上海上實東灘房地產(chǎn)組織管理手冊詳細

1、上海上實城市發(fā)展投資有限公司組織管理手冊受控文件目錄第一部分、手冊說明本手冊用以說明公司的組織關(guān)系、權(quán)責(zé)結(jié)構(gòu)和崗位職責(zé)，是公司組 織管理的基本文件。它一共包括四個部分：1.組織設(shè)計的基本思路：本部分闡明了城發(fā)公司現(xiàn)階段組織設(shè) 計的基本思想，包括組織機構(gòu)選擇的思路、運作模式選擇的 思路、崗位設(shè)置的原則等。2.組織職能概述：本部分是組織機構(gòu)圖、崗位設(shè)置圖和職能的 概述，通過組織機構(gòu)圖和崗位設(shè)置圖闡述了部門之間關(guān)系和 職位間關(guān)系圖，總部和項目公司關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配概要的說明了 總部和項目公司之間的權(quán)限劃分框架。3.部門職責(zé)：本部分主要闡述各部門的使命與目標(biāo)，主要的職 能與職責(zé)。4.職位說明書：本部分詳細描

2、述了各崗位（職位）的基本信息、 上下級關(guān)系、主要的職權(quán)、內(nèi)外溝通渠道、能力素質(zhì)要求等。5.附錄：關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配表，把各部門的一些關(guān)鍵權(quán)責(zé)進行匯總, 這些權(quán)責(zé)的分配已經(jīng)在各業(yè)務(wù)流程中進行了描述。本手冊是城發(fā)公司組織管理的基本文件，當(dāng)組織機構(gòu)、部門設(shè)置、 崗位設(shè)置和權(quán)責(zé)設(shè)計或業(yè)務(wù)流程發(fā)生變化時，應(yīng)及時修訂本手冊。第二部分、組織設(shè)計基本思路組織設(shè)計的基本原則?反應(yīng)企業(yè)戰(zhàn)略的原則組織設(shè)計的基本出發(fā)點是為了實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，因此組織設(shè)計時要考慮市場定位、客戶價值及核心競爭能力等多項因素，目前城發(fā)定位 為區(qū)域開發(fā)集成商，擬大量進入二線城市，并且以商業(yè)地產(chǎn)為主，同 時會利用上實集團的資源與品牌優(yōu)勢實現(xiàn)高速成長，

3、因此在組織設(shè)計 中必須考慮未來模式要以商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主的特點來設(shè)立，同時要兼顧多區(qū)域運作。?體現(xiàn)行業(yè)特點的原則房地產(chǎn)業(yè)是一個資源整合型的行業(yè)，正整個價值鏈上有大量的環(huán) 節(jié)是采用外包或借助專業(yè)公司的力量來完成， 而且它具有項目型的特 點，公司的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運作是有一個個具體的項目組成，同時公司運作時會牽涉到大量資金和其他資源的管理， 具有很高的風(fēng)險，因此在組 織設(shè)計時要充分考慮這些因素。?優(yōu)化業(yè)務(wù)流程的原則組織設(shè)計時，充分考慮業(yè)務(wù)流程的簡單、高效和順暢，組織架構(gòu) 是部門職能的集合，在部門設(shè)計與職能分配將優(yōu)先考慮業(yè)務(wù)流程的順 暢與合理，這一基本原則在從項目決策、項目策劃、設(shè)計到施工管理、 營銷管理和

4、服務(wù)的各流程中充分體現(xiàn)， 盡可能使流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由專 業(yè)部門完成，需要多方協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié)盡量減少。?促進管理績效的原則組織設(shè)計要能促進管理績效，因此在部門、崗位的職能與職責(zé)設(shè)計上盡可能的清晰和專業(yè)化，減少多頭負責(zé)。? 提高運作效率的原則 為提高管理效率，組織設(shè)計時盡量扁平化，授權(quán)充分，減少責(zé)任重疊，在總部機構(gòu)設(shè)置時基本上采取三層的簡單機構(gòu)， 同時對不能的 職責(zé)范圍在總部和項目公司之間采用分層次授權(quán)的方法， 包括各類方 案的審核權(quán)限、采購權(quán)限、成本管理權(quán)限等，盡量減少責(zé)任的重疊。 管控模式的選擇根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點和公司的實際情況， 公司總部對項目公司在短 期內(nèi)采用操作型管控模式，這種管控模式是組織

5、機構(gòu)設(shè)置與職能分配的 基礎(chǔ)。有關(guān)管控模式的詳細內(nèi)容請參看城發(fā)公司管控模式? 管控模式的定義所謂管控模式是指一個以戰(zhàn)略為導(dǎo)向， 以組織結(jié)構(gòu)為框架， 以管理控 制系統(tǒng)為核心，以流程和制度為基礎(chǔ)的動態(tài)系統(tǒng)，它是公司總部對職能 部門和項目公司管理的基本框架， 它通常會定義總部與項目公司的定位、 總部和項目公司的運作模式、關(guān)鍵的權(quán)責(zé)分配與重要的管理控制手段。通?？偛繉椖抗镜墓芸啬Ｊ桨凑展芸氐纳疃确譃樨攧?wù)管控型、 戰(zhàn) 略管控型和操作管控型三種，財務(wù)管控型通過資本紐帶，依靠公司治理 結(jié)構(gòu)，以財務(wù)指標(biāo)進行管理和考核，在組織上總部不設(shè)具體業(yè)務(wù)部門； 戰(zhàn)略管控型依靠公司戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核，通過財務(wù)控制、戰(zhàn)

6、略規(guī) 劃與控制和人力資源管理等手段進行管控，在組織上總部不設(shè)具體業(yè)務(wù) 部門；操作管控型通過總部業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作進 行管理，直接對重要的關(guān)節(jié)操作管理，總部設(shè)置專門的業(yè)務(wù)部門。? 城發(fā)公司管控摸式由于城發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)， 急需在總部形成專業(yè)能力以及房 地產(chǎn)業(yè)固有的高風(fēng)險等特點決定了城發(fā)公司在短期內(nèi)應(yīng)該采用操作管控 型的管控模式，在這種管控模式下，總部定位為戰(zhàn)略管理、品牌管理、 人才管理、財務(wù)管理、資本運作投資管理和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運營中心，對所 有的房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體業(yè)績負責(zé)；項目公司定位房地產(chǎn)開發(fā)的任務(wù) 中心，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的生產(chǎn)制造部門，對項目的進度、質(zhì)量、安全 和建

7、安成本負責(zé)。運作模式的選擇房地產(chǎn)公司通常會采用職能制、矩陣制和純項目公司制三種運作模 式。城發(fā)公司總部職能部門和項目公司之間采用矩陣式管理的運作模式。 這種矩陣式管理的運作模式是流程設(shè)計的重要原則。所謂矩陣式管理， 即是由縱橫兩套管理系統(tǒng)交錯而成的組織結(jié)構(gòu)。 這 種組織形式打破了“一個人一個老板”的命令統(tǒng)一原則，使一個員工同 時接受兩方面的領(lǐng)導(dǎo)：在執(zhí)行日常工作任務(wù)方面，接受原職能部門的垂 直領(lǐng)導(dǎo)；在完成特定任務(wù)（即這一矩陣式組織的目標(biāo)）過程中要接受項 目負責(zé)人的橫向指揮。任務(wù)一旦完成，組織成員仍回到原部門工作。在矩陣式管理模式下， 我們將強化項目總經(jīng)理的職能， 在強調(diào)項目完 整獨立運作的同時，

