工程管理工作手冊

1、文件編號： JSHGENG-GZ(SC)-2012版 版 本：受控狀態(tài)：審批人：目錄：1、物業(yè)工程部的組織架構(gòu)圖2、物業(yè)工程部的職責(zé)2.1 工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)2.2 部門主要職責(zé)2.3 工程部班組職責(zé)2.4 工程部各崗位職責(zé)3、物業(yè)工程部的管理制度3.1 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范3.3 設(shè)備日常報(bào)修制度3.4 月報(bào)告、年報(bào)告制度3.5 能源管理制度3.6 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度3.7 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度3.8 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度3.9 工具管理制度3.10 設(shè)備維修或工程施工對外承包招標(biāo)制度343.11 報(bào)告制度

2、3.12 安全運(yùn)行管理制度3.13 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定3.14 有毒物品的處理規(guī)定3.15 密閉地方的工作規(guī)定3.16 發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定3.17 安全用電管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 機(jī)房管理制度3.21 機(jī)房安全防火管理規(guī)定3.22 水泵房、水箱間管理規(guī)定3.23 配電室管理規(guī)定3.24機(jī)房鑰匙管理制度3.25機(jī)電設(shè)備房出入管理制度3.26設(shè)備故障處理規(guī)定3.27運(yùn)行事故分析3.28設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度3.29設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度3.30設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度3.31工程部人員調(diào)配制度3.32設(shè)備修理計(jì)劃的變更、檢查與

3、考核制度3.33影響正常營業(yè)時(shí)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)3.34公共部位巡檢制度3.35二次裝修管理制度543.36梯子的使用規(guī)范4、工程部重點(diǎn)工作流程圖4.1承接查驗(yàn)流程圖4.2客戶入住流程圖574.3維修工作單流程圖4.4二次裝修管理程序594.5設(shè)備、工具、維修器材的采購、保管和領(lǐng)用程序4.6工程部設(shè)備管理總運(yùn)行程序4.7冷水機(jī)組操作規(guī)程a、開機(jī)前檢查流程圖b、開機(jī)流程圖C、關(guān)機(jī)流程圖4.8鍋爐安全操作規(guī)程a、啟爐前檢查程序b、啟爐運(yùn)行程序c、正常停爐及緊急停爐操作程序頁頁、60頁5、年度設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃與定期維護(hù)作業(yè)書6、相關(guān)記錄表格1.物業(yè)工程部的組織架構(gòu)廠工程經(jīng)理、（1人）王德生J廠工程

4、副經(jīng)理、（1人）黃廣偉廠工程庫管、（1人）郭會敏廠工程文員（1人）侯志新廠強(qiáng)電主管、C弱電主管廠空水主管（1人）李海峰1 1強(qiáng)電技配電室工運(yùn)行人（3人缺員編一 1）（分包王佳偉商8人）張志輝曹咼玉、 張瑞東、 常志鵬、 李剛、 尹文靜、 劉洪良、 張超、 曹守海（1人）楊帆:樓宇技、f空水技工工（2人）（1人缺于雪峰、編1人）馬文強(qiáng)1J（1人）汪忠平（1人）楊世彬e央空調(diào)廣綜合維運(yùn)行人員修技（分包商（3人，10人）缺編1劉寶、董人）武、鍋東、馬義、呂路路、趙 飛飛、胡琳 濤、牛紅 飛、李波、 秦澤峰、肖 紅領(lǐng)索長春1J人員編制：工程物業(yè)人員15人；分包商運(yùn)行人員18人，共計(jì)33人2. 物業(yè)工程

5、部的職責(zé)2.1工程部質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)：工程部1、實(shí)現(xiàn)水氣聲渣達(dá)標(biāo) 排放2、挖掘電能潛力，降低 能消耗1、執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)二級；工業(yè)企業(yè)廠&界噪聲標(biāo)準(zhǔn)一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)三級排放限值2、單位面積電能消耗同比節(jié)約1%1、報(bào)修處 理及時(shí)率100% 返修率不咼于1%2、設(shè)備完好率96%1、實(shí)現(xiàn)操作、士零違早2、人員零傷害3、設(shè)備零事故1、目標(biāo)、指標(biāo)：2、報(bào)修處理及時(shí)率100%返修率不高于1%3、實(shí)現(xiàn)水氣聲渣達(dá)標(biāo)排放，執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二級；工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)一類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)三級排放限值；4、 挖掘電能潛力，降低電能消耗，單位面積電能消耗同比節(jié)約1%5、實(shí)

