湖南寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、湖南寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告寧波東泰房地產(chǎn)投資咨詢有限公司一、寧鄉(xiāng)縣宏觀環(huán)境概述1、交通概述寧鄉(xiāng)縣行政隸屬湖南省會(huì)長(zhǎng)沙,是省會(huì)長(zhǎng)沙的西大門,是一體化中長(zhǎng)株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的必經(jīng)之路和第一驛站,也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路,這使寧鄉(xiāng)成為湖南一個(gè)重要人流、物流、信息流中心.寧鄉(xiāng)交通發(fā)達(dá)便捷.洛湛鐵路貫通南北,石長(zhǎng)鐵路連接?xùn)|西,長(zhǎng)弘高速、319國(guó)道貫穿縣境;金州大道把縣城、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金洲新區(qū)、長(zhǎng)沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)沙市連接成片.多條省、市、縣公路構(gòu)成寧鄉(xiāng)內(nèi)外四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò). 2、經(jīng)濟(jì)概述(一)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）2007年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值207.

2、2億元,比上年增長(zhǎng)22%,已經(jīng)連續(xù)五年保持兩位數(shù)增長(zhǎng).寧鄉(xiāng)縣自2004年提出“撤縣設(shè)市”的目標(biāo)后，工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，利用其地理交通優(yōu)勢(shì)，先后引進(jìn)青島啤酒、佳佳集團(tuán)、通程集團(tuán)、長(zhǎng)高集團(tuán)以及投資規(guī)模百億的鋼鐵公司即將進(jìn)駐。2007年完成全部工業(yè)總產(chǎn)值284。6億元，同比增長(zhǎng)35%。全縣年銷售收入500萬以上的工業(yè)企業(yè)（規(guī)模以上企業(yè)）達(dá)496家，同比增長(zhǎng)16%以上。（二）其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng).2007年全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額68.89億,同比增長(zhǎng)16%.固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng),2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資146億,比上年增長(zhǎng)39%.拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn).其中房地產(chǎn)開發(fā)投資14.85

3、億.占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例10%以上。額2007年全縣實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入8.43億,同比增長(zhǎng)30%,金融市場(chǎng)活躍,2007年全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額101.2億,增長(zhǎng)19%.其中居民儲(chǔ)蓄存款余額83.2億.2006年寧鄉(xiāng)被中國(guó)人民銀行評(píng)定為“金融安全區(qū)”。居民儲(chǔ)蓄存款的增加有利于后續(xù)房地產(chǎn)銷售的購(gòu)買力。以上數(shù)據(jù)來源縣統(tǒng)計(jì)年簽和相關(guān)文獻(xiàn)3、人口概述人口自然增長(zhǎng)率穩(wěn)定,2007年末總?cè)丝?34萬,城區(qū)長(zhǎng)駐人口26.8萬（城區(qū)實(shí)際人口不足20萬）.根據(jù)長(zhǎng)沙市總體計(jì)劃,到2020年寧鄉(xiāng)縣城面積要達(dá)32平方公里,城區(qū)人口超過30萬的中等城市架構(gòu),以成為服務(wù)長(zhǎng)沙市中心城市的衛(wèi)星城.二、寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1

4、、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧寧鄉(xiāng)的房地產(chǎn)起步較為落后,自2006年中下旬進(jìn)入快速發(fā)展渠道,房地產(chǎn)整體形式發(fā)展良好。2004年-2006年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)量為1320畝,2007年-2008年至今房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)量1863畝,2004年至今累計(jì)供房地產(chǎn)開發(fā)用地3183畝.市場(chǎng)經(jīng)過06、07年的快速消化，目前仍有近2000余畝的土地存量，區(qū)域供應(yīng)量未來三到五年基本以消化土地存量為主。(寧鄉(xiāng)這幾年的土地消化量基本保持在400-500畝左右.) 寧鄉(xiāng)的房地產(chǎn)隨著“長(zhǎng)株潭一體化”的實(shí)施，房地產(chǎn)形式發(fā)展良好，商品房供應(yīng)量和銷售量都比2005年翻了一翻,2007年房地產(chǎn)開發(fā)量達(dá)到130萬平方米,銷售面積

