物業(yè)前期介入必要性和意義分析

1、精品文檔 你我共享物業(yè)提前介入必要性及意義分析現(xiàn)代高層建筑，設計復雜，技術含量高，建設周期長，安裝、施 工難度大。各種新技術、新材料不斷投入使用，社會化分工越來越細， 專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理， 保證物業(yè)正常使 用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前富有遠見和有 豐富經驗的房地產開發(fā)商都在項目規(guī)劃設計階段開始讓物業(yè)公司提 前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設，完 美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情， 為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。 實踐證明，讓物業(yè) 管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建

2、設質 量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前目光短淺和經驗不足的設計、建 設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致 使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務工作中， 出現(xiàn) 諸多問題。提前介入必要性分析如下：一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計， 對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見， 避免物業(yè)建 成后的使用和管理問題。物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題， 其在制定設計方案時,AAAAAA精品文檔你我共享不可能將后期的物業(yè)管

3、理經營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。而物業(yè)管理企業(yè)作 為物業(yè)的管理經營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解， 其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論， 完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日 后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用 和物業(yè)管理帶來的麻煩。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設 備安裝的質量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物 業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。物業(yè)項目一

4、旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道， 并 且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題， 在關系到切身利益的條件下， 它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工 階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復 雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期， 開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管 從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業(yè)達到優(yōu) 良乃至優(yōu)質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視 對工程質量的全面監(jiān)控。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理， 但監(jiān)理公 司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題， 對

5、物業(yè)使用過程中 經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。物業(yè)建設特別是高層物業(yè)建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、 施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設施、 設備帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施 工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可 能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年 的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解 決的問題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，

6、從業(yè)主的角度監(jiān)督施工 單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議， 確保了施工中不 出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。此外， 前期介入使物管公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程 設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作， 確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提 供良好的物業(yè)管理服務。有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、 施工中往往留 下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收 階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公 司接管后細

7、微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便， 也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。 有了物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī) 范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關， 就日常管理維護工作 中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉， 監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的 問題，避免了扯皮推委事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過 程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、 電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設

8、施在投入使 用住前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的 操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的房屋接管驗收 標準做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、 結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱 患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經營、使用之間的過渡期。 如果在發(fā)展商的授權下，在竣工驗收合同中，開發(fā)商全權委托物業(yè)管 理公司在保修期內代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量 進行監(jiān)督、協(xié)調，確保物業(yè)建設質量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管 驗收工作順利，

9、接管后即能投入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣， 難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤， 也給業(yè)主留下了不好的 印象。而提前介入，就可以有充裕的時間鍛煉好物業(yè)管理隊伍，為后 期物業(yè)服務質量保障提供堅實的基礎。結合全面各地成功的物業(yè)建設經驗，經過對各成功個案進行分析， 提前介入意義簡述如下：1、前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高。物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目，作為專業(yè)的物業(yè)管理單位 將自從規(guī)劃、設計階段開始，從物業(yè)管理的角度，運用以人為本的理 念，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計，建筑，安裝、維護保養(yǎng)等是否合乎物 業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設質量。2、前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良 好的基礎。物業(yè)公司憑借自身豐富的物業(yè)管理經驗， 對物業(yè)建設中涉及實用 性和人性化等方面的細節(jié)問題提出建議和意見， 為后期用戶使用的舒 適性和實用性提供了保障，對物業(yè)服務質量提供了良好基礎。3、前期介入有利于從整體上提高物業(yè)建設和管理質量?，F(xiàn)代任何一個高質量的物業(yè)建設都離不開物業(yè)管理單位的前提介入，否則將徒有其表，而在實用性和人性化方面嚴重缺失。同 時，后期物業(yè)的保值增值及管理質量都有賴于前期物業(yè)建設質量，且對大幅減少后期使用過程中的改造和維修具有重大的意