快捷商務(wù)酒店可行性報告

1、 藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店可行性報告目 錄一、前言1-1 項(xiàng)目背景1-2 項(xiàng)目目的1-2.1 整體目標(biāo)1-2.2 項(xiàng)目契機(jī)二、調(diào)查篇2-1區(qū)域地理環(huán)境分析2-2 市場分析2-2.1 調(diào)查數(shù)據(jù)說明2-2.1.1 市場調(diào)查方法2-2.1.1.1 流動調(diào)查2-2.1.2 問卷調(diào)查2-2.1.2.1 酒店需求問卷調(diào)查2-2.1.3 調(diào)查統(tǒng)計2-2.1.3.1 問卷總數(shù)2-2.1.3.2 分卷總數(shù)2-2.1.3.3 有效問卷的辨析方法2-2.1.3.4 有效問卷總數(shù)2-2.2 調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣 2-2.2.1 酒店數(shù)據(jù)矩陣 2-2.3 調(diào)查結(jié)果說明2-2.3.1酒店現(xiàn)狀2-2.3.2交通現(xiàn)狀2-2.3.3自然旅游現(xiàn)

2、狀 2-3 swot分析2-3.1 s項(xiàng)目優(yōu)勢分析2-3.2 w項(xiàng)目劣勢分析2-3.3 o項(xiàng)目機(jī)會分析2-3.4 t項(xiàng)目威脅分析2-4 社會經(jīng)濟(jì)效益說明三、決策建議3-1 規(guī)劃內(nèi)涵3-2 規(guī)劃決策建議3-2.1 規(guī)劃方案 3-2.1.1 主樓3-3 前期規(guī)劃設(shè)計說明3-3.1 設(shè)計方案甄選和規(guī)劃3-3.1.1 方案四、執(zhí)行篇4-1 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)4-1.1 戰(zhàn)略沙盤模擬4-1.1.1 六大策略4-1.1.2 說明4-1.2 戰(zhàn)術(shù)沙盤推演模擬4-1.2.1 整體戰(zhàn)術(shù)4-1.2.1.1 差異化市場營銷4-1.2.1.1.1 地段選擇4-1.2.1.1.2 具有前瞻性4-1.2.1.1.3 尋求市場空白

3、點(diǎn)4-1.2.1.1.4 有效挖掘客戶營銷渠道4-1.2.1.1.5 創(chuàng)新客戶成本控制4-1.2.1.2 創(chuàng)新客戶營銷手法 4-2 執(zhí)行步驟4-2.1 經(jīng)營規(guī)劃4-2.1.1 酒店配置4-2.2 推廣規(guī)劃4-2.2.1 整體品牌包裝 新視覺vi系統(tǒng)4-2.2.2 整體推廣 廣告推廣策略 廣告推廣目標(biāo) 項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)4-2.3 進(jìn)度4-2.4 預(yù)算4-2.4.1 項(xiàng)目資金投入情況分析4-2.4.1.1 土地費(fèi)用4-2.4.1.2 工程造價4-2.4.1.9 其他費(fèi)用4-2.4.2 可選擇的籌資策略4-2.4.2.1 公司自籌資金4-2.4.2.2 銀行貸款籌資4-3 投資

4、回報預(yù)測4-3.1 酒店4-3.1.1 客房收入4-3.1.2 營業(yè)總收入4-3.1.3 成本4-3.1.3.1 物料成本4-3.1.3.2 人工成本4-3.1.3.3 水電費(fèi)4-3.1.3.4 總成本4-3.1.4 營業(yè)稅4-3.1.5 銀行利息4-3.1.6 利潤4-3.4 銀行利息4-3.5 投資總成本4-3.6 年凈利潤4.3.7 回收周期五、結(jié)束篇第 3 頁2021-7-3 藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店可行性報告1-1項(xiàng)目背景商貿(mào)集團(tuán)自成立后，酒店管理有限公司秉承集團(tuán)以酒店業(yè)為主業(yè)的多元化發(fā)展思路,兼顧高中低端市場，打造精品高端通泰五星級酒店，加強(qiáng)管理現(xiàn)有四星級藍(lán)鯨大廈，擴(kuò)大市場份額以四星標(biāo)準(zhǔn)建

5、設(shè)的快捷商務(wù)酒店占領(lǐng)區(qū)縣。為重新打造快捷商務(wù)酒店品牌，提升品牌價值。我公司決定將在（原橋東法院），大道與政府街交叉路口建設(shè)兩家快捷商務(wù)酒店,酒店將建成市及張長途汽車站廣場地段的標(biāo)志性建筑。為此我們經(jīng)過認(rèn)真的籌劃準(zhǔn)備、細(xì)致的調(diào)查研究及慎密的分析預(yù)測，編制本報告，敬請審批。1-2項(xiàng)目目的1-2.1 整體目標(biāo) 秉承集團(tuán)整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強(qiáng)化自身優(yōu)勢。 配合 的經(jīng)濟(jì)旅游開發(fā)，打造-商務(wù)酒店品牌，給投資者帶來豐厚的回報。 整合-優(yōu)勢資源，領(lǐng)跑-商務(wù)酒店市場。 通過對新建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營措施，能夠爭取較好的市場效益。1-2.2 項(xiàng)目契機(jī) -及-縣發(fā)展規(guī)劃、旅游開發(fā)。-是歷史文化古城。歷史文