5、70萬平方米。房地產(chǎn)銷售價(jià)格也從2007年中旬的1500漲到目前均價(jià)2200元/平米，漲幅46。7%。2、市場(chǎng)總體供求情況(一)、歷年土地供應(yīng)情況分析寧鄉(xiāng)06年前供房地產(chǎn)開發(fā)用地平均每年在400畝左右,2006-2008年土地供應(yīng)達(dá)到高峰, 共有房地產(chǎn)開發(fā)用地2483畝.目前土地供應(yīng)存量主要集中在06-08年成交土地,.從最近幾年土地投放區(qū)域分析，主要集中在新行政中心區(qū)域，占06-08年土地投放總量的57%，共計(jì)1400余畝，目前該區(qū)域已成交的土地如下表:備注：以上土地統(tǒng)計(jì)資料未包括金洲新區(qū)碧桂園3000畝土地及左岸春天1500畝土地2008年土地成交記錄編 號(hào)宗 地 位 置出讓面積(m2)供

6、地方式用途容積率成交價(jià)(萬元)樓板價(jià)(元/m2)土地單價(jià)(元/畝)成交時(shí)間買家(2008)019東湖塘鎮(zhèn)南竹山村1594.2拍賣商業(yè)金融住宅1.650.8820021.308/4/22個(gè)人(2008)020白馬橋鄉(xiāng)正農(nóng)社區(qū)55385拍賣住宅2.024982253008/4/22長(zhǎng)沙合盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2007)71寧鄉(xiāng)縣金洲鄉(xiāng)同興村137662掛牌商住1.6528624025.508/4/7長(zhǎng)沙通程實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司(2008)017灰湯鎮(zhèn)灰湯村蔣琬路2044.2掛牌商住2.1隱藏-08/4/16個(gè)人（2008）010白馬橋鄉(xiāng)鳳形山社區(qū)二環(huán)南路旁52881掛牌商住1.8隱藏-08/03/

7、3長(zhǎng)沙恒港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2008)005寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)八一社區(qū)64097掛牌商業(yè)住宅3.811800484122.808/02/25北京博潤(rùn)嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資有限公司(2007)128寧鄉(xiāng)大道以西煙草公司旁91482.3掛牌商住2.0-3.06586.56240-3604808/03/14湖南福臨門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2007)132待添加的隱藏文字內(nèi)容3寧鄉(xiāng)縣城郊鄉(xiāng)木佳村站前路以北8556.6掛牌商住1.5373.82912908/02/18寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)開發(fā)公司(2007)136寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)文中社區(qū)梅花路249號(hào)33270掛牌住宅1.8248041449.70

8、8/02/1福建龍江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2007)131寧鄉(xiāng)縣科技工業(yè)園站前路154148.6掛牌商住1.8780033.708/01/28湖南威銘能源科技有限公司小計(jì)601120.908年至今共成交902畝2007年土地成交記錄編 號(hào)宗 地 位 置出讓面積(m2)供地方式用途容積率成交價(jià)(萬元)樓板價(jià)(元/m2)土地單價(jià)(元/畝)成交時(shí)間買家(2007)65花明樓鎮(zhèn)花明樓村14482掛牌商業(yè)、住宅1.507/11/1成交(2007)90城郊鄉(xiāng)羅宦村、玉潭鎮(zhèn)黃泥嶺村55915掛牌住宅1.607/11/1成交(2007)87寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)學(xué)庵社區(qū)龍溪路1885掛牌居住用地0.707/09/7成交(

9、2007)88寧鄉(xiāng)縣城郊鄉(xiāng)東溈社區(qū)30175掛牌商業(yè)、住宅用地2.007/09/7成交(2007)26白馬橋鄉(xiāng)正農(nóng)社區(qū)六組14139掛牌住宅1.607/08/3成交(2007)27白馬橋鄉(xiāng)正農(nóng)社區(qū)六組和七組交界處21805掛牌住宅1.607/08/3成交(2007)31寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)通益橋社區(qū)春城北路與二環(huán)南路交匯處315000掛牌商業(yè)住宅2.01200019025.407/07/30湖南盈興地產(chǎn)發(fā)展有限公司(2007)23玉潭鎮(zhèn)楚溈社區(qū)楚溈中路72號(hào)632掛牌商業(yè)、住宅149.415707/07/9(2007)17夏鐸鋪高新村187265掛牌住宅53381907/05/21恒宙國(guó)際有限公司,合

