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文檔簡介
1、 合作迎挑戰(zhàn) 共贏創(chuàng)未來 中國農(nóng)業(yè)銀行總行信貸管理部擔(dān)保處處長王剛 很高興能夠作為金融界唯一的受邀代表參加本次年會(huì)!在當(dāng)前復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下, 中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)舉辦主題為“市場變動(dòng)與估價(jià)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)發(fā) 展”的年會(huì),我覺得意義很重大。結(jié)合年會(huì)主題,我僅站在商業(yè)銀行的立場,從更宏觀的角 度來談一下商業(yè)銀行如何與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展合作的問題。 一、合作回顧 房地產(chǎn)由于其自身的價(jià)值屬性和資產(chǎn)保本屬性,長期以來一直是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中常 用的抵押品,在貸前評(píng)估、貸后押品管理和不良資產(chǎn)處置等環(huán)節(jié)都發(fā)揮著緩釋風(fēng)險(xiǎn)和輔助決 策的重要作用。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù),商業(yè)銀
2、行也因此成為估 價(jià)機(jī)構(gòu)爭相合作的業(yè)務(wù)伙伴,并致力于建立長期、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。一方面,估價(jià)機(jī)構(gòu) 發(fā)揮其自身優(yōu)勢(shì),充分挖掘和合理揭示房地產(chǎn)抵押品的價(jià)值,為商業(yè)銀行防控信貸風(fēng)險(xiǎn)提供 專業(yè)服務(wù)和智力支持;另一方面,商業(yè)銀行也成為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)伙伴,為估價(jià) 機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、豐富服務(wù)內(nèi)容、提升服務(wù)品質(zhì)提供了更多的機(jī)會(huì)。在業(yè)務(wù)合作過程中, 應(yīng)該說商業(yè)銀行和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)形成了合作共贏、相互促進(jìn)的良好局面。 近年來,為了更好地與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)合作,也為了加強(qiáng)押品的估值管理工作, 我們銀行建立了很多機(jī)制加強(qiáng)自身評(píng)估能力建設(shè)。出臺(tái)相關(guān)的評(píng)估技術(shù)規(guī)范和指引,加強(qiáng)評(píng) 估人才隊(duì)伍建設(shè),另外我
3、們今年還啟動(dòng)了押品系統(tǒng),在信貸管理系統(tǒng)中嵌入押品估值模型。 在估值模型中我們建立了房地產(chǎn)抵押品選擇矩陣,規(guī)范了估價(jià)中的一些比較因素,總共開發(fā) 了 17個(gè)估值引擎,完善了系統(tǒng)中的模型配置和參數(shù)管理功能。我們的估值引擎應(yīng)該說覆蓋 面是比較廣的,操作界面也非常簡單,而且具有靈活性和可擴(kuò)展性,可以實(shí)現(xiàn)對(duì)部分房地產(chǎn) 抵押品的貸后批量重估。 妊一了電子估怕職告的館丟 霜刊- I V .ABAKMP- - - L 上圖是我們估值系統(tǒng)的一個(gè)展示界面。 左邊是自動(dòng)錄入界面, 客戶經(jīng)理包括內(nèi)部評(píng)估人 員只需要把一些簡單的參數(shù),還有現(xiàn)場的實(shí)際情況錄入到系統(tǒng)中, 就可以自動(dòng)得出房地產(chǎn)的 評(píng)估價(jià)值。右邊兩張展示的是農(nóng)業(yè)
4、銀行抵押估價(jià)報(bào)告電子版的固有格式。 二、挑戰(zhàn)和機(jī)遇 我們?cè)跒闃I(yè)務(wù)合作取得長足發(fā)展感到欣慰的同時(shí),也必須清醒地看到,由于監(jiān)管要求、 市場和行業(yè)環(huán)境變化給雙方合作帶來了新的挑戰(zhàn),以及挑戰(zhàn)背后蘊(yùn)藏的很多機(jī)遇。 (一)商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng)估能力的提升,對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出了更高的要求 隨著商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng)估能力的不斷提升,商業(yè)銀行在審閱估價(jià)報(bào)告時(shí), 已經(jīng)由過去不懂 價(jià)值評(píng)估和簡單抄錄外部估價(jià)結(jié)果的情況,逐步向認(rèn)真對(duì)待估價(jià)技術(shù)和加強(qiáng)外部估價(jià)報(bào)告審 核方向轉(zhuǎn)變。說實(shí)話,原來我們農(nóng)業(yè)銀行了解抵押評(píng)估的人員隊(duì)伍不是很龐大,而且我們的 工作起步相對(duì)比較晚,在貸前調(diào)查工作中很多估價(jià)技術(shù)、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)方法并不了解,客 戶經(jīng)理包
