西安航開路項目可行性分析報告32P

1、西安航開路項目可行性分析報告目 錄第一章 總論一、項目位置二、項目開發(fā)單位 三、可行性報告編制單位四、項目研究工作依據(jù)五、地塊區(qū)域概況六、項目前期土地總投資第二章 態(tài)勢分析一、西安市長安區(qū)是 “西安國際化大都市”的重要支撐區(qū)”二、長安航天產(chǎn)業(yè)園西安長安區(qū)六大核心增長極的“重心”第三章 長安區(qū)地產(chǎn)市場概況一、長安區(qū)地產(chǎn)發(fā)展契機二、長安區(qū)地產(chǎn)發(fā)展趨勢第四章 項目市場營銷及評估一、項目開發(fā)市場評估二、項目潛在客戶分析及定位第五章 項目建筑規(guī)劃及產(chǎn)品概念設計一、項目名稱二、項目地說明三、項目定位說明（一）規(guī)劃布局及戶型建議（二）項目景觀設計建議（三）新技術的應用（四）會所及停車位設計建議第六章 造價成

2、本及經(jīng)濟效益分析一、項目建設銷售評價指標匯總二、項目規(guī)劃指標三、投資成本匯總.四、銷售收入表.五、經(jīng)濟效益評估六、可行性研究結論第一章：總論1、項目位置l 西安長安區(qū)2、項目開發(fā)單位l xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3可行性報告編制單位l xxx開發(fā)有限公司4項目研究工作依據(jù)l 長安區(qū)板塊經(jīng)濟發(fā)展整體規(guī)劃l 長安區(qū)“十二五”主要工作任務l 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要、西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃l 2010年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告l 國家有關標準規(guī)范5長安區(qū)項目概況l 該項目位于西安長安區(qū)航天產(chǎn)業(yè)園區(qū)，地塊北臨航開路，西臨神州六路（規(guī)劃中），東臨神州大道（規(guī)劃

3、中），南臨高望堆村，占地49.1畝，容積率不大于5.0，綠化率不小于35%。l 該項目的建設，將會是航天產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點投資項目之一，將成為航天板塊區(qū)域內(nèi)標志性建筑。6、項目總投資l 該項目總投資約5.69億元人民幣，項目資金來源為公司自籌。第二章 區(qū)域分析一、西安市長安區(qū)是 “西安國際化大都市”的重要支撐區(qū)長安區(qū)地理位置優(yōu)越，西接西高新，東鄰曲江新區(qū)，北倚西安傳統(tǒng)意義上的文教區(qū)，南臨生態(tài)資源豐富的秦嶺北麓，區(qū)內(nèi)有西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地、西部大學城、秦嶺北麓生態(tài)旅游帶、城市中心發(fā)展板塊，發(fā)展前景令人振奮。根據(jù)西安市2004-2020年城市發(fā)展規(guī)劃及新長安戰(zhàn)略，長安區(qū)將通過利用這些優(yōu)勢，建設成為具有國

4、際競爭力的生態(tài)、文化、科教新城，構筑西安新的經(jīng)濟增長極，形成西安的副中心。 “十二五”時期，積極順應西安國際化大都市快速南融的發(fā)展趨勢，主動承接大都市功能輻射，按照“北進南拓、東西融合、中部提升”的空間架構，以“四橫六縱”的城市路網(wǎng)體系拉大城市骨架，科學劃分“四大板塊”發(fā)展功能區(qū)，合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局，加快培育五大主導產(chǎn)業(yè)，著力打造六大核心增長極，經(jīng)過五年努力，基本形成空間布局合理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁、城鄉(xiāng)協(xié)調共進的西安國際化大都市新型城區(qū)發(fā)展格局。 根據(jù)長安區(qū)各區(qū)域不同的資源條件、比較優(yōu)勢和發(fā)展階段性特征，堅持按照立足基礎、發(fā)揮優(yōu)勢、板塊推進、協(xié)調發(fā)展的思路，分別進行功能定位，著力打造“四大板塊”。通

