房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告

1、成功財(cái)經(jīng)學(xué)院調(diào)研報(bào)告課程名稱(chēng)：房地產(chǎn)可行性研究調(diào)查報(bào)告調(diào)研時(shí)間：2015年11月10日至2015年12月25日班級(jí)：14房產(chǎn)1班制作人：郭政成績(jī)?cè)u(píng)定:指導(dǎo)教師簽字：2015 年12 月23 日、八刖言2013年3月5日召開(kāi)的十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議上， 溫家寶總理在政府工 作報(bào)告中提出要“抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制”，第一次明確將穩(wěn)定房?jī)r(jià)作 為對(duì)地方政府的考核問(wèn)責(zé)制度，以及前不久出臺(tái)的新“國(guó)五條”。房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，必定對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成打壓，旅游地產(chǎn)也不能幸免于難。2015-2020年中國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告前瞻 數(shù)據(jù)顯示，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，

2、二、三級(jí)城市靠資源” 的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走 “地產(chǎn)”路線(xiàn)，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開(kāi)發(fā)；而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線(xiàn)，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn) 行項(xiàng)目配置。旅游地產(chǎn)是目前較熱的話(huà)題，一方面作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn) 業(yè)的旅游業(yè)在我國(guó)已遍地開(kāi)花，受到各界各行的關(guān)注，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更 是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結(jié)合形成新的業(yè)態(tài)一一旅游房地產(chǎn)業(yè) 雖然發(fā)展迅速。所有這些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，可稱(chēng)為 旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅， 旅游房

3、地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀(guān)、建筑景觀(guān)，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。在這樣一個(gè)契機(jī)下，我們今天來(lái)一起進(jìn)入新探索柳州-龍辰古鎮(zhèn)古鎮(zhèn)的可行性研究報(bào)告。目錄一、項(xiàng)目總概況二、房地產(chǎn)廣西區(qū)域內(nèi)旅游類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 1. 廣西區(qū)內(nèi)旅游類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 2. 現(xiàn)狀堪憂(yōu)3問(wèn)題突出4.龍辰古鎮(zhèn)TOW供需預(yù)測(cè)三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析預(yù)評(píng)價(jià) （一）柳州經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展購(gòu)買(mǎi)力的評(píng)價(jià)： （二）柳州政策對(duì)龍辰的扶持： （三）龍辰附近的區(qū)域環(huán)境對(duì)其影響的評(píng)價(jià) （四）對(duì)環(huán)境的影響 （五）預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施的要點(diǎn) （六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論要點(diǎn) 四、房地產(chǎn)

4、開(kāi)發(fā)分析（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作： （二）行政審批部分 （三）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段 （四）房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 五、投資估算六、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià) 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)（一）特點(diǎn) （二）風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)另y 八、研究結(jié)論與建議（一）結(jié)論（二）建議一、項(xiàng)目總概況項(xiàng)目位于東堤南路，連接文昌橋（路）、桂中大道、柳東路，毗鄰市政府、陽(yáng)光100 城市廣場(chǎng)，總建筑面積超21萬(wàn)卅，2011年正式開(kāi)工，共分三期開(kāi)發(fā)。業(yè)態(tài)規(guī)劃包括休 閑商業(yè)、特色酒店、國(guó)風(fēng)大宅、企業(yè)會(huì)館、風(fēng)情廣場(chǎng)等，是柳州唯一一個(gè)集娛樂(lè)休閑、 餐飲購(gòu)物、旅游觀(guān)光、商務(wù)交流、民俗風(fēng)情等于一體綜合型物業(yè)。2

5、016年全部竣工之后，將成為柳州的城市會(huì)客廳，柳州的城市新名片。龍辰古鎮(zhèn)TOWN陽(yáng)光100在柳州的又一傾心力作。項(xiàng)目以“再現(xiàn)龍辰古鎮(zhèn) TOW古 樸風(fēng)貌，復(fù)興古埠碼頭昔日繁榮”為基本指導(dǎo)思想，展現(xiàn)多民族文化共榮共存的地方 特色，體現(xiàn)自然、歷史、社會(huì)、民族、文化以及人居風(fēng)貌的多元性與和諧性。同時(shí)，龍辰古鎮(zhèn)TOW也是政府大力支持的重點(diǎn)工程，項(xiàng)目與城市快速環(huán)道、風(fēng)情 港項(xiàng)目、三座跨江大橋、金沙角項(xiàng)目、李寧體育館、柳州市游泳館、濱江景觀(guān)大道、 柳東職教園、地王國(guó)際財(cái)富中心等共同組成柳州十大重點(diǎn)工程，共同創(chuàng)建柳州“休閑 宜居時(shí)尚都市，民族風(fēng)情文化之都”的夢(mèng)想。項(xiàng)目詳情參考均價(jià)：8090廣場(chǎng)小鋪2-5萬(wàn)/叭

