中海合約規(guī)劃(共23頁(yè))

1、【中海成本】中海地產(chǎn)合約策劃標(biāo)準(zhǔn)及范本(來(lái)源特殊.勿擴(kuò)散)2014-04-26 轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)自 第一部分：中海地產(chǎn)合約策劃編制標(biāo)準(zhǔn)1.目的1.1進(jìn)一步完善中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排模式的后續(xù)配套工作；1.2使項(xiàng)目合約工作有計(jì)劃地、高效地順利開(kāi)展，從而使項(xiàng)目建安成本得到切實(shí)、有效地控制；2.定義合約策劃報(bào)告：子公司在具體項(xiàng)目開(kāi)工前，總體策劃合約體系構(gòu)建、合約安排和設(shè)置建安成本控制目標(biāo)從而保障項(xiàng)目合約工作高效、有序進(jìn)行的綱領(lǐng)性文件。3.適用范圍自印發(fā)之日起，中海地產(chǎn)各子公司新開(kāi)工的項(xiàng)目或分期均參照本指引制定合約策劃報(bào)告。4.編制要求4.1各子公司須在項(xiàng)目開(kāi)工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作，并報(bào)

2、股份公司發(fā)展管理部備案。4.2各子公司在編制過(guò)程中應(yīng)充分分析項(xiàng)目特性，使合約策劃報(bào)告具有可操作性，能夠有效指導(dǎo)合約工作的開(kāi)展。合約策劃報(bào)告在具體實(shí)施中的修改和變動(dòng)不再上報(bào)，但要做好記錄工作，以便于日后的總結(jié)。5.內(nèi)容描述5.1合約策劃報(bào)告的內(nèi)容：包括但不限于：a.項(xiàng)目概述 b.合約策劃綜述 c.招標(biāo)分判計(jì)劃 d.建安成本目標(biāo)計(jì)劃 e.人員配置計(jì)劃 f.總結(jié) g.附件。5.2項(xiàng)目概述：概述項(xiàng)目的基本情況，應(yīng)包括項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本等基本情況。5.3合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思

3、路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施。5.3.1策劃目的：明確具體項(xiàng)目的合約策劃需要解決的主要問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)的根本目標(biāo)。5.3.2合約管理架構(gòu)：須以流程圖形式說(shuō)明發(fā)包人、監(jiān)理公司、工料測(cè)量師行（如有）、主包、專業(yè)分包等之間的合約關(guān)系，以及工程負(fù)責(zé)、工程協(xié)調(diào)、主要甲供材的照管等責(zé)任關(guān)系。5.3.3合約分判總體思路：精練概括采用的分判模式、報(bào)價(jià)模式、定標(biāo)原則、合同價(jià)款形式、主包和專業(yè)分包的主要工程內(nèi)容等。5.3.4標(biāo)段劃分：詳細(xì)分析項(xiàng)目特性，進(jìn)行合理地標(biāo)段劃分，并說(shuō)明劃分理由。在標(biāo)段劃分時(shí)應(yīng)充分考慮到

4、日后的成本拆分核算等工作，在滿足項(xiàng)目分判的實(shí)際需要的前提下，盡可能按照不同物業(yè)類型進(jìn)行標(biāo)段劃分。5.3.5時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路：說(shuō)明時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則和方法，主要分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃、分判計(jì)劃之間的時(shí)間協(xié)調(diào)措施。5.3.6工程量清單編制原則：說(shuō)明工程量計(jì)算的時(shí)限，以及哪些分項(xiàng)工程的工程量需要委托進(jìn)行計(jì)算，哪些是計(jì)劃自行計(jì)算工程量。在計(jì)算工程量時(shí)，無(wú)論委托計(jì)算還是自行計(jì)算，應(yīng)按照股份公司統(tǒng)一合約安排文件的相應(yīng)要求保證工程量清單的完成時(shí)限，并在計(jì)算時(shí)充分考慮日后成本核算的因素，進(jìn)行有目的的分項(xiàng)計(jì)算。5.3.7工程價(jià)款支付：應(yīng)說(shuō)明工程變更和簽證的價(jià)款審定時(shí)限和支付原則、工程結(jié)算