5、過五年的努力，逐步形成錯位發(fā)展、協(xié)調發(fā)展、加快發(fā)展的新格局。城南國際新區(qū)(東至長安路、西至西灃路、北至西部大道、南至南橫線以南2公里的區(qū)域范圍)以推進城市化為重點，加快提升城市建設與管理水平，著力打造率先發(fā)展的國際化大都市新型城區(qū)。合作共建區(qū)(西安高新技術開發(fā)區(qū)、航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、灃渭新區(qū)在長安境內(nèi)區(qū)域)以優(yōu)勢互補、共建共贏為重點，全力支持“三個開發(fā)區(qū)”建設，著力打造錯位發(fā)展的合作共建區(qū)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范區(qū)(南橫線以南至秦嶺北麓坡腳之間區(qū)域)以建設國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)為帶動，以小城鎮(zhèn)建設為支撐，以新農(nóng)村建設為基礎，以公共服務均等化為目標，努力消除城鄉(xiāng)差距，著力打造農(nóng)村與城市協(xié)調發(fā)展的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范區(qū)

6、。秦嶺北麓生態(tài)優(yōu)先區(qū)(秦嶺北麓坡腳以南區(qū)域)：以秦嶺北麓保護開發(fā)為重點，加強生態(tài)建設與環(huán)境保護，做好生態(tài)旅游資源整合開發(fā)，著力打造可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)優(yōu)先區(qū)。二、航天產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安長安區(qū)六大核心增長極的“重心”按照科學規(guī)劃、分步實施、重點突破、帶動全局的思路，以基礎設施建設為中心，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點，率先推動四大板塊的核心區(qū)建設，集中力量打造長安新城、常寧新區(qū)、長安通訊產(chǎn)業(yè)園、航天長安產(chǎn)業(yè)園、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、秦嶺北麓休閑旅游帶等六大核心增長極，輻射帶動全區(qū)加快發(fā)展。增長極一：長安新城核心增長極。以加速對接西安原有主城區(qū)為目標，在西到西灃路、東到長安路、南至韋郭路、北至西部大道總面積11.5平方公

7、里區(qū)域內(nèi)，按照建設大都市標準，率先實施綜合開發(fā)。運用經(jīng)營城市理念，采取市場化手段，加快完善基礎設施，強力推進城中村改造，積極聚集發(fā)展一批有品牌、上規(guī)模的商貿(mào)、房地產(chǎn)等服務業(yè)項目。將這一區(qū)域打造成設施完善、環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)繁榮的城市建設先行區(qū)，大幅提升城市形象，有力支撐城市經(jīng)濟發(fā)展，帶動我區(qū)城市化進程不斷加快?！笆濉逼陂g，力爭完成一期(西部大道至老韋斗路之間)5.3平方公里的綜合開發(fā)，達到主城區(qū)標準，實現(xiàn)與大都市的全面融合。增長極二：常寧新區(qū)核心增長極。以潏河、滈河綜合治理為帶動，高起點實施常寧新區(qū)開發(fā)建設，著力打造常寧新區(qū)增長極。從潏河城市段綜合治理入手，按照“高起點規(guī)劃、大規(guī)模改造、建設大

8、景觀、帶動大發(fā)展”的思路，借鑒浐灞生態(tài)區(qū)運作模式，把潏河打造成景色優(yōu)美、生態(tài)良好的城市景觀河，帶動常寧新區(qū)開發(fā)建設，吸引國內(nèi)外知名大企業(yè)集團投資，實施高層次、大規(guī)模的商貿(mào)、房地產(chǎn)項目。爭取到“十二五”末，把常寧新區(qū)打造成環(huán)境優(yōu)美、宜居宜業(yè)的生態(tài)城市新區(qū)，使城市規(guī)模進一步擴大，城市發(fā)展實力明顯增強。增長極三：航天長安產(chǎn)業(yè)園核心增長極。加強與航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的合作，結合開發(fā)區(qū)擴區(qū)，在雁引路兩側規(guī)劃建設面積為13.2平方公里的長安產(chǎn)業(yè)園，全面對接開發(fā)區(qū)的基礎配套設施，主動承接其產(chǎn)業(yè)輻射帶動，大力發(fā)展通訊設備、太陽能光伏新材料、航天民用等配套產(chǎn)業(yè)，按照“一年起好步、三年打基礎、五年見成效”的思路，到

