淺析建立房屋應(yīng)急維修的必要性及（可行性）實(shí)施方略

1、淺析建立房屋應(yīng)急維修的必要性及（可行性）實(shí)施方略科技信息0百家論劍oscience&technologyinformation2010年第21期淺析建立房屋應(yīng)急維修的必要性及(可行性)實(shí)施方略霍磊張慶濤趙巖(聊城市住房與建設(shè)委員會(huì)山東聊城252000)【摘要】公共突發(fā)事件應(yīng)急機(jī)制的建設(shè)越來越多地受到關(guān)注和重視.建立政府突發(fā)事件應(yīng)急管理機(jī)制,及時(shí),有效,平穩(wěn)的處理各類突發(fā)事件和危機(jī)事件,已經(jīng)成為我國各級政府的當(dāng)務(wù)之急.本文試就各級房管部門在新形勢下探索建立房屋應(yīng)急維修管理機(jī)制,尤其是加快房屋應(yīng)急維修平臺(tái)建設(shè)方面作些淺論.【關(guān)鍵詞】房屋應(yīng)急維修;管理;必要性當(dāng)前,公共突發(fā)事件應(yīng)急機(jī)制的建設(shè)

2、越來越多地受到關(guān)注和重視.建立政府突發(fā)事件應(yīng)急管理機(jī)制,及時(shí),有效,平穩(wěn)的處理各類突發(fā)事件和危機(jī)事件,已經(jīng)成為我國各級政府的當(dāng)務(wù)之急.近年來,不少專家學(xué)者,全國兩會(huì)的代表和委員更是對此展開了深入研究和探討,提了一些好的建議和提案.溫家寶總理在談及政府履行社會(huì)管理職能時(shí)也指出:要加快建立健全各種應(yīng)急機(jī)制.提高政府應(yīng)對公共危機(jī)的能力,各級各部門,各行各業(yè)要盡快完善應(yīng)對突發(fā)事件的應(yīng)急處理機(jī)制.本文試就各級房管部門在新形勢下探索建立房屋應(yīng)急維修管理機(jī)制,尤其是加快房屋應(yīng)急維修平臺(tái)建設(shè)方面作些淺論.筆者認(rèn)為,要提高住宅物業(yè)維修服務(wù)中的效率,解決房屋維修服務(wù)過程中出現(xiàn)的問題和引發(fā)的矛盾,實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)各

3、方和諧共存,互惠互利,關(guān)鍵在于建立一個(gè)科學(xué),合理,操作性強(qiáng),執(zhí)行力高的房屋應(yīng)急維修保障機(jī)制.1構(gòu)建房屋應(yīng)急維修管理機(jī)制的急迫性和必要性1.1是市場經(jīng)濟(jì)條件下.各級房管部門踐行以人為本理念.履行社會(huì)管理職責(zé)的必然要求.構(gòu)建房屋安全和應(yīng)急維修管理機(jī)制涉及千家萬戶,對于及時(shí)化解物業(yè)矛盾糾紛,建設(shè)平安社區(qū).保障社會(huì)穩(wěn)定和人民利益,加快和諧社會(huì)建設(shè)意義重大.而從當(dāng)前房屋應(yīng)急維修的現(xiàn)狀來看,現(xiàn)有的房屋應(yīng)急維修體制建設(shè)還處于起步階段,政府和社會(huì)在配置公共維修資源,解決房屋安全和應(yīng)急維修問題方面還存在著明顯的職能,體制和資金投入方面的缺位,對突發(fā)事件缺乏體制性應(yīng)對,一旦出現(xiàn)突發(fā)問題,還主要是依靠計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的

4、慣性發(fā)揮一定程度的作用,還沒有形成政府主導(dǎo),社會(huì)參與和支持的,明確,統(tǒng)一,系統(tǒng),高效的房屋維修應(yīng)急處置體系,缺乏在短期內(nèi)迅速集中力量完成某一件事的能力.遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城市居民安全和生活需要,給廣大人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全帶來很大的安全隱患.1.2是適應(yīng)行業(yè)形勢發(fā)展的迫切需要.隨著社會(huì)發(fā)展和我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立,完善以及城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展.房屋產(chǎn)權(quán)多元化格局的逐漸形成,物業(yè)管理制度不斷完善,以往城市居民比較習(xí)慣的由單位或國家直接管理,維修房屋的福利管房模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛烧O(jiān)督,以市場化和專業(yè)化維修管理為主體的新的房屋管理維修體制.在快節(jié)奏,高效率的體制轉(zhuǎn)變過程中,新房屋維修體制的協(xié)調(diào)性

