第8章房地產(chǎn)面積測算

1、 測量在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的應用十分廣泛，測量在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的應用十分廣泛，而房產(chǎn)、地產(chǎn)的價值度量的一個重要標準而房產(chǎn)、地產(chǎn)的價值度量的一個重要標準就是房產(chǎn)、地產(chǎn)的面積。本章主要介紹房就是房產(chǎn)、地產(chǎn)的面積。本章主要介紹房地產(chǎn)面積的量算與土地征撥的有關內(nèi)容，地產(chǎn)面積的量算與土地征撥的有關內(nèi)容，其中包括房地產(chǎn)面積的測算方法、房地產(chǎn)其中包括房地產(chǎn)面積的測算方法、房地產(chǎn)面積的量算與分攤原則，征撥地測量與紅面積的量算與分攤原則，征撥地測量與紅線交點坐標的推算。線交點坐標的推算。一、房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)一、房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)容容房屋面積房產(chǎn)面積房產(chǎn)面積 房屋用地面積房屋建筑面積房屋產(chǎn)權面積房屋使用面積共有建筑分攤

2、面積房屋占地面積丘面積各項地類面積共用土地面積測算與分攤房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。分為使用面積、輔助面積、結構面積。房屋使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結構構造面積和保溫層的面積。房屋產(chǎn)權面積：產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確認。房產(chǎn)面積的相關概念房產(chǎn)面積的相關概念房屋共有建筑面積：各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋占地面積：房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平面積。房屋用地面積：房屋占用和使用的全部土

3、地面積，以丘為單位進行測算。二、面積測算的有關規(guī)定二、面積測算的有關規(guī)定（一）計算建筑面積的房屋原則上應具備的（一）計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件：條件：（1）應具有上蓋；（2）應有圍護物；（3）結構牢固、屬永久性的建筑物；（4）層高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作為居民生產(chǎn)或生活的場所。( (二）房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定二）房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定（1 1）房地產(chǎn)面積的測算，均指）房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積水平投影面積的的測算；測算；（2 2）層高指上下）層高指上下兩層樓面兩層樓面，或，或樓面與地面樓面與地面之間的垂之間的垂直距離；直距離；（3 3）量距應使用經(jīng)鑒定合格的

4、卷尺或其它能達到相）量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其它能達到相應精度的儀器或工具；應精度的儀器或工具；（4 4）各類面積必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定）各類面積必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差之內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果；的限差之內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果；（5 5）邊長以）邊長以m m為單位，取至為單位，取至0.01m0.01m；在面積的所有；在面積的所有計算過程中，取位至計算過程中，取位至0.0010.001，面積計算結果取位，面積計算結果取位至至0.01 0.01 ；（6 6）共有建筑面積分攤系數(shù)保留到小數(shù)點后）共有建筑面積分攤系數(shù)保留到小數(shù)點后6 6位或位或6 6位以上。位以上。（三）房

5、屋面積測算的精度要求（三）房屋面積測算的精度要求20002000年發(fā)布的年發(fā)布的gb/t 17986.12000gb/t 17986.12000房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范將房產(chǎn)面積的精度要求分為三級。將房產(chǎn)面積的精度要求分為三級。房產(chǎn)面積的精度等級房屋面積限差m中誤差一0.02 +0.0006s0.01 +0.0003s二0.04 +0.002s0.02 +0.0001s三0.08 +0.006s0.04 +0.0003s注：s為面積，d為測量邊的邊長m。房屋面積和邊長測量的精度和限差要求ssssss長度測量的精度等級邊長測量誤差的限差 m邊長測量中誤差m一0014+0.000 4d0.007+

6、0.000 2d二0028+0.001 4d0.014+0.000 7d三0056+0.00 4d0.028+0.002d界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和相鄰界址點的界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和相鄰界址點的間距誤差：間距誤差：界址點坐標反算邊長與實測邊長較差公式：界址點坐標反算邊長與實測邊長較差公式：丈量房屋邊長較差公式：丈量房屋邊長較差公式：d=0.004d（m）。）。界址點等級界址點等級限差限差中誤差中誤差一0.040.02二0.100.05三0.200.10)002. 0()001. 0()0004. 0(321dmddmddmdjjjc a dc a ss幾 何 圖 形坐 標幾

