商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)服務(wù)合同教學(xué)文稿

1、*項目商業(yè)服務(wù)合同甲方：法定地址： 法定代表人： 電話：職務(wù):傳真:乙方：法定地址：法定代表人：職務(wù):電話：傳真:根據(jù)民法通則、合同法的規(guī)定，上列雙方經(jīng)充分平等協(xié)商，本著互利互惠 的原則，就甲方委托乙方為 項目的配套商業(yè)設(shè)施服務(wù)的事宜，達(dá)成如下條款，共同遵守。第一條 委托項目的概況甲方委托乙方提供商業(yè)服務(wù)的項目名稱為 （以下簡稱 該項目”，該項目位于，該項目商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，擬建成商業(yè)配套設(shè)施。第二條 委托商業(yè)服務(wù)事項以及期限1、 委托商業(yè)服務(wù)事項：甲方委托乙方就該項目進(jìn)行組建項目負(fù)責(zé)公司（部門）、 招商、策劃推廣、營運管理等全程經(jīng)營管理商業(yè)服務(wù)；2、 委托期限：委托期限為簽約之日

2、起至該項目開始營業(yè)后5年。第三條 具體工作內(nèi)容1、開業(yè)前的全面招商、策劃推廣、規(guī)劃裝修、開業(yè)籌備工作（1）前期招商及規(guī)劃裝修工作（自簽約后 10天內(nèi)開始）搭建經(jīng)營管理架構(gòu)（詳見附件），組織專業(yè)隊伍，實施專項專業(yè)培訓(xùn)； 對現(xiàn)有的規(guī)劃布局進(jìn)行重新設(shè)計、規(guī)劃調(diào)整；擬定商鋪招商價格等商務(wù)條件；擬定招商工作流程安排，操作規(guī)則以及租賃合同、管理公約、裝修管理手 冊等相關(guān)法律規(guī)范文本；根據(jù)宣傳推廣計劃負(fù)責(zé)完成各項設(shè)計及文案，安排并監(jiān)督完成對應(yīng)的物料 制作，統(tǒng)籌監(jiān)督各項地面宣傳推廣活動的開展執(zhí)行，統(tǒng)籌組織軟文撰寫及 媒體投放等（須外聘廣告公司完成）；監(jiān)督審核商場的內(nèi)部格局改造、裝修的方案及實施；全面向目標(biāo)客戶

3、推介項目；安排有興趣的客戶現(xiàn)場考察；與客戶進(jìn)行商務(wù)談判；安排客戶與甲方簽署租賃等合同文書；（2）開業(yè)前營運管理的準(zhǔn)備工作（項目開始之日倒算 2個月開始）提出項目經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營策略及各階段的實施方案；提出項目經(jīng)營管理工作方案，獎勵相關(guān)的工作制度，工作程序，工作規(guī)范 和工作實施細(xì)則；招聘、培訓(xùn)營運管理隊伍人員；營運宣傳推廣工作計劃項目整體形象定位，營運策劃推廣宣傳內(nèi)外布置、裝飾及設(shè)計；場內(nèi)外定位設(shè)置廣告位商場內(nèi)外的臨租推廣活動；大型公共推廣活動2、后期經(jīng)營管理服務(wù)（自開始營業(yè)起計 5年）（1）在不同階段提出項目各階段的經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營策略及各階段的實施方案；（2）執(zhí)行項目日常的管理工作，并做好各項營

