房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本管理體系建立與應(yīng)用分析

1、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本管理體系建立與應(yīng)用分析主講重慶-夢(mèng)-成本提綱：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各階段成本費(fèi)用構(gòu)成2、某地產(chǎn)企業(yè)成本管理組織體系及職責(zé)、3、成本預(yù)警要點(diǎn)4、各環(huán)節(jié)控制的原則5、目標(biāo)成本控制等方法。6、討論正文：一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理的意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本很大程度上決定著住宅價(jià)格的高低，影響著我國(guó)居民的購(gòu)房能力，制約著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也極大地影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益。從總體看，很多的大企業(yè)隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大加強(qiáng)了對(duì)成本管理的重視。例如：萬(wàn)科集團(tuán)、金科集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等通過(guò)系統(tǒng)的理論和實(shí)踐研究加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的管理，萬(wàn)科集團(tuán)還和金蝶軟件開(kāi)發(fā)公司合作，引入信息化

2、管理工具加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制。因此，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本有效管理，對(duì)于改善居住條件、提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷：土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售等幾個(gè)階段，一般都采取招標(biāo)的辦法，將設(shè)計(jì)、施工任務(wù)發(fā)包給設(shè)計(jì)、施工單位承擔(dān).這些特點(diǎn)決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用七部份內(nèi)容。三、項(xiàng)目各階段成本管理內(nèi)容1、土地獲取階段的成本管理；2、項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用成本管理；3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理：主要含設(shè)計(jì)費(fèi)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

3、、限額設(shè)計(jì)、涉及土建、機(jī)電設(shè)備、管網(wǎng)、景觀園林等二次設(shè)計(jì)費(fèi)用；4、工程實(shí)施階段的成本管理：主要包括工程施工合同、施工組織方案、設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)、現(xiàn)場(chǎng)簽證、洽商、建安施工等的成本控制及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)金管理；5、營(yíng)銷費(fèi)用管理：主要含前期市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位策劃的中介費(fèi)用、廣告推廣費(fèi)、賣場(chǎng)包裝、銷售提成、客戶關(guān)系管理等費(fèi)用；6、管理費(fèi)用的成本控制：工資、公關(guān)、辦公、差旅、折舊等費(fèi)用管理；7、其它費(fèi)用：工程規(guī)費(fèi)、稅等成本管理。四、成本管理體系的組成責(zé)任部門(mén)及職責(zé)房地產(chǎn)公司參與項(xiàng)目成本管理的職能部門(mén)和主要領(lǐng)導(dǎo)有：公司總裁、成本管理分管領(lǐng)導(dǎo)、成本管理部、會(huì)計(jì)核算部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程技術(shù)部、項(xiàng)目部、行政管

4、理部、人力資源部、采購(gòu)部；各部門(mén)及負(fù)責(zé)人成本管理相關(guān)職責(zé)如下：1、公司總裁負(fù)責(zé)審批如下成本管理文件成本管理部上報(bào)并經(jīng)總裁辦公會(huì)審議的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算書(shū)、目標(biāo)成本測(cè)算表；成本管理部上報(bào)的工程概算書(shū)、預(yù)算書(shū)、工程結(jié)算書(shū)；會(huì)計(jì)核算部上報(bào)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)決算；成本管理部分解編制的并且經(jīng)成本管理；分管副總裁負(fù)責(zé)審批分管部門(mén)的目標(biāo)成本責(zé)任書(shū)。2、成本管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施中的以下成本管理工作：（1）每月編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估，包括變更簽證統(tǒng)計(jì)表和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息表等子項(xiàng)，說(shuō)明成本差異原因，提出成本控制的建議，及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況；（2）負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目前期的項(xiàng)目總投資估算深化工作，根據(jù)項(xiàng)目總投資估算、項(xiàng)

5、目定位報(bào)告等組織編制項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算書(shū)，確定成本費(fèi)用的控制目標(biāo)；（3）負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目施工及監(jiān)理單位招標(biāo)選擇工作；（4）參與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)方案和圖紙的審查工作，參與控制其經(jīng)濟(jì)合理性；（6）負(fù)責(zé)審核工程概算、預(yù)算、結(jié)算及項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的工程成本差異事項(xiàng)；在授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)工程成本目標(biāo)（工程預(yù)算值）進(jìn)行調(diào)整；（7）參與各設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)評(píng)審工作，負(fù)責(zé)工程概預(yù)算工作，提出工程成本優(yōu)化建議；（8）參與各項(xiàng)工程招投標(biāo)，負(fù)責(zé)編制、審核相關(guān)標(biāo)底，為采購(gòu)做好限價(jià)工作；審核各類工程合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同；（9）審核各類工程合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同；（10）參與現(xiàn)場(chǎng)收方、工程技術(shù)洽商和簽證工作，審核工程月