9、“十二五”末，在園區(qū)建成一批技術含量高、稅收貢獻大、市場前景好的科技企業(yè)，形成高新技術產(chǎn)業(yè)集群，帶動全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。增長極四：長安通訊產(chǎn)業(yè)園核心增長極。堅持“優(yōu)勢互補、共建共贏”的發(fā)展理念，加強與高新區(qū)的合作，加快7平方公里的長安通訊產(chǎn)業(yè)園共建步伐。積極發(fā)展電子通訊、軟件開發(fā)及相關信息技術等產(chǎn)業(yè)，加速推進高新技術產(chǎn)業(yè)向園區(qū)聚集，構建以中興通訊為龍頭的高新技術產(chǎn)業(yè)集群，不斷提高對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的貢獻，形成新的經(jīng)濟增長極。增長極五：國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)核心增長極。以建設國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)為目標，以市場為導向，以項目為帶動，以發(fā)展設施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)為重點，高標準做好國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)發(fā)展規(guī)劃，加大

10、政策支持和技術服務，引導農(nóng)民加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整，建設萬畝有機糧食基地、萬畝設施蔬菜基地、萬畝蔬菜博覽園、萬畝花卉基地、萬畝設施瓜菜產(chǎn)業(yè)帶。到“十二五”末，形成區(qū)域化布局、規(guī)?；l(fā)展、集約化經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)化開發(fā)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展局面，促進農(nóng)業(yè)持續(xù)增效和農(nóng)民持續(xù)增收，帶動農(nóng)村經(jīng)濟加快發(fā)展。增長極六：秦嶺北麓休閑旅游帶核心增長極。充分發(fā)揮秦嶺北麓豐富的生態(tài)資源優(yōu)勢，按照構建大景區(qū)、發(fā)展大旅游的思路，堅持保護與開發(fā)并重，吸引有實力的開發(fā)商投資。以翠華山、南五臺、嘉午臺、祥峪森林公園等景區(qū)為核心，實施高層次旅游資源整合，進行市場化、商業(yè)化開發(fā)，打造世界聞名、全國一流的生態(tài)旅游景區(qū)。以王莽生態(tài)園、小峪河綜合治理

11、及“九大農(nóng)家”建設為重點，在沿山地區(qū)建設“千畝荷塘、萬畝桃花”觀賞區(qū)，加快發(fā)展一批農(nóng)家樂示范村，推動農(nóng)家樂特色化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。以佛教四大祖庭、八大寺院建設為抓手，高標準規(guī)劃中國佛教文化展示區(qū)，重點打造以興教寺為代表的宗教文化游大景區(qū)。以關中民俗博物院為核心，加大民俗文化、非物質文化遺產(chǎn)的保護與開發(fā)，打造傳統(tǒng)特色文化產(chǎn)業(yè)旅游基地。以秦嶺野生動物園為依托，引進大型游樂項目，發(fā)展青春時尚游，打造長安“歡樂谷”。以東大溫泉資源綜合開發(fā)為依托，高標準規(guī)劃建設休閑健康旅游基地。同時，從峪口綜合治理入手，加強各峪口環(huán)境衛(wèi)生保潔管理，加大各峪口造林綠化，完善進入峪口的道路、公廁、停車場等公共服務設施，

12、重點實施好灃峪口、大峪口、小峪口等治理，逐步將各峪口打造成生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、配套設施完善的旅游亮點。通過五年努力，使秦嶺北麓長安段成為城市居民休閑旅游的首選目的地，使休閑旅游業(yè)成為支撐區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)之一。其中航天長安產(chǎn)業(yè)園核心增長極是西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地重要組成部分，是陜西省政府、西安市政府與中國航天科技集團公司依托和發(fā)揮陜西航天科技雄厚的資源優(yōu)勢和突出的發(fā)展?jié)摿?，共同建設的以航天技術應用為主導的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是西安“五區(qū)一港兩基地”的重要組成部分，總規(guī)劃面積86.64平方公里，集中新建區(qū)面積23.04平方公里，擴展區(qū)規(guī)劃面積63.6平方公里。第三章 長安區(qū)地產(chǎn)市場概況長安樓市發(fā)展契

