房地產(chǎn)投資可行性分析報告

1、成功財經(jīng)學(xué)院調(diào)研報告課程名稱：房地產(chǎn)可行性研究調(diào)查報告調(diào)研時間：2015年11月10日至2015年12月25日班級：14房產(chǎn)1班制作人：郭政成績評定:指導(dǎo)教師簽字：2015 年12 月23 日、八刖言2013年3月5日召開的十二屆全國人大一次會議上， 溫家寶總理在政府工 作報告中提出要“抓緊完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制”，第一次明確將穩(wěn)定房價作 為對地方政府的考核問責(zé)制度，以及前不久出臺的新“國五條”。房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，必定對我國房地產(chǎn)市場形成打壓，旅游地產(chǎn)也不能幸免于難。2015-2020年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻 數(shù)據(jù)顯示，旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，

2、二、三級城市靠資源” 的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走 “地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進 行項目配置。旅游地產(chǎn)是目前較熱的話題，一方面作為國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn) 業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開花，受到各界各行的關(guān)注，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更 是我國經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結(jié)合形成新的業(yè)態(tài)一一旅游房地產(chǎn)業(yè) 雖然發(fā)展迅速。所有這些依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為 旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅， 旅游房

3、地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。在這樣一個契機下，我們今天來一起進入新探索柳州-龍辰古鎮(zhèn)古鎮(zhèn)的可行性研究報告。目錄一、項目總概況二、房地產(chǎn)廣西區(qū)域內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查 1. 廣西區(qū)內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 2. 現(xiàn)狀堪憂3問題突出4.龍辰古鎮(zhèn)TOW供需預(yù)測三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析預(yù)評價 （一）柳州經(jīng)濟綜合發(fā)展購買力的評價： （二）柳州政策對龍辰的扶持： （三）龍辰附近的區(qū)域環(huán)境對其影響的評價 （四）對環(huán)境的影響 （五）預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施的要點 （六）環(huán)境影響評價結(jié)論要點 四、房地產(chǎn)

4、開發(fā)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作： （二）行政審批部分 （三）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段 （四）房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 五、投資估算六、財務(wù)分析和評價 七、風(fēng)險分析與評價（一）特點 （二）風(fēng)險與房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險 （三）房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險識另y 八、研究結(jié)論與建議（一）結(jié)論（二）建議一、項目總概況項目位于東堤南路，連接文昌橋（路）、桂中大道、柳東路，毗鄰市政府、陽光100 城市廣場，總建筑面積超21萬卅，2011年正式開工，共分三期開發(fā)。業(yè)態(tài)規(guī)劃包括休 閑商業(yè)、特色酒店、國風(fēng)大宅、企業(yè)會館、風(fēng)情廣場等，是柳州唯一一個集娛樂休閑、 餐飲購物、旅游觀光、商務(wù)交流、民俗風(fēng)情等于一體綜合型物業(yè)。2

5、016年全部竣工之后，將成為柳州的城市會客廳，柳州的城市新名片。龍辰古鎮(zhèn)TOWN陽光100在柳州的又一傾心力作。項目以“再現(xiàn)龍辰古鎮(zhèn) TOW古 樸風(fēng)貌，復(fù)興古埠碼頭昔日繁榮”為基本指導(dǎo)思想，展現(xiàn)多民族文化共榮共存的地方 特色，體現(xiàn)自然、歷史、社會、民族、文化以及人居風(fēng)貌的多元性與和諧性。同時，龍辰古鎮(zhèn)TOW也是政府大力支持的重點工程，項目與城市快速環(huán)道、風(fēng)情 港項目、三座跨江大橋、金沙角項目、李寧體育館、柳州市游泳館、濱江景觀大道、 柳東職教園、地王國際財富中心等共同組成柳州十大重點工程，共同創(chuàng)建柳州“休閑 宜居時尚都市，民族風(fēng)情文化之都”的夢想。項目詳情參考均價：8090廣場小鋪2-5萬/叭