6、報(bào)；（11）負(fù)責(zé)編制工程結(jié)算書(shū)，保證結(jié)算的準(zhǔn)確、全面；（12）從目標(biāo)成本管理角度審核各類合同，對(duì)合同執(zhí)行及付款情況進(jìn)行跟蹤。3、設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)以下成本管理工作：（1）監(jiān)督設(shè)計(jì)單位，執(zhí)行限額設(shè)計(jì)管理；（2）審核各階段的設(shè)計(jì)圖紙，提出優(yōu)化建議；（3）審核各類設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)，控制設(shè)計(jì)變更；（4）加強(qiáng)設(shè)計(jì)審圖工作，盡可能避免因設(shè)計(jì)失誤造成的成本增加；4、工程技術(shù)部負(fù)責(zé)以下成本管理工作：（1）相關(guān)的施工工藝與施工組織設(shè)計(jì)的優(yōu)化；（2）參與項(xiàng)目施工及監(jiān)理單位的招標(biāo)選擇工作；（3）參與審核施工圖，并提出成本節(jié)約建議；（4）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)以下成本管理工作：（5）負(fù)責(zé)審核工程技術(shù)洽商單；（6）參與項(xiàng)目施工及監(jiān)理單位的

7、招標(biāo)選擇工作；（7）參與審核施工圖，并提出成本節(jié)約建議；（8）負(fù)責(zé)審核工程簽證單。5、行政管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目期間控制行政辦公費(fèi)用；6、人力資源部負(fù)責(zé)項(xiàng)目期間控制人力成本費(fèi)用；7、會(huì)計(jì)核算部負(fù)責(zé)以下成本管理工作：（1）編制成本科目表，進(jìn)行項(xiàng)目成本核算；（2）審核各部門(mén)提交的資金需求計(jì)劃，審核工程進(jìn)度款和材料款的支付情況；（3）負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算表；（4）負(fù)責(zé)項(xiàng)目總投資決算；（5）負(fù)責(zé)控制管理費(fèi)用的報(bào)銷。8、采購(gòu)部負(fù)責(zé)以下成本控制：（1）甲供材料采購(gòu)成本控制；（2）乙供材料認(rèn)質(zhì)核價(jià)；（3）參與項(xiàng)目施工單位招標(biāo)。五、各階段成本管理應(yīng)用1、土地獲取階段影響土地成本的主要因素：土地距市中心的距離、土地

8、的成熟度、土地上是否有附著物、土地招投標(biāo)是否規(guī)范等土地費(fèi)估算方法：土地費(fèi)用主要由五部分組成，土地費(fèi)用計(jì)算公式如下：cs=cs1+cs2+cs3+cs4+cs5 3-5式中：cs1：土地使用費(fèi)；cs2：征地拆遷費(fèi)；cs3：場(chǎng)地開(kāi)發(fā)費(fèi)；cs4：土地稅；cs5：土地管理費(fèi)；2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段影響工程成本控制的主要因素：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑的平面形狀、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的層高和凈高、住宅的層數(shù)、戶型和住戶面積、住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。設(shè)計(jì)階段成本管理的主要措施包括如下內(nèi)容：實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等策略。3、工程施工階段的成本管理工程施工階段成本管理內(nèi)容主要包括：選擇和審核好施工方案；

9、采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制；各種變更、簽證事項(xiàng)的成本控制；工程結(jié)算成本控制；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)金管理。工程施工階段的成本管理體系應(yīng)用工程施工節(jié)點(diǎn)成本管理應(yīng)選擇和審核好施工方案，采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本控制，各種變更、簽證事項(xiàng)的成本控制，工程結(jié)算中成本的控制及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)金的管理。六、目標(biāo)成本管理1、項(xiàng)目的目標(biāo)成本文件內(nèi)容項(xiàng)目目標(biāo)成本文件是根據(jù)市場(chǎng)產(chǎn)品策劃定位，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和公司成本信息庫(kù)中以往項(xiàng)目成本信息資料，以及預(yù)期售價(jià)、預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)綜合預(yù)測(cè)的成本指標(biāo)。編制目標(biāo)成本的文件內(nèi)容，包括：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算書(shū)、目標(biāo)成本測(cè)算表、目標(biāo)成本責(zé)任書(shū)、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估等。2、項(xiàng)目成本預(yù)警成本預(yù)警的適用范圍：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生了原先預(yù)