13、機長安區(qū)納入主城核心區(qū)“一個核心城市”的主要組成部分。根據(jù)西安市“十二五”規(guī)劃，西安市將建立一個核心城市，三個副中心城市，五個新城和六十個重點鎮(zhèn)?！耙粋€核心城市”是指打造以新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋和長安區(qū)為重點的主城區(qū)，其中，長安區(qū)正式被納入西安市主城區(qū)。長安區(qū)納入西安市主城區(qū)，給樓市發(fā)展注入一針強心劑，更堅定了置業(yè)者對長安樓市的信心。 交通系統(tǒng)的完善升級，將長安區(qū)融入大西安的主城區(qū)西安地鐵二號線（一期），北起西安北客站，南至國際會展中心站。線路全長26.4千米，設車站20座。一期工程，已經(jīng)于2006年9月29日開始動工，2011年10月通車。二號線（二期）會展中心到韋曲南段，201

14、3年與一號線同時建成通車。長安的道路建設力度也逐年加大，子午大道、東儀路、雁引路、西部大道及朱雀路延伸段的開通，長安的交通網(wǎng)絡正在逐步完善，將和西安主城區(qū)完全融合在一起。商圈的逐步成熟成為長安區(qū)經(jīng)濟提升的加速器以長安步行街商圈為代表的已有商圈支撐長安作為主城區(qū)的商圈代表略顯不足，隨著進一步發(fā)展，萬科城5萬平米商業(yè)配套將引進真愛投資集團、華潤集團、民生集團等大型商超，進一步推進片區(qū)的成熟。在建的悅達奧特萊斯國際商務社區(qū)，項目東至子午大道，西至規(guī)劃路，北至西部大道，南至韋郭路。計劃投資4.5億美元，涵蓋國際高端品牌奧特萊斯購物中心、五星級酒店或高檔寫字樓、其它綜合休閑式商業(yè)中心，2013年5月正式

15、開業(yè)運營，這些大型商業(yè)配套中心的完成將一步催熟長安商圈。總的來講，隨著長安板塊交通、商圈、經(jīng)濟的進一步升溫，品牌開發(fā)商的逐漸入駐，地價迅速拉升，目前長安區(qū)新行政中心板塊土地價格已經(jīng)超過400-500萬元/畝，而其他如常寧新區(qū)、航天板塊、郭杜板塊土地價格也全面上漲。較多開發(fā)商對長安房地產(chǎn)市場前景一致看好。長安樓市發(fā)展趨勢2002年長安區(qū)扯縣升區(qū)以后地產(chǎn)市場隨即逐步成熟，隨著西安市的南擴，置業(yè)者越來越看好長安，到2004年，長安樓市的價格與2002年房地產(chǎn)市場啟動初期相比，價格翻了將近一番，而由此長安區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展也開始步入正軌。2005年以后長安區(qū)樓市漲幅逐年遞增，到2010年，在萬科、雅居樂、

16、富力、大華等品牌開發(fā)商大盤的帶動價格已實現(xiàn)翻番，而且這個增長速度明顯快于西安其他城區(qū)，長安區(qū)已成為西安房地產(chǎn)發(fā)展最迅速的區(qū)域之一。目前，長安區(qū)的樓市發(fā)展態(tài)勢，表現(xiàn)出以下特征：剛性需求為主導。在前期來看長安區(qū)置業(yè)的購房人群主要以看好區(qū)域發(fā)展前景，以投資為目的的西安市購買人群居多，占到總購房人群的40%以上。而隨著長安區(qū)住宅價格的逐步上行，這種以投資為目的的購買行為也由此開始縮減。而與此同時隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長安的絕對主體。隨著國家調控政策的深入，長安區(qū)置業(yè)人群中自住型需求人群比例已攀升至89%左右，投資消費已不足11%，剛性需求是西安置業(yè)

17、群體的主導力量。同時投資少、自主需求高的需求型結構的形成，對于長安區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展無疑是積極的。經(jīng)濟適用房最暢銷。伴隨著西安市商品房均價的高漲，部分置業(yè)者的目光將轉向長安區(qū)，而長安區(qū)商品房均價在上半年也有著大幅的增長。所以置業(yè)者的目光開始轉向長安區(qū)的經(jīng)濟適用房，長安區(qū)經(jīng)濟適用房不但與長安區(qū)的商品房相比的價格優(yōu)勢明顯，與西安市內(nèi)的經(jīng)濟適用房相比也有著價格優(yōu)勢。所以長安區(qū)經(jīng)濟適用房成為不少人的置業(yè)首選，以圣合家園、學林雅苑等為代表的經(jīng)適房在當?shù)睾苁軞g迎。規(guī)模社區(qū)成長安樓市主力。長安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場已形成本土房企與外來地產(chǎn)企業(yè)于競爭中共同發(fā)展，并推動長安區(qū)房地產(chǎn)市場高走的新格局，同時也推進了