10、計(jì)64129807年共成交962畝2006年土地成交記錄編 號(hào)宗 地 位 置出讓面積(m2)供地方式用途容積率成交價(jià)(萬元)樓板價(jià)(元/m2)土地單價(jià)(元/畝)成交時(shí)間買家200627二環(huán)路與春城北路交匯處143451掛牌商住2.06559522830506/08/08湖南新府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200631原白馬橋食品工業(yè)園25166掛牌商住1.819802152606/11/8長(zhǎng)沙新宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200630城郊鄉(xiāng)合安村140119掛牌綜合0.793895.5635218.506/09/14寧鄉(xiāng)縣錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200629橫市鎮(zhèn)合金村7622掛牌商住0.533889603406

11、/09/07長(zhǎng)沙順利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200627城郊鄉(xiāng)東溈村蔡家塘54618掛牌商住-2265-27.606/07/13湖南新思維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(新府名邸)200626玉潭鎮(zhèn)沿河路5529774掛牌綜合-2066.04-46.306/04/17長(zhǎng)沙湖泥灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(新外灘)200625夏鐸鋪村8003掛牌綜合-170-1406/04/10長(zhǎng)沙建偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200624沿江風(fēng)光帶一號(hào)3986掛牌商住-1828.9-30606/01/19長(zhǎng)沙富軒置業(yè)有限公司(香江國(guó)際)合計(jì)41273906年共成交620畝以上數(shù)據(jù)來源于縣國(guó)土資源局2004-2008年主要土地供應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)狀態(tài)情

12、況年份主要土地供應(yīng)開發(fā)狀態(tài)剩余土地存量土地價(jià)格項(xiàng)目名稱2004年玉潭鎮(zhèn)一壞西路(長(zhǎng)沙湘潤(rùn)房產(chǎn))已開發(fā)一期100畝左右12.8萬/畝水晶酈城玉潭鎮(zhèn)北郊村(長(zhǎng)沙同興房產(chǎn))已開發(fā)完無12萬/畝同興花園2005年城郊鄉(xiāng)東溈村(長(zhǎng)沙龍騰房產(chǎn)150畝)已開發(fā)四期60畝左右9.3萬/畝玉龍國(guó)際花園2006年二環(huán)路與春城北路交匯處(長(zhǎng)沙新府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)未開發(fā)215畝30.5萬/畝新縣政府西南面城郊鄉(xiāng)合安村未開發(fā)210畝18.5萬/畝別墅用地2007年寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)通益橋社區(qū)春城北路與二環(huán)南路交匯處未開發(fā)472畝25.4萬/畝商住夏鐸鋪高新村未開發(fā)280畝19萬/畝住宅2008年寧鄉(xiāng)縣金洲鄉(xiāng)同興村未開發(fā)2

13、06畝25.5萬/畝商住寧鄉(xiāng)大道以西煙草公司旁未開發(fā)137畝48萬/畝商住寧鄉(xiāng)縣科技工業(yè)園站前路未開發(fā)231畝33.7萬/畝商住合計(jì)1911畝(二)歷年房地產(chǎn)投資額、銷售額分析2007年房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到130萬平方米,其中銷售面積達(dá)到70平方米,2008年的房地產(chǎn)開發(fā)量基本與2007年持平,2008年一季度,房地產(chǎn)預(yù)售面積達(dá)到30萬平方米,其中銷售面積13萬平方米.估計(jì)全年開發(fā)面積將達(dá)到120萬平方米.隨著寧鄉(xiāng)城市發(fā)展和新城市建設(shè),未來的銷售量將呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的有利勢(shì)頭.以上數(shù)據(jù)來源于縣房地產(chǎn)管理局市場(chǎng)管理科總結(jié)(1)、2006年以前市場(chǎng)供應(yīng)量偏緊,隨著2006-2007年的土地集中放量,至2

