下江南大觀園項(xiàng)目建議書(shū)

1、下江南大觀園項(xiàng)目項(xiàng)目建議書(shū)湖濱新區(qū)文化體育旅游局前言近幾年來(lái)湖濱新區(qū)旅游事業(yè)圍繞“環(huán)湖旅游”的發(fā)展思路，克服重重困難，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)發(fā)展。但隨著越來(lái)越高的發(fā)展需求，旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題逐一凸顯出來(lái)。豐富的旅游資源、完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施及良好自然生態(tài)環(huán)境，已成為消費(fèi)者的首選。所以整合旅游資源，打造精品旅游項(xiàng)目已迫在眉睫，依托皂河鎮(zhèn)內(nèi)豐富的文化底蘊(yùn)，凸顯地方風(fēng)情，已成為打造精品旅游項(xiàng)目的重要途徑。本項(xiàng)目注重突出把乾隆下江南與山水風(fēng)光有機(jī)組合，實(shí)行觀光和參與相結(jié)合的旅游模式，形成該地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要組成部分，可以起到強(qiáng)烈的廣告吸引和留住效應(yīng)。依托龍王廟行宮周邊良好的自然環(huán)境，豐富的旅游資

2、源，“下江南大觀園”具備良好的旅游開(kāi)發(fā)條件，發(fā)展?jié)摿薮螅⒕哂辛己玫氖袌?chǎng)前景。我單位有幸受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托，組織有關(guān)技術(shù)人員就開(kāi)發(fā)下江南大觀園項(xiàng)目作了深入的調(diào)查研究和分析，本著客觀、公正、科學(xué)、負(fù)責(zé)的原則和態(tài)度，特編寫(xiě)了如下項(xiàng)目建議書(shū)。在此過(guò)程中項(xiàng)目有關(guān)行政主管部門(mén)及建設(shè)單位的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給予了積極支持和大力幫助，在此一并致謝。第一章 項(xiàng)目總論一 項(xiàng)目名稱下江南大觀園二 項(xiàng)目地點(diǎn)項(xiàng)目位于宿遷市皂河鎮(zhèn)龍王廟行宮南方向。三 建設(shè)期限2012年2013年四 項(xiàng)目承辦單位 湖濱新區(qū)文化體育旅游局五 項(xiàng)目定位依托皂河鎮(zhèn)豐富的文化旅游資源，引用參與式旅游度假模式，以生態(tài)化、國(guó)際化、和可持續(xù)發(fā)展的理念規(guī)劃，開(kāi)

3、發(fā)項(xiàng)目擬建地周邊豐富的自然旅游資源。打造地方特色濃郁的人與自然和諧共生的旅游度假精品。六 形象定位“兩湖、一林、六景區(qū)”七 資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資5600萬(wàn)元，其中：政府投資： 5600萬(wàn)元八、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）用地平衡表表11 公園景區(qū)用地平衡表編號(hào)類(lèi) 別數(shù)量（公頃）用地比例 （%）1總用地面積6.621002建筑占地面積0.375.63水面面積1.1617.54綠地面積3.6354.95景區(qū)道路、廣場(chǎng)1.4622（二）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表12 公園景區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二章 編制依據(jù)及范圍一、編制依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年）；2、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法（2007年）；3、城市用地

4、分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（gbj137-90）；4、國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行研究指南；5、中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司組織編寫(xiě)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；6、建設(shè)項(xiàng)目可行研究方法與參數(shù)（第三版）；7、項(xiàng)目規(guī)劃方案；8、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則；9、江蘇省旅游發(fā)展總體規(guī)劃；10、湖濱新區(qū)地區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃；11、皂河鎮(zhèn)旅游總體規(guī)劃；12、宿遷市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；13、宿遷城市總體規(guī)劃；14、宿遷市旅游發(fā)展總體規(guī)劃；國(guó)家、江蘇省、華東地區(qū)、宿遷市有關(guān)鼓勵(lì)和發(fā)展旅游業(yè)的通知、會(huì)議文件；國(guó)家林業(yè)、環(huán)保、旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策、標(biāo)準(zhǔn)，江蘇省、華東地區(qū)及宿遷市相關(guān)的政策、法規(guī)和文件；國(guó)家

5、工程咨詢協(xié)會(huì)有關(guān)編制項(xiàng)目建議書(shū)的規(guī)定及要求。二、研究范圍項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與功能用途、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)作模式、總平面布置、工程設(shè)計(jì)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、消防安全、項(xiàng)目組織與管理、投資估算和資金來(lái)源以及效益分析等進(jìn)行研究，并提出研究結(jié)論和建議。第三章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性和可行性分析一、項(xiàng)目建設(shè)背景宿遷市是江蘇省北部重要的新興中心城市，為蘇魯豫皖四省之通衢，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)，是新亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中一朵艷麗的新葩。2006年以來(lái)，宿遷市先后入選“中國(guó)旅游競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)城市”、 “中國(guó)特色魅力城市二百?gòu)?qiáng)”、 “2008中國(guó)最佳旅游品牌目的地”、 “中國(guó)最佳文化生態(tài)旅游