6、合院1.4-2 萬元 / m2主力戶型單套 20-80 m,整層 300-1400 m， 單棟 230-4000 m物業(yè)類別商業(yè)|酒店|住宅最新開盤8090生活廣場3月28日開盤 交房 時間：A地塊已全部交房項目地址柳州文昌橋東，陽光100城市廣場營 銷中心裝修狀況毛胚公攤率一樓20%住宅40%容積率1.35 綠化率：20占地面積86406.55 m學(xué)區(qū)12中、工學(xué)院、潭中小學(xué)售樓部地址柳州文昌橋東，陽光100城市廣場營 銷中心預(yù)售許可5-10#樓售房柳字第（2013） 024-029號,2#樓地下室售房柳字第（2013） 030號；2-4#樓及1-4#樓地下室2013-101104 交通狀況

7、：交通便利， 道路寬敞開發(fā)商柳州陽光新千年房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司建建筑單位廣西建工五建二、房地產(chǎn)廣西區(qū)域內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查1廣西區(qū)內(nèi)旅游類型房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀城市北海柳州桂林旅 游 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 現(xiàn) 狀北海的旅游房地產(chǎn)主要 是旅游度假地產(chǎn)，即為游客 或度假者提供的直接用于旅 游休閑度假居住的各種度假 型的房地產(chǎn)。此外，2005年 冬季，北?？亢５木频辏?店，針對冬天淡季推出了 候 鳥計劃，暖冬計劃等業(yè) 務(wù)，通過極地價格吸引北方 老人前來度假，游客用低消 費換來搞服務(wù)，加速了房屋 托管以及產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā) 展。高平直旅游度假房地產(chǎn)項目 陸續(xù)進駐北海。鎖喉萬泉城， 同和水岸香堤，森海豪庭

8、， 北部灣1號等大型休閑房地 產(chǎn)項目的進駐，組進來北海 房地產(chǎn)的突飛猛進。北海冠 嶺項目，銀灘一號和陽光金 海岸的酒店式公寓理念，標(biāo) 志著北海旅游房地產(chǎn)新時代 的到來。柳州的旅游地 產(chǎn)一直處于空白狀 態(tài)。柳州市柳江縣 一個名為“鳳凰 河”的旅游地產(chǎn)項 目引起各界的關(guān)注。 在此之前，依傍百里 柳江的龍辰古鎮(zhèn) TOWNE注入了旅游 文化的元素，借此吸 引了各界的眼球。當(dāng) 下，旅游地產(chǎn)項目鳳 凰河出現(xiàn)，成為柳州 旅游地產(chǎn)發(fā)展的標(biāo) 志性事件，讓旅游地 產(chǎn)真正走入大眾心 里。展望未來，由華 僑城投資建設(shè)的文 化旅游科技體驗園， 更讓人期待，將為柳 州的旅游地產(chǎn)打了 一針“強心劑”。桂林的旅游地產(chǎn)項目功能

9、 性價值更加明確。調(diào)查顯 示，置業(yè)者在選購旅游地產(chǎn) 產(chǎn)品時，主要會考慮其投 資、休閑度假、養(yǎng)老等功冃匕， 也有購房者是出于自住目 的購買這類物業(yè)。目前，桂林對度假型旅游地 產(chǎn)有較大需求。以陽朔縣為 例，高峰期該地區(qū)對客房的 需求量約15萬個標(biāo)準(zhǔn)間， 但是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量 只不到8萬間，且90%來自 于本地居民經(jīng)營的民宿型 酒店。國際旅游勝地建設(shè)為契機， 桂林引進了多個綜合型旅 游地產(chǎn)項目。單今年上半 年，預(yù)計總投資320億元的 萬達(dá)文化旅游綜合休閑建 設(shè)項目、總投資300億元的 寶能鳳凰旅游小鎮(zhèn)及寶能 歡慶城項目都已相繼啟動。2現(xiàn)狀堪憂旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或休閑運動、度假的勝地，基地附近有

