保利心語(yǔ)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案設(shè)計(jì)物業(yè)管理畢業(yè)論文

1、保利心語(yǔ)物業(yè)管理服務(wù)方案學(xué) 院： 商 學(xué) 院 班 級(jí)： 05 物 業(yè) 管 理 學(xué) 號(hào)： 學(xué)生姓名： 目 錄1. 保利心語(yǔ)項(xiàng)目概況12. 物業(yè)服務(wù)的整體設(shè)想與目標(biāo)13. 物業(yè)服務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)及人員配備34. 物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)方案55. 擬采取的物資裝備計(jì)劃66. 保利心語(yǔ)服務(wù)中心管理服務(wù)規(guī)章制度87. 物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)指標(biāo)、服務(wù)承諾及相應(yīng)措施118. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案 129. 社區(qū)文化 1810. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支測(cè)算 19附錄1 人員配置表 241. 保利心語(yǔ)項(xiàng)目概況保利心語(yǔ)位于廣州市珠江新城g1-1之二地塊，是智能化的高檔住宅小區(qū)，占地面積22000平方米，總建筑面積約240000

2、平方米，園林達(dá)到15000萬(wàn)平方米，是城市中心難得一見的大型生態(tài)園林社區(qū)。項(xiàng)目由八棟32層住宅組成，分南北兩部分形成兩個(gè)“l(fā)”型聯(lián)體，圍合成完整的中心花園。其中住宅建筑面積：179450平方米；公建建筑面積（肉菜市場(chǎng)）2000平方米，商鋪建筑面積4877平方米，綠化面積6889平方米，綠地率為30.7 %，配套有一個(gè)中心游泳池。保利心語(yǔ)共有住宅1872套，共8棟住宅樓。小區(qū)內(nèi)共有室內(nèi)汽車停車位1200個(gè)，基本能滿足小區(qū)業(yè)主、使用人的需求。區(qū)內(nèi)設(shè)置有消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。小區(qū)還設(shè)置智能化系統(tǒng)，包括智能化控制中心（約30平方米）、小區(qū)“一卡通”、可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停

3、車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。智能化控制系統(tǒng)包括安全防范子系統(tǒng)（彩色可視對(duì)講及住戶安防系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及周界防越報(bào)警系統(tǒng)、ic卡門禁管理系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)）、通信網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)（綜合布線系統(tǒng)、局域網(wǎng)系統(tǒng)、信息管理子系統(tǒng)）、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、智能化控制中心（智能化中心控制室、智能化系統(tǒng)接地與防雷）。小區(qū)出入口：3個(gè)，分別為東門、西門、地下停車場(chǎng)。2. 物業(yè)服務(wù)的整體設(shè)想與目標(biāo)2.1 保利心語(yǔ)物業(yè)服務(wù)的整體設(shè)想與策劃保利心語(yǔ)作為保利房地產(chǎn)股份有限公司在珠江新城傾心打造品牌的新項(xiàng)目。保利心語(yǔ)的園林規(guī)劃、生態(tài)景觀依原生地貌分布，與住宅因地制宜、相互呼應(yīng)，向心式設(shè)計(jì)，戶戶南北朝向，增加每戶的

4、采光通風(fēng)性能和觀景角度；而開闊的樓宇間距保證了戶戶的私密性，也為園區(qū)4d綠化留夠了空間。2.1.1 建立與實(shí)施完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程證明了要達(dá)到高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)水平就必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系。2.1.2 培養(yǎng)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，發(fā)揮工作團(tuán)隊(duì)精神人力資源是所有資源中最寶貴的資源，人又是生產(chǎn)力諸因素中最積極、最活躍的“第一資源因素”。在人才的管理上，我公司著重抓好三個(gè)環(huán)節(jié)：一是“引進(jìn)”，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)；二是“培訓(xùn)”，我公司時(shí)刻都針對(duì)不同的人員制訂出不同的培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)方式，進(jìn)行階梯培訓(xùn)，要求全員都具備現(xiàn)代的物業(yè)服務(wù)意識(shí)，為業(yè)主服務(wù)

5、的意識(shí)，做到一專多能，每期的培訓(xùn)考核成績(jī)都將作為職務(wù)晉升和年終獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)；三是“保留”，按照每位職工的需要，做好工資，福利，保貼工作，盡可能地減少企業(yè)內(nèi)部的人員流動(dòng)，這樣能夠更好地保證小區(qū)服務(wù)的質(zhì)量。2.1.3 建立與保持超前性、創(chuàng)造性、全方位的服務(wù)意識(shí)(1) 超前性的服務(wù)意識(shí)就是要求我們想業(yè)主之未想，為業(yè)主提供超前的服務(wù)。如：對(duì)殘疾人士、獨(dú)居老人等特殊人群的關(guān)懷，慰問(wèn)。(2) 全方位的物業(yè)服務(wù)以滿足業(yè)主不同的居住需求，從清潔、綠化、安全、文明、社區(qū)文化各大方面給業(yè)主提供貼心服務(wù)，時(shí)刻關(guān)注業(yè)主的需求變化，以改善物業(yè)服務(wù)方式、內(nèi)容與水平。2.1.4 加強(qiáng)環(huán)境、衛(wèi)生管理 “環(huán)保指標(biāo)”成為衡量住