5、,全面性出現(xiàn)滯后現(xiàn)象,出現(xiàn)了一些比較突出的問題,集中表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是維修不及時(shí)的情況.住宅物業(yè)商品房保修期內(nèi)維修服務(wù)的效率問題,在造成不便,引發(fā)糾紛的同時(shí),使開發(fā)商物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)各方面臨尷尬處境.由于新體制下,涉及責(zé)任關(guān)聯(lián)單位較多.這些單位之間的責(zé)任界定又缺乏監(jiān)督,再加上普通業(yè)主對相關(guān)的法規(guī)政策缺乏足夠的了解,往往會(huì)造成責(zé)任單位推諉,扯皮,不作為,老百姓需要緊急維修時(shí),經(jīng)常會(huì)陷入找不準(zhǔn)人,找不到人的困境;二是維修質(zhì)量難以保障.從物業(yè)管理實(shí)踐看,發(fā)生在保修期內(nèi)因房屋質(zhì)量問題久拖不決,開發(fā)商不作為,不及時(shí)履行維修責(zé)任甚至推諉維修責(zé)任,開發(fā)建設(shè)單位等維修責(zé)任方玩消失或維修效果達(dá)不到業(yè)主要求.引

6、發(fā)的民事糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保修期后物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修服務(wù)引發(fā)的糾紛.其根源在于建筑商一開發(fā)商一業(yè)主之間履約保證的方式不同,建筑商給開發(fā)商的質(zhì)量履約保證是以建筑質(zhì)量保證金的方式,而開發(fā)商給業(yè)主的是商品住宅質(zhì)量保證書和一紙合同,業(yè)主缺乏對開發(fā)建設(shè)單位的實(shí)質(zhì)性制約手段,一旦房屋發(fā)生質(zhì)量之類的問題,業(yè)主能做的只有等待或者通過法律手段維權(quán),不管怎么都是長夜漫漫.這種責(zé)任的非正常順延,給開發(fā)商拖延,推諉甚至不履行維修責(zé)任或者維修質(zhì)量不過關(guān)埋下了伏筆.再加上政府監(jiān)管協(xié)調(diào)職能缺位,業(yè)主缺乏必要的驗(yàn)收能力,有些維修單位缺乏社會(huì)責(zé)任意識(shí),貪圖經(jīng)濟(jì)利益,往往應(yīng)付了事,甚至出現(xiàn)越修越壞的情況,從客觀上給業(yè)主的正常生活帶來不利

7、影響,給政府帶來麻煩.三是存在維修盲點(diǎn).部分混合產(chǎn)權(quán)房屋,破產(chǎn)單位的售后公房以及城區(qū)私房.包括一些無人管理的老舊小區(qū),由于各種歷史原因,沒有物業(yè)管理,缺乏基本的維修保障措施.這些問題的存在,使得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生,甚至不斷激化,演化成群體上訪事件.業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的最大利益主體,其他的組織如開發(fā)建設(shè)單位,物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會(huì).包括相關(guān)政府職能部門和政策法律制定機(jī)構(gòu)等各方主體以業(yè)主為中心構(gòu)成了一個(gè)利益共同體,房屋安全和維修出現(xiàn)問題,引發(fā)矛盾和糾紛,對利益共同體中的任何一方都沒有好處,因此,各方都有責(zé)任和義務(wù)群策群力,研究創(chuàng)新和制定更科學(xué),更合理的物業(yè)維修保障制度,建立健全

8、一套職責(zé)明晰,分工明確,能夠組織多種力量快速反應(yīng),高效處置的應(yīng)急維修管理機(jī)制和由政府職能部門來牽頭組建一個(gè)集合行政監(jiān)管,社會(huì)性公共服務(wù)和市場化經(jīng)營等功能的覆蓋全市的房屋應(yīng)急維修服務(wù)平臺(tái).來解決我市城市居民在房屋維修方面的急,難,愁問題,更好的維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益,在住宅小區(qū)內(nèi)始終營造一個(gè)和諧的居住環(huán)境,不僅極端重要,非常必要,而且十分迫切.2構(gòu)建房屋應(yīng)急維修管理機(jī)制和服務(wù)平臺(tái)的可行性和實(shí)施方略在物業(yè)管理活動(dòng)中,作為業(yè)主.房屋安全和維修效率,質(zhì)量問題涉及切身利益,并且生活中,業(yè)主需要維修服務(wù)找不到人或維修質(zhì)量不過關(guān)的情況時(shí)有發(fā)生,自然對房屋應(yīng)急維修機(jī)制和平臺(tái)寄予厚望.雙手歡迎.政府方面自sar

