XX房地產(chǎn)評估報告

1、x xx x 房房地地產(chǎn)產(chǎn)評評估估報報告告項目名稱：北京市西城區(qū)北玉帶胡同項目名稱：北京市西城區(qū)北玉帶胡同 5 5 號（工業(yè)）房地產(chǎn)號（工業(yè)）房地產(chǎn)現(xiàn)值評估現(xiàn)值評估受托估價方：北京受托估價方：北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司房地產(chǎn)評估有限責任公司委托估價方：北京天澤新穎時裝公司委托估價方：北京天澤新穎時裝公司估估 價價 人：人：*、*、*估價日期估價日期 ： 20092009 年年 7 7 月月 3030 日至日至 20092009 年年 8 8 月月 3 3 日日估價報告編號：估價報告編號：*估字估字20092009第第 093093 號號目目 錄錄致 委 托 方 函-1估 價 師 聲 明-3估

2、價的假設(shè)和限制條件-4房地產(chǎn)估價結(jié)果報告-5一、委托估價方-5二、受托估價方-5三、估價對象概況-5四、估價目的-5五、估價時點-6六、價值定義-7七、估價依據(jù)-7八、估價原則-7九、估價方法-8十、估價結(jié)果-9十一、估價人員-9十二、估價作業(yè)日期-9十三、估價報告應(yīng)用的有效期-9附 件-10致致 委委 托托 方方 函函北京天澤新穎時裝公司：北京天澤新穎時裝公司：承蒙委托，我公司對貴單位所有位于北京市西城區(qū)北玉帶胡同 5 號工業(yè)用房在現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)價值進行了評估，為企業(yè)重組所產(chǎn)生的房地產(chǎn)變動辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)。評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方

3、法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定估價對象在估價時點 2009 年 7 月 30 日的估價結(jié)果如下： 一一、估估價價對對象象估價對象為坐落于北京市西城區(qū)北玉帶胡同 5 號，依據(jù)房屋所有權(quán)證【西集字第 003437 號】 、企業(yè)改制文件，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，證載用途為工交，實際用途為商業(yè)，依據(jù)國有土地使用證 【京西國用（2009 出）第 20632 號】 ，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為工業(yè)，本次評估建筑面積為 1635.50 平方米，土地面積為 2355.06 平方米。在估價時點，估

4、價對象未設(shè)抵押、典當、擔保等他項權(quán)利。二、估價時點二、估價時點2009 年 7 月 30 日三、估價目的三、估價目的為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)。四、估價結(jié)果四、估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在估價時點 2009 年 7 月 30 日的價值結(jié)果為：房地產(chǎn)總價：人民幣 805.60 萬元整大寫：人民幣捌佰零伍萬陸仟圓整房地產(chǎn)單價：人民幣 4926 元/平方米估價結(jié)果匯總表估價結(jié)果匯總表建 筑 面 積（平方米）單 價（元/平方米）總價（萬元）16

5、35.504926 805.60北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司二九年八月三日估估 價價 師師 聲聲 明明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準（gb/t 50291-1999） 房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員*、*、*已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，對其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進行了評估

6、，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機構(gòu)的鑒定結(jié)果為準。6、本評估報告由北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司負責解釋。7、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。參加本次估價的估價師簽名：姓 名 估價師注冊號 簽 字*(注冊房地產(chǎn)估價師 *)*(注冊房地產(chǎn)估價師 *)估價的假設(shè)和限制條件估價的假設(shè)和限制條件1、由于本次估價是為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。2、本報告評估出的房地產(chǎn)價值，僅為本報告設(shè)

7、定的評估目的服務(wù)，不得用于其它交易。為配合稅務(wù)部門對涉稅報告的審查要求，本次估價采用成本法、收益法評估房地產(chǎn)價值。3、報告評估出的房地產(chǎn)價值，不涉及獨立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等(該類設(shè)備的有無，不影響建筑物的正常使用)。4、房地產(chǎn)估價結(jié)果具有很強的時效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時期。本次報告評估出的房地產(chǎn)價值，為估價對象在估價時點的價值。隨著時間的推移和房地產(chǎn)市場的變化，估價對象的價格或者價值可能發(fā)生很大的變化，則本估價報告需做出相應(yīng)的調(diào)整，甚至重新評估。5、根據(jù)委托方介紹及評估人員現(xiàn)場勘查，估價對象現(xiàn)狀為工業(yè)本次評估按工業(yè)用途進行測算。建筑面積以房屋所有權(quán)證 【西集字第 0034

8、37 號】為準進行測算。6、未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容，本評估報告只對委托估價方負責，不對第三方承擔任何責任。7、自出具報告之日起，本報告的有效期為壹年。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托估價方一、委托估價方委托估價方：北京天澤新穎時裝公司二、受托估價方二、受托估價方受托估價機構(gòu)：北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司估價機構(gòu)地址：北京市*資格證書編號：京建房估資準字*第*號法定代表人：*聯(lián) 系 人：*聯(lián)系電話：*三、估價對象三、估價對象概況概況1 1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)位位置置地理位置：北京市西城區(qū)北玉帶胡同 5 號。四至為：東至青塔胡同；南至北玉帶；西至北玉

