2013年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策考試真題及答案

1、2013年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策考試真題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共40題，每題0.5分，每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)） 1專項(xiàng)用于廉租住房維護(hù)和管理的資金是( )。A廉租住房租金 B土地出讓凈收益 C地方財(cái)政資金 D住房公積金增值收益2征收集體土地是國(guó)家依法強(qiáng)制取得集體土地( )的行為。A所有權(quán) B使用權(quán) C承包經(jīng)營(yíng)權(quán) D地役權(quán)3掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，掛牌時(shí)間應(yīng)不少于( )個(gè)工作日。A5 B7 C10 D154國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估費(fèi)一般由( )支付。A被征收入 B房屋征收部門 C建設(shè)單位 D房屋征收實(shí)施單位5某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在房屋征收評(píng)估時(shí)，為被

2、征收入謀取不正當(dāng)利益，虛增建筑面1500m2，致使國(guó)家損失1000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)估價(jià)師涉嫌( )。A金融詐騙罪 B提供虛假證明文件罪 C侵犯財(cái)產(chǎn)罪 D出具證明文件重大失實(shí)罪6轉(zhuǎn)讓房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額壓達(dá)到全部開(kāi)發(fā)投資總額的( )以上。A25% B30% C35% D50%7商品房預(yù)售廣告不得涉及的內(nèi)容是( )。A開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱 B裝修裝飾內(nèi)容 C貸款銀行名稱 D預(yù)售許可證書號(hào)8建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證是( )。A選址意見(jiàn)書 B建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C建筑工程施工許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證9城市控制性詳細(xì)規(guī)劃由( )批準(zhǔn)。A本級(jí)人民政府

3、 B上一級(jí)人民政府C國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 D本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)10.關(guān)于商品房屋租賃合同的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。A商品房屋租賃合同應(yīng)采用示范文本 B商品房屋租賃合同應(yīng)采用書面形式C商品房屋租賃合同應(yīng)辦理登記備案 D商品房屋租賃合同逐步實(shí)行網(wǎng)上備案11.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于可以抵押的是( )。A國(guó)有土地所有權(quán) B宅基地的土地使用權(quán) C集體土地所有權(quán) D村企業(yè)的房屋所有權(quán)12.抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，在抵押期間，保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耸? )。A抵押人 B承租人 C擔(dān)保人 D抵押權(quán)人13.房屋登記事項(xiàng)只在房屋登記簿上記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的是( )。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)待售的房屋 B申請(qǐng)

4、初始登記的新建商品房C繼承、接受遺贈(zèng)取得的房屋 D全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房14.房屋登記機(jī)構(gòu)辦理在建工程抵押登記后，應(yīng)向權(quán)利人發(fā)放( )。A備案證明 B房屋所有權(quán)證書 C登記證明 D房屋他項(xiàng)權(quán)利證書15.房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)采用( )計(jì)收。A分類定率 B差額定率分檔累進(jìn) C差別比例 D幅度定額分檔累進(jìn)16.房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份合計(jì)應(yīng)不低于( )。A50% B60% C70% D80%17.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在每一注冊(cè)有效期內(nèi)，最少應(yīng)接受( )學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。A30 B60 C90 D12018.住房置業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供的是( )保證。A抵押 B質(zhì)押 C留置權(quán) D連帶

5、責(zé)任19.售房單位出售多層公有住房，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)不低于( )。A5% B10% C20% D30%20.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售收入為65000萬(wàn)元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為35000萬(wàn)元，則應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。A. 9000 B.10250 C.12000 D.1500021.下列取得房地產(chǎn)的行為中，屬于免征契稅的是( )。 A接受遺贈(zèng)房地產(chǎn) B購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房C城鎮(zhèn)職工第一次購(gòu)買公有住房 D購(gòu)買90m2以下且屬于該家庭唯一住房22.經(jīng)營(yíng)性自用的房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是( )。A房產(chǎn)原值 B房產(chǎn)凈值 C房產(chǎn)余值 D房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格23. 2012年，王某出租住房免征(

