地上房屋約建于 20002000 年-2014-2014 年，為正常使用的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)， 具 有如下特點(diǎn)：

48、（ 1 1 ）估價(jià)對(duì)象遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)，實(shí)際用途為休閑、度假類物業(yè)，區(qū)域內(nèi)同類型的商業(yè)用 途房地產(chǎn)出售交易案例缺少，不能滿足市場(chǎng)法應(yīng)用條件；2 2）估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)同類型商業(yè)用途房地產(chǎn)整體租賃案例缺少，收益資料不易收 集，其收入、費(fèi)用、資本化率及轉(zhuǎn)售收益等不能夠準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，不能滿足收益法應(yīng)用條 件；（3 3 ）估價(jià)對(duì)象所在宗地為商業(yè)用地，地上房屋為已建成的營(yíng)業(yè)及附屬用房，不具 備進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的條件，因此不適宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。（4 4）北京市20142014年調(diào)整更新了全市基準(zhǔn)地價(jià)，估價(jià)對(duì)象位于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆 蓋范圍內(nèi)，因此可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算土地價(jià)格。根據(jù)以上分析，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況和土地市場(chǎng)狀況， 采用成本法，選擇房地 分估路徑，即將土地與建（構(gòu)）筑物當(dāng)作各自獨(dú)立的物分別測(cè)算。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值= =土地重新購(gòu)建價(jià)格+ +建（構(gòu)）筑物重新購(gòu)建價(jià)格- -建（構(gòu)）筑物折 舊土地重新購(gòu)建價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象地價(jià)= =區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)X用途修正系數(shù)X （1 1 土區(qū)位修正系數(shù)）X期日修正