10、青山綠水等優(yōu)良的自 然環(huán)境，能夠吸引人們到此旅游度假，廣西山奇秀多姿，樹四季常青，氣候宜人，民族風(fēng) 情獨特。據(jù)統(tǒng)計，廣西有可開發(fā)的旅游景色 400多個。廣西有特色的自然環(huán)境決定了旅游地 產(chǎn)項目天生有優(yōu)勢。旅游地產(chǎn)項目發(fā)展極其不平衡。目前，廣西的旅游地產(chǎn)項目主要集中在游客較多的桂 林、陽朔、北海、巴馬、南寧等地。其中，桂林、南寧、北海以旅游地全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)項目 居多；陽朔以旅游商務(wù)地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)度假型酒店為主；而巴馬以養(yǎng)老型產(chǎn)權(quán)酒為主。旅游地 產(chǎn)的發(fā)展除了有良好的外，還需要與旅游地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)的商業(yè)、醫(yī)療、公共交通等各 方面的配套服務(wù)，同時，要有人替業(yè)主去管理，實行租務(wù)，要將旅游地產(chǎn)經(jīng)營好，需有優(yōu)

11、秀的酒店管理公司或成熟的物業(yè)管理條件。如果沒有多種消費方式，旅游的消費上不來， 旅游地產(chǎn)很難發(fā)展起來。圖1是陽朔、麗江、三亞2009年游客比較圖，從圖1可以看出，陽 朔的游客量是三亞的107.61%,但從圖2可以看到，陽朔的旅游收入僅為三亞的 24.09 %，造 成陽朔旅游收入低的原因，在圖3可以得到，因為游客到陽朔的人均消費僅為到三亞的 22.74%。從這些數(shù)據(jù)可以得出，如果提升廣西的旅游地產(chǎn)配套服務(wù)，廣西的旅游收入將有 大幅增長的空間?！跋拶徚睢钡某雠_，使部分商品房開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)投旅游地產(chǎn)。2010年以來， 國家出臺了一系列宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，受政策調(diào)控影響，部分商品房開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)投 政策相

12、對寬松的旅游地產(chǎn)。近年來，南寧、東興、巴馬等地旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，巴馬出現(xiàn) 了數(shù)量龐大的“候鳥”人群。從上述分析可以看出廣西旅游地產(chǎn)資質(zhì)較好，發(fā)展?jié)摿Υ螅?前景寬廣，但仍存在一些問題。3問題突出雖然各地都有城市發(fā)展規(guī)劃，但除南寧、桂林、北海等較大城市外，其它縣、市旅游地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在仍處于粗放型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。以巴馬縣為例，2008年開始，出現(xiàn)了一些非法小產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老酒店，有些不法企業(yè)還以傳銷的形式經(jīng)營所謂的“旅游地產(chǎn)”。同時，這 種小產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老酒店由于周邊飲食、 就醫(yī)、娛樂等都配套跟不上，老人們的生活單調(diào)。目前， 廣西旅游地產(chǎn)多采用傳統(tǒng)的經(jīng)營開發(fā)方式，除了項目單純照搬外，沒有太多的創(chuàng)新，在經(jīng) 營操作方

13、面，也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，尚未形成自有穩(wěn)定的人群。廣西的旅游地產(chǎn) 除少數(shù)地區(qū)外，旅游地產(chǎn)本身對游客的吸引力不大。主要是物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散阻礙了地產(chǎn)項目 實現(xiàn)旅游化的發(fā)展。許多已經(jīng)出售的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，業(yè)主為追 求利益的最大化，根據(jù)自身的意愿進行經(jīng)營，導(dǎo)致經(jīng)營項目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)。旅 游商品同質(zhì)化嚴(yán)重是在我國各旅游景點均存在，不論在哈爾濱、三亞，或是麗江、成都， 還是在北海、桂林都可以買到一樣的旅游紀(jì)念品。廣西有些旅游景點有自己特色的旅游商 品。4.龍辰古鎮(zhèn)TOWN供需預(yù)測？龍辰古鎮(zhèn)Towr特色：柳州老城區(qū)的交通擁堵問題日益嚴(yán)重，商界大佬們也倍感苦不堪言，他們紛紛看好