8、強化上?？偛繉I(yè)的整合能力。在矩陣制的管理模式下， 項目總經(jīng)理（或?qū)嶋H履行項目總經(jīng)理職權(quán)的 執(zhí)行總經(jīng)理）負責(zé)對項目總體進度、質(zhì)量、安全以及建安成本的管理， 各職能部門通過項目計劃接受項目負責(zé)人的橫向指揮，公司以項目計劃 為前驅(qū)動而不是總部職能部門任務(wù)驅(qū)動的模式運作，項目公司對職能部項目 拓次 展 部匕匕厶冃構(gòu)架是部營項理門部強相關(guān)部公目公司管理白勺前提架構(gòu)包括三合協(xié)調(diào)卜層合指該部預(yù)下列部門被定義為弱相部部、財務(wù)部、法務(wù)部、綜合協(xié)調(diào)部、工總部項目弱相關(guān)部門程關(guān)聯(lián)相對較小，在城發(fā)公司,部銷.的主要工作與售開發(fā)項目目關(guān)部門：部po的進度質(zhì)量投資管理門擁有部分考核權(quán)項目公司人員分為兩類，一類為長駐項目

9、公司人員，接受項目總經(jīng)理 直接領(lǐng)導(dǎo)，一類為直接服務(wù)于項目公司的職能部門人員，接受雙重原職 能部門和項目總經(jīng)理的雙重領(lǐng)導(dǎo)，在職能部門人員中，財務(wù)與營銷人員 采用總部直接派駐的形式進行管理。組織機構(gòu)的設(shè)計和職能的分配將基于上述的基本原則和模式的選擇第三部分、職能架構(gòu)概述組織機構(gòu)圖-實線表示業(yè)務(wù)管理；-虛線表示業(yè)務(wù)指導(dǎo)說明：項目公司的銷售部和財務(wù)部，分別是總部營銷部和財務(wù)部派駐機構(gòu)，業(yè)務(wù)管理歸總部部門。項目發(fā)展委員會丄 - - 技術(shù)委員會I 組織職能架構(gòu)概述I職能架構(gòu)框架項目拓展部、營銷部、開發(fā)部、工程技術(shù)部、招標(biāo)采購部、成本管理部項目公司：只納入到城發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理框架下的項目開發(fā)公司，屬于投資管

10、理部以投資性質(zhì)參與的公司不在此列。在矩陣制管理框架下，項目弱相關(guān)部門（除財務(wù)部以外）對項目公 現(xiàn)順標(biāo)采丿部部術(shù)項術(shù)強指該部要工作與開發(fā)門的主門:力 資 源部16)司主要以職能服務(wù)為主，強相關(guān)部門職能管理和職能服務(wù)的角色，在項 目目標(biāo)的實現(xiàn)方面承擔(dān)職能管理角色，在為項目配套的如設(shè)計、報批、 各類業(yè)務(wù)辦理等方面承擔(dān)職能服務(wù)角色?總部和項目公司關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分框架總部和項目公司的關(guān)鍵權(quán)責(zé)劃分是業(yè)務(wù)流程設(shè)計的主要依據(jù)之一， 也是實現(xiàn)總部對項目公司有效管控的重要內(nèi)容之一，下表是總部與項目 公司的權(quán)責(zé)劃分的框架，具體權(quán)責(zé)的劃分請參看附錄。第四部分、部門職責(zé) 部門職責(zé)目錄1)2)3)4)5)6)7)8)9)10

11、)11)12)13)14)15)17)18)19)部門通用職責(zé)1.1.部門規(guī)劃及管理貫徹執(zhí)行集團、公司及行業(yè)有關(guān)政策、制度，負責(zé)本專業(yè)管理標(biāo) 準(zhǔn)及規(guī)章制度的編制及修定，并實施；根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，負責(zé)編制本部門業(yè)務(wù)規(guī)劃及年度和月度 工作計劃；負責(zé) 指導(dǎo) 、監(jiān) 督所 屬 崗位的業(yè) 務(wù)工作 。2.2.部門日常工作管理配合完成公司對相關(guān)部門的績效考核工作； 負責(zé)本部門員工的關(guān)鍵績效考核指標(biāo)的建立； 根據(jù)公司績效管理制度及考核指標(biāo)，負責(zé)本部門員工的績效考評 工作；負責(zé)部門預(yù)算項目的編制、控制及執(zhí)行； 負責(zé)本部門各類統(tǒng)計報表的編制、匯總及上報工作； 配合公司行政部對本部門所使用的設(shè)施、設(shè)備及辦公用品進

12、行日 常維護、管理工作； 負責(zé)提出本部門的培訓(xùn)需求，并配合行政部進行培訓(xùn)實施； 負責(zé)組織本部門員工的內(nèi)部業(yè)務(wù)日常培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)； 負責(zé)本部門有關(guān)資料文件的起草、歸檔工作。3.3.其他配合性工作配合有關(guān)部門進行防火、防盜、保衛(wèi)等工作； 配合進行部門接待工作； 負責(zé)完成各級領(lǐng)導(dǎo)交派的其他臨時性任務(wù)。成本管理部部門職責(zé)1.1. 崗位設(shè)置圖備注：造價工程師按專業(yè)設(shè)置，分為土建和安裝（增加會計師）2.2. 部門使命負責(zé)公司的成本管理體系的建立、策劃、動態(tài)成本管理以及成本分析與改進， 是公司的項目成本控制中心3.3. 部門職責(zé)3.13.1成本管理體系負責(zé)項目整體成本控制，建立和完善公司成本控制體系； 負責(zé)

13、公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施； 負責(zé)建立項目目標(biāo)成本責(zé)任體系，并負責(zé)落實與考核； 建立成本監(jiān)控預(yù)警機制。3 3成本策劃負責(zé)在產(chǎn)品可研階段進行成本測算；負責(zé)公司目標(biāo)成本的監(jiān)控與調(diào)整； 負責(zé)參加對建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計的經(jīng)濟性評審，評審?fù)ㄟ^后 按要求編制目標(biāo)成本指導(dǎo)書負責(zé)對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟標(biāo)書進行評價。3.33.3成本動態(tài)管理負責(zé)收集、整理公司范圍的有關(guān)成本信息，并負責(zé)對成本信息進 行匯總及甄別；負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)各部門建立動態(tài)成本信息臺帳；負責(zé)對目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)的重大支出進行會簽，避免目標(biāo)成本 的非預(yù)期超出；負責(zé)定期對項目成本進行監(jiān)控，超出預(yù)期成本變動范圍的情況啟 動預(yù)警程序；參與施工圖的經(jīng)

14、濟評審，確保符合限額設(shè)計的要求。3.43.4 成本分析及效益評估 負責(zé)項目后成本分析評價，并落實成本責(zé)任制； 收集、分析已完工項目的成本經(jīng)濟指標(biāo)；3.53.5 材料采購價格監(jiān)控 設(shè)定材料設(shè)備采購的成本目標(biāo)； 定期進行市場材料價格調(diào)查，并對招標(biāo)采購部的材料報價進行復(fù) 核和確認。3.63.6 合同審價及管理 參與項目合同洽談； 負責(zé)審定合同商務(wù)條款； 負責(zé)檢查合同生效后的合同管理工作，評估合同履約情況；招標(biāo)采購部部門職責(zé)1.1. 崗位設(shè)置圖備注:招標(biāo)采購崗根據(jù)不同的專業(yè)重點設(shè)置 2-32-3人2.2. 部門使命負責(zé)對項目的工程、材料、設(shè)備、服務(wù)的招標(biāo)與采購管理以及供應(yīng)商的管理， 確保低成本和及時的