6、化悠久，旅游資源豐富，擁有國家級文物保護(hù)單位27個，省級文物保護(hù)單位101個，全國十大考古新發(fā)現(xiàn)3處，是河北省文物大市之一。得天獨(dú)厚的旅游資源為張家口市旅游業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。-地區(qū)夏季氣候涼爽，景色宜人，是極富特色的旅游避署勝地。元中都遺址、中都原始草原度假村、閃電河、天鵝湖等旅游景點(diǎn)吸引著京津地區(qū)及省內(nèi)外游客。在夏季是京津地區(qū)游客首選的最佳避暑地。今年冬季舉辦冬季節(jié)日旅游項(xiàng)目異彩紛呈，包括國際滑雪賽事、滑雪嘉年華、圣誕滑雪狂歡節(jié)、雪地音樂節(jié)、旅游地產(chǎn)展銷會、旅游商品和戶外運(yùn)動裝備展銷、溫泉冬季沐浴主題活動等20余項(xiàng)。由于-一年四季的旅游項(xiàng)目眾多，全年到張旅游人群穩(wěn)定增長，促使的-旅游

7、業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。-市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務(wù)業(yè)打造成全市第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施旅游精品工程，精心打造旅游整體形象。-地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生著嶄新的變化。新旅游經(jīng)濟(jì)給-帶來了豐富的旅游休閑客源，旅游項(xiàng)目的增加使來-旅游客流量全年都保持在高峰值，-旅游接待能力及設(shè)施急需全面升級，需要基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施跨上一個新的水平，接待能力和檔次進(jìn)一步提高。在未來良好的市場前景預(yù)期的推動下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營業(yè)，搶占-旅游業(yè)發(fā)展所帶來的客源市場。-酒店管理有限公司在-旅游大開發(fā)，地區(qū)旅游客源增加，酒店業(yè)市場蓬勃發(fā)展的契機(jī)下。公司決定投資建設(shè)-快捷酒店項(xiàng)

8、目，項(xiàng)目分別在-市-（原橋東法院）及-庫大道旁，投資建設(shè)兩家連鎖快捷商務(wù)酒店。新建快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目將為-集團(tuán)帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，也給投資者帶來豐厚的回報。調(diào) 查 篇2-1 項(xiàng)目區(qū)域地理環(huán)境介紹-市地勢西北高、東南低，陰山山脈橫貫中部，將全市劃分為壩上壩下兩個自然地理區(qū)域。壩上高原區(qū)，自尚義縣套里莊、張北縣狼窩溝，到赤城縣獨(dú)石口一線以北的沽源、康保、張北、尚義4縣為壩上張北高原，屬內(nèi)蒙古高原南緣。該區(qū)域面積為12480平方公里，海拔1300-1600米，南高北低，地勢較平坦，草原廣闊，多內(nèi)陸湖泊（淖），崗梁、湖泊、灘地和草坡、草灘相間分布，是典型的波狀高原景觀。南部壩下4區(qū)9縣，地處華北平原和內(nèi)

9、蒙古高原的過渡帶，海拔5001200米，該區(qū)域地形復(fù)雜，山巒起伏，丘陵與河谷盆地相間分布，面積24467平方公里，河川占24.5%，丘陵占18.7%，山區(qū)占56.8%。 張北縣地處內(nèi)蒙古高原南緣的壩上地區(qū)，地勢險要，氣候獨(dú)特。縣境地形呈高原丘陵景觀，大致分為東南壩頭區(qū)、西部丘陵區(qū)和中部平原區(qū)三個類型，平均海拔1400-1600米，南部“壩頭”海拔1600-1800米，境內(nèi)樺皮嶺海拔2128米，為“壩頭”群峰之首。全縣地處壩上高寒區(qū)，屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年降水量 300毫米左右，年平均氣溫2.6，是河北及京津地區(qū)最為良好的避暑休閑地區(qū)之一。2-2市場分析2-2.1 調(diào)查數(shù)據(jù)說明2-2.1.1