6、宅小區(qū)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，我們將在保利心語(yǔ)的物業(yè)管理服務(wù)工作中加強(qiáng)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)節(jié)，從綠化、排污排水設(shè)施、垃圾處理等方面采取一系列措施。2.1.5 發(fā)揮業(yè)戶自治、自律作用成熟的物業(yè)管理決不是管理公司單向的推動(dòng)，而應(yīng)該得到廣大業(yè)戶的真誠(chéng)回應(yīng)，變單向管理為雙向共建。只有發(fā)動(dòng)廣大業(yè)戶共同參與，增強(qiáng)自治、自律作用，使自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，才能使小區(qū)物業(yè)管理水平真正得到保證和提高。2.2 保利心語(yǔ)物業(yè)服務(wù)目標(biāo)追求2.2.1 使業(yè)主/住戶滿意率達(dá)98%以上，五年內(nèi)力創(chuàng)國(guó)家示范小區(qū)。2.2.2 定期向業(yè)主/住戶發(fā)放物業(yè)服務(wù)意見征詢表，設(shè)立投遞箱，并作出合理化建議整改。2.2.3 以國(guó)際酒店金鑰

7、匙服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主服務(wù)。2.3 保利心語(yǔ)物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容2.3.1 依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約要求制定服務(wù)方案、各方面規(guī)章制度并適時(shí)修訂，付之實(shí)施。且廣泛向業(yè)主宣傳，認(rèn)真抓好各項(xiàng)措施與服務(wù)的落實(shí)。2.3.2 編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、綠化等的年度安全檢查、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中修方案并組織實(shí)施。2.3.3 編制保利心語(yǔ)物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及預(yù)算、決算報(bào)告。2.3.4 負(fù)責(zé)保利心語(yǔ)房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.3.5 負(fù)責(zé)保利心語(yǔ)房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。2.3.6 環(huán)境衛(wèi)生。2.3.7 安全防范。2.3.8 交通秩序與車輛停放。2.3.9 房屋裝飾裝修管

8、理。2.3.10 消防管理。2.3.11 公共綠化。3. 物業(yè)服務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)及人員配備3.1 管理組織機(jī)構(gòu)及崗位配置計(jì)劃保利心語(yǔ)占地面積22000平方米，總建筑面積約240000平方米，是珠江新城一個(gè)高端的住宅小區(qū)。我司結(jié)合保利花心語(yǔ)實(shí)際情況，擬設(shè)立廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司保利心語(yǔ)服務(wù)中心，負(fù)責(zé)保利心語(yǔ)的日常管理服務(wù)及經(jīng)營(yíng)，服務(wù)中心行政隸屬于廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、工程部、保安部、保潔部、財(cái)務(wù)部五個(gè)部門。人員配置的原則是精干、高效、一專多能，服務(wù)中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理責(zé)任制。保利心語(yǔ)服務(wù)中心擬配置180名員工，其中服務(wù)中心總經(jīng)理1人，經(jīng)理助理1人；財(cái)務(wù)部主任1人，會(huì)計(jì)2人

9、，出納2人；客服部主任1人，客服主管4人，客服助理15人；工程部主任1人，工程部主管6人，維修助理18人；保安部主任1人，保安部主管6人，保衛(wèi)員75人；保潔部主任1人，保潔部主管8人，清潔工32人，綠化工5人。（見附錄1）3.2 員工隊(duì)伍素質(zhì)要求3.2.1 服務(wù)中心各部門負(fù)責(zé)人均為大專以上學(xué)歷，管理人員持證上崗率100%；3.2.2 保安員全部為退役軍人，高中以上文化程度，男身高1.72米以上，女身高1.65米以上，并有在相關(guān)物業(yè)管理工作或?qū)W習(xí)培訓(xùn)的經(jīng)歷；3.2.3 工程技術(shù)人員均持有相應(yīng)的專業(yè)技能資格證及職稱證，且有在大廈及小區(qū)從事相應(yīng)工作的經(jīng)驗(yàn)；3.2.4 各崗位人員均具有強(qiáng)烈的責(zé)任心，遵

10、守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；著裝統(tǒng)一，形象良好，舉止文明，為人謙和，對(duì)業(yè)主提供貼心、微笑服務(wù)。主要崗位具體要求如下：1）服務(wù)中心經(jīng)理（本科以上學(xué)歷）具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和綜合領(lǐng)導(dǎo)能力，組織管理能力強(qiáng)，具有創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神，具備較為突出的組織管理和溝通能力，具備物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，熟悉iso質(zhì)量保證體系在物業(yè)管理行業(yè)的運(yùn)用，全面負(fù)責(zé)服務(wù)中心各項(xiàng)管理服務(wù)工作，負(fù)責(zé)與開發(fā)商及業(yè)主聯(lián)系、溝通，制定管理方案，負(fù)責(zé)文化活動(dòng)組織的開展及實(shí)施管理督導(dǎo)，推行品牌的建設(shè)。大學(xué)本科以上學(xué)歷，三年以上管理工作經(jīng)驗(yàn)，有獨(dú)立管理10萬(wàn)平方米以上小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。2）經(jīng)理助理（本科以上學(xué)歷）具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，具備物業(yè)管

