淺談工程索賠與工程反索賠—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程索賠與反索賠

1、東北財經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育本科畢業(yè)論文淺談工程索賠與工程反索賠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程索賠與反索賠作者：謝向民學(xué)籍批次：0506學(xué)習(xí)中心：杭州層次：專生本專業(yè)：工程管理指導(dǎo)老師：何伯洲& 圮嗎/*苻：存社小匚乂訃論丈W - 1-內(nèi) 容 摘 要工程索賠是在工程承包合同履行過程中，當事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義 務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當由對方承擔的風(fēng)險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。就房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，針對目前普遍存在如設(shè)計變更頻繁，招標文件、施工合同控制不利，簽證 不夠規(guī)范等方面的問題，在包括項目籌劃和項目建議書、可行性研究、設(shè)計、招投標、工程 施工、竣工驗收等各個階段，做好基礎(chǔ)管理工作，加

2、強工程索賠與反索賠管理，控制工程造 價，強化成本管理，提升開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。關(guān)鍵詞：工程索賠工程反索賠房地產(chǎn)開發(fā)&圮嗎/*苻：存社小匚乂訃論父：、-W - 2-目錄引言 3一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程索賠的現(xiàn)狀 31、設(shè)計變更頻繁 42、招標文件、建設(shè)施工合同的部分條款不夠嚴謹 53、簽證不夠規(guī)范 5二、加強索賠管理，控制工程造價 51、防止和減少索賠，控制工程造價 52、加強施工索賠管理，控制工程造價 63、加強反索賠，控制工程造價 74、加強與專業(yè)機構(gòu)合作，提升專業(yè)素養(yǎng)和管理水平 8三、結(jié)束語 9參考文獻 10皋她吋修炭舜網(wǎng)絡(luò)教育本科畢業(yè)論文-14-淺談工程索賠與工程反索賠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程索

3、賠與反索賠引言工程索賠是在工程承包合同履行過程中，當事人一方由于另一方未履行合同 所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當由對方承擔的風(fēng)險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。在通常情況下，工程索賠更多的被理解成是指承包商在合同實 施過程中，對非自身原因造成的過程延期、費用增加而要求建設(shè)單位給與補償損 失的一種權(quán)力要求，而往往忽視了業(yè)主其實同樣擁有對承包商的索賠權(quán)利。索賠是承包商贏得利潤的重要手段，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的重要內(nèi)容。特別是在當前國家大力推行工程量清單報價，采用最低價法中標的情況下，施工單位往往采用“低價中標，索賠贏利”的策略來承攬工程，對此，作為業(yè)主方必 須給予高度重視。同時，索

4、賠又是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性很強的工作， 開發(fā)商必須在 項目實施的全過程，包括設(shè)計、招投標、簽訂合同、施工管理、竣工決算等各個 階段，踏踏實實的做好各階段管理的基礎(chǔ)工作，才能有效抑制承包商的索賠機會， 充分把握反索賠的機會，把索賠工作處理好， 進而有效控制工程造價，降低開發(fā) 成本，提升開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。本文僅從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主的角度對工程索賠控制， 對開發(fā)商工程索賠管理的 現(xiàn)狀以及如何加強索賠管理、控制開發(fā)項目工程造價等方面提出一些個人的看 法，供廣大同行商榷。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程索賠管理的現(xiàn)狀近幾年以來，由于多種因素的共同作用，國內(nèi)房價是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”， 出現(xiàn)了自國家大力推行住房改革以來的最

5、大“漲潮”，特別是在國內(nèi)幾個主要城市以及東部沿海發(fā)達地區(qū)，房價畸高的現(xiàn)象更是尤為凸出。在市場經(jīng)濟條件下， 任何有超額利潤的行業(yè)必將吸引各路資金的大量涌入， 因此，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“三 何佰洲 周顯峰編著建設(shè)工程合同第八章建設(shè)工程合同索賠管理知識產(chǎn)權(quán)出版社外”現(xiàn)象一一即“外行、外資、外地”也是非常正常的。盡管房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)大量 存在“三外”中的外行，其成本管理相對滯后，但在房價畸高的行業(yè)背景下，在 形式一片大好的市場環(huán)境里，成本管理的重要性和迫切性并沒有凸現(xiàn)出來，未能引起開發(fā)商足夠的重視。隨著國家實行土地拍賣政策以及對拍賣地塊競標人的資 格限制的深入，隨著自今年以來中央包括央行和建設(shè)部等各部委一系列

