論我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

1、論我國(guó)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略從 1981 年 3 月全國(guó)第一家物業(yè)管理公司 - 深圳市物業(yè)管理公司的設(shè) 立，至今全國(guó)已有各類物業(yè)管理公司 2000余家，從業(yè)人員近 200 萬人。 應(yīng)當(dāng)說物業(yè)管理在我國(guó)已有了長(zhǎng)足的發(fā)展。但是，也慶當(dāng)看到物業(yè)管 理在我國(guó)仍屬一個(gè)新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，還面臨著諸多的矛盾 和制約因素。因此，面對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的快速發(fā)展，如何從我國(guó)的國(guó) 情出發(fā)，全面分析影響我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的因素，探索我國(guó)物業(yè)管理 可持續(xù)發(fā)展的思路，加快采取一些更為切實(shí)可行的措施，推進(jìn)物業(yè)管 理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，已成為我國(guó)物業(yè)管理亟待研究和解決的重大課題， 本文擬對(duì)此談點(diǎn)粗淺看法。一、我國(guó)物業(yè)管理面臨的

2、主要矛盾1、物業(yè)管理覆蓋面小， 發(fā)展不平衡， 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá) 地區(qū)差距較大。我國(guó)的物業(yè)管理，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前 物業(yè)管理覆蓋仍然偏小， 據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 1999 年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑面 積 735459 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 98861.88 萬平方米，實(shí)行物業(yè) 管理率僅為 13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 417331 萬平方米，實(shí)行物 業(yè)管理 82485.65 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為 20%。由此看來，物業(yè) 管理在我國(guó)仍有巨大的潛力。從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看， 南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、 沿海城市、 大城市

3、開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城 市推進(jìn)的較慢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 1999 年底，上海市實(shí)有房屋建筑面積 31802 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 20744萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的 65%， 其中，實(shí)有住宅建筑面積 19310 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 16661 萬 平方米，占衫有住宅總面積的 86%；北京市實(shí)有房屋建筑面積 27430 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理 5930.99 萬平方米，占實(shí)有房屋總面積的 21.6%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 14211 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 4630.85 萬平方米，占實(shí)有住宅總面積 32.58%；深圳市實(shí)有房屋建筑 面積 7119 萬

4、平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 3387萬平方米，占實(shí)有房屋總 面積的 48%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 3768 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理 的 2540 萬平方米， 占實(shí)有住宅總面積的 67%；甘肅省實(shí)有房屋建筑面 積 9647 萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理的 39.05 萬平方米，占實(shí)有房屋總面 積的 0.4%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 5151 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理 的 34.27 萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的 0.67%；陜西省實(shí)有房屋建 筑面積 14328 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的 301.08 萬平方米，占實(shí)有房 屋總面積的 2.1%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 7624 萬平方米，實(shí)行物 業(yè)管理的

5、253.88 萬平方米，占實(shí)有住宅總面積的 3.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說 明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。2、專業(yè)人才匱乏， 影響物業(yè)管理行業(yè)向高水平、 深層次發(fā)展。 目 前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍，突出表現(xiàn)為“三多三少”；一是傳統(tǒng)的繼承型房產(chǎn)管理人才多， 新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少； 二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人 才多，能勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；三是初級(jí)管理人才多， 高級(jí)管理人才少；特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。這種 人才不足的局面，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。3、管理人員素質(zhì)偏低， 管理服務(wù)服務(wù)不到

6、位。 由于物業(yè)管理是一 個(gè)新興行，目前尚未建立起統(tǒng)計(jì)、完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行 為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不全。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的 自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立 嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的 觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺 不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)， 雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位， 仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自已與產(chǎn)權(quán)人、使用 人的位置，習(xí)慣于以主人自居， 對(duì)產(chǎn)權(quán)人、 使用人發(fā)號(hào)施令， 產(chǎn)權(quán)人、 使用人