18、長安區(qū)房地產(chǎn)整體的質量。不論是本土房企還是外來地產(chǎn)在長安區(qū)建設的項目皆以占地面積大、社區(qū)規(guī)模大、內(nèi)部配套完善為主要特征。如：富力城（占地面積:448891）、萬科城（面積：180772）、雅居樂花園（占地面積：100717）、盛世長安（占地面積:150000 ）、蘭喬國際城（占地面積：100000）圣合家園（占地面積: 146740 ）、融發(fā)心園（占地面積: 183425）等項目儼然成為長安區(qū)樓市的中堅力量。一方面長安區(qū)的土地市場發(fā)展起步晚，政府為拉動房地產(chǎn)的發(fā)展，地價相對較低，所以房企在拿地的時候往往拿大宗的土地，區(qū)域內(nèi)的項目占地往往較大；另一方面，長安區(qū)目前的整體配套水平有待完善，而大社區(qū)

19、自身的生活、商業(yè)設施可以彌補外部配套的不足。質量型大規(guī)模型的項目成為目前長安區(qū)房地產(chǎn)市場的主力。第四章 項目市場營銷及評估項目開發(fā)市場評估宏觀環(huán)境2010年西安整體經(jīng)濟增長繼續(xù)維持較高的水平，全年gdp增長預計達15.3%左右，遠高于全國水平。2011年在城市化進程加快的前提下，西安整體經(jīng)濟仍將會保持較高的增速，西安重點建設項目向政府投資、結構調整、生態(tài)節(jié)能、改善民生4個方向重點傾斜，形成政府引導、全面帶動社會投資，通過項目建設推進產(chǎn)業(yè)向集群化、多元化、高端化發(fā)展，并以“增綠治水”建設生態(tài)城市和現(xiàn)代國際化大都市。未來十年西安固定投資將超3萬億元，人口達到1000萬以上，成為超級大都市。長安區(qū)始

20、終保持著經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展，2008年gdp增速達到17.5%，位列全市13個區(qū)縣第三位，近幾年，始終保持了經(jīng)濟良好的發(fā)展勢頭。城市建設取得了長足進步，近年來全區(qū)建成了30個主題廣場、公園，全區(qū)公路總里程達到1246公里，高標準完成了城市綜合治理、綠化美化、管網(wǎng)建設等配套工程，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到了30%以上。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額近占全區(qū)固定資產(chǎn)投資額的30%以上，成為長安經(jīng)濟社會發(fā)展重要支柱。政策環(huán)境2011年房地產(chǎn)市場將面臨更嚴峻的國家樓市調控政策的重壓，新年伊始，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于6

21、0%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、地方政府問責、調整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等。一系列全新的調控政策，讓人感覺到史無前例的調控力度。史稱“國八條”，西安也在此次限購范圍內(nèi)，本月也公布了限購的執(zhí)行細則，西安樓市成交量急劇萎縮，開發(fā)商和購房客戶觀望情緒嚴重，但房價尚未出現(xiàn)明顯松動。此次調控影響是全國性的，肯定會影響本項目的價格遞增速度和增值空間。競爭環(huán)境長安區(qū)由于板塊相對滯后性，地產(chǎn)開發(fā)處于初步規(guī)劃階段，區(qū)域內(nèi)土地存量較大，區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)方興未艾，樓盤品質參差不齊，隨著規(guī)劃建設的進一步深入和品牌開發(fā)商大盤的帶動，長期升值空間較大，現(xiàn)樓市放量較大，但市場潛在需求量持續(xù)上升，為本項目