11、理企業(yè)經(jīng)理資格證書，熟悉iso質(zhì)量保證體系在物業(yè)管理行業(yè)的運(yùn)用，貫徹執(zhí)行經(jīng)理所伏出的決議，督導(dǎo)各部門貫徹落實(shí)，檢查執(zhí)行情況。直接向總經(jīng)理、副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。為經(jīng)理決策提供真實(shí)可靠的信息。3）財(cái)務(wù)部主任大學(xué)本科學(xué)歷，持財(cái)務(wù)上崗證，3年會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉公司財(cái)務(wù)過(guò)程的操作。4）出納、會(huì)計(jì)大專本科學(xué)歷，持會(huì)計(jì)上崗證，2年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握電腦管理程序和會(huì)計(jì)電算化操作。5）客服部主任、主管、客服助理負(fù)責(zé)保利心語(yǔ)的業(yè)戶投訴、求助及房屋裝修等方面的工作。主管以上職位必須大專以上文化程度，客服助理必須高中以上文化程度，持相關(guān)崗位上崗證書，主動(dòng)服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，有敬業(yè)精神。6）工程部主任、主管、助理分早、中、晚

12、三班，實(shí)行24小時(shí)工作制度。負(fù)責(zé)保利心語(yǔ)供配電、供排水設(shè)施設(shè)備、電梯系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。所有員工均具有中?；蚣夹Ｒ陨衔幕潭?，兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有相關(guān)專業(yè)操作上崗證書，主動(dòng)服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，思想素質(zhì)好，能吃苦耐勞，具備敬業(yè)精神。7）保安部主任、保衛(wèi)員分早、中、晚三班，實(shí)行24小時(shí)工作制度，全面負(fù)責(zé)保利心語(yǔ)治安、消防及交通的管理工作。秩序維護(hù)員均選用退伍戰(zhàn)士，全部為高中以上文化程度，身高要求在1.72m以上，年齡20-28周歲，相貌端正，品德良好，身體健康，反應(yīng)靈敏，無(wú)不良習(xí)慣。根據(jù)小區(qū)的業(yè)戶群定位等實(shí)際情況，也可考慮錄用部分容貌氣質(zhì)較好，身高在1.65m以上的女保安。3.

13、3 保利心語(yǔ)服務(wù)中心架構(gòu)圖廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司經(jīng)理助理1人財(cái)務(wù)部（5人）保潔部（46人）客服部（20人）工程部（25人）保安部（82人）保利心語(yǔ)服務(wù)中心總經(jīng)理1人圖3.1 保利心語(yǔ)服務(wù)中心架構(gòu)圖4. 物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)方案為了物業(yè)服務(wù)人員能夠時(shí)刻貼緊社會(huì)發(fā)展的步伐，制訂適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)方案是必須的。員工培訓(xùn)計(jì)劃包括有入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)和梯度技能培訓(xùn)。4.1 入職培訓(xùn)4.1.1 應(yīng)知部分（1）企業(yè)自我介紹；（2）解讀員工手冊(cè)4.1.2 應(yīng)會(huì)部分（1）基本禮儀（2）工作基礎(chǔ)知識(shí)4.2 崗位技能培訓(xùn)由于各崗位通過(guò)招聘進(jìn)入公司的員工的業(yè)務(wù)知識(shí)面不盡相同，因此需要分門別類地進(jìn)行各條塊業(yè)務(wù)的重點(diǎn)講授。首

14、先可集中進(jìn)行服務(wù)技能、服務(wù)應(yīng)知、服務(wù)案例、應(yīng)急處理等內(nèi)容的理論培訓(xùn)，再輔之以嵌入式的崗位實(shí)習(xí)，以統(tǒng)一并強(qiáng)化新員工的現(xiàn)有知識(shí)面，為展現(xiàn)品牌企業(yè)始終如一的對(duì)外服務(wù)承諾提供合格工作者。4.3 梯度技能培訓(xùn)4.3.1 差異化的梯度培訓(xùn)4.3.2 全員梯度化培訓(xùn)體系5. 擬采取的物資裝備計(jì)劃為確保利心語(yǔ)物業(yè)服務(wù)方式和手段的現(xiàn)代化，我們本著高起點(diǎn)、高水平、高效益的原則，擬定物資裝備計(jì)劃如下： 5.1 物業(yè)管理用房使用計(jì)劃為確保優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和提供便捷美好的服務(wù)，發(fā)展商已規(guī)劃a區(qū)二樓部分用房為物業(yè)服務(wù)用房，保利心語(yǔ)物業(yè)服務(wù)用房面積共為370平方米。（詳見下表）表5.1 物業(yè)服務(wù)用房使用計(jì)劃表功用擬分配面積(