14、008年市場(chǎng)處于飽和狀態(tài),供應(yīng)量相當(dāng)充足.(2)、目前各樓盤銷售形式良好,面臨后期推出樓盤體量的增加,區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇;(3)、目前土地存量主要集中囤積在新行政中心板塊,該板塊供應(yīng)量充足,項(xiàng)目規(guī)模均比較大.超過20萬方的項(xiàng)目計(jì)劃在10個(gè)盤以上.(4)、2007、2008年及后續(xù)幾年供應(yīng)量預(yù)計(jì)集中放量，年開發(fā)量在120萬平方米以上，而目前的年銷售量50-70萬平方米，市場(chǎng)銷售形式供大于求；(5)、土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，新行政中心區(qū)域從2004年的10萬/畝上漲到目前的50萬/畝，但是隨著土地供應(yīng)量的放大及后續(xù)大量土地存量的開發(fā)，未來2-3年土地增值空間不會(huì)很大，隨著后期土地供應(yīng)吃緊，后期土地增值

15、潛力巨大。三、寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、市場(chǎng)總體供應(yīng)量針對(duì)本項(xiàng)目的有效競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,主要集中在老城區(qū)商業(yè)中心板塊(沿江風(fēng)光帶)、城西板塊(白馬橋鄉(xiāng)) 、新行政中心板塊(寧鄉(xiāng)大道二側(cè)) 、金洲新區(qū)板塊.板塊主要項(xiàng)目供應(yīng)量(存量)城區(qū)商業(yè)中心板塊大璽門、新外灘、錦繡蘭亭、東方明珠、香江國(guó)際及新土地供應(yīng)存量668983 m2城西板塊世紀(jì)陽光、經(jīng)典生活、馨香園、水岸星城及未開發(fā)項(xiàng)目470465新行政中心板塊水晶酈城、中源花園、嘉誠(chéng)花園、玉龍國(guó)際花園、優(yōu)雅翠園、新府名邸、旺和家園、金葉家園、東鑫城市花園以及未開工項(xiàng)目1000余畝2315352金洲新區(qū)板塊.碧桂園、左岸春天及另外2000畝項(xiàng)目5320000合

16、計(jì):8774800（一）已開工項(xiàng)目供應(yīng)量分析目前在售樓盤銷售存量明細(xì)表板塊區(qū)域樓盤名稱開發(fā)商土地面積（萬m2）容積率總建面積（萬m2）其中住宅（萬m2）一期（萬m2）已售面積（萬m2）存量（萬m2）新行政中心板塊水晶酈城長(zhǎng)沙湘潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1071532.2421970078533.2778000141700嘉誠(chéng)花園長(zhǎng)沙嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司880382.1520000014056311200088000玉龍國(guó)際花園長(zhǎng)沙龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司997473300000250000150000100000中源花園湖南中源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2080001.6338500266000104000

17、35000231000東鑫城市花園湖南東鑫投資開發(fā)有限公司165002500022000200002000金葉家園二期長(zhǎng)沙教育基建開發(fā)公司50001680008000新府名邸湖南新思維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6228216100000600008000020000老城區(qū)板塊（沿江風(fēng)光帶）東方明珠湖南翌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3012.515.555090650906大璽門湖南溈江投資有限公司870373.072512571381423765535000103142新外灘長(zhǎng)沙湖泥灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司297742.883367594585900024367錦江錦繡蘭亭寧鄉(xiāng)縣錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司682073

18、2000002000007500035000160000香江國(guó)際湖南恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3968350002700027000027000城西板塊（白馬橋鄉(xiāng)）世紀(jì)陽光長(zhǎng)沙兆龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3000082000720004500027000經(jīng)典生活長(zhǎng)沙恒港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2389321505192500025000馨香園長(zhǎng)沙長(zhǎng)天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司189933500035000035000水岸星城長(zhǎng)沙合盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司733331200000120000合計(jì)1163115根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)各區(qū)域已開工項(xiàng)目存量（總建筑面積）板塊區(qū)域已開工項(xiàng)目銷售總面積存量（m2）備注新行政中心板塊5907