10、見(jiàn)不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將或很可能超出目標(biāo)成本時(shí)，由相關(guān)責(zé)任人向項(xiàng)目部經(jīng)理、成本管理部發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警。不可預(yù)見(jiàn)的事項(xiàng)范圍：（1）發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的事故；（2）發(fā)生法律訴訟（3）因經(jīng)濟(jì)合同的對(duì)方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；（4）因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；（5）發(fā)生原先未預(yù)見(jiàn)的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)外承擔(dān)新的責(zé)任；（6）目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)不準(zhǔn)確；（7）發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更；（8）其他經(jīng)營(yíng)過(guò)程出現(xiàn)的意外情況。3、管理不善的范圍：（1）作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶；（2）計(jì)算不精發(fā)生多余采購(gòu)物

11、資；（3）為無(wú)效勞動(dòng)支付了勞動(dòng)報(bào)酬；（4）工作質(zhì)量低劣引起的返工開(kāi)支；（5）使用過(guò)程中的浪費(fèi)；（6）非必需的計(jì)劃外開(kāi)支；（7）未能以市場(chǎng)最合理的價(jià)格購(gòu)物或價(jià)與質(zhì)不匹配；（8）工期拖延造成的費(fèi)用增加；（9）其他管理不嚴(yán)的情況。3、預(yù)警操作要求：（1）只要某個(gè)成本細(xì)項(xiàng)即將超支或很可能超支（如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價(jià)已超支，設(shè)計(jì)變更測(cè)算已超支等）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警；（2）成本管理部負(fù)責(zé)人是直接成本（不含貸款利息）超支的預(yù)警責(zé)任人，集團(tuán)公司資金財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人是貸款利息超支預(yù)警責(zé)任人；（3）直接成本項(xiàng)（不含貸款利息），針對(duì)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由成本管理部按項(xiàng)目計(jì)劃將目標(biāo)成本分解，設(shè)置階段性控制目標(biāo)，若某

12、個(gè)階段成本超出該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項(xiàng)，成本管理部進(jìn)行成本預(yù)警；（4）貸款利息項(xiàng)，由集團(tuán)公司資金財(cái)務(wù)部按項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過(guò)成本細(xì)項(xiàng)，集團(tuán)公司資金財(cái)務(wù)部進(jìn)行成本預(yù)警；4、預(yù)警處理：成本預(yù)警由成本管理部負(fù)責(zé)處理，一般情況可以分別選擇以下兩種方式：（1）采取有效措施降低成本，不使用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)金調(diào)整目標(biāo)成本，經(jīng)公司總裁審批；（2）對(duì)已經(jīng)超支的或通過(guò)努力也無(wú)法避免的超支，需要使用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)金調(diào)成本目標(biāo)及管理措施糾偏七、成本目標(biāo)及管理措施糾偏1、修訂基準(zhǔn)就是通過(guò)編制新估算來(lái)調(diào)整項(xiàng)目總預(yù)算。修訂基準(zhǔn)的途徑主要是合同變更。修訂的內(nèi)容主要包括人工費(fèi)、材料費(fèi)

13、、間接費(fèi)、總部管理費(fèi)、未可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等?；鶞?zhǔn)修訂是一個(gè)全過(guò)程的動(dòng)態(tài)過(guò)程。用戶變更作為業(yè)主對(duì)總承包商的追加，由此引起的費(fèi)用增加部分視為合同總額的一部分。在費(fèi)用基準(zhǔn)修訂之后，費(fèi)用計(jì)劃也同樣發(fā)生變化，進(jìn)一步的費(fèi)用控制系統(tǒng)的執(zhí)行與測(cè)量將按新的計(jì)劃運(yùn)行。項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整適用范圍：除成本預(yù)警以外的任何原因引起的成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)。成本的增加和減少，如：（1）由于市場(chǎng)因素或公司主動(dòng)調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策略、產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減；（2）調(diào)整銷售計(jì)劃而使廣告費(fèi)、樣板房、代理費(fèi)等發(fā)生增減；（3）貸款額度調(diào)整導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增減；（4）發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。2、目標(biāo)成本調(diào)整的操作要求：（1）成本管理部負(fù)責(zé)直接成本