10、 市場調(diào)查方法2-2.1.1.1 流動調(diào)查對于商鋪及部分酒店的調(diào)查，采用在大街上對規(guī)定的人群隨機(jī)抽樣的方式調(diào)查。2-2.1.2 問卷調(diào)查2-2.1.2.1 酒店需求問卷問卷涉及如下內(nèi)容：1、受訪者性別；2、來自哪里；3、職業(yè)；4、年齡；5、到-的目的；6、到-的次數(shù)；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、關(guān)于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問題；12、入住的酒店位置；13、車站附近建幾星級的酒店比較合適；14、車站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應(yīng)該具備的功能；16、酒店應(yīng)該具備的配套設(shè)施。2-2.1.3 調(diào)查統(tǒng)計2-2.1.3.1. 問卷總數(shù)本次問卷調(diào)查合計

11、調(diào)查了共2000份，有效問卷共1677份，有效比為83.58%。2-2.1.3.2. 分卷總數(shù)調(diào)查問卷分卷情況如下：市調(diào)類型問卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店2000167783.85%2-2.1.3.3有效問卷辨析方法本次問卷調(diào)查總共調(diào)查2000份問卷，調(diào)查過程中，調(diào)查組根據(jù)現(xiàn)場的情況，進(jìn)行了如下問卷有效性分析。a、 問卷卷面分析，調(diào)查組先排除了問卷中相互矛盾的影響問卷有效成立的問卷，共276份b、 抽查分析，經(jīng)過a的分析，檢出其中的無效問卷后，統(tǒng)計調(diào)查人員的無效問卷比率，按照比率大抽查率高的原則按10-20%不等的幾率進(jìn)行了電話抽查。其中，抽查出 49份無效問卷。2-2.1.3.4. 有效問卷總數(shù)

12、本次調(diào)查經(jīng)過篩選，共獲得有效問卷1667份，有效率為83.85%，高于要求最低60%有效率的市調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，因此本次市調(diào)為有效市調(diào)。2-2.2 調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣2-2.2.1 酒店數(shù)據(jù)矩陣 2-2.3 調(diào)查結(jié)果說明2-2.3.1-及-縣酒店現(xiàn)狀隨著-經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展越來越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入-地區(qū)，二是商務(wù)客戶在-停留洽談業(yè)務(wù)。特別是北京至-的城際鐵路即將修通和機(jī)場的開工建設(shè)必將加速-的經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，加快融入北京經(jīng)濟(jì)圈。隨著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動在各個城市間展開，這對于各個城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場氛圍。辦公、旅游、探親、外派見學(xué)、投資考察的人員越來越多，

13、各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型快捷商務(wù)酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店進(jìn)入了-地區(qū)市場。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。-的高檔酒店為數(shù)不多，準(zhǔn)四星的酒店僅一家，其它高檔次的賓館也較少，但-的酒店經(jīng)營有一個特色，就是服務(wù)越上檔次生意越好，除了是找休息場所，還有很多客人入住酒店是為了休閑娛樂。從我們所做的市場調(diào)查來看，希望能在車站附近入住商務(wù)酒店的外地被訪者有較高的比例，53%的被訪者認(rèn)為在車站附近建快捷商務(wù)酒店合適，34%的被訪者認(rèn)為建四星合適；被訪者選擇酒店會綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價格、交通和檔

14、次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車場服務(wù)。所以我們投資建設(shè)的藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全還要配以多種服務(wù)功能和娛樂休閑設(shè)施。要選址在南來北往之交通要道，自駕車來張旅游休閑必經(jīng)之路上。要選擇在車站附近，周圍有大型市場，人流量相對較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費(fèi)傾向的客戶群，經(jīng)營前景十分廣闊。2-2.3.2 -及張北縣交通狀況 -公路、交通建設(shè)完成投資最多、發(fā)展速度最快、結(jié)構(gòu)變化最明顯；其中宣大高速公路全長127.2公里，分三期施工建設(shè)，總投資36.9億元。于2000年底全線通車；京張高速公路全長79公里，項(xiàng)目總投資27.8億元，所有工程現(xiàn)已全部完成通車。全市有110線、207線、1

15、09線、112線4條國道和19條省級公路，通車?yán)锍?512公里。還有25條縣級公路和700多條鄉(xiāng)村公路并網(wǎng)交錯，交通比較便捷。國道110線、109線、207線等主要路段相繼完成了改建。 近年來，-交通中心的作用進(jìn)一步加強(qiáng)。2002年11月16日，國家重點(diǎn)工程京張高速經(jīng)過4年的緊張施工全線貫通。通過-市，張北縣與京津地區(qū)的聯(lián)系更加緊密。207國道穿越張北境內(nèi)47公里，將其與錫林浩特、-市、宣化等市連接起來，新建的張石高速開通，此外，東西、南北5條公路干線于-聚集輻射。以-縣城為中心的公路開發(fā)，輻射周邊區(qū)縣等地，依托公路優(yōu)勢帶動發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜钨Y源。 2-2.3.3 -及-縣自然旅游資源狀況-位于河北

