嘉興商業(yè)項目場調查報告

1、精品文檔寶島優(yōu)品寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔嘉興好一家家居購物市場市場調查報告調研成員：調研時間：2004/11/18 2004/11/19調研地點：浙江省嘉興市寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔嘉興位于浙江省北部，離上海市約 120公里，是長三角經(jīng)濟圈的組成部分，近年 來，嘉興市經(jīng)濟取得飛速發(fā)展，其房地產(chǎn)業(yè)也緊跟潮流，取得了長足進步。日前，本 部門一行兩人，對嘉興市大型專業(yè)市場進行了一次比較詳細的走訪。重點對嘉興的家 居市場及市中心商業(yè)項目進行了比較細致的了解，并對市中心大型專業(yè)市場的部分業(yè) 主進行了調查問卷，初步掌握了當?shù)貥I(yè)主對產(chǎn)權式商鋪的態(tài)度。此次我小組一行四人參與“鞍山北方國際機電五金城

2、”項目調研工作。本著實事 求是、認真負責的態(tài)度，我小組就該項目的市場狀況與產(chǎn)品可行性等問題進行匯總分 析而出具本報告，以供公司領導決策也可為將來合作雙方進一步深入探討時的市場參 考。項目篇 6一、嘉興市場狀況簡介 6二、本案狀況簡介 81項目現(xiàn)狀 82. 周邊環(huán)境 103. 交通條件 114. 市政配套 11三、項目分布地標圖詳見 11市場篇 12一、市場介紹 121項目名稱：嘉興商城 121項目名稱：華庭街 133. 項目名稱：嘉禾北京城 144. 項目名稱：江南摩爾 156. 項目名稱：嘉興建材陶瓷市場 177. 項目名稱：永泰廣場 18二、具體數(shù)據(jù)列表 19三、調查問卷信息分析 2 51

3、、對于是否愿意購買產(chǎn)權式商用物業(yè)的調查結果（以有效問卷為準） 2 52、 對于愿意購買產(chǎn)權式商用物業(yè)但是否愿意前往本案位置進行經(jīng)商的調查結果（以有效問卷為準）.2 63、對于不愿意購買或前往本案位置進行經(jīng)商緣由的調查結果（以有效問卷為準） 2 7調查問卷總體分析： 2 8項目建議篇 3 0二、項目綜合評定 301 優(yōu)勢評述： 3 02、劣勢評述： 3 13、結論建議 3 2項目篇嘉興市場狀況簡介嘉興市是中國東部沿海地區(qū)長江三角洲 15城市之一，與上海接壤。現(xiàn)轄平湖市、海寧市、桐鄉(xiāng)市、嘉善縣、海鹽縣、秀城區(qū)、秀洲區(qū)。全市面積約4,000平方公里，總人口 332萬。2003年全年生產(chǎn)總值855.6

4、3億元，按可比價格計算，比上年增長16.9%。按戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值達到25720元，比上年增長16.7%，按當年基準匯率計算達 3107 美元。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值66.05億元，比上年增長4.0%，占生產(chǎn)總值的比重由上年 8.7%下降為7.7% ;第二產(chǎn)業(yè)增加值507.46億元，比上年增長20.8%，所占比重比 上年上升2.1個百分點；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 282.12億元，比上年增長13.9%，占生 產(chǎn)總值的比重為33.0%，比上年下降1.1個百分點。近年來，隨著嘉興市區(qū)舊城改造力度的加大，城市化進程的加快，基礎設施的高強度投入，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展

5、態(tài)勢。19月，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36.7億元，同比增長94.6%，增速比1-8月回落22.4個 百分點，9月份當月投資同比下降15.2%。其中住宅投資27.9億元，同比增長95.8% , 比1-8月回落26.2個百分點。2004年19月，市區(qū)房屋施工面積528.9萬平方米，增長86%，比前8個月回 落22.3個百分點，其中住宅面積421.8萬平方米，增長77.8% ,回落23.5個百分點； 房屋新開工面積190萬平方米，增長82.2%，其中住宅133.8萬平方米，增長52.6% ; 商品房竣工面積42.7萬平方米，增長15.1%，其中住宅竣工面積37.7萬平方米，增 長 13.9%。今年以來，