15、)經(jīng)理室20部門經(jīng)理室15前臺(tái)接待中心35客服部40財(cái)務(wù)室20工程部50保安部60環(huán)境部50監(jiān)控用房60會(huì)議室（培訓(xùn)室）50資料室30合 計(jì)3705.2 器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃5.2.1 辦公管理設(shè)備為確保保利心語(yǔ)服務(wù)中心能順利完成日常物業(yè)服務(wù)工作，擬計(jì)劃配備足夠且適合的辦公管理設(shè)備。（詳見下表）表5.2 辦公管理設(shè)備配備計(jì)劃表（單位：元）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)折舊年限年費(fèi)用1電腦10 臺(tái)4,00040,0005年8,0002打印機(jī)2 臺(tái)2,5005,0005年1,0003傳真機(jī)1 臺(tái)1,5001,5005年3004復(fù)印機(jī)1 臺(tái)12,00012,0005年2,4005文件柜20 個(gè)

16、75015,0005年3,0006辦公桌、椅、屏風(fēng)30 套1,20036,0005年7,2007電話10 部1001,0001年1,0008照相機(jī)1 臺(tái)3,0003,0002年1,5009空調(diào)4 臺(tái)4,00016,0005年3,20010保險(xiǎn)柜1 個(gè)1,2001,2005年24011驗(yàn)鈔機(jī)1 臺(tái)5005001年50012辦公用資料1 30,00030,0001年30,000小 計(jì)（年費(fèi)用）：58,340元/年5.2.2 維修工具為確保保利心語(yǔ)服務(wù)中心工程部正常開展工作，給業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)設(shè)備保養(yǎng)維修服務(wù)，擬計(jì)劃配備所需工具。（略）5.2.3 清潔、綠化工具為保證保利心語(yǔ)能保持國(guó)家綠色社區(qū)水

17、平，為業(yè)主、住戶創(chuàng)造優(yōu)良生活環(huán)境，擬配備適當(dāng)適量的清潔、綠化工具。（略）5.2.4 治安、交通、消防管理工具為確保保利心語(yǔ)安防工作能順利開展，提高小區(qū)安全防范，擬配備相關(guān)適用物資。（略）6. 保利心語(yǔ)服務(wù)中心管理服務(wù)規(guī)章制度保利心語(yǔ)為珠江新城核心地段的大型新社區(qū)，為確保物業(yè)服務(wù)工作的順利開展及使社區(qū)其創(chuàng)造成為和諧社區(qū)，我司依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，并從業(yè)主、使用人的利益出發(fā)，結(jié)合實(shí)際情況制定保利心語(yǔ)公共管理規(guī)定、各項(xiàng)工作規(guī)程及內(nèi)部運(yùn)作管理制度，以規(guī)范業(yè)主、使用人的行為與服務(wù)中心的工作。6.1 保利心語(yǔ)公眾管理制度（1）保利心語(yǔ)業(yè)主手冊(cè)（2）保利心語(yǔ)業(yè)主公約（3）保利心語(yǔ)精神文明公約（4）保利心語(yǔ)治

18、安管理規(guī)定（5）保利心語(yǔ)消防管理規(guī)定（6）保利心語(yǔ)車輛管理規(guī)定（7）保利心語(yǔ)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定（8）保利心語(yǔ)綠化管理規(guī)定（9）保利心語(yǔ)裝修須知（10）保利心語(yǔ)空調(diào)安裝管理規(guī)定（11）保利心語(yǔ)禁止違章亂搭、亂建管理規(guī)定（12）保利心語(yǔ)公共場(chǎng)地及共用部位管理規(guī)定（13）保利心語(yǔ)物品出入管理規(guī)定（14）保利心語(yǔ)樓宇天臺(tái)管理規(guī)定（15）保利心語(yǔ)市政設(shè)施管理規(guī)定（16）保利心語(yǔ)電梯使用管理規(guī)定（17）保利心語(yǔ)電梯搭乘須知（18）保利心語(yǔ)安全用水、用電、用氣管理規(guī)定（19）保利心語(yǔ)油煙及污水排放管理規(guī)定（20）保利心語(yǔ)寵物狗飼養(yǎng)管理辦法（21）保利心語(yǔ)嚴(yán)禁燃放煙花、高聲喧嘩管理規(guī)定（22）保利心語(yǔ)廣告牌、招

19、牌安裝管理規(guī)定（23）保利心語(yǔ)商業(yè)場(chǎng)所管理規(guī)定（24）保利心語(yǔ)出租屋管理規(guī)定6.2 內(nèi)部運(yùn)作管理制度明細(xì)（1）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司員工手冊(cè)（2）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定（3）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司管理公開監(jiān)督制度（4）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司文件、檔案資料管理規(guī)定（5）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司辦公設(shè)備管理規(guī)定（6）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司辦公用品領(lǐng)用制度（7）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司員工工作制服管理規(guī)定（8）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司員工工作卡管理規(guī)定（9）廣州保利物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)講機(jī)使用管理規(guī)定（10）保利心語(yǔ)業(yè)戶服務(wù)部值班管理規(guī)定（11）保利心語(yǔ)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌管理規(guī)定（12）