6、 )。A營(yíng)業(yè)稅 B個(gè)人所得稅 C房產(chǎn)稅 D城鎮(zhèn)土地使用稅24.住房公積金繳存基數(shù)不得高于職工工作所在地設(shè)區(qū)城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的( )倍。A1 B3 C4 D525.下列城市建設(shè)用地中，屬于市政公用設(shè)施用地的是( )。A郵政設(shè)施用地 B汽車客運(yùn)站用地 C衛(wèi)生防疫用地 D公共停車場(chǎng)用地26.從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)需充分考慮房地產(chǎn)與其環(huán)境的相互影響，住房制度屬于房地產(chǎn)環(huán)境中的( )。A自然環(huán)境 B人工環(huán)境 C經(jīng)濟(jì)環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境27.下列民用建筑中，屬于主體結(jié)構(gòu)部分的是( )。A地基 B門窗 C樓板 D樓面28.在現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)用組成中，夜間施工增加費(fèi)屬于( )。A規(guī)費(fèi) B措施

7、費(fèi) C直接工程費(fèi) D企業(yè)管理費(fèi)29.全面反映房屋及其用地的位置和狀況的基本圖是( )。A地形圖 B房產(chǎn)分幅圖 C房產(chǎn)分丘圖 D房產(chǎn)分戶圖30.與商品房銷售價(jià)格相對(duì)應(yīng)，個(gè)人對(duì)商品房的需求必須同時(shí)具備的條件是( )。A個(gè)人具有購(gòu)買意愿和個(gè)人具有支付能力 B個(gè)人具有購(gòu)買意愿和商品符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)C個(gè)人具有支付能力和商品符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) D商品符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和商品符合個(gè)人需求31.某企業(yè)生產(chǎn)某種產(chǎn)品，除一種生產(chǎn)要素可變外，其他生產(chǎn)要素均保持不變。隨著該可變要素投入增加，當(dāng)邊際產(chǎn)量為0時(shí)，達(dá)到最大值的是( )。A總產(chǎn)量 B平均產(chǎn)量 C總利潤(rùn) D平均利潤(rùn)32.下列商業(yè)銀行業(yè)務(wù)類型中，屬于擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)的是( )。A

8、匯兌業(yè)務(wù) B信用證業(yè)務(wù) C委托收款業(yè)務(wù) D融資租賃業(yè)務(wù)33.下列貨幣政策工具中，屬于促進(jìn)商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸規(guī)模的貨幣政策是( )。A提高再貼現(xiàn)利率 B提高法定存款準(zhǔn)備金率C提高消費(fèi)貸款首付款比例 D提高央行在公開(kāi)市場(chǎng)上有價(jià)證券的買入量34.下列有價(jià)證券中，屬于在同等條件下投資風(fēng)險(xiǎn)最大的是( )。A企業(yè)債券 B開(kāi)放型基金 C優(yōu)先股股票 D普通股股票35.企業(yè)房屋保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)依據(jù)出險(xiǎn)房屋建筑的( )確定。A賬面原值 B賬面凈值 C重置價(jià)值 D賬面原值加成數(shù)36. 2012年，某市新增房地產(chǎn)供應(yīng)量中，90 m2以下住宅建筑面積是90m2以上住宅建筑面積的1.5倍。反映這兩者關(guān)系的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是( )。A強(qiáng)度

9、相對(duì)指標(biāo) B比較相對(duì)指標(biāo) C比例相對(duì)指標(biāo) D結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)37.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目中，屬于資產(chǎn)類科目的有( )。A實(shí)收資本 B預(yù)付工程款 C預(yù)收售房款 D商品房銷售收入38.下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是( )。A質(zhì)權(quán) B抵押權(quán) C地役權(quán) D留置權(quán)39.張某購(gòu)買李某總價(jià)款為160萬(wàn)元的一套住房，并按合同約定支付了定金48萬(wàn)元。李某不能履約，則應(yīng)返還張某( )萬(wàn)元。A48 B64 C80 D9640.在房地產(chǎn)拍賣活動(dòng)中，屬于要約表示的是( )。A告知評(píng)估價(jià) B公布保留價(jià) C給出起拍價(jià) D竟買人報(bào)價(jià)二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡涂黑相應(yīng)

