漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)可研報告

1、漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 tjtj 工程建設(shè)項目管理咨詢有限公司工程建設(shè)項目管理咨詢有限公司 二二八年十二月八年十二月 目 錄 第第 1 1 章章 總論總論.1 1 第第 2 2 章章 市場預(yù)測與項目定位市場預(yù)測與項目定位.5 5 第第 3 3 章章 項目選址項目選址.1010 地地 4 4 章章 工程任務(wù)與工程任務(wù)與規(guī)規(guī)模模.1515 第第 5 5 章章 工程總體布置工程總體布置.2020 第第 6 6 章章 項目竣工后的土地價值分析項目竣工后的土地價值分析.2525 第第 7

2、 7 章章 環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價.3535 第第 8 8 章章 節(jié)能節(jié)節(jié)能節(jié)水水.3939 第第 9 9 章章 項目組織實施管理項目組織實施管理.4444 第第 1010 章章 項目實施進度及招標項目實施進度及招標.4646 第第 1111 章章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.4747 第第 1212 章章 財務(wù)評價財務(wù)評價.5050 第第 1313 章章 國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價.5353 第第 1414 章章 社會評價社會評價.5555 第第 1515 章章 風(fēng)險分析風(fēng)險分析.5757 第第 1616 章章 結(jié)論結(jié)論.6060 附附 件件.6161 附附 圖：圖：.6161 附

3、附 表表: :.7070 1 第第 1 1 章章 總論總論 一、項目背景一、項目背景 1 項目名稱項目名稱 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)建設(shè)項目 2 承辦單位概況承辦單位概況 （1）建設(shè)單位 單位名稱:天 營業(yè)執(zhí)照注冊號：1201 法定代表人： 公司類型：有限責(zé)任公司 注冊資本：伍仟萬元人民幣 實收資本：伍仟萬元人民幣 公司地址：tj 漢沽區(qū)東風(fēng)路文化活動中心六樓 天津濱設(shè)有限公司，成立于二零零八年九月二十七日，注冊資本 5000 萬元 人民幣，系漢沽區(qū)政府為促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，授權(quán)漢沽區(qū)財 政局、漢濱公司、國有資產(chǎn)經(jīng)營中心組建的國有獨資有限責(zé)任公司。職責(zé)范圍 包括各園區(qū)基礎(chǔ)

4、設(shè)施配套建設(shè)、土地平整、物業(yè)經(jīng)營；園區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中投 融資活動；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施維護保養(yǎng)等工作。公司經(jīng)營范圍有：酒店 等商務(wù)設(shè)施開發(fā)、建設(shè)；綠化工程施工；架線和管道工程建筑；道路工程建筑； 房屋出租、出售；公用設(shè)施建設(shè)；土木工程建設(shè)；信息咨詢服務(wù)及代理業(yè)務(wù)； 物業(yè)管理等。 （2）經(jīng)營單位 單位名稱:tj 法人： 地址：tj 東風(fēng)路文化活動中心 tj 漢沽區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會是經(jīng) tj 人民政府批準成立的負責(zé)園區(qū)開發(fā)建 設(shè)、經(jīng)營管理的政府派出機構(gòu)，其職能為征收產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)閑置及可開發(fā)利 用的土地，進行土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時，對外招商引資，組織園區(qū)土 2 地開發(fā)建設(shè)及上市交易，并參與

5、園區(qū)內(nèi)企業(yè)管理及資產(chǎn)運營管理。 3 可行性研究工作的范圍和單位可行性研究工作的范圍和單位 可行性研究工作的范圍：著重完成項目實施的基本條件研究、實施方案研 究、投資估算和財務(wù)評價。 可行性研究單位：天津工程建設(shè)項目管理咨詢有限公司 4 報告編制依據(jù)報告編制依據(jù) 可行性報告編制委托任務(wù)書 tj 城市總體規(guī)劃 （20052020 年） 天津濱海新區(qū)城市總體規(guī)劃 （20052020 年） 天津濱海新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要 tj 漢沽區(qū)總體規(guī)劃 （20062020 年） tj 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃 tj 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)專項規(guī)劃（20082020 年） 國家發(fā)展

6、計劃委員會審定發(fā)行的投資項目可行性研究指南(計辦投資 200215 號)。 國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部共同發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù) （第三版）(發(fā)改投資2006135 號)。 委托單位提供的有關(guān)技術(shù)資料與其它基礎(chǔ)資料。 5 項目提出的理由及意義項目提出的理由及意義 首先，本項目的建設(shè)是實施城市總體規(guī)劃，促進地區(qū)發(fā)展的需要。根據(jù) tj 漢沽新城總體規(guī)劃（2006-2020 年） ，漢沽區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)為“一 城二組團三鎮(zhèn)四區(qū)” ，其中，四區(qū)分別為漢沽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、泰達北區(qū)、 海濱休閑旅游區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)。本項目，就是落實漢沽區(qū)城市發(fā)展總體規(guī) 劃中的重要環(huán)節(jié)漢沽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的

7、建設(shè)。 其次，建設(shè)本項目也是社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的北部 門戶，對國家的濱海新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略起著重要的作用。按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，漢沽 區(qū)要“走新型工業(yè)化道路，繼續(xù)壯大石油和海洋化工、汽車和裝備制造、現(xiàn)代 冶金等支柱產(chǎn)業(yè)。 ”其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)就是為這些產(chǎn)業(yè)提供落腳點。 3 第三，本項目的建設(shè)是完善漢沽區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，實施科學(xué)發(fā)展的需要。 高科技工業(yè)園區(qū)將集產(chǎn)業(yè)發(fā)展和科技開發(fā)、成果孵化、技術(shù)貿(mào)易、科技服 務(wù)、人才交流、信息集散于一體，成為拉動漢沽經(jīng)濟增長的重要增長點。通過 漢沽高科技工業(yè)園的建設(shè)將帶動茶淀鎮(zhèn)快速發(fā)展，呼應(yīng)天津濱海新區(qū)開發(fā)開放， 不斷優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，進一步提升城市輻射功

8、能。 第四，建設(shè)本項目是加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化投資條件，滿足宏觀經(jīng)濟發(fā) 展的需要。為滿足漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的重要組成部分，并為 tj 發(fā)展成為“現(xiàn) 代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地”作出貢獻的發(fā)展目標，增加更多的高科技產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新 性產(chǎn)業(yè)進入濱海新區(qū)經(jīng)營生產(chǎn)，是宏觀經(jīng)濟布局的需求。 二、項目概況二、項目概況 1 擬建地點擬建地點 項目區(qū)位于 tj 漢沽區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)，tj 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的 規(guī)劃區(qū)的南部。四至范圍為東至規(guī)劃次干路六，南至津漢快速路，西至塘漢快 速路，北至規(guī)劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積 256.51 公頃。 2 建設(shè)規(guī)模與目標建設(shè)規(guī)模與目標 （1）建設(shè)規(guī)模 該項目總投資 15.96