22、的開發(fā)和銷售提供了強有力的經(jīng)濟支撐。 通過調查走訪，區(qū)域內(nèi)在售代表性樓盤情況分析：項目潛在客戶群分析及定位在售項目客戶成交分析表：項目客戶來源分類區(qū)域構成南郊高新外地其它郊區(qū)所占比例89%3%4%4%主導條件心理距離較近價格為主導經(jīng)濟收入較高追求生活質量經(jīng)濟收入良好未來發(fā)展?jié)摿χ鲗б蛩剌^多置業(yè)使用一次置業(yè)，改善置業(yè)一次置業(yè)或二次置業(yè)自用一次置業(yè)或投資多為二次置業(yè)，或投資總體來看，主要客戶群來自西安市南郊。一方面由于區(qū)域價格優(yōu)勢明顯；另一方面，交通的便利程度、距離工作地點的方便程度及心理距離較近是牽引南郊客戶的主導力量；根據(jù)上述市場調研的數(shù)據(jù)分析，本項目的潛在購房客群特征描述如下：居住區(qū)域：u

23、以項目周邊5公里區(qū)域為主；（1） 南郊三區(qū)（主要以西安長安區(qū)、雁塔區(qū)、高新區(qū)為主）；職業(yè)構成：n 國或民營企業(yè)白領、公務員、學校教師、企業(yè)職工、個體經(jīng)營者、自由職業(yè)者等（主要以周邊企業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)職工為主）； 周邊區(qū)縣企業(yè)管理層、企業(yè)員工、周邊拆遷戶等；u 企業(yè)退休、其它等。年齡構成：u 年齡層為2540歲。家庭月收入：l 具有穩(wěn)定的工作，有一定的積蓄，家庭月收入在6000元以上； 家庭存款在20萬元以上或投資的城市住戶。購買動機及心理：周邊置業(yè)，追求工作生活便捷；離城較近，享受城區(qū)文明；新城市人群對價格敏感度較高，注重性價比；以一次置業(yè)和二次置業(yè)為主，少量投資置業(yè)；以按揭付款及一次性付款為主。

24、結論：通過上述市場環(huán)境和區(qū)域行業(yè)發(fā)展調研分析，本項目面對的外部情況較為有利，加之本項目建筑體量較?。s15萬平方米），建設難度和啟動資金要求不高，建議加快本項目的開發(fā)建設步伐，搶占市場先機。第五章 項目建筑規(guī)劃及產(chǎn)品概念設計一、項目名稱：（待定）二、項目地說明1、項目位置項目占據(jù)長安區(qū)發(fā)展重心長安航天科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，地塊北臨航開路，西臨神州六路（規(guī)劃中），東臨神州大道（規(guī)劃中），南臨高望堆村。地塊向北距離航天大道500米，近鄰富力城、大華公園世家等樓盤；項目地塊方正，是一塊平整的長方形地塊。2、項目地基礎指標 項目規(guī)劃總用地32810平方米 規(guī)劃總建筑面積不小于22萬平方米 容積率不大于5.0

25、建筑密度不大于30% 綠地率不小于35%3、交通項目周邊四面臨路（規(guī)劃路），交通網(wǎng)絡通達性好，交通形態(tài)良好。4、地形地貌項目地呈正南正北走向的長方形，長約262.55米，寬約124.97米，目前為空地，地勢基本平坦。5、水文地質未做地質初勘及詳勘，本項目地塊原為村宅基地及耕地。6、初期建筑規(guī)劃方案三、項目定位說明項目運用法國巴黎的浪漫休閑文化為精神內(nèi)涵，新古典風情建筑，中央核心疊水臺地原生態(tài)景觀，科技節(jié)能“衡氧、衡濕”的健康居室，全功能運動會所服務，使每一位居住在這里的人們都能真真切切地感受到生活本應擁有的恬靜與浪漫。（一）規(guī)劃布局項目開發(fā)經(jīng)濟技術指標（強排參考數(shù)據(jù)）：規(guī)劃用地面積32810規(guī)

26、劃總戶數(shù)1104戶住宅總人數(shù)3533人戶均人數(shù)3.2人總建筑面積224050其中地上建筑面積164050其中住宅建筑面積112171酒店建筑面積27000沿街商業(yè)建筑面積24879地下建筑面積60000建筑基底面積9698容積率5.0建筑密度30%綠化率45%地下車庫停車位1500個在原有的規(guī)劃布局中，將中間的樓位，分化到兩側，集中營造出大面積集中式的核心疊水臺地原生態(tài)景觀廣場，有利于景觀設計的表現(xiàn)和規(guī)模。前排兩側樓中間設置本小區(qū)的會所，2-3層框架結構，法式建筑風格，以塔樓作為視覺引導的主體，配以回廊、露臺串聯(lián)，及多層次的屋頂天際線來構成會所的建筑設計，會所即作為整個小區(qū)主入口，給業(yè)主以尊貴