10、的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分） 1下列建設(shè)項(xiàng)目用地中，屬于應(yīng)采用拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓的有( )。A旅游設(shè)施用地 B商品住宅開(kāi)發(fā)用地C廉租住房用地 D高新技術(shù)研發(fā)用地 E煙草企業(yè)用地2下列征收集體土地中，屬于應(yīng)由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收的有( )。A基本農(nóng)田10hm2 B基本農(nóng)田20hm2 C其他土地60hm2D基本農(nóng)田以外的耕地20hm2 E基本農(nóng)田以外的耕地40hm23房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提交的國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估分戶初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)包括( )。A房屋評(píng)估價(jià)值 B評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成 C裝飾裝修評(píng)估結(jié)果D評(píng)估對(duì)象基本情況 E停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估結(jié)果

11、4商品房現(xiàn)售條件與預(yù)售條件的不同之處有( )。A已通過(guò)竣工驗(yàn)收 B取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 C取得建設(shè)用地使用權(quán)證書D取得建筑工程施工許可證 E物業(yè)管理方案已落實(shí)5下列房地產(chǎn)中，屬于可以轉(zhuǎn)讓的有( )。A被查封的房地產(chǎn) B異議登記期間的房地產(chǎn) C抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)D購(gòu)買已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用住房 E已登記尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的住房6下列房屋權(quán)屬登記信息中，屬于可公開(kāi)查詢的有( )。A房屋坐落 B房屋用途 C房屋所有權(quán)人 D司法查封情況 E房屋登記原始憑證7根據(jù)房屋登記辦法，可以申請(qǐng)預(yù)告登記的情形有( )。A在建工程抵押 B預(yù)購(gòu)商品房 C預(yù)購(gòu)商品房抵押 D房屋所有權(quán)抵押 E房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓8三級(jí)資

12、質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事( )等評(píng)估。A企業(yè)清算 B房地產(chǎn)課稅 C房地產(chǎn)抵押 D房地產(chǎn)司法鑒定 E房屋征收補(bǔ)償9下列房地產(chǎn)中，屬于免征房產(chǎn)稅的有( )。A監(jiān)獄用房 B高校招待所 C部隊(duì)營(yíng)房 D法院辦公樓 E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用的房地產(chǎn)10.下列綠地中，屬于可計(jì)入綠地率指標(biāo)的有( )。A公共綠地 B宅旁綠地 C屋頂綠地 D曬臺(tái)綠地 E公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地11.下列區(qū)域中，屬于1類聲環(huán)境功能區(qū)的有( )。A康復(fù)療養(yǎng)區(qū) B居民住宅區(qū)C文化體育區(qū) D商業(yè)金融區(qū)E集市貿(mào)易區(qū)12.下列關(guān)系式中，屬于正確表達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“經(jīng)濟(jì)成本”內(nèi)涵的有( )。A會(huì)計(jì)成本+正常利潤(rùn) B會(huì)計(jì)成本+隱成本 C顯成本+隱成本

13、 D會(huì)計(jì)成本+經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)一隱成本 E銷售收入一經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)13.下列金融工具中，屬于短期信用工具的有( )。A本票 B匯票 C支票 D股票 E大額可轉(zhuǎn)讓定期存單14.債券的基本要素包括債券( )。A利率 B價(jià)格 C持有人 D償還期限 E票面價(jià)值15.通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表，可以了解企業(yè)的( )。A償債能力 B經(jīng)營(yíng)能力 C經(jīng)濟(jì)實(shí)力 D現(xiàn)金流量情況 E經(jīng)營(yíng)成果三、判斷題（共40題，每題0.5分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用 “”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤，不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣0.5分，本題總分最多扣至0分） 1宅基地和自留地、自留山所有權(quán)屬于集體所有。 ( )2以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)