4、運管理工作過程的相關(guān)記錄等；（3）租金及其他相關(guān)費用的收取；（收取后存入甲方指定賬戶）；（4）執(zhí)行營運宣傳推廣工作；（5）開始營業(yè)后的后續(xù)招商工作以及經(jīng)營過程中的二次招商調(diào)整工作；（6）乙方保證能為甲方組建經(jīng)營管理公司及保證能經(jīng)營管理公司正常運營。就 經(jīng)營管理公司，乙方僅為甲方提供營運及相關(guān)服務(wù)，不在該項目經(jīng)營管理 公司中占有任何股份。第四條 工作方式1、乙方協(xié)助甲方成立項目經(jīng)營管理公司， 對項目實施全面經(jīng)營管理。 同時，由甲 方委派兩名， 乙方委派一名高層人員共同組成項目經(jīng)營管理委員會， 對項目經(jīng) 營管理公司實施監(jiān)督管理， 費用超過人民幣 2 萬元的項目或重大事項的決策由 經(jīng)營管理委員會表決

5、， 日常運營項目管理實行經(jīng)營管理公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 總 經(jīng)理向經(jīng)營管理委員會直接匯報，并對經(jīng)營管理委員會負(fù)責(zé)。2、乙方派員整體統(tǒng)籌負(fù)責(zé)項目的租賃、 策劃推廣等工作。 乙方負(fù)責(zé)派出專業(yè)人員4 名分別擔(dān)任項目經(jīng)營管理公司經(jīng)營班子的主要職位， 包括項目經(jīng)營管理公司 的總經(jīng)理、招商營運總監(jiān)、招商經(jīng)理、策劃推廣經(jīng)理（人員由乙方推薦、甲方 確認(rèn)）。3、以項目經(jīng)營管理公司的名義向社會分階段招聘崗位人員， 進(jìn)行專項培訓(xùn)后由經(jīng) 營管理公司開展全面工作。4 、 甲方指派專人與乙方對接各項工作， 并協(xié)助完成前期工程、 保安、保潔、財務(wù)、 行政人事、外聯(lián)等配合工作。5、 該項工作開展期間乙方派出的總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)項目的

6、人事招聘、 招商、策劃推 廣業(yè)務(wù)以及工程監(jiān)理等日常運作；6、 項目經(jīng)營管理公司的對外合同， 應(yīng)經(jīng)過甲方指定人員審核后方可蓋章， 乙方派 駐人員不得以公司名義擅自簽訂合同。第五條 費用1 、 人員基本開支（1）乙方派出人員的基本開支自簽約之日起，甲方于每月10日前向乙方支付人民幣伍萬元（即Y 50,000 元）作為乙方人員的基本開支費用， 包括：乙方派駐項目核心管理團隊 （4 人） 的基本薪酬、社保費、乙方應(yīng)負(fù)稅項。乙方派駐項目的 4 人，屬于乙方聘請員 工，由乙方支付薪酬及購買社保，與甲方不存在勞動關(guān)系。乙方每月應(yīng)及時向派駐項目人員發(fā)放薪酬， 購買社保及支付人員的有關(guān)費 用。該四名員工的工薪分

7、別為：經(jīng)營管理公司總經(jīng)理約 l2000 - 15000 元、招 商營運總監(jiān)工薪約8000 - 12000元、招商經(jīng)理工薪約8000 - 1000元、策劃推 廣部經(jīng)理工薪約8000 - 1000元o（2）項目經(jīng)營管理公司內(nèi)聘用的其他所有人員的薪酬、福利由項目經(jīng)營管理公 司負(fù)責(zé)，甲方應(yīng)保證在項目經(jīng)營管理公司達(dá)到收支平衡前為其提供相應(yīng)的 資金支持。2、招商提成獎勵： 項目經(jīng)營管理公司內(nèi)部的前期招商提成獎勵標(biāo)準(zhǔn)， 由經(jīng)營管理 委員會商討決定， 獎勵技術(shù)不低于同類型招商業(yè)務(wù)； 具體獎勵辦法由經(jīng)營管理 公司總經(jīng)理提方案報經(jīng)營管理委員會審批后執(zhí)行。3、住宿費（1 ） 乙方派駐人員的當(dāng)?shù)刈∷拶M及基本生活設(shè)施由