6、目的地”稱號(hào)和“品牌中國(guó)金譜獎(jiǎng)”， “旅游城市新銳品牌”、 “2009中國(guó)最佳生態(tài)旅游品牌名城”。2010年宿遷獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”稱號(hào)，收獲一張新的城市名片，對(duì)提高宿遷知名度、吸引外資、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。素有千年古鎮(zhèn)之稱的宿遷市皂河鎮(zhèn)，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，民間民俗文化獨(dú)具特色。鎮(zhèn)內(nèi)遍布大量文物古跡、遺址、遺存及傳說(shuō)，如乾隆行宮、陳家大院、合善堂、財(cái)神廟等明清建筑，記錄了皂河鎮(zhèn)豐富的文化底蘊(yùn)。公園位于京杭大運(yùn)河南翼的皂河古鎮(zhèn)文化體驗(yàn)區(qū)，基地西鄰?fù)ㄊヂ?，南臨黃河路，基地現(xiàn)狀內(nèi)安瀾湖、龍?zhí)端|(zhì)良好，水量豐沛，岸線空間形態(tài)多樣，場(chǎng)地地形變化豐富，文物古跡頗多，文化內(nèi)涵深厚。二

7、、項(xiàng)目的必要性宿遷市人民政府把發(fā)展作為強(qiáng)州富民第一要?jiǎng)?wù)，宿遷市下江南大觀園項(xiàng)目的提出，就是充分發(fā)揮本地優(yōu)勢(shì)，突出地方特色。實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，著力解決人民脫貧致富的問(wèn)題，以及滿足社會(huì)、經(jīng)濟(jì)需要的重大舉措。宿遷旅游業(yè)低迷不在于宣傳促銷(xiāo)不力，其根本癥結(jié)是產(chǎn)品老化、單一，從而引發(fā)出環(huán)環(huán)相扣的關(guān)聯(lián)問(wèn)題。時(shí)代的發(fā)展和市場(chǎng)供求的變化決定了宿遷旅游業(yè)已不可能再憑單一去再創(chuàng)昔日的輝煌。宿遷旅游業(yè)必須從體制改革、資源整合、招商引資、旅游產(chǎn)品創(chuàng)新、培養(yǎng)人才、提升檔次、增加賣(mài)點(diǎn)、迎合休閑旅游、度假旅游和會(huì)議旅游的時(shí)代需求等各個(gè)方面科學(xué)有序而又大刀闊斧地推進(jìn)，方能重振雄風(fēng)，再現(xiàn)輝煌。根據(jù)宿遷旅游資

8、源的價(jià)值及其開(kāi)發(fā)潛力，加上政府的信心與全市人民的努力，宿遷的旅游業(yè)完全能夠再度興旺起來(lái)，以新的產(chǎn)品和好的效益去贏得更大的市場(chǎng)。所以本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，其必要性體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1、下江南大觀園開(kāi)發(fā)建設(shè)是宿遷市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要。今日潞西，在改革開(kāi)放政策的指引下，全市各項(xiàng)事業(yè)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。隨著旅游業(yè)的興起，旅游產(chǎn)業(yè)被列入宿遷市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)受到市政府高度重視。積極招商引資，大力發(fā)展旅游業(yè)，已成為宿遷市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的一部分。2、是國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的需要宿遷市經(jīng)濟(jì)屬農(nóng)業(yè)型的結(jié)構(gòu)，雖說(shuō)近幾年我們盡了最大力度重視農(nóng)業(yè)這個(gè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但由于諸多原因，農(nóng)業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益仍是十分有限的。宿

9、遷市的現(xiàn)狀迫切需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展旅游業(yè)，將為宿遷市提供新的產(chǎn)業(yè)支柱。3、是充分開(kāi)發(fā)利用旅游資源，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的需要。下江南大觀園附近地貌多樣，以濱水緩坡地帶為主，具有豐富的自然資源和深厚的文化底蘊(yùn)，多少年來(lái)一直被棄置，資源得不到開(kāi)發(fā)利用，生態(tài)環(huán)境得不到保護(hù)和治理。該項(xiàng)目的建設(shè)，使皂河鎮(zhèn)的旅游資源得到充分開(kāi)發(fā)利用，既改善了生態(tài)環(huán)境，又開(kāi)發(fā)了一個(gè)新的旅游景區(qū)。 4、是社會(huì)發(fā)展和改善人民生活水平的需要當(dāng)前，隨著社會(huì)對(duì)精神文化的需求，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著人們生活水平的不斷提高，追求高尚、健康、優(yōu)雅舒適，多層次多內(nèi)涵的休閑與旅游正成為一種時(shí)代氣息的生活方式，回歸大自然、瞻仰革命前輩風(fēng)采

10、已成為當(dāng)代人們生活的主流和發(fā)展方向。我市在這兩方面有獨(dú)得的優(yōu)勢(shì)，下江南大觀園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。 5、是發(fā)揮本地資源優(yōu)勢(shì)和地方特色，創(chuàng)造財(cái)富的戰(zhàn)備選擇。宿遷市的發(fā)展僅僅依賴農(nóng)業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有這樣豐富多彩的旅游資源不利用、不開(kāi)發(fā)，是一種極大的浪費(fèi)，因地制宜，建設(shè)符合大眾消費(fèi)的旅游區(qū)是對(duì)資源的合理利用，是實(shí)事求是的必然選擇。綜上所述可以看到，宿遷市發(fā)展旅游業(yè)有很多優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇，下江南大觀園的建設(shè)只要在明確宿遷旅游發(fā)展動(dòng)力的基礎(chǔ)上，采取有效的對(duì)策，確立合理的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，利用好資源和區(qū)位條件，就能達(dá)到滿足市場(chǎng)需求，構(gòu)建有益于宿遷旅游業(yè)快速有序發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè)體系

