房地產(chǎn)評(píng)估之比較法

1、精品文庫(kù) 比較法及其運(yùn)用 要求 1. 熟悉比較法的含義； 2. 了解比較法的理論依據(jù)； 3. 掌握比較法適用的估價(jià)對(duì)象和條件； 4. 熟悉比較法估價(jià)的操作步驟； 5. 了解搜集大量交易實(shí)例的必要性； 6. 熟悉搜集交易實(shí)例的途徑； 7. 掌握搜集交易實(shí)例的要求； 8. 了解建立交易實(shí)例庫(kù)； 9. 了解選取可比實(shí)例的必要性； 10. 掌握選取可比實(shí)例的要求； 11. 熟悉建立比較基準(zhǔn)； 12. 熟悉交易情況修正的含義； 13. 熟悉造成成交價(jià)格偏離正常比較價(jià)格的因素； 14. 掌握交易情況修正的方法； 15. 熟悉市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義； 16. 掌握市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法； 17. 熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整

2、的含義； 18. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容； 19. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路； 20. 掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法； 21. 熟悉求取單個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法； 22. 了解求取最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法。 內(nèi)容講解 第一節(jié) 比較法概述 一、比較法的含義 簡(jiǎn)要地說(shuō)，比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方 法。具體的說(shuō)， 它是選取數(shù)宗真實(shí)成交且符合一定條件的類(lèi)似房地產(chǎn)， 將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較， 根據(jù)之間的差異對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。與估價(jià)對(duì)象相似的房 地產(chǎn)，也稱為估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱類(lèi)似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用途、權(quán)利性

3、質(zhì)、 檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。真實(shí)成交且符合一定條件的類(lèi)似房地產(chǎn)， 簡(jiǎn)稱可比實(shí)例，是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常 價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)。 比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向（簡(jiǎn)稱市場(chǎng)導(dǎo)向）來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由 于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià) 格，所以它是一種最直接、較直觀且有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其測(cè)算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接 受。 二、比較法的理論依據(jù) 比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相

4、近 的價(jià)格。該原理已在本書(shū)第五章第五節(jié)“替代原則”中作了論述，在此不再重復(fù)。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成有替代原理，所以估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格（價(jià)值）可以通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已 知價(jià)格來(lái)求取。當(dāng)然也應(yīng)注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對(duì)交 易對(duì)象不夠了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不夠熟悉等，導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。但是，只要搜集了較多類(lèi) 似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理所得的結(jié)果，可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格 的最佳測(cè)算題。 三、比較法適用的估價(jià)對(duì)象 比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例 如：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是

5、數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最 適用比較法估價(jià)，相對(duì)來(lái)說(shuō)也是一種最容易、最簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)估價(jià)。寫(xiě)字樓，商鋪。標(biāo)準(zhǔn)廠 房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。 下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、 教堂、寺廟、古建筑等。 很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。可比性差的 房地產(chǎn)，如在建工程等。 比較法的原理和技術(shù)，也可用于收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中市場(chǎng)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi) 用、空置率、入住率、報(bào)酬率、重置價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分（如土地取得成本、建設(shè)成本、 管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等），開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等的求取。 四、比較

6、法估價(jià)需要具備的條件 比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類(lèi)似房 地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較 法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。 在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開(kāi)透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格及估價(jià)所必 要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用比較法估價(jià)的難點(diǎn)。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較 法估價(jià)的理由；估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒(méi)有努力去 搜集交易實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)。 另外，運(yùn)用比較法估價(jià)需要把諸如營(yíng)

7、業(yè)稅、所得稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) 下的價(jià)格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格； 需要把急賣(mài)或急買(mǎi)造成的不正常成交價(jià)格，處理為正常價(jià)格; 需要把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，處理為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；需要把可比實(shí)例在自身狀況下的 價(jià)格，處理為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。即運(yùn)用比較法估價(jià)要清除以下四個(gè)方面的不同所造成的可 比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異： 成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同；特殊交易情況與正常交易情況不同；成交日期 與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同（實(shí)質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同）；可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況 不同。上述這些對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的處理，分別簡(jiǎn)稱為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修

8、正、市場(chǎng) 狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，在進(jìn)行這些處理時(shí)，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采 用定量分析來(lái)量化這些因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度，如通過(guò)對(duì)大量成交價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析， 得出不同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。 但由于許多因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師憑 其估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào) 研后作出判斷。因此，如果估價(jià)師沒(méi)有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象或 可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用比較法得出正確的估價(jià)對(duì)象 價(jià)值。 還值得指出的是，比