6、合院1.4-2 萬(wàn)元 / m2主力戶(hù)型單套 20-80 m,整層 300-1400 m， 單棟 230-4000 m物業(yè)類(lèi)別商業(yè)|酒店|住宅最新開(kāi)盤(pán)8090生活廣場(chǎng)3月28日開(kāi)盤(pán) 交房 時(shí)間：A地塊已全部交房項(xiàng)目地址柳州文昌橋東，陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)營(yíng) 銷(xiāo)中心裝修狀況毛胚公攤率一樓20%住宅40%容積率1.35 綠化率：20占地面積86406.55 m學(xué)區(qū)12中、工學(xué)院、潭中小學(xué)售樓部地址柳州文昌橋東，陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)營(yíng) 銷(xiāo)中心預(yù)售許可5-10#樓售房柳字第（2013） 024-029號(hào),2#樓地下室售房柳字第（2013） 030號(hào)；2-4#樓及1-4#樓地下室2013-101104 交通狀況

7、：交通便利， 道路寬敞開(kāi)發(fā)商柳州陽(yáng)光新千年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司建建筑單位廣西建工五建二、房地產(chǎn)廣西區(qū)域內(nèi)旅游類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查1廣西區(qū)內(nèi)旅游類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀城市北海柳州桂林旅 游 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 現(xiàn) 狀北海的旅游房地產(chǎn)主要 是旅游度假地產(chǎn)，即為游客 或度假者提供的直接用于旅 游休閑度假居住的各種度假 型的房地產(chǎn)。此外，2005年 冬季，北?？亢５木频辏?店，針對(duì)冬天淡季推出了 候 鳥(niǎo)計(jì)劃，暖冬計(jì)劃等業(yè) 務(wù)，通過(guò)極地價(jià)格吸引北方 老人前來(lái)度假，游客用低消 費(fèi)換來(lái)搞服務(wù)，加速了房屋 托管以及產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā) 展。高平直旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目 陸續(xù)進(jìn)駐北海。鎖喉萬(wàn)泉城， 同和水岸香堤，森海豪庭

8、， 北部灣1號(hào)等大型休閑房地 產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)駐，組進(jìn)來(lái)北海 房地產(chǎn)的突飛猛進(jìn)。北海冠 嶺項(xiàng)目，銀灘一號(hào)和陽(yáng)光金 海岸的酒店式公寓理念，標(biāo) 志著北海旅游房地產(chǎn)新時(shí)代 的到來(lái)。柳州的旅游地 產(chǎn)一直處于空白狀 態(tài)。柳州市柳江縣 一個(gè)名為“鳳凰 河”的旅游地產(chǎn)項(xiàng) 目引起各界的關(guān)注。 在此之前，依傍百里 柳江的龍辰古鎮(zhèn) TOWNE注入了旅游 文化的元素，借此吸 引了各界的眼球。當(dāng) 下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目鳳 凰河出現(xiàn)，成為柳州 旅游地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo) 志性事件，讓旅游地 產(chǎn)真正走入大眾心 里。展望未來(lái)，由華 僑城投資建設(shè)的文 化旅游科技體驗(yàn)園， 更讓人期待，將為柳 州的旅游地產(chǎn)打了 一針“強(qiáng)心劑”。桂林的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目功能

9、 性?xún)r(jià)值更加明確。調(diào)查顯 示，置業(yè)者在選購(gòu)旅游地產(chǎn) 產(chǎn)品時(shí)，主要會(huì)考慮其投 資、休閑度假、養(yǎng)老等功冃匕， 也有購(gòu)房者是出于自住目 的購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)物業(yè)。目前，桂林對(duì)度假型旅游地 產(chǎn)有較大需求。以陽(yáng)朔縣為 例，高峰期該地區(qū)對(duì)客房的 需求量約15萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間， 但是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量 只不到8萬(wàn)間，且90%來(lái)自 于本地居民經(jīng)營(yíng)的民宿型 酒店。國(guó)際旅游勝地建設(shè)為契機(jī)， 桂林引進(jìn)了多個(gè)綜合型旅 游地產(chǎn)項(xiàng)目。單今年上半 年，預(yù)計(jì)總投資320億元的 萬(wàn)達(dá)文化旅游綜合休閑建 設(shè)項(xiàng)目、總投資300億元的 寶能鳳凰旅游小鎮(zhèn)及寶能 歡慶城項(xiàng)目都已相繼啟動(dòng)。2現(xiàn)狀堪憂(yōu)旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或休閑運(yùn)動(dòng)、度假的勝地，基地附近有