11、的目的。所以說(shuō)下江南大觀園項(xiàng)目的建設(shè)是必須的。三、項(xiàng)目的可行性1、優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，豐富的自然資源和文化資源為旅游開(kāi)發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目基礎(chǔ)牢固，前景廣闊，發(fā)展空間大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小。由于與龍王廟行宮、財(cái)神廟、合善堂、陳家大院旅游景點(diǎn)不遠(yuǎn)，所以客源充足，用以作為休閑娛樂(lè)、文化教育、避暑、度假的市場(chǎng)前景廣闊。同時(shí)，其電力、水資源和通訊生活設(shè)施為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供有力保障。 3、與現(xiàn)時(shí)代人們的生活方式相適應(yīng)。隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)，素質(zhì)的不斷提高，對(duì)精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越來(lái)越成為一種潮流，這樣為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了可持續(xù)發(fā)展的空間。 4、從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)上來(lái)講，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)克服了隨

12、意性和盲目性，只要搶得市場(chǎng)先機(jī)，一定會(huì)給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)帶來(lái)騰飛。 綜上所述，只要因地制宜、合理布局、科學(xué)規(guī)劃、有效開(kāi)發(fā)有效資源，它將成為投資見(jiàn)效快、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小、可持續(xù)發(fā)展的好項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)是必要且可行的。第四章 擬建地址的建設(shè)條件一、項(xiàng)目所在地概況設(shè)計(jì)用地位于京杭大運(yùn)河?xùn)|南翼，東至通圣路，南臨黃河路，總用地6. 62公頃。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析（一）地形、地貌及環(huán)境條件良好（二）水文地質(zhì)條件良好（三）交通條件優(yōu)秀（四）社會(huì)環(huán)境條件良好（五）公共設(shè)施條件良好（六）綜合評(píng)價(jià)總之，該項(xiàng)目是一項(xiàng)能較快占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取良好回報(bào)的較佳的投資行為。第五章 工程建設(shè)方案一、指導(dǎo)思想以乾隆下江南歷史文化為內(nèi)涵，依托安瀾湖、

13、龍?zhí)兜茸匀痪坝^風(fēng)貌以及乾隆行宮、龍王井遺址等歷史文化資源，以皇家宮苑園林格局為載體，因借山石水體，通過(guò)對(duì)特色景觀、歷史文化遺址和艮俗文化等的發(fā)掘進(jìn)行旅游資源整合，打造集山水園林游覽、遺址觀光、特色文化休閑體驗(yàn)于一體的下江南主題公園，與乾隆行宮共同構(gòu)成皂河鎮(zhèn)皇家宮苑景區(qū)。二、設(shè)計(jì)原則1、有效保護(hù)，突出發(fā)揮安瀾湖、龍?zhí)兜茸匀痪坝^資源。 2、彰顯宿遷皂河鎮(zhèn)地域歷史文化資源。 3、立足市場(chǎng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的整體效益。 4、因地制宜、節(jié)約資源、低碳生態(tài)、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則。 5、以人為本，從城市居民社會(huì)生活與旅游者的需求出發(fā)考慮功能需求，強(qiáng)調(diào)入與自然和諧共處，構(gòu)建多樣統(tǒng)一集遺址觀光、文化

14、娛樂(lè)、體驗(yàn)休憩為一體的旅游區(qū)。三、規(guī)劃目標(biāo)以市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，以以人為本為指導(dǎo)思想，明確景區(qū)今后一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展定位，從資源的可持續(xù)性、形象的品牌性、旅游管理的先進(jìn)性出發(fā)，通過(guò)政府主導(dǎo)下的跨越式大旅游總體發(fā)展戰(zhàn)略和相關(guān)策略的實(shí)施，將下江南大觀園建設(shè)成為景區(qū)重點(diǎn)突出、旅游主題鮮明、創(chuàng)新能力強(qiáng)、產(chǎn)品豐富、市場(chǎng)發(fā)育良好、運(yùn)行有序、管理規(guī)范、服務(wù)精良、社會(huì)認(rèn)同度和美譽(yù)度高、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)力大、綜合效益好的旅游強(qiáng)區(qū)和國(guó)家級(jí)優(yōu)秀旅游區(qū)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的積極保護(hù)和旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)的提升。四、規(guī)劃方案（一）功能分區(qū)1、皇家宮苑園林的山水格局下江南大觀園是一座以乾隆下江南的皇家文化為內(nèi)涵，以宮苑山水格局為載體的主

15、題公園，園內(nèi)突出自然景致，以錯(cuò)落自由布局的園林建筑與理水、疊石、堆山、栽花、植林相結(jié)合，以達(dá)到“可行、可望、可游、可居”的山水詩(shī)畫(huà)意境。 2、主從有序、風(fēng)采各異的景點(diǎn)設(shè)計(jì)全園在總體布局上，一方面組織主從有次的軸線關(guān)系、分清主次，一方面運(yùn)用對(duì)比手法，相互襯托，形成人工與自然統(tǒng)一協(xié)調(diào)而又氣韻生動(dòng)的統(tǒng)一整體。3、因地制宜 巧于因借 公園在整體布局構(gòu)思上與周?chē)盎氐淖匀画h(huán)境緊密結(jié)合，借景于遠(yuǎn)山近水，亭合樓榭，竹樹(shù)蕭森的自然風(fēng)光，使全園景色與周邊環(huán)境融為一體，表現(xiàn)出一種自然雅樸的風(fēng)格。（二）景區(qū)的主要建設(shè)項(xiàng)目第六章 項(xiàng)目發(fā)展分析一、發(fā)展條件swot分析（1）優(yōu)勢(shì)(strengths)1.湖濱新區(qū)區(qū)位優(yōu)