9、較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)參與者群體 過(guò)于樂(lè)觀或過(guò)于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場(chǎng)所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合 理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值，有時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化過(guò)快，估價(jià)報(bào)告尚未完成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就發(fā) 生了明顯的變化，這也會(huì)給比較法估價(jià)帶來(lái)麻煩，特別是其估價(jià)結(jié)果難以讓人接受，如在房?jī)r(jià)過(guò)快 上漲時(shí)期的房屋征收評(píng)估中。 五、比較法估價(jià)的操作步驟 運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為 4大步驟：搜集交易實(shí)例，即搜集大量真實(shí)成交的房地產(chǎn)及其基本 狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、 交易目的等信息。選取可比實(shí)例，即從搜集的大

10、量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易 實(shí)例。對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào) 整，價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間 口徑一致、相互可比。這種處理稱為建立比較基礎(chǔ)，價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的 成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，即對(duì)可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。這種處理 稱為交易情況修正，價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整 為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格，“參考系”有市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱為 市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

11、因此，該大步驟又分為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況 調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整四個(gè)小步驟。計(jì)算比較價(jià)值，即把多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)處理得到 的多個(gè)比較價(jià)值綜合為一個(gè)比較價(jià)值。 第二節(jié)搜集交易實(shí)例 1. 搜集交易實(shí)例的必要性（了解） 只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的 可比實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià) 值不會(huì)超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可不實(shí)例，保障根據(jù)這些可比實(shí)例 的成交價(jià)格評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值更加準(zhǔn)確而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)努力 搜集較多的交易實(shí)

12、例。 雖然搜集交易實(shí)例是比較法中的一個(gè)步驟，但搜集交易實(shí)例無(wú)須等到采用比較法估價(jià)時(shí)，而在 平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價(jià)時(shí)有足夠多的交易實(shí)例可供選用。 2. 搜集交易實(shí)例的途徑（熟悉） 交易實(shí)例不會(huì)自己跑到估價(jià)師手中。估價(jià)師應(yīng)視為自己要買(mǎi)賣(mài)、租賃房地產(chǎn)那樣用心去調(diào)查估 價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和搜集交易實(shí)例的途徑，掌握搜集交易實(shí)例的技巧，盡力搜集較多 的交易實(shí)例。 搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有： （1）走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息。 （2）訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等，了解其 促成交易或知

13、悉交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息?，F(xiàn)在，越來(lái)越多的房地產(chǎn)交易是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員促成的，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以獲得大量及時(shí)、真實(shí)的 交易實(shí)例。 （3）查閱政府和有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格等資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向有關(guān)部門(mén) 申報(bào)的成交價(jià)格等資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格等資料，政府或其授權(quán)的部門(mén)確定、公布 的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格等資料。 （4）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)價(jià)格等資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的專(zhuān) 門(mén)從事房地產(chǎn)價(jià)格等信息搜集、整理、分析和提供的機(jī)構(gòu)。 （5）查閱報(bào)刊、網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，參加房地產(chǎn)交易展

14、示會(huì)，與房地產(chǎn)的業(yè) 主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào) 價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等雖然不是成交價(jià)格，一般不能 反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但與成交價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可 以作為了解市場(chǎng)行情的參考。 （6）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以建立某種協(xié)作關(guān)系，相互提供所搜集的交 易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。 3. 搜集交易實(shí)例的要求（掌握） 內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容： 交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況：如名稱、坐落、規(guī)模（面積）、用途、

15、權(quán)屬以及土地形狀、土地 使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑結(jié)構(gòu)、周?chē)h(huán)境和景觀等。 交易雙方，如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱及之間的關(guān)系等 成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式（如是按建筑面積計(jì)價(jià)還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、 套計(jì)價(jià)） 成交日期 付款方式，例如是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比例）、貸款 方式付款（包括首付款比例、貸款期限） 交易情況，如交易目的（賣(mài)方為何而賣(mài)，買(mǎi)方為何而買(mǎi)）、交易方式（如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、 掛牌等）、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式（如買(mǎi)賣(mài)雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅 費(fèi)，還是全部稅費(fèi)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)或由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)等），以及有無(wú)

16、利害關(guān)系人之間的交易和急于出售、急 于購(gòu)買(mǎi)等特殊交易情況。 4. 建立交易實(shí)例庫(kù)（了解） 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù) 是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一 判斷 ）【2011年 在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的。（ 真題】 答疑編號(hào) 950276060201 【答案】正確 P177。 【解析】據(jù)以判斷交易價(jià)格是否是正常交易價(jià)格。參見(jiàn)教材 第三節(jié)選取可比實(shí)例 1. 選取可比實(shí)例的必要性（了解） 交易實(shí)例庫(kù)中實(shí)例雖多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)例必須進(jìn)行選 擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實(shí)例簡(jiǎn)稱可比

