自考資產(chǎn)評估計算題公式

1、第三章機器設(shè)備評估一、機器設(shè)備評估的本錢法：機器設(shè)備評估值=重置本錢-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值一機器設(shè)備重置本錢的估算1. 物價指數(shù)法：設(shè)備重 設(shè)備歷評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù)定基物價指數(shù)置本錢史本錢設(shè)備購建時定基物價指數(shù)或：t2、設(shè)備重置本錢設(shè)備歷史本錢環(huán)比物價指數(shù)環(huán)比物價指數(shù)t tl 12. 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)的重置本錢被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量X:指統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法參照物資產(chǎn)的重置本錢參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量當(dāng)x=1時，被評估及其設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng)X1時，機器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關(guān)系;當(dāng)X1時，機器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關(guān)系二機器設(shè)備的實

2、體性貶值機器估算：實體性貶值=重置本錢x實體性貶值率 =重置本錢x 1-成新率1. 使用成新率：成新率=設(shè)備尚可使用年限/ 設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限X 100%或成新率=設(shè)備總使用年限-設(shè)備已使用年限/設(shè)備總使用年限X 100%2. 機器設(shè)備已使用年限：實際已使用年限=名義已使用年限X設(shè)備利用率成新率=設(shè)備尚可使用年限/ 設(shè)備實際已使用年限+設(shè)備尚可使用年限X 100%成新率=設(shè)備尚可使用年限/ 加權(quán)投資年限+設(shè)備尚可使用年限X 100%其中：加權(quán)投資年限=工加權(quán)更新本錢*工更新本錢工加權(quán)更新本錢=n R 1 ri i Ri :投資額；i=評估日投資日；i 1n工更新本錢=r 1 ri

3、 r :年價值上升率物價環(huán)比上漲率i=評估日投資日i 1貶值率=已使用量/總使用量X 100%貶值率=已使用量/ 已使用量+尚可使用量X 100%三機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值機器估算1. 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值:2.由于外界因素造成的收益減少：經(jīng)濟性資產(chǎn)年收所得 p/a，r，n為年金現(xiàn)值系數(shù)貶值額益損失額1稅率P A,r,n經(jīng)濟性貶值=1-實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力x X 100%x：規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)第四章房地產(chǎn)評估一市場法：待估土地評估值=比擬案例土地價格X正常交易情況 /比擬案例交易情況X待估土地區(qū)域因素值/比擬案例區(qū)域因素值X待估土地個別因素值/比擬案例個別因素值X待估土地評估基準(zhǔn)

4、日價格指數(shù)/比擬案例日物價指數(shù)1. 土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用以下公式:K=1-1/1+r m - 1-1/1+rnK-年限修正系數(shù)；n-比擬案例剩余使用權(quán)剩余年限；m-待估土地使用權(quán)剩余年限；r-折現(xiàn)率2. 假設(shè)容積率修正：容積率修正系數(shù) =待估土地容積率與地價相關(guān)系數(shù) /比擬案例容積率與地價相關(guān)系數(shù)二收益法1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：p=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：p A 1 _p1nr 1 rP： 土地使用權(quán)評估值； A： 土地收益；r :復(fù)原利率；n： 土地收益年限；當(dāng).宀+8時，P=A/r.即為土地所有權(quán)價值三本錢法1. 估算土地取得費

5、：為取得土地使用權(quán)向原土地使用者支付的費用。2. 估算土地開發(fā)費：根底設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開放配套費3. 估算稅費：耕地占用稅、土地管理費、土地增值稅4. 估算利息：1 土地取得費利息，計息期為整個開發(fā)期；2土地開發(fā)費利息，即吸氣按開發(fā)期限一半計算。利息=土地取得費X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率+ 土地開發(fā)費X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X50%5. 估算利潤：通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，通過合理的利潤率計算。6. 估算土地增值收益：土地增值收益=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤x增值收益率其中：收益率一般在 20%- 25%之間。按補交出讓金的 40%計算7估算土地價格1