15、獲得項目建設(shè)所需要的工程、材料和設(shè)備的供應(yīng)。3.3. 部門職責(zé)3.13.1供應(yīng)商管理負責(zé)收集供應(yīng)商信息，包括對供應(yīng)商的評價信息，建立供應(yīng)商信 息庫。負責(zé)建立對直接采購供應(yīng)商的評價流程，并定期組織評價，建立 和維護合格供應(yīng)商清單；負責(zé)組織成本管理部、項目公司、工程技術(shù)部等相關(guān)部門/ /人員對 工程供方進行資質(zhì)預(yù)審；負責(zé)對供貨不合格供應(yīng)商的信息反饋和督促整改。 按照招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，負責(zé)公司各項招標(biāo)組織工作。3.23.2材料及設(shè)備米購按照公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組要求，負責(zé)確定項目材料的采購方式（包 括授權(quán)給項目公司的采購）；負責(zé)項目設(shè)備及材料米購總體計劃的編制和調(diào)整。根據(jù)項目公司的采購要求，負責(zé)編制材料

16、采購月度實施計劃， 執(zhí)行日常的采購作業(yè)；負責(zé)對授權(quán)范圍內(nèi)的直接采購活動的實施，并接受成本管理部的價格監(jiān)督；負責(zé)對授權(quán)范圍內(nèi)的直接采購材料的市場信息的調(diào)研，建立材料 價格信息庫；參與項目公司所組織的大型設(shè)備或重要材料的現(xiàn)場驗收；負責(zé)不合格材料退貨的管理工作；提出四新材料選用的建議。3.33.3招標(biāo)管理負責(zé)公司各項招標(biāo)組織工作，包括制定標(biāo)書、評分標(biāo)準(zhǔn)和評分表、 發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等工作。負責(zé)供方的資質(zhì)預(yù)審和評價。3.43.4采購合同管理負責(zé)擬訂各類供方采購合同，并組織相關(guān)部門會簽；財務(wù)部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命負責(zé)公司的資金、資產(chǎn)進行管理，并進行財務(wù)統(tǒng)計、核算、分析；3.3.

17、部門職責(zé)3.13.1全面預(yù)算管理負責(zé)公司的全面預(yù)算管理；協(xié)助確定公司經(jīng)營目標(biāo)，協(xié)助編制經(jīng)營計劃，動態(tài)跟蹤調(diào)整。全 面的分析、評價。3 3會計核算與資金管理從貨幣角度如實記錄、反映公司業(yè)務(wù)活動和資產(chǎn)債務(wù)情況；按規(guī) 定準(zhǔn)確及時地向集團、稅務(wù)局等外部單位提供會計報表； 負責(zé)支出管理、費用報銷，日常借款、業(yè)務(wù)性款項支付、有價單 證、現(xiàn)金管理等各種財務(wù)收支辦理； 負責(zé)公司會計檔案管理。3.33.3 融資管理負責(zé)拓展融資渠道； 負責(zé)確保貸款資金到位、統(tǒng)籌安排展期及還貸。3.43.4 稅務(wù)管理負責(zé)公司稅務(wù)籌劃； 負責(zé)納稅申報、稅款繳納等各項事務(wù)辦理。3.53.5 財務(wù)分析與公司決策支持 對項目立項時對經(jīng)濟效

18、益進行測算，提供戰(zhàn)略決策支持；認真審 查各類經(jīng)濟合同，提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持； 定期組織財務(wù)和專項分析、提供決策分析。3.63.6 項目公司財務(wù)管理 建立項目公司財務(wù)監(jiān)管體系； 委派 和考 核項 目公 司 財務(wù)主管 （經(jīng)理）； 審批項目公司財務(wù)預(yù)算方案； 不定期進行項目公司的財務(wù)審查，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險； 對超過預(yù)算和單筆支付權(quán)限的費用支付進行審批。3.73.7 內(nèi)部審計 隨著公司的發(fā)展，按公司領(lǐng)導(dǎo)要求提出修改公司內(nèi)部審計制 度的建議； 按年度計劃，根據(jù)內(nèi)審制度開展公司對下屬子公司例行的審 計及各項專項審計； 和外部財務(wù)審計單位保持良好的合作關(guān)系，協(xié)助 做好公司法定的外部審計工作； 協(xié)助其他部門做好內(nèi)部

19、控制；3.83.8 土地使用權(quán)證管理 保存土地使用權(quán)證和審批土地使用權(quán)證。3.93.9 內(nèi)部管理印章、票據(jù)、合同管理、部門內(nèi)部管理法務(wù)部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2. 部門使命為公司提供各類法律支持服務(wù)，是公司的法律風(fēng)險控制中心3.3. 部門職責(zé)：3.13.1法律審核對總部商務(wù)合同的法律審核。3 3合約管理編制和修改企業(yè)的格式化合同；合同法律知識培訓(xùn)；合同簽訂前商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)；對項目公司權(quán)限內(nèi)的合同進行定期檢查，法律指導(dǎo)； 組織合約履約情況的檢查。3.33.3法律糾紛處理負責(zé)處理包含項目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； 負責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評價開發(fā)部部門職

20、責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資可行性研究、項目策劃、概念設(shè)計和方案設(shè)計管理 和產(chǎn)品研究3.3.部門職責(zé) 3.13.1可行性研究參與項目預(yù)先可行性研究，負責(zé)對項目拓展部的市調(diào)報告和預(yù)先 可研報告提出專業(yè)建議；組織項目可行性研究，并負責(zé)在項目可行性論證和策劃階段提出 產(chǎn)品設(shè)計原則、要點和草案，并就有關(guān)設(shè)計思路與可研咨詢單位 溝通、評估；負責(zé)按照招標(biāo)程序向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組推薦合適的可研外包單位；將可研報告提交項目發(fā)展委員會進行論證。3.23.2產(chǎn)品定位根據(jù)公司的項目進度安排，為產(chǎn)品概念設(shè)計和可行性研究提供規(guī) 劃控制要點；負責(zé)向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組推薦概念設(shè)計單位，并負責(zé)進行的概念設(shè)

21、計， 最終完成前期產(chǎn)品定位。3.33.3規(guī)劃設(shè)計（方案設(shè)計）負責(zé)向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組推薦規(guī)劃設(shè)計單位，負責(zé)與規(guī)劃設(shè)計單位的 溝通聯(lián)系，并組織項目方案設(shè)計的評審；3.43.4協(xié)助擴初及施工圖設(shè)計評審負責(zé)向項目公司提供已定案的建筑方案及規(guī)劃的詳細參數(shù)，并參 與審核擴初設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計評審；負責(zé)參與施工圖設(shè)計和重大設(shè)備材料選型方案的評審； 參與項目公司所組織的對涉及外立面、景觀及重大建安成本的變 更的評審。3.53.5 協(xié)助商務(wù)談判協(xié)助項目拓展部參與有關(guān)的項目商務(wù)談判，提供專業(yè)意見。工程技術(shù)部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖注：項目專業(yè)工程師按專業(yè)設(shè)置，短期內(nèi)設(shè)土建2 2人、電氣1 1人、管道1 1人、市政1

22、1人，未來根據(jù)項目需要增加2.2. 部門使命負責(zé)公司的工程技術(shù)管理，包括參與設(shè)計前期的技術(shù)評審、組織擴初設(shè)計和施 工圖設(shè)計管理、審定公司各類技術(shù)方案、制定公司的工程技術(shù)管理規(guī)范并對項目公 司工程部進行“規(guī)范、監(jiān)控、支持、引導(dǎo)”，是公司的工程技術(shù)平臺3.3. 部門職責(zé)3.13.1方案評審參與評審方案設(shè)計任務(wù)書。參與由項目拓展部和開發(fā)部所組織的產(chǎn)品策劃方案的評審；參與選擇規(guī)劃設(shè)計單位，并參與項目方案設(shè)計的評審；3.23.2擴初及施工圖設(shè)計管理負責(zé)設(shè)計單位設(shè)計資質(zhì)的收集，初步篩選設(shè)計單位；協(xié)助招標(biāo)領(lǐng) 導(dǎo)小組對設(shè)計單位的評選；負責(zé)編制擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計任務(wù)書，并組織對擴初設(shè)計、施 工圖的評審工作。負