6、旨在控制 房地產(chǎn)價格的措施的出臺，房產(chǎn)開發(fā)的成本管理將日顯重要。從目前來看，工程項目大多采用與國際慣例接軌的工程量清單報價方式來進行招投標，工程索賠將成為工程造價動態(tài)可變的主要組成部分，所以加強對此部分價款的控制具有深遠 意義。在工程實際中，開發(fā)商往往對合同價款的約束比較嚴格， 而對工程簽證和 聯(lián)系單等涉及索賠的事項的約束則較為寬松，工程簽證和聯(lián)系單等也往往成了最 后扯皮的對象。關(guān)于工程簽證和聯(lián)系單，我個人認為，大致存在以下問題：1、設(shè)計變更頻繁設(shè)計變更是工程管理中一項重要內(nèi)容，因其發(fā)生的原因復(fù)雜，規(guī)律性較差， 發(fā)生時間長，故難以確定其造價。但歸納起來不外乎以下幾點：（1）當前的設(shè)計單位普遍存

7、在設(shè)計粗糙，各專業(yè)工種之間缺乏有效協(xié)調(diào)的 通病，常常出現(xiàn)同一節(jié)點不同專業(yè)設(shè)計打架、漏畫、功能布局不合理、選材與市 場脫節(jié)等問題。（2）隨著人們生活水平的提高，住宅品味的提升，房產(chǎn)開發(fā)理念的成熟， 很多開發(fā)商紛紛出高價聘請境外的建筑設(shè)計師事務(wù)所或?qū)I(yè)公司設(shè)計小區(qū)的景 觀、智能化專業(yè)乃至整個樓盤，這些境外的建筑設(shè)計師事務(wù)所或?qū)I(yè)公司在帶給 我們先進的設(shè)計理念的同時，也不可避免出現(xiàn)很多與國內(nèi)設(shè)計規(guī)范相沖突的地 方。這在設(shè)計伊始，往往體現(xiàn)不出來，而到了施工階段，大量的矛盾會造成設(shè)計 變更不斷。（3）作為業(yè)主方的開發(fā)商在整個項目開發(fā)過程中或為了應(yīng)對銷售形勢也常 會要求進行設(shè)計變更。設(shè)計變更的大量出現(xiàn)乃至

8、對某些部位的頻繁變更， 容易造成承包商人力、物 資和資金的損失和停工待圖、工期延誤、返修加固、構(gòu)件物資積壓、改換代用以 及連帶發(fā)生的其他損失，此外對設(shè)計錯誤或缺陷采取補救措施進行技術(shù)處理所增 加的額外費用，采用新型、特種材料和新型特種結(jié)構(gòu)的試制、 試驗所增加的費用 等等，都給承包商提供了大量的索賠機會，給業(yè)主的造價管理工作造成困難。2、招標文件、建設(shè)施工合同的部分條款不夠嚴謹目前國家大力推行工程量清單計價模式進行招標， 采用最低價法中標。不少 開發(fā)商因此認為投標價越低越好，從一個側(cè)面縱容了施工單位采用“低價中標， 索賠贏利”的策略來承攬工程。殊不知，市場經(jīng)濟條件下的企業(yè)都是以創(chuàng)造利潤 為目的的

9、，誰會做賠本的買賣呢？所以開發(fā)商必須注意即使低價，也必須是在保證質(zhì)量、工期前提下的低價。否則開發(fā)商只有兩條路可走：要么犧牲質(zhì)量，要么 增加造價以保證質(zhì)量和工期，造成簽證累累。3、簽證不夠規(guī)范由于很多開發(fā)商本身并不是本行出身，大多數(shù)人對工程簽證還停留在一知半 解的水平上，而且往往對預(yù)算人員存在戒備心理， 總認為預(yù)算人員一旦與施工單 位掛上鉤，就有“放水”的嫌疑，因此施工階段的簽證和聯(lián)系單等全部交給工程 人員全權(quán)處理，預(yù)算人員只在招標及竣工決算時參與。這樣不僅未能發(fā)揮工程造 價管理人員全過程造價管理的優(yōu)勢， 而且由于缺乏專業(yè)預(yù)算人員的把關(guān)， 現(xiàn)場簽 出的簽證或聯(lián)系單往往不夠規(guī)范和合理， 可謂五花八