5、原則。這些原則的制定，應(yīng)保證成本預(yù)警的需要，能夠盡可能及時(shí)地反映出實(shí)際成本發(fā)生額和甲供材超供情況。5.3.8前置工程合約分判：售樓準(zhǔn)備工程等需要在沒(méi)有施工圖情況下?lián)屜乳_(kāi)工，由于其對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求嚴(yán)格，有自己獨(dú)立的施工措施和合約模式，所以應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)對(duì)其合約關(guān)系、工程分判、物資采購(gòu)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制、變更管理、價(jià)款審定等進(jìn)行專項(xiàng)策劃。5.3.9與其它部門的銜接：由于合約分判工作受到出圖時(shí)間和開(kāi)盤(pán)時(shí)間的雙向制約，往往溝通不利便會(huì)影響到合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制，故在此應(yīng)擬定與設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等關(guān)聯(lián)部門的工作銜接方針，以解決橫向部門之間的信息不對(duì)稱和不能協(xié)同工作的問(wèn)題。5.3.10不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施：針對(duì)項(xiàng)目

6、的實(shí)際情況，從項(xiàng)目分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制、物資材料采購(gòu)、成本控制等方面預(yù)見(jiàn)性的分析合約策劃實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的主要不利因素，并對(duì)其提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施和解決預(yù)案。5.4招標(biāo)分判計(jì)劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。5.4.1招標(biāo)分判概述應(yīng)包括合約分判計(jì)劃和招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，建議采用表格形式體現(xiàn)。分判計(jì)劃須包括具體分判工程名稱、招標(biāo)單位數(shù)量、招標(biāo)方式、價(jià)款形式、報(bào)價(jià)模式、付款方式、是否需要樣板等內(nèi)容；招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃須包括施工圖出圖時(shí)間、工程量清單結(jié)算結(jié)束時(shí)間、招標(biāo)單位資格審查完成時(shí)間、發(fā)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間等內(nèi)容。對(duì)于計(jì)劃時(shí)

7、間可采用絕對(duì)時(shí)間，也可采用相對(duì)時(shí)間，對(duì)必須遵照?qǐng)?zhí)行的時(shí)間應(yīng)特別標(biāo)注。5.4.2主包工程分判應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、施工組織計(jì)劃、報(bào)建計(jì)劃詳述主包工程的合約分判措施，包括標(biāo)段劃分情況和劃分理由、招標(biāo)工程范圍、招標(biāo)單位的數(shù)量和要求、招投標(biāo)手續(xù)的辦理、相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的保證和控制方法、合同價(jià)款的確定原則，以及與專業(yè)分包、指定分包的責(zé)權(quán)關(guān)系、合同價(jià)款體現(xiàn)和支付原則等。5.4.3分包工程分判應(yīng)按照土建類（土方、樁基、室內(nèi)精裝修、室外園林、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)等）、機(jī)電類（綜合機(jī)電、弱電、電梯安裝等）等進(jìn)行分類概述，包括招標(biāo)工程范圍、招標(biāo)單位的數(shù)量和要求、招投標(biāo)手續(xù)的辦理、相關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的保證和控制方法、合同價(jià)款的確定原則

8、等。5.4.4工程監(jiān)理單位招標(biāo)應(yīng)包括招標(biāo)單位數(shù)量和要求、分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)、合約價(jià)款形式、合同價(jià)款確定原則、分判說(shuō)明。5.4.5工料測(cè)量師行是根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)為了有效協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，提高成本控制水平而雇用的專業(yè)單位進(jìn)行全過(guò)程合約管理服務(wù)的。造價(jià)咨詢公司是為了提高工程量計(jì)算速度或精度而委托的專門核算工程量的單位。工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)，應(yīng)包括雇用的理由、招標(biāo)單位的資格要求、職責(zé)和作用，以及監(jiān)控和杜絕第三方計(jì)算或核算錯(cuò)誤的措施。5.5材料及設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購(gòu)計(jì)劃。5.5.1材料及設(shè)備的供應(yīng)方式建議采用表格形式分類說(shuō)明具體物資采用甲供、乙供、甲指乙供，總部集中采購(gòu)的歸屬