5、括內(nèi)部評(píng)估人員拿到外部估價(jià)報(bào)告之后,只是把估價(jià)結(jié)果照抄一遍,但是現(xiàn)在的情 況已經(jīng)發(fā)生了改變。 也就是說,銀行現(xiàn)在不僅關(guān)注估價(jià)結(jié)果是否審慎,而且也日益重視估價(jià) 方法的選用是否恰當(dāng)、參數(shù)取值是否合理、市場分析和風(fēng)險(xiǎn)提示是否充分。上述這些要求給 信用記錄良好、長期以來專注于業(yè)務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量提升的估價(jià)機(jī)構(gòu)以更大的發(fā)展空間。誰 能夠提供更專業(yè)、更全面、更細(xì)致的估價(jià)服務(wù),誰就能夠獲得商業(yè)銀行的青睞,并在同業(yè)競 爭中脫穎而出。 (二)落實(shí)外部監(jiān)管要求給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來新的合作機(jī)會(huì) 2012年6月,經(jīng)過國務(wù)院辦公會(huì)討論通過以后,銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了商業(yè)銀行資本管理辦 法(試行),明確提出房地產(chǎn)類抵押品至少每年要進(jìn)行一次
6、貸后重估的監(jiān)管要求。隨著信 貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大,存量房抵押貸款不斷增多, 房地產(chǎn)押品每年至少一次重估任務(wù)對(duì)商業(yè)銀 行來說十分繁重,工作壓力也比較大。如何完成數(shù)量巨大的存量房地產(chǎn)押品的貸后重估任務(wù), 應(yīng)該是商業(yè)銀行和估價(jià)機(jī)構(gòu)必須思考和應(yīng)對(duì)的重要問題。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以前主要是服務(wù)于 貸前評(píng)估,是單一時(shí)點(diǎn)、單個(gè)項(xiàng)目、單次估價(jià)的一次性服務(wù)。在新的監(jiān)管要求下,商業(yè)銀行 需要提供多個(gè)時(shí)點(diǎn)、多批量的重估服務(wù)。這方面我們已經(jīng)與當(dāng)?shù)毓纼r(jià)機(jī)構(gòu)開展了嘗試,完善 了合作模式。 (三)新技術(shù)和新工具的應(yīng)用為合作開拓了新領(lǐng)域 由于業(yè)務(wù)經(jīng)營和信息管理的特殊性,商業(yè)銀行對(duì)于信息系統(tǒng)建設(shè)有著嚴(yán)格的要求。大型 商業(yè)銀行在數(shù)據(jù)大集中
7、以及核心銀行系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上,在諸多業(yè)務(wù)領(lǐng)域都掀起了系統(tǒng)建設(shè) 的浪潮。將估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)內(nèi)置于信息系統(tǒng)形成估值模型,利用多年積累的海量數(shù)據(jù)自 動(dòng)估價(jià),是商業(yè)銀行押品管理新的發(fā)展方向。 新技術(shù)、新工具的采用以及信息處理的現(xiàn)代化,客觀上要求與商業(yè)銀行開展合作的估價(jià) 機(jī)構(gòu)必須提升服務(wù)能力。 估價(jià)機(jī)構(gòu)多年來積累的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),特別是經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理后的一些 案例和評(píng)估參數(shù),為估價(jià)機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行在新領(lǐng)域的合作拓展了空間,以數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)加 一疊鼻囉4 工、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)交換為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)將成為估價(jià)機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行新的合作 增長點(diǎn)。 七4 LW* WWt- + * - 建立酗岀數(shù)據(jù)詠準(zhǔn);使懾型與東班
8、形成墓礎(chǔ)數(shù)Jg標(biāo)進(jìn)溯一 foe *烈對(duì)瓷丈盤甲出事 * in* tiff *)* pug i MCI jbL4 * m t rc 封*営*#)tfRii ek/*t0 用中屋- L .葉 WMHiEltr7 . ”謝曲 * rm MR JWTt 三、攜手創(chuàng)造合作新局面 站在新的起點(diǎn)上,我們認(rèn)為商業(yè)銀行與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只有堅(jiān)定信心,增進(jìn)了解,攜手 共進(jìn),才能創(chuàng)造合作共贏的美好未來。為此,我們提出以下合作建議: (一)鞏固合作基礎(chǔ),提升傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的服務(wù)質(zhì)量 估價(jià)服務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的核心業(yè)務(wù),在今后一個(gè)時(shí)期仍將是估價(jià)機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行重 要的合作領(lǐng)域。無論估價(jià)對(duì)象如何復(fù)雜,服務(wù)形式如何創(chuàng)新,服務(wù)質(zhì)量