14、調(diào)整工作，會(huì)計(jì)核算部負(fù)責(zé)管理費(fèi)用和貸款利息調(diào)整工作，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)營(yíng)銷費(fèi)用調(diào)整工作，具體操作按流程規(guī)定進(jìn)行。（2）目標(biāo)成本調(diào)整處理選擇：目標(biāo)成本調(diào)整由成本管理部組織，包括以下三種方式：1）采取有效措施在成本細(xì)項(xiàng)內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總裁審批；2）使用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)金調(diào)整目標(biāo)成本，經(jīng)總裁辦公會(huì)審議、總裁審批，報(bào)集團(tuán)備案；3）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)金已用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)留做它用而不能在不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)內(nèi)調(diào)整時(shí)，即意味著項(xiàng)目目標(biāo)成本將被突破，此時(shí)成本管理部應(yīng)編制項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整的專項(xiàng)報(bào)告，經(jīng)公司總裁審核，集團(tuán)總裁審批。4）各職能部門(mén)須書(shū)面告知成本管理部成本偏差事項(xiàng)的原因和偏差額，以及處置方案；由成本管理部牽頭，項(xiàng)目部及其他部門(mén)參

15、與，會(huì)同公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審議。目標(biāo)成本除規(guī)劃條件、政府政策、市場(chǎng)環(huán)境以及項(xiàng)目范圍、產(chǎn)品定位有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動(dòng)態(tài)變化在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估中反映即可。工程施工和銷售過(guò)程中，如果售價(jià)、成本發(fā)生較大變化時(shí)（對(duì)利潤(rùn)影響達(dá)2），應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報(bào)公司總裁批準(zhǔn)，同時(shí)上報(bào)集團(tuán)公司資金財(cái)務(wù)部備案。3、加強(qiáng)管理，推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步損失浪費(fèi)多由管理不善或技術(shù)落后造成，進(jìn)而導(dǎo)致工效低、工程費(fèi)用高。因此，要提高管理水平，推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，提高工效，減少浪費(fèi)。4、改變資源組合方式資源組合方式直接影響工程進(jìn)度，同降低費(fèi)用往往是矛盾的。例如，技術(shù)密集度高的資源組合方式往往費(fèi)用高，而進(jìn)度快；勞務(wù)密集度高的

16、資源組合方式則費(fèi)用取得最佳效果。如在工期允許并能保證質(zhì)量的前提下，適當(dāng)減少機(jī)械化程度，增加人工時(shí)投入，可降低費(fèi)用。但應(yīng)注意，并不是技術(shù)密集程度高就一定費(fèi)用高，必須視具體情況進(jìn)行優(yōu)化。附件:1、 成本歷史數(shù)據(jù)分析表2、 政策性費(fèi)用匯總表3、 目標(biāo)成本控制科目明細(xì)表4、 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約分級(jí)5、 動(dòng)態(tài)成本分析表6、 目標(biāo)成本調(diào)整審批表互動(dòng)討論：重慶-夢(mèng)-成本 21:33:39 對(duì)成本管理中的及時(shí)反饋有待討論 重慶-夢(mèng)-成本 21:34:13 如何做到及時(shí)反饋，規(guī)避調(diào)整目標(biāo)成本的風(fēng)險(xiǎn) 重慶-夢(mèng)-成本 21:35:05 本課內(nèi)容涉及到的目標(biāo)責(zé)任成本模板等內(nèi)容，待會(huì)共享到群 重慶-夢(mèng)-成本 21:35:2