17、實(shí)例 2. 選取可比實(shí)例的要求（掌握） 數(shù)量要求：3-10個(gè) 從理論上講，只要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行了“適當(dāng)”的處理，通過(guò)一個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià) 格就可以得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。但在實(shí)際估價(jià)中，因信息不完全等，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不 可能做到完全“適當(dāng)”。因此，為了減小估價(jià)誤差，增加估價(jià)的可信度，要求選取多個(gè)可比實(shí)例， 并且從理論上講，選取的可比實(shí)例越多越好。 但如果要求選取的可比實(shí)例過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是會(huì)造成 后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取 個(gè)至10個(gè)可比實(shí)例即可。 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） 可比實(shí)例選得

18、是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比 實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 要求一：類(lèi)似 要求二：可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用） P94) 要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場(chǎng)價(jià)格，（對(duì)照教材 （1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn) 區(qū)位相近。可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。所謂同一供求 范圍，也稱為同一供求圈、同一市場(chǎng)，是指與估價(jià)對(duì)象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地 產(chǎn)區(qū)域范圍。以北京市為例，如果估價(jià)對(duì)象是位于王府井地區(qū)的一個(gè)商場(chǎng)，則選取的可比實(shí)例

19、最好 也位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內(nèi)可供選取的交易實(shí)例不多，則應(yīng)選取東單這類(lèi)近鄰地區(qū) 或西單這類(lèi)同等級(jí)別商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對(duì)象是位于北京市區(qū)某個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的一套住 房，則選取的可比實(shí)例最好也位于同一住宅小區(qū)；而如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒(méi)有合適的交易實(shí)例可 供選取，則應(yīng)選取北京市區(qū)內(nèi)在區(qū)位、規(guī)模、檔次等方面與估價(jià)對(duì)象小區(qū)相當(dāng)?shù)淖≌^(qū)內(nèi)的交易 實(shí)例。 用途相同。這里的用途相同主要指大類(lèi)用途相同，如果能做到小類(lèi)用途相同則更好。大類(lèi)用 途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。小類(lèi)用途可參見(jiàn)本書(shū)第二章第三節(jié)“房地產(chǎn) 的種類(lèi)”。 權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。例如

20、，國(guó)有土地與集體土地的權(quán)利性 質(zhì)不同；出讓的建設(shè)用地使用權(quán)與劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同；商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住 房、房改所購(gòu)住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此，如果估價(jià)對(duì)象是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用 地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)，則應(yīng)選取出讓的建設(shè)用地使用權(quán)或出讓的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地 產(chǎn)的交易實(shí)例，不宜選取劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)或劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí) 例。 檔次相當(dāng)。檔次是指按一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)。例如，賓館劃分的五星級(jí)、四星級(jí)、三星 級(jí)等；寫(xiě)字樓劃分的甲級(jí)、 乙級(jí)等。這里的檔次相當(dāng)主要指在設(shè)施設(shè)備（如電梯、空凋、智能化等）、 裝飾裝修、周?chē)h(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣

21、程度應(yīng)相當(dāng)。 規(guī)模相當(dāng)，0.5-2倍范圍內(nèi) 例如，估價(jià)對(duì)象為一宗土地，則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該土地的面積大小差不多，既 不能過(guò)大也不能過(guò)小。 選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5倍2倍范圍內(nèi)，即: 0.5 可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)模W 2。 建筑結(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同，如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相 同則更好。大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 判斷 在市場(chǎng)法中，如果可比實(shí)例的土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象土地的等級(jí)不相同，則應(yīng)該是不能作為可比 實(shí)例的。 答疑編號(hào) 950276060202 答案： 解析：交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不在

22、同一供求范圍內(nèi)，不能作為可比實(shí)例。參見(jiàn)教 材 P180。 0.52范圍 運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模 內(nèi)。()【2004年試題】 答疑編號(hào) 950276060203 答案： 解析：參見(jiàn)教材P181。 (2) 可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買(mǎi)賣(mài)、租賃等類(lèi)型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式。如 果是為買(mǎi)賣(mài)目的估價(jià)，則應(yīng)選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例；如果是為租賃目的估價(jià)，則應(yīng)選取租賃實(shí)例 為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選 取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例

23、。但當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例 為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。 (3) 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn) 這里的“接近”是相對(duì)而言的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍 然有參考價(jià)值，也可選為可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā) 生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力，才可選為可比實(shí)例。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一 年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整， 也可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。 房地產(chǎn)規(guī)范規(guī)定“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長(zhǎng)間隔時(shí)間，但最長(zhǎng)時(shí)效不宜 超過(guò)2年”。

