物業(yè)項(xiàng)目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1、物業(yè)項(xiàng)目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)物業(yè)項(xiàng)目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)提要：內(nèi)容嚴(yán)格按 設(shè)備的操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行正確操作。安排員工巡查，根據(jù) 不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查物業(yè)項(xiàng)目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（一）日常管理的主要工作內(nèi)容目的加強(qiáng)工程部人員管理，提高管理和技能水平。范圍適用工程部全體員工。內(nèi)容加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個(gè)方面入手，并適當(dāng) 承擔(dān)其他工作，逐步實(shí)現(xiàn)一專(zhuān)多能，讓員工感到自已在各方 面技能的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。合理用人，要用員工所長(zhǎng)，嚴(yán)格職能相符原則，將員工 安排在合適崗位，使員工感到所在崗位正是自己可施展才能 的地方。管理人員要善于傾聽(tīng)不同的意

2、見(jiàn)，這樣可以從中得到很 多有用的信息，知道自己的不足之處，以便提高管理水平。 同時(shí)也能了解員工的真實(shí)想法，從而才能調(diào)動(dòng)員工的工作積 極性。（二）設(shè)備運(yùn)行管理目的加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施的安全 運(yùn)行，做好后勤保障工作。范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的 XXXX項(xiàng)目。內(nèi)容嚴(yán)格按設(shè)備的操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行正確操作。安排員工巡查，根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每 日或每周進(jìn)行巡查。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問(wèn)題，及早解決。（三）計(jì)劃性維修管理目的加強(qiáng)工程部維修計(jì)劃性，提高設(shè)備設(shè)施完好率，延長(zhǎng)設(shè) 備設(shè)施的使用壽命。范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的 XXXX項(xiàng)目。內(nèi)容制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并

3、實(shí)施。建立設(shè)備檔案資料卡。將德融物業(yè)所管轄的區(qū)域內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計(jì)劃網(wǎng) 的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、使用手冊(cè)、安裝調(diào)試手 冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備臺(tái)帳登記卡。并 按說(shuō)明書(shū)中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表。將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。檢查維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)行情況。維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上填寫(xiě)工作記 錄，包括所用時(shí)間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及 主管工程師要對(duì)維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作 質(zhì)量。（四）設(shè)備巡視管理目的加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的日常巡視工作，

4、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及 時(shí)處理，防患于未然。范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的 XXXX項(xiàng)目。內(nèi)容巡視流程略巡視內(nèi)容：巡視所有設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，檢查外圍的燈 具、照明器械，樣板樓的電氣運(yùn)行情況， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（五）節(jié)能運(yùn)行管理目的加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理，最大限度的降低運(yùn)行成本，節(jié)能增效。范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的 XXXX項(xiàng)目。內(nèi)容使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)。合理安排公共區(qū)域照明時(shí)間和照度，做到人走燈滅。確保冷凍水管、熱水管保溫層完好，防止冷、熱損耗。合理安排設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間。準(zhǔn)時(shí)抄表，監(jiān)視能源消耗。盡可能讓設(shè)備處于合理的運(yùn)行狀態(tài)。（六）設(shè)備資料建檔及管理目的加強(qiáng)設(shè)備檔案資料管理，便于今后的

5、維修保養(yǎng)工作。范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的 XXXX項(xiàng)目。內(nèi)容建立設(shè)備臺(tái)帳并對(duì)管轄范圍內(nèi)的每一臺(tái)設(shè)備建立設(shè)備卡片。設(shè)備卡片應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備名稱(chēng)、編號(hào)、型號(hào)、安裝地點(diǎn)、 制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話(huà)、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他 數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時(shí)間及內(nèi)容、事 故分析等項(xiàng)。建立所有工程技術(shù)資料、圖紙及設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的臺(tái)帳 并進(jìn)行分類(lèi)保管。制定資料檔案的借閱制度，并認(rèn)真執(zhí)行。（七）接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)目的統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，提高驗(yàn)收質(zhì)量。范圍適用于XX物業(yè)工程部所管轄的 XXXX項(xiàng)目。內(nèi)容新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)的沉降不物業(yè)項(xiàng)目工程部日常管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)提要：內(nèi)容嚴(yán) 格按設(shè)備的操作規(guī)程

6、對(duì)設(shè)備進(jìn)行正確操作。安排員工巡查， 根據(jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部 結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的 自動(dòng)檢索須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂 縫。外墻不得滲水屋面各類(lèi)屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排 水暢通，無(wú)積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋 面檢修孔。陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、溝、落水管應(yīng)牢固，接

7、口嚴(yán)密，不滲漏。樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不 允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接 縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、浴洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)理整牢固，接縫密合。裝修鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適 度。進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)銷(xiāo)應(yīng)安裝牢固，底上窗、樓梯公共走道窗、進(jìn)戶(hù)門(mén)上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線(xiàn)條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，必須釘牢。門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)

