房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告范本.doc

1、GG市 GG區(qū) GG街 GGG項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱：委托估價(jià)單位（人）：（GG公司）受托估價(jià)單位：GGG業(yè)GG芽級(jí)第GG組估價(jià)人員：姓名，學(xué)號(hào)估價(jià)作業(yè)日期：G年G月G日一G年G月G日估價(jià)時(shí)點(diǎn)：G年G月G日房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)：20XX （財(cái)）B 01 或 20XX（財(cái)）Z GG或 20XX（資）B-GG 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：同上目錄下方標(biāo)注頁碼）第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱二、估價(jià)對(duì)象三、估價(jià)目的四、估價(jià)依據(jù)五、價(jià)格定義六、估價(jià)期日七、估價(jià)作業(yè)日期八、有關(guān)說明九、評(píng)估人員簽章 十、房地產(chǎn)估價(jià)單位第二部分估價(jià)對(duì)象描述一、房地產(chǎn)概況二、房地產(chǎn)權(quán)利狀況三、房地產(chǎn)利用狀況四、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、周

2、圍環(huán)境五、市場背景分析第三部分房地產(chǎn)估價(jià)一、估價(jià)原則 二、估價(jià)技術(shù)思路方法與估價(jià)過程 三、估價(jià)結(jié)果第一部分總述、估價(jià)對(duì)象（：GG市 GG（區(qū) GG（街 GGG號(hào)綜合樓）二、委托方：（名稱：GG雖司地址：GGG路 GGG法定代表人： GGGGG聯(lián)系電話： GGGGG） G三、估價(jià)方：（名稱：上海師范大學(xué)商學(xué)院估價(jià)有限公司 地址：桂林路 100 號(hào) 法定代表人：王諍諍 聯(lián)系電話：估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)： B 級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào)：上海市房地資估（20XX）第11號(hào)）三、估價(jià)目的（比如：為估價(jià)對(duì)象權(quán)利人進(jìn)行市場交易提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 市場價(jià)值。）四、估價(jià)依據(jù)（比如：1、委托估價(jià)

3、協(xié)議；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 ；3、委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明等其它資料；4、估價(jià)人員現(xiàn)場查勘及搜集的有關(guān)資料；5、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料； ）五、價(jià)格價(jià)值定義本報(bào)告評(píng)估的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在下述全部假設(shè)和限制條件下于 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。公開市場價(jià)值是指：1、買賣雙方不因任何特殊利益太高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值；2、有一段合理交易時(shí)間；3、在此期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定； 4、房地產(chǎn)買賣符合國家法律規(guī)定。（解釋：界定估價(jià)結(jié)果的價(jià)值類型， 即公開市場價(jià)值或者清算價(jià) 六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)GG（年 GGG月 GG（日七、估價(jià)作業(yè)日期GGG年 GG月 G

4、G日至 GG（年 GGGR GG（日八、有關(guān)說明（說明該報(bào)告使用的限制條件、 有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法 實(shí)地確認(rèn)的資料； 估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理， 必要時(shí)說明 原因和理由； 估價(jià)結(jié)果有效的條件和其他需要說明的問題。 估價(jià)報(bào)告 的有效期）舉例說明：1、本報(bào)告認(rèn)為委托方提供的資料是真實(shí)、可靠的，并以此作為 評(píng)估的重要依據(jù)之一， 若因委托方提供的資料有誤引起的責(zé)任， 估價(jià) 方不予以承擔(dān)。2、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀權(quán)屬完整，不考慮估價(jià)對(duì)象可能存 在的其它債權(quán)債務(wù)為前提。 若假定或假設(shè)狀況與實(shí)際情況不符， 則 評(píng)估結(jié)果不成立，須重新評(píng)估。3、估價(jià)人員僅對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)作一般性的查勘，查

5、勘了評(píng)估 物業(yè)視力可及的部分， 在可能的情況下也查勘了物業(yè)的內(nèi)部裝修， 并 未對(duì)其結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試， 故不能確定其有無內(nèi)部缺陷。 本次 估價(jià)以估價(jià)對(duì)象不僅在已建部位，而且在今后按規(guī)劃部門批準(zhǔn)容許 的、且按設(shè)計(jì)要求續(xù)建的全部分項(xiàng)及總體均達(dá)到國家或行業(yè)規(guī)定的標(biāo) 準(zhǔn)要求為前提。4、本估價(jià)報(bào)告未考慮國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇到自然 力和其它不可抗力對(duì)被估物業(yè)經(jīng)營收益的影響，假定其保持穩(wěn)定增 長，有著穩(wěn)定的資金收益率。九、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：GGG年 GGG月 GG（日至 GGG年 GG（月 GG（日 十、評(píng)估人員簽章（要求：注明參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名及其估價(jià)師證書號(hào)； 對(duì)于其他估 價(jià)人員

