關(guān)于商品房面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的探討

1、龍巖學(xué)院龍巖學(xué)院資源工程學(xué)院畢業(yè)論文資源工程學(xué)院畢業(yè)論文題 目： 關(guān)于商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的探討 專 業(yè)： 班 級(jí)： 學(xué) 號(hào)： 姓 名： 指導(dǎo)教師： 職稱： 資源工程學(xué)院關(guān)于商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的探討關(guān)于商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的探討工程學(xué)院工程學(xué)院 工程專業(yè)工程專業(yè)【摘要摘要】：本文首先介紹了商品房的發(fā)展現(xiàn)狀，并且從定義、目的以及任務(wù)上淺談了房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)內(nèi)容；并：本文首先介紹了商品房的發(fā)展現(xiàn)狀，并且從定義、目的以及任務(wù)上淺談了房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)內(nèi)容；并且根據(jù)相關(guān)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房的各個(gè)部分進(jìn)行測(cè)算定義，通過相應(yīng)軟件對(duì)商品房面積進(jìn)行相應(yīng)計(jì)算；隨后通過且根據(jù)相關(guān)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商品房的各個(gè)部分進(jìn)行測(cè)算定義

2、，通過相應(yīng)軟件對(duì)商品房面積進(jìn)行相應(yīng)計(jì)算；隨后通過計(jì)算所得數(shù)據(jù)將商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積進(jìn)行對(duì)比，分析預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的區(qū)別并給出相應(yīng)的解決辦法；最后以龍計(jì)算所得數(shù)據(jù)將商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積進(jìn)行對(duì)比，分析預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的區(qū)別并給出相應(yīng)的解決辦法；最后以龍巖市新羅區(qū)龍西小區(qū)巖市新羅區(qū)龍西小區(qū) 1 1 號(hào)樓商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)為例，通過采集外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)，使用天正建筑號(hào)樓商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)為例，通過采集外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)，使用天正建筑 cadcad 軟件對(duì)數(shù)據(jù)軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析計(jì)算，對(duì)本文所提到的預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)相關(guān)問題進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。進(jìn)行分析計(jì)算，對(duì)本文所提到的預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)相關(guān)問題進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明?！娟P(guān)鍵詞關(guān)鍵詞】：房產(chǎn)測(cè)繪

3、；面積測(cè)算相關(guān)規(guī)定；天正建筑：房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)算相關(guān)規(guī)定；天正建筑 cadcad；商品房預(yù)測(cè)；商品房實(shí)測(cè)；預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)差異問題；商品房預(yù)測(cè)；商品房實(shí)測(cè)；預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)差異問題及解決辦法及解決辦法目錄目錄1.引言.11.1.商品房的發(fā)展現(xiàn)狀.11.2.房產(chǎn)測(cè)繪定義.11.3.房產(chǎn)測(cè)繪目的、任務(wù)及內(nèi)容.11.4.房產(chǎn)測(cè)繪的意義.12.面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定.22.1.計(jì)算全部建筑面積的范圍.22.2.計(jì)算一半建筑面積的范圍.22.3.不計(jì)算建筑面積的范圍.32.4.共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則.32.5.面積計(jì)算方法.43.天正建筑 cad 在房產(chǎn)測(cè)繪中的使用方法.53.1.軟件簡(jiǎn)介.53.2.使用方法.54.商品

4、房面積預(yù)測(cè).84.1.商品房預(yù)測(cè)定義.84.2.商品房面積預(yù)測(cè)作業(yè)流程.95.商品房實(shí)測(cè).115.1.商品房實(shí)測(cè)定義.115.2.商品房面積實(shí)測(cè)作業(yè)流程.116.商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的區(qū)別.137.預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的差異問題和解決辦法.147.1.面積產(chǎn)生差異的原因.147.2.因預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)面積差異引發(fā)的問題之解決方法.148.總結(jié) .159.致謝詞 .1611. 引言引言1.1. 商品房的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著我國(guó)住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費(fèi)品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費(fèi)品不同，商品房的購(gòu)買價(jià)格通常是單價(jià)與銷售面積的乘積。然而，在購(gòu)房時(shí)，單價(jià)通常一目了然，但銷售面積計(jì)算卻存在一定出入，購(gòu)

5、買者時(shí)常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時(shí)，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，造成了很大的障礙。為了解決這一矛盾，全國(guó)各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測(cè)繪資格的測(cè)繪單位進(jìn)行面積預(yù)算” ，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。1.2. 房產(chǎn)測(cè)繪定義從廣義上講，房產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)定和調(diào)查房屋及用地狀況，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用和交易、征收稅費(fèi)、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測(cè)量工作。從具體意義上講，房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測(cè)量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，

6、房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點(diǎn)，繪制成房產(chǎn)圖，并以房屋和房屋用地調(diào)查表補(bǔ)充配合圖面信息顯示的專業(yè)測(cè)繪。1.3. 房產(chǎn)測(cè)繪目的、任務(wù)及內(nèi)容1房產(chǎn)測(cè)繪的目的，第一，是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。第二，是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施，地下管網(wǎng)，通訊線路，環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)就是對(duì)房屋本身以及與房屋相關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)土地以及土地上認(rèn)為的，天然的荷載物進(jìn)行測(cè)量調(diào)查和繪圖工作；對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量，利用狀況等進(jìn)行測(cè)定，調(diào)

