會計學(xué)專業(yè) 房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險形成原因及防范--以碧桂園公司為例

1、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險形成原因及防范以碧桂園公司為例摘 要 如今我國進(jìn)一步深化改革住房政策和房地產(chǎn)市場競爭激烈，房地產(chǎn)公司面臨的財務(wù)風(fēng)險也會隨著增大。如何合理有效降低公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險，減少財務(wù)風(fēng)險帶來的損失，是確保公司可持續(xù)發(fā)展的重要因素。本文根據(jù)碧桂園公司的財務(wù)狀況分析公司償債能力、盈利能力和營運能力，從籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險三個方面進(jìn)行形成原因分析。發(fā)現(xiàn)碧桂園公司存在資產(chǎn)負(fù)債率逐年增高、償債壓力增大、投資的房地產(chǎn)項目大多位于三四線城市、存貨和應(yīng)收賬款增加、公司過于追求高周轉(zhuǎn)等問題。針對以上問題，本文提出了合理確定融資規(guī)模、籌資方式多樣化、加強對投資項目的評估、采取有效措施降低風(fēng)險、優(yōu)

2、化營銷策略、與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作提高規(guī)模效益等措施。幫助碧桂園公司提高財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對能力和給其他房地產(chǎn)公司提出一定的參考意見。關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)公司；財務(wù)風(fēng)險形成原因；風(fēng)險防范Causes and prevention of financial risks of the real estate companyTaking Country Garden as an ExampleAbstractNowadays, as China deepens the reform of housing policy and the competition in the real estate market i

3、s acute, the financial risks faced by real estate companies will also increase. How to reasonably and effectively reduce the companys financial risks and the losses caused by financial risks is an important factor to ensure the sustainable development of the company. Based on the financial status of

4、 Country Garden, this paper analyzes the solvency, profitability and operating capacity of the company, and studies the causes of the formation from three aspects: financing risk, investment risk and operating risk. It is found that country garden company has the following problems: the asset-liabil

5、ity ratio is increasing year by year; the debt paying pressure is increasing; most of the invested real estate projects are located in third-tier and fourth-tier cities; the inventory and receivables are increasing; the company is overly pursuing high turnover and so on. To solve those problems, thi

6、s paper suggests the company to reasonably determine the scale of financing; diversify financing methods; strengthen the evaluation of investment projects; take effective measures to reduce risks; optimize marketing strategies; cooperate with local enterprises to improve the efficiency of scale. Als

7、o, this paper help Country Garden with improve ability of due with financial risk and give some reference opinion to other real estate companies.Key words: Financial risk; Real estate company; Causes of financial risks; Risk prevention III目 錄摘 要IAbstractII一、緒 論1(一)研究的目的和意義1(二)研究內(nèi)容和方法1二、文獻(xiàn)綜述1(一)國內(nèi)文獻(xiàn)1

8、(二)國外文獻(xiàn)2三、碧桂園公司概況及財務(wù)現(xiàn)狀2(一)碧桂園公司概況及組織結(jié)構(gòu)2(二)碧桂園公司財務(wù)現(xiàn)狀31. 償債能力分析32. 盈利能力分析53. 營運能力分析5四、碧桂園公司財務(wù)風(fēng)險分析6(一)碧桂園公司籌資風(fēng)險分析6(二)碧桂園公司投資風(fēng)險分析6(三)碧桂園公司經(jīng)營風(fēng)險分析7五、碧桂園公司財務(wù)風(fēng)險形成原因7(一)外部原因71. 宏觀環(huán)境的變化72. 國家政策73. 同行業(yè)競爭8(二)內(nèi)部原因81. 資本結(jié)構(gòu)較為單一82. 公司產(chǎn)品核心競爭力不足83. 公司過于追求高周轉(zhuǎn)8六、碧桂園公司財務(wù)風(fēng)險防范措施9(一)籌資風(fēng)險方面91. 合理確定融資規(guī)模92. 籌資方式多樣化9(二)投資風(fēng)險方面9

9、1. 加強對投資項目的評估92. 采取有效措施降低風(fēng)險9(三)經(jīng)營風(fēng)險方面101. 優(yōu)化營銷策略102. 與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，提高規(guī)模效益10七、結(jié) 論10參考文獻(xiàn)11致 謝12一、 緒 論(一) 研究的目的和意義住房是衣食住行不可缺少的一環(huán)，購買需求的增加使得房地產(chǎn)市場愈來愈發(fā)繁榮。近年來，隨著國家“房住不炒”的控制政策不斷出臺，住房政策的變化使得房地產(chǎn)公司更高概率出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)活動普遍具有融資規(guī)模大、投資項目金額高、資金回收和生產(chǎn)周期長的特點，在獲益頗豐的同時也伴隨著較高的財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險存在于公司的經(jīng)營、籌資、投資等各個日常活動中，因此我們可以通過財務(wù)風(fēng)險分析并了解公司經(jīng)營

