房地產(chǎn)基礎知識(6)

1、房地產(chǎn)基礎知識 一、房地產(chǎn)“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動產(chǎn)。它主要是相對于動產(chǎn)而言，其要求特點就是不能移動位置，具有長時期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個人投資保值或升值取利的主要方式。在我國房地產(chǎn)的所有及買賣行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)是我國所有，至高無上不可以買賣的。 二、土地的使用年限住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅

2、游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。土地使用權(quán)到期后,提前一年向國土資源局申請繼續(xù)使用,經(jīng)批準后交納一定的土地出讓金,房子還是自己的。 三、土地使用權(quán)的獲取方式1.通過行政劃撥方式取得：土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依 法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權(quán)申請。通過劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制，土地使用權(quán)人可以無限期的使用。（如：學校、醫(yī)院、共公事業(yè)等。）2.通過國家出讓方式取得：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓的行為，出讓的具體辦法有協(xié)議出讓、招標和拍

3、賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權(quán)的受讓人，通過協(xié)議、招標或拍賣的方式簽訂土地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用權(quán)。3.通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得：（如買賣、贈與或者其他合法方式）通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)在按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)后，劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)批準辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補交土地使用權(quán)出讓金后都可以進行轉(zhuǎn)讓。公民通過轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。4.通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得：國有土地租賃合同是指國家將國有土地出

4、租給使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方為國家，代表國家行使出租權(quán)的是縣級以上人民政府土地管理部門，租賃合同有一定期限，最長不超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。國有土地租賃是國有土地出讓方式的一種補充。目前的法律尚不允許以出租的形式進行轉(zhuǎn)讓。 土地沒有所有權(quán)，所有權(quán)只歸國家，大家的土地都為使用權(quán)。出讓地就是相當于,我們出資向國家租用土地,一般是70年;劃撥地,就是國家拔給當?shù)氐耐恋赜糜诮ㄔO公益性住房或是公益事業(yè),可是拔給部隊學校等,未收租金(通俗點就是這么理解）.所有的商品房都是通過出讓的方式獲得土地。 四、土地出讓金土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，

5、按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。土地出讓金準確地說，是土地使用權(quán)的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。但土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。 五、生

6、地與熟地 熟地（凈地）是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。 生地（毛地）則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。七通一平：通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指場地平整。 六、拆遷補償?shù)姆绞截泿叛a償、實物補償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補償方式。 七、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成每個房地產(chǎn)項目的成本，由以下三部分構(gòu)成：土地成本(包括土地出讓金、拆遷/征地成本、稅費及罰款三項組成)、建安成本(包括市政成本、基礎成本、結(jié)構(gòu)成本、安裝成本及其它)、其它成本（包括財務成本（貸款利息）、稅費成本、管理成本三部分）。正常情況

7、下，每個房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成，可以用下面的公式表示：項目開發(fā)成本=土地成本+建安成本+其它成本，其中：其它成本=（土地成本+建安成本）x20%；財務成本=稅費成本=其它成本x35%；管理成本=其它成本x30%；不同地區(qū)，不同結(jié)構(gòu)（多層、小高層、高層）的項目，建安成本略有差異。但在正常的毛坯交房標準下，每銷售平米的平均建安成本2000元；如果是中小城市，由于勞動力便宜、材料標準低，建安成本甚至可以減半。而土地成本，則有以下規(guī)律：招拍掛所得到的土地，肯定要比協(xié)議出讓的貴很多，但地價和漲幅并不高。 八、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類房產(chǎn)證實行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使

8、用權(quán)證”兩種證件。1.房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和。即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.商品房：商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè)) 開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在我國出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟適用房等政府對

9、其交易有限制條件的房屋。3. 商鋪的定義：商鋪，由“市”演變而來，說文將“市”解釋為“集中交易之場所”，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。清明上河圖曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，可以對“商鋪”做以下定義，即商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務、感受體驗的場所。和過

10、去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。商鋪作為交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。 4.經(jīng)濟適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟適用房。 5.使用

11、權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公房。6.集資房：是改變住房建設由國家和單位包建的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房。7.房改房：是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按

12、照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標準價產(chǎn)權(quán)以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。8.共有房產(chǎn)：兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。9.現(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。10.期房：人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同

13、。一般情況下,期房的價格較低,挑選余地較大,但由于是先付款后交房,因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務的履行,而購房合同的履行,不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響,還受到許多客觀因素的制約。11.準現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 九、價格價格的種類很多，如均價、起價、開盤價、清盤價等，在此僅介紹其中的兩種。 均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和。可以反映一個樓盤整體價格。 起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的銷售價為起價，高層以

14、低樓層的售價作為起價。起價帶有一定的欺騙性，并不能真實的反映樓盤的價位。 十、房屋相關專業(yè)名詞解釋1.總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。 2.總建筑面積：指在建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和。 3.建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）4.套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積構(gòu)成。5.共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定的方式在各產(chǎn)

15、權(quán)人之間進行分攤。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。 6.共有分攤面積：某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分攤的面積。7.使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。8.預售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。 9.房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。10.容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值即項目總建筑面積與項目總

16、用地面積的比值。（容積率：總建筑面積/土地面積）多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0） 11.綠化率：建設用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設用地面積之比(綠化率：總綠化面積/土地面積 100%)。綠化率自然越高越好，一般在35%左右。綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。（如

17、：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%），12.樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離。建筑間距的控制是為了保障人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須的日照、采光、通風等要求。按照國家規(guī)定（設計規(guī)范）以冬至日照時間不低于1小時（房子最底層窗戶）為標準。可以用：樓高：樓間距1：1.2比值計算。按建設部制定的標準，房子室內(nèi)空間的高度應不低于2.40米，各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.70的系數(shù)，如果小于這個距離，就會影響室內(nèi)的采光、通風和居民之間的生活等。13.得房率：（套內(nèi)建筑面積/建筑面積 100%）。套內(nèi)建筑面積一樣的建筑面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商

18、品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。16.開間:住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。17.進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。18.層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。19.凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。20.承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對房屋會直接產(chǎn)生安全影響的墻體。（在裝修過程中不能拆除）21.地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高

19、的12者。22.半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13且不超過12者。23.玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)整裝飾手段加以分割，就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。24.“正負零”：指的是主體工程的一個基準面，在主體工程基準面下工程完成，該進行主體地上工程施工的時候，也就是主體工程達到“正負零”。一般是以地平線為標準，高于地平線為正，低于地下線

20、為負。建筑施工到正負零的時候就表示已經(jīng)把基礎結(jié)構(gòu)施工完了。 通俗說，房子出地面了。 25.綠地面積與綠化面積：綠地面積是植物的根部接觸地面的面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠化是植物投影面積，、包括植物用地面積、園林的亭子、水池、水塘等用地面積。綠地面積小于綠化面積，花園道路也算在綠化面積之內(nèi)。26.建筑密度：具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（）。建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。. 11、建筑面積的測算 1.應分攤的公用面積：包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空