發(fā)達(dá)國家防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的經(jīng)驗及其借鑒意義

1、發(fā)達(dá)國家防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的經(jīng)驗及其借鑒意義 摘要：房地產(chǎn)金融風(fēng)險是銀行等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種事先無法預(yù)料(即不確定)因素的影響，使金融機構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展時間較短，還處于逐步完善和發(fā)展的過程之中，風(fēng)險防范措施還很不完善。本文旨在通過借鑒和分析美國等國家轉(zhuǎn)移和分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險的措施，為中國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險防范提供思路。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險 經(jīng)驗 借鑒 一、發(fā)達(dá)國家防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要做法 1美國 健全的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保和保險機制。政府擔(dān)保制度是各國分散風(fēng)險的普遍做法，其中以

2、美國的政府擔(dān)保制度最為完善和具有代表性。20世紀(jì)30年代大蕭條后，美國成立房主貸款公司(holc)，為抵押貸款提供資金，債務(wù)由聯(lián)邦政府擔(dān)保，并可在公開市場上出售。1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局(fha)，成功地降低了抵押貸款銀行的風(fēng)險，改善了住宅標(biāo)準(zhǔn)和條件，幫助holc建立了全國性的抵押市場。二戰(zhàn)后建立了退伍軍人管理局(va)，實施對抵押商的貸款保證，為退伍軍人爭取更優(yōu)惠的抵押貸款條件。此外，美國政府還成立了專門的機構(gòu)即聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司，為發(fā)放住宅抵押貸款的金融機構(gòu)提供擔(dān)保，大大降低了這些金融機構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。 完善的二級抵押市場機制。為了轉(zhuǎn)移和分散房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，美國建立了完善的二級抵押

3、市場，使一級市場的金融機構(gòu)對其創(chuàng)造的抵押貸款可以轉(zhuǎn)售給其他投資者，也可以以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)放抵押貸款證券。為了促進住房抵押貸款證券化的實施，美國政府出資成立了三家國有企業(yè)作為住房抵押貸款一級市場的買賣造市商，即聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司等三家金融機構(gòu)，房地產(chǎn)金融機構(gòu)可以把住房抵押貸款賣給這三家造市商，也可以從這三家造市商手中買入住房抵押貸款，從而降低房地產(chǎn)金融機構(gòu)的流動性風(fēng)險。在美國的二級抵押市場，房地產(chǎn)抵押貸款證券化起主導(dǎo)作用，它們既可以較多地發(fā)掘出全社會的資產(chǎn)潛力，為房地產(chǎn)市場提供了具有競爭性和選擇性的資金來源，又通過產(chǎn)權(quán)重組，分散和轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。 美

4、國的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)資金來源多種多樣。資金來源包括商業(yè)銀行、人壽保險公司、養(yǎng)老基金以及其他金融中介機構(gòu)的房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)投資信托基金(reits)、房地產(chǎn)抵押貸款基金、房地產(chǎn)債券(包括市政建設(shè)債券、產(chǎn)業(yè)債券、抵押收益?zhèn)⒐緜?、捐贈基金。眾多的金融機構(gòu)紛紛參與房地產(chǎn)，構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的多元化基石。 英國 房地產(chǎn)金融機構(gòu)專業(yè)化，避免了分散經(jīng)營風(fēng)險。英國金融體制最大的特點之一就是各金融機構(gòu)之間有明確的分工，或者說是一種專業(yè)化體制。如商業(yè)銀行主要從事工商企業(yè)的短期融資業(yè)務(wù)，商人銀行專門從事貿(mào)易票據(jù)的承兌業(yè)務(wù)，不僅各金融機構(gòu)的資金用途受到嚴(yán)格限制，而且資金來源也受到嚴(yán)格限制，并且不同的金融機構(gòu)遵

5、守不同的專門法規(guī)。住房協(xié)會是英國專門從事住房金融業(yè)務(wù)的專業(yè)化金融機構(gòu)，200多年來，它一直是英國最大的住房金融機構(gòu)。按照英國政府法律的規(guī)定，住房協(xié)會只能專門從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)，它的資產(chǎn)規(guī)模在1988年時達(dá)1900多億英鎊，占全英存款金融機構(gòu)資產(chǎn)總額的19%，其中抵押貸款達(dá)1530多億英鎊，占全英住房抵押貸款總額的70%。 政府對房地產(chǎn)金融采取積極支持的政策。由于住房協(xié)會以吸收居民小額儲蓄為主，而貸款對象又是分散的居民個人，因而交易成本、管理成本等都較高，從而在競爭中就處于不利地位，存在一定的市場風(fēng)險，因而英國政府遂采取一些優(yōu)惠政策予以支持，使之能夠同其它金融機構(gòu)展開公平競爭，并能求得不斷發(fā)展

6、，以保證住房協(xié)會發(fā)放貸款能有充足的資金，規(guī)避資金短缺風(fēng)險。 房地產(chǎn)金融機構(gòu)積極進行住房金融創(chuàng)新。英國住房金融領(lǐng)域的創(chuàng)新十分突出，尤其是20世紀(jì)70、80年代以來創(chuàng)新就更為迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術(shù)的創(chuàng)新上。住房協(xié)會提供的存款種類相當(dāng)多，從傳統(tǒng)上只開設(shè)股金戶頭，到開設(shè)存款戶頭；從只開設(shè)普通股金戶頭到開設(shè)特別股金戶頭；從開設(shè)無提取便利的股金戶頭到開設(shè)有提取便利的股金戶頭；從開設(shè)普通儲蓄戶頭，到開設(shè)特別儲蓄戶頭，總之通過提供種類眾多的存款“品種”來滿足不同居民的需要。 二、對中國防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的借鑒意義 政府深層參與并積極支持 美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗表明：個人住房抵押貸款的發(fā)展