7、 何 圖 形坐 標方 格 網(wǎng)平 行 線數(shù) 字 式機 械 式解 析 法圖 解 法房 產(chǎn) 面 積 測 算 方 法求 積 儀 法軟 件 法 ：、等 各房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想給自己的房子辦理預售許各房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想給自己的房子辦理預售許可證，那么他需要做的第一件事就是到房屋測繪部可證，那么他需要做的第一件事就是到房屋測繪部門門申請申請房屋面積測量，只有拿到經(jīng)認定的房屋的建房屋面積測量，只有拿到經(jīng)認定的房屋的建筑面積數(shù)，房產(chǎn)管理部門才受理他的各項申請。在筑面積數(shù)，房產(chǎn)管理部門才受理他的各項申請。在申請測繪時，需收取開發(fā)商的各種手續(xù)，這個環(huán)節(jié)申請測繪時，需收取開發(fā)商的各種手續(xù)，這個環(huán)節(jié)叫做叫做收件收件.

8、 .首先，需要建筑物的設計施工圖紙首先，需要建筑物的設計施工圖紙( (規(guī)劃局簽規(guī)劃局簽竣工驗收章竣工驗收章) )。其次，為保證建筑的其次，為保證建筑的“來路正來路正”，還需收取，還需收取國有土地使用證、城市規(guī)劃許可證、有規(guī)劃局國有土地使用證、城市規(guī)劃許可證、有規(guī)劃局簽章的總平面圖、建筑施工許可證、竣工驗收簽章的總平面圖、建筑施工許可證、竣工驗收證明、門牌證明。證明、門牌證明。 測繪之前需收取哪些資料呢？測繪之前需收取哪些資料呢？（2 2）開始測量）開始測量通常兩人一組，拿著通常兩人一組，拿著圖紙圖紙和和激光測距儀（或鋼激光測距儀（或鋼尺等其他測距工具）尺等其他測距工具）到現(xiàn)場核實現(xiàn)場是否有變到

9、現(xiàn)場核實現(xiàn)場是否有變更。其中一人測量，一人記錄。更。其中一人測量，一人記錄。使用測距儀時將尾翼旋開，構成一個十字平面使用測距儀時將尾翼旋開，構成一個十字平面，測量時可保持與墻面垂直。測量的數(shù)據(jù)可以，測量時可保持與墻面垂直。測量的數(shù)據(jù)可以累加顯示，也可以翻看之前測量的數(shù)據(jù)。累加顯示，也可以翻看之前測量的數(shù)據(jù)。（3 3）測量的原則）測量的原則該戶型的面積如何測量，需測量幾個長度？該戶型的面積如何測量，需測量幾個長度？（4 4）尺寸核對）尺寸核對內(nèi)墻的抹灰厚度符合中誤差為內(nèi)墻的抹灰厚度符合中誤差為3cm3cm的正態(tài)分布，所的正態(tài)分布，所以，一般取中誤差的以，一般取中誤差的2 2倍，即實測尺寸與圖紙計

10、算倍，即實測尺寸與圖紙計算尺寸之間的差值為尺寸之間的差值為6cm6cm時為現(xiàn)場尺寸沒有變更的限時為現(xiàn)場尺寸沒有變更的限差。差。注：內(nèi)尺寸均比理論值小，而外尺寸均比理論值注：內(nèi)尺寸均比理論值小，而外尺寸均比理論值大。大。（5 5）尺寸的變更）尺寸的變更當實測數(shù)值與理論數(shù)值相差超過當實測數(shù)值與理論數(shù)值相差超過6cm6cm時，視為現(xiàn)場時，視為現(xiàn)場與圖紙不一致，這時有兩種選擇與圖紙不一致，這時有兩種選擇一、如果實測值比理論值大，那么按理論值計算。一、如果實測值比理論值大，那么按理論值計算。二、如果實測值比理論值小，那么按實測值計算。二、如果實測值比理論值小，那么按實測值計算。算小不算大原則算小不算大原