6、要注明姓名、專業(yè)技術(shù)職務(wù)或房地產(chǎn)估價(jià)員資格。 ） 第二部分估價(jià)對(duì)象描述一、房地產(chǎn)概述 （解釋：說明估價(jià)對(duì)象的位置、四至、用途、土地面積、建筑面積、土地 形狀、臨街狀態(tài)、規(guī)劃條件等等）二、房地產(chǎn)權(quán)利狀況（解釋： 說明估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)、建筑物產(chǎn)權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出 讓方式取得的土地使用權(quán)要說明已使用年限和剩余使用年限及該宗 土地的其他特殊的使用規(guī)定。對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租 賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利都要詳細(xì)說明，并注明權(quán)證編號(hào)。 ）三、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀（解釋：說明土地、 建筑物和構(gòu)筑物的使用狀況。 包括說明評(píng)估對(duì)象是土 地還是已建成的房地產(chǎn)， 是土地的應(yīng)指明是熟地、 生地還是毛地及其 規(guī)劃指標(biāo)

7、；是在建工程的，應(yīng)說明開工、竣工日期及目前工程進(jìn)度； 對(duì)已建成的房地產(chǎn)應(yīng)說明建筑物的建成日期、 耐用年限、已使用年限、 建筑成新、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物基本構(gòu)造、設(shè)施設(shè)備狀況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、 建筑密度、容積率、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途、建筑面積、平 面布置、維護(hù)保養(yǎng)使用情況、 工程質(zhì)量以及其他地上附著物及配套狀 況等等。這是成本法的重點(diǎn)）四、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、周圍環(huán)境（解釋：說明房地產(chǎn)周邊的市政及生活配套設(shè)施、 交通狀況、 人文社會(huì)環(huán) 境、自然生態(tài)環(huán)境等等。這是市場比較法的重點(diǎn)）五、市場背景分析（解釋： 著重對(duì)同類房地產(chǎn)的供求市場狀況進(jìn)行說明，理由和結(jié)論的表述 要清晰，簡明扼要。 這也是假設(shè)開發(fā)法對(duì)

8、未來租金收益和售價(jià)預(yù)測(cè)的重要依據(jù)）第三部分房地產(chǎn)估價(jià)一、估價(jià)原則（解釋： 說明該項(xiàng)估價(jià)遵循的主要原則。 尤其是最高最佳使用原則， 如果 評(píng)估方法中用到此原則， 應(yīng)該指明評(píng)估報(bào)告假定的最佳使用方式是什 么。不同估價(jià)方法所應(yīng)用的估價(jià)原則有相同之處，也有不同之處。 ）二、估價(jià)技術(shù)思路方法與估價(jià)過程（解釋： 估價(jià)方法一般不少于二種， 但本報(bào)告只要按照規(guī)定的任務(wù)， 運(yùn)用 一種評(píng)估方法。每種方法都應(yīng)說明選擇這種估價(jià)技術(shù)思路和方法的主 要依據(jù)，以及每種方法的估價(jià)過程。 ）（一）估價(jià)技術(shù)思路與方法（解釋： 這一部分，著重說明方法的選用依據(jù)及方法運(yùn)用的基本思路。列出基本的公式，解釋重要參數(shù)） （二）估價(jià)測(cè)算過程

9、1、市場比較法 （市場比較法具體的估價(jià)思路介紹）（1）選擇可比實(shí)例 （所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際可以比較的交易案例。需要用文字簡單描述實(shí)例的地理位置、面積、 、用途、使用年限、 權(quán)利方名稱以及價(jià)格、成交日期等個(gè)別因素和區(qū)域因素內(nèi)容。形成表一“比較實(shí)例情況說明表” 。（2）調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格比較基礎(chǔ)，使之與待估對(duì)象統(tǒng)一 進(jìn)行付款方式、價(jià)格面積內(nèi)涵、價(jià)格貨幣單位等因素的修正。（3）確定可比實(shí)例的修正因素（估價(jià)時(shí)， 應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和房地產(chǎn)用途， 選擇影響房地產(chǎn)價(jià)格 的主要因素， 并應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。 要求每一個(gè)因素的修正 都要有文字性的理由解釋、數(shù)字性的計(jì)算過程和結(jié)果） 形成表二中比較實(shí)例因素比較表。