14、龍辰古鎮(zhèn)TOWN集合餐飲、酒吧、娛樂、旅館、會所等各種功能于一體的“會客廳”前景，龍辰古鎮(zhèn)TOWNT先解決了一站式消費的難題。龍辰古鎮(zhèn)TOW定位城市會客廳，首創(chuàng)了休閑的街區(qū)商業(yè)模式，改變了城市建筑原本單 一的商業(yè)模式，帶來了市民公共休閑消費的第三空間。項目總體41萬平米的商業(yè)街區(qū)體量， 也必將改變柳州的商業(yè)格局。?旅游與商業(yè)地產(chǎn)相捆綁的新模式已成大勢所趨，以城市文化底蘊的商業(yè)地產(chǎn)，因其與一般商業(yè)地產(chǎn)的差異性，將贏得未來投資市場的追捧。所謂“好地方，不遠(yuǎn)游”，龍辰古鎮(zhèn)TOWN宛若鑲嵌在柳江河畔的一顆明珠，與文廟、人工瀑布等聯(lián)動一體，環(huán)境和地段優(yōu)勢不必言說。以還原龍辰古鎮(zhèn)碼頭的設(shè)計靈感 搭建起的青

15、磚黛瓦、飛檐翹角，古風(fēng)濃郁。?古渡碼頭、老招牌、老作坊隨著龍辰古鎮(zhèn) TOWN勺誕生，那些已然褪色的城市記憶成為了龍辰古鎮(zhèn) 最特色的文化魅力。這里不單單是一處建筑，更是城市精神的展示，能勾起柳州人引以為豪的城市自豪 感，成為柳州對外展示的特色窗口。走進龍辰古鎮(zhèn)TOWN像徜徉在時間長廊，沿著柳江畫廊，建筑本身也成為城市最美的風(fēng)景。1.消費性需求分析從消費者調(diào)查來看，有52%勺居民是為了改善居住環(huán)境而且進行購房。而龍辰古鎮(zhèn)TOW環(huán)境優(yōu)美，位置在中心，符合消費者消費心理。2 .價格因素龍辰古鎮(zhèn)TOW價格相對于柳州市其他房地產(chǎn)項目價格相對較高，根據(jù)調(diào)查55.2%居民希望房價在5000-6000元之間，而

16、龍辰古鎮(zhèn) TOW的價格偏高，在均價 14000元左右。調(diào)查顯示消費者理想價格上升10%心理消費需求下降15%對于高昂的價格很多市民望而卻步，選擇其他房地產(chǎn)項目。3.投資性分析龍辰古鎮(zhèn)TOWN作為柳州市第一個旅游房地產(chǎn)項目，得到政府大力扶持，融入眾多柳州味道，成為柳州市民一個新去處。作為投資是可以考慮龍辰古鎮(zhèn)TOWN但是近兩年來，房地產(chǎn)市場主力還是購買住房。兩年房地產(chǎn)投資需求下降了50%結(jié)論 通過以上分析，可以得出龍辰古鎮(zhèn) TOW供需情況的簡要分析。房價相對較高，但是優(yōu)勢明顯， 特色突出，有政府扶持。適合居住與進行投資。三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析預(yù)評價（一）柳州經(jīng)濟綜合發(fā)展購買力的評價：2014年柳

17、州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP 2120.8億元，按可比價格計算，比上年增長8.5%。 柳州市GDP快速增長，將商業(yè)地產(chǎn)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)帶入快速發(fā)展的軌道。人均GDF為55000元，排名廣西第二，說明柳州市民的購買力相對較強，這是商業(yè)乃至房地產(chǎn)快速發(fā)展 的有力保障。2014年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)5.91萬人，居民消費價格漲幅控制在 2.6%，就業(yè)、物 價形勢基本穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民可支配收入 26669元，比上年增長9.5%;農(nóng)民人均純收入8660 元，增長13%人民生活水平進一步提高。2014年，柳州市固定資產(chǎn)投資1765.5億元，其中基本建設(shè)投資506.12億元，增長17.3%; 更新改造投資920