19、00以上存量統(tǒng)計(jì)中部分項(xiàng)目含商業(yè)部分面積（主要是沿街商鋪）老城區(qū)板塊（沿江風(fēng)光帶）365415城西板塊（白馬橋鄉(xiāng)207000合計(jì)1163115（二）未開工重點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量分析（至2008年5月分）區(qū)域項(xiàng)目位置開發(fā)商土地面積（m2）總建面積/容積（m2）預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間備注新行政中心板塊主要供應(yīng)項(xiàng)目二環(huán)路與春城北路交匯處長(zhǎng)沙新府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14345128690208年底或09年初06/08/08獲得土地,預(yù)計(jì)下半年啟動(dòng)寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)通益橋社區(qū)春城北路與二環(huán)南路交匯處湖南盈興地產(chǎn)發(fā)展有限公司31500063000008年底或09年初07/07/30獲得土地,項(xiàng)目暫名“優(yōu)雅新城”優(yōu)雅翠園（寧鄉(xiāng)大道西

20、側(cè)玉龍國(guó)際花園東側(cè)）盈豐創(chuàng)建（香港）開發(fā)有限公司34466.4775592.49月份銷售城郊鄉(xiāng)合安村寧鄉(xiāng)錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司140119110694預(yù)計(jì)09年中旬（地塊平整）06年9月份獲得土地，別墅用地，本項(xiàng)目西側(cè)，暫名“北斗山莊”，目前土地性質(zhì)更改富豪山莊盛翠豪庭寧鄉(xiāng)城建投資開發(fā)有限公司121333242000預(yù)計(jì)08年9月份推出城郊鄉(xiāng)羅宦村、玉潭鎮(zhèn)黃泥嶺村-5591589464不確定07年11月成交的土地寧鄉(xiāng)大道以西煙草公司旁湖南福臨門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司91482.3230000不確定08年三月份成交土地,48萬/畝,預(yù)計(jì)年底或09年開發(fā)寧鄉(xiāng)縣城郊鄉(xiāng)東溈社區(qū)-3017560000不確定

21、小計(jì)9319411724652新行政中心板塊2008年共成交土地合計(jì)10萬平方米，約150畝，占2008年土地成交總量的16.7%,該區(qū)域后期提地投放明顯回落,未來3-5年以消化目前土地存量為主區(qū)域項(xiàng)目位置開發(fā)商土地面積（m2）總建面積/容積（m2）預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間備注城西板塊（白馬橋鄉(xiāng)）白馬橋鄉(xiāng)正農(nóng)社區(qū)長(zhǎng)沙合盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55385110770未知08年3月份成交土地,30萬/畝白馬橋鄉(xiāng)鳳形山社區(qū)二環(huán)南路旁長(zhǎng)沙恒港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5288195185未知08年3月份成交土地,白馬橋鄉(xiāng)正農(nóng)社區(qū)-3594457510未知07年8月成交小計(jì)144210263465城西板塊目前供應(yīng)量相對(duì)平穩(wěn),隨

22、著寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)政府西遷及二環(huán)南路年底修建后通車,該板塊后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展形式良好,主要以寧鄉(xiāng)縣西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口遷入城市的住房需求為主.區(qū)域項(xiàng)目位置開發(fā)商土地面積（m2）總建面積/容積（m2）預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間備注老城區(qū)板塊寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)八一社區(qū)北京博潤(rùn)嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資有限公司64097243568未知2008年2月份成交土地,土地價(jià)格為122萬/畝,容積率3.8寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)文中社區(qū)梅花路249號(hào)福建龍江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3327060000未知2008年2月份成交土地,土地價(jià)格為50萬/畝小計(jì)97367303568該板塊主要是舊城改早項(xiàng)目,目前的主要供應(yīng)量集中在沿河濱江一帶,

23、后續(xù)供應(yīng)量主要是拆遷工程后的土地投放區(qū)域項(xiàng)目位置開發(fā)商土地面積（m2）總建面積/容積（m2）預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間備注金洲新區(qū)夏鐸鋪高新村恒宙國(guó)際有限公司187265300000未知07年5月成交,19萬/畝寧鄉(xiāng)縣科技工業(yè)園站前路湖南威銘能源科技有限公司154148.6300000未知08年1月成交,34萬/畝寧鄉(xiāng)縣金洲鄉(xiāng)同興村長(zhǎng)沙通程實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司137662220000未知08年4月份成交，22.5萬/畝金洲新區(qū)生態(tài)休閑區(qū)碧桂園開發(fā)有限公司20000003000000一期08年9月份聯(lián)排、多層、高層規(guī)劃左岸春天10000001500000未知小計(jì)34790755320000該區(qū)域是目前土地供應(yīng)