10、青山綠水等優(yōu)良的自 然環(huán)境，能夠吸引人們到此旅游度假，廣西山奇秀多姿，樹(shù)四季常青，氣候宜人，民族風(fēng) 情獨(dú)特。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣西有可開(kāi)發(fā)的旅游景色 400多個(gè)。廣西有特色的自然環(huán)境決定了旅游地 產(chǎn)項(xiàng)目天生有優(yōu)勢(shì)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展極其不平衡。目前，廣西的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在游客較多的桂 林、陽(yáng)朔、北海、巴馬、南寧等地。其中，桂林、南寧、北海以旅游地全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)項(xiàng)目 居多；陽(yáng)朔以旅游商務(wù)地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)度假型酒店為主；而巴馬以養(yǎng)老型產(chǎn)權(quán)酒為主。旅游地 產(chǎn)的發(fā)展除了有良好的外，還需要與旅游地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)的商業(yè)、醫(yī)療、公共交通等各 方面的配套服務(wù)，同時(shí)，要有人替業(yè)主去管理，實(shí)行租務(wù)，要將旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好，需有優(yōu)

11、秀的酒店管理公司或成熟的物業(yè)管理?xiàng)l件。如果沒(méi)有多種消費(fèi)方式，旅游的消費(fèi)上不來(lái)， 旅游地產(chǎn)很難發(fā)展起來(lái)。圖1是陽(yáng)朔、麗江、三亞2009年游客比較圖，從圖1可以看出，陽(yáng) 朔的游客量是三亞的107.61%,但從圖2可以看到，陽(yáng)朔的旅游收入僅為三亞的 24.09 %，造 成陽(yáng)朔旅游收入低的原因，在圖3可以得到，因?yàn)橛慰偷疥?yáng)朔的人均消費(fèi)僅為到三亞的 22.74%。從這些數(shù)據(jù)可以得出，如果提升廣西的旅游地產(chǎn)配套服務(wù)，廣西的旅游收入將有 大幅增長(zhǎng)的空間?！跋拶?gòu)令”的出臺(tái)，使部分商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)投旅游地產(chǎn)。2010年以來(lái)， 國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀(guān)政策，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，受政策調(diào)控影響，部分商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)投 政策相

12、對(duì)寬松的旅游地產(chǎn)。近年來(lái)，南寧、東興、巴馬等地旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，巴馬出現(xiàn) 了數(shù)量龐大的“候鳥(niǎo)”人群。從上述分析可以看出廣西旅游地產(chǎn)資質(zhì)較好，發(fā)展?jié)摿Υ螅?前景寬廣，但仍存在一些問(wèn)題。3問(wèn)題突出雖然各地都有城市發(fā)展規(guī)劃，但除南寧、桂林、北海等較大城市外，其它縣、市旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)在仍處于粗放型旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。以巴馬縣為例，2008年開(kāi)始，出現(xiàn)了一些非法小產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老酒店，有些不法企業(yè)還以傳銷(xiāo)的形式經(jīng)營(yíng)所謂的“旅游地產(chǎn)”。同時(shí)，這 種小產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老酒店由于周邊飲食、 就醫(yī)、娛樂(lè)等都配套跟不上，老人們的生活單調(diào)。目前， 廣西旅游地產(chǎn)多采用傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)方式，除了項(xiàng)目單純照搬外，沒(méi)有太多的創(chuàng)新，在經(jīng) 營(yíng)操作方

13、面，也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，尚未形成自有穩(wěn)定的人群。廣西的旅游地產(chǎn) 除少數(shù)地區(qū)外，旅游地產(chǎn)本身對(duì)游客的吸引力不大。主要是物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散阻礙了地產(chǎn)項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)旅游化的發(fā)展。許多已經(jīng)出售的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，業(yè)主為追 求利益的最大化，根據(jù)自身的意愿進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和裝修風(fēng)格無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)。旅 游商品同質(zhì)化嚴(yán)重是在我國(guó)各旅游景點(diǎn)均存在，不論在哈爾濱、三亞，或是麗江、成都， 還是在北海、桂林都可以買(mǎi)到一樣的旅游紀(jì)念品。廣西有些旅游景點(diǎn)有自己特色的旅游商 品。4.龍辰古鎮(zhèn)TOWN供需預(yù)測(cè)？龍辰古鎮(zhèn)Towr特色：柳州老城區(qū)的交通擁堵問(wèn)題日益嚴(yán)重，商界大佬們也倍感苦不堪言，他們紛紛看好