14、有使用期限的限制，任何情況都不可以轉(zhuǎn)讓、抵押。( )3對(duì)于收回的閑置土地，政府可以采用招標(biāo)等方式重新確定土地使用權(quán)人。 ( )4被征收入對(duì)房屋征收決定不服的，可以依法提起民事訴訟。 ( )5同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評(píng)估工作，只能由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 ( )6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金是指在投資項(xiàng)目總投資中投資者實(shí)際投入的出資額。 ( )7轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)事人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。 ( )8所有工程建設(shè)項(xiàng)目均需向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書。 ( )9建筑面積在500m2以下的建筑工程，可以不辦理建筑工程施工許可證。 ( )10.成套房屋的建筑面積為套內(nèi)使用面積

15、加分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 ( )11.抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。 ( )12.房屋登記辦法的適用范圍是國(guó)有土地上的房屋登記。 ( )13.國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，可按幢、層、套、間等為基本單元進(jìn)行登記。 ( )14.住宅樓共有建筑面積應(yīng)以幢為單元進(jìn)行分?jǐn)偂?( )15,房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)的收費(fèi)都是以房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)價(jià)格為基數(shù)計(jì)算的。 ( )16.只有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。 ( )17.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以合作的名義共同出具估價(jià)報(bào)告。 ( )18.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)

16、價(jià)。( )19.附加和加成都是加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施。 ( )20.甲方提供土地、乙方出資金合作建房，建成后甲方將其所得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。 ( )21.企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)房屋權(quán)屬的，不征收契稅。( ) 22. 2013年7月31日，王某轉(zhuǎn)讓購(gòu)買不足5年住房，按其銷售收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 ( )23.住房公積金包括個(gè)人交存和單位交存兩部分，分別歸職工個(gè)人所有和單位所有。 ( )24.職工與單位解除勞動(dòng)關(guān)系并出國(guó)定居，可以提取住房公積金。 ( )25.從工程地質(zhì)條件看，滑坡體本身、地震區(qū)都不宜作為城市建設(shè)用地。 ( )26.裝修裝飾

17、材料是室內(nèi)環(huán)境污染的主要來(lái)源，所謂的空調(diào)病與辦公室綜合癥都與其密切相關(guān)。 ( )27.建筑物中的伸縮縫可以代替沉降縫，但沉降縫不可以代替伸縮縫。 ( )28.在我國(guó)的建設(shè)投資構(gòu)成中，無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用屬于建筑安裝工程費(fèi)用中的間接費(fèi)。 ( )29.以國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。 ( )30.地籍圖是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界、高程和分區(qū)的平面圖。 ( )31.供給規(guī)律反映了商品本身價(jià)格與其質(zhì)量?jī)?yōu)劣之間變化的依存關(guān)系。 ( )32.完全壟斷廠商總可以通過(guò)對(duì)產(chǎn)量和價(jià)格的控制實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，獲得超額利潤(rùn)。 ( )33.判斷經(jīng)濟(jì)是否陷入通貨緊縮，關(guān)鍵看物價(jià)總水平是否持續(xù)下降，且持續(xù)期至少半年

18、以上。( )34.廣義貨幣M2是第二活躍的貨幣，目的在于“儲(chǔ)幣待購(gòu)”，即作為流通手段的準(zhǔn)備而存在。( )35.證券價(jià)格是由貨幣使用中產(chǎn)生的收益和社會(huì)借貸資金利率的比率所決定。 ( )36.保險(xiǎn)基本原則中，由損失補(bǔ)償原則派生出的權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則和分?jǐn)傇瓌t均不適用于人身保險(xiǎn)。 ( )37.測(cè)定長(zhǎng)期趨勢(shì)值的方法主要有擴(kuò)大時(shí)距法、移動(dòng)平均法和最小二乘法。 ( )38.速動(dòng)比率是反映企業(yè)短期償債能力的一個(gè)輔助指標(biāo)，但所反映的企業(yè)短期償債能力較流動(dòng)比率更加可信。 ( )39.法定代理是依據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，而指定代理實(shí)質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)法定代理的方式。 ( )40.強(qiáng)制拍賣時(shí)，只有法院有權(quán)選擇拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)