23、責(zé)對設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量、進度的管理以及限額設(shè)計的控制； 負責(zé)對因公司戰(zhàn)略方案調(diào)整所導(dǎo)致的相應(yīng)的設(shè)計調(diào)整； 參與項目公司、施工單位的施工圖技術(shù)交底。3.33.3 工程技術(shù)管理 負責(zé)審定設(shè)計院提供的主要項目材料清單及設(shè)備參數(shù)，參與主要 設(shè)備的招標(biāo)采購； 負責(zé)主辦重要建筑裝飾裝修材料的選型工作； 在項目公司協(xié)助下，對重大施工方案組織專家進行評審。 在項目實施過程中，負責(zé)為項目公司提供重大工程技術(shù)問題的技 術(shù)支持服務(wù)； 必要時，參與項目公司所組織的項目例會以及各種技術(shù)交底和答 疑； 負責(zé)工程標(biāo)準(zhǔn)化管理，包括工程管理制度的建立和完善；定期檢 查項目公司工程管理工作程序是否符合公司統(tǒng)一要求； 負責(zé) 業(yè)主 重

24、大 投訴 的 技術(shù)核查 ，并向 項目 公司 提出 處理 解決 方案 ； 與公司人力資源部協(xié)作對工程技術(shù)人員進行專業(yè)培訓(xùn)、考查； 負責(zé)組織開展公司四新技術(shù)應(yīng)用管理。3.43.4 變更管理 負責(zé)（重大）設(shè)計變更的審核、批準(zhǔn)； 參與項目公司所組織的對涉及重大建安成本的變更的評審； 負責(zé)協(xié)助項目公司對涉及顧客變更的重大技術(shù)和設(shè)計方面的評 審。3.53.5 工程進度、質(zhì)量與安全文明管理 負責(zé)各項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工情況檢查、督促； 負責(zé)跟蹤各項目工程質(zhì)量通病防治情況，并做出總結(jié)； 參與工程項目的驗收； 對公司合作的施工單位、監(jiān)理單位進行評價； 進行工程信息收集、總結(jié)，建立工程案例信息庫。 參與

25、對工程供方的資質(zhì)預(yù)審及評價。3.63.6 技術(shù)資料管理 負責(zé)項目設(shè)計技術(shù)資料、文件的收集和管理； 負責(zé)對項目公司技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； 負責(zé)項目完成后歸檔資料的審核；3.73.7 成本管理 負責(zé)落實以公司目標(biāo)成本為限額的擴初及施工圖設(shè)計； 負責(zé)監(jiān)控設(shè)計變更的成本，確保滿足目標(biāo)成本的要求；3.83.8 工 程合 同管 理負責(zé)監(jiān)督工程合同執(zhí)行工作，參與合同履約評估；參與審核工程施工合同、材料采購合同、顧問服務(wù)合同； 3.93.9其他事務(wù)負責(zé)外圍工程技術(shù)專家團的組建和管理。企業(yè)管理部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖備注：計劃考核崗設(shè)兩人，分別負責(zé)東灘公司和城發(fā)公司計劃與考核。2.2.部門使命負責(zé)

26、組織制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，公司管理體系建設(shè)和優(yōu)化，部門績效的評價，保 證整體管理工作的有效性，提高公司效率和競爭力。3 3部門職責(zé)：3.13.1公司戰(zhàn)略研究公司發(fā)展戰(zhàn)略，并就公司的戰(zhàn)略調(diào)整給予提議。3.23.2綜合計劃管理負責(zé)組織落實集團下發(fā)的綜合計劃；負責(zé)組織公司的年度綜合計劃制訂以及分解到各部門； 負責(zé)部門月度工作計劃以及項目節(jié)點計劃的跟蹤與監(jiān)督。3.33.3部門績效評價設(shè)計部門和項目考核方案；負責(zé)收集各部門的關(guān)鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況，并組織對 職能部門的績效考核根據(jù)項目節(jié)點完成情況，組織對項目公司的績效考核。3.43.4 ISOISO體系ISOISO標(biāo)準(zhǔn)和公司的管理要求設(shè)計和維護ISO

27、9000ISO9000體系；ISOISO文件控制；組織評審ISO9000ISO9000系統(tǒng)文件；安排內(nèi)審員培訓(xùn)，通過組織定期的內(nèi)部審核，確保ISO9000ISO9000體系 得以有效運行；組織客戶滿意度調(diào)查；負責(zé)與外部管理體系認證機構(gòu)的溝通聯(lián)絡(luò)工作。3.53.5其他制度管理制定和修改ISO9000ISO9000系統(tǒng)以外的其他管理制度；定期評價各制度的落實情況，向管理層提供管理改善建議。人力資源部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源方面的有效支持；在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好 的機制，為員工提供職業(yè)發(fā)展空間和能力素質(zhì)的提高機會。3 3部門職責(zé)3.13.1人力資源規(guī)劃

28、負責(zé)制定公司的人力資源規(guī)劃，并組織實施；完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計人力資源管理模式（包含招 聘、績效、培訓(xùn)、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設(shè)），制定和完 善人力資源管理制度；向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè)等方面的建 議；項目公司成立后，負責(zé)審批項目公司的用人計劃。3.23.2人員招聘和選派制定招聘計劃和實施招聘，為總部和項目公司供給人才；為項目公司配備中層以上配備管理人員。3.33.3人員培訓(xùn)負責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理（包括項目公司）工作；擬定培訓(xùn)計劃；執(zhí)行培訓(xùn)計劃；評價培訓(xùn)效果和督促各部門內(nèi)部的培訓(xùn)工作。3.43.4員工福利和績效考核負責(zé)員工的績效管理的組織、考核以及結(jié)果匯總

29、整理；負責(zé)總部員工的薪酬事務(wù)管理，負責(zé)審批項目公司薪酬制度；負責(zé)員工的調(diào)動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)的辦理； 建立公司員工福利制度；負責(zé)公司的企業(yè)文化的建設(shè)。投資管理部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命負責(zé)管理公司的各項投融資活動，制訂和實施各類投融資計戈U U , 為公司高層決策收集相關(guān)信息、進行決策分析以及提供相關(guān)服務(wù)。3.3.部門職責(zé)：3.13.1 投資戰(zhàn)略研究根據(jù)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，制訂本公司投資戰(zhàn) 略，包括投資的行業(yè)、 地域和區(qū)域、時間計劃以及投資策略。根據(jù)投資戰(zhàn)略，尋找各類投資機會。負責(zé)評審其他部門提供的投資機會。委托項目部、開發(fā)部和其他中介機構(gòu)進行盡職調(diào)查，并審核

30、盡職 調(diào)查報告。3.23.2 長期投資管理根據(jù)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合項目拓展部、開發(fā)部及項目公司等 提出的項目投資計劃，會同財務(wù)部共同編制各類投資計劃（年度 和季 度）。對公司對外投資（包括短期投資及長期投資 ）實施過程中的進度、 資金 使用 情況 、可能 存在 的風(fēng) 險 及風(fēng) 險的 應(yīng)對 措施 等方 面的 管理 。匯總公司上年度對外投資的規(guī)模及投資收益，并分析取得成績的 原因及沒有實現(xiàn)目標(biāo)的原因。根據(jù)財務(wù)部的年度資金使用計劃及年度投資計劃，參與項目部、 開發(fā)部對項目的預(yù)可研，提供初步投資分析意見。負責(zé)對開發(fā)部組織的房地產(chǎn)項目可行性研究進行投資可行性方面 的評估，參與可行性研究評審。負責(zé)投資過