9、1 億元，共開發(fā)土地 256.51 公頃，其中開發(fā)居住用地 32.29 公頃，工業(yè)用地 67.25 公頃，商業(yè)金融用地 11.17 公頃、科研文化用地 36.82 公頃，公共設(shè)施、道路廣場、市政公用設(shè)施、綠化、水域及其他用地 108.98 公頃。實現(xiàn)項目區(qū)的八通一平，同時完成規(guī)劃范圍內(nèi)行政、中小學(xué)等公 建面積共計 18280.00 平米。 （2）建設(shè)目標 本項目的預(yù)計建設(shè)期為 2 年，銷售期 4 年。建設(shè)期從 2009 年 6 月至 2010 年 12 月底，到 2014 年土地銷售完成。工程質(zhì)量符合相關(guān)的質(zhì)量驗收標準，實 現(xiàn)八通一平，基礎(chǔ)設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美，主要建設(shè)環(huán)節(jié)進行嚴格的招標投標。

10、3 主要建設(shè)條件主要建設(shè)條件 按照 tj 城市規(guī)劃及濱海新區(qū)“十一五”要求，濱海新區(qū)將進一步加強建設(shè)， 發(fā)揮新區(qū)整體招商引資綜合優(yōu)勢，建成生態(tài)宜居的新型經(jīng)濟開放區(qū)域。本項目 位于濱海新區(qū)范圍內(nèi)，可以享受到濱海新區(qū)的優(yōu)惠政策，依托條件好，其開發(fā) 4 建設(shè)也符合 tj 城市規(guī)劃和 tj 產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃要求，開發(fā)完成的產(chǎn)品市場前 景比較樂觀。 本項目地理位置優(yōu)越，位于京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐 山 50 公里，距 tj 區(qū) 40 公里，距天津開發(fā)區(qū) 20 公里。項目區(qū)周邊公路路網(wǎng)完 善，毗鄰京山鐵路、天津港，對外交通條件非常便利。 另外，該項目的承辦單位天津濱海漢源開發(fā)建設(shè)有限公司和

11、 tj 漢沽區(qū)經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)管委會 具有操作同類項目的豐富經(jīng)驗，為該項目的順利開展提供了新的 保障。 4 項目投入總資金及效益項目投入總資金及效益 該項目總投資共計 15.961 億，其中項目資本金 5586 億元，占總投資的 35%，剩余資金擬通過銀行貸款解決。通過財務(wù)分析，項目稅后資本金收益率 10.01%，總投資收益率 7.80%，投資回收期 5.48 年，項目財務(wù)狀況良好。 5 主要經(jīng)濟經(jīng)濟指標主要經(jīng)濟經(jīng)濟指標 本項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標，如表 1-1 所示。 表 1-1 項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項目凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年） 稅前12869.61 11.37%5.40

12、 稅后5802.04 9.54%5.48 三、結(jié)論三、結(jié)論 通過對本項目進行財務(wù)分析和國民經(jīng)濟評價，主要的技術(shù)經(jīng)濟指標如下： 通過財務(wù)分析和國民經(jīng)濟分析，本項目稅前 npv 為 12869.61 萬元，大于 0，稅 前 irr 為 11.37%8%，稅前回收期 5.40 年；稅后 npv 為 5802.04 萬元，大于 0，稅后 irr9.54%8%，稅后回收期 5.48 年；資本金收益率 10.01%，總投資收 益率 7.80%。 綜上所述，項目可行。 5 第第 2 2 章章 市場預(yù)測與項目定位市場預(yù)測與項目定位 一、市場現(xiàn)狀一、市場現(xiàn)狀 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。一個地區(qū)高

13、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，不但決定著該地區(qū)的經(jīng)濟、社會發(fā)展水平，而且決定著該地區(qū)在經(jīng)濟全 球化中的分工和地位。未來十到二十年是天津經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇 期，面對國際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出的“國家戰(zhàn)略性” 、 “聚集性”等特點， 以及國內(nèi)長三角、珠 三角地區(qū)的激烈競爭，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)需要發(fā)揮政府對 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)作用，對天津以及地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展具有重大引領(lǐng)和帶 動作用，具有重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實意義。 漢沽區(qū)擁有海洋資源優(yōu)勢，在地理上處于濱海新區(qū)“t”型產(chǎn)業(yè)布局的海洋 經(jīng)濟發(fā)展帶上，可以借助京津兩地的科技資源，發(fā)展海洋高科技產(chǎn)業(yè)；漢沽區(qū) 的化工新材料產(chǎn)業(yè)具有一定基礎(chǔ)，有發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)的條

14、件；漢沽區(qū)的功能定 位是建設(shè)宜居生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)生態(tài)資源豐富， “漢沽刻字” 、 “漢沽版畫”別具特 色，可以發(fā)展研發(fā)孵化、文化創(chuàng)意等知識產(chǎn)業(yè)。 tj 委、市政府高度重視高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把其作為優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、增 強天津發(fā)展后勁的重要舉措擺在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施， 推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，取得顯著成效。 2005 年，全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 2141.4 億元，比 2000 年增長 187.6，5 年年均增長 23.5。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)的比重穩(wěn)步增長，由 2000 年的 28.6增長 到 31.6，年均增長 0.6 個百分點。2005 年，高新技術(shù) 產(chǎn)品實現(xiàn)出口

15、 124.7 億美元，列全國第四位，占全市出口的比重達到 45.5， 比 2000 年的 25提高了 20.5 個百分點。 到 2005 年累計實施重大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目 100 項，項目總投資 106.3 億元，投產(chǎn)后新增產(chǎn)值 313.2 億元、利稅 79.6 億元，有 50 個建成投產(chǎn)。1999- 2005 年，共爭取國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目 62 項，爭取國 家資金 4.96 億元。上 述項目的實施，對于建設(shè)自主創(chuàng)新能力、提升產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平、增強核心競爭力 發(fā)揮了重要作用。2005 年，納入統(tǒng)計的市重大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目實現(xiàn)產(chǎn)值 6 191.5 億元，占全市高新技術(shù)產(chǎn)值的 9，成為支撐高新技術(shù)

16、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力 量。 2005 年，電子信息產(chǎn)值達到 1682.4 億元，占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 78.6，是 第一支柱產(chǎn)業(yè)。先進制造和生物技術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥 產(chǎn)值分別為 1729 億元和 163.8 億元，占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 8.1和 7.6。新能源產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 58.4 億 元，初步形成了鋰離子電池、鎳氫電池和太 陽能電池為主的高能電池產(chǎn)業(yè)群。 品種、規(guī)模和技術(shù)水平都居國內(nèi)領(lǐng)先地位。 2005 年，tj 產(chǎn)值億元以上的高新技術(shù)企業(yè)達到 180 家，其中 10 億元以上 的 28 家。同時，培育了高分辨率彩色顯示器、大直徑區(qū)熔硅單晶、無縫鋼管、 工程機械、皮質(zhì)激素、復(fù)方丹參滴丸、鋰離子電池、納米復(fù)合氧