7、的應(yīng)有地位得不到尊重， 利益得不到保障， 群眾對(duì)此意見很大。 據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì) 1998年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明， 該年全國(guó)物業(yè)管理 投訴仍呈上升趨勢(shì)。投訴的主要內(nèi)容是物業(yè)管理混亂，停電、停水、 亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象嚴(yán)重；保安、保潔水準(zhǔn)低、電視、電梯、電話使 用不理想。另據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì) 1998 年底至 1999 年初，對(duì)全國(guó) 12 個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示；在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案） ，有 40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者 認(rèn)為“房屋及設(shè)備的維修”不到位，有 34.57%的認(rèn)為“小區(qū)綠化”不 到位，有 33.06%的認(rèn)為“安全保衛(wèi)”不到位，有 26。 95

8、%的認(rèn)為“水 電氣的供應(yīng)” 不到位，有 25.34%的認(rèn)為“交通管理”不到位，有 24.65% 的認(rèn)為“區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔”不到位，還有 12.71%的認(rèn)為“其他”服務(wù)不 到位。4、規(guī)模效益差，企業(yè)虧損嚴(yán)重， 發(fā)展后勁不足，目前物業(yè)管理企 業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，而且統(tǒng)大多數(shù)企業(yè)存在著管理規(guī)模偏 小，規(guī)模效益差，虧損嚴(yán)重，發(fā)展后勁不足等問題。很多物業(yè)管理企 業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。由于管理規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，許多 物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這一 現(xiàn)象已成為物業(yè)管理企業(yè)難點(diǎn)問題。5、物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育緩慢， 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成， 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 的產(chǎn)物，理應(yīng)按照市場(chǎng)經(jīng)

9、濟(jì)的要求，將物業(yè)管理企業(yè)推向市場(chǎng)，通過 招投標(biāo)聘物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。但是，目前除少數(shù)城市外， 絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委 派或指派物業(yè)管理企業(yè)，這種封閉的自我保護(hù)式的管理方式，不僅有 障于物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，而且被委派或指派的物業(yè)管理企業(yè) 難以產(chǎn)生危機(jī)感和緊迫感，產(chǎn)權(quán)人、使用人的意識(shí)不能得到體現(xiàn)。6、管委會(huì)組建不及時(shí)， 產(chǎn)權(quán)人、 使用人參與意識(shí)差， 作用發(fā)揮的 不好。眼下， 一些城市住宅小區(qū)管委會(huì) （業(yè)主委員會(huì)） 組建的不及時(shí)， 有的未按規(guī)定程度通過民主選舉產(chǎn)生，有的管委會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、 使用人的意志，使用發(fā)揮的不好。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì) 1998

10、 年底到 1999 年初，對(duì)全國(guó) 12 個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果表 明：有 39.42%的消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)已經(jīng)成立了管委會(huì)；有 33.42%消費(fèi)者所居住的住宅小區(qū)未成立管委會(huì)； 有 27.16%的居住者不 知道本住宅小區(qū)是否成立了管委會(huì)。其中，成立管委會(huì)經(jīng)過民主選舉 產(chǎn)生的占 63.22%；而未經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生的占 16.55%；對(duì)產(chǎn)生過程“不 知道”的為 20.23%。調(diào)查結(jié)果還顯示： 有 77.33%的人認(rèn)為， 管委會(huì)能 在較高程度上維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益； 有 22.67%的人持相反觀點(diǎn)。 由 此可見，在商品房住宅小區(qū)管委會(huì)的產(chǎn)生及作用發(fā)揮的程度如此，而 在普通居

11、民住宅小區(qū)恐怕還達(dá)不到這種程度。7、物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。 1994 年以來，建設(shè) 部等國(guó)家部委（局）雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理 辦法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù) 管理規(guī)定、住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 、關(guān)于 物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知 、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 試行辦法、物業(yè)管理委托合同示范文本 、業(yè)主公約示范文本 、前 期企業(yè)管理協(xié)議示范文本等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但是，從總的來 看，目前我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。二、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)