9、范圍。5.5.2材料及設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃主要是采購(gòu)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃，建議采用表格形式進(jìn)行描述，內(nèi)容應(yīng)包括采購(gòu)物資的名稱、應(yīng)供量計(jì)算結(jié)束時(shí)間、招標(biāo)單位資格審查完成時(shí)間、發(fā)表時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、供貨時(shí)間等。時(shí)間節(jié)點(diǎn)表述方式可采用絕對(duì)時(shí)間，也可采用相對(duì)時(shí)間。5.5.3對(duì)于總部集中采購(gòu)的物資，各子公司根據(jù)集中采購(gòu)合同和項(xiàng)目采購(gòu)合同的約定總體考慮確定型號(hào)/樣板、定貨、進(jìn)場(chǎng)等時(shí)間計(jì)劃，一并在總體采購(gòu)計(jì)劃中體現(xiàn)。5.6建安成本控制：根據(jù)成本預(yù)測(cè)確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。5.6.1建安成本控制目標(biāo)應(yīng)包括總建安成

10、本控制目標(biāo)和分項(xiàng)工程成本控制目標(biāo)，分項(xiàng)工程分為前期工程、巖土工程、基礎(chǔ)工程、各類可售物業(yè)土建及安裝工程、配套設(shè)施土建及安裝工程、配套工程、室外工程等。5.6.2建安成本控制重點(diǎn)中應(yīng)分類說(shuō)明在合約管理中建安成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)占建安費(fèi)用比例較大和成本變動(dòng)可能性較大的分項(xiàng)工程進(jìn)行詳細(xì)分析。5.6.3建安成本控制措施應(yīng)從合約管理技術(shù)手段、管理制度等方面，從項(xiàng)目發(fā)展的前期、當(dāng)期、后期三個(gè)階段制定具有可操作性的建安成本控制措施。5.7人員配置：為了保障項(xiàng)目合約計(jì)劃順利實(shí)施而擬定的土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤(pán)QS的合理配置計(jì)劃。5.8總結(jié)：概括本策劃報(bào)告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。5.9附件：應(yīng)

11、提供項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。第二部分： 合約策劃報(bào)告樣本本樣本僅為精縮示范版本，由于沒(méi)有具體工程施工組織方案，內(nèi)容不夠詳準(zhǔn)和充分。各子公司在編寫(xiě)時(shí)候，應(yīng)結(jié)合具體工程按照編寫(xiě)指引的要求對(duì)合約安排做出詳細(xì)的、科學(xué)的、具有可操作性的策劃。如果有其它需要進(jìn)行計(jì)劃安排的合約管理事宜，可在編寫(xiě)指引的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)增加。中海項(xiàng)目合約策劃報(bào)告（范本）一、項(xiàng)目概述中海項(xiàng)目位于市地區(qū)，項(xiàng)目占地9189m2，總建筑面積90247m2，擬開(kāi)發(fā)一棟地下三層、地上三十二層的5A級(jí)智能化辦公樓。本項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工日期為年月日，竣工日期為年月日，總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)年零個(gè)月。二、合約策劃綜述（一）目的相對(duì)于住宅項(xiàng)目而言

12、，高等級(jí)寫(xiě)字樓具有技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、標(biāo)準(zhǔn)高、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，由于項(xiàng)目工程內(nèi)容復(fù)雜，項(xiàng)目管理要求高，為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)見(jiàn)圖1：中海項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路本項(xiàng)目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔(dān)現(xiàn)場(chǎng)全面管理的責(zé)任。所有指定專業(yè)分包，需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。鑒于以往存在總包單位在簽訂三方合

13、同的工作中不予支持的情況，合約部將在項(xiàng)目土建總包合約中加入相應(yīng)約束條款。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式多采用二次、三次報(bào)價(jià)，以篩選出優(yōu)秀的承包商。對(duì)于工程將招標(biāo)范圍進(jìn)行拆分，選取相應(yīng)范圍內(nèi)報(bào)價(jià)最低單位，以達(dá)到總標(biāo)段合約成本最低。圖1：中海項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖對(duì)于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干，對(duì)于無(wú)圖的暫定量工程和物資采購(gòu)合同采用單價(jià)包干。除土建總包以外，專業(yè)工程（特別是機(jī)電安裝系統(tǒng)）分項(xiàng)較多。具體而言，中海項(xiàng)目在土建結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程方面，即包括以下專業(yè)分包：樁基工程、深基坑圍護(hù)及支撐、土方工程、幕墻工程、室內(nèi)高等級(jí)裝飾工程、外總體硬景及綠化工程等；在機(jī)電安裝方面則涉及強(qiáng)弱電系統(tǒng)、電梯（包括扶梯）工程、通信