17、化鋯材料等 20 個技術(shù)水平高、市場競爭力強的重點產(chǎn)品。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系初步建立，為 tj 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展奠定了良 好的基礎(chǔ)。 二、發(fā)展預(yù)測二、發(fā)展預(yù)測 “十一五”時期是 tj 認真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，實現(xiàn)“三步走”戰(zhàn)略目標 的關(guān)鍵時期，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期。國際上科技革命迅猛 發(fā)展，發(fā)達國家加快全球范圍內(nèi)整合資源的步伐，高新技術(shù)在全球范圍內(nèi)重新 布局。我國國民經(jīng)濟已經(jīng)開始向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)強國邁進，是培育和形成高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵時期。 國家重視統(tǒng)籌區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，把規(guī)劃建設(shè)好天津濱海新區(qū)作為國家發(fā)展戰(zhàn) 略的重要組成部分，濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃提出要加強科技創(chuàng)新與

18、研發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代 制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，將對天津高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要的極點牽引作用。 為應(yīng)對全球性的經(jīng)濟危機的進一步蔓延，根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀的要求，國家及 本市將積極推進新型工業(yè)化道路的進程，追求綠色 gdp 的增長，重視科技含量 高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，努力促進經(jīng)濟與人口、資源、環(huán)境、生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā) 展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境將進一步優(yōu)化。 天津經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將趨向高級化，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 7 增添了新的動力和市場空間。 天津毗鄰北京，在利用北京的技術(shù)溢出效應(yīng)方面具有地域上的優(yōu)勢，京津 兩地交通條件的改善所帶來的

19、經(jīng)濟發(fā)展新格局，將形成巨大的聯(lián)手產(chǎn)業(yè)勢能， 成為帶動整個環(huán)渤海地區(qū)的不竭動力。 本項目的建設(shè)同時也面臨較大挑戰(zhàn)。 一方面，世界經(jīng)濟形勢風(fēng)云變幻，由美國次貸危機所引發(fā)的經(jīng)濟危機所帶 來的后果目前無法作出危害程度、持續(xù)時間、影響深度的準確判斷，帶來后續(xù) 經(jīng)營的不確定性。 隨著全球經(jīng)濟一體化進程加快形成的國際競爭加劇，與貿(mào)易有關(guān)的知識產(chǎn) 權(quán)保護協(xié)議、技術(shù)壁壘、反傾銷等對我國高新技術(shù)企業(yè)的影響逐步顯現(xiàn)。 其次，天津作為環(huán)渤海地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重要的制造基地，面臨長三角、 珠三角地區(qū)和即將崛起的東北地區(qū)的競爭。 第三，津京地區(qū)在高新技術(shù)領(lǐng)域的區(qū)域聯(lián)合機制尚未真正建立起來，與北 京資源互補的優(yōu)勢尚未得到充分

20、發(fā)揮。 第四，漢沽區(qū)目前的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達，泰達北區(qū)與茶淀高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)毗鄰，已形成了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，未來將按照新的定位重點發(fā)展新能源、 新材料、生物制藥、食品、高科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)，與漢沽區(qū)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向雷 同。本項目不應(yīng)和泰達北區(qū)形成競爭關(guān)系，而是要有效互補：統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)布局， 統(tǒng)一空間規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展時序，共建基礎(chǔ)設(shè)施，共享招商資源，共同培育漢沽 區(qū)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群。 三、項目定位三、項目定位 根據(jù) tj 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，園區(qū)將建成：先進制造業(yè)基 地，高技術(shù)企業(yè)的孵化器和濱河生態(tài)宜居區(qū)。 結(jié)合濱海新區(qū)和項目周邊地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，項目市場定 位為：工業(yè)地塊重點

21、面向國內(nèi)從事微電子、通訊、信息、材料等領(lǐng)域，以及海 洋產(chǎn)業(yè)等的企業(yè)進行宣傳和投資推介，主要選擇中、小企業(yè)到項目區(qū)進行投資。 居住區(qū)客戶人群以園區(qū)的周邊居民、和園區(qū)就業(yè)職工為主，積極吸引周邊城市 居民。 本項目位于濱海新區(qū)范圍內(nèi)，總投資 15.961 億元，共開發(fā)土地 256.51 公 8 頃，其中開發(fā)居住用地 32.29 公頃，工業(yè)用地 67.25 公頃，商業(yè)金融用地 11.17 公頃、科研文化用地 36.82 公頃，公共設(shè)施、道路廣場、市政公用設(shè)施、 綠化、水域及其他用地 108.98 公頃，依法可出讓用地面積約 147.53 公頃，不 可出讓面積 108.98 公頃。實現(xiàn)項目區(qū)的八通一平，

22、同時完成規(guī)劃范圍內(nèi)行政、 中小學(xué)等公建面積共計 18280.00 平米。其建設(shè)將改善漢沽區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件， 優(yōu)化漢沽區(qū)的投資環(huán)境，對于進一步完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等 具有重要意義。 四、土地價格預(yù)測四、土地價格預(yù)測 項目區(qū)位于 tj 漢沽區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)，tj 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的 規(guī)劃區(qū)。東至規(guī)劃的次干路三，南至規(guī)劃的津漢快速路，西至塘漢快速路，北 至規(guī)劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積 256.51 公頃?，F(xiàn)狀用地包括居住用地、工 業(yè)用地、道路廣場用地、水域和其他用地。此次經(jīng)過土地整理重新推向市場的 地塊用途主要為建設(shè)工業(yè)用地和居住用地，用于進行工業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的開 發(fā)。此價

23、格已經(jīng)包含不可出讓面積的分攤費用。 （1）工業(yè)用地地價格預(yù)測 通過查閱相關(guān)資料，tj 技術(shù)開發(fā)區(qū)土地出讓平均價格約在 23.41 萬元/畝。 漢沽區(qū)雖為濱海新區(qū)的重要組成部分，但其工業(yè)發(fā)展與技術(shù)開發(fā)區(qū)相比較慢， 尚處于初級開發(fā)階段，則估計 2010 年其土地初始轉(zhuǎn)讓價格大約在 15.00 萬元/畝。 （2）商業(yè)、居住用地地價格預(yù)測 本項目參照漢沽區(qū)商業(yè)、住宅用地的土地出讓情況進行預(yù)測。2008 年，項 目商業(yè)地產(chǎn)價格為 210.00 萬元/畝，住宅地產(chǎn)價格為 150.00 萬元/畝，考慮商業(yè)、 居住地產(chǎn)價格未來走勢以及資金時間價值等因素后，預(yù)計到 2010 年，本項目的 居住、商業(yè)用地出讓價格