6、現(xiàn)操作零違章、人員零傷害、設(shè)備零事故；6、加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，保持設(shè)備完好率 96%實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、指標(biāo)的措施：1）工程部人員在日常工作中，積極配合、齊心協(xié)力，確保用戶的服務(wù)需求在第一時(shí)間 內(nèi)得到更專業(yè)的解決方案，做到第一時(shí)間上門服務(wù)，確保客戶滿意，操作人員提高 專業(yè)技能，服務(wù)意識，、完滿完成維修運(yùn)行的工作，有效提升服務(wù)的及時(shí)性。客戶 的每項(xiàng)需求，都將在系統(tǒng)內(nèi)備案，客服人員將按客戶需求分級處理，對處理時(shí)間上 有嚴(yán)格要求，有效保障客戶報(bào)修的及時(shí)解決。規(guī)定完善的投訴跟蹤系統(tǒng)，對受理的 每項(xiàng)報(bào)修、投訴，都將由管理處進(jìn)行回訪；2） 對水氣聲污染物采取污染控制措施，制定、實(shí)施空氣質(zhì)量控制、化學(xué)危險(xiǎn)

7、品物資管 理辦法、資源、能源、降耗控制規(guī)定、廢水排放控制程序、固體廢棄物管理規(guī)定、 噪聲控制規(guī)定，滿足達(dá)標(biāo)排放清潔服務(wù)的環(huán)保要求3）開展節(jié)能、節(jié)電知識宣傳，強(qiáng)化節(jié)約用電意識，積極倡導(dǎo)節(jié)約用電，挖掘用電潛力，和對相關(guān)方施加影響、執(zhí)行、配合業(yè)主提出的改造耗能設(shè)備等有能力實(shí)施控制，（選擇優(yōu)質(zhì)的電光源、選擇節(jié)電的照明電器配件、采用變頻調(diào)速技術(shù)，推廣高效節(jié)能電器，改造耗能設(shè)備（解決大馬拉小車）；采用能耗控制系統(tǒng)（時(shí)鐘、周期性負(fù)荷、 算計(jì)機(jī)控制系統(tǒng)等）；4）重大不可接受風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制，對主要風(fēng)險(xiǎn)工作環(huán)境、人員防護(hù)、設(shè)備安全實(shí)施控 制，關(guān)注特種設(shè)備管理、供電、化學(xué)品管理、應(yīng)急設(shè)備狀態(tài)、運(yùn)轉(zhuǎn)情況配置。對關(guān) 鍵

8、部位、操作用電、操作機(jī)具、高空作業(yè)等要執(zhí)行安全操作規(guī)程、嚴(yán)格檢查；5）加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，合理使用設(shè)備，防止空轉(zhuǎn)超負(fù)荷使用，加強(qiáng)異常情況檢查。2.2 部門主要職責(zé)1、日常運(yùn)行管理2、對租戶開展的維修服務(wù)3、對裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理4、對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：2.2.2 在總物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的 具體目標(biāo)和政策。2.2.3 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作， 積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)， 為管理決策提供依據(jù)。“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃 氣、制冷 和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使

9、每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量 減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制。把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作， 包括零、配件的庫存， 皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽 命得以延長?？赏馀芯S修或施工的設(shè)備及工程有：1、扶梯2、燃?xì)忮仩t3、樓宇自控系統(tǒng)4、電話交換機(jī)系統(tǒng)5、消防設(shè)備及報(bào)警系統(tǒng)6、保安監(jiān)控、車場管理及技術(shù)防范系統(tǒng)7、水處理系統(tǒng)及生活水箱清洗8、電腦系統(tǒng)9、中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程10、設(shè)備系統(tǒng)改造工程及設(shè)備的大中修樓宇自控及衛(wèi)星電視系統(tǒng)12、 中央空調(diào)及高壓變