10、決策的收益程度、內(nèi)部財務(wù)人員可否充分認(rèn)知財務(wù)風(fēng)險給公司發(fā)展帶來的負(fù)面作用以及財務(wù)管理制度是否存在疏漏。公司的各項財務(wù)管理活動中客觀存在著財務(wù)風(fēng)險且無法完全消除，所以我們只能對不同的財務(wù)風(fēng)險做好提前識別、精確評價和及時應(yīng)對等舉措，追求財務(wù)風(fēng)險最小化。本文對碧桂園公司的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析評價，探究財務(wù)風(fēng)險形成原因并提出有成效的防范措施，從而提高公司對財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。讓公司可以結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和各種相關(guān)因素進(jìn)行周密地考慮，選定符合公司發(fā)展路線的經(jīng)營決策，穩(wěn)定公司且讓公司規(guī)模得到擴(kuò)大。(二) 研究內(nèi)容和方法在國家對住房政策籌劃進(jìn)一步深化改革與房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的雙重影響下，以致于公司之間的競爭也愈發(fā)

11、激烈，面臨的財務(wù)風(fēng)險問題較之以往更多，房地產(chǎn)行業(yè)因為不重視財務(wù)風(fēng)險而造成虧損的房地產(chǎn)公司不在少數(shù)。本文以國內(nèi)外的研究成果為基礎(chǔ)，進(jìn)一步闡述關(guān)于財務(wù)風(fēng)險的形成原因、影響因素和相關(guān)財務(wù)風(fēng)險的防范措施。以碧桂園公司為例，對其近年來各項財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析和評價，以此剖析償債能力、盈利能力、營運能力的強弱程度。評估所會面臨的籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險，從內(nèi)外兩個方面分析財務(wù)風(fēng)險形成原因。探求關(guān)于籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險的防范措施，從公司自身角度出發(fā)探索財務(wù)風(fēng)險防控策略，提高公司對財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力，最大限度降低財務(wù)風(fēng)險帶來的損失，同時也為其他房地產(chǎn)公司的經(jīng)營決策提供參考。本文主要運用文獻(xiàn)研究法、比較

12、分析法對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析。 二、 文獻(xiàn)綜述(一) 國內(nèi)文獻(xiàn)劉恩祿、湯谷良（1989）是我國最先對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行完整定義的學(xué)者，系統(tǒng)性地歸納了財務(wù)風(fēng)險概念、特點和如何對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效管理。王穎穎（2019）提出財務(wù)風(fēng)險的特征有：一是客觀性，因為財務(wù)人員的判斷會受到繁雜的財務(wù)管理環(huán)境的影響與缺乏對財務(wù)風(fēng)險客觀性的認(rèn)知；二是全面性，公司決定的財務(wù)策略過于片面；三是不確定性，企業(yè)內(nèi)各部門協(xié)作關(guān)系不清晰。付樹敏（2018）認(rèn)為財務(wù)風(fēng)險的主要是四種類別，分別發(fā)生在籌資、投資、資金回收及收益分配等財務(wù)活動中。財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的原因可分為內(nèi)外兩種，內(nèi)因是：不合理的資金結(jié)構(gòu)、不切實際的投資項目和不健全的財務(wù)管理制度

13、，外因有：企業(yè)的經(jīng)驗成本會受社會經(jīng)濟(jì)情況變動的影響與沒有及時跟上行業(yè)整體變動的步伐。對于預(yù)防以上財務(wù)風(fēng)險的措施有：第一，提高內(nèi)部人員對財務(wù)風(fēng)險的判斷及應(yīng)對能力；第二，完善企業(yè)有關(guān)財務(wù)風(fēng)險的管理制度；第三，規(guī)范企業(yè)內(nèi)的財務(wù)審核流程；第四，規(guī)劃科學(xué)的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。趙向紅（2018）認(rèn)為目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險有：資金再利用風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、連坐效應(yīng)風(fēng)險和重新籌集資金風(fēng)險。她針對風(fēng)險的形成提出三種應(yīng)對策略，一是面對財務(wù)風(fēng)險做出完備的預(yù)警系統(tǒng)，二是對投資的項目提前做好項目風(fēng)險分析，三是對通過債務(wù)借來的資金進(jìn)行合理規(guī)劃，防止到期無法清償。(二) 國外文獻(xiàn)Willett（1901）對風(fēng)險下的定義是人們不