20、保利心語(yǔ)宣傳欄管理規(guī)定（13）保利心語(yǔ)住戶投拆、回訪制度（14）保利心語(yǔ)住戶意見征詢調(diào)查規(guī)定 （15）保利心語(yǔ)便民維修服務(wù)守則（16）保利心語(yǔ)家政服務(wù)程序（17）保利心語(yǔ)住戶維修、回訪制度（18）保利心語(yǔ)垃圾清運(yùn)管理規(guī)定（19）保利心語(yǔ)工程部24小時(shí)值班制度（20）保利心語(yǔ)工程部交接班制度（21）保利心語(yǔ)設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度（22）保利心語(yǔ)水泵房管理規(guī)定（23）保利心語(yǔ)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定（24）保利心語(yǔ)配電房管理規(guī)定（25）保利心語(yǔ)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定（26）保利心語(yǔ)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定（27）保利心語(yǔ)發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)定（28）保利心語(yǔ)電梯機(jī)房管理規(guī)定（29）保利心語(yǔ)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定（30）

21、保利心語(yǔ)電梯困人救援規(guī)程（31）保利心語(yǔ)監(jiān)控中心管理規(guī)定（32）保利心語(yǔ)監(jiān)控中心24小時(shí)值班制度（33）保利心語(yǔ)消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)定（34）保利心語(yǔ)火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程（35）保利心語(yǔ)保安部24小時(shí)值班制度（36）保利心語(yǔ)保安部交接班制度（37）保利心語(yǔ)保安員守則（38）保利心語(yǔ)保安員獎(jiǎng)懲制度（39）保利心語(yǔ)員工宿舍管理規(guī)定（40）保利心語(yǔ)緊急、異常情況處理規(guī)定6.3 服務(wù)中心工作流程（1）員工選聘錄用流程（2）員工培訓(xùn)流程（3）員工考核流程（4）員工獎(jiǎng)罰流程（5）物業(yè)接管驗(yàn)收流程（6）業(yè)戶入伙手續(xù)辦理流程（7）業(yè)戶二次裝修申請(qǐng)與管理流程（8）業(yè)戶投訴處理規(guī)程（9）業(yè)戶回訪控制規(guī)程（10）出租屋管

22、理操作流程（11）物品放行流程（12）工程維修運(yùn)作流程（13）清潔綠化工作操作流程（14）財(cái)務(wù)預(yù)算審批流程（15）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳流程（16）二次裝修保證金收/退流程7. 物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)指標(biāo)、服務(wù)承諾及相應(yīng)措施為了進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高效率，樹立良好的服務(wù)形象，我司接管保利心語(yǔ)提供物業(yè)服務(wù)將作出各方面的服務(wù)承諾和服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。為了確保承諾指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在服務(wù)達(dá)標(biāo)中采用“p計(jì)劃、d實(shí)施、c檢查、a總結(jié)”的管理模式，對(duì)提供服務(wù)的各個(gè)過(guò)程及其相互作用進(jìn)行識(shí)別和管理，籍此持續(xù)改進(jìn)和不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，使各項(xiàng)承諾指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。結(jié)合我司制定的各項(xiàng)規(guī)定和保利心語(yǔ)的實(shí)際概況，具體的物業(yè)服務(wù)承諾和指標(biāo)如下：7

23、.1 房屋及設(shè)施完好率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：98%。7.2 房屋零修、急修及時(shí)率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：100%。7.3 維修工程質(zhì)量合格率及回訪率7.3.1 維修工程質(zhì)量合格率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：100%。7.3.2 維修工程回訪率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：100%。7.4 管理費(fèi)收繳率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：93%。7.5綠化、道路、停車場(chǎng)、路燈完好率7.5.1綠化完好率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：98%。7.5.2 道路停車場(chǎng)完好率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：95%7.5.3 路燈完好率（包括亮燈率）承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：99%7.6 清潔、保潔率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：99%7.7 化糞池、雨水井、污水井、排水管、明暗溝完好率7.7.1 化糞池、雨水井、污水

24、井完好率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：99%7.7.2 排水管、明暗溝完好率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：99%7.8 公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施以及小品雕塑完好率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：99%7.9 小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：17.10 大型及重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備完好率承諾實(shí)現(xiàn)的指標(biāo)：99%8. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案8.1 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案表8.1 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案匯總表序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案實(shí)施效果1房屋承量及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部按房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施維修；如局部受損較

25、重，應(yīng)請(qǐng)專家會(huì)診，提出方案報(bào)房屋主管部門批準(zhǔn)后，委托專業(yè)公司實(shí)施；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。安全，正常使用；功能完好。2外墻面外墻面起鼓脫落修補(bǔ)；外墻面局部滲漏；外墻面大面積滲漏；外墻面的翻新（25年周期）。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水、無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。3共用屋面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；屋面積水。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。無(wú)積水、無(wú)滲漏；隔熱層完好無(wú)損避雷網(wǎng)無(wú)間斷4機(jī)電方案發(fā)電機(jī)及水泵機(jī)等機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)；日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；電梯系統(tǒng)維護(hù)