10、配電系統(tǒng)13、 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè) 經(jīng)營的維修或施工。2.3 工程部班組職責(zé)2.3.1 空調(diào)、給排水與綜合維修班組的職責(zé)范圍：1、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及 污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、 土建與防水、裝修及家具等；2、上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等 弱電系統(tǒng)和設(shè)備）；3、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi) 部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)

11、施；4、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi) 部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、 天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及 墻體的修補(bǔ)及整改等。2.3.2 強(qiáng)、弱電班組職責(zé)范圍：1、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、 室外照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保 安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電 視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等；2、上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備

12、、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、門窗、 空調(diào)、通風(fēng)等）；3、望京國際研發(fā)園所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、客戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi) 部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。2.3.3 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施， 減低能耗。2.3.4 做好所屬設(shè)備運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無法處理時(shí)，應(yīng)迅速報(bào) 班組工程師或總工程師，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級取得總維修方案。2.3.5 負(fù)責(zé)本班組報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本班組維修報(bào)表，對工作單進(jìn)行登記、 編號，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況， 記錄維修完成后的情況， 保證各部

13、門的維修需要2.3.6 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。2.3.7 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。2.3.8 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。2.3.9 班組員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)， 不斷提高業(yè)務(wù)水平。 積極處理日常遇到 的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告班組工程師及總工程師，同時(shí)提 出個人建議或解決措施。2.4 工程部各崗位職責(zé)2.4.1 工程經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：副經(jīng)理、各專業(yè)主管、文員、庫管崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理

14、，對總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。3、全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好 的服務(wù)場所和條件。4、安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。5、審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案， 報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。6、參加新增項(xiàng)目的談判、評審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。7、深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問題。8、負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。9、培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進(jìn)行績效評估，并按規(guī)定進(jìn)行獎懲。10、組織、制定設(shè)

15、備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。11、根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。12、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理中心其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、 市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。 在接觸中要處處以公司利益為重， 維護(hù)和提高公司在社會上的良好形象。13、確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。14、為每年之工程開支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。16、能力：有

16、對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級： 工程部經(jīng)理直接下屬： 各專業(yè)主管、文員、庫管崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理和工程部經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對總物業(yè)經(jīng)理和工 程部經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、協(xié)助工程部經(jīng)理主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié) 約能源，在工程部經(jīng)理不在的情況下主持工作例會，擔(dān)負(fù)部門的管理全部責(zé)任。3、全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好 的服務(wù)場所和條件。4、安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。5、審定班組工作計(jì)劃，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方案， 提交工程部經(jīng)理審

17、核后報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。6、參加新增項(xiàng)目的談判、評審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。7、深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)協(xié)助各專業(yè)解決各種問題。8、負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，提交工程部經(jīng)理審核后并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。9、培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進(jìn)行績效評估，并按規(guī)定進(jìn)行獎懲。10、組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。11、根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。12、協(xié)調(diào)同物業(yè)管理中心其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政

18、局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和 提高公司在社會上的良好形象。13、確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。14、協(xié)助工程部經(jīng)理為每年之工程開支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。15、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。16、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.3 工程部文員的崗位職責(zé) 直接上級： 工程部經(jīng)理、副經(jīng)理直接下屬： 無崗位職責(zé)：1、在工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客人。2、幫助經(jīng)理及副經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。3、提醒工

19、程部經(jīng)理、副經(jīng)理按時(shí)參加計(jì)劃中的各種會議。4、填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。5、負(fù)責(zé)部門內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱回收和存檔工作。6、負(fù)責(zé)本部門人員的考勤 （ 出勤、年假、加班等 ） 、福利 （ 工資、獎金、加班費(fèi) ） 、勞保用品 的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。7、負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷和支票的辦理。8、接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。9、參加本部門例會及與業(yè)主、租戶的會議，做好準(zhǔn)確的會議記錄并整理下發(fā)。10、負(fù)責(zé)技術(shù)檔案及對內(nèi)對外發(fā)文的整理和存檔。11、負(fù)責(zé)工程部日?；蛟露炔少彽慕Y(jié)款工作。12、負(fù)責(zé)接聽報(bào)修電話，并準(zhǔn)確安排到各專業(yè)。13、負(fù)責(zé)每日的工單統(tǒng)計(jì)及向物業(yè)前臺的返單工