7、是一個巨大的系統(tǒng)工程，涉及社會的各個方面，非常需要政府介入、參與協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)性事務(wù)，如建立住房抵押貸款保險體系和住房抵押證券擔(dān)保體系等，政府的深層參與、扶持是使住房金融機構(gòu)能夠按照市場化原則正常經(jīng)營推進房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個必不可少的環(huán)節(jié)。而中國政府在這些方面發(fā)揮的作用還不夠，使得房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場運行尚未進入規(guī)范化的軌道，其發(fā)展?jié)摿头婪讹L(fēng)險能力都受到很大影響。 政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融有機結(jié)合 完善的房地產(chǎn)金融載體包括三個組成部分：專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和向融資提供擔(dān)保和保險的機構(gòu)。專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)是專門從事住房金融業(yè)務(wù)的機構(gòu)，各國都有此類機構(gòu)。例如英國的住房協(xié)

8、會、美國的儲蓄貸款協(xié)會等。非專業(yè)性住房金融則是指各種類型兼營住房金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。例如各國的商業(yè)銀行都兼營住房金融業(yè)務(wù)，但由于面向廣大中低收入居民發(fā)放住房貸款的信用風(fēng)險較大，因此必須有相應(yīng)的擔(dān)保和償債保證。中國目前房地產(chǎn)金融體系還不完善，專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)并未完全建立，商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)金融組織體系的主要部門，相應(yīng)的擔(dān)保和保險機制也不完善，因而應(yīng)該加快這方面的建設(shè)，將政策性和經(jīng)營性金融有機結(jié)合的結(jié)合起來，以保證住房資金的來源，調(diào)動金融機構(gòu)的積極性，刺激居民的住房需求，解決居民的住房問題。 加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，健全房地產(chǎn)金融體制 在國外成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)金融市場十分發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)

9、可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等手段在金融市場融資，融資渠道多樣，社會金融風(fēng)險較低。而且，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，金融產(chǎn)品還不斷地推陳出新，特別是在個人貸款融資方面，有著多層次、多選擇的融資產(chǎn)品。目前中國房地產(chǎn)金融市場并不完善，許多城市的房地產(chǎn)融資二級市場還是空白，房地產(chǎn)業(yè)融資過分依賴銀行，使得銀行在經(jīng)濟運行的周期波動中承擔(dān)很大的風(fēng)險。同時，與發(fā)達(dá)國家相比，中國房地產(chǎn)金融品種和手段創(chuàng)新較少，創(chuàng)新意識淡薄，沒有專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種，這種現(xiàn)象嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)金融的服務(wù)水平和風(fēng)險防范能力。因此，應(yīng)該加快金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，以滿足不同

10、階層的需要, 進一步完善房地產(chǎn)融資體系，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，建立二級抵押市場并不斷推進其市場化程度,從而建立起完善的資本市場型住房金融體系。 嚴(yán)格房地產(chǎn)貸款審查制度和信譽審查制度 西方發(fā)達(dá)國家在長期的發(fā)展過程中，形成了一套規(guī)范的程序，最大限度地減少和避免了經(jīng)營風(fēng)險。包括：嚴(yán)格的貸前審查制度、完善的個人信用制度體系、健全的違約處理機制和科學(xué)的風(fēng)險管理制度。中國在這些方面還存在許多缺陷，如在目前的個人住房抵押貸款中一個突出的問題就是在借款人違約的情況下，銀行能夠憑借什么機制進行抵押住房的沒收、接管、拍賣等一系列民事法律行為，以維護銀行的利益。從當(dāng)前的法律支持環(huán)境來看，這種機制實際上是不

11、存在的，銀行的根本利益沒有得到充分的法律保障。因而應(yīng)該加快這些方面的建設(shè)，以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。 完善法律體系，規(guī)避制度風(fēng)險 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，法律手段是目前西方國家相當(dāng)重要的一個調(diào)控手段，尤其是在房地產(chǎn)市場，從美國、英國等國家房地產(chǎn)金融的發(fā)展中就可以看出法律法規(guī)建設(shè)對防范金融風(fēng)險的重要性。目前，雖然中國已出臺了商業(yè)銀行法、擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法、個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法等法律法規(guī)，但住房抵押貸款法至今尚未問世，致使出押、受押雙方對有關(guān)抵押和抵押實現(xiàn)、擔(dān)保與保險等法規(guī)條款和解釋缺乏權(quán)威性依據(jù)。政府應(yīng)盡早出臺抵押貸款證券法、按揭保險法等法規(guī)制度，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境。 參考文獻(xiàn)： 1、 熊瑩房地產(chǎn)金融風(fēng)險的監(jiān)測上海證券報2004-11-27（第三版） 2、 陳洪波美國房地產(chǎn)金融政策及對中國的啟示中國房地產(chǎn)金融2006，2：5052. 3、 鄭之杰房地產(chǎn)金融北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2001 4、 曾國安英國住房金融的特點及其借鑒意義中國房地產(chǎn)，1995，1：98100 其他參考文獻(xiàn)：1.趙慧芝.加強高?？蒲薪?jīng)費管理的幾點思考j.現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2010(12).2.付林,李冬葉.高校