14、期望發(fā)生對自己不利的事件的不確定性的客觀表現(xiàn)。Jiang K 和 Ning B(2013）認(rèn)為，導(dǎo)致公司產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因包括：貨幣政策、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化和國家政策的影響等等。Sato（2012）的觀點是選用什么樣的措施要根據(jù)顯現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險決定。通過研討各種不同門類的財務(wù)風(fēng)險與相對應(yīng)的風(fēng)險控制體系，探求相關(guān)的風(fēng)險控制系統(tǒng)的弊端，并提出對該系統(tǒng)的改進(jìn)建議，修補風(fēng)險控制系統(tǒng)的漏洞，以此來達(dá)到降低公司發(fā)生財務(wù)風(fēng)險概率的目的。三、 碧桂園公司概況及財務(wù)現(xiàn)狀(一) 碧桂園公司概況及組織結(jié)構(gòu)碧桂園公司誕生于1992年，廣東佛山是其總部的所在地，位于珠三角經(jīng)濟(jì)圈的地理優(yōu)勢也為以后的快速發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)

15、。公司采用“二高一低”的經(jīng)營模式，即高品質(zhì)、高速度和低成本，專注于房地產(chǎn)開發(fā)和配套服務(wù)設(shè)施，傾力打造優(yōu)品質(zhì)社區(qū)。圍繞著超級配套體系，還開展了含括物業(yè)發(fā)展、建筑安裝工程、房屋精品裝修等其他業(yè)務(wù)。具有從房地產(chǎn)規(guī)劃到配套物業(yè)服務(wù)的全方位產(chǎn)業(yè)鏈，最大化滿足居民的社區(qū)設(shè)施需求，是當(dāng)下推動新型城鎮(zhèn)化的最大中國住宅開發(fā)商。碧桂園向來秉承著為追求高品質(zhì)的居民提供滿意的生活居所、堅持“碧桂園，給您一個五星級的家”的品牌理念且以打造民生地產(chǎn)為發(fā)展戰(zhàn)略。作為新型城鎮(zhèn)化的領(lǐng)頭羊，碧桂園幫助了上千個城鎮(zhèn)改變了其傳統(tǒng)型面貌和打造了許多精品民生地產(chǎn)。其發(fā)展可以分為四個階段，一是1992年，碧桂園開創(chuàng)了“規(guī)模開發(fā)，配套先行”

16、的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。碧桂園在順德開發(fā)的樓盤中首次引入了高端生活會所和高質(zhì)量的中英文學(xué)校，目的是提高業(yè)主的生活質(zhì)量與讓業(yè)主孩子可以得到優(yōu)質(zhì)教育。早在1995年嘗試在物業(yè)管理中運用五星級酒店管理模式，提出了“碧桂園，給您一個五星級的家”的品牌理念，經(jīng)過一步步地宣傳也逐漸被大眾所熟知；二是1999年開始進(jìn)軍廣州，同行業(yè)還在以初裝修房展覽出售時，廣州碧桂園運用了新開發(fā)模式現(xiàn)房帶精品裝修以及社區(qū)設(shè)施配套同期交付給業(yè)主。新樓盤開售之后創(chuàng)下了月銷3000套的驚人記錄，第一期的樓盤在三個月內(nèi)銷售一空；三是2007年上市后獲得了更雄厚資金的碧桂園開始走出廣東，施行全國拓展戰(zhàn)略，陸續(xù)開發(fā)了花山生態(tài)城、官廳湖1

17、號、如山湖城、沈陽鳳凰城等優(yōu)質(zhì)樓盤；四是碧桂園于2011年開拓了國外市場，圍繞“一帶一路”的路線展開。馬來西亞新山金海灣項目僅在開盤時，有購買意向的消費者繳納的定金高達(dá)100億元人民幣，在2017年花費4億澳元拿下與墨爾本距離較近的一塊住宅用地，準(zhǔn)備進(jìn)軍澳洲房產(chǎn)。碧桂園如今也在按照其規(guī)劃的精品戰(zhàn)略路線穩(wěn)健前行。決定公司重大經(jīng)營事項決策和監(jiān)管日常事務(wù)的權(quán)力機構(gòu)是董事局，總裁直接與董事局對接工作，其職分是管理公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營和貫徹落實經(jīng)營決策?？偛靡韵略O(shè)十一個職能中心，分別擔(dān)責(zé)公司的對內(nèi)外投資開發(fā)、產(chǎn)品的設(shè)計及宣傳、財務(wù)管理及監(jiān)督、運營管理項目、人力資源等等。在這一組織框架下，各個中心部門互相協(xié)