20、作。14、負(fù)責(zé)協(xié)助工程部經(jīng)理、副經(jīng)理或?qū)I(yè)主管完成每周能源的統(tǒng)計(jì)及分析工作，形成電 子版以郵件形式上報(bào)經(jīng)理，并對分析后的能源統(tǒng)計(jì)進(jìn)行存檔。15、負(fù)責(zé)月報(bào)、年報(bào)的整理上報(bào)工作。16、按照合同約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)為分包商完成付款程序，并上報(bào)總辦。17、負(fù)責(zé)本部門員工勞保用品及辦公用品的采購申請及發(fā)放工作。18、負(fù)責(zé)審核分包商的考勤和其他支付維?？畹乃枋掷m(xù)是否符合。19、負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用與預(yù)算剩余情況的對比，上報(bào)工程部經(jīng)理。20、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。21、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.4 工程部庫管的崗位職責(zé)直接上級： 工程部經(jīng)理、副經(jīng)理直接下屬： 無崗

21、位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)工程庫房的日常管理，每月做好庫存盤點(diǎn)，并將盤點(diǎn)表提交財(cái)務(wù)，確保庫存狀態(tài)與報(bào)表一致。2、保證庫房內(nèi)的工具、材料分專業(yè)整齊碼放，標(biāo)識清晰保持庫房的清潔。3、以工作單為出庫依據(jù)，完成物品領(lǐng)出的出庫程序。4、入庫前組織各專業(yè)主管進(jìn)行驗(yàn)貨，確認(rèn)無誤后辦理入庫手續(xù)。5、配合每年業(yè)主方的財(cái)務(wù)審計(jì)工作。6、負(fù)責(zé)按照工程部已審批的各專業(yè)采購計(jì)劃，聯(lián)系供貨商進(jìn)行報(bào)價(jià)工作，報(bào)價(jià)及比價(jià)程序 完成后交與工程文員，工程文員提交采購申請，物業(yè)總經(jīng)理批復(fù)采購申請后工程文員及 時(shí)通知庫管，庫管立即通知供貨商送貨。7、負(fù)責(zé)聯(lián)系供貨和退貨以及到期未送貨的催促工作。8、負(fù)責(zé)向供貨商所要各類貨品的產(chǎn)品合格證、使用說明書

22、、衛(wèi)生合格證、質(zhì)保承諾并存檔9、負(fù)責(zé)記錄供貨商的違規(guī)行為及不合格產(chǎn)品量。10、負(fù)責(zé)每年供貨商的年底評核工作。11、按照財(cái)務(wù)要求做好庫房的出入庫和各項(xiàng)管理工作。12、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。13、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。?2.4.5 空調(diào)、給排水主管崗位職責(zé) 直接上級：工程經(jīng)理 直接下屬： 空調(diào)運(yùn)行維修技工、給排水維修技工 崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)本物業(yè)鍋爐設(shè)備、空調(diào)采暖、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)及設(shè)備、軟化水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、給 水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保所 屬系統(tǒng)的正常運(yùn)行。2、認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，提供

23、節(jié)能運(yùn)行方案，提交工程部經(jīng)理或 副經(jīng)理審定后組織實(shí)施。3、認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事 故報(bào)告，并向部門理或副經(jīng)理報(bào)告。4、負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的備品備件采購計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到 模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全 事故。6、按照所測定的室外溫度和相對濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度7、設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)緊急故障時(shí)，及時(shí)組織人力搶修，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。8、要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過程中的工作

24、狀態(tài)。9、根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃安排，上報(bào)工程部經(jīng) 理審批后組織實(shí)施。10、培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件 立即匯報(bào)。11、設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維 修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程部經(jīng)理的批準(zhǔn)。12、管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù) 資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。13、管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。14、做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期提交工程部。15、每月計(jì)算本專業(yè)的本年度的實(shí)際開