26、保養(yǎng)。每天巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，維修。由工程部組織實(shí)施。無(wú)故障停水；保障安全運(yùn)行。5共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等系統(tǒng)的維修保養(yǎng)；線路的檢修；防盜門及郵政信箱的維修保養(yǎng)。每天巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，維修。由工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。系統(tǒng)完好無(wú)故障使用正常有效；防盜監(jiān)控設(shè)施及郵政信箱完好無(wú)損。序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案實(shí)施效果6共用照明線路的檢修維護(hù)；燈具的維修及更新。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)定實(shí)施。線路無(wú)亂搭接；照明燈具正常有效。7消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；室內(nèi)消防栓（箱）；煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部按照

27、相應(yīng)作業(yè)規(guī)定實(shí)施。設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損；靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。8共用通道門、廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門、廳的墻、天棚維護(hù)；樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)定實(shí)施。整潔、無(wú)缺損，無(wú)霉跡；扶手完好，無(wú)張貼痕跡。9共用排煙管道由排煙管道內(nèi)橫擋損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。每季檢查一遍。由工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。排煙通暢；不回?zé)?，不串煙，不漏煙?0共用上、下水管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。上、下水通暢，無(wú)滲漏。8.2 樓宇共用部位

28、定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案表8.2 樓宇共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案匯總表序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分日常維修計(jì)劃方案實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行1次檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；及時(shí)了解住戶家庭有無(wú)白蟻情況，做到早發(fā)現(xiàn)早處理。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施；維修費(fèi)用每年遞增長(zhǎng)率10%結(jié)構(gòu)安全，正常使用；結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；局部滲漏；大面積滲漏；墻面的翻新（25年周期）。每年對(duì)于較大面積滲漏外墻應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；每年對(duì)住戶外窗臺(tái)進(jìn)行1次密封維護(hù)檢查。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施；外墻面每2年清洗1次。外墻平整，無(wú)滲

29、水；整潔統(tǒng)一。3共用屋面隔熱層破損；防水層破損屋面滲漏；避雷網(wǎng)脫焊、間斷；積水。避雷網(wǎng)每年刷1次銹蝕；每年全面修1次屋面隔熱層板，重新勾縫；每半年疏通1次層面雨水口；每年對(duì)屋面防水層檢修1次，每5年更換老化部分。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新1次。無(wú)積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無(wú)滲漏；隔熱層完好無(wú)損；避雷系統(tǒng)完好。4共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；線路的檢修；防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行1次維護(hù)檢修（含線路）；每年對(duì)防盜門及郵政信箱進(jìn)行1次緊固維護(hù)。由工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施；每20年更換1次。系統(tǒng)持續(xù)有效使用；系統(tǒng)線路正常；設(shè)施美觀，整潔。5機(jī)電設(shè)備發(fā)

30、電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；日常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修、更換；電梯系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。每月檢修設(shè)備1次；每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置；每季檢修1次發(fā)電機(jī)設(shè)備。由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全；設(shè)備完好率100%6共用照明線路的檢修維護(hù)；燈具的維修及更新。每年檢修1次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程部按保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施；照明器具每15年更換1次。線路無(wú)老化；照明燈具正常使用，照明完好。7消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的維護(hù)。每月檢查1次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；每半年進(jìn)行1次煙感試驗(yàn)；每年對(duì)消防箱

31、油漆1遍，并將消防帶晾曬1次，以防發(fā)霉。由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施；消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年換1次。設(shè)施完好率100%報(bào)警系統(tǒng)靈敏有效。8共用上、下水管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定碼松脫。每年刷1次管道油漆，每年檢修1次；每年雨季前檢查1次雨水口。由工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。美觀完好；上、下水通暢；無(wú)滲漏。9共用通道門、廳、樓梯間共用地面的維修改造；共用通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓梯間墻面、扶手維護(hù)。每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)1次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；每2年刷新1次通道門廳及樓梯間墻壁、棚、扶手及欄桿；每年全面維護(hù)1次樓梯踏步，對(duì)空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。由工程部按照相應(yīng)

32、作業(yè)規(guī)定實(shí)施；每20年鏟除抹灰翻新1次。美觀完好、整潔，清爽。10共用排煙管道由排煙管道內(nèi)橫擋損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。每半年對(duì)屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩進(jìn)行1次維護(hù)。工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。排煙通暢；安全正常使用。8.3 共用設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案表8.3 共用設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案匯總表序號(hào)項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案實(shí)施效果1區(qū)內(nèi)道路每天檢查1遍，隨壞隨修。由工程部維修員按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。干凈、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損。2室外照明每天檢查1遍，隨壞隨修。由工程部維修員按專業(yè)維修規(guī)程實(shí)施。燈泡正常使用 ，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無(wú)破損。3溝渠池井每周檢查1遍，發(fā)