10、門，給簽證部分工程造價合 理性的控制帶來一定的難度，也會造成不必要的扯皮和損失。二、加強索賠管理，控制工程造價我在前文中講過，要做好索賠工作有兩個方面：一是要有效抑制承包商的索 賠機會，二是充分把握反索賠的機會，才能有效控制工程造價，降低開發(fā)成本， 提升開發(fā)項目的經(jīng)濟效益?，F(xiàn)根據(jù)這兩個基本點，對如何加強索賠管理工作做如 下闡述。1、防止和減少索賠，控制工程造價從業(yè)主的角度來看，工程項目的實施過程是一個從項目的籌劃開始一直到工 程竣工決算為止的動態(tài)實施過程，它包括項目籌劃和項目建議書、可行性研究、 設(shè)計、招投標、工程施工、竣工驗收等各個階段。與此對應(yīng)，要有效防止和減少 承包商的索賠機會，就必須從

11、上述的工程項目實施的各個階段入手。（1）在項目籌劃和可行性研究階段，要選擇適當?shù)拈_發(fā)規(guī)模，要根據(jù)當前市場需求，合理進行所開發(fā)項目的市場定位， 盡量避免因為市場定位不當而不得不在銷售階段為了迎合市場需要進行設(shè)計變更。(2) 在工程設(shè)計階段，應(yīng)當通過設(shè)計招標，優(yōu)選設(shè)計單位。一般初步設(shè)計 方案可以委托境外的設(shè)計事務(wù)所來完成， 其較先進的設(shè)計理念是國內(nèi)大多數(shù)設(shè)計 單位所缺乏的，可以大大提升項目的品味，但是境外的設(shè)計事務(wù)所并不熟悉國內(nèi) 的設(shè)計規(guī)范；另一方面，國內(nèi)的設(shè)計單位對地方規(guī)范很熟悉， 施工圖設(shè)計力量比 較強。這些設(shè)計單位都應(yīng)當通過設(shè)計招標來進行選擇，擇其優(yōu)者用之，這樣兩者優(yōu)勢互補，開發(fā)商可以在保證

12、設(shè)計質(zhì)量的同時， 也能節(jié)約設(shè)計費用。鑒于國內(nèi)設(shè) 計院合同意識相對淡薄，隨意變更傾向嚴重等問題，開發(fā)商應(yīng)當在要求設(shè)計進行 限額設(shè)計的同時，在設(shè)計合同總增加關(guān)于設(shè)計變更的相應(yīng)條款： 比如若設(shè)計變更 超過工程總價的一定比例(如 5%)則扣罰一定的設(shè)計費，以此約束設(shè)計單位， 促使其主動完善設(shè)計成果，減少以后變更的機會。(3) 開發(fā)商在招投標及施工合同的簽訂過程中應(yīng)積極預(yù)測今后施工單位可能索賠的因素，完善招標文件和施工合同條款，明確雙方責(zé)權(quán)利，避免用語含糊、 不夠準確以及條款之間相互矛盾的情況發(fā)生，防止可能的合同風(fēng)險。(4) 在工程實施階段，要主動規(guī)避可能成為承包商進行索賠的事件：比如說要切實履行提供正

13、常施工條件的職責(zé)；比如說要認真研究和評估承包商所提交 的施工組織計劃和進度計劃的可行性再進行審批同意， 避免以后再要求承包商改 變施工方法或者加速施工進度，從而造成索賠事件；比如說要嚴格甲供材料設(shè)備 的檢查檢驗工作，避免向承包商提供不合格或不符合要求的材料或設(shè)備，不僅造成自己的損失，還要被承包商索賠； 比如說要合理選擇分包商，避免由于甲方指 定的分包商的原因造成工程質(zhì)量不合格、工程進度延誤等違約情況，成為總承包 商索賠的事件等等。(5) 在工程竣工驗收階段，開發(fā)商要按規(guī)定進行竣工驗收的組織工作，為 工程竣工驗收的正常進行履行自己的義務(wù)， 否則因此被承包商索賠是十分不劃算 的。2、加強施工索賠管