9、s危機(jī)以來,國家高度重視,大力支持,提倡各級政府,各行各業(yè)構(gòu)建相應(yīng)的應(yīng)急處理機(jī)制.同時(shí).隨著國家政策法規(guī)的不斷健全,特別是住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法和山東省物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái),住宅專項(xiàng)維修資金制度和新建物業(yè)質(zhì)量保修金制度得以確立,為我們構(gòu)建房屋應(yīng)急維修管理機(jī)制和平臺(tái),實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修責(zé)任的無縫銜接提供了理論依據(jù),制度保障和工作基礎(chǔ).至于物業(yè)服務(wù)企業(yè),一是出于增強(qiáng)自身造血功能和可持續(xù)經(jīng)營能力的需要,十分渴望開辟一條新的經(jīng)營創(chuàng)收之路.二是為了自身服務(wù)的順利開展,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對提高房屋維修質(zhì)量和效率抱有良好的愿望,只是苦于缺乏相應(yīng)的制度保障而難以實(shí)施.這種情形可用一言概之,即民眾呼喚,政府支持,企業(yè)渴望,

10、加快房屋應(yīng)急維修機(jī)制和房屋應(yīng)急維修平臺(tái)建設(shè)萬事俱備,勢在必行,并必將大有可為.筆者根據(jù)工作實(shí)踐.以設(shè)區(qū)的市為例,談一下構(gòu)建應(yīng)急維修機(jī)制的具體實(shí)施方略.房屋應(yīng)急維修管理機(jī)制建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,筆者認(rèn)為可由三大部分構(gòu)成,即應(yīng)急維修管理的組織,運(yùn)行和保障.應(yīng)急維修管理機(jī)制的組織是應(yīng)急維修管理機(jī)制的核心,是實(shí)現(xiàn)應(yīng)急維修管理的基礎(chǔ).房屋應(yīng)急維修管理機(jī)制的運(yùn)行是房屋應(yīng)急維修管理的關(guān)鍵.房屋應(yīng)急管理機(jī)制的保障,是應(yīng)急維修的堅(jiān)強(qiáng)后盾,應(yīng)急維修管理高效,有序地開展離婚不開強(qiáng)有力的保障措施.2.1應(yīng)急維修管理的組織.為了保證應(yīng)急維修管理高效運(yùn)行,應(yīng)急維修管理組織須由房管局或物業(yè)管理主管部門主導(dǎo).按照政府主導(dǎo)

11、.社會(huì)參與,一級監(jiān)督中心,二級應(yīng)急管理,三級維修網(wǎng)絡(luò)的指導(dǎo)思想,政4132010年第21期science&technologyinformation0百家論劍0科技信息府職能部門在建立體制,提供信息平臺(tái),強(qiáng)化行業(yè)行政監(jiān)督的同時(shí),廣泛開展社會(huì)合作,充分培育和利用社會(huì)維修的信息和技術(shù)資源.積極尋求開發(fā)建設(shè)單位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)及專業(yè)維修力量的參與,支持.具體組織機(jī)構(gòu)設(shè)想如下,由市房管局或物業(yè)管理主管部門組建一個(gè)覆蓋全市,實(shí)行社會(huì)化聯(lián)動(dòng),快速出擊,為老百姓提供維修的信息支持和技術(shù)支持,著重解決好與居民群眾關(guān)系最為密切的各種房屋急修問題的市級房屋應(yīng)急維修服務(wù)平臺(tái).服務(wù)平臺(tái)由市級房屋應(yīng)急維修調(diào)度中心