27、、榮耀感，也可在市場銷售中用于銷售中心，提前釋放本項目的的高端品牌形象。在小區(qū)側面的神州大路上，住宅組團間均設有二組地下車庫出入口，人車分流，車流疏散便捷。項目商業(yè)設計建議沿神州五路、行開路，神州大路滿鋪三、四層商業(yè)裙樓，其中預留二個社區(qū)出入通道，人流、車流出入口分離；盡可能保證商業(yè)的昭示性、發(fā)展性、獨立性、價值體現(xiàn)等要求。商業(yè)建筑內(nèi)部應保持整體性，盡量減少梁柱對商業(yè)使用的影響，垂直分割，大開間，短進深，可靈活分割；盡量采用一二層整體分割處理，一、二層凈高建議4.5米，三、四層凈高建議3.8米。（商業(yè)布局示意圖） 建筑設計項目整體建筑形象建議采用以巴黎的浪漫休閑文化為基礎，以古典主義為藍本，取

28、用現(xiàn)代建筑設計中簡潔而富有邏輯性的體塊關系，塑造一種全新的折中建筑形象，同時強調建筑天際的豐富性、美觀性。前排、中排、后排建筑群落的樓層高低起伏、錯落有致，恰到好處地表達建筑的美感。建筑手法在建筑手法上，采用“歐式古典技法”與“現(xiàn)代技法”相結合的新古典主義，針對古典建筑中的山花尖頂、飾花柱式、通花欄桿、石膏線腳等，加以簡化或局部使用，使有著干凈利落的體塊的“型”和符合經(jīng)典審美原則的“神”有機結合，現(xiàn)代與古典糅合。立面設計建筑形態(tài)以溫和典雅的折中的新古典主義風格呈現(xiàn)，建筑立面簡約、大氣，線條細膩優(yōu)雅、靈巧，整體運用以暖黃色為主題的建筑色調，色彩運用上營造了溫暖、輕松、浪漫、安全的效果。此外，采用

29、飄窗和大面積陽臺，隱藏式的空調位和無管化的立面設計手法，使建筑立面簡潔、大氣。色彩運用建筑立面通過色彩的搭配與建筑細部小體量的變化，以及外立面線條在細節(jié)部位的節(jié)點設置，結合鋁塑門窗設計，金屬玻璃欄桿和特殊處理過的隱藏式空調位，達到一種現(xiàn)代、高貴、典雅的建筑藝術水準，為業(yè)主打造體現(xiàn)其身份、極富現(xiàn)代氣息的高品質生活。材料選擇立面材料除了采用陶瓷面磚、花崗巖等傳統(tǒng)面材料外，還應使用構件、玻璃等現(xiàn)代裝飾材料。不同材料的肌理、材質對比，豐富了立面效果，也增強了時代感。戶型設計及面積配比本項目中規(guī)劃的住宅開發(fā)總面積約112171平方米，約1104戶，建筑布局分為前后2排，設計中戶型分配布局建議如下：戶型總

30、體控制配比：房型 二房三房四房實用兩居舒適兩居實用三居舒適三居面積（）65-7580-9095-110120-130135-140面積配比20%40%20%10%10%60%30%10%產(chǎn)品結構建議： 迎合市場需求，以主流剛需產(chǎn)品、改善性產(chǎn)品為主，建議開發(fā)兩梯六戶、兩梯四戶產(chǎn)品，兩室、三室占到住宅面積的90%。戶型設計參考：兩梯六戶參考：1、兩梯六全明戶型 2、兩梯六戶方正布局 3、兩梯六戶兩單元兩梯四戶參考：（二）景觀設計建議為了切合本項目的定位，建議加大本項目的景觀綠化的標準和檔次，在環(huán)境設計上，講究“植物是建筑的外立面”，項目未動，園林先行。成熟園林，全冠移植以同緯度選樹為原則，選擇豐富