31、程管理，對正處于投資階段的項目公司，根據(jù)項目公司、項目部等提出的投資需求及進度，會同財務(wù)部共同編制投資進度安排表。會同財務(wù)部根據(jù)每個季度報表分析，對公司持有的項目公司股權(quán)、資產(chǎn)或其他物業(yè)等的投資收益、現(xiàn)金流量作出整 體分析等。負責(zé)組織相關(guān)部門進行房地產(chǎn)項目的后評估工作。3.33.3 短期投資管理根據(jù)證券市場、債券市場、貨幣市場及其他金融市場等資本市場 上各種有價證券的情況和其他投資對象的盈利能力編報短期投資 計劃。根據(jù)公司財務(wù)部的資金盈余情況所編報資金狀況表，共同協(xié)商短 期投資的時機及投資方向，包括購買股票、企 業(yè)債券、金 融債券、 其他金融衍生產(chǎn)品、國 庫券、特 種國債、委 托理財、委托貸款

32、等。 負責(zé)編制短期投資項目計劃書及合作協(xié)議等。3.43.4 股權(quán)事務(wù)管理參與本公 司及被投資公司公司章程、議事規(guī)則、重大決策 程序及關(guān)聯(lián)交易議事規(guī)則等文件的起草。負責(zé)處理本公司及被投資公司的各類股權(quán)事務(wù)，包括股東會、董 事會、監(jiān)事會關(guān)于投資會議的各類決議的制作及決議檔案保留等 負責(zé)本公司及被投資公司公司的重大資產(chǎn)及產(chǎn)權(quán)處置的管理。3.53.5融資計劃管理負責(zé)完成各類股權(quán)性融資管理，包括發(fā)行普通股、優(yōu)先股等以及 其他貨幣形式的增資擴股。負責(zé)完成公司股權(quán)性戰(zhàn)略投資人的合作事宜的處理。項目拓展部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源- -土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備和

33、前期工作3.3.部門職責(zé)3.13.1收集市場土地信息尋找和目標(biāo)地塊信息，建立信息庫；與目標(biāo)客戶聯(lián)系協(xié)商，前期溝通。3.23.2市場研究研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； 根據(jù)目標(biāo)地塊信息和公司市場開發(fā)戰(zhàn)略組織市場調(diào)查； 根據(jù)市場調(diào)查信息撰寫市調(diào)報告上報管理層。3.33.3預(yù)先可行性研究組織進行項目的初步可行性分析，對項目進行估算，作出初步規(guī) 劃建議書。將預(yù)可研報告提交項目發(fā)展委員會進行論證。3.43.4策劃項目獲取方式，并組織運作根據(jù)公司市場開發(fā)策略和市場可行性分析提出商務(wù)談判方案，確 定商務(wù)條件，負責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作。3.53.5 公共關(guān)系管理 負責(zé)與政府、合作方及客戶

34、的日常聯(lián)系和協(xié)調(diào)溝通與管理3.63.6 籌建項目公司和前期手續(xù)辦理 負責(zé)辦理房地產(chǎn)項目的前期報建手續(xù) 策劃和辦理獲取土地有關(guān)事務(wù)。 負責(zé)籌建項目公司。營銷部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2. 部門使命負責(zé)項目的營銷策劃、銷售管理、品牌管理以及客戶服務(wù)體系，對項目的最終銷售業(yè)績負責(zé)3.3. 部門職責(zé)3.13.1項目營銷策劃參與公司項目定位，項目規(guī)劃設(shè)計方案討論；根據(jù)公司市場分析和項目定位，負責(zé)營銷策劃方案的制定及落實；根據(jù)批準(zhǔn)后的營銷策劃方案，擬定銷售計劃和招商計劃；審批項目公司編制的銷售實施方案和招商實施方案；3.23.2銷售管理根據(jù)公司年度經(jīng)營計劃制定年度銷售目標(biāo)和計劃；制定有關(guān)銷售管理及服

35、務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；負責(zé)執(zhí)行公司制定的銷售價格；負責(zé)權(quán)限內(nèi)價格折扣管理和提出銷售價格調(diào)整建議。負責(zé)對營銷策劃/ /銷售代理公司的歸口管理，包括前期洽談、業(yè)績 評估等。3.33.3品牌管理制定品牌推廣戰(zhàn)略；組織、實施品牌推廣活動；公司宣傳冊管理：包括提供素材、審定設(shè)計方案等；項目報紙廣告的定版。3.43.4營銷費用管理審核項目的營銷預(yù)算；審核項目公司營銷費用；3.53.5物業(yè)管理負責(zé)策劃項目物業(yè)管理方案；在項目物業(yè)外包時，參與選擇物業(yè)管理公司；組織項目公司銷售部對物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)進行監(jiān)督和評 估；3.63.6客戶服務(wù)負責(zé)建立和完善城發(fā)公司客戶服務(wù)體系；負責(zé)建立公司客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程；負責(zé)按照服務(wù)標(biāo)

36、準(zhǔn)進行各界面的服務(wù)質(zhì)量的檢查和抽查組織開展公司的客戶滿意度調(diào)查活動；負責(zé)對顧客滿意度調(diào)查結(jié)果的分析和定期向管理層報告。負責(zé)公司客戶關(guān)系管理；負責(zé)策劃、組織、實施客戶活動。3.73.7危機管理負責(zé)建立危機管理風(fēng)險防范體系。策劃有關(guān)危機處理預(yù)案。綜合協(xié)調(diào)部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命為公司提供日常行政后勤服務(wù)，是公司的行政后勤與協(xié)調(diào)中心 3.3.部門職責(zé)3.13.1 公文管理負責(zé)公司的各類公文處理與文件督辦； 負責(zé)總部和項目公司之間的公文傳遞。3.23.2 檔案管理檔案接受和歸檔； 檔案存放； 檔案借閱； 檔案鑒定和銷毀。3.33.3 資產(chǎn)管理 負責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)

37、、采購以及登記建檔 工作；負責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移/ /報廢手續(xù)； 牽頭組織固定資產(chǎn)的盤點； 負責(zé)固定資產(chǎn)的日常維護和臺帳管理； 對項目公司的固定資產(chǎn)檢查。3.43.4 信息管理 負責(zé)公司信息化建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進方案的制訂與實 施； 負責(zé)企業(yè)計算機信息管理系統(tǒng)的開發(fā)、維護、更新、使用管理以 及網(wǎng)絡(luò)安全維護； 負責(zé)計算機及相關(guān)設(shè)備的購置、調(diào)配、維修、維護保養(yǎng)； 負責(zé)公司內(nèi)部網(wǎng)站信息內(nèi)容的日常維護和更新的技術(shù)實現(xiàn)； 負責(zé) 處理 公司 日常 電 腦和網(wǎng)絡(luò) 故障，提 供 ITIT 服務(wù) 。3.53.5 安全管理 負責(zé)公司辦公場地的安全管理，包括定期安全檢查和監(jiān)督整改； 負責(zé)安全教育和培

38、訓(xùn)，消防演練組織； 負責(zé)指導(dǎo)項目公司的安全管理； 配合外部和上級安全檢查。3.63.6 后勤管理 負責(zé)公司部門級會議的會務(wù)管理與會務(wù)服務(wù)； 負責(zé)公司級會議的會議安排、協(xié)調(diào)以及會議紀(jì)要的整理與發(fā)放； 負責(zé)公司日常車輛調(diào)配，車輛維護、駕駛員管理/ /證照辦理；負責(zé)公司前臺接待； 負責(zé)公司的黨群事務(wù)； 辦公用品管理； 其他后勤服務(wù)。項目發(fā)展委員會1.1. 委員會組成項目發(fā)展委員會委員由四部分人員組成，公司高層、部分中層、 公司項目管理專業(yè)人員和外聘專家。原則上要求涵蓋房地產(chǎn)開發(fā) 各個專領(lǐng)域。項目發(fā)展委員會設(shè)主任委員（召集人）一名，由公司 總裁擔(dān)任。 ， 項目發(fā)展委員會下設(shè)工作小組，由公司負責(zé)項目投資