6、商品房價格漲勢趨穩(wěn)，漲幅回落。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，3季度市區(qū)商品房平均銷售價格比去年同季上漲17.7%，其中商品住宅銷售價格比去年同季上漲18.2%，同比漲幅較上季分別回落11和11.6個百分點。受國家宏觀調控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)參與土地拍賣熱情銳減，土地市場交投 清淡。19月，共購置土地面積34.6萬平方米，同比下降67.4%。三季度房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)由高景氣區(qū)間快速進入景氣臨界點，與二季度相比下降44.4個百分點。樓盤銷售進度也放緩，預售增幅回落。19月，市區(qū)商品房預售面積102萬平方 米，增長17.4%，增幅同比回落45.3個百分點。其中：住宅用房預售 93萬平方米， 增長20%，同

7、比回落47.2個百分點。二、本案狀況簡介1.項目現(xiàn)狀項目名稱：好一家家居廣場開發(fā)商:嘉興嘉甌置業(yè)有限公司項目地理位置:嘉興秀洲路南（中山西路延伸段）項目屬性:綜合（商業(yè)，辦公住宅）商業(yè)部分經(jīng)營業(yè)態(tài)：一樓為裝飾，燈具建材城二樓為家具城三樓為辦公用品家居藝術家 裝公司規(guī)劃占地：147畝，總面積95576 m2總投資額：一期2.9億元規(guī)劃建筑面積：一期152575 ，其中主樓85573 m2, 8-10號樓63051共4棟主 樓容積率：1.57建筑密度45.9%綠化率30%物業(yè)：好一家家居購物廣場有限公司統(tǒng)一管理營業(yè)時間：2005.07.28 （計劃）廣場規(guī)模：137000 m （主廣場），中心廣場

8、5000 m,地下停車場4300 m停車泊位：1500輛，24小時服務項目概況：本案目前建設進入一期的中期階段，現(xiàn)場開始對外預定，目前定價一樓 6000-7000元/平方米，二樓5000元/平方米，三四樓3980元/平方米。該案有回租協(xié) 議，如商業(yè)部分,5年期的回租保證每年8%的回報率,10年期的回租率從第6到第10年每 年9-10%.目前商業(yè)部分已經(jīng)預定了 大約30%,，前來參觀或預定的客戶溫州人占了很大 一部分比例.說明該項目市場有一定認可度，具有一定的商業(yè)投資價值.本案主樓三層均為寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔商鋪，四五層為辦公用房.8-9號樓一二層為商鋪，三四層規(guī)劃用途為辦公樓和商務公

9、寓售樓處外景物流中心2周邊環(huán)境本項目周邊所處地區(qū)西方為工業(yè)用地，東部為一級住宅用地，北側至中山西路為商業(yè)金融用地。周邊環(huán)境幽靜，道路平整開闊，生態(tài)環(huán)境良好。但是周邊人流車流較少，難以聚集人氣,寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔缺少商業(yè)氛圍.期待周邊住宅小區(qū)建成和交通配套完善后能使這一狀況得到改觀.3交通條件目前項目附近主要道路是北側得中山西路及西面的乍嘉蘇高速公路。乍嘉蘇高速公路 交通路況較好，路面開闊，車流量較多。中山西路西延伸段至市區(qū)約5公里路程，道路狀況良好，目前車流量很少。4.市政配套本區(qū)域屬新開發(fā)區(qū)域，由于遠離市中心區(qū)域目前附近尚沒有大型配套設施 ，生活及商