12、展的必要性物業(yè)管理作為涉及到千家萬戶、 與人民群眾生活息息相關(guān)的行業(yè)， 俗使這一行業(yè)得到健康、快速的發(fā)展，盡快樹立起行業(yè)的良好形象， 特別是在一些地區(qū)人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)尚不充分的情況下，探索物 業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有其特殊的意義和必要性。1、有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。 隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水 平的提高，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求正在從住房面積的簡(jiǎn)單追求，轉(zhuǎn)向 對(duì)居住環(huán)境、居住質(zhì)量、物業(yè)管理水平和社區(qū)綜合服務(wù)質(zhì)量的追求。 隨著物業(yè)市場(chǎng)的逐步形成，消費(fèi)者將不受任何上級(jí)主管部門和主管單 位委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的局限，而要通過招投標(biāo)來選擇自已信得 過的物業(yè)管理企業(yè)管理自已的家園。誰的物業(yè)管理水平

13、高，服務(wù)質(zhì)量 好，企業(yè)知名度高，社會(huì)信譽(yù)好，收費(fèi)合理就選聘誰。否則，誰物業(yè) 管理服務(wù)不到位，質(zhì)次價(jià)高或多收費(fèi)少服務(wù)，只收費(fèi)不服務(wù)，誰就在 競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。只有這樣，消費(fèi)者的利益才能得到真正的保證。2、有利于物業(yè)管理行業(yè)擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任。 物業(yè)管理的主要任務(wù)是 通過對(duì)物業(yè)管理，對(duì)人的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文 明安全、 舒適方便的生活、 生產(chǎn)和工作環(huán)境。 因此，物業(yè)管理搞好了， 不僅可以提高城市管理專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的水平，確保物業(yè)功 能的正常發(fā)揮并延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限，使其保值、增值，而且有利于 城市管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有其他行業(yè)所不可替代的作用。3、有利于加快城市化的進(jìn)程。 城市化的

14、目的是通過加強(qiáng)城市基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)，發(fā)揮城市多種功能，為人民群眾創(chuàng)造快捷、方便、舒適的 生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境，滿足人們物質(zhì)和精神生活的需要，實(shí)現(xiàn)城市 化不僅涉及城市的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且包括城市管理。城市房 屋是城市的重要標(biāo)志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內(nèi)容， 城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城 市房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境、場(chǎng)地等管理好了，才能加速城市化 的進(jìn)程。4、有利于加快城市管理體制的改革。 城市管理體制是政府對(duì)城市 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)組織和管理方法的總稱， 包括城市領(lǐng)導(dǎo)管理制度的確立； 管理權(quán)限和責(zé)任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機(jī)構(gòu)的設(shè) 置等。

15、先進(jìn)、科學(xué)、合理的城市管理體制，是保證城市社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn) 的基本條件。城市房產(chǎn)管理體制改革是城市管理體制改革的重要內(nèi)容， 物業(yè)管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，而且 有利于促進(jìn)城市管理體制的改革。三、我國(guó)物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的對(duì)策1、提高認(rèn)識(shí)， 更新觀念， 為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展奠定思想基礎(chǔ)。 物 業(yè)管理是城市管理體制的重大改革，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必 然產(chǎn)物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉(zhuǎn)變，多方面利益的 調(diào)整和理順，以及群眾心理上、經(jīng)濟(jì)上的承受能力。目前，廣大群眾 已看到了物業(yè)管理新體制的優(yōu)越性，各級(jí)政府也認(rèn)識(shí)到了實(shí)施物業(yè)管 理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的

16、有效途徑，特別是 黨和國(guó)家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環(huán) 境。早在 1994年 7 月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的 決定，明確提出“加強(qiáng)售后房屋維修、 管理服務(wù)， 發(fā)展社會(huì)化的房屋 維修市場(chǎng)。職工購(gòu)買的住房、室內(nèi)各項(xiàng)維修開支由購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。樓房 出售后應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施維修基金。改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房管 理體制，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理和社會(huì)化的房屋維修、管理 服務(wù)?！?998年 7 月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改 革加快住房建設(shè)的通知 ，進(jìn)一步明確提出“加快改革現(xiàn)行的住房維修、 管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化