24、量最大的區(qū)域,主要是寧鄉(xiāng)作為長(zhǎng)沙的衛(wèi)星城市規(guī)劃后,金洲新區(qū)隨著金洲大道通車后到長(zhǎng)沙只有15分鐘的車程時(shí)間.很多大型開發(fā)公司就在該區(qū)域?qū)嵤霸斐怯?jì)劃”，另外包括一些企業(yè)的駐后的大規(guī)模圈地計(jì)劃。該區(qū)域的土地后續(xù)基本無大型土地投放，估計(jì)該區(qū)域土地消化至少5-10年以上，另外項(xiàng)目開發(fā)也比較緩慢。碧桂園預(yù)計(jì)2008年9月份推出銷售，主要規(guī)劃為生態(tài)型大型社區(qū)，包括聯(lián)排、多層、小高層、高層等。另外該區(qū)域另有2000畝土地在洽談中。目前市場(chǎng)總體供應(yīng)存量分析板塊區(qū)域已開工項(xiàng)目存量總建面積/容積（m2）未開工項(xiàng)目存量總建面積/容積（m2）合計(jì)總建面積/容積（m2）已開工項(xiàng)目存量占總存量比例新行政中心板塊59070

25、017246522315352255%老城區(qū)板塊365415303568668983546%城西板塊（白馬橋鄉(xiāng)）20700026346547046544%金洲新區(qū)板塊30000002320000532000056%合計(jì)41631154611685877480047%金洲新區(qū)的供應(yīng)存量應(yīng)與寧鄉(xiāng)縣城土地供應(yīng)存量區(qū)分出來計(jì)算；扣除金洲新區(qū)土地供應(yīng)存量，目前寧鄉(xiāng)縣城內(nèi)的土地總體供應(yīng)存量（銷售建筑面積/容積）為3454800平方米，以項(xiàng)目容積率2.5計(jì)算相當(dāng)于2000畝的土地存量(其中已開工土地存量700畝,未開工項(xiàng)目土地存量1300畝)。2、市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品分析 目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品主要有多層、小高層、高層

26、、別墅。其中2008年以后小高層高層產(chǎn)品占市場(chǎng)供應(yīng)總量的90%以上。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的選擇是多樣化的，在當(dāng)?shù)仉娞莘康匿N售價(jià)格普遍要比樓梯房?jī)r(jià)格高400-500元/平方米以上，目前高檔小區(qū)基本以高層建筑為主。多層產(chǎn)品的物業(yè)管理費(fèi)在0.6元/ m2高層的物業(yè)管理費(fèi)在1-1.2元/ m2左右.目前市場(chǎng)上供應(yīng)產(chǎn)品的銷售形式分析面積戶型 90-100 m2110-120 m2120-140 m2140-150 m2150-170 m2兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)主要樓盤戶型代表面積90 m287 m2115 m2125-133 m2143-145 m2169-1

27、73 m2銷售形式緊缺緊缺主力戶型主力戶型銷售壓力大根據(jù)調(diào)查,目前三室兩廳二衛(wèi)和四室兩廳兩衛(wèi)為目前市場(chǎng)上的主力戶型,上表所設(shè)計(jì)的戶型市場(chǎng)銷售形式良好,而部分項(xiàng)目三室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)在140-150甚至150 m2以上銷售壓力大(如世紀(jì)陽光項(xiàng)目)四室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)在160 m2平米以上甚至170 m2以上的戶型市場(chǎng)抗性很強(qiáng)烈(如濱江地塊的“大璽門”四室均設(shè)計(jì)在170 m2的江景房銷售難度大，而沿江的144 m2三房已銷售完畢)3、目前在售樓盤銷售情況分析板塊區(qū)域樓盤名稱項(xiàng)目位置產(chǎn)品規(guī)劃布局銷售價(jià)格銷售率銷售抗性分析開發(fā)商新行政中心板塊旺和家園三環(huán)路上,一中后面多層,小高層多層1700-180080%以