24、為 172.80 萬元/畝。 (3) 科研文化設(shè)計用地地價格預(yù)測 9 科研文化設(shè)計產(chǎn)業(yè)是本項目重點招商引資項目，考慮到近年來國家、tj 政 府大力扶持科研創(chuàng)新及文化創(chuàng)藝產(chǎn)業(yè)，預(yù)計科研文化設(shè)計相關(guān)產(chǎn)業(yè)會有較快發(fā) 展。但考慮到本項目處于起步階段，科研文化設(shè)計用地地價格不會太高，應(yīng)介 于工業(yè)用地價格與商業(yè)、居住用地地價格之間，預(yù)計到 2010 年，本項目的科研 文化設(shè)計用地出讓價格為 86.40 萬元/畝。 目前國內(nèi)外經(jīng)濟危機的影響對房地產(chǎn)及土地出讓價格造成了一定的不利影 響，但濱海新區(qū)房地產(chǎn)價格依然穩(wěn)中有升，考慮到國家拉動內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn) 市場的相關(guān)政策，以及工業(yè)園對商業(yè)及住宅地產(chǎn)的明顯促進作用，

25、預(yù)計濱海新 區(qū)商業(yè)及住宅地產(chǎn)依然維暖，但總體上升速度趨緩，預(yù)計有約 10%以上的年均 漲幅。而工業(yè)用地由于產(chǎn)業(yè)扶持的考慮，調(diào)低其漲幅為每年 5%。 （3）土地出讓計劃 從目前的情況來看，土地整理出讓的周期一般不會超過 8 年，根據(jù)本項目 的地塊具體情況，預(yù)計在 4 年內(nèi)出讓完成，初期出讓比例較低，當土地價格有 一定上漲后，再批量出讓。 10 第第 3 3 章章 項目選址項目選址 一、場址現(xiàn)狀一、場址現(xiàn)狀 1 1、地點與地理位置、地點與地理位置 項目區(qū)位于tj漢沽區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)內(nèi)，京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西 測，距唐山50公里，距tj區(qū)40公里，距天津開發(fā)區(qū)20公里。 本項目為漢沽區(qū)生態(tài)型高

26、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)工程，該地區(qū)規(guī)劃為都市產(chǎn) 業(yè)園區(qū)，規(guī)劃總占地2.57平方公里，包括一部分工業(yè)用地及商業(yè)住宅用地等， 進行基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營性公建開發(fā)建設(shè)。 該項目位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的南部，四至范圍為東至薊運河，南至規(guī)劃的津漢快 速路，西至規(guī)劃的塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四。其規(guī)劃范圍見附圖 1、2。 2 2、土地權(quán)屬類別及占地面積、土地權(quán)屬類別及占地面積 本次擬建設(shè)的漢沽區(qū)生態(tài)型高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)面積約 256.51 公頃（合 3847.65 畝），該區(qū)域土地目前全部為農(nóng)村集體土地，涉及前進東村、前進西 村、新村東村、新村西村；其中，前進東村 99.3384 公頃（合 1490.076 畝）， 前

27、進西村 39.1935 公頃（合 587.9025 畝），新村東村 75.8653 公頃（合 1137.98 畝），新村西村 42.1128 公頃（合 631.692 畝）。 3 3、項目現(xiàn)有場地利用情況、項目現(xiàn)有場地利用情況 項目區(qū)建設(shè)總用地面積為 256.51 公頃，包括居住用地、工業(yè)用地、水域及 其他用地。其中居住用地 10.16 公頃，工業(yè)用地 20.09 公頃，水域及其他用地 223.22 公頃。目前用地具體構(gòu)成如下表： 表3-1 高新園區(qū)南區(qū)建設(shè)范圍現(xiàn)狀用地構(gòu)成 序 號 類別 代碼 用地性質(zhì) 面積 （公頃） 百分比 （%） 1r 居住用地32.2912.59 2c 公共設(shè)施用地97

28、.33 37.94 2m 工業(yè)用地67.2526.22 3s 道路廣場用地44.3517.29 4e 水域和其他用地15.295.96 合計規(guī)劃總用地256.51 100.00 11 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有塘漢公路、津漢公路以及若干村鎮(zhèn)道路，道路路面質(zhì)量較差。塘 漢公路、津漢公路寬約12 米，其余道路多為水泥路，寬9-16米。項目區(qū)西部比 鄰京山鐵路。 二、場址建設(shè)條件二、場址建設(shè)條件 1 1、地形、地貌、地震情況、地形、地貌、地震情況 規(guī)劃區(qū)及其周邊地區(qū)地勢低平，坡度在 1.6-0.3之間。遍布縱橫的河 道水網(wǎng)以及原生態(tài)的濕地資源，河渠、洼淀眾多，漁塘蝦池星羅棋布。規(guī)劃區(qū) 內(nèi)沒有發(fā)生過地震情況，根據(jù)該地區(qū)

29、地質(zhì)條件分析，未來發(fā)生地震的可能性很 小。 2 2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)、工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 本工程選址位于tj東部，處于新華夏構(gòu)造體系的華北沉降帶東北部，地層 多屬海陸相交互沉積，地表普遍分布1.3-2.5 米粘土地，富含有機質(zhì)，承載力 在8-10 噸/平方米。 園區(qū)建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)生活及生產(chǎn)水源全部采用地下水，地下水水質(zhì)基本穩(wěn)定， 但氟超標情況比較嚴重，基本無集中供水設(shè)施。 薊運河從園區(qū)東側(cè)穿過，河道功能為行洪、排瀝、灌溉、蓄水等。園區(qū)內(nèi) 排水設(shè)施十分薄弱，未形成統(tǒng)一的排水系統(tǒng)，管道覆蓋率低，污水對環(huán)境有一 定污染。雨水主要是靠地面徑流就近排入溝渠及河道,污水未經(jīng)處理直接排入水 體。雨、污水經(jīng)園

30、區(qū)內(nèi)各排水支渠最終排入薊運河。 3 3、氣候條件、氣候條件 漢沽受季風(fēng)環(huán)流控制，氣候?qū)倥瘻貛I海半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，四季分 明。年均氣溫為11.9，年平均降水量559 毫米，全年主導(dǎo)風(fēng)向為南東南，年 均風(fēng)速4.6 米/秒，年均日照時數(shù)達2824.3 小時。全年無霜期206 天。 4 4、交通運輸條件、交通運輸條件 京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山50公里，距tj區(qū)40公里， 距天津開發(fā)區(qū)20公里。項目區(qū)周邊公路路網(wǎng)完善，毗鄰京山鐵路、天津港，對 外交通條件便利。 5 5、公用設(shè)施社會依托條件、公用設(shè)施社會依托條件 給水由兩部分提供，分別是園區(qū)北面的漢沽水廠和東面的開發(fā)區(qū)給水管網(wǎng)，