11、則（為什么？）（為什么？）1 1 幾何圖形解析法計算房產(chǎn)面積幾何圖形解析法計算房產(chǎn)面積當被測對象為規(guī)則的幾何圖形或可被分割成規(guī)當被測對象為規(guī)則的幾何圖形或可被分割成規(guī)則的幾何圖形時，可采用幾何圖形解析法。這種則的幾何圖形時，可采用幾何圖形解析法。這種方法是方法是依據(jù)實測數(shù)據(jù)依據(jù)實測數(shù)據(jù)按公式計算求得所需面積。按公式計算求得所需面積。常用的簡單幾何圖形面積計算公式見常用的簡單幾何圖形面積計算公式見p185p185。1234y1y4y3y2x4x3x1x2y1111()2niiiisx yy+-=-1111()2niiiisy xx+-=-3 223x xs4334x xs2 112x xs-14

12、14x xs-原理：直角梯形面積代數(shù)和的絕對值。原理：直角梯形面積代數(shù)和的絕對值。2 13 24 34 112341223341412341221232334341414123412423134241311111234111122221122()() ()() ()() ()()2() () () ()()(xxxxxxxxi niiiiiissssssy y x xy y x xy y x xy y x xsx y y x y y x y y x y ysx y yy x=+-+-+-+-+-+-+- -+- +- +- +-=或11)i niix=-注意事項：注意事項：1 1、式中、式中2

13、 2、圖形為平面圖形，所求為水平投影面積；、圖形為平面圖形，所求為水平投影面積；3 3、順時針編號。、順時針編號。110nnxxxx+=，；參見p189求積儀是一種專供在圖上量算面積的儀器。優(yōu)點是速度快，操作方便，適用于各種形狀圖形的面積量算，能保證一定的精度。kp-21ckp-21c求積儀求積儀 kp-90nkp-90n求積儀求積儀有了實測數(shù)據(jù)后，利用有了實測數(shù)據(jù)后，利用cadcad軟件作圖，再直接軟件作圖，再直接查詢面積。查詢面積。小結小結各種房產(chǎn)面積測算方法的精度分析：各種房產(chǎn)面積測算方法的精度分析：解析法、解析法、cadcad等軟件法：測量精度；等軟件法：測量精度；圖解法、求積儀法：原

14、圖本身精度、圖紙比圖解法、求積儀法：原圖本身精度、圖紙比例尺、圖紙變形、測量工具（求積儀、三棱例尺、圖紙變形、測量工具（求積儀、三棱尺）的誤差和量算方法精度影響。尺）的誤差和量算方法精度影響。及時校核，及及時校核，及時平差，保證時平差，保證各級面積與上各級面積與上級控制面積吻級控制面積吻合。合。計算房屋建筑計算房屋建筑面積時應分別面積時應分別對待對待p193p193。房屋面積測算房屋面積測算- -計算全部建筑面積的范疇計算全部建筑面積的范疇永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋

15、內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在其高度在2.20m2.20m以上部位計算建筑面積。以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m2.20m以上的，按其水平投影面積計算。以上的，按其水平投影面積計算。尺寸的變更最容易出現(xiàn)在住宅樓的地下室，此時若尺寸的變更最容易出現(xiàn)在住宅樓的地下室，此時若某間地下室尺寸變小，而隔壁地下室開間變大，很明某間地下室尺寸變小，而隔壁地下室開間變大，很明顯是兩戶