25、支和預(yù)算的對比，上報(bào)工程部，每年年底擬定下 一年度的預(yù)算，并上報(bào)工程部經(jīng)理。16、重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核，上報(bào)工程部經(jīng)理。17、監(jiān)管承包商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合 乎工程部標(biāo)準(zhǔn)。18、負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。19、負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。20、做好能源用量消耗統(tǒng)計(jì)和分析工作，做好大廈的節(jié)能工作。21、做好中央空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能運(yùn)行工作。22、按時(shí)做好設(shè)備年檢、計(jì)量工具及儀表的年檢工作。23、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。24、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級：工程經(jīng)理直

26、接下屬： 綜合維修工崗位職責(zé)：1、保證望京國際研發(fā)園項(xiàng)目內(nèi)所有公共區(qū)域、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間、車場等全部裝 飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)施、排水設(shè)施的完好無損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、 玻璃，以及所有附屬配件。2、按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對裝飾裝修、陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)等進(jìn)行巡視、維修及保養(yǎng)的計(jì)劃安排，每年按時(shí)上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3、負(fù)責(zé)安排所屬設(shè)施的巡視檢查工作，并認(rèn)真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并 工程經(jīng)理或副經(jīng)理報(bào)告。4、負(fù)責(zé)每月提供所屬設(shè)施備品備件采購計(jì)劃，并上報(bào)工程經(jīng)理批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到 模

27、范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全 事故。6、裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞， 要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修， 以最短的時(shí)間完成修復(fù)， 必要時(shí)需提交事故報(bào)告。7、培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即 匯報(bào)。8、所屬設(shè)施維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔 案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程經(jīng)理批準(zhǔn)。9、管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料 變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。10、管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。11、做好所屬人

28、員的排班安排及考勤工作，并上報(bào)工程部文員處。12、負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。13、負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。14、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。15、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.7 強(qiáng)主管的崗位職責(zé)直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬： 配電值班運(yùn)行電工、電力系統(tǒng)低壓維修電工崗位職責(zé)：1、全面負(fù)責(zé)物業(yè)的變配電室的運(yùn)行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運(yùn)行、 維修和保養(yǎng)及監(jiān)管工作，確保電力系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營提供動力、照明、電能 是強(qiáng)電主管的首要職責(zé)。2、檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立

29、即處理，同時(shí)提供節(jié)能運(yùn)行方案，提交工程部經(jīng)理審定后組織實(shí)施3、認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事 故報(bào)告，并向工程部經(jīng)理報(bào)告。4、根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對電力設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng) 的年度計(jì)劃，上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。5、負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)每月備品備件采購計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。6、要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過程中的工作狀態(tài)。7、熟悉掌握所屬設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的 時(shí)間恢復(fù)其使用功能。8、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行

30、安全 操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。9、確保所管設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機(jī)房及其設(shè)備的 干凈整潔符合公司要求。10、做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。11、培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件 立即匯報(bào)。12、做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。13、設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維 修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程部經(jīng)理的批準(zhǔn)。14、做好與供電局、電梯維保承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。15、組織及監(jiān)管電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)

31、工作。16、提交每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電、停電梯的特別通告。17、管理使用好本班的工具及儀表， 按時(shí)檢測高壓用具， 使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。18、做好所屬人員的排班安排及考勤工作，提交工程文員處。19、負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。20、負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。21、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。22、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級：工程部經(jīng)理直接下屬： 弱電技工、樓宇自控值機(jī)技工崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設(shè)備的日常巡視、維修和

32、保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行2、檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。3、編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)間。4、負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。5、檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。6、組織所屬設(shè)備系統(tǒng)的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。7、提交每月的弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。8、負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)每月備品備件采購計(jì)劃，并上報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。9、認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，必要時(shí)提交事 故報(bào)告，并向工程部經(jīng)理報(bào)告。10、做好能源用量消耗統(tǒng)計(jì)和分析工作，做好大