31、12 兩個方向的給水管線橫穿北區(qū)到達位于北區(qū)的泵站，加壓提升后輸送至北區(qū)和 南區(qū)；目前北區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)一座集中供熱設(shè)施，負責(zé)整個高新技術(shù)園的供熱， 通過管網(wǎng)直接供應(yīng)南區(qū)需求；居民日常使用罐裝液化氣；電源現(xiàn)狀由茶淀110kv 變電站提供，通過一級網(wǎng)線穿過北區(qū)，輸送到南區(qū)，區(qū)內(nèi)有10kv電力架空線； 通信由漢沽城區(qū)河西電話局提供通信服務(wù)。 6 6、環(huán)境保護要求、環(huán)境保護要求 本項目廢氣影響不超過環(huán)境空氣質(zhì)量二級標準；廢水排放達到污水綜合排 放三級標準；城市區(qū)域環(huán)境噪聲達到二類標準；固體廢物以無害化處理為控制 目標。 7 7、法律支持條件、法律支持條件 項目選址要符合tj城市總體規(guī)劃（2005-202

32、0）對于濱海新區(qū)的功能定 位，能夠在一定程度上促進濱海新區(qū)進行“高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基 地”的建設(shè)。要符合tj漢沽區(qū)城區(qū)十一五規(guī)劃對于漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃要求。 8 8、征地、拆遷、移民安置條件、征地、拆遷、移民安置條件 項目內(nèi)的土地整理，擬征用256.51公頃（合3847.65畝）土地，為項目區(qū)內(nèi) 四個村502 戶、1089 人提供征地補償和社會保障費用，并對項目區(qū)內(nèi)的企業(yè)及 商業(yè)網(wǎng)點進行補償。 三、廠址比選三、廠址比選 該項目在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)，沒有進行廠址比選。 四、項目區(qū)概況四、項目區(qū)概況 1 1、人口規(guī)模、人口規(guī)模 本次實施的項目區(qū)根據(jù)用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模等因素，確定

33、到 2020 年常住人 口為 15000 人。 2 2、土地用地規(guī)劃、土地用地規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃區(qū)域定位，以及濱海新區(qū)總體規(guī)劃 、 tj 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃和tj 新建居住區(qū)公建配套定額指標 ，項目區(qū)主要為 工業(yè)、居住、公共設(shè)施用地、道路廣場、市政公用設(shè)施、綠化等用地，規(guī)劃用 地平衡見下表： 13 表 3-2 高新園區(qū)規(guī)劃用地平衡 用地項目占地面積（公頃）比例 居住用地32.2912.59% 公共設(shè)施用地8.143.17% 商業(yè)金融業(yè)用地11.174.35% 科研文化設(shè)計用地36.8214.35% 工業(yè)用地67.2526.22% 道路廣場用地44.3517.29% 市政公用設(shè)施

34、用地1.960.76% 綠地39.2415.30% 水域及其他用地15.295.96% 規(guī)劃總用地256.51100.00% 3 3、功能區(qū)規(guī)劃、功能區(qū)規(guī)劃 依托項目所在區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢和總體定位發(fā)展分析，項目區(qū)域規(guī)劃為兩個 功能區(qū)，以塘漢二線為界，即東側(cè)的生態(tài)宜居生活區(qū)和西側(cè)的工業(yè)集聚區(qū)。 工業(yè)用地布置在沿塘漢快速路一側(cè), 規(guī)劃占地 67.25 公頃，占規(guī)劃區(qū)城市 建設(shè)總用地的 26.22%，用地類別為一類工業(yè)用地，性質(zhì)為高科技企業(yè)。以發(fā) 展材料科學(xué)、微電子科學(xué)和海洋產(chǎn)業(yè)為重點，建設(shè)高效率、高附加值的現(xiàn)代化 工業(yè)園區(qū)。 生態(tài)宜居生活區(qū)主要解決本地區(qū)的居民、就業(yè)職工以及吸引周邊城市居民 居住，主

35、要針對的是塘沽城區(qū)的居住需求輻射?？傆玫?32.29 公頃，占城市建 設(shè)用地的 12.59%。 4 4、道路交通、道路交通 項目內(nèi)的道路及交通規(guī)劃主要采用方格網(wǎng)型道路網(wǎng)絡(luò)布局。 對外道路：規(guī)劃城市快速路 2 條，包括塘漢快速路和津漢快速路，紅線寬 度為 60 米，機動車雙向 6 車道，為交通性道路，主要負責(zé)長距離過境的快速交 通。規(guī)劃城市次干路 1 條，為次干道三，紅線寬度 25-30m。 14 內(nèi)部骨干路呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，由規(guī)劃主干路、規(guī)劃次干路、工業(yè)性、生活性支 路組成。規(guī)劃主干道 1 條(主干路二)，紅線寬度為 40 米，機動車雙向 4 車道， 有一定的對外交通職能；次干道 3 條(次干路一、

36、次干路二、次干路五)，為生 活性道路，紅線寬度為 25-30 米，機動車雙向 4 車道；支路 5 條(支路五、六、 七、支路十、十一)，為生活性支路，紅線寬度為 20 米，主要職能為聯(lián)系工業(yè) 區(qū)和居住區(qū)內(nèi)部各小區(qū)交通組織及解決小區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系。此外，項目區(qū)的 道路網(wǎng)內(nèi)還規(guī)劃有相應(yīng)的公交線路和首末站等交通設(shè)施。 15 第第 4 4 章章 工程任務(wù)與規(guī)模工程任務(wù)與規(guī)模 本期工程建設(shè)的主要任務(wù)具體包括：道路工程、排水工程（雨水、污水工 程） 、給水工程、燃氣工程、供熱工程、電力工程、電信工程、照明工程、綠化 景觀工程、場地拆遷平整、公共配套工程。項目工作量匯總見下表。 表4-1 項目工作量匯總表

37、內(nèi)容單位工程數(shù)量 道路工程m2403852.3 排水工程（雨水、污水工程）m25964.18 給水工程m29587 燃氣工程m18500 供熱工程m15060 電力工程m86000 電信工程m13900 照明工程m40200 綠化景觀工程m3556300 場地拆遷平整m2302500 公共配套工程m218280.00 1、具體工程明細、具體工程明細 表 4-2 工程量明細表 序 號 項目名稱長度（米） 寬度 （米） 面積（平方米） 等級 1道路工程 1.1塘漢二線1308.7674052350.68城市主干道 1.2主干路二26325城市主干道 16 1.3次干路一1

38、092.5543032776.62城市次干道 1.4次干路二1244.2653037327.95城市次干道 1.5次干路五757.6282518940.7城市次干道 1.6支路五1196.5592023931.18城市支路 1.7支路六2826.2912056525.82城市支路 1.8支路七680.7282013614.56城市支路 1.9支路八457.903209158.06城市支路 1.10支路九553.7872011075.74城市支路 1.11支路十648.3532012967.06城市支路 1.12支路十一710.7782014215.56城市支路 1.13支路十二784.0432