7、查和繪制成圖的工作。它的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、現(xiàn)狀測(cè)量、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。1.4. 房產(chǎn)測(cè)繪的意義房產(chǎn)測(cè)繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測(cè)繪土建功能發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提。房產(chǎn)測(cè)繪是城市測(cè)繪的組成部分，城市房屋規(guī)劃建設(shè)不可缺少的工作。它不僅是城市房地產(chǎn)管理所必需，而且是城市房屋規(guī)劃不可缺少的工作。因此，他在城市現(xiàn)代化管理中具有重要的作用。首先，房產(chǎn)測(cè)繪可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)

8、依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益房產(chǎn)測(cè)繪的全過程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)繪是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也

9、是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測(cè)繪是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測(cè)繪也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。2隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市現(xiàn)代化的進(jìn)行也迅猛發(fā)展，格式各樣的小區(qū)也全面的發(fā)展起來(lái)。城市化水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也得到快速發(fā)展，房屋價(jià)格也迅速飆升， “寸土寸金”已不再是神話，廣大消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)房屋建筑面積就成了他們關(guān)注的焦點(diǎn)，作為商品房房屋建筑面積關(guān)鍵性步驟的商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)問題也倍受廣

10、大消費(fèi)者關(guān)注。2. 面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定22.1. 計(jì)算全部建筑面積的范圍1) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 220m 以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計(jì)算建筑面積。2) 樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井通風(fēng)井、排氣井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。3) 房屋天面上屬永久性建筑，層高在 220m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、設(shè)備用房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 220m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)

11、算。4）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算5）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算6)層高在 2.20m 以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算7) 與房屋相連屬永久性的（不論是否凸出墻外）且有非獨(dú)立柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。8) 玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

12、9) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 2.20m 以上部位的外圍水平面積計(jì)算。10) 房屋的伸縮縫，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。2.2. 計(jì)算一半建筑面積的范圍1) 與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。其中，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層無(wú)柱走廊廊道形成臺(tái)面高出地坪 0.15m 且廊道和上蓋寬度均在 1.20m 以上的，按上蓋和臺(tái)面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計(jì)算。2) 獨(dú)立柱門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3) 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，其上蓋面積必須等于陽(yáng)臺(tái)、挑廊面積，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外

13、圍水平投影面積的一半計(jì)算。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按地板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。4) 屬永久性建筑且無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。5) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。6）與房屋相連的室外有頂蓋無(wú)柱的永久性裝卸貨平臺(tái)，按平臺(tái)水平投影面積的一半計(jì)算。2.3. 不計(jì)算建筑面積的范圍1) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚、掛在墻體上的裝飾性玻璃幕墻、地下室或半地下室的采光井、防潮層及保護(hù)墻等，房屋內(nèi)的采光通風(fēng)天井。2）房屋之間無(wú)上蓋的架空通道，或無(wú)上

14、蓋的陽(yáng)臺(tái)、挑廊。若架空通道、消防通道、陽(yáng)臺(tái)、挑廊與其上蓋相距三個(gè)層高（標(biāo)準(zhǔn)層層高）以上，均視為無(wú)上蓋。3）房屋的天面、挑臺(tái)、公共曬臺(tái)、露臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池、水池及室內(nèi)樓地面不相通的3類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等。4）頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。5）騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場(chǎng)所、綠化帶等兩側(cè)底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、圍護(hù)結(jié)構(gòu)，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。6）屋面上有柱且有蓋但

15、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。7）獨(dú)立煙囪，室外和屋頂?shù)母鞣N休閑亭、休閑長(zhǎng)廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。8）樓梯已計(jì)算面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。9）上蓋投影面積小于陽(yáng)臺(tái)、廊道圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的陽(yáng)臺(tái)、廊道。斜坡式人行或車行通道等無(wú)頂蓋的建筑。10）樓中樓（復(fù)式住宅）室內(nèi)樓梯用戶自理的樓梯洞和客廳上空，其樓中樓（復(fù)式住宅）上層的中空部分（以凈尺寸計(jì)算） 。2.4.共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則1）房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按分?jǐn)倕f(xié)議分?jǐn)偅粺o(wú)協(xié)議或協(xié)議不明確的按分?jǐn)傄?guī)則執(zhí)行。2）房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９灿薪ㄖ娣e

16、分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅瑸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?）房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅悴坏酶淖冊(cè)荚O(shè)計(jì)的使用功能。4）有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ溃翘荨㈦娞菁跋鄳?yīng)走道）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝?/p>

17、為不同類型的功能區(qū)） ，垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？俊⑦B通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。5）樓房下層（含底層、架空層）樓層的垂直通道，無(wú)論其使用（停靠、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。6）商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有經(jīng)公證的分割協(xié)議，并在銷售是告知買受人；已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公用利益的前提下，應(yīng)在規(guī)則范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。7）在對(duì)商品房面積進(jìn)行測(cè)繪前，應(yīng)先核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)提交的公用建筑分?jǐn)偛课慌c商品房買賣合同所附公用建筑分?jǐn)偛课皇欠褚恢?，核?shí)無(wú)誤后再按有關(guān)規(guī)