33、廈的節(jié)能工作。11、負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行， 監(jiān)管設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)， 確保系統(tǒng)所有設(shè)備 24 小 時(shí)處于正常狀態(tài)。12、負(fù)責(zé)工程維修或新建工程結(jié)束后的驗(yàn)收。13、負(fù)責(zé)外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。14、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。15、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。2.4.9 鍋爐運(yùn)行技工的崗位職責(zé)（服務(wù)商）直接上級： 空水主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守操作程序，保證直燃機(jī)、鍋爐、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統(tǒng)、軟化水 系統(tǒng)等設(shè)備及其相關(guān)附屬設(shè)備的正常運(yùn)行，同時(shí)負(fù)責(zé)上述設(shè)備機(jī)房內(nèi)部所有設(shè)備的維修 保養(yǎng)工作。2、及時(shí)向主管提出所需零配件的清

34、單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。3、按照上級主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對所屬設(shè)備進(jìn)行維 修保養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。4、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、安全運(yùn)行規(guī)程、操作規(guī)程等，確 保人身和設(shè)備安全。5、堅(jiān)守崗位，按時(shí)巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。6、認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報(bào)表，并對所屬設(shè)備系統(tǒng)在本班發(fā)生的所有事件負(fù)責(zé)。7、嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防 止小隱患釀成大故障。8、發(fā)生事故時(shí)， 運(yùn)行人員應(yīng)保持冷靜， 按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障， 事故未排除時(shí)

35、不交班， 應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交上級主管審閱。9、按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線 走向。10、負(fù)責(zé)清潔和保持所屬機(jī)房及設(shè)備的整潔，負(fù)責(zé)維護(hù)值班工具和儀表，保證其良好狀 態(tài)。11、按時(shí)參加項(xiàng)目組織的各種培訓(xùn)，考試達(dá)標(biāo)。12、認(rèn)真履行合同內(nèi)的條款，保證鍋爐的安全正常運(yùn)行，確保冬季大廈內(nèi)的溫度符合國 家規(guī)定。13、負(fù)責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。14、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。15、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級： 空水主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：1、按照主管的安排，依據(jù)

36、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃和維保合同內(nèi)容的要求，對所屬設(shè)備進(jìn)行維修 保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取解決措施。2、及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。3、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。4、堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)主管。5、發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排 除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助領(lǐng)班填寫事故報(bào)告，交主管 審閱。6、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到 值班地點(diǎn)。7、按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、

37、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線 走向。8、確保冷水機(jī)組、冷卻塔及其他中央空調(diào)制冷設(shè)備的安全正常運(yùn)行。9、確保所管機(jī)房干凈整潔，遇有照明或其他問題及時(shí)報(bào)修，保證一些設(shè)施正常10、保證大廈上下水系統(tǒng)及設(shè)備的正常。11、負(fù)責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。12、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。13、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級： 綜合維修主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：1、服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成每項(xiàng)工作任務(wù)。2、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到 質(zhì)量要求。3、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度

38、，確保人身和設(shè)備安全。4、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)領(lǐng)班，并盡 快回到值班地點(diǎn)待命。5、負(fù)責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。6、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。7、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：1、嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn) 行。2、認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采 取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。3、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。4、嚴(yán)

39、格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電 系統(tǒng)的正常運(yùn)行。5、嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。6、每班必須對配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期 進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。7、堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。8、發(fā)生事故時(shí)， 值班人員應(yīng)保持冷靜， 按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障， 事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交主管審閱。9、按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線 走向。10、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面

40、安全的意識。11、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級： 強(qiáng)電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：1、熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。2、服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。3、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對所屬系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì) 量要求。4、維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范， 各接點(diǎn)必須牢固， 絕緣及防水處理必須可靠。5、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全，確 保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。6、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回 到值班地點(diǎn)。7、按要求開閉設(shè)備，不得

41、私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。8、負(fù)責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。9、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。10、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行，監(jiān)管設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保系統(tǒng)所有設(shè)備24 小時(shí)正常運(yùn)行。2、按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃。3、熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù) 正常運(yùn)行。4、堅(jiān)守崗位，每天對所屬系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)主管并及時(shí)處理。5、接到維修通知單應(yīng)盡快到位