19、行拍賣。 ( )四、綜合分析題（共3大題，15小題，每小題2分，每小題的備選答案中有1個(gè)或1個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分） （一）2006年12月，劉某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，約定所購(gòu)住宅樓套內(nèi)建筑面積為100m2，套內(nèi)封閉陽(yáng)臺(tái)面積為6m2。2007年3月，房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收。經(jīng)實(shí)測(cè)，劉某所購(gòu)住宅共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0. 25。2007年5月，房屋交付給劉某。2007年6月，劉某領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。2007年7月，劉某將該套住宅轉(zhuǎn)讓。1劉某所購(gòu)住宅的建筑面積為( )。A. 106.00

20、m2 B. 117.50 m2 C. 125.00 m2 D. 132.50 m22甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該套住宅的保修期從( )起計(jì)算。A2006年12月 B2007年3月 C2007年5月 D2007年6月3. 2007年6月，劉某辦理的房屋登記類型為房屋所有權(quán)( )。A初始登記 B轉(zhuǎn)移登記 C變更登記 D注銷登記4劉某轉(zhuǎn)讓該住宅計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除的有關(guān)合理費(fèi)用包括( )。A裝修費(fèi)用 B交易手續(xù)費(fèi) C物業(yè)管理費(fèi) D住房貸款利息（二）2013月6月20日，某市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃實(shí)施舊城改造，決定征收城區(qū)內(nèi)某處國(guó)有土地上的房屋。李某在征收范圍內(nèi)擁有一套建筑面積為100m2的

21、住宅，其中，10 m2自行改為商業(yè)用房， 另還自行搭建了5 m2違章建筑。住宅抵押給銀行尚有500000元貸款未還，同時(shí)，該套住宅已出租， 租期3年，年租金為30000元。經(jīng)測(cè)算，該區(qū)域類似住宅的市場(chǎng)價(jià)格為10000元m2。李某收到房 屋征收估價(jià)報(bào)告后，對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議。5該市人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)完成的工作為( )。A進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 B足額到位征收補(bǔ)償費(fèi)C評(píng)估被征收房屋的價(jià)值 D組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證6征收補(bǔ)償李某房屋的建筑面積為( )。A. 90 m2 B. 100 m2 C.110 m2 D.115 m27李某出租房屋，每年應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅總

22、和為( )元。A. 4650 B.5100 C.5700 D.58008征收李某房屋的補(bǔ)償額應(yīng)不低于( )萬(wàn)元。A50 B59 C100 D1099李某收到估價(jià)報(bào)告后，可以選擇處理的方式為( )。A向出具報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢B另行委托其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)C在規(guī)定期限內(nèi)向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)D直接向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定（三）甲公司于2013年6月以出讓方式取得一宗居住用地，出讓合同約定容積率3.0，建筑密度33%，綠地率35%，人口容量8000人h m2，以中、高層為主。該宗地周邊有大型商業(yè)中心和中學(xué)、小學(xué)及醫(yī)療、文化等設(shè)施，市政配套齊全。甲公司

23、另有一幢賬面原值為3000萬(wàn)元的商業(yè)用房，于2013年1月出租給乙公司，并收到預(yù)付年租金240萬(wàn)元。同時(shí)，甲公司用商業(yè)用房向銀行抵押貸款1500萬(wàn)元，年利率為8%，借款期限為3年，每年年末支付利息，到期一次性歸還本金。甲公司2013年1月除租金收入外，另發(fā)生經(jīng)營(yíng)收入300萬(wàn)元，支出200萬(wàn)元（含稅費(fèi)），其中包括繳納商業(yè)用房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)年費(fèi)6萬(wàn)元，約定保險(xiǎn)金額為2000萬(wàn)元。2013年商業(yè)用房發(fā)生火災(zāi)，發(fā)生火災(zāi)前，該商業(yè)用房現(xiàn)值為3100萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查認(rèn)定，火災(zāi)事故乙公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，火災(zāi)造成商品用房損失額為800萬(wàn)元。保險(xiǎn)公司根據(jù)調(diào)查結(jié)果給予了賠付。10.甲公司以出讓方式取得的該宗居住用地為( )