24、(4) 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格 這是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 例題 選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括()等。(2004年試題) A. 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同 B. 可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合 C. 可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng) D. 可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 E. 可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同 答疑編號(hào) 950276060204 答案：BCDE 解析：可比實(shí)例只要與估價(jià)對(duì)象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)即可。 參見(jiàn)教材 P180181。 4.選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問(wèn)題（掌握） 估價(jià)具體對(duì)

25、象應(yīng)一致 不一致時(shí)可采用分配法 交易實(shí)例較多時(shí)一定要選與估價(jià)對(duì)象最為類(lèi)似的 在選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為土地的，一 般應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象為建筑物的，一般應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例（中國(guó)目 前沒(méi)有單獨(dú)建筑物的交易實(shí)例）。 因此，選取可比實(shí)例有所謂的“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú) 的建筑物，而缺少或沒(méi)有相應(yīng)的土地或建筑物的交易實(shí)例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的 房地交易實(shí)例時(shí)，則可將此房地及其成交價(jià)格予以分解，即把該房地成交價(jià)格在土地和建筑物之間 進(jìn)行分配，提取出與估價(jià)對(duì)象相應(yīng)部分的土地或建筑物及其價(jià)格，然

26、后將其作為可比實(shí)例。 例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒(méi)有類(lèi)似土地的交易實(shí)例，但有包含類(lèi)似土地的 房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià) 格（通常采用成本法求?。?，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后對(duì)該土地價(jià) 格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚憧汕蟮霉纼r(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。 例如，需要評(píng)估某宗居住用地的價(jià)值，在附近有一幢住宅買(mǎi)賣(mài)，成交總價(jià)為100萬(wàn)元，其中建 筑物價(jià)格為60萬(wàn)元，則土地價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)， 經(jīng)過(guò)處理后便可得出該 居住用地的價(jià)值。 對(duì)市場(chǎng)法在實(shí)際估價(jià)中存在的問(wèn)題，特別需要指出的是，當(dāng)有較多的交易實(shí)例可供

27、選取時(shí)，應(yīng) 選取那些與估價(jià)對(duì)象最相似、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的交易實(shí)例為可比實(shí)例，而不得“劣勝優(yōu) 汰”。例如，不得在區(qū)位上或成交日期上“舍近求遠(yuǎn)”，不得為了迎合委托人的高估或低估要求而 普遍選取那些成交價(jià)格明顯偏高或明顯偏低的交易實(shí)例，更不得有符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例不 選取，而選取那些不符合可比實(shí)例要求的交易實(shí)例，尤其要嚴(yán)禁虛構(gòu)、編造可比實(shí)例。 對(duì)選取可比實(shí)例的最低要求是，可比實(shí)例應(yīng)是真實(shí)的。為此，在估價(jià)報(bào)告中至少要說(shuō)明可比實(shí) 例的來(lái)源、名稱、位置，并附外觀照片。 例題 2011年真題】 ）等相同或相似的房地產(chǎn)?！?與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的（ A. 區(qū)位 B. 用途 C.

28、權(quán)利性質(zhì) D. 總價(jià) E. 外觀 答疑編號(hào) 950276060205 【答案】ABC 【解析】相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)）； 用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)（ 0.5-2倍范圍內(nèi)）；建筑結(jié)構(gòu) 相同。參見(jiàn)教材 P180。 【2010年試題】在市場(chǎng)法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估 價(jià)對(duì)象最相似的，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。（） 答疑編號(hào) 950276060206 答案：X P182。 解析：應(yīng)選取與估價(jià)對(duì)象最為類(lèi)似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能先預(yù)設(shè)估 價(jià)結(jié)果，以此作為選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)

29、。參見(jiàn)教材 【2008年真題】評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2008年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4 個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（ 交易實(shí)例 建筑面積（m） 用途價(jià)格（元/m ）成交日期區(qū)位 正常情況 甲120 居住5800 12007年8月 同一供需圈 正常交易 乙 105 居住6000 2008年6月 同一供需圈 正常交易 丙 140 辦公*500 2008年9月 同一供需圈 正常交易 丁115 旅館*1002008年7月 不同供需圈 正常交易 ）。 A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁 參見(jiàn)教材P180。 歡迎下載18 【答案】B 1年以上，也 P180-181。 【解

30、析】適用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲間隔時(shí)間在 可以排除。只剩下乙，而乙各個(gè)方面均適合作為可比實(shí)例。參見(jiàn)教材 第四節(jié)建立比較基礎(chǔ) 選取了可比實(shí)例后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，對(duì)價(jià)格內(nèi)涵和形勢(shì)進(jìn) 行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間的口徑一致，相互可比，為后續(xù)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整建 立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。 建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；統(tǒng) 一計(jì)價(jià)單位。 一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍 統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)范圍不相同造成 的價(jià)格差異，對(duì)于某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選到與其財(cái)產(chǎn)范圍完全相同的交易實(shí)例作為