10、業(yè) 配套較為匱乏,而且交運也不便利目前秀州工業(yè)區(qū)的開發(fā)較成熟的地區(qū)位于 320國道 東側部分，是秀州新區(qū)區(qū)政府所在地。項目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受工業(yè)區(qū)開發(fā)進程影響，此狀況將很大程度上影 響到本案的銷售及未來業(yè)主經(jīng)營狀況，是本案必須面對的棘手問題。三、項目分布地標圖詳見市場篇一、市場介紹1項目名稱：嘉興商城項目位置：建國路、中山西路面 積：11.7-200 m2營業(yè)規(guī)模：7000 m租 金：1F47 7.4 元/m 天 2F:1.3 2.0 元 / m 天租賃率：100%經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋業(yè)、家居、娛樂物業(yè)屬性：綜合市場市場簡述：該案97年開業(yè)，2001年時租金一層為90-120元/月/

11、平方米，二層為14 元/月/平方米，現(xiàn)在租金有很大程度上漲，1F上漲到5.5元/月/ m左右。該商城經(jīng)營品 種檔次不高，針對本市場所做的調研組群為14組；其中有效問卷為8組寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔2項目名稱：華庭街項目位置：建國路、環(huán)城北路面 積：23-799 m2建筑面積：100000 m租 金：1F48-5.0/ m 天 2F:1.9 3.8 元 / m 天售 價：1F: 27000/ m租賃率：約90%經(jīng)營業(yè)態(tài)：服飾、休閑娛樂、百貨、超市等物業(yè)屬性：綜合商業(yè)項目市場簡述：該案地處市中心，是嘉興市中心最大的商業(yè)項目，集百貨、超市、寫字樓、 服飾市場、娛樂

12、等為一體，有太平洋百貨和肯德基等品牌店入駐。該案地理位置優(yōu)越,其價格為目前市內最高，目前僅剩余四套商鋪，面積在23-60 m,該案不提供返租服務。針對本市場所做的調研組群為10組；其中有效問卷為6組。寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔3項目名稱：嘉禾北京城項目位置：建國路北京路面 積：40-150 m2建筑面積：商業(yè)面積47000 m,住宅73000 m租 金：1F： 3.5-4.5 2F: 1.2-3.0售 價：1F： 15000-270002F : 7000-8000租賃率：85%經(jīng)營業(yè)態(tài)：家居、小商品，電器物業(yè)屬性：綜合市場市場簡述：該商業(yè)項目另有住宅項目，該案地處建國路商圈北側，人流量尚可

13、，但是 目前在經(jīng)營上受到華庭街沖擊，已改變?yōu)榧揖雍托∩唐方?jīng)營為主，另有永樂家電經(jīng)營 中。針對本商鋪所做的調研組群為 8組，其中有效問卷4組。寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔4項目名稱：江南摩爾項目位置：秀州新區(qū)區(qū)政府對面（洪興路、新秀路）建筑面積：200000 m2面 積：50-200 m租 金：未定售 價：1F: 12000 元/m 2F： 8000 元/ m包租情況：前3年7%后2年10 11% （可不選，選擇只能簽5年）經(jīng)營業(yè)態(tài)：購物、餐飲、休閑、游樂、商務、文化物業(yè)屬性：綜合市場綜述：該案是目前嘉興最大的綜合商業(yè)項目， 目前江南摩爾整個項目中有70%多 的商

14、業(yè)物業(yè)自留，并規(guī)劃成國際一流大賣場、品牌百貨、大型 3C賣場和家居大賣場 四大主力業(yè)態(tài)，目前國際品牌大賣場美國普爾斯馬特、金海馬家居、銅鑼灣集團等都正與江南摩爾緊密接觸，目前四大業(yè)態(tài)的招商可以說已經(jīng)基本落定，歡樂摩天輪、激 光水幕電影、兒童翻斗樂、下沉式演繹廣場為主的四大景觀靚點將成為新的旅游景點5.項目名稱：嘉興萬好家居購物廣場 項目位置：中環(huán)南路五星路口建筑面積：200000 m2面積：80 m可以自由分割售 價:1F 6000 8000 元/ m , 2F 4000 元/ m租賃率：20%包租狀況:7年8%-10%回報率經(jīng)營業(yè)態(tài)：五金、電器、陶瓷、家居、裝飾物業(yè)屬性：專業(yè)市場市場綜述:該