9、帶 9 號；北至青塔胡同 25 號；西距西二環(huán)路約 100 米。2 2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利狀狀況況依據(jù)房屋所有權(quán)證 【西集字第 003437 號】 、企業(yè)改制文件，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝公司，所有權(quán)性質(zhì)為集體，房屋用途為工交；依據(jù)國有土地使用證 【京西國用（2009 出）第 20632 號】 ，估價對象房屋所有權(quán)人為北京天澤新穎時裝公司，土地使用權(quán)類型為出讓，土地用途為工業(yè)，土地終止使用日期 2059 年 5 月 25 日。3 3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀狀根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為磚木、混合結(jié)構(gòu)的平房，五十至九十年代陸續(xù)建成，建筑面積為 1635.50 平

10、方米，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：結(jié)構(gòu)類型：磚木、混合結(jié)構(gòu)。外裝修：外墻為磚墻，大門為卷簾門，鐵窗部分有護欄。內(nèi)裝修：室內(nèi)為水泥地，墻面刷白，日光燈。設(shè)備：建筑物內(nèi)設(shè)有電力、照設(shè)施，未設(shè)衛(wèi)生間、采暖設(shè)施?，F(xiàn)狀使用情況：估價對象建成于五十至九十年代，現(xiàn)狀用途為商業(yè)（花鳥魚蟲市場） ，裝修維護情況一般。具體情況如下表：建筑物詳細列表建筑物詳細列表序號幢號間數(shù)結(jié)構(gòu)建成年代層數(shù)建筑面積（）備注113磚木七十平房56.4222磚木七十平房31.4332磚木六十平房21.3442磚木六十平房14.8552磚木五十平房32.86621磚木五十平房316.2772混合五十平房16.0 882磚木

11、六十平房16.4 9912磚木六十平房474.4 10102磚木六十平房38.0 11116磚木六十平房129.0 12125混合七十平房193.8 131313混合九一平房201.8 14142磚木七十平房14.8 15154磚木七十平房78.4 房屋所有權(quán)證【西集字第 003437號】合計1635.5估價對象土地面積為 2355.06 平方米，土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣） ，宗地內(nèi)“五通” （即：通路、通電、通上水、通下水、通信） 。四、估價目的四、估價目的為企業(yè)重組辦理免稅手續(xù)提供價格參考依據(jù)。五、估價時點五、估價時點2009 年 7 月

12、 30 日。六、價值定義六、價值定義本次評估采用的是公開市場價值標準，估價結(jié)果中的房地產(chǎn)價值是指估價對象于估價時點 2009 年 7 月 30 日的房屋所有權(quán)、工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 50 年，宗地開發(fā)程度為宗地外“七通” （即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣） ，宗地內(nèi)“五通” （即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的使用權(quán)市場價值。七、估價依據(jù)七、估價依據(jù)、有有關(guān)關(guān)法法律律、法法規(guī)規(guī)、政政策策文文件件和和技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)程程(1)中華人民共和國土地管理法 ； (2)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ； (3)房地產(chǎn)估價規(guī)范 ； (4)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 。、委委托托方方提提

13、供供的的資資料料(1) 房屋所有權(quán)證 【西集字第 003437 號】 ；(2) 國有土地使用證 【京西國用（2009 出）第 20632 號】 ；(3) 企業(yè)改制文件；(4) 委托方營業(yè)執(zhí)照。、受受托托估估價價方方掌掌握握的的有有關(guān)關(guān)資資料料和和估估價價人人員員實實地地勘勘察察、調(diào)調(diào)查查獲獲得得的的資資料料。八、估價原則八、估價原則1 1、合合法法原原則則房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。2 2、替替代代原原則則具有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房地產(chǎn)估價中，可以通過對房地產(chǎn)各個條件的比較來評估價

14、格。3 3、最最高高最最佳佳使使用用原原則則房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托估價方辦理房地產(chǎn)交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。4 4、估估價價時時點點原原則則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點為 2009 年 7 月 30 日。九、估價方法九、估價方法房地產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標準的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認真分析，本次

15、估價采用重置成本法（基準地價法、重置成本法） 、收益還原法對估價對象進行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。運用收益還原法求取估價對象房地產(chǎn)價值。運用適當?shù)馁Y本化率，將估價對象房地產(chǎn)未來每年的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價值。重置成本法中，基準地價修正法是按照替代原則，就估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價期日的土地價格；重置成本法是以建造估價對象建筑物或類似建筑物所需的各項必須費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利息、利潤和相關(guān)稅費，得出估價對象的重置價

16、值并考慮成新，以此估算估價對象房產(chǎn)價值。十、估價結(jié)果十、估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在估價時點 2009 年 7月 30 日的價值結(jié)果為：房房地地產(chǎn)產(chǎn)總總價價：人人民民幣幣 8 80 05 5. .6 60 0 萬萬元元整整大大寫寫：人人民民幣幣捌捌佰佰零零伍伍萬萬陸陸仟仟圓圓整整房房地地產(chǎn)產(chǎn)單單價價：人人民民幣幣 4 49 92 26 6 元元/ /平平方方米米估估價價結(jié)結(jié)果果匯匯總總表表建 筑 面 積（平方米）單 價（元/平方米）總價（萬元）1635.504926 805.60十一、估價人員十一、估價人員姓 名 估價師注冊號 簽 字*(注冊房地產(chǎn)估價師 *)*(注冊房地產(chǎn)估價師 *)*十二、估價作業(yè)日期十二、估價作業(yè)日期2009 年 7 月 30 日始 2009