6、無限年期土地使用權(quán)價格：2法定最高岀讓年期地價：p p11 一L_ 式-1由 p A, p .A i 一L_ 可得式-11 r nrr 1 r n式中：F-有限年期土地使用權(quán)價格；Pi-無限年期土地使用權(quán)價格；n- 土地使用年限；r-復(fù)原利率;四假設(shè)開發(fā)法地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用1. 專業(yè)費：指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，按建筑費的一定比例計算。專業(yè)費=建筑費x i i為一定的百分率2. 利息：指全部預(yù)付資本的資金本錢，全部預(yù)付資本包括：地價、建筑費、專業(yè)費。利息=地價+建筑費+ 專業(yè)費x r r為利息率3. 利潤：指全部預(yù)付資本的時機本錢，全部預(yù)付資本包括：地價

7、、建筑費、專業(yè)費。利潤=地價+建筑費+ 專業(yè)費x P P正常利潤率4. 稅費：通過地價與稅率t的乘積計算。稅費=地價x t t為稅費:.建筑物評估方法一本錢法：建筑物評估值 =建筑物重置本錢-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值1. 建筑物重置本錢的估算方法價格指數(shù)調(diào)整法：重置本錢 =建筑物賬面原值x綜合價格指數(shù)綜合價格指數(shù)評估時點價格指數(shù)100% 定基價格指數(shù)建筑物購建時價格指數(shù)綜合價格指數(shù)1 a 1 a2 1 an ioo% 環(huán)比價格指數(shù)式中：a為各年環(huán)比價格指數(shù)2.建筑物實體性貶值率及成新率的估算:1使用年限法：建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年

8、限X 100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限x 100%2打分法：成新率=結(jié)構(gòu)局部合計得分X G+裝修局部合計得分x S+設(shè)備局部合計得分x BG結(jié)構(gòu)局部的評分修正系數(shù)；S裝修局部的評分修正局部；B設(shè)備局部的評分修正系數(shù)3. 建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額正常資產(chǎn)收益率Rt1 r七n或：經(jīng)濟性貶值3 =t 1R-第i年的建筑物年收益凈損失額；r 折現(xiàn)率；n 預(yù)計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常已年為單位二剩余估價法a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；L土地價格；r1- 土地的復(fù)原利率；2-建筑物的復(fù)原利率B-建筑物的收益價格；d建筑

9、物的折舊率；a2建筑物的純收益建筑物折舊率：d1100%d剩余使用年限第五章無形資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估的程序與方法一無形資產(chǎn)評估的收益法1. 無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用形式收益法在應(yīng)用上可表示為一下兩種方式:無形資產(chǎn)評估值K r 1 t 1:無形資產(chǎn)評估值1 ri最低收費額K Ri (1 T)(1 r)iK-無形資產(chǎn)分成率；R-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；T所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率2. 無形資產(chǎn)收益額確實定無形資產(chǎn)收益額=銷售收入X銷售收入分成率X 1-所得稅率按銷售收入分成無形資產(chǎn)收益額=銷售利潤X銷售利潤分成率X 1-所得稅率按利潤分成因為：收益額=銷售收入X銷售收入分成率X

10、(1-分成率)=銷售利潤X銷售利潤分成率X( 1-所得稅率)因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率-銷售利潤率評估無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤分成率的方法：(1)邊際分析法：利潤分成率 =刀追加利潤現(xiàn)值刀利潤總額現(xiàn)值X100%(2)約當(dāng)投資分成法:(二)無形資產(chǎn)評估中本錢法的應(yīng)用：無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置本錢X成新率1.自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置本錢的估算(1)財務(wù)核算法： 無形資產(chǎn) 重置本錢物質(zhì)資料的現(xiàn)行實際消耗量價格實耗工時現(xiàn)行費用標(biāo)準(zhǔn)(2)市價調(diào)整法：無形資產(chǎn)重置本錢類似無形資本錢市本錢市 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格價系數(shù)價系數(shù)其他無形資產(chǎn)本錢 其他無形資產(chǎn)市價2. 外購無形資產(chǎn)重