14、理，控制工程造價加強施工索賠管理，控制工程造價的關(guān)鍵是要加強開發(fā)商自身的項目管理機 構(gòu)的管理，主要有以下兩點：(1)要確立工程造價全過程動態(tài)管理的概念，在工程實施階段引入專業(yè)的 工程造價管理人員，專業(yè)處理工程索賠和反索賠工作。開發(fā)商不能總是懷疑預(yù)算 人員與施工單位接觸就會“放水”，如若因此因噎廢食，而將工程簽證或聯(lián)系單 等重要工作全部交給自認為可信賴的外行人員，由此造成后果，更是得不償失。（2）要建立完善的管理制度，提高項目管理人員的責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平，增 強重視工程索賠工作的意識。開發(fā)商要明確業(yè)主項目管理機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)、預(yù)算等有關(guān)人員的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，確立完善的獎懲制度，只有責(zé)權(quán)利明了，獎

15、 懲嚴格，才能促使各級工程管理人員能夠全面了解合同及施工圖并經(jīng)常深入現(xiàn) 場，主動采取措施規(guī)避索賠事件，主動發(fā)現(xiàn)可反索賠的事件，即使發(fā)生索賠事件， 在處理索賠事件的過程中也能做到及時辦理，有理有據(jù)，把損失降到最低。3、加強反索賠，控制工程造價反索賠是開發(fā)商向設(shè)計單位、承包商提出的索賠，這也是索賠管理工作另一 方面的重要內(nèi)容，完全值得業(yè)主在自己的項目管理機構(gòu)中設(shè)立專門的人員進行這 方面的工作。業(yè)主對承包商的反索賠策略，要著眼于對損失的防止和挽回，是為了取得項目實施管理的主動權(quán)采取的措施。 當承包商就某一事提出索賠時，業(yè)主 對其索賠要求進行反駁，推卸自己對該事件的合同責(zé)任，否定或部分否定對方要 求，

16、使自己不受或少受損失；另一方面， 要就承包商應(yīng)負的違約責(zé)任向?qū)Ψ教岢?索賠要求，獲取應(yīng)得的補償。如上所述，一方面業(yè)主對于承包商提出的索賠事件的處理好壞與否的關(guān)鍵在 于業(yè)主的項目管理人員在平時必須十分熟悉工程項目各個方面的進展情況，知道出現(xiàn)了什么問題，預(yù)測仍然可能會出現(xiàn)的問題，平時要十分注意對工程項目各種 情況和資料的整理和記錄，在索賠事件發(fā)生時才能對承包商的索賠要求進行合理 的反駁，有效推卸自己對該事件的合同責(zé)任，使自己不受或少受損失。另一方面，業(yè)主主要能從哪些方面提出索賠呢？（1）設(shè)計單位未能按時交圖，設(shè)計圖紙存在過多的疏漏和錯誤，設(shè)計變更頻繁超過了設(shè)計合同約定的工程造價的比例等等，都是開發(fā)

17、商向設(shè)計單位提出索賠的理由。（2）開發(fā)商可以就以下幾點向承包商提出索賠要求：首先，工程質(zhì)量索賠。這類索賠通常表現(xiàn)為，要求承包商對有缺陷的產(chǎn)品進行修補；要求承包商對不能通過驗收的產(chǎn)品進行返工；要求承包商在規(guī)定的 時間內(nèi)修復(fù)存在質(zhì)量問題的工程等。其次，工程進度索賠。合同中已明確規(guī)定了工程竣工日期，除在合同執(zhí) 行中業(yè)主代表已批準的延長工期外，承包商必須在合同規(guī)定日期內(nèi)完成合同規(guī)定 的內(nèi)容。否則，業(yè)主可以提出索賠。第三，承包商未能如約遞交履約保函，未能按合同中的規(guī)定對其保險責(zé) 任范圍內(nèi)的項目進行保險，未能履行現(xiàn)場文明施工和安全施工的承諾， 未能對已 完成的成品和半成品（指其它承包商或甲供材料）采取有效

18、的保護措施等等，也是開發(fā)商可根據(jù)合同向相關(guān)的違約單位提出索賠的事件。最后，工程保修款。工程保修款是工程竣工階段后的保修制約，當保修期內(nèi) 工程質(zhì)量有問題時，業(yè)主通知承包商限期內(nèi)修理。否則，業(yè)主可以請其他單位或 人員進行修補，并預(yù)扣承包商的保修款支付外請人員進行修補的一切費用。與承包商向業(yè)主的索賠相比較，業(yè)主向承包商的索賠具有以下2個特點：（1） 發(fā)生的頻率要低得多；（2）在向承包商的索賠處理中業(yè)主處于主動地位。他可以 直接從應(yīng)付給承包商的工程款中扣抵； 從滯留金中扣款補償損失；因承包商嚴重 違約不得不中止合同時，業(yè)主可用履約保函從銀行中得到補償， 甚至還可以留置 承包商的材料設(shè)備作為抵押。而承包