16、越。景區(qū)所在地位于皂河鎮(zhèn)，毗鄰龍王廟行宮，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2.政策支持。湖濱新區(qū)制定了“環(huán)駱馬湖旅游開(kāi)發(fā)”的發(fā)展路線，著力建設(shè)駱馬湖旅游品牌。本項(xiàng)目的建設(shè)為宿遷旅游業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐條件。3.文化旅游資源豐富。（2）劣勢(shì)(weaknesses)1.項(xiàng)目擬建地旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)處于初級(jí)階段，旅游服務(wù)設(shè)施薄弱，旅游產(chǎn)業(yè)體系尚不完備。2.道路交通系統(tǒng)不完善。現(xiàn)狀道路基本為未硬化路面，路況較差，道路體系建設(shè)還需加強(qiáng)。（3）機(jī)遇(opportunities)1.內(nèi)需的崛起和休閑旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，內(nèi)需的崛起和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，將給旅游業(yè)帶來(lái)巨大的商機(jī)，尤其是在宿遷市及周邊城市居民對(duì)休閑度假需求不斷增

17、加的背景下，將給景區(qū)帶來(lái)巨大的商機(jī)。 2.旅游業(yè)發(fā)展的宏觀背景良好，在江蘇省大力發(fā)展旅游業(yè)的背景下，項(xiàng)目依托豐富的旅游資源和有利的政策條件給下江南大觀園的旅游發(fā)展提供較好的發(fā)展機(jī)遇。3.民族文化旅游熱點(diǎn)，無(wú)論對(duì)民族文化愛(ài)好者還是旅游觀光者均具有永恒的魅力。（5）分析結(jié)論上述分析表明，下江南大觀園具有良好的自然生態(tài)環(huán)境、深厚的文化內(nèi)涵，擁有較優(yōu)越的區(qū)位市場(chǎng)條件并迎來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也存在不足并面臨挑戰(zhàn)。宿遷市政府必須高度重視和大力扶持下江南大觀園的發(fā)展，應(yīng)緊抓機(jī)遇，高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，建設(shè)精品景區(qū)，積極塑造個(gè)性化的品牌形象，并通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的旅游市場(chǎng)促銷(xiāo)，現(xiàn)代化的管理手段和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)策略來(lái)營(yíng)造

18、下江南大觀園的整體優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造景區(qū)新的輝煌。三、開(kāi)發(fā)思路1、選準(zhǔn)突破“亮點(diǎn)”，實(shí)施集中開(kāi)發(fā) 選準(zhǔn)“亮點(diǎn)”區(qū)域?qū)嵤┘虚_(kāi)發(fā)，帶動(dòng)周邊區(qū)域的旅游資源開(kāi)發(fā)，是國(guó)內(nèi)外發(fā)展旅游的重要經(jīng)驗(yàn)。“亮點(diǎn)”的選擇要綜合考慮各方面的條件，既要考慮交通通達(dá)條件、城市的依托性，也要避免簡(jiǎn)單的城市中心論；既要考慮資源品位和特色，也要注意開(kāi)發(fā)的難度與對(duì)周邊區(qū)域的帶動(dòng)；既要考慮民族文化的積淀、民俗民風(fēng)的濃郁，也要考慮對(duì)自然景觀、其他優(yōu)勢(shì)資源的依托；既要考慮資源開(kāi)發(fā)的最初引爆點(diǎn)，也要考慮持續(xù)發(fā)展的效應(yīng)與后勁?？傊⒆阃ㄟ^(guò)一個(gè)亮點(diǎn)的突破，實(shí)現(xiàn)對(duì)一個(gè)地區(qū)的綜合帶動(dòng)，使這一地區(qū)盡快成為旅游熱線中的一個(gè)點(diǎn)、或者一個(gè)段、或者一條支線。

19、 2、高起點(diǎn)、新思路的發(fā)展戰(zhàn)略 這是宏觀層面的發(fā)展思路，屬于一個(gè)地區(qū)民族文化資源開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想。高起點(diǎn)，應(yīng)首先是在策劃、設(shè)計(jì)方面，然后是具體的開(kāi)發(fā)，再是相關(guān)的配套和管理；新思路，主要是指發(fā)展模式、策劃理念，并非過(guò)于具體的一些方面。一些民族文化旅游資源的開(kāi)發(fā)，可采取經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、宣傳促銷(xiāo)委托獨(dú)家代理等方式，也可以采取有關(guān)地區(qū)、投資者聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式，也可以保護(hù)為切入點(diǎn)實(shí)施適度規(guī)模的開(kāi)發(fā)。 3、突出文化的民族與地域特色 突出文化資源的民族與地域特色，是增強(qiáng)旅游產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。如何深入挖掘民族文化資源，是一個(gè)值得深入研究的問(wèn)題。一是表現(xiàn)形式。二是民族文化與其他旅游資源的有機(jī)組合。三是進(jìn)行深度挖

20、掘，形成民族文化旅游產(chǎn)品的系列。這三種表現(xiàn)形式，從實(shí)際情況出發(fā)，無(wú)所謂誰(shuí)高誰(shuí)低，關(guān)鍵是看對(duì)民族文化的挖掘和利用深度，也要看民族文化類(lèi)旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。但注意突出特色、提高表現(xiàn)品位、增強(qiáng)吸引力，應(yīng)是共同追求的主題。 4、要認(rèn)真辦好民俗節(jié)慶活動(dòng) 民俗節(jié)慶活動(dòng)是民族文化集中對(duì)外展示的機(jī)會(huì)和場(chǎng)合，由于這些活動(dòng)歷史悠久、有深厚的文化底蘊(yùn)、廣泛的群眾參與基礎(chǔ)，因此，雖然持續(xù)時(shí)間一般不長(zhǎng)，但由于媒體的關(guān)注報(bào)道、外地游人商旅的參與，成為促銷(xiāo)民族文化的一個(gè)重要機(jī)會(huì)。5、要大力營(yíng)造民族文化的氛圍各地對(duì)民族文化資源的開(kāi)發(fā)利用，不僅是對(duì)其典型和精粹的開(kāi)發(fā)，同時(shí)也要做好民族文化氛圍的營(yíng)造。利用民族文化發(fā)展旅游業(yè)，主要