31、可比實(shí) 例，只能選取“主干”部分相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，所謂財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無(wú)” 的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”或“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的 差別。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。 財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有以下 3種情況：含有非房地產(chǎn)成分，例如，估價(jià)對(duì)象是“純粹”的房地 產(chǎn)，而選取的可比實(shí)例是有附贈(zèng)家具、家電、汽車(chē)，附帶入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等的交 易實(shí)例；或者相反。帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可 比實(shí)例是設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價(jià)款，或者由買(mǎi)方代付賣(mài)方欠繳的水電費(fèi)、

32、燃?xì)?費(fèi)、通信費(fèi)（如電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視收看費(fèi)等）、供暖費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用、稅 金的交易實(shí)例；或者相反。房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而選取的可比實(shí)例 是含有類(lèi)似土地的房地產(chǎn)交易實(shí)例。估價(jià)對(duì)象是一套封陽(yáng)臺(tái)的住宅，選取的可比實(shí)例是未封陽(yáng)臺(tái)的 住宅；或者相反。估價(jià)對(duì)象時(shí)一套不帶車(chē)位的住宅，而選取的可比實(shí)例是一套帶車(chē)位的住宅；或者 相反。 在上述第一種情況下，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì) 價(jià)格進(jìn)行換算處理： 房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分的價(jià)值 如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成分的，則一般是在比較法最后步驟求出了不含非

33、房地產(chǎn)成分的 房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價(jià)值，就可以得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 在上述第二種情況下，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公 式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理； 不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù) 如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià) 值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 在上述第三種情況下，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的實(shí)物范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的 實(shí)物范圍，扣除可比實(shí)例多出的實(shí)物范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)處理。 二、統(tǒng)一付款方式 房地產(chǎn)交易涉及的金額較

34、大，許多成交價(jià)格采取分期付款方式支付，而且付款期限長(zhǎng)短、付款 次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較， 價(jià)格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。因此，統(tǒng)一付款方式應(yīng)將可比實(shí)例不是 成交日期或一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為成交日期且一次性付清的價(jià)格。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。 【例6-1】某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款20%余款于6個(gè)月后一次性支付；假設(shè) 月利率為0.5%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格。 【解】該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下： 30 X（320%）一、 30 X 20%+i=29 -29（萬(wàn)兀）

35、 在例6-1中，如果已知的不是月利率， 而是：年利率r，則算式中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r） 0.5;半年利率r，則算式中的（1+0.5%） 6就變?yōu)椋?+r）;季度利率r，則算式中的（1+0.5%） 6就變?yōu)椋?+r） 2。 三、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 在房地產(chǎn)交易中需要交納一些稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地 增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、補(bǔ)繳出讓金等。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān) 規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣(mài)方繳納，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅； 有的稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方繳納，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；有的稅費(fèi)則買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如

36、 印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。 交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此 價(jià)格下，賣(mài)方繳納賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)方繳納買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià) 格，一般是基于買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格。但在實(shí)際的房地產(chǎn)交易 中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由買(mǎi)方繳納；本應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙 方協(xié)議由賣(mài)方繳納。 例如，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅本應(yīng)由賣(mài)方繳納，卻協(xié)議有買(mǎi)方繳納；契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買(mǎi) 方繳納，去卩協(xié)議由賣(mài)方繳納；交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一部分，去卩協(xié)議由其中某一方全部 負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外

37、還有代收代辦收費(fèi)。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類(lèi)似的轉(zhuǎn)嫁 問(wèn)題。 統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒(méi)有規(guī)定的，按照 當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。調(diào)整的公式為： 正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)得金額 正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)仁應(yīng)由賣(mài)方糊的稅費(fèi)比率 買(mǎi)方實(shí)付金額 賣(mài)方實(shí)得金額 正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)付金額 買(mǎi)方實(shí)付金額-賣(mài)方實(shí)得金額=應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費(fèi) 如果賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的一定比率，即： 應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格X應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的

38、價(jià)格X應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率 則： 正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=H應(yīng)由買(mǎi)方徹納的稅費(fèi)比率 【例6-2】某宗房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格為2500元/ rf,賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的 稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7呀口 5%請(qǐng)計(jì)算賣(mài)方實(shí)得金額和買(mǎi)方實(shí)付金額。 【解】賣(mài)方實(shí)得金額計(jì)算如下： 賣(mài)方實(shí)得金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格一應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi) =25002500X 7% =2325 （元 / rf） 買(mǎi)方實(shí)付金額計(jì)算如下： 買(mǎi)方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi) =2500+2500X 5% =2625 （元 / rf） 【例6-3】某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)合同中約定成交價(jià)格為2325元