42、檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到 值班地點(diǎn)。6、按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走 向。7、管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。8、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。9、協(xié)助主管做好中央空調(diào)系統(tǒng)的調(diào)整和節(jié)能運(yùn)行工作。10、保證大廈弱電系統(tǒng)的正常。11、負(fù)責(zé)配合主管對外委工程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。12、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。13、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。直接上級： 弱電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：1、服從主管的工作安排，依據(jù)維

43、修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬弱電系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，保質(zhì) 保量的完成工作任務(wù)。2、負(fù)責(zé)保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)、電話等所有弱電系統(tǒng)及 設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和監(jiān)管工作，確保所有弱電系統(tǒng) 24 小時(shí)正常運(yùn)行3、發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)協(xié)力 排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交主管審閱。4、接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到 值班地點(diǎn)。5、管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。6、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。7、負(fù)責(zé)配合主管對外委工

44、程的維修保養(yǎng)合同的監(jiān)管及驗(yàn)收工作。8、意識：有保護(hù)環(huán)境和注意各方面安全的意識。9、能力：有對本崗位的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源的控制能力。3. 物業(yè)工程部的管理制度3.1 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度1、正常情況下，有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，由物業(yè)部填寫工程維修單，交 工程部執(zhí)行。2、客戶可以直接向物業(yè)部提出，也可以向招商部、總服務(wù)臺、工程部、總物業(yè)經(jīng)理辦公室 或其他任何一個部門，以及任何物業(yè)管理中心的員工提出。3、任何一個部門或員工接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè) 部立即發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總物業(yè)經(jīng)理報(bào)告。4、嚴(yán)禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時(shí)

45、嚴(yán)禁說“對不起，我不知道?！薄ⅰ皩Σ黄?，這不是我 們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等5、工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在 10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，屬一般故障應(yīng)該立即 排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級匯報(bào)，由上級判斷并組織力量排除。6、 如遇設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況， 應(yīng)該認(rèn)真修復(fù)，使客人滿意7、如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向客人說明真情，表示 歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。8 如是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù)，進(jìn) 行友好的解釋，嚴(yán)禁使用生硬的口氣答復(fù)客戶，“沒有辦法”，“就是這樣

46、”等等。3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范1、凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識，要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水 平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。2、正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，說明進(jìn)戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。對客戶，即使事 先已有約定，在進(jìn)戶前仍應(yīng)由物業(yè)部先行電話聯(lián)系，與客戶確認(rèn)。3、除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進(jìn)戶工作。4、若在預(yù)約維修工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)客戶已全部外出；應(yīng)誦過門縫留下維修到訪通知。5、員工到達(dá)客戶單元門口應(yīng)輕輕敲門?？蛻糸_門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），需 要對XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來嗎？ ”得到主人同意后應(yīng)說“謝謝！”6、如進(jìn)入客戶單元必須將鞋子穿上

47、鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在 手中應(yīng)高于地面一定距離。7、到達(dá)工作地點(diǎn)后，將干凈的保護(hù)用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工 具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。8 工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無法避免時(shí)應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲 “非常對不起”。9、如工作中將會出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一邊吸去塵土；更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)10、工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備 的注意事項(xiàng)，并請驗(yàn)收，客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶具體情況良 好或有什么問題，及注意事

48、項(xiàng)等。11、離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃 干凈。12、步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身 面對客戶說：“謝謝，再見！”13、整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費(fèi)， 也不能借用客戶的工具、 抹布、 家具等等。3.3 設(shè)備日常報(bào)修制度1、設(shè)備的日常工程維修單是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)，必須留存。2、工作維修單由物業(yè)部負(fù)責(zé)填寫，一式四聯(lián)，第一聯(lián)由物業(yè)部留存?zhèn)洳?，其余交工?部。工程部由綜合維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)接單簽字，并根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性，填寫開工日期和 預(yù)計(jì)工時(shí)，分派檢修工人檢修。3、檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報(bào)修