18、調(diào)，更好地負(fù)責(zé)自己的工作以便快速完成董事局的決策項目。(二) 碧桂園公司財務(wù)現(xiàn)狀公司財務(wù)風(fēng)險是否得到有效管理可以在其財務(wù)狀況上得到體現(xiàn)。良好的財務(wù)狀況，說明公司對財務(wù)風(fēng)險的管理策略是有效的，可以在管理成果的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步優(yōu)化管理制度；如果財務(wù)狀況發(fā)生惡化，表明公司的財務(wù)風(fēng)險管理策略仍有防范漏洞，未能給予財務(wù)風(fēng)險有效的防范，應(yīng)當(dāng)探究其形成原因從而解決問題。各項財務(wù)指標(biāo)的年份縱向?qū)Ρ?，可以得出公司各項財?wù)指標(biāo)的變化情況，財務(wù)指標(biāo)的變化情況也能從根本上反應(yīng)出公司財務(wù)風(fēng)險的所在。利用分析方法對財務(wù)指標(biāo)變化情況進(jìn)行整體評價，一方面可以把握公司整體的財務(wù)風(fēng)險管理能力，另一方面可以分析公司的發(fā)展趨勢。接下來

19、將側(cè)重于分析公司償債能力、盈利能力和營運能力來評估三年來的財務(wù)情況，為財務(wù)風(fēng)險原因的形成提供數(shù)據(jù)支持。1. 償債能力分析對于房地產(chǎn)公司來說，充裕的資金是進(jìn)行購買土地儲備、拆遷補償和房地產(chǎn)項目開發(fā)必不可少的前提條件。公司償債能力的強弱體現(xiàn)在其短期債務(wù)和長期債務(wù)到期時能否以資產(chǎn)來歸還債務(wù)，并且也不會為此影響公司后續(xù)發(fā)展。該能力很直觀地反饋了公司財務(wù)狀況，對于未來資金流動方向能有更好地把握，債務(wù)的償還情況良好也能表明在同行業(yè)中競爭力存在優(yōu)勢。識別財務(wù)風(fēng)險的主要環(huán)節(jié)之一是對公司償債能力進(jìn)行分析，著重分析短期償債能力及長期償債能力，將其不同時期的數(shù)據(jù)相互對比得出結(jié)論客觀評價償債能力。公司短期債務(wù)償還能力

20、的強弱是根據(jù)流動比率和速動比率這兩個指標(biāo)推斷的，通常來說這兩種比率越高，公司的短期償債能力越強，資金的變現(xiàn)程度越快；比率越低則結(jié)果相反。通常公司達(dá)到合理的資金結(jié)構(gòu)時，流動比率一般為2:1，也就是流動資產(chǎn)數(shù)額為流動負(fù)債數(shù)額的兩倍；速動比率正常比值是1:1，即速動資產(chǎn)總數(shù)與流動負(fù)債總數(shù)基本持平。衡量公司的長期債務(wù)償還能力是根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率來判斷的，當(dāng)前普遍認(rèn)同的資產(chǎn)負(fù)債率在40%到60%之間。由下表3-1可知，公司近三年的流動比率先降后升，但是也沒有恢復(fù)到2016年的水準(zhǔn)，且三年的數(shù)據(jù)均低于標(biāo)準(zhǔn)值。對比之前的數(shù)據(jù)，流動比率還是有下降的趨勢，表明公司的短期償債能力有所減弱，距離達(dá)到安全的標(biāo)準(zhǔn)流動比率值

21、還需要努力。表3-1 2016-2018碧桂園償債能力財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)能力指標(biāo)財務(wù)指標(biāo)201820172016償債能力流動比率1.151.131.20速動比率0.590.620.58應(yīng)收賬款（億元）405.97289.44136.73存貨（億元）6,800.973,930.602,494.72資產(chǎn)負(fù)債率（%）89.3688.8986.20由表3-1可知，目前碧桂園公司的應(yīng)收賬款金額正在逐年增加，在2017年同比增長了111.69%，2018年增長了40.26%，增長速度有所放緩。存貨的數(shù)額也是在增長的狀態(tài)，2018年的存貨數(shù)額是2016年的2.72倍。經(jīng)過分析公司近三年來的速動比率先升后降，且公司