39、的負責(zé)人擔(dān) 任工 作小 組組 長， 另 設(shè)組員 1-21-2 名。2.2. 機構(gòu)使命 項目發(fā)展投資委員會主要負責(zé)對公司長期發(fā)展戰(zhàn)略和重大投資決策進行研究并 提出建議3.3. 職責(zé)權(quán)限對公司長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃進行研究并提出建議： 對公司的重大項目投資方案進行研究并提出建議； 對公司章程規(guī)定須經(jīng)董事會批準(zhǔn)的重大資本運行、資產(chǎn)經(jīng)營 項目進行研究并提出建議； 對其他影響公司發(fā)展的重大事項進行研究并提出建議； 對以上事項的實施進行檢查；董事會授權(quán)的其他事宜。 項目發(fā)展委員會對董事會負責(zé)，委員會的提案提交董事會審議決定。項目公司財務(wù)部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖部門經(jīng)理2.2.部門使命負責(zé)在公司總部財務(wù)部的指

40、導(dǎo)下，在項目公司公司治理結(jié)構(gòu)的框架下進行項 目公司的日常財務(wù)管理3.3.部門職責(zé)| 出納會計3.13.1項目公司預(yù)算管理在總部項目總體預(yù)算下，負責(zé)項目公司內(nèi)部各部門的預(yù)算管理。3.23.2會計核算與資金管理從貨幣角度如實記錄、反映公司業(yè)務(wù)活動和資產(chǎn)債務(wù)情況；按規(guī) 定準(zhǔn)確及時地向集團公司、稅務(wù)局等外部單位提供會計報表；負責(zé)支出管理、費用報銷，日常借款、業(yè)務(wù)性款項支付、有價單 證、現(xiàn)金管理等各種財務(wù)收支辦理；負責(zé)公司會計檔案管理。3.33.3稅務(wù)管理負責(zé)公司稅務(wù)籌劃；負責(zé)納稅申報、稅款繳納等各項事務(wù)辦理。3.43.4按揭辦理聯(lián)系按揭銀行、報送按揭資料、保證按揭款及時到賬。3.53.5其他印章、票據(jù)

41、、合同管理、部門內(nèi)部管理；協(xié)助總部取得土地使用權(quán)證；需要時候，申請使用土地使用權(quán)證。項目公司工程部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命負責(zé)項目公司現(xiàn)場的工程管理和配套，是項目施工建造的主要執(zhí)行部門3 3部門職責(zé)3.13.1項目前期報建負責(zé)辦理項目實施過程中各項報批報建事務(wù)；協(xié)調(diào)組織項目前期過程中的各項工作。3.23.2項目工程策劃參與項目前期方案的評審工作；組織相關(guān)部門編制項目總體控制計劃，并負責(zé)組織評審發(fā)布；3.33.3擴初及施工圖設(shè)計期間的溝通聯(lián)系負責(zé)編制擴初施工圖設(shè)計任務(wù)書，提出設(shè)計要求；負責(zé)對設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量、進度、建安成本等的控制，并接受工 程部的監(jiān)控；根據(jù)項目總體計劃中設(shè)計工

42、作計劃的要求，協(xié)調(diào)設(shè)計單位開展擴 初及施工圖設(shè)計工作；組織設(shè)計單位、施工單位的施工圖技術(shù)交底；組織包括政府職能部門在內(nèi)的相關(guān)內(nèi)外部的單位對擴初設(shè)計的評 審工作；負責(zé)項目全過程的與設(shè)計單位的溝通聯(lián)系。3.43.4參與外包單位的選擇負責(zé)協(xié)助工程技術(shù)部收集、推薦擴初及施工圖設(shè)計單位; 參與施工企業(yè)、監(jiān)理單位、主材及設(shè)備供應(yīng)商的評價選擇工作， 提供有關(guān)材料、設(shè)備供應(yīng)商和施工單位招標(biāo)的招標(biāo)要點，并參與 招標(biāo)活動。3.53.5 施工前準(zhǔn)備工作負責(zé)施工前各項準(zhǔn)備工作的實施和督促； 負責(zé)對本項目參建單位人員的培訓(xùn)； 負責(zé)配合工程技術(shù)部進行施工圖交底； 負責(zé)施工組織設(shè)計的評審及批準(zhǔn)工作。3.63.6 進度管理負

43、責(zé)組織根據(jù)項目總控計劃制定詳細的施工進度計劃； 負責(zé)監(jiān)控項目施工進度計劃的實施情況，并及時進行調(diào)整； 負責(zé)協(xié)助項目負責(zé)人跟蹤、督辦相關(guān)部門與項目有關(guān)的工作計劃 的制定、評審、實施等工作。3.73.7 現(xiàn)場技術(shù)管理負責(zé)處理施工單位現(xiàn)場提出的技術(shù)問題，重大技術(shù)問題及時反饋 工程技術(shù)部；負責(zé)組織項目例會，溝通、協(xié)調(diào)施工過程中現(xiàn)場技術(shù)問題； 負責(zé)簽證的審核，以及授權(quán)范圍內(nèi)的簽證批準(zhǔn)； 定期與設(shè)計單位聯(lián)系，解決施工圖中出現(xiàn)在問題； 負責(zé)對設(shè)計變更的現(xiàn)場管理、跟蹤落實及反饋工作。3.83.8 質(zhì)量管理負責(zé)針對工程特點，編制質(zhì)量控制要點計劃，明確職責(zé)權(quán)限，并 負責(zé)實施；負責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則，監(jiān)督其計劃

44、執(zhí)行情況，并對監(jiān)理 工作進行考核；負責(zé)對關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案的審核； 組織施工各階段的工程驗收； 質(zhì)量通病的防治和消除； 負責(zé)對工程質(zhì)量情況進行定期的分析，形成質(zhì)量分析報告，對于 典型問題，應(yīng)形成案例。3.93.9 安全文明管理 負責(zé)按安全文明管理的要求對施工現(xiàn)場進行管理。 施工現(xiàn)場的社會治安的綜合治理。監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。3.103.10材料管理參與建筑裝飾裝修材料選型；負責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進場計劃，并跟蹤、督促計 劃的執(zhí)行；負責(zé)編制項目材料清單及各階段的項目材料需求計劃；負責(zé)對材料圭寸樣的現(xiàn)場管理；負責(zé)對施工單位材料進度報量的審核；負責(zé)材料驗收、

45、材料證明資料收集和手續(xù)辦理；負責(zé)與供應(yīng)商、施工單位帳目的核對，并定期提供報表給招標(biāo)采 購部及相關(guān)部門。負責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)的材料采購工作；負責(zé)材料臺帳建立、維護工作。3.113.11供應(yīng)商管理參與工程供方的資質(zhì)預(yù)審；施工過程中負責(zé)對供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)控、考評等；負責(zé)建立施工、監(jiān)理及材料供應(yīng)商的信息庫，并及時更新相關(guān)信 息；負責(zé)材料供應(yīng)商的評價。項目公司合約預(yù)算部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命負責(zé)項目現(xiàn)場的成本管理，確保項目現(xiàn)場的成本管理處于有效控制3.3.部門職責(zé) 3.13.1材料管理參與對施工單位材料進度報量的審核負責(zé)對項目公司權(quán)限內(nèi)采購材料的價格審核。3.23.2預(yù)、結(jié)算管理負責(zé)