16、省西北部,京、晉、冀、蒙四省（市、區(qū)）交界處。全市分為壩上壩下兩個地貌渾然不同的自然區(qū)域。壩上為寒溫區(qū)，平均氣溫2，7月平均氣溫18。壩下屬涼溫區(qū)，年均氣溫8，7月平均氣溫23。地貌及氣候的多樣化，為旅游資源的多樣化和自然環(huán)境對全年季節(jié)性旅游創(chuàng)造了條件。地處長城內(nèi)外，北接內(nèi)蒙古草原，東與北京相鄰。-三面環(huán)山，北依長城，歷史上是兵家必爭之地，也是聞名中外的陸路商城和“皮都”。-市旅游資源豐富，并有四通八達(dá)的交通、通訊網(wǎng)絡(luò)。這里環(huán)境優(yōu)美，市容整潔的民風(fēng)淳樸，夏季氣候涼爽，風(fēng)景宜人。市區(qū)內(nèi)分布有明長城，大境門，云泉寺，水母宮，清遠(yuǎn)樓，鎮(zhèn)朔樓等30多處名勝古跡。-更是革命老區(qū)，有眾多的革命歷史遺址可供

17、瞻仰、觀光。 -縣處于內(nèi)蒙古錫林郭勒大草原的延伸地帶，是距離北京最近、保持最完好的原始草原，屬休閑避暑和觀光旅游的理想之地。境內(nèi)自然人文景觀眾多，現(xiàn)已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、中都游牧源、樺皮嶺等旅游景點(diǎn)11處，其中國家aaa級旅游景點(diǎn)兩處，初步形成了以壩上草原生態(tài)旅游為特色，集自然風(fēng)光與歷史文化為一體的旅游格局。 2009年，接待海內(nèi)外游客達(dá)65萬多人次?？偼顿Y20億元一期投資5億元的仙那都國際生態(tài)旅游度假村、投資5億元以上的壩上天鵝湖景區(qū)等旅游項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。2-3 swot分析2-3.1 s項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目地處城市交通主干道，升值潛力巨大。 -相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢

18、-酒店管理公司有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn) 新開發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員 依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快 依托-大廈，新項(xiàng)目有一定客戶群資源2-3.2 w項(xiàng)目劣勢 新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低 開業(yè)時間晚于其他快捷酒店+ 外阜會員群鎖定困難 人員工資上漲、原材料價格上漲2-3.3 o項(xiàng)目機(jī)會 市政府對加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶。 快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式 -全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對穩(wěn)定 區(qū)縣還未成為其他品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域 全國性快捷酒店品牌廣告投放相對較弱 -其他快捷酒店停車位置少 多數(shù)小旅店受經(jīng)營影響，并購機(jī)會增加

19、-本市的快捷品牌還未形成2-3.4 t項(xiàng)目威脅 本地區(qū)已出現(xiàn)同類競爭者。 全國快捷酒店品牌多數(shù)已進(jìn)駐-，競爭壓力不斷加大 市內(nèi)個人快捷酒店對價格下壓很大 快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷2-4 社會經(jīng)濟(jì)效益 -快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為-旅游接待能力提升做出自己的貢獻(xiàn)。 -快捷商務(wù)酒店的建成將大大提升-城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)。 -商務(wù)酒店高品味設(shè)計，必將成為項(xiàng)目所在地區(qū)的標(biāo)志性建筑，增添了城市風(fēng)景。 給人們提供了更好休閑娛樂的去處，帶動消費(fèi)增長，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。 -商務(wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營，一定會為項(xiàng)目所在地區(qū)增加更多就業(yè)職位。 (把符號都統(tǒng)一了)第 35 頁7/3/20

20、21決策建議篇3-1 規(guī)劃內(nèi)涵-快捷商務(wù)酒店現(xiàn)有兩家地址，緯一路店地面積約6600m2，張北快捷商務(wù)酒店占地面積面積6000m2，根據(jù)建設(shè)要求和商業(yè)利用價值，我們將新的規(guī)劃先初步定位為具備酒店、餐飲、娛樂休閑、和停車場等多功能高水準(zhǔn)的綜合性高層建筑。3-2 規(guī)劃決策建議3-2.1 樓層規(guī)劃方案3-2.1.1 主樓賓館大堂、商務(wù)中心、后臺辦公室、洗手間、棋牌室、大小會議室、客房。按照四星酒店標(biāo)準(zhǔn)客房，緯一路店標(biāo)準(zhǔn)間150間，張北店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)客房140間。3-3 前期規(guī)劃設(shè)計說明3-3.1設(shè)計方案甄選和樓層規(guī)劃-酒店管理公司將委托北京長迪建筑裝飾工程有限公司對兩家快捷商務(wù)酒店整體改造方案進(jìn)行