8、有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線(xiàn)腳順直，無(wú) 缺棱掉角。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。電氣電氣線(xiàn)路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo) 線(xiàn)連接必須緊密，鉛導(dǎo)線(xiàn)連接不得采用絞接或綁接。采用管 子配線(xiàn)時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣 上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線(xiàn)間的地絕緣電阻 值不得小于1mnQ /kV。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接 觸良好，位置正確。各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)

9、運(yùn)行，牽引機(jī)的噪聲和震動(dòng)不得超 過(guò)電器裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限 速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試 運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被 高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天 線(xiàn)。除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性”氐壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。水、消防管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。水壓試 驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī) 范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。高位水箱進(jìn)水管與水箱檢驗(yàn)口的應(yīng)設(shè)置便于檢修。衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶(hù)管長(zhǎng)不宜超過(guò)

10、 8m, 并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、檢查口不 得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固， 部件齊全，制動(dòng)靈活。水泵安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè) 計(jì)防火規(guī)范的要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。采暖采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。箱罐等壓力窗口應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、 磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須具備有關(guān)部門(mén)的檢驗(yàn) 合格簽證。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈活、可靠， 控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施 工及驗(yàn)收規(guī)范的要

11、求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管 架、支架、吊架應(yīng)牢固。設(shè)備、管理不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。附屬工程及其它室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水 通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水 口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡 度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。掛物鉤、

12、曬衣架應(yīng)安裝牢固。 煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通 無(wú)阻塞物。單體工程必須做到完工料凈場(chǎng)地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。辦公室衛(wèi)生管理制度一、主要內(nèi)容與適用范圍1 本制度規(guī)定了辦公室衛(wèi)生管理的工作內(nèi)容和要求及檢查與考核。2 此管理制度適用于本公司所有辦公室衛(wèi)生的管理二、定義1 公共區(qū)域：包括辦公室走道、會(huì)議室、衛(wèi)生間，每天由行政文員進(jìn)行清掃；2個(gè)人區(qū)域：包括個(gè)人辦公桌及辦公區(qū)域由各部門(mén)工作人員每天自行清掃。1. 公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：1) 保持公共區(qū)域及個(gè)人區(qū)域地

13、面干凈清潔、無(wú)污物、污水、浮土，無(wú)死角。2) 保持門(mén)窗干凈、無(wú)塵土、玻璃清潔、透明一亠十3) 保持墻壁清潔，表面無(wú)灰塵、污跡。4 )保持掛件、畫(huà)框及其他裝飾品表面干凈整潔。5) 保持衛(wèi)生間、洗手池內(nèi)無(wú)污垢，經(jīng)常保持清潔，毛巾放在固定(或隱蔽)的地方。6) 保持衛(wèi)生工具用后及時(shí)清潔整理，保持清潔、擺放整齊。7)垃圾簍擺放緊靠衛(wèi)生間并及時(shí)清理，無(wú)溢滿(mǎn)現(xiàn)象。2. 辦公用品的衛(wèi)生管理應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：1) 辦公桌面：辦公桌面只能擺放必需物品，其它物品應(yīng)放在個(gè)人抽屜，暫不需要的物品就擺回柜子里，不用的物品要及時(shí)清理掉。2) 辦公文件、票據(jù)：辦公文件、票據(jù)等應(yīng)分類(lèi)放進(jìn)文件夾、文件盒中，并整齊的擺放至辦公桌左上角上。3)辦公小用品如筆、尺、橡皮檫、訂書(shū)機(jī)、啟丁器等，應(yīng)放在辦公桌一側(cè)，要從哪取使用完后放到原位。4)電腦：電腦鍵盤(pán)要保持干凈，下班或是離開(kāi)公司前電腦要關(guān)機(jī)。5)報(bào)刊：報(bào)刊應(yīng)擺放到報(bào)刊架上，要定時(shí)清理過(guò)期報(bào)刊。新進(jìn)設(shè)6)飲食水機(jī)、燈具、打印機(jī)、傳真機(jī)、文具柜等擺放要整齊，保持表面無(wú)污垢，無(wú)灰塵，蜘蛛網(wǎng)等，辦公室內(nèi)電器線(xiàn)走向要美觀，規(guī)范，并用護(hù)釘固定不可亂搭接臨時(shí)線(xiàn)。7)備的包裝和報(bào)廢設(shè)備以及不用的雜物應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)予以清除。3.個(gè)人衛(wèi)生應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1) 不隨地吐痰，不隨地亂扔垃圾。2) 下班后要整理辦公桌上的用品，放罷整齊。3)