17、0 歡迎大家指導(dǎo)新入門(mén)之人 廣東-霜-成本 21:36:01 謝謝夢(mèng)的分享，大家有什么問(wèn)題可以一起探討：） 廣東-喵-工程 21:36:09 我舉手問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，關(guān)于成本分成好幾塊，前期開(kāi)發(fā)成本，市場(chǎng)營(yíng)銷廣告成本，項(xiàng)目建安成本，這個(gè)例如何分配。 重慶-夢(mèng)-成本 21:36:38 比例？ 廣東-喵-工程 21:36:43 嗯 廣東-喵-工程 21:36:45 比例 重慶-夢(mèng)-成本 21:37:02 這個(gè)前期要做成本規(guī)劃吧？ 重慶-夢(mèng)-成本 21:37:51 比如說(shuō)那地階段 重慶-夢(mèng)-成本 21:38:02 拿地 重慶-夢(mèng)-成本 21:39:07 前期公司決定拿地后，成本造價(jià)部就形成一個(gè)成本匡算 重

18、慶-夢(mèng)-成本 21:40:01 財(cái)務(wù)部資金測(cè)算，銷售部利潤(rùn)測(cè)算等，公司領(lǐng)導(dǎo)層決定是否拿地， 重慶-夢(mèng)-成本 21:40:25 拿地的成本應(yīng)該要硬性一點(diǎn) 重慶-夢(mèng)-成本 21:41:24 進(jìn)入定位階段，進(jìn)行方案設(shè)計(jì) 重慶-夢(mèng)-成本 21:42:19 造價(jià)好多，限額設(shè)計(jì)誰(shuí)有沒(méi)有見(jiàn)解？ 重慶-夢(mèng)-成本 21:44:02 大家積極發(fā)言哈 重慶-夢(mèng)-成本 21:44:11 是不是都回家休息了，哈哈 廣東-喵-工程 21:44:23 我還在聽(tīng)你講課呢，老師 重慶-夢(mèng)-成本 21:45:05 老師不敢當(dāng)哈 廣東-喵-工程 21:45:29 老師對(duì)限額設(shè)計(jì)有何看法？ 廣東-喵-工程 21:45:40 這跟成本

19、的關(guān)系好大呀 廣東-喵-工程 21:46:04 一不小心就可以省百千萬(wàn)下來(lái) 重慶-夢(mèng)-成本 21:46:15 是得 重慶-夢(mèng)-成本 21:46:30 我覺(jué)得方案設(shè)計(jì)的限額最為重要啦 重慶-夢(mèng)-成本 21:47:05 色差，建筑造型等異形結(jié)構(gòu)很費(fèi)錢的嘛 廣東-喵-工程 21:47:15 我個(gè)人認(rèn)為，在不違反設(shè)計(jì)原則的前提下，開(kāi)發(fā)商可以對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行限額設(shè)計(jì)要求 長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:48:09 從整體成本的時(shí)間上來(lái)考慮，這是一個(gè)綜合性的問(wèn)題 廣東-喵-工程 21:48:13 在源頭上限制 長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:49:22 開(kāi)發(fā)商一般會(huì)有比較重的財(cái)務(wù)成本，因而快速開(kāi)發(fā)會(huì)降低這方面的成本，

20、但是設(shè)計(jì)方面留給比較充裕的時(shí)間的話又能降低建安成本 重慶-夢(mèng)-成本 21:49:33 恩啊，在決定拿地時(shí)成本有個(gè)大概估計(jì) 廣東-喵-工程 21:49:59 單體設(shè)計(jì)出來(lái)了，成本也差不多出來(lái)啦 長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:50:38 像基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)選型方面，如果能過(guò)在狀基礎(chǔ)方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇钆?，不單一選取一種樁的話，這部分的費(fèi)用比例是不會(huì)小的 重慶-夢(mèng)-成本 21:50:52 財(cái)務(wù)成本的重 主要表現(xiàn)在哪里?。?長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:51:07 銀行貸款方面的利息 長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:51:21 拆解資金的利息 重慶-夢(mèng)-成本 21:51:24 這個(gè)是沒(méi)法避免的融資成本哈 長(zhǎng)沙-alex-

21、建筑 21:51:48 所以在這方面是開(kāi)發(fā)得越快越好 重慶-夢(mèng)-成本 21:52:21 這就涉及到進(jìn)度控制 重慶-夢(mèng)-成本 21:52:26 計(jì)劃管理了 長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:52:34 而建安成本這塊實(shí)際上在工程建設(shè)過(guò)程中的成本節(jié)約不會(huì)超過(guò)10% 長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:53:01 從設(shè)計(jì)方案方面能夠優(yōu)化的成本節(jié)約倒是大頭 重慶-夢(mèng)-成本 21:53:09 工程的成本一般都不怎么能控制，要達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn) 重慶-夢(mèng)-成本 21:53:27 主要在裝修和外形、景觀成本 長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:53:33 但往往開(kāi)發(fā)公司不會(huì)給設(shè)計(jì)留出那么充足的時(shí)間 重慶-夢(mèng)-成本 21:53:4