16、隔墻發(fā)生了錯位，這種情況下，證據(jù)確卻，顯是兩戶隔墻發(fā)生了錯位，這種情況下，證據(jù)確卻，可以直接按照現(xiàn)場丈量的尺寸計算?？梢灾苯影凑宅F(xiàn)場丈量的尺寸計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。道井等均按房屋自然層計算面積。有柱或在圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結有柱或在圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。構的外圍水平投影面積計算。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m2.20m以上的以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在樓梯間、水箱間、電梯機房

17、及斜面結構屋頂高度在2.20m2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。影面積計算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍

18、水平投影房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。面積計算。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m2.20m以以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在構的，按其高度在2.20m2.20m以上部位的外圍水平面積計以上部位的外

19、圍水平面積計算。算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。建筑面積。1、基本概念套內(nèi)使用面積：室內(nèi)實際能使用的面積，按結構墻體內(nèi)表面尺寸計算。套內(nèi)墻體面積：自有、共有、借墻。套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。共有建筑面積：產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。2、確認共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，均指水平投影面積的計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（含山墻）水平投

20、影面積一半的建筑面積。不計入共有建筑面積的范疇：獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程的地下室等。應參與分攤的共有建筑面積整幢建筑物的共有建筑面積=（整幢建筑物的建筑總面積-整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和-獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程等建筑面積），房屋共有建筑面積的分攤應以“幢”為單位進行，僅限于本幢房屋內(nèi)的僅為本幢服務的共有建筑面積。3、共有建筑面積分攤方法住宅樓共有建筑面積的分攤方法：以幢為單元，依照公式下，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。iiiiskssk sds=s

21、d=商住樓共有建筑面積的分攤方法：（1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面積=住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積+商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積；（2）住宅總的共有建筑面積=住宅部分分攤的幢共有建筑面積+住宅部分本身建筑面積，再類比住宅樓分攤方法進行分攤。（3）商業(yè)總的共有建筑面積=商業(yè)部分分攤的幢共有建筑面積+商業(yè)部分本身建筑面積，再按各層套內(nèi)建筑面積依比例將其分攤至各層，加上各層共有建筑面積后以住宅樓分攤方法分攤至各套。商業(yè)部分各權屬單元的面積分攤細則層分攤面積=層套內(nèi)建筑總面積層分攤系數(shù)（k1=（商業(yè)部分分攤到的幢共有分攤面積+商業(yè)部分共有建筑面積）/（商業(yè)部分套內(nèi)建筑面積+商業(yè)部

22、分各層共有建筑面積）；各權屬單元的分攤面積=權屬單元套內(nèi)面積權屬單元分攤系數(shù)（k2=（層分攤面積+層內(nèi)共有建筑面積）/層內(nèi)各權屬單元套內(nèi)建筑面積之和。多功能綜合樓共有建筑面積的分攤，先確定各功能區(qū)域范圍，再參照商住樓的分攤方法進行分攤。多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法：1212121223232323()()qqssskkssssskkssdd+=+=+例1某住宅樓實測尺寸如下表所示，其中首層101,102房間套內(nèi)建筑面積均為54.89，二層如201,202房間套內(nèi)建筑面積均為52.18，三至九層01,02房間套內(nèi)建筑面積分別為52.18， 53.45。試計算各套房屋建筑面積。功能功能門門牌

23、牌層層行行序序功能套功能套內(nèi)面積內(nèi)面積功能共功能共有面積有面積不應分不應分攤面積攤面積分攤前功分攤前功能面積能面積住宅#11-9f1953.55100.561054.1110f29.129.12 953.55109.681063.23例題詳解1、計算出住宅分攤系數(shù)k;2、計算出共有面積分攤及單元總面積；3、利用公式為：k=功能共有面積和/功能套內(nèi)面積和=109.68/953.55=0.115，共有面積分攤=各套內(nèi)面積 k 。 首層各單元面積門牌門牌房號房號套內(nèi)面積套內(nèi)面積共有面積分攤共有面積分攤單元總面積單元總面積 #110154.896.3161.2010254.896.3161.20109.7812.62122.403-9層各單元面積2層各單