上海精準(zhǔn)的把自身引爆點(diǎn)調(diào)撥到了2020年

1、上海精準(zhǔn)的把自身引爆點(diǎn)調(diào)撥到了 2020 年盧俊有位好朋友，經(jīng)常游走在各個(gè)政府部門里，經(jīng)常會(huì) 接觸到各種消息，再加上之前是房地產(chǎn)出身，邏輯緊密且留 心各種細(xì)節(jié)，所以經(jīng)常會(huì)時(shí)不時(shí)和我說一些猛料。這兩天， 他和我說了一個(gè)最猛的故事 以下所有內(nèi)容我不能告訴你是誰告訴我的，但是我可以保證 都是我親耳聽到的 這一次和他碰頭，其實(shí)是因?yàn)槲铱戳艘粋€(gè)蠻有趣的推廣語 就是這一句話七個(gè)字，把整個(gè)上海的精髓都融入到里面 我一邊喝著酒，一邊對(duì)著這七個(gè)字說： 我說，上海最近狀態(tài)不對(duì)啊，樓市的大環(huán)境明顯是在排擠新 上海人進(jìn)入啊， 而且 2020 年要控制人口在 2500 萬，而 2015 年上海常駐人口就已經(jīng)達(dá)到 242

2、5.68 萬人，這不是擺明未來 一定是拒人于千里之外么，這樣長此以往上海的經(jīng)濟(jì)還會(huì)有 活力么我這位朋友聽了我這個(gè)問題，喝了一口酒，和我說了 一個(gè)很長很長的故事 他說，這樣一個(gè)政策的開始是因?yàn)?2000 年左右犯的一個(gè)錯(cuò) 誤而這個(gè)錯(cuò)誤就是當(dāng)時(shí)轟動(dòng)一時(shí)的上海一城九鎮(zhèn)規(guī)劃這個(gè) 策略幾乎影響了上海未來十年的房地產(chǎn)發(fā)展，當(dāng)初的規(guī)劃基 調(diào)是在上海的近郊區(qū)域規(guī)劃十個(gè)新城板塊，用來緩解城市中 心擁堵的居住環(huán)境。這個(gè)策略的初衷其實(shí)非常明顯，就是市 中心這么擁堵而且房價(jià)這么貴，不利于上海的發(fā)展，所以上 海就在近郊擁有較大土地出讓的區(qū)域規(guī)劃這十個(gè)板塊，通過 發(fā)展軌交解決交通問題，通過政策引導(dǎo)解決產(chǎn)業(yè)問題，通過 相對(duì)

3、較為低廉的土地解決居住問題，通過開發(fā)商和政府的合 力解決配套問題。整體的大方向就是在上海外環(huán)這一圈設(shè)置十個(gè)衛(wèi)星城，讓上 海從過去的單核驅(qū)動(dòng)過渡為多元發(fā)展的局面 這個(gè)初衷其實(shí)很好，外口人流又緩解了市中心資源壓力，多 點(diǎn)開花有利于城市的全方位發(fā)展。而且郊區(qū)擁有較大的土地 儲(chǔ)備，政府財(cái)政也比較容易的解決。民生角度上來說普通老 百姓也能更加容易買到房子了，可謂一件 N 個(gè)雕啊 好了，讓我們來看一下這個(gè)政策實(shí)施后帶來的場(chǎng)景 首先看一下人口遷移的情況 看圖便知。下圖是上海市五普到六普各個(gè)街鎮(zhèn)的人口數(shù)量變 化（綠色表示人口減少，紅橙黃色表示人口增加） 。我們不 得不欽佩上海市政府強(qiáng)大的執(zhí)行能力。在全市人口高

4、速增長 了近 30%的巨大壓力下（從 2000 年的 1800 萬增長到 2010 年的 2300 萬），城市近郊區(qū)及新城人口大部分都有飛速增長 的情況下，市中心（除了浦東以外的內(nèi)環(huán)線內(nèi)）的人口數(shù)量 竟然硬是被降了下來。我們不能不說這是可以載入史冊(cè)的人 口疏解的大勝利。但是人口遷移成功之后，是不是帶來衛(wèi)星城的建立呢 我們?cè)賮砜匆唤M數(shù)據(jù)這是測(cè)算了交通刷卡的數(shù)據(jù)，從上圖可 以看到，無論是市區(qū)的站點(diǎn)、還是郊區(qū)的站點(diǎn)，其相互關(guān)聯(lián) 度最強(qiáng)的指向只有一個(gè)，那就是市中心；也就是說，無論人 們?cè)谀膫€(gè)站點(diǎn)擠上了地鐵，他們大部分的出行目的地只有一 個(gè)，那就是市中心。我們可能會(huì)提出疑問，所有的郊區(qū)都在做招商引資的工