28、上,小高層已銷售完地段,多層低樓層銷售難度大中房房產(chǎn)富豪山莊盛翠豪庭花明北路西側(cè)在調(diào)整中二期未推出一期純多層銷售已交付使用城建投資山水華庭寧鄉(xiāng)大道,一環(huán)路口51幢多層和3幢中心高層一幢多層未推出,小高層均價(jià)240070%以上無長(zhǎng)沙盈豐兆業(yè)水晶酈城花明北路東側(cè),一環(huán)路上17層高曾11層小高層最高價(jià)3000元/m2最低2380元/m2均價(jià)2600元/m2一期90%以上二期09年9月份推出四房戶型183.5 m2和沿街戶型剩余長(zhǎng)沙湘潤(rùn)房地產(chǎn)嘉誠(chéng)花園寧鄉(xiāng)一中對(duì)面,二環(huán)路上一期二期16幢17層二期規(guī)劃為30層高層最高價(jià)2628元/m2最低1946元/m2均價(jià)2250元/m2一期100%二期5.31開盤銷

29、售率達(dá)到70%東西首有入戶花園戶型基本銷售完畢,中間戶型銷售壓力(無入戶花園)長(zhǎng)沙嘉誠(chéng)房地產(chǎn)玉龍國(guó)際花園寧鄉(xiāng)大道中段小高層高層均價(jià)2200元/m2目前銷售形式不理想地段相對(duì)較偏長(zhǎng)沙龍騰房地產(chǎn)中源花園花明北路東側(cè)目前純多層規(guī)劃,后期要調(diào)整為高層一期已交付,后期開盤時(shí)間未定一期交付湖南中源房地產(chǎn)東鑫城市花園寧鄉(xiāng)大道中段東側(cè)多層1600-1700元/m285%以上地段偏,小區(qū)檔次低,進(jìn)深深湖南東鑫投資金葉家園二期三環(huán)路上,一中北側(cè)二幢小高層一幢多層小高層均價(jià)2000元/m2多層1700元/m250%左右靠馬路商住樓,東首和西收基本去劃,中間戶型有抗性長(zhǎng)沙教育基建開發(fā)公司新府名邸一環(huán)路上多層5幢高層1

30、7層多層去年已售高層2500元/m260%155.7戶型銷售壓力大140三房戶型中間套湖南新思維房地產(chǎn)老城區(qū)板塊（沿江風(fēng)光帶）東方明珠沿江風(fēng)光帶32層高層建筑未定預(yù)計(jì)08年9月湖南翌盛房地產(chǎn)大璽門人民中路,沿江風(fēng)光帶高層酒店商業(yè)步行街高層均價(jià)2800元/m2,最高價(jià)3300元/m270%以上沿江170四房戶型湖南溈江投資有限公司新外灘東溈路,沿江風(fēng)光帶7幢17層高層,一期4幢已交付均價(jià)2500元/m2,(價(jià)格為一期價(jià)格)剩余三套部分戶型朝向采光面不好長(zhǎng)沙湖泥灣房地產(chǎn)錦江錦繡蘭亭原磷肥廠21層高層均價(jià)2400元/m250%項(xiàng)目地勢(shì)太高,交通不便,戶型設(shè)計(jì)差寧鄉(xiāng)縣錦江房地產(chǎn)香江國(guó)際汽車橋頭30層高

31、層,底下商業(yè)未定地塊小,無配套,單層有9個(gè)戶型,戶型設(shè)計(jì)不好湖南恒基房地產(chǎn)城西板塊（白馬橋鄉(xiāng)）世紀(jì)陽光一環(huán)南路27層高層均價(jià)2200元/m270%戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過大，得房率低長(zhǎng)沙兆龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)典生活白馬大道多層、高層高層均價(jià)1900多層均價(jià)1500多層售完高層60%規(guī)模小，周邊配套落后長(zhǎng)沙恒港房地產(chǎn)馨香園白馬大道多層、高層高層均價(jià)1900多層均價(jià)1500多層售完高層40%規(guī)模小，周邊配套落后長(zhǎng)沙長(zhǎng)天房地產(chǎn)水岸星城南站旁未公開未開盤未公開-長(zhǎng)沙合盛房地產(chǎn)總結(jié):1、 未來2-3年土地供應(yīng)量充足，基本以消化存量為主，目前已開工項(xiàng)目存量1163115平方米，其中行政中心區(qū)域存量5907