10、（4）確定可比實(shí)例的修正系數(shù) 形成表三中比較實(shí)例因素修正表。（5）計(jì)算出可比實(shí)例最終的修正價(jià)格 注意：區(qū)域和個(gè)別因素的修正， 需要將這兩個(gè)方面的因素進(jìn)一步 細(xì)化，并體現(xiàn)出被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的特性。表一比較實(shí)例情況說明表Importa nt & Selected Docume nts待估房地產(chǎn)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三p 交易時(shí)間20XX.3.311998.11P 20XX.61999.10:交易價(jià)格待估75萬45萬67萬情交 況易付款方式一次性付款分兩次付款一次性付款一次性付款交易方式因個(gè) 素另U用途面積使用期限區(qū)域因素交通狀況容積率沿街長度基礎(chǔ)設(shè)施 狀況（下表中的模糊用語，比如“較好”、“一般

11、”，需在因素比較的文字 解釋中給讀者評(píng)分的差異及進(jìn)行量化的理由。）表二比較實(shí)例因素比較表待估房地產(chǎn)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易時(shí)間1009010095交易價(jià)格待估75萬45萬67萬情交 況易付款方式10095100100交易方式因個(gè) 素另U用途面積使用期限區(qū)域因素交通狀況容積率沿街長度基礎(chǔ)設(shè)施 狀況10095110115表三比較實(shí)例因素修正表一例 實(shí)二 例 實(shí)三 例 實(shí)間 時(shí) 易 交格 價(jià) 易 交交易 情況式 方 易 交積 面Importa nt & Selected Docume nts區(qū)域因素交通狀況容積率沿街長度基礎(chǔ)設(shè)施 狀況總系數(shù)修正后價(jià)格2、收益法:（在前面解釋收益法的基本估價(jià)思路及運(yùn)用的

12、計(jì)算公式時(shí)，格式和思路要清晰）（1）確定凈收益（解釋凈收益中收益和成本費(fèi)用的取值依據(jù)和計(jì)算思路，如果被 估對(duì)象的收益來源于幾種不同的渠道，需要分別計(jì)算各收益途徑的純收益）A.估算總收入:OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO（結(jié)果：GG萬元）首先，文字解釋收入的形式，收入的標(biāo)準(zhǔn)及基本計(jì)算公式; 然后，估算每一種形式的有效年收入；隨后，得到被評(píng)估房地產(chǎn)的年總有效毛收入。B.估算扣除費(fèi)用:OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO（結(jié)果:GG萬 兀）首先，文字解釋費(fèi)用的形式，費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及基本計(jì)算公式; 然后，估算每一種年費(fèi)用；最后，得到被評(píng)估房地產(chǎn)的年總費(fèi)用、亠注意：一般

13、不考慮所得稅對(duì)收益的影響!C.凈收益OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO=（總收入-扣除費(fèi)用）二（2）確定折現(xiàn)率。OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO（結(jié)果:GG萬 兀）（結(jié)果:GG%（注意：折現(xiàn)率的確定需要有文字的理論解釋， 參數(shù)確定的一句及信 息來源，以及最后的計(jì)算過程和結(jié)果。）（3）確定估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)收益年限。（結(jié)果：GG年）（注意：受益年限的確定需要有文字的依據(jù)解釋，以及最后的計(jì)算過程和結(jié)果）（4）測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格（補(bǔ)充：在依據(jù)規(guī)定的程序估價(jià)時(shí)，要明確說明以下內(nèi)容：1、說明評(píng)估房地產(chǎn)屬于出租型或自用型以及營業(yè)型或生產(chǎn)型， 并用不同的