14、系統(tǒng)、中央空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、污水處理工程及擦窗機(jī)等，其中尚有大量的甲供設(shè)備及物料。（四）標(biāo)段劃分由于中海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時(shí)間無(wú)法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項(xiàng)目按期開(kāi)工，我們擬分兩階段進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，即0.00以下總承包工程、0.00以上總承包工程。其它分包按照專業(yè)劃分標(biāo)段。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃

15、安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開(kāi)展之前與設(shè)計(jì)部、發(fā)展管理部等部門進(jìn)行良好的溝通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開(kāi)展過(guò)程中，要隨實(shí)際項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)和合約關(guān)系的復(fù)雜性，計(jì)劃聘請(qǐng)工料測(cè)量師行進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的工程量核算?？紤]到一般工料測(cè)量師行對(duì)鋼筋、砼等會(huì)做總體計(jì)算，為了成本拆分歸集的方便，要求將本大廈的主體工程的工程量按照地上、地下對(duì)結(jié)構(gòu)、建筑等進(jìn)行分別計(jì)算，對(duì)專業(yè)分包的工程量按照中海地

16、產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本科目（2005年11月修訂版）的科目分類進(jìn)行分類計(jì)算。（七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目工程價(jià)款按月支付，不予支付預(yù)付款。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控制建安成本，我們計(jì)劃對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對(duì)變更價(jià)款在一個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在次月的中期付款中支付。工程結(jié)算在無(wú)特殊情況下，主包工程在具備結(jié)算條件后三個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前置工程合約分判本項(xiàng)目的地上第一層將作為銷售中心，第四層作為樣板展示區(qū)，由于資金回籠的要求，按照項(xiàng)目銷售計(jì)劃，在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、內(nèi)部精裝修和第四層樣板房裝修完成。為配合

17、營(yíng)銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板展示區(qū)及大堂入口兩側(cè)綠化帶部分將爭(zhēng)取盡早施工。其中，涉及到銷售中心立面石材或幕墻施工、空調(diào)工程、室內(nèi)精裝飾及示范區(qū)景觀工程將進(jìn)行單獨(dú)分判。本售樓準(zhǔn)備工程的分判價(jià)款形式先采用單價(jià)包干形式，在工程發(fā)標(biāo)后60個(gè)工作日內(nèi)完成工程量清單的計(jì)算，并在施工單位確認(rèn)后將合同價(jià)款更改為總價(jià)包干。該工程價(jià)款的支付、結(jié)算依據(jù)項(xiàng)目整體的工程價(jià)款支付原則執(zhí)行。售樓準(zhǔn)備工程的招標(biāo)時(shí)間計(jì)劃、合約分判計(jì)劃分別見(jiàn)表1、表2：表1：中海項(xiàng)目售樓準(zhǔn)備工程招標(biāo)分判時(shí)間計(jì)劃表（略）表2：中海項(xiàng)目售樓準(zhǔn)備工程合約分判計(jì)劃表（略）（九）不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目定位較高，工程技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)

18、，加上工期較緊，對(duì)合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團(tuán)隊(duì)在測(cè)量師行的配合下快速、有效的運(yùn)作將是面臨的最大困難。對(duì)此，我們將對(duì)項(xiàng)目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計(jì)劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進(jìn)行職責(zé)分?jǐn)?，使?zé)任到人。每周須召開(kāi)合約協(xié)調(diào)例會(huì)，檢討本周工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問(wèn)題在會(huì)議中進(jìn)行及時(shí)溝通解決。三、招標(biāo)分判（一）招標(biāo)分判概述計(jì)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目有序、有效實(shí)施的指導(dǎo)性文件，前述內(nèi)容中對(duì)本項(xiàng)目的主要合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計(jì)劃和時(shí)間計(jì)劃，該計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃編制，并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃相應(yīng)調(diào)整時(shí)間安排

19、。中海項(xiàng)目的分判計(jì)劃和招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃分別見(jiàn)表3、表4。表3：中海項(xiàng)目合約分判計(jì)劃表備注：付款方式A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的90%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；C類：設(shè)備類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收、調(diào)試合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨

20、合同，完成結(jié)算后一次性付款至95，留5%保修金；*號(hào)：表示有預(yù)付款。表4：中海項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（二）招標(biāo)分判詳述1、主包工程分判根據(jù)政府相關(guān)部門要求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總承包管理原則上最多可分兩階段進(jìn)行，即0.00以下總承包及0.00以上總承包，各自單獨(dú)辦理政府施工報(bào)建、招標(biāo)手續(xù)。由于中海項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時(shí)間無(wú)法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項(xiàng)目按期開(kāi)工，我們擬分兩階段進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，即0.00以下總承包工程、0.00以上總承包工程。有關(guān)具體操作事項(xiàng)規(guī)劃如下：（1）有關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 設(shè)計(jì)出圖時(shí)間樁基施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：

21、年月日；0.00以下工程施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：年月日；0.00以上工程施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：年月日。 工程進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間樁基及圍護(hù)工程：年月日至月日；除樁基以外的0.00以下工程：年月日至月日；0.00以上工程開(kāi)始時(shí)間：年月日。 招標(biāo)計(jì)劃時(shí)間（內(nèi)部招標(biāo)）0.00以下總承包工程：年月日至月日，為使本項(xiàng)目按期開(kāi)工，其中的樁基及圍護(hù)指定分包工程可先招標(biāo)定標(biāo)；0.00以上總承包工程：年月日至月日。 政府招投標(biāo)手續(xù)辦理時(shí)間在公司內(nèi)部完成招標(biāo)工作并確定單位后到區(qū)辦理招投標(biāo)手續(xù)，時(shí)間約1個(gè)月。0.00以下總承包工程：年月日至年月日，其中樁基及圍護(hù)指定分包工程應(yīng)在定標(biāo)后1個(gè)月內(nèi)（計(jì)劃年月前）自行辦理政府中標(biāo)手續(xù)

22、，以確保項(xiàng)目先開(kāi)工；0.00以上工程：年月日至年月日。（2）總包單位的招標(biāo)（內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)，分兩階段） 0.00以下土建總承包工程單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績(jī)、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位：有限公司；有限公司；有限公司；有限公司；有限公司。考察時(shí)間：年月。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式?？們r(jià)確定原則：按量?jī)r(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率尋找相關(guān)單位報(bào)價(jià)，按市場(chǎng)公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)及暫定金額。內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間（暫定）：年月日。招投標(biāo)手續(xù)辦理：30天。說(shuō)明：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。

23、如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.機(jī)電預(yù)留預(yù)埋：地下工程中機(jī)電工作主要是預(yù)留、預(yù)埋，限于圖紙?jiān)?，機(jī)電指定分包單位暫無(wú)法確定，建議此項(xiàng)工作應(yīng)由總包單位完成；但預(yù)留預(yù)埋涉及到今后與機(jī)電指定分包單位的交接、驗(yàn)收、使用，所以招標(biāo)圖紙中此部分內(nèi)容應(yīng)設(shè)計(jì)清楚。c.除結(jié)構(gòu)外的其他土建工程：根據(jù)工程進(jìn)度要求，在地下結(jié)構(gòu)工程完成后即進(jìn)行上部結(jié)構(gòu)施工，所以下部的其他土建工程在合約劃分上將劃分為上部總包單位的工作內(nèi)容，即下部總包單位僅負(fù)責(zé)砼結(jié)構(gòu)工程。 0.00以上總包單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績(jī)、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位：有限公司；有限公司；有限公司；有限公司；有限公

24、司?？疾鞎r(shí)間：年月。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式?？們r(jià)確定原則：按量?jī)r(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率尋找相關(guān)單位報(bào)價(jià)，按市場(chǎng)公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)及暫定金額。內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間：年月日。招投標(biāo)手續(xù)辦理：30天。說(shuō)明：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.分判體系：上部總包在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，即承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目總包的職責(zé)，包括下部總包未完成的工作。在合約體系上，所有的其他專業(yè)單位都為它的指定分包單位。c.總包的合約內(nèi)容：為報(bào)建手續(xù)計(jì)，總包內(nèi)容理論上應(yīng)包含本工程全部?jī)?nèi)容，即應(yīng)包括結(jié)構(gòu)、