18、定據(jù)實(shí)測(cè)量。8）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧Ｃ刻咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)面積占該幢各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。9）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ楦鞔畏謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。10）房地產(chǎn)開發(fā)商（售房單位）自營(yíng)、自用的房屋（管理房、物業(yè)用房除外）不予計(jì)入共有建筑面積，按套（單元）認(rèn)定。2.5. 面積計(jì)算方法2.5.1 套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部組成。41)套內(nèi)使用面

19、積套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯（房地產(chǎn)開發(fā)商建）按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。2)套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)

20、算建筑面積；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；未封閉的挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積（封閉的挑陽(yáng)臺(tái)面積則全算） 。未封閉的凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積（封閉的凹陽(yáng)臺(tái)面積則全算） 。未封閉的半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積（封閉的半挑半凹陽(yáng)臺(tái)面積則全算） 。計(jì)算陽(yáng)臺(tái)建筑面積時(shí)，其陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)以規(guī)劃條件確認(rèn)的封閉式或非封閉式為依據(jù)計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積2.5.2 共有建筑面積：共有建筑面積由可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偟墓灿?/p>

21、建筑面積兩部分組成1） 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層、公用門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（物業(yè)用房）的建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等） ；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房（物業(yè)用房） 、設(shè)備間等，均不計(jì)入幢共有建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和公共建筑空間，即為建筑物內(nèi)可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（即：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公用建筑

22、面積） 。2） 不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、車庫(kù)；作為人防工程的地下室（避難室房） ；用作公共休息、綠化等場(chǎng)所的架空層；為建筑造型而建，無(wú)實(shí)用功能的建筑面積；建在棟內(nèi)或建在棟外與本棟相連，為多棟服務(wù)的設(shè)備、管理用房；建在棟外為本棟或多棟服務(wù)的設(shè)備、管理用房；騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；通向二層以上的室外斜坡道建筑面積，暫不進(jìn)行分?jǐn)偂?） 共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式si=ksi k=si/si（其中：k為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，；si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，；5si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，；si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ?/p>

23、面積總和，） 。3. 天正建筑天正建筑 cad 在房產(chǎn)測(cè)繪中的使用方法在房產(chǎn)測(cè)繪中的使用方法43.1. 軟件簡(jiǎn)介天正建筑 cad 軟件 tarch 是國(guó)內(nèi)最早在 autocad 平臺(tái)上開發(fā)的商品化建筑 cad 軟件之一，涵蓋建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、暖通空調(diào)、給水排水、建筑電氣與建筑結(jié)構(gòu)等多項(xiàng)專業(yè)的系列軟件，并針對(duì)日新月異的房產(chǎn)發(fā)展商提供房產(chǎn)面積計(jì)算軟件等。3.2. 使用方法3.2.1 打開軟件在桌面上打開天正建筑 7for2004在文件菜單中打開所要進(jìn)行面積測(cè)算的商品房設(shè)計(jì)藍(lán)圖另存舊版（保存一份完整的設(shè)計(jì)圖） 。3.2.2 加載工具菜單加載應(yīng)用程序autocad2004supportlwjcad加

24、載圖 3-1 加載3.2.3 縮放修改菜單縮放all(將圖形全部選中)指定基點(diǎn)（基點(diǎn)可任意選擇）指定比例因子（輸入0.001）整理圖紙（將大尺寸標(biāo)注刪除，便于面積計(jì)算）63.2.4 設(shè)置標(biāo)注及文字格式1）打開標(biāo)注樣式管理器2）點(diǎn)擊“修改”進(jìn)行標(biāo)注樣式的修改： “直線和箭頭”：基線間距設(shè)為“3.75”在隱藏“尺寸線 1、2，尺寸界線 1、2”中打鉤箭頭設(shè)為“建筑標(biāo)記”箭頭大小為“0.09”圓心標(biāo)記中類型設(shè)為“標(biāo)記”大小設(shè)為“2.50” “文字”：文字高度設(shè)為“0.45”從尺寸線偏移設(shè)為“0.50” “調(diào)整”：選“文字始終保持在尺寸界線之間”選“尺寸線上方，不加引線”選“使用全局比例（s） ”設(shè)為

25、：“1.0”其余不選擇 “主單位”：?jiǎn)挝桓袷剑骸靶?shù)”精度設(shè)為：“0.000”比例因子：“1.0”角度標(biāo)注：“0.00”其余不選擇 “確定” “置為當(dāng)前” 關(guān)閉圖 3-2 設(shè)置標(biāo)注及文字格式3.2.5 新建圖層1. 必須建立的圖層：權(quán)屬層（紅色） 、說(shuō)明層（紫色） 、紅線層（紅色） 、數(shù)計(jì)層（綠色） 、統(tǒng)計(jì)層（藍(lán)色）2. 自定義圖層：1)外框?qū)樱S色）：繞外框一圈（均用 pl 線）2)外半墻層（紅色）：外框?qū)酉蚶锲雺?，向外偏粉?)共用層（白色）：繞共用面積一圈4)公用層（白色）：繞公用面積一圈5)套內(nèi)層（白色）：繞套內(nèi)面積一圈6)陽(yáng)臺(tái)層（白色）：封閉陽(yáng)臺(tái)：用 continous 線（全算）