14、方 式求取純收益。2、房地產(chǎn)收益和費(fèi)用是實(shí)際發(fā)生的還是客觀的，若 是實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)修正調(diào)整為客觀收益，并說明理由。3、總收益和總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，要說明其確定的依據(jù)和方法。4、還Important & Selected Documents原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方 法、依據(jù)。 5、根據(jù)房地產(chǎn)使用年期和純收益的年度變化情況，準(zhǔn)確 選取收益還原公式，寫明計(jì)算過程及結(jié)果。 ）3、重置成本法 （前面先解釋基本的評(píng)估思路及運(yùn)用的計(jì)算公式， 成本法有兩種技術(shù) 路線，其中一種是土地和建筑物分別評(píng)估， 另一種是土地和建筑物結(jié) 合起來評(píng)估）比如： 第一種思路：首先，說明

15、整個(gè)估價(jià)思路： 估價(jià)對(duì)象土地積算價(jià)格 =（土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi)用 +投資利息 +投資 利潤）G土地的剩余使用年限修正系數(shù)（劃撥性土地沒有價(jià)格）估價(jià)對(duì)象建筑物價(jià)格二重置價(jià)格G建筑物的成新率 然后，分別確定基本模型中的參數(shù)， 每個(gè)參數(shù)確定過程都有文字的理 論解釋和數(shù)字的計(jì)算過程及結(jié)果。（ 1）土地取得費(fèi)（說明取值依據(jù)，最終求得土地取得費(fèi)）（ 2）土地開發(fā)費(fèi)（ 3）投資利息（注意利息的計(jì)息基數(shù)）（ 4）投資利潤（注意利潤的計(jì)算基數(shù)）（ 5）估價(jià)對(duì)象的土地積算價(jià)格（ 6）重置價(jià)格確定（可以列表分項(xiàng)加總求得） 分為“結(jié)構(gòu)”、“裝修”、“附屬設(shè)備”三個(gè)部分的全新重置造價(jià)和成新 率分別計(jì)算?。?7）建筑

16、物成新率確定（說明理由）（ 8）被估對(duì)象的建筑物積算價(jià)格 被估建筑物的價(jià)值=結(jié)構(gòu)的全新重置造價(jià)x結(jié)構(gòu)的成新率+裝修全 新造價(jià)X裝修的成新率+附屬設(shè)備的全新造價(jià)X附屬設(shè)備的成新率 最后，得到估價(jià)對(duì)象的總積算價(jià)格 共計(jì)為： 比如：第二種思路：用重置成本法評(píng)估房地產(chǎn)， 也可以按照房地合一的思路進(jìn)行評(píng)估， 比 如：房地產(chǎn)的積算價(jià)格 =（土地的取得成本 +土地開發(fā)費(fèi)用 +建筑物的 建安費(fèi)用+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)）G （綜合成新率）其中：綜合貶值率二土地的重置價(jià)值權(quán)重 G土地剩余使用年限修正系數(shù) +建筑物的重置價(jià)值權(quán)重G建筑物的成新率首先確定土地的取得成本； 然后依次確定土地的開發(fā)費(fèi)用、建筑

17、物的建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、 投資利息、銷售費(fèi)用和稅費(fèi)；Important & Selected Documents然后確定綜合成新率； 最后得到房地產(chǎn)的積算價(jià)格。4、假設(shè)開發(fā)法 （在前面要首先說明基本的評(píng)估思路和需要運(yùn)用的基本公式） 然后，解釋估價(jià)的過程。 ）（1）預(yù)測(cè)銷售收入或租金收入的現(xiàn)值。（結(jié)果：GG萬 元）（解釋銷售收入的計(jì)算公式及確定相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的依據(jù)） 有幾種方法， 如果是以銷售方式獲得收入， 則可以運(yùn)用市場比較法先 確定現(xiàn)時(shí)同類房地產(chǎn)的銷售價(jià)格， 然后用預(yù)測(cè)的統(tǒng)計(jì)方法， 估測(cè)未來 一定時(shí)點(diǎn)的市場售價(jià)。如果是租賃價(jià)格， 也是要先確定現(xiàn)時(shí)租賃純收入 （租賃毛收入和租賃 費(fèi)用之間差額），再確定未來租賃純收入價(jià)格。注意首先應(yīng)該以文字的形式說明被估對(duì)象未來的收入形式， 然后再確 定具體收入（2）測(cè)算開發(fā)成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)的現(xiàn)值。 。（結(jié)果： 萬元） （解釋總成本費(fèi)用的計(jì)算公式及確定相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的依據(jù)）建議先估算整個(gè)工程正常情況下的全部成本費(fèi)用，