12、,區(qū)域房屋應(yīng)急維修服務(wù)站和各房屋維修責(zé)任單位(包括開發(fā)公司,物業(yè)公司和房屋產(chǎn)權(quán)單位等)及各專業(yè)房屋維修應(yīng)急隊(duì)伍構(gòu)成.通過監(jiān)管協(xié)調(diào),任務(wù)分配和維修服務(wù)三個(gè)層面.建立起了從上到下的三級房屋維修服務(wù)網(wǎng)絡(luò).應(yīng)急維修事件的受理范圍.應(yīng)急維修機(jī)構(gòu)主要受理各類房屋本體共用部位及其附屬共用設(shè)施設(shè)備的急修搶修,尤其是涉及水,電方面的維修內(nèi)容,如房屋屋頂,墻面等大面積,突發(fā)性漏水等.同時(shí),承擔(dān)起全市物業(yè)維修,服務(wù)的日常咨詢或投訴受理,應(yīng)急處置和監(jiān)督管理;對無人管理小區(qū)的物業(yè)托底維修方面發(fā)揮作用.2.2房屋應(yīng)急維修管理機(jī)制運(yùn)行.房屋應(yīng)急維修二級管理三級網(wǎng)絡(luò)的機(jī)制運(yùn)作流程可分為受理,派單,處置,督辦,回訪,反饋六個(gè)環(huán)

13、節(jié),形成環(huán)閉.為了維修過程順暢,業(yè)主進(jìn)行維修報(bào)請時(shí),我們必須進(jìn)行維修責(zé)任認(rèn)定,應(yīng)急維修必須及時(shí)到位,維修資金來源必須有保障,要做好這些.我們必須完善四個(gè)機(jī)制的建設(shè).一是維修責(zé)任的認(rèn)定機(jī)制.維修責(zé)任的認(rèn)定事關(guān)維修費(fèi)用的承擔(dān)主體,只有做好維修責(zé)任認(rèn)定,才能真正明晰責(zé)任,解決爭議,有效避免推諉,扯皮,確保及時(shí)維修.二是應(yīng)急維修反應(yīng)機(jī)制.完善一級監(jiān)管中心,二級應(yīng)急服務(wù),三級維修網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)急調(diào)度指揮和處理系統(tǒng);規(guī)范運(yùn)作流程,建立健全應(yīng)急維修預(yù)案,明確各種維修事項(xiàng)的維修時(shí)效及時(shí)通知維修責(zé)任主體,維修責(zé)任主體未在規(guī)定時(shí)間內(nèi),做出有效處置的,由監(jiān)管中心根據(jù)維修事項(xiàng)指派或公開招標(biāo)維修機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修,確保業(yè)主權(quán)益.當(dāng)

14、突發(fā)維修事件發(fā)生時(shí),要確保做到快速反應(yīng).高效處置,最大程度地減少突發(fā)事件造成的損失.市房屋應(yīng)急維修調(diào)度中心統(tǒng)一受理全市物業(yè)服務(wù),房屋維修方面的報(bào)修,投訴,并進(jìn)行記錄和分類,涉及有關(guān)房屋維修責(zé)任的,發(fā)出房屋維修督辦單,房屋維修責(zé)任單位應(yīng)按照督辦要求按時(shí)保質(zhì)的完成維修任務(wù);屬于社會(huì)性委托房屋維修服務(wù)的,或是有關(guān)房屋維修責(zé)任單位未能履行維修責(zé)任的,向所屬區(qū)域房屋應(yīng)急維修服務(wù)站派單處置.各區(qū)域房屋應(yīng)急維修服務(wù)站要做到及時(shí)接收,及時(shí)處置,100%回訪.單位市房屋應(yīng)急維修監(jiān)管中心根據(jù)情況進(jìn)行督辦,抽查,回訪.三是維修資金保障機(jī)制.維修資金的來源,根據(jù)維修時(shí)間和維修部位的不同.區(qū)分維修資金的承擔(dān)主體.符合物

15、業(yè)專項(xiàng)維修資金使用范圍的,由物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支;在開發(fā)企業(yè)保修期的,由開發(fā)企業(yè)承擔(dān),從新建物業(yè)質(zhì)量保修金中列支;應(yīng)有業(yè)主獨(dú)立承擔(dān)的,直接向業(yè)主收取.四是房屋應(yīng)急維修服務(wù)團(tuán)隊(duì)的規(guī)范化運(yùn)作機(jī)制.房屋應(yīng)急維修中心應(yīng)明確應(yīng)急維修的范圍,制定統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)規(guī)范,服務(wù)承諾等物業(yè)服務(wù)窗口的標(biāo)準(zhǔn)化,規(guī)范化系統(tǒng)建設(shè).區(qū)域性房屋應(yīng)急維修服務(wù)站,可以采用公開招標(biāo)的形式,選擇社會(huì)信譽(yù)高,服務(wù)質(zhì)量優(yōu),業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),授權(quán)組建區(qū)域房屋應(yīng)急維修服務(wù)站.服務(wù)站工作人員及裝備由中標(biāo)物業(yè)企業(yè)按照市房屋應(yīng)急維修中心的統(tǒng)一要求負(fù)責(zé)配備,并接受市房屋應(yīng)急維修調(diào)度中心的統(tǒng)一調(diào)度.同時(shí),建立目標(biāo)考核制度.市房屋應(yīng)急維修調(diào)