21、是挖掘和利用有價(jià)值的民族文化的符號(hào)，使旅游產(chǎn)品、服務(wù)的各個(gè)方面增加文化內(nèi)涵。在建筑方面，旅游景區(qū)內(nèi)的建筑，必須保持民族化、地方特色化，改進(jìn)的只是衛(wèi)生條件，如廁所、餐飲用火、垃圾處理，增添的是具有民族特性的一些建筑符號(hào)。此外，民族服飾的穿著也是重要方面，要提倡穿著民族服飾，對(duì)于經(jīng)商者、旅游從業(yè)者應(yīng)明確要求；要不斷研究改進(jìn)民族服裝，使之美觀、實(shí)用、多樣、價(jià)廉，讓普通百姓都有條件穿著，并進(jìn)而向旅游商品化方向發(fā)展。 四、目標(biāo)市場(chǎng)定位（一）旅游市場(chǎng)分析宿遷旅游業(yè)一直受到省市三級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注，已經(jīng)具有一定的知名度。宿遷應(yīng)以蘇北大開(kāi)發(fā)為契機(jī)，最終提高宿遷的知名度和美譽(yù)度。1、需求層面(1)國(guó)內(nèi)休閑旅游市場(chǎng)

22、的持續(xù)快速發(fā)展巨大的需求首先來(lái)自國(guó)家旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展。我國(guó)是旅游資源大國(guó)，正在成為旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。到2020年，國(guó)內(nèi)休閑旅游將達(dá)到年人均1.22次，旅游業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。屆時(shí)，政策將更為靈活，行業(yè)規(guī)則制度將更為開(kāi)放，刺激國(guó)民旅游消費(fèi)的措施將更多。同時(shí)，隨著我國(guó)人民生活水平的提高，人們旅游活動(dòng)的參與度明顯提高。(2)自駕車(chē)旅游市場(chǎng)的成熟（含散客）隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，尤其是沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的先行，私家車(chē)已經(jīng)具有一定的數(shù)量，自駕車(chē)旅游因其自由、新穎、靈活、刺激而受到人們的青睞，以自駕車(chē)旅游為主體的散客已經(jīng)成為新的旅游形式并呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，自駕車(chē)旅游的黃金時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。潞西恰好位于滇西兩小時(shí)

23、旅游圈的中心，游客正好需要休息、補(bǔ)給，在潞西建立旅游服務(wù)中心，可把握自駕車(chē)市場(chǎng)的良機(jī)。(3)旅游業(yè)成為社會(huì)資本投資熱點(diǎn)目前，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以效益為中心，進(jìn)入多元化的階段。旅游業(yè)因其較佳的效益而得到青睞，社會(huì)資本加速流入，其投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)得到進(jìn)一步的放開(kāi)。隨著旅游業(yè)對(duì)外開(kāi)放和市場(chǎng)化程度的提高，這一趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)。外資和民間資本將在旅游業(yè)投資，特別商業(yè)性旅游項(xiàng)目的投資占據(jù)主導(dǎo)地位，投資的方式、渠道也將更為多樣化。潞西應(yīng)健全相關(guān)規(guī)制，完善社會(huì)投資的配套服務(wù)，加強(qiáng)旅游項(xiàng)目的協(xié)調(diào)與管理，降低社會(huì)投資的進(jìn)入門(mén)檻，為社會(huì)資本大規(guī)模進(jìn)入旅游業(yè)營(yíng)造更加寬松的環(huán)境。(4)融入大區(qū)域發(fā)展的潛力和機(jī)會(huì)（含城鄉(xiāng)建設(shè)

24、、市場(chǎng)推廣）以上機(jī)遇攬括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等方面。2、供給層面(1)政策支持(2)蘇北區(qū)域聯(lián)動(dòng)（二）市場(chǎng)定位1、區(qū)域市場(chǎng)定位：下江南大觀園的目標(biāo)市場(chǎng)以省內(nèi)項(xiàng)目周邊客源市場(chǎng)為主，以國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)為輔。區(qū)域旅游市場(chǎng)定位如下（表7-1）：表7-1 區(qū)域旅游市場(chǎng)的定位客源市場(chǎng)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)定位一級(jí)市場(chǎng)（核心市場(chǎng)）蘇北地區(qū)及周邊地區(qū)（重點(diǎn)是徐州市）二級(jí)市場(chǎng)（開(kāi)拓市場(chǎng)）除一級(jí)市場(chǎng)以外的省內(nèi)地區(qū)三級(jí)市場(chǎng)（機(jī)會(huì)市場(chǎng)）除一、二級(jí)市場(chǎng)以外的全國(guó)其它地區(qū)2、細(xì)分市場(chǎng)定位： 消費(fèi)階層：主要面向大眾的觀光休閑旅游者，兼顧文化旅游市場(chǎng)和可轉(zhuǎn)化為觀光游客的商務(wù)旅游市場(chǎng)； 出游方式：團(tuán)隊(duì)與散客并重，其中散客以家庭出游與伙伴式