24、居住用地。A一類 B二類 C三類 D四類11.出讓合同約定的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，屬于規(guī)定性指標(biāo)的為( )。A容積率 B綠地率 C建筑密度 D人口容量12.按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，甲公司2013年1月的利潤(rùn)應(yīng)為( )萬(wàn)元。A. 110.0 B.115.5 C.125.5 D.340.013.甲公司取得1500萬(wàn)元貸款的種類屬于( )。A保證貸款 B質(zhì)押貸款 C自營(yíng)貸款 D中期貸款14.保險(xiǎn)公司應(yīng)賠付甲公司( )萬(wàn)元。A. 800 B.2000 C.3000 D.310015.乙公司應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任有( )。A.停止侵害 B消除危險(xiǎn) C返還財(cái)產(chǎn) D賠償損失答案：一、單項(xiàng)選擇題 1.A 2.A 3.C

25、 4.B 5.B 6.A 7.B 8.D 9.A10.A11.D 12.D 13.D 14.C 15.B 16.B 17.D 18.D 19.C 20.B21.C 22.A 23.D 24.B 25.A 26.D 27.C 28.B 29.B 30.A31.A 32.B 33.D 34.D 35.C 36.C 37.B 38.C 39.C 40.D二、多項(xiàng)選擇題1. ABDE 2.CD 3.ABD 4.AE 5.CD6. ABCD 7.BCDE 8.AD 9.ACD 10. ABE11. BC 12. ABCE 13. ABCE 14. ABDE 15. ABC三、判斷題1. 2. 3. 4.

26、 5. 6. 7. 8.x 9. 10.11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 11 18. 19. 20.21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40.四、綜合分析題1.C 2.C 3.B 4. ABD 5.ABD 6.B 7.A8.C 9. AC 10.B 11. ABC 12.D 13.D 14.A15BD解 析一、單項(xiàng)選擇題20.計(jì)算土地增值額。土地增值額=65000萬(wàn)元- 35000萬(wàn)元=30000萬(wàn)元。計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目金額比例。30000/35000

27、= 85.71%，50%85.71%100%。選擇適用公式。土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100010的，應(yīng)納稅額=土地增值額40% -扣除項(xiàng)目5%= 30000 x40% - 3500050/0 =10250（萬(wàn)元）。23. 2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得稅按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。25.此題已嚴(yán)重過(guò)時(shí)。根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GB 50137-2011)，城市建設(shè)用地包括居住用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用

28、地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地與廣場(chǎng)用地。新的標(biāo)準(zhǔn)中，只有“公用設(shè)施用 地”，無(wú)“市政公用設(shè)施用地”。36.比例相對(duì)指標(biāo)是指同一現(xiàn)象總體相互聯(lián)系的各指標(biāo)之間對(duì)比的綜合指標(biāo)。該指標(biāo)的計(jì)算公一指標(biāo)值式為：39.擔(dān)保法規(guī)定定金的數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。如果當(dāng)事人約定的定金比例超過(guò)了20%，并非整個(gè)定金條款無(wú)效，而只是超過(guò)部分無(wú)效。即160萬(wàn)元20%=32萬(wàn)元的定金條款有效，適用“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，也即雙倍返還定金：32 x2= 64（萬(wàn)元），加上多付的定金“48 - 32 =16”萬(wàn)元，共計(jì)80萬(wàn)元。三、判斷題22.自2011年

29、1月28日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。四、綜合分析題1成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。按套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，各套?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e(m2) =100 x0.25 =25 (m2)。其中，套內(nèi)封閉陽(yáng)臺(tái)面積6 m2，已包含在所購(gòu)住宅樓套內(nèi)建筑面積100 m2之中。因此，劉某所購(gòu)住宅的建筑面積

30、=100m2 +25m2= 125 m2。2商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。2007年5月，房屋交付給劉某。因此，從2007年5月起計(jì)算。3房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)辦理的是初始登記，然后再由劉某辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。4對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入一房屋原值一轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際

31、支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。5收到房屋征收部門上報(bào)的征收補(bǔ)償方案后，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、環(huán)境資源保護(hù)、文物保護(hù)、財(cái)政、建設(shè)等有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。6對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。7. 2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得稅按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。該套住宅出租年租金為30000元。每年應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅總和=30000(10% +1.5% +4%) =4650（元）。8作出房屋征收決