19、商向業(yè)主要求索賠時，則須經(jīng)過索賠申請、 監(jiān)理工程師審核、業(yè)主批準程序，才能從業(yè)主那里得到補償，承包商處于較被動 的地位。4、加強與專業(yè)機構(gòu)合作，提升專業(yè)素養(yǎng)和管理水平房地產(chǎn)開發(fā)是是受國家相關(guān)領(lǐng)域法律法規(guī)、 政策、文件等的指導(dǎo)和規(guī)范的一 個涉及多學(xué)科、多專業(yè)領(lǐng)域的系統(tǒng)的項目管理過程， 在房地產(chǎn)項目實施的各個階 段，必然要求管理者具有較為扎實的專業(yè)管理水平，而目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多管理者是屬于投資型人才，對項目實施過程中各個專業(yè)領(lǐng)域不可能都達到所要 求具備的專業(yè)素養(yǎng)，因此，為了完成上述幾點的目標，在項目實施的各個階段， 應(yīng)該加強與設(shè)計、勘查、咨詢、監(jiān)理等專業(yè)機構(gòu)的合作，同時加強自身專業(yè)人才 的儲

20、備，才能更好的應(yīng)對承包企業(yè)的索賠，加強反索賠工作，控制工程造價。比如在項目施工合同書的簽訂階段，專業(yè)的造價工程師和監(jiān)理工程師就能夠 對項目實施過程可能遇到的一些問題和風(fēng)險作出一定的預(yù)見，能夠制定出較為嚴謹?shù)暮贤瑫?，有效的?guī)避承包商的索賠風(fēng)險。三、結(jié)束語綜上所述，工程索賠管理應(yīng)作為開發(fā)商工程造價管理的重要構(gòu)成貫穿于工程 實施的全過程，即前期管理中，提高對索賠事項的預(yù)見性，并以合同條款的明確 約定，為防止索賠與反索賠提供必要的法律依據(jù)；中期管理時，要加強現(xiàn)場施工資料的收集，為公正、合理處理索賠事件提供有效的依據(jù)； 后期管理則應(yīng)認真為 反索賠做準備，嚴格按法定程序進行索賠， 使反索賠行為具合法性，使

21、被索賠單 位心服口服。自今年以來，國家八部委聯(lián)合出臺了宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策， 央行和建設(shè)部等部 門更是出臺了一系列旨在控制房地產(chǎn)價格的措施，同時，普通消費者對住房的消費觀念也變得更為理性，目前出現(xiàn)的房價漲幅下跌、消費者持幣觀望等現(xiàn)象正是 這一系列綜合因素共同作用的結(jié)果。雖然現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)的最終走向還無法作 出準確的判斷，但是作為開發(fā)商應(yīng)當從提升自身管理水平， 提高開發(fā)項目效益的 角度出發(fā)，充分重視工程成本管理，加強工程索賠和反索賠的工作，提高公司在 行業(yè)中的競爭能力，這一點意義深遠。東財0506批HZ030045謝向民2005年9月20日參考文獻1何佰洲 周顯峰編著建設(shè)工程合同第八章建設(shè)工程合同索賠管理 知識產(chǎn)權(quán)出版社。目 錄第一章總論錯誤!未定義書簽第一節(jié) 項目背景 錯誤！未定義書簽第二節(jié) 項目概況 錯誤！未定義書簽第二章 項目建設(shè)必要性 錯誤!未定義書簽第三章市場分析與建設(shè)規(guī)模錯誤！未定義書簽第一節(jié)汽車市場需求分析錯誤！未定義書簽第二節(jié)市場預(yù)測錯誤！未定義書簽第三節(jié) 項目產(chǎn)品市場分析 錯誤！未定義書簽第四節(jié) 建設(shè)規(guī)模 錯誤！未定義書簽第四章 場址選擇 錯誤!未定義書簽第一節(jié)場址所在位置現(xiàn)狀錯誤！未定義書簽第二節(jié) 場址建設(shè)條件錯誤！未定義書簽第五章 技術(shù)方案