14、龍辰古鎮(zhèn)TOWN集合餐飲、酒吧、娛樂(lè)、旅館、會(huì)所等各種功能于一體的“會(huì)客廳”前景，龍辰古鎮(zhèn)TOWNT先解決了一站式消費(fèi)的難題。龍辰古鎮(zhèn)TOW定位城市會(huì)客廳，首創(chuàng)了休閑的街區(qū)商業(yè)模式，改變了城市建筑原本單 一的商業(yè)模式，帶來(lái)了市民公共休閑消費(fèi)的第三空間。項(xiàng)目總體41萬(wàn)平米的商業(yè)街區(qū)體量， 也必將改變柳州的商業(yè)格局。?旅游與商業(yè)地產(chǎn)相捆綁的新模式已成大勢(shì)所趨，以城市文化底蘊(yùn)的商業(yè)地產(chǎn)，因其與一般商業(yè)地產(chǎn)的差異性，將贏(yíng)得未來(lái)投資市場(chǎng)的追捧。所謂“好地方，不遠(yuǎn)游”，龍辰古鎮(zhèn)TOWN宛若鑲嵌在柳江河畔的一顆明珠，與文廟、人工瀑布等聯(lián)動(dòng)一體，環(huán)境和地段優(yōu)勢(shì)不必言說(shuō)。以還原龍辰古鎮(zhèn)碼頭的設(shè)計(jì)靈感 搭建起的青

15、磚黛瓦、飛檐翹角，古風(fēng)濃郁。?古渡碼頭、老招牌、老作坊隨著龍辰古鎮(zhèn) TOWN勺誕生，那些已然褪色的城市記憶成為了龍辰古鎮(zhèn) 最特色的文化魅力。這里不單單是一處建筑，更是城市精神的展示，能勾起柳州人引以為豪的城市自豪 感，成為柳州對(duì)外展示的特色窗口。走進(jìn)龍辰古鎮(zhèn)TOWN像徜徉在時(shí)間長(zhǎng)廊，沿著柳江畫(huà)廊，建筑本身也成為城市最美的風(fēng)景。1.消費(fèi)性需求分析從消費(fèi)者調(diào)查來(lái)看，有52%勺居民是為了改善居住環(huán)境而且進(jìn)行購(gòu)房。而龍辰古鎮(zhèn)TOW環(huán)境優(yōu)美，位置在中心，符合消費(fèi)者消費(fèi)心理。2 .價(jià)格因素龍辰古鎮(zhèn)TOW價(jià)格相對(duì)于柳州市其他房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高，根據(jù)調(diào)查55.2%居民希望房?jī)r(jià)在5000-6000元之間，而

16、龍辰古鎮(zhèn) TOW的價(jià)格偏高，在均價(jià) 14000元左右。調(diào)查顯示消費(fèi)者理想價(jià)格上升10%心理消費(fèi)需求下降15%對(duì)于高昂的價(jià)格很多市民望而卻步，選擇其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。3.投資性分析龍辰古鎮(zhèn)TOWN作為柳州市第一個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，得到政府大力扶持，融入眾多柳州味道，成為柳州市民一個(gè)新去處。作為投資是可以考慮龍辰古鎮(zhèn)TOWN但是近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主力還是購(gòu)買(mǎi)住房。兩年房地產(chǎn)投資需求下降了50%結(jié)論 通過(guò)以上分析，可以得出龍辰古鎮(zhèn) TOW供需情況的簡(jiǎn)要分析。房?jī)r(jià)相對(duì)較高，但是優(yōu)勢(shì)明顯， 特色突出，有政府扶持。適合居住與進(jìn)行投資。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析預(yù)評(píng)價(jià)（一）柳州經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展購(gòu)買(mǎi)力的評(píng)價(jià)：2014年柳

17、州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP 2120.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.5%。 柳州市GDP快速增長(zhǎng)，將商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶入快速發(fā)展的軌道。人均GDF為55000元，排名廣西第二，說(shuō)明柳州市民的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，這是商業(yè)乃至房地產(chǎn)快速發(fā)展 的有力保障。2014年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)5.91萬(wàn)人，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在 2.6%，就業(yè)、物 價(jià)形勢(shì)基本穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民可支配收入 26669元，比上年增長(zhǎng)9.5%;農(nóng)民人均純收入8660 元，增長(zhǎng)13%人民生活水平進(jìn)一步提高。2014年，柳州市固定資產(chǎn)投資1765.5億元，其中基本建設(shè)投資506.12億元，增長(zhǎng)17.3%; 更新改造投資920