26、 ；：未封閉陽(yáng)臺(tái)：用 dashed 線（半算）7圖 3-3 新建圖層3.2.6 面積測(cè)算（預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)方法一致）1)外半墻：gq選擇標(biāo)記放置數(shù)據(jù)位置從外向內(nèi)點(diǎn)外半墻層右擊鼠標(biāo)得到面積（得到外半墻與總面積）2)共用面積：mj標(biāo)記放置數(shù)據(jù)位置點(diǎn)擊各共用面積線（先隱藏外半墻、套內(nèi)、陽(yáng)臺(tái)層）輸入名稱（名稱不能用中文、不能太長(zhǎng)）右鍵得到共用面積3)套內(nèi)面積：mj標(biāo)記放置數(shù)據(jù)的位置點(diǎn)擊各套內(nèi)面積（先隱藏外半墻、共用、陽(yáng)臺(tái)層）多線段輸入單元號(hào)（編號(hào)）右鍵得到套內(nèi)面積4)陽(yáng)臺(tái)面積：mj標(biāo)記放置數(shù)據(jù)的位置點(diǎn)擊各陽(yáng)臺(tái)面積（先隱藏外半墻、共用、套內(nèi)層）多線段輸入單元號(hào)（與各套內(nèi)單元號(hào)相對(duì)應(yīng)）右鍵得到陽(yáng)臺(tái)面積5)公用面

27、積：mj標(biāo)記放置數(shù)據(jù)的位置點(diǎn)擊公用面積（先隱藏外半墻、共用、陽(yáng)臺(tái)層）多線段輸入單元號(hào)（編號(hào)）右鍵得到公用面積3.2.7 檢核da選取“外半墻面積、共用面積、公用面積、套內(nèi)面積（不包含陽(yáng)臺(tái)） ”右鍵顯示數(shù)據(jù)（若各面積之和與總面積（即外框?qū)用娣e）相同，則檢查完畢；若數(shù)據(jù)不相等，則須檢查各圖層的位置是否正確，直到面積相同為止） 。84. 商品房面積預(yù)測(cè)商品房面積預(yù)測(cè)4.1. 商品房預(yù)測(cè)定義商品房面積預(yù)測(cè)即商品房預(yù)售面積的計(jì)算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計(jì)的房屋圖紙資料，對(duì)各套房屋的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的行為。預(yù)測(cè)面積可作為開發(fā)商在

28、前提項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。4.2. 商品房面積預(yù)測(cè)作業(yè)流程（以龍巖市新羅區(qū)龍西小區(qū) 1 號(hào)樓為例）4.2.1 打開天正建筑 cad 展開開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)藍(lán)圖或竣工圖，將藍(lán)圖炸開。4.2.2 各類面積范圍的確定1)按照軟件的使用方法先進(jìn)行相關(guān)的設(shè)置。2)外框?qū)拥拇_定（即外框?qū)樱河枚嗑€段 pl 繞外框一圈，按 c 閉合，畫線時(shí)不能將陽(yáng)臺(tái)包括進(jìn)去。3)外半墻層的確定：可將外框?qū)酉蚶锲?100（若墻厚為 200） ，若有些墻厚不一致的，應(yīng)分別偏移半墻，并用多線段連接起來(lái)按 c 閉合4)套內(nèi)層的確定：先分別將各套房屋的墻線偏移一半，然后用多線段連接起來(lái)。其中，套內(nèi)

29、的空調(diào)板是不計(jì)算面積的，不應(yīng)把它圈在套內(nèi)層里面。5)共用層的確定：共用面積主要包括樓梯、電梯、配電房、各層通道等，確定共用層時(shí)也應(yīng)將各墻中線找出，并用多線段連接起來(lái)。6)陽(yáng)臺(tái)層的確定：封閉陽(yáng)臺(tái)面積全算，應(yīng)將線型改為連續(xù)的線型（continous） ；半封閉陽(yáng)臺(tái)和未封閉陽(yáng)臺(tái)面積半算，線性應(yīng)為半算線型（dashed） ；凸窗不計(jì)算面積，落地窗前加了防護(hù)欄桿的也不計(jì)算面積，可不畫出它的范圍。4.2.3 面積測(cè)算1） 在各類面積范圍確定之后，就進(jìn)行房屋面積測(cè)算。加載 support 文件中的復(fù)件 lwjcad.lsp，以便進(jìn)行面積測(cè)算。2） 輸入命令 gq選擇標(biāo)記數(shù)據(jù)的位置從外向內(nèi)分別點(diǎn)擊外框?qū)雍屯獍?/p>