11、置本錢的估算物價指數(shù)法：無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)評估時物價指數(shù) 重置本錢賬面本錢購置時物價指數(shù)3. 無形資產(chǎn)成新率估算：二、專利權(quán)評估方法(一)收益法：1.直接測算專利技術(shù)超額收益(1)高岀同類產(chǎn)品價格銷售的超額收益：R超額收益；P2使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價格；P1-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價格；Q-產(chǎn)品銷售量(此外假定銷售量不變)；T所得稅率(2)銷售數(shù)量大幅增加的超額收益：R超額收益；Q-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；Q-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量;P產(chǎn)品的價格；C產(chǎn)品的單位本錢；T-所得稅率(3) 節(jié)約本錢費用的超額收益：R超額收益；C2-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位本錢；G-未使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位

12、本錢；Q-產(chǎn)品銷售量(此外假定銷售量不變)；T所得稅率2. 采用利潤分成率測算專利技術(shù)收益額專利技術(shù)評估價值收益額Ri1 T實際操作中通常以銷售收入分成率替代利潤分成率K-銷售收入分成率；R-銷售收入；T所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率二本錢法:專利技術(shù)評估價值重置完全本錢重置完 成新率全本錢開發(fā)本錢1a1 1 a21 an a:物價上漲指數(shù)三、專有技術(shù)的評估：R-第i年銷售利潤；K-銷售利潤分成率；T所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率四、商標(biāo)權(quán)評估方法一商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估P：商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值 An：前n年每年超額凈利潤At:后t年每年超額凈利潤r:折現(xiàn)率未來每年超額收益相等：P A 1 11A

13、 1 r1 其中1 r n1 P/A,r,nnnnr1 rr 1 rr 1 rP:商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價值 A：第i年超額凈利潤已扣所得稅r :折現(xiàn)率n :收益期限未來每年超額收益不等：1rn11 r t 11PAnnAttnr 1 rr 1 r1 r二商標(biāo)權(quán)許可價值評估商標(biāo)權(quán)評估K-新增利潤分成率；R-第i年新增利潤；T所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率五、計算機軟件的評估R-第i年銷售利潤；K-銷售利潤分成率；T所得稅率；i 收益期限；r-折現(xiàn)率 六、商譽評估1評估值資產(chǎn)評估值之和含可確指無形資產(chǎn)企業(yè)整體的或：企業(yè)整體的企業(yè)預(yù)期年金資本化率資產(chǎn)整估值企業(yè)預(yù)期每年收益現(xiàn)值戈資產(chǎn)評估值2 超額收益法(1

14、)超額收益本金化價格法：企業(yè)預(yù)期行業(yè)平均該企業(yè)的單項資 商譽的年收益額收益率產(chǎn)評估值之和價值適用本金化率被評估企業(yè)單項被評估企業(yè)(預(yù)期收益率行業(yè)平均收益率值)或：商譽的資產(chǎn)評估價值之和價值適用資本化率式中：被評估企業(yè)預(yù)期收益率 =企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項資產(chǎn)X 100%(2)超額收益折現(xiàn)法：商譽的價值nSii 1 1 r Si-第i年企業(yè)預(yù)期超額收益；r-折現(xiàn)率；1/ (1+r) i-折現(xiàn)系數(shù)第八章企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估中收益法的應(yīng)用形式(一)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法1 .年金資本化法(1)計算企業(yè)未來n年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進行年金化，即計算年等值；n Ri1 (1 r)i11n Ri1 (1 r)i(1 r) J (前n年收益折現(xiàn)，現(xiàn)值求年金) r(1 r)n式中11 一1一 等于年金現(xiàn)值系數(shù)：(P/A, r , n)r (1 r)nn將前n年收益折現(xiàn)i 1R(1 r)i由年金現(xiàn)值公式：p A 1 1 .r (1 r)n逆推可得上式(2)將年金化的預(yù)期收益