39、/ rf,買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由 買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交 價(jià)格的7%和 5%請(qǐng)求取該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格。 【解】已知賣(mài)方實(shí)得金額為 2325元/ rf ,則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格求取如下： 賣(mài)方實(shí)得金頷 正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格二卜應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率 2325 =2500 元 / m 【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)合同中約定成交價(jià)格為2625元/ rf,買(mǎi)賣(mài)中設(shè)計(jì)的稅費(fèi)均由 賣(mài)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交 價(jià)格的7%口 5%請(qǐng)求取該房地產(chǎn)在交易稅

40、費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。 【解】已知買(mǎi)方實(shí)付金額為 2625元/ rf,則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格求取如 下: 正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格= 買(mǎi)方雲(yún)付金額 B應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率 2625 =2500 （元 / 皿 四、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位 統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一貨幣單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和 計(jì)量單位。 （一）統(tǒng)一價(jià)格表示單位 統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，一般采用單價(jià)。在統(tǒng)一采用單價(jià)時(shí)，通常是單 位面積的價(jià)格。例如，房地產(chǎn)及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的 價(jià)格；土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可以為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)

41、。 在這些情況下，單位面積是一個(gè)比較單位。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單 位。例如，倉(cāng)庫(kù)通常以單位體積為比較單位，停車(chē)場(chǎng)通常以一個(gè)車(chē)位為比較單位，旅館通常以一間 客房或一個(gè)床位為比較單位，影劇院通常以一個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個(gè)床位為比較單位， 保齡球館通常以一個(gè)球道為比較單位，等等。 在此還需要說(shuō)明的是，有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單位進(jìn)行 其他方面的修正、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例 如，估價(jià)對(duì)象時(shí)一套門(mén)窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的某套商品住宅的門(mén)窗是完好的，成 交總價(jià)為20萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查得知，將

42、估價(jià)對(duì)象的門(mén)窗整修或更新的必要費(fèi)用為0.5萬(wàn)元。則宜先將該 門(mén)窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬(wàn)元。調(diào)整為門(mén)窗是損壞的總價(jià)19.5萬(wàn)元（20 0.5 = 19.5 ）, 然后再將此總價(jià)19.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。 （二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價(jià)格換算為另一幣種（如人民幣）的價(jià)格，應(yīng)采用 該價(jià)格所應(yīng)對(duì)的日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況 調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用 國(guó)家外匯管理部門(mén)公布的外匯牌價(jià)的賣(mài)出、買(mǎi)入中間價(jià)。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用

43、習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 （三）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位 在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的沒(méi)有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，也有按 套計(jì)價(jià)的。其中，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)之間的換算為： 建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)X 套內(nèi)建筑面積 建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)X 使用面積 套內(nèi)建筑面積 建筑面積 使用面積下的單價(jià)=建筑面積下的單價(jià)X使用面積 在面積計(jì)量單位方面，中國(guó)內(nèi)地通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時(shí)還采用公頃、 畝），而中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)一般采用坪。 由

44、于 1公頃=10 000平方米=15畝 1畝=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米 所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價(jià)格換算為平方米下的價(jià)格為： 200怦，成交總價(jià)為 80 32萬(wàn)元人民幣，余款 15萬(wàn)美元， 平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格十10 000 平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格十666.67 平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格十 0.09290304 平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格十3.30579 32 于成 【例6-5】搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。已知甲交易實(shí)例的建筑面積為 萬(wàn)元人民幣，分3期付款，首付款為16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付 萬(wàn)元人

45、民幣于1年后支付；乙交易實(shí)例的使用面積為2 500平方英尺，成交總價(jià)為 交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)?jiān)趯?duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào) 整之前，進(jìn)行“建立比較基礎(chǔ)”處理。 【解】對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行建立比較基礎(chǔ)處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單 位，具體如下： 8% （1）統(tǒng)一付款方式，如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為 則： 3232 甲總價(jià)=|占+阿P =76.42 （萬(wàn)元人民幣） 乙總價(jià)=15.00 （萬(wàn)美元） （2）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。 統(tǒng)一價(jià)格表示單位。統(tǒng)一采用單價(jià)： 甲總價(jià)=竺 200 =3821.00 （元人民幣/平方米建筑面積