18、.5億元，增長18.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資277.52億元，增長12.9%。隨著 基建投入逐年加大，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。2014年1-12月，柳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資277.5億元，比上年增長12.9%。商品房住宅 開發(fā)投資171.1億元，增長20.8%；施工面積2043.8萬平方米，增長5.6%；其中住宅施工 面積1471.7萬平方米，增長4.3%。新開工面積450萬平方米，增長5.1%,其中住宅新開 工面積314.9萬平方米，增長2.2%。（二）柳州政策對龍辰的扶持：柳州市加快構(gòu)建廣西超大城市，為商業(yè)地產(chǎn)擴展空間創(chuàng)造了良好的條件，同時也為龍 辰的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。? 城市定位：根據(jù)柳州市（2

19、011-2015年）建設(shè)規(guī)劃，柳州將建設(shè)成為西南地區(qū)綜合 交通樞紐，區(qū)域性工作基地與服務(wù)中心，桂中經(jīng)濟區(qū)的核心城市，區(qū)域性文化、教育、體 育產(chǎn)業(yè)中心。? 至2015年末，柳州市中心城區(qū)人口將達(dá)到 145萬人，建設(shè)用地規(guī)模為150平方公里， 人均建設(shè)用地為103.5 m20?自治區(qū)政府出臺了對柳州提出了新的定位，要求在“十二五”期間著力房展成為超大城 市，即市區(qū)人口超過230萬人，建成區(qū)面積超過230平方公里的大城市。同時龍辰也是政府大力支持的重點工程，項目與城市快速環(huán)道、風(fēng)情港項目、三座跨 江大橋、金沙角項目、李寧體育館、柳州市游泳館、濱江景觀大道、柳東職教園、地王國 際財富中心等共同組成柳州

20、十大重點工程，共同創(chuàng)建柳州“休閑宜居時尚都市，民族風(fēng)情 文化之都”的夢想。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，河?xùn)|南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃已正式公布。河?xùn)|南片區(qū)北至文昌路，南 至箭盤路東一巷，西臨柳江河，東接?xùn)|環(huán)大道，總面積約1.9平方公里。規(guī)劃建設(shè)用地面積190.58公頃，規(guī)劃控制人口規(guī)模約 6萬至8萬人。河?xùn)|南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以城市主 干道文昌路和東環(huán)大道為主要發(fā)展軸，以地塊內(nèi)的另外兩條次干道為發(fā)展次軸，通過這“兩縱兩橫”軸線的發(fā)展，來帶動片區(qū)的整體發(fā)展。柳州河?xùn)|南片規(guī)劃，龍辰將再現(xiàn)繁榮。三）龍辰附近的區(qū)域環(huán)境對其影響的評價龍辰擁有柳州最美的環(huán)境，項目西起蟠龍山，北至文昌橋，被蟠龍山公園、市政廣場 公園、柳江沿江

21、景觀帶等三個公園環(huán)繞，依山面水坐擁長達(dá) 2 公里的唯美濱水江岸線，與 世界最大的柳州水上升降式音樂噴泉、中國長度最長的蟠龍山人工瀑布、柳州文廟等項目 組成了百里柳江上的精彩華章，是“百里柳江”景觀帶上的璀璨明珠。SWO分析：優(yōu)勢：位于東堤南路，連接文昌橋（路）、桂中大道、柳東路，毗鄰市政府、陽光 100城 市廣場。擁有近千米唯美濱水江岸線；南靠蟠龍山雙塔公園、人工瀑 布，西鄰柳江沿江景觀帶。 周邊有 12中、科技大學(xué)、 柳州高中、 譚中小學(xué)、 陽光一百廣場、 柳州市人民醫(yī)院、工行、建行等。 柳州市的“十大建設(shè)工程 ”之一，龍辰TOW是其中唯一把城市建設(shè)、民族民俗文化展示、旅游等結(jié)合起來的項目，