21、設(shè)計，設(shè)計者對藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店所在的區(qū)域位置進(jìn)行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環(huán)境和諧一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個性；同時關(guān)注商業(yè)價值和經(jīng)濟(jì)效益。希望能營造出形象突出優(yōu)雅，同時富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng)景。設(shè)計者為我們設(shè)計了整套方案以供參考。3-3.1.1 方案緯一路項(xiàng)目（橋東法院）商務(wù)酒店位于勝利中路233號，地處新市區(qū)中心地帶，張宣公路從門前通過。北上可直達(dá)壩上、內(nèi)蒙草原及各大滑雪場，南下可直達(dá)京津各地。酒店擁有客房160間，設(shè)有會議廳、自助早餐廳

22、。房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。團(tuán)體及會員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。-項(xiàng)目在張庫大道和市府路交叉路口，是進(jìn)入張北縣城和去張北各旅游景點(diǎn)的必經(jīng)之路。酒店主樓高6層，擁有客房140間，設(shè)有會議廳、自助早餐廳，房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。藍(lán)鯨快捷商務(wù)酒店配套設(shè)施功能完善，為方便來張北自駕旅游者停車，酒店外部設(shè)有停車場。設(shè)計理念是現(xiàn)代建筑的簡潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高技術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力：流暢的鋁板與剔透的弧形幕墻表現(xiàn)得淋漓盡致，玻璃幕墻外包裹的鋼架彰顯了建筑個性。低部立面

23、鋁板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對比，帶來了強(qiáng)烈的視覺對比和陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語言完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。執(zhí) 行 篇4-1 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)4-1.1 戰(zhàn)略沙盤模擬4-1.1.1 六大策略 整體整合 方案優(yōu)選 特色出位 錯位經(jīng)營 強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性 集團(tuán)化管理4-1.1.2 說明-地區(qū)的酒店目前還不注重推廣和營銷，很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營商幾乎沒有戰(zhàn)略，沒有系統(tǒng)的推廣計劃，反過來我們的宣傳更容易突出。酒店產(chǎn)業(yè)的六大優(yōu)勢人氣旺。酒店規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。旅游資源強(qiáng)。隨著旅游規(guī)模擴(kuò)大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的商業(yè)氛圍

24、一應(yīng)俱全，經(jīng)營起來得心應(yīng)手，財源滾滾。管理好。由-酒店管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，前景廣闊。規(guī)劃好。在規(guī)劃上有-酒店管理公司統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確，不會出現(xiàn)子公司酒店各自為陣、畫地為牢的混亂局面。品牌好，潛力大。-集團(tuán)規(guī)模大，自有品牌突出，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷售上能克服小酒店“勢單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易加強(qiáng)管理。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會有一定的銷售壓力，但它對商旅性客源的吸引力顯然更大。經(jīng)營成本降低。-酒店管理公司規(guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)?；б?，從而降低成本和經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用過高的弊端。4-1.2 戰(zhàn)術(shù)沙

25、盤模擬4-1.2.1 整體戰(zhàn)術(shù)4-1.2.1.1 手法1：差異化市場營銷酒店差異化的市場定位，就是在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場的機(jī)會點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領(lǐng)市場。市場是一個巨大的網(wǎng)，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機(jī)會。影響酒店業(yè)成功的因素很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競爭對手實(shí)力與策略等。4-1.2.1.1.1 地段選擇所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；是否在旅游線路必經(jīng)之路上；具備較好基礎(chǔ)配套設(shè)施。4-1.2.1.1.2 具有前瞻性市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、

26、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)，此類熱點(diǎn)地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動一定客戶群。4-1.2.1.1.3 尋求市場空白點(diǎn)酒店業(yè)開發(fā)也要針對該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似酒店的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場細(xì)分后空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。4-1.2.1.1.4 有效挖掘客戶營銷渠道酒店客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個人大約可以影響250人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。4-1.2.1.1.5 創(chuàng)新客戶成本控制酒店采用客戶營銷可以降低廣告費(fèi)用50%-80

27、%。酒店對客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專長的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對象。4-1.2.1.2 手法二： 品牌營銷策略在當(dāng)前激烈的酒店業(yè)競爭市場，酒店產(chǎn)品的競爭已逐漸演變成酒店品牌之爭了。品牌是酒店競爭力的重要體現(xiàn)，誰擁有更知名的酒店品牌，誰就能更快地抓住消費(fèi)者的視線，形成“眼球經(jīng)濟(jì)”，搶占更大的省內(nèi)外酒店市場。因此，樹立知名的酒店品牌是當(dāng)前眾多酒店企業(yè)所競相追逐的目標(biāo)，酒店品牌營銷的重要性更是不可忽視。三大關(guān)注要點(diǎn)品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷時，應(yīng)關(guān)注酒店企業(yè)、酒店產(chǎn)品和顧客需求三大要點(diǎn)。企業(yè)本身酒店品牌是酒店企業(yè)的代名詞，