46、） 甲總價(jià)二理理 25 DD =60.00 （美元/平方英尺使用面積） 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙實(shí)例的美元換算成人民幣元。已 知乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于7.7395元人民幣，則： 甲單價(jià)=3821.00 （元人民幣/平方米建筑面積） 乙單價(jià)=60.00 X 7.7395 =464.37 （元人民幣/平方英尺使用面積） 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，已知乙交易實(shí)例的建筑面積與使用面積的關(guān)系為 平方英尺建筑系面積等于0.75平方英尺使用面積，則： 甲單價(jià)=3821.00 (元人民幣/平方建筑面積) 乙單價(jià)=464.37 X 0.75 =

47、348.28 (元人民幣/平方英尺建筑面積) 統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺=0.09290304平方米，則: 甲單價(jià)=3821.00 (元人民幣/平方米建筑面積) 乙單價(jià)=348.28 - 0.09290304 =3748.85 (元人民幣/平方米建筑面積) 第五節(jié)交易情況修正 一、交易情況修正的含義 可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià) 對(duì)象價(jià)值或價(jià)格是合理的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這 種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過(guò)交易情況修正后，就將可比實(shí) 例實(shí)際而可能是不

48、正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格。 二、造成成交交給偏離正常價(jià)格的因素 要把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使 成交價(jià)格偏離正常價(jià)格及其是如何偏離的。 由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)， 房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價(jià)格。交易中的特殊因素多樣 復(fù)雜，歸納起來(lái)主要有下列方面： (1) 利害關(guān)系人之間的交易。例如，親友之間、母子公司之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易， 成交價(jià)格通常低于正常價(jià)格。但也有成交價(jià)格高于正常價(jià)格的，如在上市公司的大股東公司的資產(chǎn) 交易中，存在大股東將房地產(chǎn)

49、高價(jià)賣(mài)給上市公司的情況。 (2) 對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如果買(mǎi)方不了解交易對(duì)象或市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買(mǎi), 成交價(jià)格往往偏高。相反，如果賣(mài)方不了解交易對(duì)象或城市行情，盲目出售，成交價(jià)格往往偏低。 (3) 被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易。包括急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易，如因還債、出國(guó)等急于出 售房地產(chǎn)；被強(qiáng)迫出售或購(gòu)買(mǎi)的交易，如司法拍賣(mài)。被迫出售的成交價(jià)格通常偏低，被迫購(gòu)買(mǎi)的成 交價(jià)格通常偏高。 (4) 人為哄抬價(jià)格交易。形成房地產(chǎn)正常成交價(jià)格的交易方式，應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)市場(chǎng)供求狀 況，經(jīng)過(guò)充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣(mài)、招標(biāo)等方式容易受諸如現(xiàn)場(chǎng)氣氛、情緒，競(jìng)買(mǎi)人之間的 爭(zhēng)強(qiáng)好勝，甚至購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)看

50、中的不是房地產(chǎn)本身價(jià)值而是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)這種行為所帶來(lái)的廣告宣傳 效應(yīng)等因素的影響，從而使成交價(jià)格失常。但中國(guó)目前建設(shè)用地使用權(quán)出讓是例外。 拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌等方式形成的價(jià)格也會(huì)受非理性因素的影響，但相對(duì)與協(xié)議方式較能反映市 場(chǎng)行情，協(xié)議方式形成的價(jià)格通常偏低，其因素是管理體制尚不完善，出讓人是政府(實(shí)際的運(yùn)作 者是政府的某個(gè)部門(mén)及某些個(gè)人)，受讓人是與自身利益較為密切的企業(yè)、個(gè)人等，從而協(xié)議方式 出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這 種情況。 感情, (5) 對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易，例如，買(mǎi)方或賣(mài)方對(duì)所買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)有特別的愛(ài)好、 特別是對(duì)買(mǎi)方

51、或賣(mài)方有特殊的意義或價(jià)值，從而買(mǎi)方執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)或賣(mài)方惜售，在這種情況下，成交價(jià) 格往往偏高。 (6) 相鄰房地產(chǎn)合并的交易。房地產(chǎn)價(jià)格受土地是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)鹊?影響。形狀不規(guī)則或面積、規(guī)模過(guò)小的房地產(chǎn)，價(jià)值通常較低。但這類(lèi)房地產(chǎn)如果與鄰房地產(chǎn)合并 后，則利用價(jià)值會(huì)提高，從而會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值或“合并價(jià)值”。因此，當(dāng)相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購(gòu) 買(mǎi)該房地產(chǎn)時(shí)，往往愿意出較高的價(jià)格，出售人通常也會(huì)索要高價(jià)，從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成 交價(jià)格往往高于單獨(dú)存在或與不相鄰者交易的正常價(jià)格。 (7) 受迷信影響的交易 有上述特殊情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不