18、.5億元，增長(zhǎng)18.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資277.52億元，增長(zhǎng)12.9%。隨著 基建投入逐年加大，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。2014年1-12月，柳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資277.5億元，比上年增長(zhǎng)12.9%。商品房住宅 開(kāi)發(fā)投資171.1億元，增長(zhǎng)20.8%；施工面積2043.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.6%；其中住宅施工 面積1471.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。新開(kāi)工面積450萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.1%,其中住宅新開(kāi) 工面積314.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.2%。（二）柳州政策對(duì)龍辰的扶持：柳州市加快構(gòu)建廣西超大城市，為商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)展空間創(chuàng)造了良好的條件，同時(shí)也為龍 辰的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。? 城市定位：根據(jù)柳州市（2

19、011-2015年）建設(shè)規(guī)劃，柳州將建設(shè)成為西南地區(qū)綜合 交通樞紐，區(qū)域性工作基地與服務(wù)中心，桂中經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，區(qū)域性文化、教育、體 育產(chǎn)業(yè)中心。? 至2015年末，柳州市中心城區(qū)人口將達(dá)到 145萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模為150平方公里， 人均建設(shè)用地為103.5 m20?自治區(qū)政府出臺(tái)了對(duì)柳州提出了新的定位，要求在“十二五”期間著力房展成為超大城 市，即市區(qū)人口超過(guò)230萬(wàn)人，建成區(qū)面積超過(guò)230平方公里的大城市。同時(shí)龍辰也是政府大力支持的重點(diǎn)工程，項(xiàng)目與城市快速環(huán)道、風(fēng)情港項(xiàng)目、三座跨 江大橋、金沙角項(xiàng)目、李寧體育館、柳州市游泳館、濱江景觀(guān)大道、柳東職教園、地王國(guó) 際財(cái)富中心等共同組成柳州

20、十大重點(diǎn)工程，共同創(chuàng)建柳州“休閑宜居時(shí)尚都市，民族風(fēng)情 文化之都”的夢(mèng)想。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，河?xùn)|南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃已正式公布。河?xùn)|南片區(qū)北至文昌路，南 至箭盤(pán)路東一巷，西臨柳江河，東接?xùn)|環(huán)大道，總面積約1.9平方公里。規(guī)劃建設(shè)用地面積190.58公頃，規(guī)劃控制人口規(guī)模約 6萬(wàn)至8萬(wàn)人。河?xùn)|南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市主 干道文昌路和東環(huán)大道為主要發(fā)展軸，以地塊內(nèi)的另外兩條次干道為發(fā)展次軸，通過(guò)這“兩縱兩橫”軸線(xiàn)的發(fā)展，來(lái)帶動(dòng)片區(qū)的整體發(fā)展。柳州河?xùn)|南片規(guī)劃，龍辰將再現(xiàn)繁榮。三）龍辰附近的區(qū)域環(huán)境對(duì)其影響的評(píng)價(jià)龍辰擁有柳州最美的環(huán)境，項(xiàng)目西起蟠龍山，北至文昌橋，被蟠龍山公園、市政廣場(chǎng) 公園、柳江沿江

21、景觀(guān)帶等三個(gè)公園環(huán)繞，依山面水坐擁長(zhǎng)達(dá) 2 公里的唯美濱水江岸線(xiàn)，與 世界最大的柳州水上升降式音樂(lè)噴泉、中國(guó)長(zhǎng)度最長(zhǎng)的蟠龍山人工瀑布、柳州文廟等項(xiàng)目 組成了百里柳江上的精彩華章，是“百里柳江”景觀(guān)帶上的璀璨明珠。SWO分析：優(yōu)勢(shì)：位于東堤南路，連接文昌橋（路）、桂中大道、柳東路，毗鄰市政府、陽(yáng)光 100城 市廣場(chǎng)。擁有近千米唯美濱水江岸線(xiàn)；南靠蟠龍山雙塔公園、人工瀑 布，西鄰柳江沿江景觀(guān)帶。 周邊有 12中、科技大學(xué)、 柳州高中、 譚中小學(xué)、 陽(yáng)光一百?gòu)V場(chǎng)、 柳州市人民醫(yī)院、工行、建行等。 柳州市的“十大建設(shè)工程 ”之一，龍辰TOW是其中唯一把城市建設(shè)、民族民俗文化展示、旅游等結(jié)合起來(lái)的項(xiàng)目，