22、的速動比率也沒有在正常水平上。綜合而言碧桂園公司的償債能力屬于一般水平，公司需要優(yōu)化自己的資金結(jié)構(gòu)和提升償債能力。近三年來公司的資產(chǎn)負(fù)債率不斷增加而且數(shù)值偏大，這使得公司長期償債能力會面臨較大的考驗，也反饋了公司存在著一定的財務(wù)風(fēng)險。長期負(fù)債過了一定期限后會成為短期負(fù)債，長期負(fù)債的累積也會對公司短期負(fù)債的償還金額造成一定程度的影響。綜合分析得出的評價是公司需要提高自身的債務(wù)償還能力，避免資金鏈出現(xiàn)惡化或者斷裂，降低公司的財務(wù)風(fēng)險。2. 盈利能力分析公司在規(guī)定期間內(nèi)通過生產(chǎn)經(jīng)營和投資賺取的利潤數(shù)額可以直觀表明公司盈利能力的強弱，是判定目前公司經(jīng)營決策是否符合行業(yè)趨勢的重要指標(biāo)之一。對公司盈利能力

23、的分析也就是縱向分析公司近年的年度財務(wù)報表利潤，分析總結(jié)出的結(jié)果能幫助公司優(yōu)化經(jīng)營策略提供數(shù)據(jù)依據(jù)，使公司能夠及時對下一個經(jīng)營方向作出戰(zhàn)略布局。為了分析碧桂園公司的盈利能力，主要選取凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)回報率和毛利率三個財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評價。本文盈利能力分析如下。表3-2 2016-2018碧桂園盈利能力財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)能力指標(biāo)財務(wù)指標(biāo)201820172016盈利能力凈資產(chǎn)收益率（%）32.2031.8214.87總資產(chǎn)回報率（%）2.583.182.42毛利率（%）27.0325.9121.06由表3-2可知，公司近三年凈資產(chǎn)收益率逐年增加的，2017年的數(shù)據(jù)同比2016年有較大幅度增長，之后凈資產(chǎn)

24、收益率增長開始放緩，這樣說明公司盈利能力還是較為不錯的。公司三年的總資產(chǎn)回報率先升后降，說明公司有所盈利的，只不過對此方面的收益增長降低。近三年間的毛利率是逐漸增長的，毛利率直接體現(xiàn)了公司在經(jīng)營中的獲利能力，表明公司獲得的收益是增加的。綜合分析得出，當(dāng)前公司盈利能力是有所上升的，可以對當(dāng)前策略與未來行業(yè)發(fā)展趨勢結(jié)合進(jìn)行探究，以便進(jìn)一步優(yōu)化策略獲得更多收益。3. 營運能力分析營運能力是指公司通過付出資產(chǎn)來投資項目以獲得收益的能力，且營運能力強弱也與投入資金后獲得收益速度快慢有關(guān)，通常在相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)上得到體現(xiàn)。本文對碧桂園營運能力的分析主要選取存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率三個財

25、務(wù)指標(biāo)。表3-3 2016-2018碧桂園營運能力財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)能力指標(biāo)財務(wù)指標(biāo)201820172016營運能力存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.510.520.57應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）11.0610.7310.73應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率（次）1.801.882.37由表3-3可知，公司近三年的存貨周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢，表明如今公司發(fā)生存貨滯銷、銷售效率降低的情況，花費在存貨資金的數(shù)額越來越高。因此公司應(yīng)當(dāng)分析營銷策略，進(jìn)一步探究產(chǎn)品與消費者需求是否發(fā)生了脫節(jié)導(dǎo)致存貨積存。近三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢，說明了公司對應(yīng)收賬款是十分重視的，資金流動性也是有所提高。應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢，說明公司的信用得到了認(rèn)可，在供應(yīng)

26、商合作方面有所加強。綜合分析可得，公司的資金流動性和支付能力是處于上升狀態(tài)，保證了資產(chǎn)的收益性，有利于公司面對不可控的風(fēng)險。但是關(guān)于存貨數(shù)額增加問題，公司需要對存貨進(jìn)行盤查，找出積壓的原因并加強對存貨管理。四、 碧桂園公司財務(wù)風(fēng)險分析(一) 碧桂園公司籌資風(fēng)險分析對于房地產(chǎn)行業(yè)最重要的就是充裕的資金，籌資活動就是房地產(chǎn)公司得到資金的來源，如何在最短的時間內(nèi)花費最低的財務(wù)成本來籌集項目資金，這也將直接影響到公司的經(jīng)營。根據(jù)資金的獲取渠道不同可以劃分為股權(quán)資金和債務(wù)資金，股權(quán)資金相對債務(wù)資金的優(yōu)勢是不需要到期還本付息，債務(wù)資金帶來的財務(wù)風(fēng)險也是籌資風(fēng)險的主要原因。公司要擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模就需要籌集資金，