15、案位于秀城新區(qū)，與本案無論在定位、規(guī)模、建設進度上都很類似類似，該案提供返租選擇是7年8%-10%的回報率，其一期已經(jīng)結構封頂，預計它將成為本 案主要競爭項目。寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔該案位于市中心東南部，在交通上比本案略有不足，而其售價1F與本案類似，2F和本案3F類似，價格上有一定優(yōu)勢，而看其周邊狀況可發(fā)現(xiàn)也是新興地區(qū)，周邊有不 少房產(chǎn)在建，也都還沒有銷售，總體上與本案存在重復建設，將形成爭搶客源的慘烈 競爭。6項目名稱：嘉興建材陶瓷市場項目位置：環(huán)城南路與320國道的交界地段建筑面積：140000 m2面 積：50 142 m可以自由分割租 金：1.3

16、元/ m天；售 價：不售租賃率：75%經(jīng)營業(yè)態(tài)：衛(wèi)陶、木材地板、五金，家具、燈飾、窗簾等軟裝飾家居配套物業(yè)屬性：商貿集市寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔市場綜述：該市場是從原有市場搬遷而來，原市場面積近8萬川，300余經(jīng)營戶，這些經(jīng)營者都將搬入新市場，是市場客源的主要保證。該案目前交通不便，環(huán)城路到該 市場前仍未建成，周邊住宅項目也未興建成型，預計其未來定位將以批發(fā)中心為主。該案北側另有大型農(nóng)貿批發(fā)市場在建，估計該地區(qū)總體定位將是批發(fā)集散中心。7項目名稱：永泰廣場項目位置：中山西路新秀路路口建筑面積：40000 m2面積：80 200 m （上下兩層）售 價：600

17、0元/ m （上下兩層）租賃率：80%經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝，休閑娛樂等物業(yè)屬性：商業(yè)裙房市場綜述：該項目是永泰廣場住宅的配套裙房，該案住宅建面在22萬平方米左右，將有大量居民入住，未來人氣有保證。該案北側約500米是在建的大型shopping mall 江南摩爾，西側臨近大潤發(fā)賣場，因此周邊商業(yè)氛圍濃厚，且交通便捷，因此其 未來發(fā)展看好。目前所售的裙房是上下兩層小開間的商鋪，位于小區(qū)南側，離中山西 路有一定距離，所以價格相對便宜，其二期臨中山路的商鋪還未開盤，預計單價將達 到8000元/ m2以上二、具體數(shù)據(jù)列表調研項目信息匯總表如下：（表一）租賃規(guī)模價格售價回租年項目名體量面積貸款成幅射范銷售開盤

18、時物業(yè)屬地址開發(fā)商(M2（元（元限及回(M2)經(jīng)營業(yè)態(tài)備注/M 2/M2)報率天）永泰廣場中山西路新秀路路口永泰房地產(chǎn)有限公司40000（商業(yè)）6000（上卜兩層）80 200（上下兩層）6成中山西路大潤發(fā)周邊80 %服裝，休閑娛樂等綜合（辦公、商業(yè)、住宅）該項目二期 臨近山西路 商業(yè)裙房明 年開盤1F60吉/.萬 力口 /、萬中環(huán)南億源置00 -80五金電器綜合好家居路五星業(yè)開發(fā)1200未疋80007年可以自5成市政府20%陶瓷家居2004.（辦公、該項目一期購物廣路口有限公002F407 - 8 %由分割周邊裝飾07商業(yè)、住已經(jīng)封頂場司00宅）環(huán)城南50 環(huán)城南衛(wèi)陶、木市場是在原力口八建路