25、出游為主，自駕車(chē)旅游占有越來(lái)越大的比重。 按職業(yè)劃分：以工人、學(xué)生、企業(yè)管理人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、教師與專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、離退休人員為主，兼顧農(nóng)民和其他旅游者。 專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)：民族文化研究與愛(ài)好者等。第七章 環(huán)境容量及客源市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、環(huán)境容量預(yù)測(cè)1、游路測(cè)算法適宜環(huán)境容量的估算按以下指標(biāo)進(jìn)行：(1) 瞬時(shí)容量=主要游步道長(zhǎng)度/5米間距= 3494/5= 699人；(2) 日容量=瞬時(shí)容量周轉(zhuǎn)率= 6994= 2796 人。2、面積測(cè)算法按旅游區(qū)總面積947560m2，容量標(biāo)準(zhǔn)按近郊風(fēng)景區(qū)600 m2/人計(jì)算，周轉(zhuǎn)率為2，即：最大環(huán)境容量（人）=947560（m2）/600（m2/人）2=3159(人)根據(jù)

26、上述兩種方法計(jì)算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，下江南大觀園最佳環(huán)境日容量為：（2796+3159）/2= 2978人/日二、客源市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、區(qū)域旅游市場(chǎng)背景（1）2011年1-10月，全市共接待中外旅游者94.87萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.3%；實(shí)現(xiàn)旅游收入65227.62萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.7%；其中接待國(guó)內(nèi)旅游者93.82萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.5%，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入63096.25萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)17.8%；接待海外旅游者10529人次，同比增長(zhǎng)1.7%，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入292.67萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)1.7%。可以看出，潞西的旅游市場(chǎng)已初具規(guī)模長(zhǎng)率高。（2）周邊地區(qū)巨大的客源市場(chǎng)和出游潛力為景區(qū)旅游發(fā)展

27、提供了強(qiáng)大的市場(chǎng)支撐。景區(qū)鄰近多個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)可直接成為景區(qū)重要的旅游客源市場(chǎng)，為景區(qū)共享這一龐大的客源市場(chǎng)創(chuàng)造了十分有利的條件。（3）新的旅游需求趨勢(shì)為下江南大觀園的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了契機(jī)。研究表明，未來(lái)的旅游需求將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：旅游市場(chǎng)大幅度崛起，消費(fèi)群體進(jìn)一步擴(kuò)大；旅游需求日益多樣化和個(gè)性化，旅游者對(duì)自然和文化興趣不斷增強(qiáng)，以環(huán)境保護(hù)為取向的生態(tài)旅游、文化旅游、主題性旅游將成為今后的發(fā)展方向；旅游者更加注重地方個(gè)性和特色，帶有主題性、刺激性的景點(diǎn)和具有學(xué)習(xí)意義的深層次文化旅游，如主題旅游區(qū)、主題旅游社區(qū)和主題城鎮(zhèn)等深受歡迎； 旅游者的需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)的觀光旅游依然深受歡迎，休閑度假、

28、商務(wù)會(huì)展旅游正在崛起，游客對(duì)旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)品質(zhì)的要求日益提高；旅游者的活動(dòng)模式、行為規(guī)律和興趣點(diǎn)將發(fā)生變化，出游次數(shù)增多，由團(tuán)體旅游向個(gè)體散客旅游轉(zhuǎn)變，家庭出游、伙伴出游和自駕車(chē)成為主要方式，旅游者越來(lái)越重視旅游體驗(yàn)，旅游將從被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)參與。上述旅游需求趨勢(shì)，將對(duì)下江南大觀園開(kāi)發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響并帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。2、客源市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 旅游方式以散客居多，其次是旅行社組織旅游，家庭出游、伙伴出游和自駕車(chē)成為具有較大潛力的重要旅游方式。第八章 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施下江南大觀園擬建地區(qū)有良好的自然生態(tài)環(huán)境，是其旅游開(kāi)發(fā)所依托的重要資源，為使景區(qū)具有永久的生命力，達(dá)到風(fēng)景資源永續(xù)利用和旅游的可持續(xù)

29、發(fā)展，必須防止因開(kāi)發(fā)建設(shè)造成人為的破壞和旅游污染，保護(hù)景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，保持長(zhǎng)期平衡。要做到以下幾點(diǎn)： 1、合理規(guī)劃布局，保護(hù)生態(tài)景觀 旅游設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)須遵循“生態(tài)為先，尊重自然，融入自然”的原則，做到選址科學(xué)、布局合理、利于環(huán)保，建筑造型、色彩和選材應(yīng)盡可能體現(xiàn)生態(tài)化，盡量采用地方天然材料或環(huán)保材料，以與景區(qū)自然環(huán)境相和諧與融合，并控制體量，避免對(duì)山體、綠地、水面等自然環(huán)境構(gòu)成破壞。2、加強(qiáng)綠化，培育良好的生態(tài)環(huán)境對(duì)近年來(lái)破壞了的生態(tài)環(huán)境進(jìn)行恢復(fù)和改造。對(duì)現(xiàn)有樹(shù)木加強(qiáng)保護(hù)，嚴(yán)禁砍伐破壞；對(duì)原有的景觀效果較差的山體植被進(jìn)行景觀改善，改良林相，已破壞的山體盡快恢復(fù)綠化，制止水土流失；在重點(diǎn)景

30、區(qū)（點(diǎn)）地段，根據(jù)景觀文化內(nèi)涵，進(jìn)行精致的植物種植栽培，實(shí)現(xiàn)綠化、美化和香化；沿公園內(nèi)水體周?chē)訌?qiáng)濕地植物的種植，營(yíng)造豐富的生態(tài)系統(tǒng)。3、積極預(yù)防，有效治理環(huán)境污染 科學(xué)開(kāi)發(fā)建設(shè)，避免在施工過(guò)程中對(duì)旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境造成建設(shè)性破壞，盡量減少工程廢渣、污水和噪聲對(duì)環(huán)境的污染。 加強(qiáng)固體垃圾清運(yùn)處理，結(jié)合旅游區(qū)建設(shè)設(shè)立固定垃圾筒（箱）和垃圾中轉(zhuǎn)站，對(duì)旅游區(qū)運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的各類(lèi)垃圾要及時(shí)清運(yùn)處理。 積極控制廢氣排放，采用爐罩分離垂直上抽式高效機(jī)械排風(fēng)設(shè)施和高位排放等方式，重點(diǎn)對(duì)廚房油煙、廢氣進(jìn)行控制。 控制噪聲污染，確保旅游區(qū)內(nèi)噪聲晝夜平均等效聲級(jí)符合“城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)”gb309693二類(lèi)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，夜間