32、00平方米，占到已開工項(xiàng)目存量總和的50%以上；2、 近幾年土地投放量放大，土地囤積明顯增加，至2008年5月累計(jì)獲得土地未開工項(xiàng)目2291685平方米，其中新行政中心區(qū)域1724652平方米，占未開工項(xiàng)目存量總和的75%以上；3、 新行政中心區(qū)域未開工項(xiàng)目體量大,有172萬平方米,后續(xù)樓盤推出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,也導(dǎo)致該區(qū)域市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn).4、 目前市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房選擇余地越來越大，有很大部分購(gòu)房者目前處于觀望狀態(tài)；5、 金洲區(qū)土地供應(yīng)已明顯供大于球，部分企業(yè)實(shí)施圈地計(jì)劃；6、 目前樓盤銷售形式兩好，個(gè)別樓盤開盤一個(gè)月就達(dá)到70%以上的銷售率，但后期面臨的市場(chǎng)壓力增大，銷售價(jià)格將平緩

33、，漲幅將平穩(wěn)更加理性；四、寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析(一) 寧鄉(xiāng)未來土地供應(yīng)趨勢(shì)分析寧鄉(xiāng)縣未來的土地供應(yīng)相對(duì)放緩,未來的土地供應(yīng)主要在三壞線以外地段,并且供應(yīng)量相對(duì)減少.老城區(qū)包括新行政中心區(qū)域未來2-3年的房地產(chǎn)開發(fā)主要是依靠消化存量房為主.至2008年5月,共有近2000余畝的土地供應(yīng)存量,估計(jì)需要3-5年的市場(chǎng)消化.目前新行政中心區(qū)域已基本無大型土地供應(yīng)，老城區(qū)土地供應(yīng)應(yīng)根據(jù)城市拆遷情況而定。未來土地供應(yīng)主要集中在金洲新城周邊的夏鐸鋪鎮(zhèn)和城西的白馬橋鎮(zhèn)。新洲新區(qū)目前已有碧桂園3000畝開發(fā)用地、左岸春天1500畝開發(fā)用地，另有2000畝土地意向認(rèn)購(gòu)中，該區(qū)域供應(yīng)處于未來五年飽和狀態(tài)，未來幾年

34、也基本很難有大型土地供應(yīng)。2008年土地供應(yīng)量分布區(qū)域分析從右圖可以分析得出：金洲新區(qū)土地投放量占到08年上半年投放的近50%，達(dá)到438畝，均為工業(yè)企業(yè)購(gòu)入，表明該區(qū)域已有計(jì)劃的長(zhǎng)期圈地行為，而新行政中心區(qū)域目前基本無土地供應(yīng)，供應(yīng)量相對(duì)比較平緩。（二）、住房銷售價(jià)格趨勢(shì)分析目前寧鄉(xiāng)整體房屋銷售均價(jià)在2200元/平方米，個(gè)別樓盤均價(jià)達(dá)到2600-2800元/平方米，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果由于后續(xù)供應(yīng)量相對(duì)充足，預(yù)計(jì)后續(xù)整體房地產(chǎn)銷售價(jià)格將平穩(wěn)上漲，漲幅將放慢，預(yù)計(jì)今年漲幅在15%，年底銷售均價(jià)在2530元/平方米的預(yù)測(cè)。五、寧鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析(一)、主要購(gòu)房群體經(jīng)濟(jì)收入水平分析私營(yíng)企業(yè)主：主要是當(dāng)?shù)孛豪习?、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)大戶、私營(yíng)企業(yè)主，年收入50萬以上個(gè)體戶：年收入10萬以上，包括私營(yíng)經(jīng)營(yíng)戶公務(wù)員：年收入3-5萬，未包