28、酒店的經(jīng)營屬性、類別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價值息息相關(guān)。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷的時候，必須結(jié)合酒店本身的特點(diǎn)，從企業(yè)的角度出發(fā)，使酒店企業(yè)的形象、酒店未來的發(fā)展戰(zhàn)略等都與酒店品牌的營銷推廣相吻合。酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品的特征是制定酒店品牌營銷策略的重要依據(jù)，優(yōu)秀的酒店產(chǎn)品和服務(wù)也是酒店品牌得以生存和發(fā)展的重要保障。當(dāng)前世界著名的酒店集團(tuán)紛紛在全球范圍內(nèi)實(shí)施多品牌經(jīng)營策略，品牌創(chuàng)立的依據(jù)就是酒店集團(tuán)所經(jīng)營的不同產(chǎn)品特色，人們甚至通過品牌來識別酒店的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，酒店品

29、牌的價值要通過酒店產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)產(chǎn)品是提升顧客價值的重要途徑，酒店品牌營銷的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。因此，酒店產(chǎn)品是酒店品牌營銷關(guān)注要點(diǎn)之一。 顧客需求酒店品牌的營銷推廣要加強(qiáng)與顧客的聯(lián)絡(luò)，應(yīng)通過分析消費(fèi)市場的特點(diǎn)，根據(jù)顧客的消費(fèi)心理偏好和消費(fèi)行為特征來制定酒店的品牌營銷戰(zhàn)略。市場需求和顧客偏好是進(jìn)行酒店品牌營銷的著力點(diǎn)，酒店企業(yè)在進(jìn)行品牌營銷時，必須時時關(guān)注市場動態(tài)，掌握顧客需求，并通過積極的品牌營銷策略來引導(dǎo)市場需求，創(chuàng)造顧客需求，從而為酒店贏得更多顧客。4-2 執(zhí)行步驟4-2.1經(jīng)營規(guī)劃快捷酒店設(shè)計建設(shè)經(jīng)營雖然說現(xiàn)在快捷酒店裝修已經(jīng)逐漸的成熟起來，但是快捷酒店設(shè)

30、計還是呈現(xiàn)出一定的誤區(qū)，這些會阻礙著快捷酒店的正常健康的發(fā)展。快捷酒店裝修規(guī)劃不合理，功能與規(guī)劃的匹配，比如說大堂缺衛(wèi)生間、貴重物品保管、行李寄存等。快捷酒店裝修設(shè)計與社會需求脫節(jié)。有些投資者僅憑自己對酒店的一些感性認(rèn)識，就直接投資建新酒店，沒有先完成市場調(diào)研、酒店選址、酒店定位、酒店規(guī)模檔次確定、項(xiàng)目可行性分析等工作。也沒有設(shè)計單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學(xué)的。快捷酒店裝修設(shè)計復(fù)制嚴(yán)重，沒有亮點(diǎn)。我們說這是一個個性十足的時代，沒有個性就沒有市場。酒店裝修設(shè)計在不斷的發(fā)展之中也變得更加細(xì)分，面對不同的群體及不同的地域的不同消費(fèi)習(xí)慣及不同的消費(fèi)能力，要對酒店制定出不同的差異化方案，

31、要確定酒店在本地的市場環(huán)境下及當(dāng)?shù)氐奈幕尘跋乱軌蚪】涤行虻陌l(fā)展?？旖菥频暄b修對客房不夠重視?？头渴蔷频陝?chuàng)造效益的主要部分，酒店客房設(shè)計不是一件容易的事，其設(shè)計要最大限度體現(xiàn)到對客人的關(guān)懷，因?yàn)榭腿藢头康囊筮h(yuǎn)比對大堂、餐廳的要求更細(xì)。客房設(shè)計不好、不精、不方便，不僅對客人不好，也會降低酒店的檔次?？旖菥频暄b修缺少地區(qū)性文化的支撐，競爭力不強(qiáng)。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場，這就要求酒店設(shè)計師在設(shè)計之初，要更加注重項(xiàng)目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準(zhǔn)確、合理地定位好酒店的文化內(nèi)涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊(yùn)和無窮的魅力，給客人帶來不僅生理上，還有

32、情緒上，甚至心靈上的享受。 快捷酒店裝修設(shè)計是一個全面的營造過程，我們只有將那種舒適的享受融入進(jìn)來，才能給人一種吸引，進(jìn)而獲得市場創(chuàng)造價值。4-2.1.1 酒店配置 經(jīng)營理念 核心價值觀 組織機(jī)構(gòu)-快捷商務(wù)賓館實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)有5個部門，即：前廳部、客房部、保安部、早餐會議部、綜合辦公室。職級分別為：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、主管、領(lǐng)班。 人員配備本著精簡部門，提高效率，降低成本的原則，藍(lán)鯨商務(wù)酒店暫時按40-45人配備，人員安排如下： 一、 商務(wù)賓館設(shè)總經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)賓館全面經(jīng)營管理工作，直接管理財務(wù)出納員、物品采購員、庫房管理員的工作。二、 前廳部： 1.前廳部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)前廳范圍內(nèi)的工