22、是未來(lái)柳州市區(qū)的“城市會(huì)客廳 ”。 龍辰占地面積86406.55卅，總建筑面積21萬(wàn)卅，初具規(guī)模，首席時(shí)尚消費(fèi)區(qū)。 劣勢(shì)：位于城中區(qū)，比較嘈雜。 價(jià)格較高，許多年輕創(chuàng)業(yè)人士買(mǎi)不起。 主干道過(guò)寬，不易于聚攏商氣。機(jī)會(huì)：柳州是廣西第二大城市，是廣西最大的工業(yè)城市。柳州城市區(qū)域不斷擴(kuò)大，河?xùn)|區(qū)的關(guān)注度越來(lái)越高。威脅：國(guó)家新出臺(tái)的一系列關(guān)于房產(chǎn)的政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)的波動(dòng)。商業(yè)房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，五星街與飛鵝路的競(jìng)爭(zhēng)壓力。（四）對(duì)環(huán)境的影響1. 施工期環(huán)境影響 項(xiàng)目建設(shè)在施工過(guò)程中，對(duì)環(huán)境造成影響的因素主要有廢氣、噪聲、固體廢物、廢水等。（ 1）由于露天堆放的建材及裸露的施工區(qū)表層浮塵遇風(fēng)，建材裝卸、攪拌過(guò)

23、程中均會(huì)產(chǎn)生 揚(yáng)塵；運(yùn)輸車(chē)輛在施工場(chǎng)地內(nèi)和運(yùn)輸沿線(xiàn)道路均會(huì)排放少量汽車(chē)尾氣， 其主要污染物有 co、 no2、 thc 等；（ 2）施工期的噪聲主要來(lái)源于施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地內(nèi)施工機(jī)械設(shè)備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲以及施工人員的活動(dòng)噪聲等其噪聲源強(qiáng)為約7698db（a）;建筑材料運(yùn)輸車(chē)輛行駛過(guò)程會(huì)產(chǎn)生噪聲，噪聲源強(qiáng)在8590db （a）范圍內(nèi)；（ 3）施工期產(chǎn)生的固體廢物主要為施工時(shí)所產(chǎn)生的建筑垃圾和施工人員生活垃圾；（ 4）施工期廢水主要為施工人員生活污水 （施工人員的沖洗水、 食堂下水和廁所沖刷水） 、 施工廢水（主要污染物為 ss 和石油類(lèi)）以及雨天在施工場(chǎng)地

24、形成的地面徑流；（ 5）土方的開(kāi)挖、填筑等施工活動(dòng)，破壞了項(xiàng)目區(qū)原有地貌和植被，會(huì)引起資源損失、景 觀(guān)破壞和水土流失等不利影響； 上述影響隨施工的結(jié)束而消除，施工單位應(yīng)遵守城市揚(yáng)塵污染防治管理辦法和建設(shè) 工程施工場(chǎng)地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定進(jìn)行施工，以減少施工期污染物對(duì)周?chē)h(huán)境 的影響。2. 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期可能產(chǎn)生的環(huán)境影響（ 1）該項(xiàng)目廢水主要為生活污水， 用水主要包括居民日常生活用水、 家庭旅館、特色酒店、 商業(yè)用水、綠化用水、游客用水等，排水主要是生活污水。該項(xiàng)目日、年用水量分別約為 1069.37m3/d、39.03 萬(wàn) m3/a；日、年排水量分別約為 807.11m3/d、29.46

25、萬(wàn) m3/a。項(xiàng)目生 活污水主要污染物為 cod、 bod、 ss、 nh3-n 和動(dòng)植物油等；（ 2）項(xiàng)目廢氣主要為機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣和揚(yáng)塵、 油煙廢氣、裝修廢氣、垃圾收集站及公廁異味等；（ 3）項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物主要為生活垃圾， 項(xiàng)目每日產(chǎn)生生活垃圾共約 3.06t（1118.57t/a ） 項(xiàng)目設(shè)有垃圾收集站，垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集，集中處置；（4）本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間的噪聲主要為社會(huì)生活噪聲、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所噪聲、服務(wù)設(shè)施噪聲、機(jī)動(dòng)車(chē)噪聲及家庭裝修噪聲。固定設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)（風(fēng)機(jī)）噪聲值約為 7585db（a），社會(huì)生活噪聲級(jí) 最高可達(dá)80db（a），機(jī)動(dòng)車(chē)輛發(fā)動(dòng)噪聲一般在6070db（a）之間，家庭裝修過(guò)程中裝