16、度中心應(yīng)與各區(qū)域各房屋維修責(zé)任單位,各房屋維修責(zé)任單位簽訂房屋維修工作目標(biāo)考核責(zé)任狀.維修不作為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)責(zé)任單位,應(yīng)急搶修不及時(shí)不到位的房屋應(yīng)急維修服務(wù)站,各專業(yè)房屋維修應(yīng)急隊(duì)伍將受到嚴(yán)肅處理.2.3應(yīng)急管理機(jī)制的保障.一是制度保障.依據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法和山東省物業(yè)管理?xiàng)l例,進(jìn)一步完善住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管制度,加快制定適合本地市情的新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度,在法律和制度層面上確保住宅保修期前后維修責(zé)任的無縫銜接.二是資金來源保障.房屋應(yīng)急維修機(jī)構(gòu)采用市場化運(yùn)作,對維修經(jīng)費(fèi)的來源采取誰受益,誰出錢的基本原則.維修操作層面,充分利用社會(huì)維修力量,通過市場化手段引入社會(huì)維修機(jī)構(gòu)

17、,維修機(jī)構(gòu)的日常運(yùn)行費(fèi)用和維修人員的管理費(fèi)用由其自行承擔(dān).維修機(jī)構(gòu)通過有償物業(yè)維修服務(wù)獲取合理報(bào)酬,保障日常維修工作.物業(yè)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的管理收益承擔(dān)市房屋應(yīng)急維修調(diào)度中心運(yùn)作.三是質(zhì)量保修金管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避.考慮到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況結(jié)合開發(fā)企業(yè)的實(shí)際,對開發(fā)企業(yè)物業(yè)質(zhì)量保修金的管理,可以通過兩種形式實(shí)現(xiàn),一是足額提取物業(yè)質(zhì)量保修金.進(jìn)行專戶管理.二是引入物業(yè)質(zhì)量保修擔(dān)保機(jī)制,由符合條件有足夠擔(dān)保能力的擔(dān)保企業(yè)向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保修擔(dān)保,由擔(dān)保企業(yè)代為承擔(dān)開發(fā)企業(yè)物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任,支付維修資金.通過引入物業(yè)質(zhì)量保修擔(dān)保,一方面能夠有效減少開發(fā)企業(yè)資金閑置數(shù)量.節(jié)約開發(fā)企業(yè)資金成本,

18、進(jìn)而支持開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè).另一方面也將開發(fā)企業(yè)不履行保修責(zé)任或因歇業(yè),破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任對業(yè)主造成的風(fēng)險(xiǎn)完全化解.同時(shí),還可以降低政府監(jiān)管資金的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn).1作者簡介:霍磊,張慶濤,趙巖,任職于聊城市住房與建設(shè)委員會(huì),中級職稱.責(zé)任編輯:翟成梁f上接第399頁)總之,依法搞好水費(fèi)的管理與使用,是搞好水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與工程管理的基礎(chǔ),搞好水利工程的運(yùn)行管理,是水資源可持續(xù)性利用的保障條件.加強(qiáng)水源工程,供水工程尤其節(jié)水工程的建設(shè)與管理是水資源可持續(xù)性利用的關(guān)鍵.e作者簡介:耿剛(1968.12一).男,專科.助理工程師.朱長青(1966.12),男,本科,工程師.趙香(1964.8一),女,本科,助理i程師.f上接第409頁)化土地的節(jié)水灌溉應(yīng)以滴灌,微噴灌和噴灌為主,不僅能夠使作物得到有效灌溉,而且還能改善田間小氣候,減小風(fēng)蝕量.5.3農(nóng)田防護(hù)林體系建設(shè).營造防護(hù)林的主要目的是防風(fēng)固沙,畜水保土,調(diào)節(jié)田問小氣候,防止災(zāi)害性氣象因素的危害.設(shè)計(jì)和配置合理的林帶,應(yīng)該是有效防護(hù)距離大,防風(fēng)效果好,占用土地少,林,田,路,渠各項(xiàng)建設(shè)設(shè)計(jì)合理.5.4正確處理農(nóng)田防護(hù)林帶與協(xié)地危害的關(guān)系.除加強(qiáng)田問管理,改善作物的