46、項目工程預(yù)算、結(jié)算； 如果預(yù)結(jié)算外包，則負責(zé)推薦外包監(jiān)理公司，同時配合總部招標(biāo) 采購部參與外包方的招投標(biāo)和合同談判。3.33.3供應(yīng)商管理參與工程供方的資質(zhì)預(yù)審； 參與材料供應(yīng)商的評價。3.43.4 成本動態(tài)管理負責(zé)收集、整理項目公司范圍的有關(guān)成本信息； 負責(zé)建立項目動態(tài)成本信息臺帳；負責(zé)定期對項目成本進行監(jiān)控，超出預(yù)期成本變動范圍的情況反 饋成本管理部。負責(zé)項目公司成本控制相關(guān)文件的評審。 負責(zé)項目動態(tài)成本的錄入與分析 負責(zé)提出目標(biāo)成本調(diào)整建議。工程進度付款管理，編制進度付款計劃； 負責(zé)對設(shè)計變更、工程變更進行測算； 按照權(quán)限，負責(zé)現(xiàn)場簽證會簽。項目公司銷售部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2

47、.部門使命在總部營銷部的指導(dǎo)下，完成項目的營銷計劃和實現(xiàn)銷售業(yè)績，并承擔(dān)現(xiàn)場的 客戶服務(wù)事務(wù)。3 3 部門職責(zé) 注：以下職責(zé)分為選擇代理公司和不選擇代理公司兩種情況 3.13.1 營銷策劃在總部營銷部的指導(dǎo)下，組織實施項目營銷計劃； 根據(jù)公司的招商計劃，編制招商方案，并組織實施。3.23.2 售前管理負責(zé)組織銷售展臺、售樓處布置方案策劃與實施； 負責(zé)策劃和管理銷售環(huán)境； 負責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； 負責(zé)建立和培訓(xùn)銷售人員隊伍； 負責(zé)銷售的物料和資料的準(zhǔn)備。3.33.3 銷售過程管理負責(zé)客戶開發(fā)和來訪客戶的接待、樓盤講解、引領(lǐng)參觀等工作； 內(nèi)部認購/ /預(yù)訂登記管理和正式認購負責(zé)銷售事

48、務(wù)處理； 負責(zé)房屋銷售，擬訂補充協(xié)議，簽訂銷售合同； 負責(zé)銷售現(xiàn)場的統(tǒng)一管理； 負責(zé)銷售過程中的銷控管理；協(xié)助業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。3.43.4 樣板間管理負責(zé)組織樣板間布置方案策劃和評審； 負責(zé)組織樣板間的驗收； 負責(zé)樣板間的使用管理和處置。3.53.5 銷售信息管理負責(zé)建立客戶檔案，維護客戶關(guān)系； 負責(zé)銷售檔案管理和物料管理； 負責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析。3.63.6 客戶投訴處理負責(zé)接收客戶的各種投訴；負責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門處理客戶投訴，并進行跟蹤；負責(zé)對客戶投訴處理的結(jié)果進行回訪； 負責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； 負責(zé)定期對客戶投訴進行分析。3.73.7 客戶滿意度調(diào)查與

49、客戶關(guān)系管理組織開展公司的客戶滿意度調(diào)查活動； 負責(zé)對顧客滿意度調(diào)查結(jié)果的分析和定期向管理層報告； 負責(zé)收集、輸入和維護客戶信息資料； 負責(zé)策劃、組織、實施客戶活動。3.83.8 物 業(yè)管 理配合做好竣工項目的驗收和交接工作； 組織開展物業(yè)管理工作，制定管理條例并監(jiān)督執(zhí)行； 客戶投訴與處理；物業(yè)費用的合理支配與運用。3.93.9 產(chǎn)權(quán)辦理負責(zé)辦理辦理商品房預(yù)售證； 負責(zé)辦理銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：轉(zhuǎn)移登記、面積預(yù) 測、面積實測、合同登記和兩書購置等。 說明：其中 3.53.5 3.73.7 可能根據(jù)代理協(xié)議的內(nèi)容和代理范圍的不同而有所不同。3.13.1 營銷策劃在總部營銷部的指導(dǎo)下，組

50、織實施項目營銷計劃； 根據(jù)公司的招商計劃，編制招商方案，并組織實施。3.23.2 銷售代理選擇負責(zé)收集代理公司的資質(zhì)，并進行資質(zhì)預(yù)審； 參與對代理公司的評選； 參與和代理公司的協(xié)議洽談。3.33.3 銷售代理管理負責(zé)項目銷售全過程的溝通聯(lián)系；負責(zé)監(jiān)督代理公司按照代理協(xié)議開展銷售工作，并對銷售過程進 行監(jiān)控。3.43.4銷售信息的管理負責(zé)收集銷售代理公司提供的有關(guān)銷售信息，并對信息進行初步 分析；負責(zé)定期將銷售情況的分析結(jié)果反饋總部營銷部。3.53.5客戶投訴處理負責(zé)接收客戶的各種投訴；負責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門處理客戶投訴，并進行跟蹤；負責(zé)對客戶投訴處理的結(jié)果進行回訪；負責(zé)記錄客戶投訴信息，并管

51、理客戶投訴檔案；負責(zé)定期對客戶投訴進行分析。3.63.6客戶滿意度調(diào)查與客戶關(guān)系管理組織開展公司的客戶滿意度調(diào)查活動；負責(zé)對顧客滿意度調(diào)查結(jié)果的分析和定期向管理層報告；負責(zé)收集、輸入和維護客戶信息資料；負責(zé)策劃、組織、實施客戶活動。物業(yè)費用的合理支配與運用。3.73.7產(chǎn)權(quán)辦理負責(zé)辦理辦理商品房預(yù)售證；負責(zé)辦理銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：轉(zhuǎn)移登記、面積預(yù) 測、面積實測、合同登記和兩書購置等。3.83.8物業(yè)管理配合做好竣工項目的驗收和交接工作；組織開展物業(yè)管理工作，制定管理條例并監(jiān)督執(zhí)行；客戶投訴與處理；項目公司財務(wù)部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2. 部門使命在總部財務(wù)部的指導(dǎo)下完成職權(quán)

52、范圍內(nèi)的財務(wù)收支管理、會計核 算和其他財務(wù)管理事宜。3.3. 部門職責(zé)3.13.1項目公司預(yù)算管理在總部項目總體預(yù)算下，負責(zé)項目公司內(nèi)部各部門的預(yù)算管理。3.23.2會計核算與資金管理從貨幣角度如實記錄、反映公司業(yè)務(wù)活動和資產(chǎn)債務(wù)情況；按規(guī) 定準(zhǔn)確及時地向集團公司、稅務(wù)局等外部單位提供會計報表；負責(zé)支出管理、費用報銷，日常借款、業(yè)務(wù)性款項支付、有價單 證、現(xiàn)金管理等各種財務(wù)收支辦理；負責(zé)公司會計檔案管理。3.33.3稅務(wù)管理負責(zé)公司稅務(wù)籌劃；負責(zé)納稅申報、稅款繳納等各項事務(wù)辦理。3.43.4按揭辦理聯(lián)系按揭銀行、報送按揭資料、保證按揭款及時到賬。3.53.5其他印章、票據(jù)、合同管理、部門內(nèi)部管