17、、 市場(chǎng)化的物業(yè)管理 體制。加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共 用部位設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資 金管理和使用的監(jiān)督制度，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不能只收費(fèi) 不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)，切實(shí)減輕住戶負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高，有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān) 督?！?000年10月 11日，黨的十五屆五中全會(huì)通過的 中共中央關(guān)于 制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議 ，明確提出實(shí)施可持 續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是關(guān)系中華民族生存和發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)。要改善城鄉(xiāng)人 民生活，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房環(huán)境和質(zhì)量，改善居民消 費(fèi)環(huán)境，保障人民安居樂業(yè)。要進(jìn)

18、一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的 房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理。由此看來，全面推進(jìn)物業(yè)管理的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，各級(jí)政府和物業(yè) 管理行政主管部門，要加速推進(jìn)物業(yè)管理，特別是物業(yè)管理發(fā)展較慢 的地區(qū)和城市，要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)， 更新觀念，認(rèn)真學(xué)習(xí)廣東、 上海、 深圳等省市推行物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和作法，結(jié)合本地的實(shí)行，加速建立 物業(yè)管理新體制，加大物業(yè)管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業(yè)管理 的差距。同時(shí)，要不斷拓展物業(yè)管理的領(lǐng)域，不僅住宅小區(qū)、大廈、 工業(yè)區(qū)要實(shí)行物業(yè)管理，而且酒店、賓館、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、體育 場(chǎng)（館）、旅游區(qū)、車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)后機(jī)樓等也要實(shí)行物業(yè)管理。有 條件的城市，要進(jìn)行區(qū)域化物業(yè)管理的試點(diǎn)

19、，使城市的各個(gè)部位都能 實(shí)行物業(yè)管理。2、多種渠道、 多種形式培養(yǎng)人才， 為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人 才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)， 并善于運(yùn)用于實(shí)踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人 員的素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，必須加強(qiáng)物業(yè)管理人員的思 想作風(fēng)和業(yè)務(wù)建設(shè)。（1）加強(qiáng)思想建設(shè)， 提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)。 要建設(shè)一支 思想好、技術(shù)精，進(jìn)取心強(qiáng)，勇于開拓的物業(yè)管理隊(duì)伍，必須從思想 教育抓起。物業(yè)管理企業(yè)要經(jīng)常對(duì)職工進(jìn)行社會(huì)公德、 職業(yè)道德教育， 引導(dǎo)職工樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，

20、培養(yǎng)職工愛崗盡責(zé)、 服務(wù)群眾，奉獻(xiàn)社會(huì)的職工道德， 使職工牢固樹立為人民服務(wù)的思想， 扎扎實(shí)實(shí)、任勞任怨，一絲不茍地做好管理服務(wù)工作。（2）加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)， 樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)， 建立一支能吃苦 耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍。物業(yè)管理人員的工作作風(fēng)，直接反映 物業(yè)管理企業(yè)的形象。物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)制度建設(shè)，建立健全各項(xiàng) 規(guī)章制度，明確各級(jí)各類管理人員的崗位責(zé)任、職責(zé)范圍、工作標(biāo)準(zhǔn) 和考核標(biāo)準(zhǔn)。管理人員要發(fā)揚(yáng)雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，提高工作效率， 能辦的事馬上就辦。（3）加強(qiáng)培訓(xùn)， 提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。 要提高物業(yè) 管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一是抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企