27、然而影響籌資過程的因素很多，如同同類型公司間的搶占市場份額、市場的多變性，均可能導(dǎo)致無法實現(xiàn)預(yù)期，這就是籌資風(fēng)險。對于碧桂園公司籌資風(fēng)險的影響因素主要包括以下幾點：一、短期償債能力減弱：由表3-1可知，近三年來存貨和應(yīng)收賬款金額一直持續(xù)增加，流動比率值和速動比率值有著下降的趨勢，且距離標(biāo)準(zhǔn)值還是有點距離。存貨未能及時變現(xiàn)和應(yīng)收賬款未能及時回攏將會影響公司資金的流動性，短期償債壓力的增加會加劇籌資風(fēng)險；二、長期償債的壓力變大：由上文的分析可知，公司的資產(chǎn)負(fù)債率狀態(tài)是在連續(xù)往上升的，也使得長期償債壓力增加，說明公司有著很高的償債風(fēng)險。長期負(fù)債的增加不利于公司的資本結(jié)構(gòu)，公司為了償還長期負(fù)債會尋求其

28、他方式籌資，籌資的財務(wù)費用也會增加；三、未來有較大規(guī)模的資本支出：對于房地產(chǎn)公司而言，優(yōu)質(zhì)的土地儲備是極其重要的，需要保持充足資金去購買土地。房地產(chǎn)項目開發(fā)的后期建設(shè)也需要龐大的資金支出保證項目的完成。資本支出的增加也會對公司償債能力造成影響。(二) 碧桂園公司投資風(fēng)險分析房地產(chǎn)項目具有投資資金大,周期長的特點。在投資項目時，會出現(xiàn)很多不可控的風(fēng)險，投資能否取得良好的收益將取決于公司投資方案的有效性。投資風(fēng)險是指投資主體在投資過程中或投資后為實現(xiàn)投資收益所面對的財務(wù)活動可能存在虧損或破產(chǎn)的危險。造成碧桂園公司存在投資風(fēng)險的因素主要有以下幾點：一、投資的房地產(chǎn)項目較多位于三、四線城市。通過年報得

29、知，碧桂園公司投資三、四線城市的項目大約占總體的60%。這些房地產(chǎn)項目得益于城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展，購買開發(fā)房產(chǎn)的土地貯備支出不高，因此許多大規(guī)模的房地產(chǎn)公司看好這些市場的發(fā)展?jié)摿黹_發(fā)，加上當(dāng)?shù)亻_發(fā)商早已立足本地市場，致使房產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量過多。三四線城市主要需求者多數(shù)是本地居民，對外來務(wù)工人員的吸引力不高，在購買需求不夠強烈時，將會使得房產(chǎn)項目滯銷，影響投資收益。二、存貨金額較大。房地產(chǎn)項目開發(fā)也需要住房銷售跟上，當(dāng)銷售策略沒有到達(dá)預(yù)期效果時，將會導(dǎo)致存貨積壓、資金緊張。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的話，也會影響存貨金額，當(dāng)房屋價格下降時，存貨金額也會隨之減少，從而使得投資項目不能達(dá)到預(yù)收收益造成投資

30、風(fēng)險。(三) 碧桂園公司經(jīng)營風(fēng)險分析經(jīng)營風(fēng)險是指公司進(jìn)行經(jīng)營活動時，由于未知因素的影響使得公司資金流動性降低，影響公司價值的變動。房地產(chǎn)公司投資金額高，資金回收期長的特點，也是其會面臨經(jīng)營風(fēng)險的主要誘因。碧桂園公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會引起風(fēng)險因子有：一、銷售風(fēng)險：碧桂園公司的營業(yè)收入會受到商品房銷售情況的直接影響，碧桂園公司的房產(chǎn)項目三、四線城市占比是60%?，F(xiàn)在一、二線城市加大了對人才優(yōu)惠政策，吸引了更多年輕才俊留在了一、二線城市，這樣降低了人們對三四線城市房屋的需求，進(jìn)而引發(fā)銷售風(fēng)險；二、項目開發(fā)風(fēng)險：房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投資金額高，在開發(fā)過程中也會受到政策和市場因素的影響。國家在進(jìn)一步深