52、選 用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。 三、交易情況修正的方法 交易情況修正的方法主要有：總價(jià)修正、單價(jià)修正；金額修正、百分比修正。 總價(jià)修正是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正；單價(jià)修正是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí) 例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正。 金額修正是采用金額對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格 百分比修正是采用百分比對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格 在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比 其正常價(jià)格高或

53、低的百分率為 S%(當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為+S%低時(shí)，為 -S%;)，則有： 可比實(shí)例正常價(jià)格X( 1S% =可比實(shí)例成交價(jià)格 因此有 可比實(shí)例成交價(jià)格X可比實(shí)例正常價(jià)格 1 3* 在交易情況修正中之所以要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)椴捎檬袌?chǎng)法估價(jià)時(shí)要求選取多個(gè)可 比實(shí)例。這樣，如果以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，只會(huì)有一個(gè)比較基準(zhǔn)，而如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際 成交價(jià)格為基準(zhǔn)，則會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如，以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例成交價(jià)格比 其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%意即： 可比實(shí)例成交價(jià)格=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格x(1+ 10%) 假設(shè)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=1500元/m2,則有：

54、可比實(shí)例成交價(jià)格=1500X( 1 + 10% 2 =1650 (元 /m ) 10%意即: 如果以可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X(1- 10%) 假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格=1650元/m2,則有： 2 可比實(shí)例正常價(jià)格=1650X( 1-10% ) = 1485 (元/m ) 99 可見(jiàn)：1485元/m豐1500元/m。所以說(shuō)“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%與說(shuō)“可 比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低10%是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比 實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。 進(jìn)行交易情

55、況修正，不僅需要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價(jià)格，還需要測(cè)定這些特 殊因素使成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的程度。但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要是房地產(chǎn)估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估 價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出判斷。不過(guò)，房地產(chǎn)估價(jià) 師平常就應(yīng)當(dāng)搜集整理交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行分析、比較，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把 握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)或修正金額也是不難的。其中，對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查了解 清楚了實(shí)際情況，然后按照有關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算即可。 對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體是將成

56、交價(jià)格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān) 規(guī)定（沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。修正公 式如下： 正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)得金額 正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)付金額 買(mǎi)方實(shí)付金額-賣(mài)方實(shí)得金額=應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費(fèi) 如果賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率，即： 應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率 解此類(lèi)題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的 【例6-3】 某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅

57、費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%買(mǎi)方應(yīng)繳 納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%請(qǐng)計(jì)算賣(mài)方實(shí)得金額和買(mǎi)方實(shí)付金額。 空業(yè)=2勺宓元同 100100 W0 100 【2006年真題】某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。 已知該類(lèi)房地產(chǎn) 2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4 , 94.8 , 96.6 , 105.1 , 109.3 , 112.7 和118.3 （均以上個(gè)月為基數(shù)100）,則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元/m2。 A. 2700.8 B. 2800.1 C. 2800.8 D. 2817.7 答疑編號(hào) 950276060409 【答案】D

58、 【解析】參見(jiàn)教材 P191。 環(huán)比指數(shù) 9月價(jià)格=3月價(jià)格X4月指數(shù)X5月指數(shù)X6月指數(shù)X7月指數(shù)X8月指數(shù) X ( 105.1/100 ) X ( 109.3/100 X9 月指數(shù)=2009X （ 94.8/100 ） X （96.6/100 ） 3月（當(dāng)月）的指數(shù) X（ 112.7/100 ）X（ 118.3/100 ） =2817.7 注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開(kāi)始乘起，不能乘 【2009年真題】某房地產(chǎn) 2009年4月的價(jià)格為 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（ A.5 110.51 6 500元/m2,已知該類(lèi)房地產(chǎn) 105.53、103.8

59、5、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、 一 2 )元 /m。 2009年3月至 90.08 （均以上 歡迎下載36 B. 5 307.26 C. 5 549.95 D. 5 638.13 答疑編號(hào) 950276060410 【答案】A 【解析】6500*100.04%*99.86%*98.28%*96.45%*92.17%*90.08%=5110.51 注意：從第5月的價(jià)格指數(shù)開(kāi)始連乘。 期數(shù) 1 價(jià)格變動(dòng)率） 1價(jià)格變動(dòng)率X期數(shù)） （二）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。 采用逐期遞增或遞減的

60、價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： 逐期變動(dòng)率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見(jiàn)）： 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X（ 平均變動(dòng)率： 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格X（ 【例6-8】 為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2011年7月1日的價(jià)格，選取了成交日期為 2010年10月1日、成交價(jià)格為 3500元/m2的可比實(shí)例。另獲知該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比 上月上漲1.5%, 2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲 2%請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行 市場(chǎng)狀況調(diào)整。 答疑編號(hào) 950276060411 2010 年