39、015680.86城市支路 總 計 14893.84 401451.56 2排水工程 2.1雨水工程 2.1.1hdpe 雙壁波紋管d=700mm米4664 2.1.2鋼筋混凝土管d= 1000mm米4715 2.1.3鋼筋混凝土管d=1350 mm米966 2.1.4鋼筋混凝土管d=1500 mm米521 2.1.5鋼筋混凝土管d=1650 mm米568 2.1.6鋼筋混凝土管d=1800 mm米1353.6 2.1.7鋼筋混凝土管d=2000 mm米1395 2.1.8鋼筋混凝土管d=2200mm米276 2.1.9鋼筋混凝土管d=2400 mm米208 總 長米14666.6 2.1.1

40、0雨水泵站 q=6.5m 3/s 占地 =2000 m 2 座1 2.2污水工程 2.2.1混凝土管dn800米5859.62 2.2.2混凝土管dn900米5437.96 總 長米11297.58 2.2.3污水泵站 q= 0.3m 3/s 占 地=1500 m 2 座1 3給水工程 3.1球墨鑄鐵管d=200mm米10272 3.2球墨鑄鐵管d=300mm米13695 3.3球墨鑄鐵管d=400mm米5620 總 長米29587 4燃氣工程 4.1中壓干管dn200km1.3 4.2中壓干管dn150km6.2 4.3中壓支管dn100km3 4.4中壓支管dn80km3 17 4.5中壓

41、支管dn50km5 總 長km18.5 4.6燃氣服務(wù)站占地=1000 m 2 座1 4.7燃氣調(diào)壓站占地=2000 m 2 座1 5供熱工程 5.1直埋保溫管dn500km4.04 5.2直埋保溫管dn450km1.68 5.3直埋保溫管dn400km3.0 5.4直埋保溫管dn350km1.44 5.5直埋保溫管dn300km4.90 總 長km15.06 5.6熱力站占地=1500 m 2 座13 6電力工程 6.1電纜線路10kvkm86 6.2電纜排管10kvkm29 總 長km115 6.310kv開閉所占地=1000 m 2 座2 7電信工程（通信） 7.1排管2孔km4.4 7

42、.2排管4孔km5.7 7.3排管8孔km2.6 7.4排管16孔km1.2 總 長km13.9 7.5郵政局支局占地=1000 m 2 座1 8照明工程 8.1電纜10kvkm7.2 8.2低壓電線km33 8.3玻璃鋼管d100km30 總 長km70.2 8.4箱式變電站占地=2000 m 2 座3 8.5土方量m317670 9綠化景觀工程 9.1公共綠地 萬立方 米 19.38 9.2防護綠地 萬立方 米 36.25 合 計 萬立方 米 55.63 2、市政公用設(shè)施、市政公用設(shè)施 本項目擬建設(shè)的市政公用設(shè)施為非經(jīng)營性設(shè)施。 18 表 4-3 市政公用設(shè)施一覽表 序號類別項目數(shù)量用地面

43、積（m2） 雨水泵站12000 1排水 污水泵站11500 燃氣服務(wù)站11000 2燃氣 燃氣調(diào)壓站12000 3供熱熱力站131500 4電力10kv 開閉所21000 5電信郵政局支局11000 6照明箱式變電站32000 合計12000 3、場地平整、場地平整 拆遷面積等各種拆遷量如下表所示。 表 4-5 拆遷面積 序號村莊名稱單位面積 1前進東村公頃99.34 2前進西村公頃39.19 3新村東村公頃75.87 4新村西村公頃42.11 總計公頃256.51 表 4-6 拆遷人口 序號項目名稱單位面積 1戶數(shù)戶502 2人數(shù)人1089 3農(nóng)業(yè)人口人921 4非農(nóng)業(yè)人口人168 19 第

44、第 5 5 章章 工程總體布置工程總體布置 一、總體布局原則一、總體布局原則 本設(shè)計參照相關(guān)設(shè)計規(guī)范，考慮遠近期結(jié)合，以近期為主，統(tǒng)籌安排，合 理布置，分期實施、逐步完善。遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，貫徹城市煤、水、電、氣、 熱為人民生活服務(wù)，為發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)，在滿足規(guī)劃范圍內(nèi)正常的生產(chǎn)生活的煤、 水、電、氣、熱的需要的基礎(chǔ)上，盡可能縮短管網(wǎng)的總長度和不利環(huán)路的總長 度，以保證合理布局，節(jié)省總投資。堅持科學(xué)態(tài)度，積極采用先進工藝，新技 術(shù)，新材料，新設(shè)備，做到技術(shù)先進，科學(xué)可靠，經(jīng)濟合理。 二、功能分區(qū)二、功能分區(qū) 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的范圍是：東至規(guī)劃的次干路三，南 至規(guī)劃的津漢快速路，西至

45、塘漢快速路，北至大豐路，規(guī)劃總用地面積 515 公 頃。規(guī)劃到 2020 年末規(guī)劃居住人口約 2 萬人?？傮w設(shè)計范圍內(nèi)，以次干路四為 界分為南北 2 個系統(tǒng)，其中，南區(qū)是該規(guī)劃的考察對象，四至范圍為東至規(guī)劃 次干路六，南至津漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四。 根據(jù)規(guī)劃區(qū)域定位，以及濱海新區(qū)總體規(guī)劃 、 tj 漢沽區(qū)生態(tài)型高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃和tj 新建居住區(qū)公建配套定額指標 ，南區(qū)的規(guī)劃以 住宅、工業(yè)、公共服務(wù)和廣場綠化四個功能分區(qū)為主，功能區(qū)建設(shè)規(guī)模見 5-1 所示。 表 5-1 高新園區(qū)南區(qū)規(guī)劃建設(shè)規(guī)模 建筑類型建筑面積（萬平方米）備注 居住建筑 58.12 容積率 1.

46、5-1.8 工業(yè)建筑 67.25 容積率 1.0-1.2 商業(yè)金融業(yè)建筑 20.11 容積率 1.5 科研文化設(shè)計建筑 55.23 容積率 1.5 非經(jīng)營性公建 1.83 容積率 1.5 合計 202.54 20 工業(yè)用地布置在沿塘漢快速路一側(cè), 規(guī)劃占地 67.25 公頃，占規(guī)劃區(qū)城市 建設(shè)總用地的 26.22%，用地類別為一類工業(yè)用地，性質(zhì)為高科技企業(yè)。以發(fā) 展材料科學(xué)、微電子科學(xué)和海洋產(chǎn)業(yè)為重點，建設(shè)高效率、高附加值的現(xiàn)代化 工業(yè)園區(qū)。 生態(tài)宜居生活區(qū)主要解決本地區(qū)的居民、就業(yè)職工以及吸引周邊城市居民 居住，主要針對的是塘沽城區(qū)的居住需求輻射。總用地 32.29 公頃，占城市建 設(shè)用地的