31、化住房改革，這樣使得審批和土地交易會更加嚴(yán)格，這些變化增加獲取土地的難度和項目開發(fā)費用、加長了項目開發(fā)周期，從而引發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。五、 碧桂園公司財務(wù)風(fēng)險形成原因(一) 外部原因1. 宏觀環(huán)境的變化社會住房需求可以帶動房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，人們離不開“衣食住行”這四個字。人們的住房需求高漲時將會帶動房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展反之行業(yè)發(fā)展減弱甚至停滯。由于房地產(chǎn)行業(yè)也和其他行業(yè)緊密相連，當(dāng)項目建設(shè)所需要的鋼架、水泥和勞動力成本不斷上升時，開發(fā)成本費用也隨之上升，然后獲得的利益減少。當(dāng)前房地產(chǎn)公司經(jīng)營受到消費者對生活質(zhì)量要求逐漸提高和國民經(jīng)濟(jì)增速開始放緩的影響。2. 國家政策國民經(jīng)濟(jì)的狀況和房地產(chǎn)行業(yè)未來前景

32、息息相關(guān)，近年來，我國推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模不斷增大，國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)行業(yè)占有很大的比重。國民經(jīng)濟(jì)要良性增長才有益于國家建設(shè)，為此中央出臺了緩和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的多條宏觀調(diào)控政策，避免市場價格過高和市場泡沫化。從加大商品房供應(yīng)、稅收調(diào)整、約束炒房團(tuán)的投機購房行為等各個方面去調(diào)節(jié)，如果公司無法做出相對應(yīng)的調(diào)整去順應(yīng)政策變化，會直接影響公司的收益和可持續(xù)發(fā)展。3. 同行業(yè)競爭房地產(chǎn)行業(yè)目前處于成長期，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，城市規(guī)模人口也在不斷擴(kuò)大。隨著市場的迅速發(fā)展和資本投入不斷加大，房地產(chǎn)公司的數(shù)量也會越來越多。與碧桂園公司齊名的房地產(chǎn)公司并不少，如萬科、恒大、保利等等，在價格和品牌

33、相差不大的時候，公司間的競爭更加激烈。為了達(dá)到銷售預(yù)期，就需要更大的優(yōu)惠力度吸引購房者，增強市場競爭力。房地產(chǎn)公司之間競爭的重點是在房價上，本土的房地產(chǎn)公司往往會以更低的價格來吸引客戶，購房者在經(jīng)濟(jì)條件不允許的情況下還是會選擇以價格為優(yōu)先考慮的因素。(二) 內(nèi)部原因1. 資本結(jié)構(gòu)較為單一房地產(chǎn)公司大多都是通過債務(wù)融資籌集資金的，而債務(wù)資金劣勢是到了期限后除了償還借入資金之外還要支付利息。公司的債務(wù)資金在資產(chǎn)中占比過多時，會給這個公司施加了更大的償債壓力，使得籌資風(fēng)險更容易出現(xiàn)。由上面的分析可知碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率是在增長的狀態(tài)，甚至于2018 年的資產(chǎn)負(fù)債率到達(dá)了89.36%。公司對于資金結(jié)構(gòu)的

34、規(guī)劃并不合理，太過于依靠負(fù)債來獲取資本。查看公司年報中的數(shù)據(jù)可知，銀行貸款和發(fā)行優(yōu)先票據(jù)是碧桂園流動負(fù)債和非流動負(fù)債的重要來源。不夠多樣化的融資方式與短期債務(wù)在負(fù)債中的占比較大給予了公司更多的償債壓力。2. 公司產(chǎn)品核心競爭力不足想在房地產(chǎn)市場占據(jù)一定優(yōu)勢的話，則需要有比其他公司更好的產(chǎn)品競爭力，最好的物業(yè)管理在萬達(dá)、最高的性能價格比在恒大、最好的住房裝飾設(shè)計在萬科。碧桂園公司的房價固然比之其他房地產(chǎn)公司的價格稍低，但還是未能形成絕對的優(yōu)勢成為核心競爭力。國民經(jīng)濟(jì)的上升也意味著人民追求也在改變，購房者可能在差價不多的時候優(yōu)先考慮舒適度，挑選符合自己品味的住房。因此碧桂園公司需要增強自身的核心競

35、爭力，增加在房價方面的優(yōu)勢、優(yōu)化銷售策略、加大宣傳力度讓人們更加了解碧桂園的品牌理念，進(jìn)而獲得更好的品牌優(yōu)勢。3. 公司過于追求高周轉(zhuǎn)高周轉(zhuǎn)模式是碧桂園公司在項目開發(fā)的盈利方式，通過快速的房產(chǎn)項目建設(shè)與銷售使得資金迅速回籠得以對下一個開發(fā)項目進(jìn)行跟進(jìn)。高周轉(zhuǎn)模式的確保證了公司的盈利性，但是在監(jiān)管體系不完善的時候，安全事故發(fā)生的幾率就會增加。在2018年6月到8月內(nèi)，碧桂園就發(fā)生了4次安全事故，對碧桂園造成了一定的負(fù)面影響，為此碧桂園將每年的7月26日定為“安全生產(chǎn)日”。因此碧桂園在保持高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢的同時，也要完善自身的監(jiān)管制度，降低安全事故的發(fā)生次數(shù)。六、 碧桂園公司財務(wù)風(fēng)險防范措施(一) 籌資