30、墻層右擊鼠標(biāo)得到外框?qū)涌偯娣e s 和外半墻面積 q。3） 將外半墻圖層關(guān)閉，輸入命令 mj點(diǎn)擊各套內(nèi)層右鍵分別輸入各單元號(hào)（sn） ，得到各套內(nèi)建筑面積。4） 輸入命令 mj點(diǎn)擊各共用層右鍵分別輸入各單元號(hào)（tn） ，得到共用建筑面積。5） 輸入命令 mj點(diǎn)擊各陽(yáng)臺(tái)層右鍵分別輸入各單元號(hào)（yn） ，得到各套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。6） 輸入命令 da選取“外半墻面積、共用面積、公用面積、套內(nèi)面積（不包含陽(yáng)臺(tái)） ”右鍵顯示數(shù)據(jù)（若各面積之和與總面積（即外框?qū)用娣e）相同，則檢查完畢；若數(shù)據(jù)不相等，則須檢查各圖層的位置是否正確，直到面積相同為止）7） 測(cè)算完成后的圖紙（見圖 4-1）9圖 4-1 面積測(cè)算結(jié)果8

31、） 共有面積分?jǐn)偅焊鶕?jù)面積測(cè)算的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行共有面積的分?jǐn)?，并記錄在表格中?.2.4 預(yù)測(cè)成果報(bào)告書測(cè)繪成果報(bào)告書主要包括：測(cè)繪封面、作業(yè)聲明、作業(yè)說(shuō)明、房屋產(chǎn)籍調(diào)查表、房屋面積測(cè)繪匯總表、房屋建筑面積測(cè)繪分?jǐn)傉f(shuō)明（計(jì)算）匯總表、共用面積測(cè)繪分級(jí)說(shuō)明表以及房屋建筑面積明細(xì)表。 （見表 4-1）表 4-1 房屋建筑面積暫測(cè)分?jǐn)傉f(shuō)明（計(jì)算）匯總表房房 屋屋 建建 筑筑 面面 積積 暫暫 測(cè)測(cè) 分分 攤攤 說(shuō)說(shuō) 明明 （ 計(jì)計(jì) 算算 ） 匯匯 總總 表表 委托單位：福建恒億建設(shè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目名稱：龍西小區(qū) 1 號(hào)樓樓層（或單元）單元建筑面積 全樓共用建筑面積 功能共用建筑面積公用建筑面積合計(jì)一

32、層1346.68195.331542.01二至十一層9436.211676.8111113.02屋頂層56.7756.77合計(jì)10782.891928.9112711.80備注105. 商品房實(shí)測(cè)商品房實(shí)測(cè)5.1. 商品房實(shí)測(cè)定義商品房面積實(shí)測(cè)，是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖并計(jì)算出面積。實(shí)測(cè)面積是購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。5.2. 商品房面積實(shí)測(cè)作業(yè)流程（以龍巖市新羅區(qū)龍西小區(qū) 1 號(hào)樓為例）5.2.1外業(yè)測(cè)量1)準(zhǔn)備好外

33、業(yè)測(cè)量所需的資料（商品房設(shè)計(jì)藍(lán)圖復(fù)印件、房屋產(chǎn)籍調(diào)查表、土地使用權(quán)證）和測(cè)量工具（南方手持測(cè)距儀、小卷尺、畫板、紅黑水筆） 。2) 畫草圖畫草圖即在實(shí)地勘察之后，將與設(shè)計(jì)藍(lán)圖不一致（即有變更）的地方標(biāo)示出來(lái)并修改；若實(shí)地與設(shè)計(jì)圖紙一致，則無(wú)需重新修改。3) 房屋測(cè)量 分析圖紙，決定測(cè)量方案：龍西小區(qū)一號(hào)樓一層為店面、二層以上為住宅，且一、二、三和屋面層結(jié)構(gòu)均不同，三至十一層結(jié)構(gòu)相同；因此應(yīng)分別對(duì)一層、二層、三層和屋面層進(jìn)行測(cè)量，四至十一層也應(yīng)該抽查測(cè)量，防止結(jié)構(gòu)和尺寸發(fā)生變化。 店面的測(cè)量：運(yùn)用手持測(cè)距儀，將每個(gè)店面的長(zhǎng)、寬以及兩相鄰店面有變化的地方的尺寸一一量出，并將數(shù)據(jù)記錄在設(shè)計(jì)圖紙相應(yīng)的

34、位置上，墻厚用小卷尺量出。 住宅的測(cè)量：首先將樓梯、電梯、過道、電梯井、風(fēng)井等共用建筑的尺寸先量出并標(biāo)注；然后進(jìn)行各套房屋的測(cè)量，此時(shí)房屋的總長(zhǎng)、總寬、相鄰兩套間發(fā)生變化的地方（即坎）以及陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)寬、墻厚均應(yīng)量出并標(biāo)注在圖紙上。 屋面的測(cè)量：主要測(cè)量樓梯、配電房及電梯房。 由于龍西小區(qū) 1 號(hào)樓均為規(guī)則的圖形，因此只需測(cè)量長(zhǎng)、寬和墻厚即可；否則，四邊和對(duì)角線都應(yīng)量出尺寸。 弧形陽(yáng)臺(tái)的測(cè)量：利用三點(diǎn)確定一條弧的方法測(cè)量，即確定三個(gè)點(diǎn)（兩個(gè)端點(diǎn)和最高點(diǎn)） 。 測(cè)量墻厚時(shí)，粉刷層也應(yīng)量出，因?yàn)榉慨a(chǎn)算法須計(jì)算粉刷層。 進(jìn)行外業(yè)測(cè)量的同時(shí)，也應(yīng)該邊測(cè)邊檢核，進(jìn)而減少外業(yè)工作量。5.2.2 內(nèi)業(yè)處理1)數(shù)據(jù)