9、和風(fēng)險(xiǎn)控制永遠(yuǎn)是商 業(yè)銀行的核心訴求。在商業(yè)銀行練好內(nèi)功、提升評(píng)估能力的新形勢(shì)下,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該 以一種開放的心態(tài), 主動(dòng)適應(yīng)這種變化, 熟悉商業(yè)銀行的新要求, 掌握估價(jià)新技術(shù),努力把 握估價(jià)理論和估價(jià)方法在抵押評(píng)估領(lǐng)域的體現(xiàn)形式和實(shí)現(xiàn)方式,提高估價(jià)的準(zhǔn)確性和科學(xué) 性,為商業(yè)銀行提供高質(zhì)量和多樣化的估值和咨詢服務(wù)。 (二)適應(yīng)市場需要,拓展新的合作領(lǐng)域 商業(yè)銀行和估價(jià)機(jī)構(gòu)在鞏固傳統(tǒng)合作領(lǐng)域的同時(shí)要放眼未來,及時(shí)捕捉新的市場需求, 轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念,豐富合作內(nèi)容。比如說,可以將估價(jià)機(jī)構(gòu)的貸前評(píng)估服務(wù)逐步延伸至貸后重 估階段,為商業(yè)銀行提供連續(xù)的批量估價(jià)服務(wù);可以探索建立評(píng)估人才合作培養(yǎng)機(jī)制,雙方
10、 協(xié)同配合,加大力度,為商業(yè)銀行培養(yǎng)內(nèi)部評(píng)估人員貢獻(xiàn)力量;此外,還可以發(fā)揮估價(jià)機(jī)構(gòu) 數(shù)據(jù)等資源優(yōu)勢(shì),與商業(yè)銀行合作開展模型開發(fā)、估價(jià)參數(shù)配置以及估價(jià)數(shù)據(jù)加工等房地產(chǎn) 咨詢服務(wù)。 (三)把握發(fā)展方向,充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)的引領(lǐng)作用 開創(chuàng)合作新局面離不開商業(yè)銀行和估價(jià)機(jī)構(gòu)的共同努力,同時(shí)也需要行業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)發(fā) 揮引領(lǐng)作用。我們很高興看到近一兩年相關(guān)工作已經(jīng)啟動(dòng),我們期待著行業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)能在 以下方面繼續(xù)提供指導(dǎo)和幫助,愿意與行業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)一道加強(qiáng)合作: 一是根據(jù)市場和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì),適時(shí)成立房地產(chǎn)抵押估價(jià)委員會(huì),制定有針對(duì)性和可操 作性的抵押估價(jià)規(guī)范。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審和估價(jià)業(yè)務(wù)監(jiān)督檢查,
11、維護(hù)市場秩序。 三是要制定數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和電子估價(jià)報(bào)告規(guī)范,建立數(shù)據(jù)質(zhì)量保障機(jī)制, 規(guī)范信息采集,提升數(shù) 據(jù)質(zhì)量,為促進(jìn)以數(shù)據(jù)管理為核心的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的有序發(fā)展提供必要支撐。四是舉辦形 式多樣的學(xué)術(shù)交流活動(dòng),建立有效的溝通交流機(jī)制,增進(jìn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與商業(yè)銀行的相互了解, 借鑒國際先進(jìn)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),密切關(guān)注抵押估價(jià)過程中迫切需要解決的一些熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題, 加大研究力度,提升估價(jià)理論的前瞻性、適應(yīng)性和指導(dǎo)性,為更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 防范化解信貸風(fēng)險(xiǎn)提供科學(xué)的技術(shù)指導(dǎo)和智力支持。 各位領(lǐng)導(dǎo),各位來賓,農(nóng)業(yè)銀行衷心希望與各位攜手并肩,在更大的范圍、更深的層次、 更廣的領(lǐng)域內(nèi)加強(qiáng)交流與合作,為推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)向前發(fā)展貢獻(xiàn)我們的智慧和力量。 謝大家! 地產(chǎn)私募基金對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的需求 ROW年月牡自 刑陽電若鼻廉下的出M羽看臺(tái)至知皿目戟苦和徂f .1ibfr內(nèi)芥 k x A審疑洲帆電整值穂于鍛磚棗 w XWK. 3JWL坤d 人口. JU削S矩工怕一X *WNl產(chǎn)業(yè)布雋薛 7.違茹t宅雲(yún)ir于疋議応艮丄忻(tu適廉昶師工tr sei*, ttitm 量,癇樹肓 a) i -3
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