5、作， 每個(gè)郊區(qū)板塊每年納稅的額度遠(yuǎn)大于市中心，很明顯大量的 企業(yè)都在郊區(qū)注冊(cè)成立了，為什么大家還是涌向市中心工作 啊其實(shí)這個(gè)邏輯很簡(jiǎn)單，所有的企業(yè)都在郊區(qū)注冊(cè)，但是所有 的企業(yè)都在市中心辦公，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的結(jié)果，在市中 心工作相對(duì)高效，和周圍的企業(yè)聯(lián)動(dòng)也會(huì)更高，比較有利于 高效的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，這個(gè)現(xiàn)象我相信大家都想得明白 所以不論郊區(qū)的政策如何優(yōu)惠，企業(yè)還是在市中心辦公 所以基于這樣的現(xiàn)象，我們規(guī)劃的十個(gè)衛(wèi)星城就在某種情況 下變成了潮汐城，只有晚上回去睡覺，但是白天依然在市中 心上班。而這樣的轉(zhuǎn)變非常沒有降低上海市中心的交通壓力，反而成 倍的增加越市中心的交通幾乎接近崩潰的極限這樣的發(fā)展瓶

6、頸和當(dāng)初的規(guī)劃預(yù)期完全不同，這樣的模式是 極其低效的生活模式和經(jīng)濟(jì)模式。這也是上海最近五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入滯緩的一個(gè)重要原因：大 量的人把時(shí)間投入到交通上，而不是投入到創(chuàng)造價(jià)值上另外 還有一個(gè)核心問題，就是哪怕是在郊區(qū)居住，政府也沒有解 決最基本的居住問題再給大家看一下數(shù)據(jù)兩張對(duì)比圖已經(jīng)非常明顯了，政府已經(jīng) 做了非常明顯的政策傾向，在外圍規(guī)劃了足夠多的醫(yī)療衛(wèi)生 用地，但是事實(shí)上呢，醫(yī)療從業(yè)人員的分布重點(diǎn)依然集中在 市中心，也就是說上海并沒有解決掉醫(yī)療配套問題。 同理教育配套也是這樣的問題商業(yè)配套可以通過招商引資解決，而醫(yī)療和教育政府的跟進(jìn) 的確非常之后這也直接導(dǎo)致了一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃不適合長期 居住所

7、以從骨子來來說，不論是解決百姓居住還是對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā) 展來說，一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃是失敗的問題其實(shí)已經(jīng)被發(fā)現(xiàn)了 其實(shí)上海在 2010 年左右就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問題，所以我們 可以看到，最近幾年已經(jīng)很少有人再主動(dòng)提及一城九鎮(zhèn)這個(gè) 概念。所有人都看到了，只有提升上海核心區(qū)位的能級(jí)，才 能帶動(dòng)整個(gè)城市的發(fā)展。上海核心位置配備更多的產(chǎn)業(yè)，更 多的配套以及更多的住宅，讓所有人更高效的集中在一個(gè)相 對(duì)緊湊的區(qū)域，從而激活整個(gè)片區(qū)市場(chǎng) 這個(gè)大方向其實(shí)在 2010 年就已經(jīng)有了構(gòu)想，但是并沒有對(duì) 外宣揚(yáng)，首先是因?yàn)橐怀蔷沛?zhèn)的規(guī)劃是輻射到 2020 年的， 如果 2010 年就提出等于給自己打臉。另外，在 2010 年就