35、整理外業(yè)測(cè)量結(jié)束后，打開天正建筑 cad 展開開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)藍(lán)圖或竣工圖，按照軟件的使用方法先進(jìn)行相關(guān)的設(shè)置；然后進(jìn)行尺寸的整理，實(shí)地與設(shè)計(jì)圖紙有變更的，應(yīng)該按實(shí)地的變化來(lái)修改圖紙。調(diào)整尺寸：首先檢查總長(zhǎng)、總寬是否與藍(lán)圖上的尺寸相同，加上粉刷（未貼瓷磚的加 2cm，貼瓷磚則加 3cm）看是否會(huì)一致；若加上粉刷尺寸仍不相同，則按實(shí)測(cè)的尺寸來(lái)測(cè)算面積。然后，按總長(zhǎng)、總寬的方法，調(diào)整房屋切割后的尺寸。因?yàn)闇y(cè)量存在誤差，所以對(duì)于房屋（房屋為矩形）每條邊所測(cè)得的數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)圖紙上的數(shù)據(jù)并不會(huì)剛好相等，而是會(huì)有誤差；根據(jù)規(guī)定，若誤差在 5cm 以內(nèi)，則按圖紙上的數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，若誤差大于 5cm，則按實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)

36、來(lái)測(cè)算面積。2)各類面積范圍的確定外框?qū)拥拇_定（即外框?qū)樱河枚嗑€段 pl 繞外框一圈，按 c 閉合，畫線時(shí)不能將陽(yáng)臺(tái)包括進(jìn)去。11外半墻層的確定：可將外框?qū)酉蚶锲?100（若墻厚為 200） ，若有些墻厚不一致的，應(yīng)分別偏移半墻，并用多線段連接起來(lái)按 c 閉合套內(nèi)層的確定：先分別將各套房屋的墻線偏移一半，然后用多線段連接起來(lái)。其中，套內(nèi)的空調(diào)板是不計(jì)算面積的，不應(yīng)把它圈在套內(nèi)層里面。共用層的確定：共用面積主要包括樓梯、電梯、配電房、各層通道等，確定共用層時(shí)也應(yīng)將各墻中線找出，并用多線段連接起來(lái)。陽(yáng)臺(tái)層的確定：封閉陽(yáng)臺(tái)面積全算，應(yīng)將線型改為連續(xù)的線型（continous） ；半封閉陽(yáng)臺(tái)和未封

37、閉陽(yáng)臺(tái)面積半算，線性應(yīng)為半算線型（dashed） ；凸窗不計(jì)算面積，落地窗前加了防護(hù)欄桿的也不計(jì)算面積，可不畫出它的范圍。3)面積測(cè)算在各類面積范圍確定之后，就進(jìn)行房屋面積測(cè)算。加載 support 文件中的復(fù)件 lwjcad.lsp，以便進(jìn)行面積測(cè)算。輸入命令 gq選擇標(biāo)記數(shù)據(jù)的位置從外向內(nèi)分別點(diǎn)擊外框?qū)雍屯獍雺佑覔羰髽?biāo)得到外框?qū)涌偯娣e s 和外半墻面積 q。將外半墻圖層關(guān)閉，輸入命令 mj點(diǎn)擊各套內(nèi)層右鍵分別輸入各單元號(hào)（sn） ，得到各套內(nèi)建筑面積。輸入命令 mj點(diǎn)擊各共用層右鍵分別輸入各單元號(hào)（tn） ，得到共用建筑面積。輸入命令 mj點(diǎn)擊各陽(yáng)臺(tái)層右鍵分別輸入各單元號(hào)（yn） ，得到

38、各套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。輸入命令 da選取“外半墻面積、共用面積、公用面積、套內(nèi)面積（不包含陽(yáng)臺(tái)） ”右鍵顯示數(shù)據(jù)（若各面積之和與總面積（即外框?qū)用娣e）相同，則檢查完畢；若數(shù)據(jù)不相等，則須檢查各圖層的位置是否正確，直到面積相同為止）測(cè)算完成后的圖紙（見圖 5-1）圖 5-1 面積測(cè)算結(jié)果 共有面積分?jǐn)?)實(shí)測(cè)成果報(bào)告書測(cè)繪成果報(bào)告書主要包括：測(cè)繪封面、作業(yè)聲明、作業(yè)說(shuō)明、房屋產(chǎn)籍調(diào)查表、房屋面積測(cè)繪匯總表、房屋建筑面積測(cè)繪分?jǐn)傉f(shuō)明（計(jì)算）匯總表、共用面積測(cè)繪分級(jí)說(shuō)明表以及房屋建筑面積明細(xì)表。 （見表 5-2）12表 5-1 房屋建筑面積測(cè)繪分?jǐn)傉f(shuō)明（計(jì)算）匯總表房屋建筑面積測(cè)繪分?jǐn)傉f(shuō)明（計(jì)算）匯總表委