19、與1400142路及材地板、綜合有市場搬遷材陶瓷320國001.3可以自320國75 %五金，家（辦公、而來，原市市場道的交由分割道周邊具、燈飾、商業(yè)）場面積近8界地段窗簾等萬 m2 , 300余經(jīng)營戶江南摩爾秀洲區(qū)行政中心對面浙江金 泰陽房 地產(chǎn)開 發(fā)有限 公司2000001F120002F8000前3年7 %后2年1011%50 2006成中山西路大潤發(fā)周邊50 %百貨及娛樂2004.09商業(yè)、酒店式商務公寓江南Mall是嘉興有史 以來規(guī)模最 大的復合型 商業(yè)項目調研項目信息匯總表如下：（表二）項目名稱地址開發(fā)商規(guī)模體量（M2）租賃價格（元/M 2 天）售價(元/M 2)回租年限及回報率面

20、積(M2)貸款成數(shù)幅射范圍銷售率經(jīng)營業(yè)態(tài)開盤時間物業(yè)屬性備注中山1F47中山路家具、燈該市場地處嘉興商西路約7.4/11.7-2/建國路100飾、窗簾現(xiàn)房商業(yè)市中心，已城建國70002F:1.300商圈%布藝及服經(jīng)相當成熟南路2.0飾該項目規(guī)模建國約1F481F:中山路品牌服飾體量較大，中路-5.023-79華亭街環(huán)城100002F:1.92700096成建國路90 %及休閑娛現(xiàn)房綜合雖然地處市0商圈樂等中心區(qū)域但北路3.8是人氣尚顯不足浙江東1F:1F:建國方萊茵3.5-4.15000-家居、小該案另有住嘉禾北路達置業(yè)47000527000/40-1506成建國路85%商品、蘇現(xiàn)房綜合宅，經(jīng)

21、營狀京城北京有限公2F:北商圈2F:寧電器況不是很好路司1.2-37000-8000衛(wèi)陶、木秀園1F:6005年期材地板、綜合該項目規(guī)模好家南路嘉甌置200006 （暫0-7000的8%50（可中山西預約五金，家（辦體量較大，家居購近乍業(yè)有限0定）2F:50010年期自由分6成路乍嘉30%具、燈飾、未疋公、商地處較為偏物廣場嘉蘇公司0額9%割）蘇咼速左右窗簾等軟業(yè)）遠高速裝飾家居配套寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔三、調查問卷信息分析本小組對鞍山市各類專業(yè)市場進行了問卷調查，其中調查問卷總量共為32組,其中有效問卷達到18組，占總體調查問卷數(shù)量的56.3%。1、對于

22、是否愿意購買產(chǎn)權式商用物業(yè)的調查結果（以有效問卷為準）（1） 、愿意購買產(chǎn)權式商用物業(yè)的調查問卷達到6份，占總體有效問卷數(shù)的33.3%（2） 、不愿意購買產(chǎn)權式商用物業(yè)的調查問卷達到了8份，占總體有效問卷的44.4%（3） 、對于購買產(chǎn)權式商用物業(yè)無所謂的調查問卷達到了4份，占總體有效問卷的22.2%。45%2、對于愿意購買產(chǎn)權式商用物業(yè)但是否愿意前往本案位置進行經(jīng)商的調查結果（以有效問卷 為準）（1） 、愿意前往本案位置經(jīng)商的調查問卷達到1份，占總體有效問卷的16.7%。（2） 、不愿意前往本案位置經(jīng)商的調查問卷達到了2份，占總體有效問卷的33.3%。（3） 、對于前往本案位置經(jīng)商無所謂的調查問卷達到了3份，占總體有效問卷的50%口愿意前往經(jīng)商不愿意前往經(jīng)商 精品文檔白猶豫寶島優(yōu)品一傾心為你打造精品文檔3、對于不愿意購買或前往本案位置進行經(jīng)商緣由的調查結果（以有效問卷為準）（1） 、提到因本案位置太偏太遠的調查問卷達到2份，占總體有效問卷的25%。（2） 、提到因本案周邊無較好的商業(yè)氛圍的調查問卷達到了1份，占總體有效問卷的 12.5%。（3） 、提到對本案商用物業(yè)無力購買的調查問卷達到了1份，占總體有效問卷的12.5%（4） 、提到寧愿選擇