53、理；協(xié)助總部取得土地使用權(quán)證；需要時候，申請使用土地使用權(quán)證。項目公司綜合部部門職責(zé)1.1.崗位設(shè)置圖2.2.部門使命在總部綜合協(xié)調(diào)部的指導(dǎo)下，為項目公司提供包括人力資源、行政后勤服務(wù)與 日常管理。3 3部門職責(zé)3.13.1 人力資源和計劃管理 執(zhí)行總部人力資源政策； 制定權(quán)限范圍內(nèi)的人員薪酬制度，實施權(quán)限內(nèi)的薪酬考核； 制定招聘計劃，實施權(quán)限范圍內(nèi)的人才招聘； 對總 部外 派人 員的 日 常管理（ 包括補貼 、定期述 職等）； 負責(zé)項目公司員工的假期管理、出差管理 負責(zé)項目公司員工的考勤管理 負責(zé)整理各部門工作計劃，并督促計劃的執(zhí)行； 負 責(zé) ISOISO 體 系 和 公 司 其 他 管 理

54、 制 度 的 內(nèi) 部 培 訓(xùn) 和 落 實 。3.23.2 行政后勤管理 負責(zé)策劃組織好公司各類對外活動 協(xié)助集團各項重大活動安排、落實 負責(zé)項目公司的各類接待事務(wù) 負責(zé)項目公司的各類公文處理與文件督辦； 負責(zé)總部和項目公司之間的公文傳遞； 起草公司各類公文負責(zé)辦好公司簡報、行政會議紀(jì)要 負責(zé)項目公司檔案歸檔，立卷，定期上交總部。負責(zé)印章管理 負責(zé)協(xié)調(diào)公司一周會議安排，提供重大會議 全程服務(wù)：會前準(zhǔn)備、 會中服務(wù)、會后整理，包括遠程會議的組織安排 負責(zé)公司的名片管理 負責(zé)為為出差國內(nèi)外的員工安排票務(wù)、住宿等事項 為集團來島員工安排住宿、回程機票等事項 負責(zé)為外派員工安排日常生活 負責(zé)公司財產(chǎn)和日

55、常的安全保衛(wèi)工作 負責(zé)防水、防火、防盜、防竊安全宣傳及檢查督促 負責(zé)日常車輛調(diào)配，車輛維護、駕駛員管理/ / 證照辦理；負責(zé)對駕 駛員做行車安全管理及教育 負責(zé)項目公司除工程采購以外的其他物品的采購工作15)負責(zé)項目公司辦公用品的管理負責(zé)項目公司的保潔管理3.33.3資產(chǎn)管理負責(zé)辦理項目公司的固定資產(chǎn)的采購以及登記建檔工作；第五部分、職位說明書職位說明書目錄1)2)3)4)5)6)7)8)9)10)11)12)13)14)成本管理部職位說明書崗位清單:成本管理部部門總經(jīng)理崗位說明書崗位名稱部門總經(jīng)理所屬部門成本管理部直屬主管城發(fā)公司副總裁直屬下級成本工程師、成本綜合管理1.基本目標(biāo)：負責(zé)建立公

56、司的成本管理體系，策劃和進行成本動態(tài)和靜態(tài)管理，以及組織進 行成本分析與改進，使本部門成為公司的項目成本控制中心，并通過部門工作的有 序組織，制訂和落實成本管理計劃。2.主要工作內(nèi)容與權(quán)限權(quán) 限序 號類別工作內(nèi)容頻次經(jīng)辦審 核批 準(zhǔn)督導(dǎo)使用文件1 1制訂年度成本管理計劃，完善公司成本 控制體系年/ /次V成本管理程序文件2 2成本管理體 系和計劃建立項目目標(biāo)成本責(zé)任體系，包括靜 態(tài)和動態(tài)管理體系按計 劃V成本管理程序文件3 3負責(zé)對成本管理具體崗位的工作檢查 和考核，建立成本監(jiān)控預(yù)警機制按需 要V成本管理程序文件4 4組織成本評 估、分析和組織項目投資評估階段的概算和分析 及策劃工作每項 目V

57、V成本管理程序文件5 5策劃組織項目可研階段的成本估算工作， 為財務(wù)和敏感性分析提供依據(jù)每項 目VV成本管理程序文件6 6目標(biāo)成本指 導(dǎo)書組織制訂目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書，經(jīng)審 核批準(zhǔn)后下達每項 目VV成本指導(dǎo) 文件7 7招標(biāo)米購和工程預(yù)決算組織提供招標(biāo)所需的工程量清單和商務(wù)投標(biāo)文件分析及材料采購價格監(jiān)控每項 目VV招標(biāo)采購 程序文件8 8參加規(guī)劃、策劃、方案和擴初階段的 設(shè)計評審工作，提出投資評審意見每項 目VV策劃管理 文件9 9組織搜集整理成本信息并系統(tǒng)整理隨時VV成本管理程序文件1010督促和指導(dǎo)各部門和項目公司建立成 本信息、臺帳，組織合同管理按需 要VV成本管理程序文件1111信息管理和

58、 成本動態(tài)管理組織項目預(yù)決算工作和項目成本的動 態(tài)跟蹤，審核成本月報VV成本管理程序文件1212項目后評估組織項目竣工階段的成本后評估工作結(jié)算V成本管理階段程序文件成本管理部成本工程師崗位說明書崗位名稱成本工程師所屬部門成本管理部直屬主管成本管理部總經(jīng)理直屬下級1.2.基本目標(biāo)：使集團成本管理工作做到高效、及時和有序。主要工作內(nèi)容與權(quán)限權(quán)限序 號類別工作內(nèi)容頻次經(jīng)辦審 核批 準(zhǔn)督導(dǎo)使用文件1 1協(xié)助公司目標(biāo)成本管理體系的建立年/ /次V成本管理程序 文件2 2對目標(biāo)成本進行動態(tài)跟蹤，制訂成本動 態(tài)目標(biāo)報告按計 劃V成本管理程序 文件3 3成本管理體系和計劃協(xié)助成本管理計劃編制按需 要V成本管理

59、程序 文件4 4成本評 估和分 析、策劃編制項目規(guī)劃、方案和擴初階段的成本 估算報告，并參加成本評估工作和成本 策劃工作每項目V成本管理程序 文件5 5目標(biāo)成 本指導(dǎo) 書參加目標(biāo)成本指導(dǎo)書的編制工作每項目V成本指導(dǎo)文件6 6招標(biāo)采購和工參加招標(biāo)采購項目工程量和設(shè)備清單 的編制工作，評估材料采購價格每項目V招標(biāo)采購程序 文件7 7程預(yù)決 算參加項目預(yù)決算的編制，審核和談判工作及合同管理工作每項目V成本管理程序 文件8 8搜集整理成本信息并系統(tǒng)整理按需 要V V成本管理程序 文件9 9信息管 理和成 本監(jiān)控動態(tài)跟蹤項目成本、制訂項目成本周報 和按需要發(fā)出成本預(yù)警報告按需 要成本管理程序 文件101

60、0項目后評估參加項目的后評估工作每項目V成本管理程序 文件3.工作聯(lián)系（內(nèi)、外）內(nèi)部聯(lián)系：工程設(shè)計部、招標(biāo)采購部、開發(fā)部、企管部、法務(wù)部、項目公司等 外部聯(lián)系：施工總承包、投資監(jiān)理單位、專業(yè)分包、設(shè)計院等4.職位關(guān)系圖：5.任職要求教育水平大專及以上學(xué)歷專業(yè)建筑經(jīng)濟和房地產(chǎn)估價等培訓(xùn)經(jīng)歷造價工程師培訓(xùn)、預(yù)決算培訓(xùn)工作等經(jīng)驗5 5年以上相關(guān)工作經(jīng)歷，并從事過相關(guān)部門的成本管理工作知識熟悉工程概預(yù)算和相關(guān)法規(guī)，熟悉施工圖和造價軟件系統(tǒng)技能技巧熟練使用專業(yè)辦公軟件和具有較強的職業(yè)道德和敬業(yè)精神制表人（直接主管）：批準(zhǔn)人（上級主管）：簽發(fā)人（人力資源部）：日期：日期：日期：成本管理部成本綜合管理崗崗位