8、甲方負(fù)責(zé)（但住宿費標(biāo)準(zhǔn)及 基本生活設(shè)施的開支標(biāo)準(zhǔn)由甲方確定） ，伙食和生活用品自理。（2） 招商期間乙方其他人員為本項目前往項目當(dāng)?shù)厮璧淖∷拶M用有甲方承 擔(dān)（具體住宿費標(biāo)準(zhǔn)由甲方?jīng)Q定） ；4、經(jīng)營管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)項目每月的營運收入 （除物業(yè)管理費外， 其余包括 租金收入、 營業(yè)扣點提成收入、 廣告收入以及臨時性出租收入） 按 8%計提（具 體按照本合同第六條執(zhí)行） ，甲方須在每月 10日之前向乙方支付上個月度的經(jīng) 營管理費用。（1）甲方所支付的經(jīng)營管理費用已經(jīng)包括乙方按本合同約定為本項目提供所 有服務(wù)的對價、應(yīng)付稅項以及一切相關(guān)費用（另外約定的乙方派出人員的 基本費用除外）。（2）項目

9、經(jīng)營管理公司因經(jīng)營需要聘用其他員工的薪資福利和日常費用作為 項目經(jīng)營管理公司的成本列支。5、其他費用： 項目經(jīng)營管理公司為本項目建設(shè)、 招商、營運及推廣等所有費用由 甲方承擔(dān)，其中包括但不限于在項目的辦公場地、辦公設(shè)備（臺式電腦、打印 機、傳真機、辦公臺等設(shè)備） 、公關(guān)外聯(lián)及接待應(yīng)酬費用、差旅費、辦公車輛 及路橋費、汽油費、日常辦公費用、宣傳推廣費（指需外判第三方企業(yè)完成的， 如物料制作，媒體投放、活動執(zhí)行等） ，項目改造裝修建設(shè)費、設(shè)施設(shè)備維修 保養(yǎng)、營運水電費等等。 但總經(jīng)理要對以上費用預(yù)先做出預(yù)算報告交甲方指定人員審批，否則甲方有權(quán)拒付，并要求乙方承擔(dān)相關(guān)費用第六條 經(jīng)營管理服務(wù)考核目標(biāo)

10、：（以下考核目標(biāo)中提及的開業(yè)率計算基準(zhǔn)商業(yè)面積按實際可出租建筑面積計算，具體位置詳見附圖所示）1、項目在開始營業(yè)之日起開業(yè)率須達(dá)到 70% （含），否則甲方僅需支付乙方派出 人員基本費用（Y 50,000元），即有權(quán)解除合同；當(dāng)開業(yè)率須達(dá)到60.00%（含） 至69.99%,甲方解除合同時須一次性向乙方支付前期服務(wù)補償金，補償金額 按開業(yè)簽約面積X 1（元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算支付，開業(yè)率在60.00%（不含本數(shù)） 以下，甲方可不做補償直接解除合同；2、 項目在開始營業(yè)之日起六個月內(nèi)，商鋪開業(yè)率須達(dá)到80% （含），否則甲方僅 需支付乙方派出人員基本費用（Y 50,000元），以及經(jīng)營管理服務(wù)費按

11、項目每 月營業(yè)收入的5%計提支付乙方，即有權(quán)解除合同；當(dāng)階段開業(yè)率須達(dá)到70.00%（含）至79.99%,甲方解除合同時須一次性向乙方支付前期服務(wù)補償金， 補償 金額按開業(yè)簽約面積X 10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算支付，開業(yè)率在 70.00% （不含 本數(shù)）以下，甲方可不做補償直接解除合同；3、 項目在開始營業(yè)之日起第七個月至第十二個月內(nèi)，商鋪開業(yè)率須達(dá)到80.01% -89.99%之間（含本數(shù)），若連續(xù)三個月時間開業(yè)面積平均水平租金在40（暫定）元/平方米（不含本數(shù)）以下則經(jīng)營管理服務(wù)費按項目每月營業(yè)收入的 5%計提 支付乙方，同時甲方可不做補償直接解除合同； 若連續(xù)三個月時間開業(yè)面積平 均水平租