33、作并兼一級質(zhì)檢。 2.前廳部每班設(shè)接待登記員1人、收銀員1人、收銀員兼客服中心文員，三班倒共6人、保潔2人，共計9人。三、 客房部： 1.客房部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)客房部范圍內(nèi)的工作兼二級質(zhì)檢。2.服務(wù)員三班倒，早班服務(wù)員每層樓2人，每2層設(shè)專職領(lǐng)班1人，中班服務(wù)員2人，領(lǐng)班1人，夜班服務(wù)員2人，布草員1人。 客房部共計16人。四、保安部：根據(jù)停車場規(guī)模的情況，設(shè)保安部經(jīng)理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及設(shè)施。設(shè)早班保安員1人，中班保安員1人，夜班保安員2人，共計5人。五、早餐會議部：由賓館總經(jīng)理直接管理：1.設(shè)早餐服務(wù)員3人，菜品、面食、餐廳各1人；負(fù)責(zé)早餐服務(wù)與會議服務(wù)。2、廚房3人，熱菜

34、、涼菜、面案各1人，負(fù)責(zé)早餐制作和職工餐的制作。3.早餐會議部共計6人 六、綜合辦公室： 1.綜合辦公室主任1人，負(fù)責(zé)酒店日常事務(wù)，會議安排及接待，對外事宜，兼一級質(zhì)檢，職工宿舍、食堂、浴室管理。2、設(shè)維修工1人（負(fù)責(zé)普通的電工、木工、管工維修），電腦、電視、電話、空調(diào)等電子器件及其他設(shè)備由藍(lán)鯨大廈調(diào)人維修。3. 設(shè)財務(wù)出納員1人，負(fù)責(zé)財務(wù)核算，銀行業(yè)務(wù)，報稅業(yè)務(wù)和對藍(lán)鯨集團(tuán)財務(wù)部門的各類業(yè)務(wù)。4、設(shè)采購員1人，負(fù)責(zé)餐飲和其它部門的物品采購，常用物品由藍(lán)鯨酒店管理公司安排統(tǒng)一配送。5、設(shè)庫管員1人，負(fù)責(zé)賓館所有物品的出入庫工作。6、 綜合辦公室共計5人。酒店總經(jīng)理-快捷商務(wù)酒店崗位圖客房部經(jīng)理

35、前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任浴 室宿 舍食 堂外 聯(lián)保 安 員庫 管 員出 納 員采 購 員服 務(wù) 員布 草 員樓 層 領(lǐng) 班總 臺 接 待收 銀早 餐 后 廚早 餐 領(lǐng) 班4.2.2 推廣規(guī)劃 4-2.2.1 整體品牌包裝新視覺vi系統(tǒng) 由-集團(tuán)企劃部統(tǒng)一設(shè)計全新的vi系統(tǒng)，對-快捷商務(wù)酒店的vi系統(tǒng)進(jìn)行有效的整合，統(tǒng)一的管理，促進(jìn)-商務(wù)快捷酒店能更快讓客戶群體認(rèn)知并快速發(fā)展創(chuàng)造效益。 4-2.2.2 整體推廣 廣告推廣策略1廣告推廣和酒店先期營業(yè)同步執(zhí)行，集團(tuán)公司企劃部將進(jìn)行全程廣告策劃及監(jiān)督，即推出整體形象，又突出酒店的獨(dú)特部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動。第一步：新聞稿件形式炒作，通過新酒店開業(yè)及

36、活動為酒店項(xiàng)目經(jīng)營優(yōu)勢造勢。第二步：舉行各類公關(guān)活動，推廣項(xiàng)目，以各類承辦活動營銷作配合，全面展開酒店經(jīng)營工作。第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)酒店獲得成功。廣告推廣目標(biāo)廣告推廣以政府接待、旅游接待為主。 通過藍(lán)鯨品牌形象 強(qiáng)化快捷商務(wù)酒店規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢宣傳 加強(qiáng)酒店服務(wù)管理推出特色服務(wù) 全面推廣自身品牌成功運(yùn)營方式 -快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段分為第一、第二、第三和第四階段。第一階段為-商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目認(rèn)知階段，推廣主題：主要是政策、交通、旅游、規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)營。第二階段為-快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目公開宣傳階段，在建立酒店項(xiàng)目即將開業(yè)形象后，逐