22、6 這個(gè)跟方案有很大關(guān)系 重慶-夢(mèng)-成本 21:54:14 所以容易變更哈 重慶-夢(mèng)-成本 21:54:24 決策很重要 長(zhǎng)沙-alex-建筑 21:54:23 景觀的成本實(shí)際上攤倒整個(gè)小區(qū)建設(shè)的成本上來(lái)的話就顯得比例不會(huì)太大 重慶-夢(mèng)-成本 21:54:47 地塊和工程成本是大頭 重慶-夢(mèng)-成本 21:55:34 這兩塊成本管理的要害也不是很大啊 廣東-喵-工程 21:57:30 夢(mèng)兄弟，你剛才提的預(yù)警，如果有些無(wú)法控制，如何進(jìn)行糾偏？ 重慶-夢(mèng)-成本 21:58:48 可預(yù)見(jiàn)的一般都及時(shí)預(yù)警，以防發(fā)生了 重慶-夢(mèng)-成本 21:59:05 無(wú)法控制的客觀因素就要調(diào)整目標(biāo)成本了 重慶-夢(mèng)-成本

23、 21:59:52 這樣就有個(gè)目標(biāo)成本修訂的過(guò)程 重慶-夢(mèng)-成本 22:00:36 修訂基準(zhǔn)通常是編制新估算來(lái)調(diào)整項(xiàng)目總預(yù)算 重慶-夢(mèng)-成本 22:00:49 動(dòng)態(tài)修訂 廣東-喵-工程 22:01:05 一般控制在哪個(gè)范圍內(nèi)？ 廣東-喵-工程 22:01:28 超出了，成本同樣增加 重慶-夢(mèng)-成本 22:01:30 這個(gè)每個(gè)公司是不是不一樣的標(biāo)準(zhǔn)？ 重慶-夢(mèng)-成本 22:04:34 硬性的成本已經(jīng)發(fā)生了，就發(fā)生了 重慶-夢(mèng)-成本 22:04:50 調(diào)整、控制 重慶-夢(mèng)-成本 22:05:02 其實(shí)這還用管理水平在其中 重慶-夢(mèng)-成本 22:05:17 預(yù)計(jì)成本的 重慶-夢(mèng)-成本 22:05:5

24、3 對(duì)歷史成本分析 重慶-夢(mèng)-成本 22:06:00 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) 廣東-喵-工程 22:06:27 你們是成本指導(dǎo)合約，還是合約控制成本？ 重慶-夢(mèng)-成本 22:06:51 合約控成本 袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄

25、膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈

26、衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿

27、羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀

28、膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖

29、袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅

30、罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿

31、腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀

32、袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁

33、肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅

34、腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆

35、袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀

36、肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁

37、膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅

38、袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆

39、肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇

40、膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁

41、羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞

42、肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅

43、膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇

44、羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈

45、肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁

46、膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃

47、羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁肈莀蒁袀肇肀蚇螆肆膂葿螞肅莄蚅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂肅艿薆螈肂莁荿蚄膁肁薄薀膀膃莇衿腿芅薂螅腿蒈蒞螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅膆莂蠆袁膅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁芆蒀蕿袀莈蚆羈衿膈蒈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅袆膅薅袁羅芇莈螇羄荿薃蚃羃聿莆蕿羂芁薂羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈薁蒁螃襖節(jié)蒀蒂聿膈葿薅袂膄蒈螇膇肀蕆衿羀荿蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃薃薆螀節(jié)薂蚈羅芇薁袀袈膃薀薀肅聿薀螞袆莈蕿螅肂芄薈袇裊膀蚇薆肀肆芄蠆袃羂芃袁肈莁節(jié)薁羈芇芁蚃膇膃芀螅罿聿艿袈螂莇羋薇羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆蒂蝿肁蒞蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肅膂莂薈裊肈莂蝕肁羄蒁螃襖節(jié)蒀蒂聿膈葿薅袂膄蒈螇膇肀蕆衿羀荿蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃薃薆螀節(jié)薂蚈羅芇薁袀袈膃薀薀肅聿薀螞袆莈