12、金在40 （暫定）元/平方米（含本數(shù)）以上則經(jīng)營管理服務(wù)費按項目每月營業(yè)收入的7%提支付乙方。4、 項目在開始營業(yè)之日起第七個月起， 商鋪開業(yè)率達(dá)到90%以上（含本數(shù)），若 連續(xù)三個月時間開業(yè)面積平均水平租金在40 （暫定）元/平方米（不含本數(shù)）以下則經(jīng)營管理服務(wù)費按項目每月營業(yè)收入的7%計提支付乙方，同時甲方可不做補償直接解除合同；若連續(xù)三個月時間開業(yè)面積平均水平租金在40 （暫定）元/平方米（含本數(shù)）以上則經(jīng)營管理服務(wù)費按項目每月營業(yè)收入的8%提支付乙方項目開業(yè)率達(dá)80% （含本數(shù)）以上之后，若甲方單方提出解除合同，甲方須向乙方一次性支付壹佰萬元（即Y 1,000,000元）的賠償金后，本

13、合同方予解除 第七條 雙方職責(zé)1、甲方的職責(zé)（1） 甲方負(fù)責(zé)該項目的投資與建設(shè)；確保項目的合法性。（2） 甲方需按商場基建工程進(jìn)度向乙方提供有關(guān)該項目的詳細(xì)資料。（3）甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與有關(guān)的政府部門和其他相關(guān)部門之間的關(guān)系，提供充分的 工作條件。（4）甲方須保證在本合同履行期間內(nèi)不得以取代乙方為前提就本合同項下乙 方所承擔(dān)的義務(wù)與任何第三方進(jìn)行合作。但乙方應(yīng)也業(yè)績不能達(dá)到本合同 標(biāo)準(zhǔn)時，甲方有權(quán)為尋求乙方的取代者而與任何第三方進(jìn)行相關(guān)的商談， 并簽訂相關(guān)合作協(xié)議。（ 5） 按照本合同約定的期限與金額向乙方支付本合同約定的相關(guān)費用。（6） 甲方須確保安排支付項目招商和宣傳推廣的相關(guān)費用，但總經(jīng)理應(yīng)

14、提前做 出預(yù)算交甲方。（7）甲方有權(quán)對乙方派駐人員提出撤換要求，乙方應(yīng)于甲方向乙方提出書面通 知后 10 天內(nèi)提供甲方認(rèn)可的人選做出撤換安排，否則，從乙方違約時直 到違約終止時止，甲方不必支付該違約期間乙方派駐人員費用（Y50,000元）；且有權(quán)要求乙方賠償期間營業(yè)損失。 如乙方派駐的四名核心人員均不 稱職，且甲方提出的書面通知后 30 天內(nèi)乙方無法調(diào)換的，甲方有權(quán)要求 解除合同并有權(quán)要求乙方賠償期間營業(yè)損失。2、乙方的職責(zé)（ 1） 全面統(tǒng)籌項目各項招商及經(jīng)營管理工作，并定期（例如：一個月為一個周 期）向甲方提交統(tǒng)籌項目各項招租或經(jīng)營管理工作的工作匯報。（ 2） 推薦或委派有項目操作經(jīng)驗的核心

15、人員為該項目提供相關(guān)服務(wù)，統(tǒng)籌組建 或調(diào)整核心經(jīng)營管理團隊。（3）乙方人員的委派和調(diào)整均須書面通知甲方，相關(guān)研討及策略調(diào)整提出質(zhì)疑 的，乙方應(yīng)當(dāng)于收到甲方書面通知后 10 天內(nèi)對委派進(jìn)行調(diào)整，或于收到 甲方書面通知后及時對策略重新進(jìn)行調(diào)整。（ 4） 乙方切實維護甲方的合法權(quán)益，不做任何損害甲方合法權(quán)益的行為和事情。（ 5） 在雙發(fā)協(xié)商一致的前提下，若乙方派駐任職的核心管理人員不稱職，乙方有責(zé)任予以更換（6） 乙方應(yīng)為項目經(jīng)營管理公司完善有關(guān)的經(jīng)營管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行，使公司 有序發(fā)展。第八條 違約責(zé)任1、 本合同任何一方違約，違約方必須賠償守約方的經(jīng)濟損失。2、 合同期內(nèi)甲方和乙方均不得無故終止