33、現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部維修員按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施。井蓋完好率達(dá)100%。無(wú)缺損，少污積；無(wú)堵塞。序號(hào)項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案實(shí)施效果4園林綠地每周檢查1遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。綠化部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修。綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好。5停車場(chǎng)每天檢查2遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部維修員按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。平整、無(wú)積水、無(wú)缺損，完好率99%以上，標(biāo)志清晰。6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)每周檢查1遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部維修員按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。管道暢通，無(wú)堵塞；無(wú)泄露；消防設(shè)施正常有效。7公用標(biāo)志設(shè)施每周檢查1遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部維修員按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。標(biāo)志設(shè)施完好率100%；標(biāo)志無(wú)損壞。8

34、走廊及自行車房每周檢查1遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。由工程部維修員按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。無(wú)亂搭建；整潔、通暢；墻面無(wú)破損或污跡。9其他共用設(shè)施每周檢查1遍由工程部維修員按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。確保圍欄、擋土墻安全使用；確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。10管理及商業(yè)用房每周檢查1遍由工程部維修員按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施。正常安全使用；各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好；無(wú)改建。8.4 共用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案表8.4 公用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案匯總表序號(hào)項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案實(shí)施效果1區(qū)內(nèi)道路進(jìn)駐裝修期及施工期杜絕車輛積壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面拉制砼或砂架污染路面；每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的路面、道牙、道板進(jìn)行翻新。由管理員加強(qiáng)裝修

35、督查，嚴(yán)禁施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；翻新工作委托有關(guān)單位實(shí)施。減少不必要的路面受污損和破壞；使局部損壞嚴(yán)重的路面翻新延長(zhǎng)壽命，從而使道路保持均衡使用功能。2室外照明燈桿定期刷漆；定期清潔燈具；每季度檢修線路1遍。由工程部按相關(guān)規(guī)程維護(hù)；對(duì)于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常；照明設(shè)施線路完好率達(dá)95%以上。序號(hào)項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案實(shí)施效果3溝渠井池化糞池每半年清理1次；井蓋板每年刷1次漆，防止銹蝕；每季度清理井內(nèi)雜務(wù)1次。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施?；S池?zé)o沉積物，出口暢順；井蓋正常使用，密合；流水通暢。4園林綠地春、夏季各補(bǔ)換綠地1次，樹木補(bǔ)種春夏各1次；對(duì)各類花草樹木

36、定期修剪；循環(huán)水每周更換次；每周清潔園林小品、雕塑1次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行3次大消殺和4次日常消殺。由綠化部按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。草叢、樹木，剪切整齊；雕塑、小品完整清潔，流水清潔。5停車場(chǎng)每年對(duì)損壞部位進(jìn)行更新；對(duì)因施工質(zhì)量問(wèn)題造成的局部沉陷損壞，5年翻新1次，翻新量應(yīng)控制摘5%。由工程部委托相關(guān)施工單位；維護(hù)費(fèi)用逐年遞增長(zhǎng)10%。停車場(chǎng)地面均衡，有效發(fā)揮功用；通過(guò)翻新延長(zhǎng)其使用壽命；場(chǎng)地平整，無(wú)積水。6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)消防栓及水泵接合器每年油漆；消防栓每半年進(jìn)行1次排水、檢修。由工程部組織實(shí)施。正常有效使用；外觀完好。7公用標(biāo)志設(shè)施每月清潔標(biāo)志1次；每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行維

37、護(hù)；每半年對(duì)標(biāo)志進(jìn)行維護(hù)1次。由工程部組織實(shí)施。標(biāo)志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標(biāo)志清晰。8走廊及自行車房每2年粉刷1次；每年油漆護(hù)欄1次；每半年檢修1次照明線路。由工程部組織實(shí)施。設(shè)施安全正常使用；美觀完好。9其他共用設(shè)施每年刷油漆1遍；每季度檢查擋土墻排水溝通暢情況；每季度檢查1次泄水孔疏通情況。由專業(yè)單位保養(yǎng)。設(shè)施安全正常使用；美觀完好。10管理及商業(yè)用房每月檢查1次設(shè)施設(shè)備；每半年檢查1次電氣線路；每2年粉刷1次；每年對(duì)其他建筑維護(hù)1次。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。整潔、完好，正常使用；設(shè)施、設(shè)備完好。9. 社區(qū)文化通過(guò)開展社區(qū)文化建設(shè)，拉近各業(yè)戶的距離，從陌生到認(rèn)識(shí)，從認(rèn)識(shí)到熟悉，增強(qiáng)業(yè)戶對(duì)

38、社區(qū)的歸屬感，家的感覺，從而使業(yè)戶凝聚起來(lái)，有利于增強(qiáng)業(yè)戶對(duì)服務(wù)中心的認(rèn)同感，共同努力改善業(yè)戶的生活水平和素質(zhì)。9.1 保利心語(yǔ)社區(qū)文化的宗旨為住戶提供一個(gè)高端的住宅環(huán)境，提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，居民居住質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)。9.2 保利心語(yǔ)社區(qū)文化的理念增強(qiáng)鄰里交流，提高社區(qū)節(jié)日氣氛，讓豐富多彩的文化活動(dòng)成為溝通心靈的橋梁。9.3 保利心語(yǔ)社區(qū)文化的最終成果展望9.3.1 每天人流較多的時(shí)段播放音樂，讓小區(qū)內(nèi)帶出快樂的氣氛。9.3.2 小區(qū)有一定的娛樂設(shè)施供每一住戶休閑玩耍。9.3.3 小區(qū)每個(gè)角落布滿花草，彌漫著陣陣香氣，讓人置身于休閑狀態(tài)。9.3.4 生活在這里的人們臉上掛滿了滿足的