26、修機(jī) 械設(shè)備如電鋸、電鉆及敲、鑿等引起的噪聲一般在 80 100db（ a）（五）預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施的要點(diǎn)1. 施工期環(huán)保對(duì)策和措施的要點(diǎn)：（ 1）在建筑工程周?chē)O(shè)置遮擋圍欄，其中主干道側(cè)設(shè)置的遮擋圍欄不低于2.5 米，次干道設(shè)置的遮擋圍欄不低于 2.1 米。圍欄對(duì)施工揚(yáng)塵和噪聲的控制相對(duì)無(wú)圍欄時(shí)有明顯改善；（ 2）嚴(yán)格管理運(yùn)輸車(chē)輛，在項(xiàng)目車(chē)輛進(jìn)出口設(shè)置相應(yīng)的車(chē)輛沖洗設(shè)施和排水、泥漿沉淀設(shè) 施，將運(yùn)輸車(chē)輛沖洗干凈后出場(chǎng)，減少運(yùn)輸途徑灑落情況；（ 3）在場(chǎng)地內(nèi)及附近路面灑水，在場(chǎng)地內(nèi)及附近路面灑水，并對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行硬化處理，運(yùn)輸 車(chē)輛沖洗干凈后出場(chǎng)，盡量減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生，截?cái)鄵P(yáng)塵的擴(kuò)

27、散途徑；（ 4）施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程施工場(chǎng)地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定，施工產(chǎn)生的泥漿水不得隨意排放，在施工污水及雨水導(dǎo)流渠建泥沙過(guò)濾沉淀池，防止泥沙直接排入 城市污水管道和柳江；（ 5）嚴(yán)格執(zhí)行建筑施工單位環(huán)境管理暫行辦法的規(guī)定，禁止使用各種打樁機(jī)，禁止現(xiàn) 場(chǎng)攪拌混凝土，按規(guī)定限時(shí)段施工，有特殊原因必須連續(xù)作業(yè)的，必須提前 5天向柳州市 環(huán)保局申報(bào)，持柳州市環(huán)保局的證明提前 2 天公告附近居民和單位；（ 6）采用先進(jìn)的低噪聲施工機(jī)械，加強(qiáng)施工機(jī)械的維護(hù)保養(yǎng)，使機(jī)械處于最佳工作狀況， 做好設(shè)備隔聲隔震的措施；（ 7）在施工過(guò)程中必須采取水土保持措施，科學(xué)安排施工工序和施工時(shí)間、避免在雨季

28、進(jìn) 行大開(kāi)挖，施工場(chǎng)地周邊排水溝完善，棄土及時(shí)清運(yùn)，及時(shí)對(duì)裸露地表進(jìn)行植被恢復(fù)或者 綠化以減少?gòu)搅鳑_刷侵蝕，使本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中造成的水土流失減少到最低限度；2. 營(yíng)運(yùn)期環(huán)保對(duì)策和措施的要點(diǎn)：（ 1）使用尾氣排放符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的車(chē)輛，加強(qiáng)交通引導(dǎo)，避免車(chē)輛不必要的怠速，在車(chē)輛 的出入口灑水降塵等；定期及時(shí)清掃、外運(yùn)垃圾，加強(qiáng)監(jiān)管，禁止隨意堆放垃圾等，經(jīng)采 取措施后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的大氣污染物對(duì)環(huán)境空氣影響不大。（2）廢水：項(xiàng)目經(jīng)隔油處理的餐飲廢水及居民生活污水經(jīng)化糞池處理達(dá)到gb8978-1996污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，從小區(qū)排水管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)，再進(jìn)入陽(yáng)和污水處理 廠(chǎng)集中處理，達(dá)到gb

29、18918-2002城鎮(zhèn)污水處理廠(chǎng)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn) b標(biāo)準(zhǔn)后從 陽(yáng)和污水處理廠(chǎng)排污口排入柳江下游。（ 3）噪聲：加強(qiáng)交通引導(dǎo)，控制進(jìn)出車(chē)輛的速度，在商住樓附近禁止車(chē)輛鳴笛；通過(guò)張貼 標(biāo)語(yǔ)等形式引導(dǎo)商家文明經(jīng)營(yíng)、顧客文明購(gòu)物，禁止商家使用高音喇叭為產(chǎn)品作宣傳；裝 卸貨物應(yīng)小心輕放， 并且盡量避免在居民休息時(shí)間作業(yè)； 風(fēng)機(jī)等設(shè)備基礎(chǔ)采用混凝土固定， 風(fēng)機(jī)房安裝隔音門(mén)。采取降噪措施后，項(xiàng)目噪聲對(duì)周邊環(huán)境影響不大。（4）固體廢物：生活垃圾（包括居民生活垃圾、商鋪垃圾等）經(jīng)保潔人員收集后暫存于 垃圾收集站中，再經(jīng)由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集處置，對(duì)環(huán)境影響不大。（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論要點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)具有良好的