31、平均等效聲級(jí)符合三類(lèi)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 不斷改進(jìn)環(huán)保技術(shù)，加強(qiáng)景區(qū)環(huán)境管理，推行景區(qū)清潔生產(chǎn)，確保景區(qū)環(huán)境質(zhì)量。4、節(jié)能降耗，實(shí)施景區(qū)清潔生產(chǎn)通過(guò)設(shè)計(jì)生態(tài)建筑物，運(yùn)用自然采光與通風(fēng)，選用高性能低能耗產(chǎn)品（如節(jié)能燈），合理配置設(shè)備，采用節(jié)能技術(shù)、推行節(jié)約資源和循環(huán)使用等多種措施，實(shí)施景區(qū)的清潔生產(chǎn)，減少旅游開(kāi)發(fā)對(duì)生態(tài)環(huán)境的負(fù)面影響。5、加強(qiáng)環(huán)保教育，強(qiáng)化環(huán)境管理大力加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者和游客的宣傳教育，提高其環(huán)境保護(hù)意識(shí)，將他們培養(yǎng)成能夠自覺(jué)維護(hù)生態(tài)環(huán)境，主動(dòng)參加保護(hù)生態(tài)環(huán)境的負(fù)責(zé)任的旅游者和旅游工作者。在主要路口、景點(diǎn)等地段設(shè)置警示牌等，門(mén)票印制環(huán)保口號(hào)，發(fā)放環(huán)保宣傳手冊(cè)、環(huán)保垃圾袋等。同時(shí)要對(duì)旅游區(qū)內(nèi)的湖

32、面、草地、林地、水面的衛(wèi)生管理，保持區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔。第九章 消防與安全保衛(wèi)一、景區(qū)防火下江南大觀園有茂密的森林，但沒(méi)有形成防火隔離帶，因此森林防火工作任務(wù)重，具體防火措施如下：1、采用植物隔離帶，空地隔離帶或人工防火墻等多種方法，建立防火隔離帶體系，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生。2、電線等管線全部實(shí)現(xiàn)地埋。3、對(duì)景區(qū)用電、用火的用戶進(jìn)行防火安全知識(shí)普及教育。4、教育旅游者嚴(yán)禁隨意點(diǎn)火，用火必須注意安全。二、景區(qū)重力災(zāi)害防治無(wú)三、景區(qū)治安保衛(wèi)1、在主要旅游場(chǎng)所、旅游路段設(shè)立電話，用于查詢、問(wèn)詢和報(bào)警。2、設(shè)立旅游區(qū)治安辦公室，并設(shè)置流動(dòng)治安人員。3、建立治安保衛(wèi)應(yīng)急系統(tǒng)。四、景區(qū)醫(yī)療救護(hù)設(shè)施設(shè)置景區(qū)內(nèi)需配備一個(gè)醫(yī)

33、療救護(hù)中心，配備相應(yīng)的醫(yī)療設(shè)備、救護(hù)設(shè)備及醫(yī)療人員，具有處理一般及緊急救護(hù)的能力。第十章 投資估算及資金籌措一、投資估算本項(xiàng)目采取概算指標(biāo)法，其指標(biāo)的確定如下：1、建筑工程：本工程特別重視建筑風(fēng)格和藝術(shù)性。建筑工程造價(jià)以宿遷地區(qū)同類(lèi)建筑造價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)風(fēng)格的要求適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本規(guī)劃內(nèi)容，其建設(shè)投資項(xiàng)目包括：主要公共服務(wù)設(shè)施（景區(qū)館場(chǎng)和文化設(shè)施、管理設(shè)施）、主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路交通，供排水，供電）。上述投資不包括土地成本、居民拆遷安置、設(shè)備費(fèi)及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括開(kāi)挖景觀湖土石方工程）等費(fèi)用。 二、資金籌措資金來(lái)源分別為政府投資、銀行貸款、自有資金、招商引資等。第十一章 效益分析一、景區(qū)

34、盈利模式要實(shí)現(xiàn)景區(qū)效益合理的最大化，既要內(nèi)部挖掘潛力，延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，豐富活動(dòng)內(nèi)容，增加盈利性項(xiàng)目，有效控制成本，實(shí)現(xiàn)景區(qū)收入內(nèi)涵式增長(zhǎng)，又要對(duì)外開(kāi)拓市場(chǎng)，拓展產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)收入外延式增長(zhǎng)。1、深化觀光型盈利模式。以滿足游客需求為前提，豐富觀光內(nèi)容，強(qiáng)化旅游特色，增加盈利性項(xiàng)目，爭(zhēng)取早日從傳統(tǒng)的以門(mén)票經(jīng)濟(jì)為主的觀光型盈利模式向多元經(jīng)濟(jì)為主的綜合型盈利模式邁進(jìn)。2、完善綜合型盈利模式。充分利用景區(qū)旅游文化和環(huán)境所產(chǎn)生的諸多衍生功能，形成了以游憩功能為基礎(chǔ)，其它功能為延伸的綜合性、多元化的收入模式。一方面，要加強(qiáng)體驗(yàn)式旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，形成情境氛圍，引導(dǎo)游客參與，同時(shí)要增加外圍服務(wù)、旅游工藝品等收