39、笑容，與憂愁說(shuō)再見。9.4 保利心語(yǔ)社區(qū)文化建設(shè)9.4.1 會(huì)所，包括健身房、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；9.4.2 公共場(chǎng)地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊、涼亭等；9.4.3 室外健身場(chǎng)所，包括室外健身器材、健身路、室外操場(chǎng)、室外羽毛球場(chǎng)等；9.4.4 公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺(tái)，這樣可以提高服務(wù)中心社區(qū)文化活動(dòng)的專業(yè)性；9.4.5 重大節(jié)日舉辦的一些大型的活動(dòng)；9.4.6 社區(qū)特色文化活動(dòng)。10. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支測(cè)算保利心語(yǔ)具有國(guó)家示范小區(qū)的美譽(yù)，我司接管后將按照國(guó)家物業(yè)服務(wù)費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方案，切實(shí)做到取之于業(yè)主、使用，用之于業(yè)主、使用人。我司本著公平、公

40、開、公證的原則，擬定適合于保利心語(yǔ)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取方案。10.1 物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算10.1.1 成本預(yù)測(cè) 表10.1 成本預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)元/月年支出（元）（一）人工費(fèi)用1員工工資總經(jīng)理1人，經(jīng)理助理1人；財(cái)務(wù)部主任1人，會(huì)計(jì)2人，出納2人；客服部主任1人，客服主管4人，客服助理15人；工程部主任1人，工程部主管6人，維修助理18人；保安部主任1人，保安部主管6人，保衛(wèi)員75人；保潔部主任1人，保潔部主管8人，清潔工32人，綠化工5人391600.00 4699200.00 2員工保險(xiǎn)占工資的27832.00 93984.00 3福利基金占工資的1039160.00 469920.

41、00 4工會(huì)經(jīng)費(fèi)300.00 3600.00 5加班費(fèi)5000.00 60000.00 6其它占工資的 13916.00 46992.00 小計(jì)447808.00 5373696.00 （二）行政辦公費(fèi)用1交通費(fèi)0部車1000.00 12000.00 2通訊費(fèi) 1000.00 12000.00 3辦公用品300.00 3600.00 4招待費(fèi)300.00 3600.00 5培訓(xùn)費(fèi)及服裝費(fèi)1000.00 12000.00 6書報(bào)費(fèi)2份報(bào)紙，1份雜志100.00 1200.00 7其它100.00 1200.00 8廣告、宣傳、社區(qū)文化費(fèi)300.00 3600.00 9管理用房成本租金共370平方

42、米1000.00 12000.00 小計(jì)5100.00 61200.00 （三）公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)用1公共房屋維修養(yǎng)護(hù)300.00 3600.00 2公共標(biāo)志維修養(yǎng)護(hù)200.00 2400.00 3其它100.00 1200.00 小計(jì)600.00 7200.00 （四）機(jī)電設(shè)備日常維護(hù)1水泵維護(hù)267個(gè)水泵，1個(gè)消防泵1500.00 18000.00 2消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用500.00 6000.00 3變配電設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)500.00 6000.00 4柴油發(fā)電機(jī)養(yǎng)護(hù)及油耗1000w500.00 6000.00 5供水設(shè)備維護(hù)500.00 6000.00 6電梯保養(yǎng)及年審蒂森克虜伯電梯，24臺(tái),

43、每臺(tái)每月400元9600.00 115200.00 7風(fēng)機(jī)保養(yǎng)維護(hù)工業(yè)換氣扇，60臺(tái)1000.00 12000.00 8對(duì)講機(jī)系統(tǒng)維護(hù)使用費(fèi)30部1200.00 14400.00 9小區(qū)制冷設(shè)備維護(hù)以半年計(jì)一次1000.00 6000.00 10保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)1000.00 12000.00 11智能化系統(tǒng)維護(hù)2000.00 24000.00 12公共照明系統(tǒng)維護(hù)（包括梯燈、路燈、開關(guān)、感應(yīng)器及線路的更換維護(hù)）梯燈800支，路燈及高桿燈 支，損壞率2，更換每支10元1000.00 12000.00 小計(jì)16800.00 237600.00 （五）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 綠化面積共6889平方米1工具費(fèi)簡(jiǎn)單工具（鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器、噴水膠管等）300.00 3600.00 2農(nóng)藥化肥費(fèi)按每年1元/平方米*季計(jì)算，2296.33 27556.00 3補(bǔ)苗費(fèi)按每年 3元/平方米*年計(jì)算1722.25 20667.00 4綠化用水按每平方米 0.01噸/月計(jì)算，每噸水價(jià)格為2.3元158.45 1901.36 5大堂辦公室用花100.00 1200.00 小計(jì)4577.03 54924.36 （六）清潔衛(wèi)生費(fèi)1工具費(fèi)100.0