8、實(shí)施舊城改造升級(jí)也存在大量的難度 首先， 2000 年之后，郊區(qū)位置有大量的土地出讓，政府需要 對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，也要對(duì)已經(jīng)住到郊區(qū)里的人負(fù)責(zé) 另外，一個(gè)核心問題是，老城改造的成本極高，而且產(chǎn)生不 了足夠的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出， 所以這一塊的動(dòng)力也沒那么強(qiáng) 而成本高的核心就是在于拆遷成本，這一塊毋庸置疑了。那 么經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出低的核心原因就是在于：拆遷之后出來的土地沒 有非常高昂的經(jīng)濟(jì)價(jià)值沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的核心訴求在于政府 不敢給到土地比較高的容積率，所以導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)較低 那么核心問題來了，為什么市中心地塊給不了高容積率，核 心問題在于容積率上升之后帶來的居住壓力。目前上海的醫(yī) 療問題、教育問題已經(jīng)飽和，在沒有解決這一

9、塊問題的前提 下，盲目的升級(jí)容積率是不切實(shí)際而且不可能實(shí)現(xiàn)的，這也 直接導(dǎo)致了舊城改造進(jìn)度被極大的延緩好，為什么 2020 年 之后就能解決這個(gè)問題了呢 首先一城九鎮(zhèn)當(dāng)初的規(guī)劃時(shí)間就是截止到 2020 年，所以從 2020 年作為起步是一個(gè)比較好的時(shí)間點(diǎn) 另外大家可以看一下現(xiàn)在上海的可開發(fā)土地上海將建設(shè)用 地鎖死在 3226 平方公里，截止 2013 年已用：3070 平方公里， 未來全部還剩：不到 156 平方公里（含商辦、工業(yè)） 上海土地稀缺，已經(jīng)到了一個(gè)你難以想象的地步。根據(jù)當(dāng)下 的土地出讓，到 2020 年之前，上海的郊區(qū)土地存量降低， 在郊區(qū)沒有足夠土地的前提下，為了保證財(cái)政收入，政

10、府才 有動(dòng)力開啟市中心拆遷工作 第三，上海最近醞釀的學(xué)區(qū)劃片區(qū)制度也好，就是為了解決 市中心的教育問題，未來醫(yī)療也會(huì)沿襲這樣的改革手段，五 年左右時(shí)間基本可以彌補(bǔ)，老城拆遷土地升容也具備基礎(chǔ) 另外，最近五年上海的發(fā)展重點(diǎn)不論虹橋也好、 自貿(mào)區(qū)也好， 五年左右也會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定期，政府有精力投入到舊城改造領(lǐng)域 最后一個(gè)最直接的證據(jù)來自 2014 年，政府對(duì)外試探性的發(fā) 布的一個(gè)聲音這個(gè)信號(hào)其實(shí)已經(jīng)非常明顯了， 2020 年建設(shè)用地 0增長，所 有的土地來自重復(fù)利用的老土地所有證據(jù)都暗合 2020 年之 后上海將進(jìn)入一個(gè)新的元年，一種新的城市發(fā)展模式 所以 2020 年是上海徹底騰飛的一年，市中心的土地

11、會(huì)爆發(fā) 出更強(qiáng)大的紅利，城市經(jīng)濟(jì)也會(huì)因?yàn)楦咝Ъs產(chǎn)生更多的產(chǎn) 能和 GDP 。好了，明白這一點(diǎn)之后， 我們看上海十三五規(guī)劃， 也就是 2016 年到 2020 年做的事情就可以明白他的初衷了 首先看到的控制人口策略，其實(shí)是短時(shí)間內(nèi)不得已為之的策 略，在目前上海郊區(qū)土地不夠而且市中心拆遷滯緩的大背景 下，控制人口是必須要做的事情 既然控制人口這個(gè)策略不會(huì)變，那么上海就希望最有購買力 和最有競(jìng)爭(zhēng)力的人群能夠留下來，所以大量的低端產(chǎn)業(yè)被分 配到了蘇州、嘉興等周邊城市，這其實(shí)就是一個(gè)人口轉(zhuǎn)移的模式另外對(duì)于土地出讓，越來越要求復(fù)合型開發(fā)商，開發(fā)商需要 持有地塊，需要會(huì)運(yùn)營商業(yè)，需要會(huì)配合政府聯(lián)動(dòng)開發(fā)，這