36、風(fēng)險方面1. 合理確定融資規(guī)模公司的經(jīng)營和投資項目需要充足的資金來確保能夠正常運作，在保證資金充足時也需要科學(xué)規(guī)劃發(fā)展合理籌資，避免資金過多造成浪費并且增加償債壓力。公司資產(chǎn)負(fù)債率的高低是與籌資風(fēng)險的大小相關(guān)聯(lián)的，過高的資產(chǎn)負(fù)債率必然會使得籌資風(fēng)險增加。因此公司在經(jīng)營和投資活動中需要預(yù)先評估資金的需求額度，按需籌資。保持公司合理的負(fù)債規(guī)模可以讓公司擴(kuò)大生產(chǎn)、維持公司的健康發(fā)展、降低籌資風(fēng)險。降低公司資金閑置率，達(dá)到公司效益最大化。2. 籌資方式多樣化公司單單依靠生產(chǎn)經(jīng)營盈利是無法達(dá)到擴(kuò)大公司生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的目的，因此需要從外部融資來完成這個目的。正常情況下，公司獲取資金的方式有兩種：一是通過股權(quán)

37、籌資的方式，雖只需要償還本金，且風(fēng)險較小，但是成本高還會稀釋公司控制權(quán)；二是通過債務(wù)融資的方式，雖需要償還本金和利息，且成本低，但是有較高的財務(wù)風(fēng)險。碧桂園公司主要是通過銀行貸款方式來籌集資金，銀行貸款的審批手續(xù)較為復(fù)雜且限制條件多。為此碧桂園公司需要不斷探索更有效、更低風(fēng)險、更低成本的籌資渠道來滿足公司的資金需要，多樣化的籌資渠道可以平衡資金供求、完善公司資產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)、增加公司的償債能力和有利于公司可持續(xù)發(fā)展。(二) 投資風(fēng)險方面1. 加強對投資項目的評估在進(jìn)行新項目投資前，應(yīng)該充分對投資所處區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等方面進(jìn)行調(diào)查分析，評估該投資項目的可行性。在進(jìn)行投資項目評估時，也要對公

38、司能力進(jìn)行全面分析，分析公司的運營狀況能否跟上投資項目的資金運作。為了使投資決策收益性更高，需要全面對影響投資決策的因素進(jìn)行分析，運用定性和定量分析、結(jié)合數(shù)學(xué)模型篩選出最佳投資決策。2. 采取有效措施降低風(fēng)險在項目投資過程中可以通過以下方法降低風(fēng)險：一、在房地產(chǎn)項目開發(fā)時，要選擇信譽良好的建筑材料供應(yīng)商；二、通過購買保險對投資項目可能出現(xiàn)的不可控因素進(jìn)行保障，避免公司承擔(dān)更多的損失；三、實行業(yè)績獎罰條款，調(diào)動員工的積極性，防止消極怠工，確保項目在規(guī)定時間內(nèi)得以完成。(三) 經(jīng)營風(fēng)險方面1. 優(yōu)化營銷策略房地產(chǎn)公司的主要收入是銷售住房，營銷策略能否使得公司品牌理念深入人心是公司盈利的關(guān)鍵。如今房

39、屋價格不斷上升，并且房地產(chǎn)市場也逐漸飽和，房地產(chǎn)銷售策略也需要進(jìn)一步優(yōu)化以吸引購房者。公司必須能夠準(zhǔn)確定位產(chǎn)品價值、洞察和了解消費者需求、掌握目標(biāo)客戶的特征更好地理解市場，大力搞好廣告宣傳，將品牌理念帶入消費者心中，同時加大物業(yè)服務(wù)力度，進(jìn)而提高公司的銷售利潤。2. 與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，提高規(guī)模效益一個地理位置不錯的樓盤更能吸引消費者，所以優(yōu)質(zhì)的土地儲備成為了公司之間角逐的開始。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)一般已經(jīng)提前購入了優(yōu)質(zhì)土地了，但是由于資金和品牌知名度不夠便不進(jìn)行開發(fā)。我們可以與其進(jìn)行合作，減少購買土地的相關(guān)費用，從而降低開發(fā)房地產(chǎn)項目的成本。利用更少的資金開發(fā)更多的項目，提高規(guī)模效益。七、 結(jié) 論本文通過近三年碧桂園公司的財