21、業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的 通知的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考 試合格后持證上崗。二是抓好專題培訓(xùn)。企業(yè)要根據(jù)管理人員的實(shí)際 情況和工作需要，定期或不定期對(duì)在職人員舉辦專題培訓(xùn)，使員工的 技能不斷提高。三是抓好學(xué)歷教育。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從在職管理人員中選 拔有培養(yǎng)前途的員工，參加物業(yè)管理專業(yè)?？茖W(xué)歷教育，為企業(yè)培養(yǎng) 人才。四是通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè) 務(wù)素質(zhì)。五是通過組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察 ，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和 其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長(zhǎng)，補(bǔ)已之短。加速提高物業(yè)管理 服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生

22、產(chǎn)、 工作和生活環(huán)境。3、合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 開展多種經(jīng)營(yíng)， 為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供 資金保證。（1）合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于 1996年 2月就 頒發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法將物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)的原則、定價(jià)類型、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成等均作了明確規(guī)定。 各地物價(jià)主管部門應(yīng)結(jié)合實(shí)行，盡快出臺(tái)本地工物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)做到有章可循。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格 按照物價(jià)部門核定或由物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)（產(chǎn)權(quán)人、使用人代表 大會(huì)）協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法進(jìn)行收費(fèi)，并定期向產(chǎn)權(quán)人、使用人公布經(jīng)費(fèi)的收支情況，以按受管委會(huì)及產(chǎn)權(quán)人、使 用人的監(jiān)督

23、。（2）一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁。一業(yè) 為主，多種經(jīng)營(yíng)是增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)造血機(jī)能和企業(yè)發(fā)展后勁的基礎(chǔ)。 因此，物業(yè)管理企業(yè)在做好物業(yè)管理的同時(shí)，要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際和優(yōu) 勢(shì)，不斷拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，努力為企業(yè)增加積累，使其走上良性循環(huán)的 軌道。（3）組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)， 實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。 物業(yè)管理企業(yè)要想打破 小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技 術(shù)力量強(qiáng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。4、加速引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制， 加快培育物業(yè)管理市場(chǎng)， 為物業(yè)管理持續(xù) 發(fā)展創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理到推行 物業(yè)管理，是房產(chǎn)管理體制改革的一場(chǎng)革命

24、，需要人們提高認(rèn)識(shí)、更 新觀念；從實(shí)行物業(yè)管理到引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，同樣需要人們的思想觀念 上進(jìn)行更新。這是因?yàn)椋覈?guó)的物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開競(jìng)爭(zhēng)。只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理服 務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。加速競(jìng)爭(zhēng)機(jī) 制的形成，應(yīng)做好以下工作：（1）學(xué)習(xí)深圳等城市物業(yè)管理引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)和做法。 深圳市為探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理， 早于 1993 年就在全國(guó)率先 通過抬投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并獲得巨大成功，為全國(guó)物業(yè) 管理行業(yè)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造和積累了成功的經(jīng)驗(yàn)。各地應(yīng)學(xué)習(xí)深圳等 城市的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合本地的實(shí)際，積極探索

25、，大膽實(shí)踐。（2）破除行業(yè)保護(hù)主義、 本位主義， 為建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng) 造條件。建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制必須破除行業(yè)保護(hù)主義和本位主義， 要勇于把符合招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來，推向市場(chǎng)實(shí)行公開、公平 的競(jìng)爭(zhēng)。只有這樣，才能加速物業(yè)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。（3）建立規(guī)則，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的有序化、規(guī)范化。物業(yè)管理 的競(jìng)爭(zhēng)，客觀上要求它的運(yùn)作活動(dòng)是有序的、規(guī)范的。要何證物業(yè)管 理競(jìng)爭(zhēng)的正常運(yùn)作和有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)范化，有關(guān)部 門應(yīng)加快制定物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，使我國(guó)物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)盡快 走上規(guī)范化的軌道。5、加速立法， 建立物業(yè)管理法律體系， 為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕 護(hù)航。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)。物別是物業(yè)管理涉及的范圍十分廣泛，既 涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、 稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出 所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整， 難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理 的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國(guó)物業(yè)管理盡快走上有法 可依的軌道。6、充分發(fā)