12、 是引導(dǎo)開發(fā)商往城市運(yùn)營商的角度來發(fā)展，用意也是為了配 合 2020 年的舊城改造所以政府的用意已經(jīng)非常明顯了，現(xiàn)在之后的五年是隱忍的 五年，通過五年的時(shí)間使得市中心具備城市升級(jí)的條件，然 后五年之后的上海是徹底爆發(fā)的一年。香港的容積率已經(jīng)非常高了，瓶頸已到，而北京則用一場(chǎng)遷 移代替升級(jí)，只有上海用了最正確的方式進(jìn)行升級(jí)換代。看 好上海的核心原因。 2020 年后的上海，超越香港是基礎(chǔ)，比 肩紐約才是真正的野心。上海才剛剛開始所以如果一定要我給置業(yè)建議的話，就是在 2020 年之前提前置業(yè)，并且選擇上海中環(huán)以內(nèi)的物業(yè)， 從而在 2020 年之后可以最大程度的享受城市紅利那么 2020 年后的上

13、海，會(huì)希望呈現(xiàn)什么樣的模式毫無疑問，對(duì)于未來上海核心區(qū)位的項(xiàng)目，城市的要求會(huì)是1、肯定是高密度那時(shí)候上海的容積率會(huì)像香港看齊，只有這樣才能最大程度 的激發(fā)土地紅利2. 基于現(xiàn)有交通節(jié)點(diǎn) 每一座綜合體樞紐都需要處于極佳的連接節(jié)點(diǎn)，如路網(wǎng)與地鐵系統(tǒng)的交匯處，四通八達(dá)。3. 復(fù)合功能及高度適應(yīng)性 綜合體建筑容納了各種不同功能，更具靈活性和適應(yīng)性。憑 借豐富功能和高效連通，創(chuàng)造活力四射、集約型且可持續(xù)發(fā) 展的城市樞紐。4. 多平臺(tái)拆分 新型的高密度城市樞紐要求建筑是通達(dá)多孔的，并將首層拆 分為多個(gè)公共平臺(tái)，加強(qiáng)通達(dá)性，讓人流、景觀、光線和空 氣相互滲透貫通，激活地下樓層，讓公共區(qū)域得以增強(qiáng)和延 伸，以

14、接納龐大人流的各類活動(dòng)及休閑娛樂。5. 高度連接性 建筑形態(tài)將變得愈發(fā)靈活多變，從而在各個(gè)樓層都可以做到 開放、公眾化，并富于連接性，促進(jìn)各個(gè)樓層的公共活動(dòng)與 公眾生活 未來的老城區(qū)類似這樣的集約化高復(fù)合多業(yè)態(tài)高容積率的 項(xiàng)目會(huì)越來越多的出現(xiàn)，而且會(huì)成為主流對(duì)于這樣的趨勢(shì)， 誰的嗅覺最敏銳 毫無疑問，一定是開發(fā)商，但是一定不是普通的開發(fā)商，這 樣的嗅覺只屬于最敏銳的紅頂開發(fā)商 比如復(fù)興的蜂巢城市以及馮侖的立體城市 都是這樣初衷下的產(chǎn)物，在我眼里這樣的模型構(gòu)思雖然在當(dāng) 下不能獲得最大的收益，但是在未來一定可以挖掘出最深的 城市紅利而所有開發(fā)商里，最有資格的應(yīng)該就是綠地了，對(duì)于這樣的 企業(yè)不論背景

15、還是規(guī)模，都是深諳上海各種發(fā)展軌跡的開發(fā) 商，能嗅到上海上海最深層的紅利來源，而且從目前觀察看 來，現(xiàn)在的綠地的確也是這么做的 我們來看一下綠地的派兵布點(diǎn)，非常有意思 綠地在上海核心區(qū)位在做大量的復(fù)合型業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，而且大 量的持有，聰明的綠地毫無疑問都是為了未來紅利爆發(fā)而做 準(zhǔn)備的而所有項(xiàng)目里，潛力最大的無意來自綠地黃浦濱江這 個(gè)項(xiàng)目上海絕對(duì)的城市核心區(qū)位，未來的人群密集分布區(qū)， 道路交通，公共交通，周邊氛圍各種條件都具備了，舊城改 造最能夠激發(fā)出紅利的板塊外加上一共 5.28 平方公里可開 發(fā)的區(qū)域面積，拆遷難度已經(jīng)被降低到最低，未來甩開這個(gè) 經(jīng)濟(jì)壓力，未來的區(qū)域規(guī)劃一定可以實(shí)現(xiàn)最高產(chǎn)能很難得的 是綠地黃浦濱江的整體規(guī)劃，也充分深諳上海未來城市發(fā)展 軌