30、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，只要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施“三同時(shí)”制度， 運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪聲和固體廢物等，經(jīng)采取有效的環(huán)保措施處理控制后，各項(xiàng) 污染物排放均能達(dá)到國(guó)家環(huán)保的要求，從環(huán)境保護(hù)的角度來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)可行。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作： 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 第一階段 先做好 市場(chǎng)調(diào)研； 1.柳州旅游資源及開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀調(diào)查 2. 廣西旅游發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀研究 3.桂林、 北海以及南寧城市周邊旅游度假市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 4. 柳州區(qū)域旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)可行性研究 及其取地策略 5. 資源基礎(chǔ)和開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀評(píng)估 6.可行的主題方向判斷7. 項(xiàng)目地位及其功能規(guī)劃 8. 取地

31、策略。第二階段 柳州區(qū)域旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與發(fā)展戰(zhàn)略研究。第三階段 辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告 書(shū)，應(yīng)附上有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。（二）行政審批部分 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、 法規(guī)、 規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般分 為六個(gè)階段： 1. 選址定點(diǎn)。 根據(jù)前面的分析基礎(chǔ)，確定投資項(xiàng)目的具體選址，如果是改擴(kuò) 建或技術(shù)改造項(xiàng)目，則要分析原有場(chǎng)址的利用情況，具體包括場(chǎng)地現(xiàn)狀、場(chǎng)地方案比選、 推薦的場(chǎng)地方案和技術(shù)改造項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)址利用情況四部分內(nèi)容。2. 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 我們需要進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案的分析。建設(shè)規(guī)模

32、與產(chǎn)品方案需要根 據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和投資環(huán)境分析的結(jié)論，基本確定投資項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案。如果投資 項(xiàng)目屬于改擴(kuò)建或技術(shù)改造項(xiàng)目，則還應(yīng)分析原有的投資利用現(xiàn)狀，具體包括建設(shè)規(guī)模與 產(chǎn)品方案過(guò)程；建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選；推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案；技術(shù)改造項(xiàng)目與 原有設(shè)施利用情況。3. 初步設(shè)計(jì)及施工圖審查。 我們需要進(jìn)行技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案分析。該部分對(duì) 投資項(xiàng)目的技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，如果是改擴(kuò)建或者技術(shù)改造項(xiàng)目， 則應(yīng)對(duì)改擴(kuò)建或者是技術(shù)改造前后進(jìn)行比較分析。具有包括：技術(shù)方案選擇；主要設(shè)備方 案選擇；工程方案選擇；技術(shù)改造項(xiàng)目前后的比較。其他部分可以做類(lèi)似的分析。4.

33、規(guī)劃報(bào)建圖審查。 公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查； 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查；建委、市政部 門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查； 規(guī)劃部門(mén)對(duì) 變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工 程規(guī)劃許可證（副本）。5. 施工報(bào)建階段。 此階段辦理以下一般事項(xiàng)：建設(shè)單位辦理施工 報(bào)建登記；建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍；招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍， 非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包；建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施 工許可證。6.商品房預(yù)售許可階段。 由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記， 核發(fā)商品房預(yù)售許可證 。 開(kāi) 發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦

34、理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； （4）工程施工合同（5）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售 總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。（三）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段1. 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2. 財(cái)政部門(mén)

35、對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3. 柳州市規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局安消防支隊(duì)、園林局以 及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn) 行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （正本）。4. 建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜 合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1. 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2. 開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明

36、文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī) 劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料；（8）房 屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。五、投資估算投資總額：48816.44建設(shè)投資額：建設(shè)投資總額48816.44- 土地取得費(fèi)20636.55=28179.88流動(dòng)資金投資額：工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)296.67+其他126=422.67工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)六、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)4867項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓面單價(jià)（元/平方米）總款（萬(wàn)元）本費(fèi)用為總成本七、風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)災(zāi)害造成工程損失302亙296.67（一）特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、心理 等其他因素的影響帶來(lái)較多的不確定性，是一項(xiàng)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)