22、是未來柳州市區(qū)的“城市會客廳 ”。 龍辰占地面積86406.55卅，總建筑面積21萬卅，初具規(guī)模，首席時尚消費區(qū)。 劣勢：位于城中區(qū)，比較嘈雜。 價格較高，許多年輕創(chuàng)業(yè)人士買不起。 主干道過寬，不易于聚攏商氣。機會：柳州是廣西第二大城市，是廣西最大的工業(yè)城市。柳州城市區(qū)域不斷擴大，河?xùn)|區(qū)的關(guān)注度越來越高。威脅：國家新出臺的一系列關(guān)于房產(chǎn)的政策導(dǎo)致房價的波動。商業(yè)房產(chǎn)的競爭越來越激烈，五星街與飛鵝路的競爭壓力。（四）對環(huán)境的影響1. 施工期環(huán)境影響 項目建設(shè)在施工過程中，對環(huán)境造成影響的因素主要有廢氣、噪聲、固體廢物、廢水等。（ 1）由于露天堆放的建材及裸露的施工區(qū)表層浮塵遇風(fēng)，建材裝卸、攪拌過

23、程中均會產(chǎn)生 揚塵；運輸車輛在施工場地內(nèi)和運輸沿線道路均會排放少量汽車尾氣， 其主要污染物有 co、 no2、 thc 等；（ 2）施工期的噪聲主要來源于施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地?nèi)施工機械設(shè)備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲以及施工人員的活動噪聲等其噪聲源強為約7698db（a）;建筑材料運輸車輛行駛過程會產(chǎn)生噪聲，噪聲源強在8590db （a）范圍內(nèi)；（ 3）施工期產(chǎn)生的固體廢物主要為施工時所產(chǎn)生的建筑垃圾和施工人員生活垃圾；（ 4）施工期廢水主要為施工人員生活污水 （施工人員的沖洗水、 食堂下水和廁所沖刷水） 、 施工廢水（主要污染物為 ss 和石油類）以及雨天在施工場地

24、形成的地面徑流；（ 5）土方的開挖、填筑等施工活動，破壞了項目區(qū)原有地貌和植被，會引起資源損失、景 觀破壞和水土流失等不利影響； 上述影響隨施工的結(jié)束而消除，施工單位應(yīng)遵守城市揚塵污染防治管理辦法和建設(shè) 工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定進行施工，以減少施工期污染物對周圍環(huán)境 的影響。2. 項目營運期可能產(chǎn)生的環(huán)境影響（ 1）該項目廢水主要為生活污水， 用水主要包括居民日常生活用水、 家庭旅館、特色酒店、 商業(yè)用水、綠化用水、游客用水等，排水主要是生活污水。該項目日、年用水量分別約為 1069.37m3/d、39.03 萬 m3/a；日、年排水量分別約為 807.11m3/d、29.46

25、萬 m3/a。項目生 活污水主要污染物為 cod、 bod、 ss、 nh3-n 和動植物油等；（ 2）項目廢氣主要為機動車尾氣和揚塵、 油煙廢氣、裝修廢氣、垃圾收集站及公廁異味等；（ 3）項目產(chǎn)生的固體廢物主要為生活垃圾， 項目每日產(chǎn)生生活垃圾共約 3.06t（1118.57t/a ） 項目設(shè)有垃圾收集站，垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集，集中處置；（4）本項目在運營期間的噪聲主要為社會生活噪聲、經(jīng)營場所噪聲、服務(wù)設(shè)施噪聲、機動車噪聲及家庭裝修噪聲。固定設(shè)備運轉(zhuǎn)（風(fēng)機）噪聲值約為 7585db（a），社會生活噪聲級 最高可達(dá)80db（a），機動車輛發(fā)動噪聲一般在6070db（a）之間，家庭裝修過程中裝

