淺談物業(yè)管理費收繳難的原因及解決辦法

1、淺談物業(yè)管理費收繳難的原因及解決辦法10工程管理1班，XXXXXX物業(yè)管理在中國誕生以來，對于推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)商品房消費，維護(hù)社會和諧發(fā) 展，隨著房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一，作為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)管理行業(yè) 地位越來越重要。物業(yè)管理作為進(jìn)入內(nèi)地城市新興產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展中也遇到了不少問題，不交、 少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，但它會影響物業(yè) 管理行業(yè)生存和發(fā)展，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的問題。本 文針對物業(yè)管理費收繳困難的問題分析了原因，并探討岀解決的辦法。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理繳費難原因辦法1、緒論目前物業(yè)管理收費糾紛日益增

2、多，糾紛的焦點大都集中在業(yè)主或使用人認(rèn)為有關(guān)服務(wù)費 項目不合理、標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量不合格，物業(yè)管理公司則認(rèn)為業(yè)主或使用人不遵守業(yè)主公約，不按時 交納物業(yè)費。因此，物業(yè)管理收費難就是一個長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，物 業(yè)管理企業(yè)是一個以盈利為基本條件的企業(yè)，作為一個微利服務(wù)型行業(yè)，業(yè)主繳納的物業(yè)服 務(wù)費成為物業(yè)管理企業(yè)保證日常正常工作和提供髙質(zhì)量服務(wù)的主要保障。某項目建筑而積45000平方米，是屬集會所、公寓、寫字樓于一體的高檔外銷綜合物業(yè)。 現(xiàn)大廈處于施工收尾階段，物業(yè)公司正著手制訂物業(yè)管理方案。為減少物業(yè)管理公司與業(yè)主 之間的糾紛，避免物業(yè)管理收費難的問題出現(xiàn)，筆者認(rèn)貞分析了有可能出現(xiàn)的收費

3、難的原因 及解決方法。2、理論概述2.1物業(yè)管理收費難絕不是一個孤立的問題，產(chǎn)生這個問題的原因很多，有政府的原因，有 開發(fā)商的原因，有業(yè)主的原因，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。筆者認(rèn)為物業(yè)管理費收取之 所以那么難，原因有以下幾點：（1）業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)不了解業(yè)主并不是物業(yè)管理的專業(yè)人員，他們不可能全而了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù) 行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保 潔、保安、綠化，同時還認(rèn)為房屋岀現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房 屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費他們并不知道這些問 題是由開發(fā)商，或是因

4、自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個 人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。（2）業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不滿意由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目還沒有相關(guān)的法律法規(guī)來統(tǒng)一檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管 理費，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè) 主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從 雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會 認(rèn)為質(zhì)、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位 的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)

5、不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理 費。（3）部分房屋工程質(zhì)量存在一定的問題由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一左的問題，尤苴是屋而、陽 臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知逍 應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物 業(yè)管理費。（4）部分業(yè)主心態(tài)沒有端正過來毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一泄的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象 是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進(jìn)行物業(yè)管 理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們

6、不交費也享受 到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有 可能引起其他業(yè)主效仿。社會一般對物業(yè)管理的基本看法是：受雇于業(yè)主的服務(wù)機(jī)構(gòu)。通俗 的說就是業(yè)主花錢買服務(wù)，物業(yè)企業(yè)就得按業(yè)主的要求提供服務(wù)。反言之，許多業(yè)主的心態(tài) 就是我讓你你就I：,不讓你干你就不成。因此稍不順心或不能滿足即動輒以不交物業(yè)費 相要挾。（5）政府方面原因一一立法管理不規(guī)范物業(yè)管理理論和實踐發(fā)展迅速，立法則顯得相對滯后。例如物價局文件中對于按戶收取 的電梯、垃圾淸運費等收費項目，存在不盡合理的地方；小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)差異很大; 物業(yè)管理公司代收代繳行為不規(guī)范；在實際運作過程中還存在一

7、些不合理的收費出于 以上原因，人們交費時往往不能心甘，也是業(yè)主拒交物業(yè)費的一個原因。2.隸屬關(guān)系不確 龍：有的小區(qū)隸屬關(guān)系遲遲未能確左，居委會不能成立，戶口不能申報，給小區(qū)上學(xué)入托、 下崗待業(yè)、計劃生冇、征兵工作、人大代表選舉、外來暫住人口管理等工作帶來了很大難度, 居民怨聲載道。部分業(yè)主明確表示：戶口問題不解決，物業(yè)管理費就不交。2. 2物業(yè)管理收費難問題，直接關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展。通過分析探討其發(fā)生的本源, 使我們能夠發(fā)現(xiàn)問題的癥結(jié)所在，針對以上存在的現(xiàn)象，要解決物業(yè)管理費收繳難的問題， 需要從以下幾方而著手：（1）加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，

8、解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對 業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè) 主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及英他有關(guān)部門共同研究、討論、制立，并在業(yè)主 大會上公布。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳 欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納 物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法左義務(wù)，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交 物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的介法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運行、管理, 而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合

9、理地解 決這個問題。（2）改變收費態(tài)度和收費方式以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是泄期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費 及時率和收取率都不是很髙。收費點多、而廣，收費員勞動強(qiáng)度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬 的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿 交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方 式和收費態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、 讓業(yè)主預(yù)存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。（3）實行信誓廣告牌制度對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管 理

10、區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育 無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰 導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。(4)對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制對無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理級的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政 部門一一房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁 辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等 方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè) 管理費。5)加強(qiáng)物業(yè)管理公

11、司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量為提高業(yè)上、使用人的滿意率，上動從物業(yè)管理公司口身上找原因。物業(yè)營理公司應(yīng)在 加強(qiáng)自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫,調(diào)整內(nèi)部機(jī)制,加強(qiáng)內(nèi)部管理,建章立制，制定服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷捉高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按IS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運行，從 而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。(6)用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。根據(jù)民法通則、合同法等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主 可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，鍛好先通知該部分業(yè)主, 與業(yè)主進(jìn)行必耍的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武 器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。(7)與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接為避免在業(yè)主入住后房屋岀現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要 嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管;特殊情況卞， 可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公可只有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后 的物業(yè)管理。3、總結(jié)物業(yè)管理企業(yè)收費難，但是要貞貞切切解決物業(yè)管理收費難的問題，物業(yè)管理企業(yè)要通 過自我修煉和提升管理水平，做到質(zhì)價相符，完善物業(yè)管理市場建設(shè)，建立健全的物業(yè)管理