47、 12.59%。具體功能分區(qū)見附圖 3。 三、本期工程總體布局三、本期工程總體布局 1、道路布局、道路布局 道路按照主干路-次干路-支路層次布置。其中塘漢二線、主干路二等道路 與北區(qū)相通，總體路網(wǎng)密度7 k m/km2。 主干路是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)主要骨架和主動脈，是機動車交通的主通道。 主干路網(wǎng)密度1.47 km/km2。 在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)橫向與縱向分別布設(shè)次干路，使路網(wǎng)分布均勻，使縱橫兩個 方向內(nèi)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)形態(tài)基本呈方格網(wǎng)狀。以滿足建設(shè)開發(fā)要求。次干路路網(wǎng)密度 1.75 km/km2。 城市支路為聯(lián)系各居住小區(qū)的道路，解決居住區(qū)內(nèi)交通，以服務(wù)功能為主。 支路路網(wǎng)密度3.78 km/km2。道路布局

48、見附圖4。 2、排水工程（雨水、污水工程）、排水工程（雨水、污水工程） 排水工程采用雨、污分流制排水系統(tǒng)，項目區(qū)內(nèi)雨水屬于位于項目區(qū)內(nèi)的 雨水泵站收水范圍。雨水經(jīng)該雨水泵站收集后排向薊運河。區(qū)內(nèi)生活污水可直 接排入市政污水管網(wǎng)，區(qū)內(nèi)工業(yè)污水經(jīng)處理達到國家排放標準后可排入市政污 水管網(wǎng)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃及區(qū)域周圍市政設(shè)施情況，項目區(qū)內(nèi)的污水經(jīng) 項目區(qū)內(nèi)污水干管收集后排向區(qū)外營城污水處理廠處理后排放或經(jīng)深度處理后 回用。 南區(qū)園區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)規(guī)劃為：雨水主干管沿次干路一、主干路二、支路十 敷設(shè)，管徑為d800mmd2400mm，最終進南區(qū)入雨水泵站（泵站流量為 6.5m3/s） 。園區(qū)雨水除一部

49、分作為濕地景觀補充水外，其余經(jīng)泵站提升后排至薊 運河。 21 本次設(shè)計范圍內(nèi)，以塘漢二線為界分為東西2個污水分區(qū)，西區(qū)為工業(yè)污水 分區(qū)，總收水面積約126公頃，東區(qū)為生活污水分區(qū)，總收水面積約104公頃。 污水主干管覆設(shè)在塘漢二線上，與北區(qū)相通。在塘漢二線上由北向南分別 布置的d300mm d900mm污水干管，污水經(jīng)干管收集后，排入園區(qū)的污水泵站， 經(jīng)污水泵站提升后，最終排至營城污水處理廠。排水管網(wǎng)布局見附圖5，污水管 網(wǎng)布局見附圖6。 3、給水工程、給水工程 園區(qū)的給水經(jīng)自大豐路引入的dn600給水管線與由開發(fā)區(qū)過薊運河的 dn600給水管線雙水源共同接入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃給水泵站 （

50、q=1625m3/h，占地為8000平方米， ） ，該泵站建在北區(qū)。 經(jīng)泵站加壓后，經(jīng)南區(qū)給水管網(wǎng)，滿足整個園區(qū)的用水需求，以達到安全、 可靠、合理的供水原則。給水管網(wǎng)布局見附圖7。 4、燃氣工程、燃氣工程 沿主干路二、津漢二線和次干路二鋪設(shè)，與北區(qū)相通。在主干路二和支路 八的交叉口規(guī)劃建設(shè)1座中低壓站。燃氣管網(wǎng)布局見附圖8。 5、供熱工程、供熱工程 北區(qū)規(guī)劃建設(shè)1座供熱站，解決南北區(qū)的供熱問題。園區(qū)熱源由規(guī)劃北疆熱 電廠提供，供熱站可作為調(diào)峰供熱站。因此，南區(qū)不再建設(shè)供熱站，以規(guī)劃次 干路形成的自然地塊為一個供熱小區(qū)，每個規(guī)劃小區(qū)設(shè)1個換熱站，每個站供熱 面積10-25萬平方米。 本設(shè)計采用

51、的供熱方式為間供式， 以規(guī)劃熱源廠為熱源（一級熱力站） ， 沿市政道路敷設(shè)一級熱力管網(wǎng)（高溫?zé)崴芫W(wǎng)）至各區(qū)域二級熱力站（小區(qū)內(nèi) 水水換熱站） ，其中次干路二管線直接與北區(qū)相通。在各區(qū)域內(nèi)敷設(shè)二級熱力 管網(wǎng)（低溫?zé)崴芫W(wǎng)）至區(qū)域內(nèi)各熱用戶戶內(nèi)供暖設(shè)備。主要一級管線沿次干 路二，起點是其與次干路四的交叉點，接口是其與主干路二的交叉口，再沿主 干路二向東到支路六為出口。沿一級管線敷設(shè)二級熱力站，為規(guī)劃自然地塊供 熱。其中，一級網(wǎng)設(shè)計供回水溫度為130/70，二級網(wǎng)設(shè)計供回水溫度不高于 85/60。供熱管網(wǎng)布局見附圖9。 6、電力工程、電力工程 22 項目區(qū)內(nèi)規(guī)劃10kv級電網(wǎng)為電纜，電纜敷設(shè)采用排

52、管和直埋相結(jié)合方式， 主電纜線與北區(qū)相通，解決南北電力的配合使用。 10kv開閉站（1220回出線）2座； 10kv電纜（yjv3240）36 km（直埋） ；10kv電纜排管（200；20孔）29 km 。電力管網(wǎng)布局見附圖10。 7、電信工程、電信工程 按照tj2001年現(xiàn)狀，推測移動業(yè)務(wù)的發(fā)展，到2020年與座機保持2/3的水平， 約為1.2萬門。 通信管道建議采用pvc-114雙壁波紋塑料管（內(nèi)徑100mm ） 。最東端支路 六鋪設(shè)2孔排管4.4km；支路六南段、次干路一、支路十和次干路三鋪設(shè)4孔排管 5.7km；主干路二鋪設(shè)8孔排管2.6km；沿津漢二線至主干路二段鋪設(shè)16孔排管 1

53、.2km。電信管網(wǎng)布局見附圖11。 8、照明工程、照明工程 根據(jù)園區(qū)的實際情況，并以往的設(shè)計經(jīng)驗。確定園區(qū)內(nèi)道路照明的照度為 1830lx?？偩鶆蚨炔恍∮?.350.5（根據(jù)道路等級等狀況具體確定） 。 園區(qū)道路照明的10kv電源引自區(qū)內(nèi)電網(wǎng)中的110kv變電站的10kv出線柜， 經(jīng)電纜引至各路燈照明箱式變電站。由路燈照明箱式變電站饋出380/220v低壓 線接至各道路路燈。 10kv照明供電電纜敷設(shè)在有電纜排管的路段時采用與電力纜共排管的方式 敷設(shè)。其他路段采用直埋方式敷設(shè)低壓照明供電電線沿路燈位置穿玻璃鋼管敷 設(shè)。 工程數(shù)量：箱式變電站 3 座；低壓電線 33 千米；土方量：17670 立