39、托單位：福建恒億建設(shè)集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目名稱：龍西小區(qū) 1 號(hào)樓樓層（或單元）單元建筑面積全樓共用建筑面積功能共用建筑面積公用建筑面積合計(jì)一層1348.14196.091544.23二至十一層9391.711732.6711124.38屋頂層136.74136.74合計(jì)10739.852065.5012805.35備注6. 商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的區(qū)別商品房預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的區(qū)別6.1 測(cè)算的對(duì)象不同預(yù)測(cè)時(shí)依據(jù)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和房屋規(guī)劃核準(zhǔn)圖對(duì)房屋進(jìn)行的面積測(cè)算。實(shí)測(cè)時(shí)依據(jù)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和房屋竣工后實(shí)際建設(shè)的狀況進(jìn)行的房屋面積測(cè)算。即“前者算圖紙，后者算實(shí)體” 。6.2 數(shù)據(jù)采集來(lái)源不同預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)本質(zhì)區(qū)別

40、在于計(jì)算房屋面積的數(shù)據(jù)采集來(lái)源不同，前者根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)圖的設(shè)計(jì)狀況進(jìn)行計(jì)算，其面積用于簽定商品房買賣契約；后者根據(jù)房屋實(shí)地情況進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果用于房屋權(quán)屬登記。6.3 定義及用途不同預(yù)測(cè)是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為；所得面積是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。實(shí)測(cè)是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖和計(jì)

41、算；所得面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。7. 預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的差異問題和解決辦法預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的差異問題和解決辦法由表 4-1 和表 5-1 可以看出，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)面積不一致；那么是什么因素導(dǎo)致差異的產(chǎn)生呢，房產(chǎn)測(cè)量面積誤差范圍是多少，又應(yīng)該怎么解決這一問題呢？137.1. 面積產(chǎn)生差異的原因房屋竣工前預(yù)測(cè)建筑面積和竣工后實(shí)測(cè)建筑面積存在差異的原因是多方面的：有可能出于規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變等多種原因?qū)е骂A(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的不相符，這些面積差異的產(chǎn)生有時(shí)是可以避免的。7.1.1

42、數(shù)據(jù)采集房屋預(yù)測(cè)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙上談兵” ，沒有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。在房屋面積測(cè)算過程中，按實(shí)測(cè)尺寸計(jì)算面積，其中不僅含有儀器測(cè)量誤差、人為觀測(cè)誤差，而且受墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，完全相同的兩戶，其實(shí)側(cè)數(shù)據(jù)總會(huì)有差別，使得同一戶型的套內(nèi)建筑面積千差萬(wàn)別。7.1.2 圖紙變更房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測(cè)得來(lái)。房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更（如戶室大小、陽(yáng)臺(tái)范圍和共有面積做了調(diào)整） ，這是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。對(duì)于圖紙變更問題，

43、首先要考慮是否經(jīng)過行政主管部門的批準(zhǔn)。7.1.3 技術(shù)性原因由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī)范、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過程差錯(cuò)等原因都會(huì)造成面積的不同。并且預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)往往是由兩家不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果的不同。7.1.4 施工原因房屋施工是粗線條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護(hù)的位移都是不可避免的，在圖紙中完全平行的兩面墻，在實(shí)量時(shí)不同的位置有不同的平距。因此，房屋在設(shè)計(jì)與實(shí)際建造中本來(lái)就有一個(gè)差異。7.2. 因預(yù)測(cè)

44、和實(shí)測(cè)面積差異引發(fā)的問題之解決方法7.2.1 測(cè)量單位解決面積差異的方法按房屋現(xiàn)狀來(lái)計(jì)算面積：如面積有差異，則面積測(cè)算是按實(shí)測(cè)尺寸來(lái)計(jì)算；測(cè)算完成后，通知開發(fā)商和業(yè)主，由開發(fā)商和業(yè)主決定是否要進(jìn)行更改。實(shí)地更改：如果業(yè)主不同意退還或補(bǔ)差價(jià)，則讓施工單位進(jìn)行更改，測(cè)量人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督指導(dǎo)，直到與規(guī)劃批準(zhǔn)的附圖一致為止。技術(shù)方面（實(shí)地丈量房屋邊長(zhǎng)時(shí)）應(yīng)注意的問題：使用鋼卷尺測(cè)量水平距離時(shí)，尺兩端應(yīng)選取房屋的相同高度的參考點(diǎn)，以保持尺子處于水平位置；房屋存在一些圓弧、橢圓形、弓形以及其他不規(guī)則形狀，且無(wú)建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使用全站儀沿該邊線實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計(jì)

45、算邊長(zhǎng)；分段邊長(zhǎng)應(yīng)取其和，再與總邊長(zhǎng)進(jìn)行校核。7.2.2 政府方面的解決辦法在具體工作中，按照商品房銷售管理辦法和商品房銷售合同中規(guī)定的條款處理，實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)（合同）面積，誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人，絕對(duì)值超出 3%部分的房款由出賣人雙倍返還買受人。在實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房款，由買受人補(bǔ)足，超出 3%部分的房款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。從現(xiàn)行的測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下功夫，在不斷完善測(cè)繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時(shí)，實(shí)施房屋建筑面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)報(bào)告書的措施，能有效地解決由于面積差異而引起的糾紛