35、入點(diǎn)，營(yíng)造旅游購(gòu)物氛圍，促使游客在體驗(yàn)、觀賞的過(guò)程中，主動(dòng)的、自然的、愉快的進(jìn)行各類(lèi)消費(fèi)，增加旅游收入；另一方面，要進(jìn)行休閑旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)，增加休閑旅游的收入；此外，要充分發(fā)揮景區(qū)的文化內(nèi)涵和社會(huì)功能，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈、積極發(fā)展住宿、會(huì)議、旅游商品生產(chǎn)與批發(fā)銷(xiāo)售、文化傳播、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，豐富景區(qū)多樣化的良性收入結(jié)構(gòu)。3、拓展品牌盈利模式。通過(guò)開(kāi)發(fā)品牌系列產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品，拓展品牌產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展放大品牌效應(yīng)、擴(kuò)充、提升景區(qū)的產(chǎn)業(yè)收入鏈，形成多元化收入的商業(yè)運(yùn)作體系。為公園旅游景區(qū)效益的提升和謀求更大的發(fā)展開(kāi)辟?gòu)V闊的天地。二、經(jīng)濟(jì)效益分析旅游區(qū)經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算依據(jù)是類(lèi)似旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查資料、旅

36、游管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料等基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)得到的數(shù)據(jù)。經(jīng)營(yíng)收入的估算只考慮景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的收益，不考慮旅游經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)及對(duì)宿遷市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。三、社會(huì)效益分析下江南大觀園的開(kāi)發(fā)建設(shè)，有利于促進(jìn)宿遷市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，改善投資環(huán)境，提高地區(qū)知名度，促進(jìn)宿遷市旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。同時(shí)，公園景區(qū)的建設(shè)有利于創(chuàng)造富有景觀特色和休閑機(jī)會(huì)的人居環(huán)境。1、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，為宿遷市旅游業(yè)增加了一個(gè)新的特色度假區(qū)，據(jù)測(cè)算，公園景區(qū)直接收入每增加1元，能給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)近5元的間接收入。游客在旅游過(guò)程中的購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)將進(jìn)一步促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和工農(nóng)

37、業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售；2、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將有助于塑造宿遷市的地區(qū)形象，改善宿遷市的投資環(huán)境，促進(jìn)招商引資；四、生態(tài)效益分析下江南大觀園的開(kāi)發(fā)，將把自然生態(tài)的保護(hù)與旅游資源的開(kāi)發(fā)很好地結(jié)合起來(lái)，這不僅符合可持續(xù)發(fā)展的要求，而且還能同時(shí)滿足旅游者的需要，對(duì)促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和優(yōu)化具有重要意義。 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別經(jīng)分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素有：1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性。 2、工程風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。3、環(huán)境影響 環(huán)境影響方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指工程建設(shè)期對(duì)周?chē)Y源、森林

38、植被、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利實(shí)施或需要增加大量投資進(jìn)行治理等。4、組織機(jī)構(gòu) 組織機(jī)構(gòu)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指項(xiàng)目組織設(shè)置方案不適于本項(xiàng)目的建設(shè)或運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目法人代表、企業(yè)管理層不能勝任項(xiàng)目的組織與管理等，影響項(xiàng)目的實(shí)施。5、投資估算風(fēng)險(xiǎn) 投資估算的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自工程方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長(zhǎng)，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、利率的提高，征地及拆遷工程量增加和單價(jià)的提高。6、融資風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目投資大，具有一定社會(huì)公益性，投資回報(bào)主要的反映在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、和生態(tài)效益方面。 7、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自投資或后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的增加，使項(xiàng)目維持運(yùn)營(yíng)成本達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。8、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

39、項(xiàng)目部門(mén)設(shè)置和制度建設(shè)，提高效率和降低成本的原則，管理要規(guī)范化和制度化。要根據(jù)市場(chǎng)的變化和內(nèi)部實(shí)際情況，及時(shí)完善和修正經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，促使經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略符合實(shí)際并切實(shí)可行。9、政策風(fēng)險(xiǎn)政策是一種保障，也是一種風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)應(yīng)加現(xiàn)狀及趨勢(shì)的分析，跟蹤國(guó)際、國(guó)家相關(guān)政策動(dòng)態(tài)，合理評(píng)估相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的整體影響。本項(xiàng)目正處在國(guó)際金融風(fēng)暴的蕭條時(shí)期，金融危機(jī)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不僅影響到中國(guó)，也影響到本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的各個(gè)方面。10、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)投資中應(yīng)摸清調(diào)查核實(shí)實(shí)際情況，取得第一手資料，將預(yù)測(cè)建立在堅(jiān)實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，建立公園景區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)良好的成本控制和財(cái)務(wù)管理制度。二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策（1）規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)堅(jiān)持按建設(shè)程序辦事，是按照自然規(guī)律和經(jīng)濟(jì)法則管理基本建設(shè)的一項(xiàng)根本原則，也是項(xiàng)目科學(xué)決策和順利實(shí)施的重要保證。根據(jù)我國(guó)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國(guó)家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項(xiàng)目的工程建設(shè)必須遵循建議書(shū)階段、項(xiàng)目可行性階段、設(shè)計(jì)文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收和后評(píng)價(jià)階段，有步驟、循序漸進(jìn)地按照項(xiàng)目建設(shè)各階段的工作要求進(jìn)行。每個(gè)階段都包含許多不同的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)，并按照它們本身所固有的規(guī)律，有序有機(jī)地聯(lián)系在一起，形成一個(gè)循序漸進(jìn)的工作過(guò)程。（2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理。包括做好項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