54、方米； 10kv 電纜 7.2 千米；玻璃鋼管（100）30 千米；燈具 915 盞；燈桿 915 根。 照明管網(wǎng)布局見附圖 12。 9、綠化景觀工程、綠化景觀工程 （1）塘漢二線、主干路綠化設(shè)計 在人行道上，在遠離車行道一側(cè)分離出2米的綠化帶，作為道路與周圍環(huán)境 的分隔，由金銀木和月季組成柔和的弧線形圖案，并相間栽植丁香，點綴絲蘭， 增加行人的親近感，色彩豐富，并充滿韻律。布局上疏密結(jié)合，色彩上將花期 錯開，豐富人行道景觀。在靠近車行道一側(cè)種植高大的耐鹽堿植物刺槐作為行 23 道樹，形成林蔭花鏡，共同組成紅綠相間，色彩豐富的道路景觀。主干路兩側(cè) 20米公共綠地。 （2）次干路的道路綠化 這幾

55、條路的人行道寬度較小，道路兩側(cè)的綠化設(shè)計在人行道靠近車行道一 側(cè)種植行道樹刺槐，間距6米，樹穴為1.2 米1.2米，下面做排鹽處理。兩側(cè)10 米公共綠地。 24 第第 6 6 章章 項目竣工后的土地價值分析項目竣工后的土地價值分析 一、土地整理區(qū)范圍及現(xiàn)狀一、土地整理區(qū)范圍及現(xiàn)狀 1、土地權(quán)屬及現(xiàn)狀、土地權(quán)屬及現(xiàn)狀 本次擬建設(shè)的漢沽區(qū)生態(tài)型高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)面積約 256.51 公頃（合 3847.65 畝），該區(qū)域涉及前進東村、前進西村、新村東村、新村西村；其中， 前進東村 99.3384 公頃（合 1490.076 畝），前進西村 39.1935 公頃（合 587.9025 畝），新村東村

56、 75.8653 公頃（合 1137.98 畝），新村西村 42.1128 公 頃（合 631.692 畝）。 2、本次征地的范圍、本次征地的范圍 本次征地的范圍包括上述鎮(zhèn)集體土地及四個村的集體土地，總面積約為 256.51 公頃（3847.65 畝）。 二、土地整理成本分析二、土地整理成本分析 土地整理費用包括村民征地綜合補償費用、企業(yè)及商業(yè)網(wǎng)點補費、不可預(yù) 見費及各項稅費。 村民征地綜合補償費用包括征地綜合補償費、青苗補償費、集體土地地上 物補償費、零星樹木、失地農(nóng)民社會保險、租房補助、就業(yè)培訓(xùn)費、提前搬遷 獎勵、搬家費、非農(nóng)業(yè)安置補助費、外掛人口安置補助費、調(diào)增地價。 企業(yè)及商業(yè)網(wǎng)點補償

57、費包括企業(yè)建筑物補償費、搬遷企業(yè)補償費、拆除企 業(yè)補償費。 不可預(yù)見費按照征地綜合補償費、青苗補償費、集體土地地上物補償費、 企業(yè)拆遷補償費之和的 3%計算。 涉及的主要稅費包括評估費、測繪費、權(quán)屬 調(diào)查費、新增建設(shè)用地有償使用費、耕地占用稅、耕地開墾費及征地管理費。 25 根據(jù)建設(shè)單位提供資料，總的土地整理靜態(tài)費用為 35328.00 萬元，折合每 畝約 9.18 萬元。具體詳見表 6-1 表 6-1 土地整理費用明細 單位：萬元 序號項目土地整理費用合計 1村民征地補償費 24010. 18 24010.18 2企業(yè)補償費10288.8510288.85 3不可預(yù)見費 3%1028.971

58、028.97 4合計35328.00 35328.00 三、項目區(qū)土地用地規(guī)劃及可收益部分三、項目區(qū)土地用地規(guī)劃及可收益部分 1、土地用地規(guī)劃、土地用地規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃區(qū)域定位，以及濱海新區(qū)總體規(guī)劃、tj 漢沽區(qū)生態(tài)型高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)北區(qū)規(guī)劃和tj 新建居住區(qū)公建配套定額指標，項目區(qū)主要 為工業(yè)、居住、公共設(shè)施用地、道路廣場、市政公用設(shè)施、綠化等用地，主要 地塊的面積和用地性質(zhì)見表 3-2： 2、可收益部分分析、可收益部分分析 項目區(qū)內(nèi)可用于土地出讓的范圍包括工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)設(shè)施用地。 根據(jù)規(guī)劃，不能出讓的土地包括中小學(xué)用地、行政及文教衛(wèi)生用地、道路廣場 用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、

59、水域用地。 其中依法可用于出讓的工業(yè)用地，總占地面積為 67.25 公頃；可出讓的居 住用地，總占地面積為 32.29 公頃；可用于出讓的商業(yè)金融用地，總占地面積 11.17 公頃，科研文化設(shè)計用地，總占地面積為 36.82 公頃?？傆嬁沙鲎層玫孛?積約 147.53 公頃，不可出讓面積 108.98 公頃，共計 256.51 公頃。 3、建筑面積規(guī)模、建筑面積規(guī)模 項目區(qū)的總建筑規(guī)模如表 5-1 所示。 26 四、土地市場價格分析四、土地市場價格分析 1、工業(yè)地產(chǎn)市場分析、工業(yè)地產(chǎn)市場分析 （1）現(xiàn)狀 工業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)物業(yè)為開發(fā)對象而進行的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù) 的房地產(chǎn)行業(yè)。雖然工業(yè)

60、地產(chǎn)在國外已經(jīng)有了較大的發(fā)展，但是在中國該行業(yè) 仍處于起步階段。由于我國各開發(fā)區(qū)具有生產(chǎn)要素集中、稅費政策優(yōu)惠等特點， 我國的工業(yè)地產(chǎn)大多集中在各城市特定的工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 濱海新區(qū)于 tj 的東部臨海地區(qū)，擁有“三北”遼闊的輻射空間，已基本建 成基礎(chǔ)設(shè)施配套、服務(wù)功能齊全、面向新世紀的高度開放的現(xiàn)代化經(jīng)濟新區(qū)。 目前，濱海新區(qū)已形成電子、汽車及配件、化工、機械制造、航空、物流等優(yōu) 勢產(chǎn)業(yè)，為與其發(fā)展相適應(yīng)，各類專業(yè)開發(fā)區(qū)域也相繼展開建設(shè)，如泰達微電 子工業(yè)園、化學(xué)工業(yè)區(qū)，空港航空城等。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，大量基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢形成新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地的同時，也促進 了工業(yè)