46、問題。加大宣傳力度。讓老百姓在購(gòu)房是了解，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)會(huì)有差異，并可在合同備注欄中做出詳細(xì)規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)14告知購(gòu)房者。如果開發(fā)企業(yè)在施工過程中變更原規(guī)劃核準(zhǔn)，造成竣工后房屋的部分共用面積的大小和功能發(fā)生改變，比如門廳擴(kuò)大、具有配套服務(wù)性質(zhì)的設(shè)備用房的位置、大小、服務(wù)范圍等改變，中庭上空改造成房間等等。這些情況都會(huì)造成實(shí)測(cè)時(shí)分?jǐn)偯娣e發(fā)生變化，這種共用部位的變化和預(yù)測(cè)時(shí)公示的房屋共有共用部位明細(xì)表有出入，將對(duì)房屋建筑面積的計(jì)算產(chǎn)生嚴(yán)重影響。建議房管部門應(yīng)該履行監(jiān)督職能，在發(fā)生這一現(xiàn)象時(shí)應(yīng)督促開發(fā)商，責(zé)令他們書面通知買房人，告

47、知其修改的具體部位、大小、用途，特別是由此產(chǎn)生的共用面積差異引起的分?jǐn)偯娣e的變化，以及對(duì)購(gòu)房人所買房屋面積的影響。買房人在接到通知后一定時(shí)間內(nèi)，有選擇退房還是不退的權(quán)利。這樣既保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)利又維護(hù)了社會(huì)的安定，減少由于共用部位變化引起的社會(huì)糾紛。不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，不斷加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)間交流和學(xué)習(xí)。同事更要加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從業(yè)人員的總和素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。15總結(jié)總結(jié)商品房測(cè)繪，是房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)的重點(diǎn)工作，其測(cè)繪成果是銷售商、購(gòu)房者的交易依據(jù)。要解決預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)成果之間差異引起的糾紛問題，更好地圍護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，

48、不僅要從現(xiàn)行的測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下功夫，還要在不斷完善測(cè)繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時(shí)，加強(qiáng)測(cè)繪成果監(jiān)管，提高測(cè)繪成果質(zhì)量，以誠(chéng)信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測(cè)繪工作，不斷提高綜合分析、判斷問題的能力，憑借掌握的理論知識(shí)，技術(shù)方法和手段正確處理問題。16致謝詞致謝詞本篇論文從選題到成稿，林新紅老師作為我的指導(dǎo)老師，做了精心的指導(dǎo)。他以嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神和精益求精的工作作風(fēng)，深深的感染和激勵(lì)著我。他于百忙之中多次詳細(xì)批閱了我的論文，對(duì)文章的格式問題、結(jié)構(gòu)和內(nèi)容問題、參考文獻(xiàn)問題以及一些其他的問題都認(rèn)真仔細(xì)的進(jìn)行批注，提出了寶貴的修改意見。通過這次畢業(yè)論文，我感到收獲很大：

49、這使我對(duì)商品房面積測(cè)算相關(guān)技術(shù)有了一個(gè)比較清晰、具體的了解。更重要的是，它提高了我查閱資料、分析解決實(shí)際問題的能力，同時(shí)也培養(yǎng)了我不驕不躁、嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的工作作風(fēng)。隨著畢業(yè)論文的最后落筆，我四年的大學(xué)生活也即將劃上一個(gè)圓滿的句號(hào)。在龍巖學(xué)院的這四年里，我不但學(xué)到了扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，更學(xué)到了誠(chéng)懇的做人道理，深深地被各位老師們嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的治學(xué)態(tài)度，精益求精的學(xué)術(shù)風(fēng)尚，助人成才的高尚品德和誠(chéng)懇待人的為人所感染?；貞涍@四年生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，從入學(xué)時(shí)對(duì)大學(xué)生活的無(wú)限憧憬到課堂上對(duì)各位老師學(xué)術(shù)學(xué)識(shí)的深沉沉湎，從奔波于教室圖書館的來(lái)去匆匆到業(yè)余生活的五彩繽紛，一切中的一切都是歷歷在目，讓人倍感留戀，倍感珍惜。在本論文的完成之際，借此機(jī)會(huì)，我對(duì)各位于百忙中抽空來(lái)評(píng)審論文和參加答辯的老師深表謝意！這四年來(lái)，是你們用自己的心血和汗水培育了我，畢業(yè)在即，最后祝關(guān)心和教育我四年的老師們身體健康，工作順利！祝和我朝夕相處四年的同學(xué)們一步一個(gè)腳印，早日實(shí)現(xiàn)自己的人生理想。17參考文獻(xiàn)：參考文獻(xiàn)：1 詹長(zhǎng)根，唐祥云，劉麗.地籍測(cè)量學(xué)m.武漢：武漢大學(xué)出版社，2005.6.2 國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.gb/t17986-2000 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范s.北京：中國(guó)標(biāo)注出版社,2000,20-313 尹暉.測(cè)繪工程專業(yè)英語(yǔ)m.武漢：武漢大學(xué)