26、修機 械設(shè)備如電鋸、電鉆及敲、鑿等引起的噪聲一般在 80 100db（ a）（五）預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施的要點1. 施工期環(huán)保對策和措施的要點：（ 1）在建筑工程周圍設(shè)置遮擋圍欄，其中主干道側(cè)設(shè)置的遮擋圍欄不低于2.5 米，次干道設(shè)置的遮擋圍欄不低于 2.1 米。圍欄對施工揚塵和噪聲的控制相對無圍欄時有明顯改善；（ 2）嚴(yán)格管理運輸車輛，在項目車輛進出口設(shè)置相應(yīng)的車輛沖洗設(shè)施和排水、泥漿沉淀設(shè) 施，將運輸車輛沖洗干凈后出場，減少運輸途徑灑落情況；（ 3）在場地內(nèi)及附近路面灑水，在場地內(nèi)及附近路面灑水，并對場地進行硬化處理，運輸 車輛沖洗干凈后出場，盡量減少揚塵的產(chǎn)生，截斷揚塵的擴

27、散途徑；（ 4）施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定，施工產(chǎn)生的泥漿水不得隨意排放，在施工污水及雨水導(dǎo)流渠建泥沙過濾沉淀池，防止泥沙直接排入 城市污水管道和柳江；（ 5）嚴(yán)格執(zhí)行建筑施工單位環(huán)境管理暫行辦法的規(guī)定，禁止使用各種打樁機，禁止現(xiàn) 場攪拌混凝土，按規(guī)定限時段施工，有特殊原因必須連續(xù)作業(yè)的，必須提前 5天向柳州市 環(huán)保局申報，持柳州市環(huán)保局的證明提前 2 天公告附近居民和單位；（ 6）采用先進的低噪聲施工機械，加強施工機械的維護保養(yǎng)，使機械處于最佳工作狀況， 做好設(shè)備隔聲隔震的措施；（ 7）在施工過程中必須采取水土保持措施，科學(xué)安排施工工序和施工時間、避免在雨季

28、進 行大開挖，施工場地周邊排水溝完善，棄土及時清運，及時對裸露地表進行植被恢復(fù)或者 綠化以減少徑流沖刷侵蝕，使本項目在建設(shè)過程中造成的水土流失減少到最低限度；2. 營運期環(huán)保對策和措施的要點：（ 1）使用尾氣排放符合國家標(biāo)準(zhǔn)的車輛，加強交通引導(dǎo)，避免車輛不必要的怠速，在車輛 的出入口灑水降塵等；定期及時清掃、外運垃圾，加強監(jiān)管，禁止隨意堆放垃圾等，經(jīng)采 取措施后，項目運營期產(chǎn)生的大氣污染物對環(huán)境空氣影響不大。（2）廢水：項目經(jīng)隔油處理的餐飲廢水及居民生活污水經(jīng)化糞池處理達(dá)到gb8978-1996污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)三級標(biāo)準(zhǔn)后，從小區(qū)排水管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)，再進入陽和污水處理 廠集中處理，達(dá)到gb

29、18918-2002城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)一級標(biāo)準(zhǔn) b標(biāo)準(zhǔn)后從 陽和污水處理廠排污口排入柳江下游。（ 3）噪聲：加強交通引導(dǎo)，控制進出車輛的速度，在商住樓附近禁止車輛鳴笛；通過張貼 標(biāo)語等形式引導(dǎo)商家文明經(jīng)營、顧客文明購物，禁止商家使用高音喇叭為產(chǎn)品作宣傳；裝 卸貨物應(yīng)小心輕放， 并且盡量避免在居民休息時間作業(yè)； 風(fēng)機等設(shè)備基礎(chǔ)采用混凝土固定， 風(fēng)機房安裝隔音門。采取降噪措施后，項目噪聲對周邊環(huán)境影響不大。（4）固體廢物：生活垃圾（包括居民生活垃圾、商鋪垃圾等）經(jīng)保潔人員收集后暫存于 垃圾收集站中，再經(jīng)由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集處置，對環(huán)境影響不大。（六）環(huán)境影響評價結(jié)論要點 項目建設(shè)具有良好的