31、樹種，采用了全冠移植的技術手法，使成樹順利渡過放根、馴化、移栽、?；畹冗^程，不僅保證園林的多姿多彩，且解決了成活率的難題。并保證所有的植物都保持原汁原味的生長形態(tài)。景觀示意參考： 綠化多采用曲線的平面構圖方式，水系、花卉帶、步行道都通過科學的弧度計算排布，高層項目，往往以曲線的平面構圖方式為主，在重要景觀節(jié)點富有規(guī)整元素的硬質空間做互補，顯現(xiàn)高層社區(qū)的空間大氣感。 設置精致而富有情趣的景觀小品，以及社區(qū)內(nèi)必要的休憩空間，增添園林的可參與性；步道與木棧橋、石質臺階相連，使得道路成為景觀的一部分，增添了景觀的生動。 （三）新技術的應用為了契合本項目的科技、環(huán)保、生態(tài)定位，在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢，在增

32、加成本不大的基礎上，建議在產(chǎn)品建設中引入科技及生態(tài)系統(tǒng)。智能安防系統(tǒng)1、家庭安防報警聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)；2、彩色可視對講、感應卡門禁系統(tǒng)；3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；4、小區(qū)主動紅外周界報警系統(tǒng)；5、巡更管理系統(tǒng)；6、出入口及車庫管理系統(tǒng)；7、led戶外電子顯示屏系統(tǒng)；8、小區(qū)廣播及背景音樂系統(tǒng)。家居智能系統(tǒng)數(shù)字對講功能。通過家庭智能網(wǎng)關和彩色數(shù)字單元門口機可以實現(xiàn)樓宇數(shù)字可視化對講功能。家居安防功能。通過家庭智能網(wǎng)關和安防擴展模塊、電話遠程模塊可以實現(xiàn)由遠端通訊設備（pda、手機、固定電話、電腦等）通過電話及網(wǎng)絡對家庭的燈光、紅外設備進行遠程控制。家居控制功能。通過家庭智能網(wǎng)關、多功能遙控器、智能開關、智能

33、插座、電話遠程模塊組成的系統(tǒng)，不必專門布線就可實現(xiàn)不論在家里的哪個房間都可以控制家中的照明，窗簾，空調等系統(tǒng)。 戶式新風系統(tǒng)產(chǎn)品的質量和造型以符合家居特征，別于工業(yè)化使用特征。對風量的控制是新風系統(tǒng)的關鍵，因為使用新風系統(tǒng)就是為了避免由于開窗通風造成室內(nèi)熱量快速流失。而對通風量的控制,必須以技術為保證(如變頻)。住宅以自用為主，首先注重舒適度，其次使用經(jīng)濟，最后安裝簡便。 新風系統(tǒng)不能占用室內(nèi)空間， 模塊化的分區(qū)分層通風方式優(yōu)于管道式； 外窗隔熱材料玻璃降低噪音；鍍膜：隔絕紫外線輻射；內(nèi)充氬氣雙向阻熱；斷橋鋁合金窗：外部鋁合金框，內(nèi)部鋁合金框及連接內(nèi)外鋁框的中間芯子，雙面膠條咬口，窗框內(nèi)、外鋁

34、皮之間有硬尼龍斷熱層；窗框與窗洞之間用保溫板做隔熱處理。 同層排水系統(tǒng)室內(nèi)排水領域新革命，空間自由設計，舒適健康；排水問題在本層解決，只有排水立管通過集中管道井貫通各層。同層水平排水，室內(nèi)設計自由，無需多個立管穿透樓板；科學的水箱配件，有可靠的密閉性和抗?jié)B漏性能；節(jié)約水源，有6/9升和3/6升雙沖水技術；適合各種墻體結構，不影響建筑墻體結構；應用hdpb管材，系統(tǒng)設計低噪音。洗面器及坐便等設備均為懸掛，占用空間??；坐便器支架承重可達400公斤。（四）會所及停車位的設計會所內(nèi)部考慮設置服務社區(qū)的設施棋牌室、桌球室、健身房等，提升社區(qū)檔次設施spa生活館、圖書室、保健診所、休閑餐廳、咖啡廳等，增加社區(qū)情趣設施兒童天地/親子才藝天地等。 車庫概算：地塊面積：124米262米=32488平米車庫凈面積：24988平米（預估）車庫數(shù)量（含公攤）：24988/35714個（地下一層）為了改變普通停車場悶、黑的弊端，停車場采取許多通風、采光設施，如在沉降式花壇內(nèi)種上高大的喬木、灌木，通過地面貫通方式將陽