49、部門或客戶簽字認(rèn)可。4、綜合維修領(lǐng)班在收到檢修工人送回的工作維修單后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，每 天定時(shí)將工作維修單匯總后交上級主管簽字確認(rèn)，并將第三聯(lián)交回物業(yè)部核銷。如 有費(fèi)用發(fā)生，應(yīng)將第二聯(lián)交與財(cái)務(wù)，第四連本部門留存。5、在核銷工作維修單時(shí)，如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng) 目，應(yīng)通知物業(yè)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。6、當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請總物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門或客戶對工程部的投訴時(shí)，應(yīng) 以工作維修單為據(jù)。7、在接到報(bào)修電話后，對一般故障，應(yīng)及時(shí)修理，對一時(shí)難以修復(fù)的，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急處理， 并在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容，第二天由總工程師或班組工程師安排檢修； 在必需夜間

50、緊急檢修而人力不足時(shí)，可向值班經(jīng)理匯報(bào)，采取應(yīng)急措施，組織人力進(jìn)行 搶修。3.4 月報(bào)告、年報(bào)告制度1、工程部月度工作報(bào)告由工程經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫；各班組主管負(fù)責(zé)編寫本班組月度工作報(bào)告， 提交總工程部。2、月報(bào)告的主要內(nèi)容人員變動情況 本系統(tǒng)各設(shè)備的運(yùn)行情況。 本月工作維修單的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率。 零配件的更換及使用情況，庫存情況。操作規(guī)程是否存在改善意見。 維修計(jì)劃完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫明未完成原因。 人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性等。能源的使用情況。特別事故。 是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng)。整體意見。3、年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容 在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備 / 系

51、統(tǒng)功能進(jìn)行評估，評價(jià)其操作性、有效性， 制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過努力確實(shí)能夠達(dá)到。 設(shè)備運(yùn)行方案之改進(jìn)意見 設(shè)備功能的加強(qiáng)、設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃。環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。 人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。3.5 能源管理制度1、工程部應(yīng)進(jìn)行每周能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成圖表，以進(jìn)行不同年份不同周、月份的能耗比較。2、供配電系統(tǒng)應(yīng)對無功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9 以上。應(yīng)根據(jù)變壓器負(fù)荷變化情況， 按技術(shù)特性， 選擇最佳運(yùn)行方式。 變壓器負(fù)載率經(jīng)常小于 30% 時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流

52、的平衡。3、制冷機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負(fù)荷要求，開、停部分機(jī)組及控制冷凍水、冷 卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率。4、空調(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對于非24小時(shí)營業(yè)場所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來改變送風(fēng)量。5、照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。6、工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計(jì)量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。7、工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。8、工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、 運(yùn)行情況

53、，以及各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法，不斷對用 電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。10、充分應(yīng)用樓宇自動化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、天氣等變化因素，時(shí)刻調(diào)整 設(shè)備運(yùn)行參數(shù)。11、加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。12、照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。13、在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯 / 電扶梯達(dá)到智能管理和運(yùn)行。14、盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)， 如: 聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時(shí)間控制開關(guān)、 延時(shí)控制開關(guān)等。15、合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率。16、經(jīng)常檢修設(shè)備，使設(shè)備保持良

54、好的潤滑、密封的運(yùn)行狀態(tài)。17、每周抄錄水、電、燃?xì)庥昧?，并寫出分析?bào)告。3.6 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度1、各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。2、每一臺設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張?jiān)O(shè)備登記卡，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊。設(shè)備登記卡 應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備應(yīng)每年按設(shè) 備登記卡進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對，應(yīng)該做到帳物相符。3、每一獨(dú)立客戶單元需設(shè)立一張單元設(shè)備檔案卡，以便于掌握對客戶設(shè)備的完好程度 及設(shè)備返修率程度的了解。4、所有技術(shù)檔案如需復(fù)印，必須經(jīng)工程部總工程師批準(zhǔn)。5、工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行本制度， 不得遺失技術(shù)檔案， 未經(jīng)總工程師批準(zhǔn)， 不得隨意復(fù)印、外借，否則應(yīng)按員工守則的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。3.7 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管