37、步加強(qiáng)宣傳客房、餐飲，娛樂休閑經(jīng)營優(yōu)勢與優(yōu)勢服務(wù)項(xiàng)目推廣。第三階段廣告鋪開及人員招聘宣傳階段，客戶消費(fèi)群對酒店將開業(yè)項(xiàng)目已深入認(rèn)識，通過媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。第四階段為試營業(yè)開業(yè)階段，試營業(yè)達(dá)到50%以上的入住率，讓客人體驗(yàn)我們酒店的品牌服務(wù)，為正式營業(yè)打造良好基礎(chǔ)。正式開業(yè)運(yùn)營，舉辦開業(yè)慶典活動，提升酒店知名度。a、以“-特色服務(wù)”帶出酒店項(xiàng)目優(yōu)勢，吸引市場注意。b、以-酒店管理公司運(yùn)營管理，打造-商務(wù)酒店新服務(wù)理念。c、以-品牌客戶優(yōu)勢帶動新商務(wù)酒店良好運(yùn)營。d、-快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目運(yùn)用“地段+人流+經(jīng)營模式”酒店致勝元素，我們經(jīng)營商務(wù)酒店

38、，而且創(chuàng)造財富。4-2.3 進(jìn)度預(yù)期前期工作完成后，立即開始報批和內(nèi)部裝修，調(diào)配人員，工程預(yù)計完工4個月，完工交付使用。4-2.4預(yù)算4-2.4.1 項(xiàng)目資金投入情況分析4-2.4.1.1 土地費(fèi)用-酒店管理公司開發(fā)項(xiàng)目，-快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用2000萬，-快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用1220萬，現(xiàn)已產(chǎn)權(quán)購買交割完畢，4-2.4.1.2 工程造價 緯一路快捷商務(wù)酒店：1000萬元 張北快捷商務(wù)酒店： 800 萬元 合計： 1800萬元4-2.4.1.9 其它費(fèi)用其中包括不可預(yù)見費(fèi)用（5%）共 1500萬 元總計投資：65,000,000元需要說明的是，在預(yù)計-快捷商務(wù)酒店改項(xiàng)目投資時考慮的是靜態(tài)因素，

39、不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。4-2.4.2 可選擇的籌資策略4-2.4.2.1 公司自籌資金通過-集團(tuán)公司可劃撥資金及系統(tǒng)內(nèi)部融資約人民幣3,700萬元，該3,700萬資金在扣除土地、報建、拆除、勘探和設(shè)計費(fèi)用后，約可完成土地購買及前期款項(xiàng)工作，改擴(kuò)建緯一路、張庫大道酒店時我公司開始需要銀行的貸款，并著手開始酒店運(yùn)營、人員招聘。4-2.4.2.2 銀行貸款籌資我們計劃在2010年3月向商業(yè)銀行申請2，800萬元貸款。4-3 投資回報預(yù)測4-3.1 酒店4-3.1.1客房收入 緯一路店：緯一路酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間160間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算：標(biāo)準(zhǔn)間 200.00元/日入住率 8

40、0%客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價格標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)80%365=16020080%365=3200080%365=9344000緯一路店客房年收入 9,344,000.00 張北店：張北酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間140間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算：標(biāo)準(zhǔn)間 180.00元/日入住率 70%客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價格標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)70%365=14018070%365=2520070%365=6438600張北店客房年收入 6,438,600.00 4-3.1.2 酒店營業(yè)總收入緯一路店客房年收入 9,344,000.00 張北店客房年收入 6,438,600.00 合計 15，782，600.004-3.1.3 成本酒店的成本主要由物

41、料成本、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。4-3.1.3.1物料成本緯一路店：客房費(fèi)用=（早餐+客房低值易耗品）客房數(shù)365=（20+10）160365=1752000低值易耗品=低值易耗/月12=500012=60000 布草費(fèi)用=布草/月12 =1000012 =120000維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月12 =200012 =24000取暖費(fèi)用=取暖費(fèi)用/月采暖期 =200006 =120000 員工餐費(fèi)用=員工餐/日員工數(shù)365 =640365 =87600廣告公關(guān)費(fèi)用=廣告公關(guān)/月12 =200012 =24000其它費(fèi)用=其它費(fèi)用/月12 =100012 =12000客房費(fèi)用 1752000低值易耗品 60000 布草費(fèi)用 120000維修費(fèi)用 24000取暖費(fèi)用 120000員工餐費(fèi) 87600 廣告公關(guān)費(fèi)用 24000其它費(fèi)用 12000緯一路店物料成本 2,119,600.00張北店：客房費(fèi)用=（早餐+客房低值易耗品）客房數(shù)365=（20+10）140365=1533000低值易耗品=低值易耗/月12=500012=60000 布草費(fèi)用=布草/月12 =1000012 =120000維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月12 =200012 =24000取暖費(fèi)用=取暖費(fèi)用/月采暖期 =200006