30、經(jīng)濟效益和社會效益，只要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施“三同時”制度， 運營期產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪聲和固體廢物等，經(jīng)采取有效的環(huán)保措施處理控制后，各項 污染物排放均能達(dá)到國家環(huán)保的要求，從環(huán)境保護的角度來看，項目建設(shè)可行。四、房地產(chǎn)開發(fā)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作： 在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司 第一階段 先做好 市場調(diào)研； 1.柳州旅游資源及開發(fā)現(xiàn)狀調(diào)查 2. 廣西旅游發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀研究 3.桂林、 北海以及南寧城市周邊旅游度假市場現(xiàn)狀研究 4. 柳州區(qū)域旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場可行性研究 及其取地策略 5. 資源基礎(chǔ)和開發(fā)現(xiàn)狀評估 6.可行的主題方向判斷7. 項目地位及其功能規(guī)劃 8. 取地

31、策略。第二階段 柳州區(qū)域旅游開發(fā)項目與發(fā)展戰(zhàn)略研究。第三階段 辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告 書，應(yīng)附上有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。（二）行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、 法規(guī)、 規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般分 為六個階段： 1. 選址定點。 根據(jù)前面的分析基礎(chǔ)，確定投資項目的具體選址，如果是改擴 建或技術(shù)改造項目，則要分析原有場址的利用情況，具體包括場地現(xiàn)狀、場地方案比選、 推薦的場地方案和技術(shù)改造項目現(xiàn)有場址利用情況四部分內(nèi)容。2. 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件。 我們需要進行設(shè)計建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案的分析。建設(shè)規(guī)模

32、與產(chǎn)品方案需要根 據(jù)市場預(yù)測和投資環(huán)境分析的結(jié)論，基本確定投資項目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案。如果投資 項目屬于改擴建或技術(shù)改造項目，則還應(yīng)分析原有的投資利用現(xiàn)狀，具體包括建設(shè)規(guī)模與 產(chǎn)品方案過程；建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選；推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案；技術(shù)改造項目與 原有設(shè)施利用情況。3. 初步設(shè)計及施工圖審查。 我們需要進行技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案分析。該部分對 投資項目的技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案進行設(shè)計，如果是改擴建或者技術(shù)改造項目， 則應(yīng)對改擴建或者是技術(shù)改造前后進行比較分析。具有包括：技術(shù)方案選擇；主要設(shè)備方 案選擇；工程方案選擇；技術(shù)改造項目前后的比較。其他部分可以做類似的分析。4.

33、規(guī)劃報建圖審查。 公安消防支隊進行消防設(shè)計審查； 人防辦進行人防設(shè)施審查；建委、市政部 門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查； 規(guī)劃部門對 變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)工 程規(guī)劃許可證（副本）。5. 施工報建階段。 此階段辦理以下一般事項：建設(shè)單位辦理施工 報建登記；建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍；招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍， 非招標(biāo)類工程直接發(fā)包；建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施 工許可證。6.商品房預(yù)售許可階段。 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記， 核發(fā)商品房預(yù)售許可證 。 開 發(fā)企業(yè)申請辦

34、理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； （4）工程施工合同（5）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售 總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。（三）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段1. 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2. 財政部門

35、對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3. 柳州市規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局安消防支隊、園林局以 及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進 行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （正本）。4. 建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜 合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。（四）房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1. 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2. 開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明

36、文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī) 劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料；（8）房 屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。五、投資估算投資總額：48816.44建設(shè)投資額：建設(shè)投資總額48816.44- 土地取得費20636.55=28179.88流動資金投資額：工程不可預(yù)見費296.67+其他126=422.67工程不可預(yù)見費六、財務(wù)分析和評價4867項目內(nèi)容樓面單價（元/平方米）總款（萬元）本費用為總成本七、風(fēng)險分析與評價災(zāi)害造成工程損失302亙296.67（一）特點房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，環(huán)節(jié)多，受自然因素以及社會、經(jīng)濟、行政、心理 等其他因素的影響帶來較多的不確定性，是一項高收益、高風(fēng)險并存的經(jīng)濟活動