16、本合同，否則須賠償由此造成對方的一切 損失。3、如甲方未能按照本合同的付款約定按時足額支付乙方的相關(guān)應(yīng)得款項的，應(yīng)按 照所欠金額以每天千分之五支付滯納金； 拖欠款項超過 30 日的，乙方有權(quán)單方 面立即解除合同，滯納金繼續(xù)累計至甲方付清欠款為止。乙方有權(quán)通過法律途 徑向甲方追討欠款和其他經(jīng)濟損失。4、本合同解除（無論甲方或者乙方的原因）后 2 年內(nèi)甲方不得聘用乙方派駐該項 目的管理人員， 否則甲方須按實際聘用乙方人員數(shù)， 以每人人民幣 50 萬元的標(biāo) 準(zhǔn)于聘用之日起向乙方支付賠償金。若延期支付，則按本合同第八條第 3 點的 約定向乙方支付滯納金。第九條 合同的解除1、 本合同經(jīng)甲方乙方協(xié)商一致

17、，可以解除。2、 出現(xiàn)本合同第八條第 3 點所屬情形的，乙方有權(quán)單方面解除合同而無須承擔(dān)違 約責(zé)任。3、一方嚴(yán)重違反本合同約定，致使本合同無法實現(xiàn)其預(yù)期目標(biāo)或給另一方造成嚴(yán) 重?fù)p失，雙方應(yīng)先協(xié)商解決合同的履行和賠償問題，協(xié)商無效時守約一方可以 通過訴訟解除合同。4、當(dāng)解除合同情況出現(xiàn)時，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)以書面形式向另一方發(fā)出通 知，通知送達(dá)對方時，合同解除。5、本合同的解除，不影響本合同中關(guān)于解決爭議條款的效力及守約方向?qū)Ψ剿髻r 的權(quán)力。第十條 不可抗力1、 本合同項下的不可抗力是指人力不能預(yù)見，不能克服且不能避免的客觀事件， 包括地震、水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害，嚴(yán)重交通意外，戰(zhàn)爭，暴

18、亂，政策或 法律改變，政府行為。2、 任何乙方因不可抗力造成本合同的部分或全部義務(wù)無法履約，均不視為違規(guī)， 不承擔(dān)賠償責(zé)任；但受到影響無法履行合同義務(wù)的一方應(yīng)采取一切有可能的措 施避免損失繼續(xù)擴大，否則，該方應(yīng)就擴大的損失部分向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任； 同時，聲稱受到影響的而無法履行合同的一方， 應(yīng)當(dāng)在 24 小時之內(nèi)通知另一方， 并在不可抗力事件發(fā)生后 10 日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其延 續(xù)時間的適當(dāng)證據(jù)。3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事 件及其影響消除后，雙方應(yīng)立即恢復(fù)履行本合同項下的各項義務(wù)；如因不可抗 力導(dǎo)致任何一方喪失履行合同的能力或?qū)е卤竞贤繕?biāo)無法實現(xiàn)，則本合同即 告終止。第十一條 通訊聯(lián)絡(luò)方式甲方、乙方各自確認(rèn)其有效的通訊聯(lián)絡(luò)方式如下：1、 甲方地址：2、 乙方地址： 甲方與乙方之間的文書可以快遞或掛號信形式寄交對方， 任何一方變更通訊地址 時，均應(yīng)及時以書面形式通知對方， 否則另一方按上列地址投出文書的行為