25、粗裝飾、精裝飾指定分包、幕墻指定分包、綜合機(jī)電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、總體工程指定分包等。d.指定分包：由業(yè)主方在招標(biāo)時(shí)明確指定分包工程內(nèi)容，同時(shí)招標(biāo)時(shí)以暫定金額形式計(jì)入總包合同總價(jià)，總包根據(jù)指定分包合約金額收取照管費(fèi)，并申報(bào)照管費(fèi)比例。在總包確定后，根據(jù)設(shè)計(jì)情況及工程進(jìn)度，完成各指定分包單位的招標(biāo)。（各指定分包單位的詳細(xì)分判本節(jié)略）。e.指定供貨：如木門、裝修材料等，視情況而定，可于招標(biāo)時(shí)以暫定金額形式計(jì)入總包合同總價(jià)f.總包的職責(zé)：總包須負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量，業(yè)主方主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包，所有指定分包單位的工作都必須經(jīng)過(guò)總包申報(bào)給業(yè)主方，做到歸口統(tǒng)一、減少扯皮。g

26、.資金控制：為確保工程順利開(kāi)展，總包及各指定分包應(yīng)建立?？顚Ｓ脦?，指定分包工程款的支付通過(guò)總包支付，審核由業(yè)主方完成。為確?？偘蝗我饪垩褐付ǚ职こ炭睿诤霞s中制定嚴(yán)格管理措施。h.對(duì)總包的要求：由于總包擔(dān)負(fù)起整個(gè)項(xiàng)目的管理、協(xié)調(diào)，總包單位必須在現(xiàn)場(chǎng)組建經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力強(qiáng)的項(xiàng)目管理班子。（3）招投標(biāo)手續(xù)的辦理在設(shè)計(jì)圖紙達(dá)到招標(biāo)要求時(shí)，我們即展開(kāi)各階段總包內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)。在內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)完成并確定施工單位后，選擇能力較強(qiáng)的招標(biāo)代理公司完成政府部門要求的招標(biāo)手續(xù)工作。由于本項(xiàng)目屬國(guó)有資產(chǎn)投資項(xiàng)目，有關(guān)的招標(biāo)手續(xù)辦理較為嚴(yán)格，為此，選擇優(yōu)質(zhì)、能力強(qiáng)的招標(biāo)代理公司較為重要。我們擬選擇多家（3家或3家

27、以上）代理公司進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，視報(bào)價(jià)情況和本身綜合實(shí)力擇優(yōu)定標(biāo)。2、分包工程分判（包括指定分包）（1）土建類指定分包 樁基及圍護(hù)指定分包單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績(jī)、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位：擬3-5家?？疾鞎r(shí)間：年月。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：年月底前。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式。招投標(biāo)手續(xù)辦理：如設(shè)計(jì)圖紙跟不上現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工進(jìn)度要求，而項(xiàng)目又必須開(kāi)工，則由樁基及圍護(hù)指定分包單位負(fù)責(zé)辦理政府中標(biāo)手續(xù)及有關(guān)施工許可手續(xù)，以確保項(xiàng)目按期開(kāi)工。說(shuō)明：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.圍護(hù)工程：由于

28、本項(xiàng)目為深基坑開(kāi)挖，施工過(guò)程中又影響到周邊地鐵運(yùn)營(yíng)線路（2號(hào)線、4號(hào)線），圍護(hù)工程方案將會(huì)受到政府部門的嚴(yán)格審查，為審慎起見(jiàn)，建議預(yù)先確定好圍護(hù)方案。故，我們擬邀請(qǐng)2-3家有資質(zhì)的地下工程設(shè)計(jì)院進(jìn)行圍護(hù)設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，在綜合考慮性價(jià)比后先確定圍護(hù)方案，再將圍護(hù)方案與樁基工程捆綁式進(jìn)行樁基及圍護(hù)指定分包工程施工招標(biāo)。c.樁基單位在0.000以下總包單位確定后即納入總承包管理體系內(nèi)，全面接受并服從總包單位的管理。 土方指定分包工程由于該工程涉及，需有一定政府背景的單位方可承擔(dān)施工。該項(xiàng)工程由業(yè)主方直接招標(biāo)并作為總包單位的指定分包單位。招標(biāo)工作擬在年月日前完成。 幕墻指定分包工程：本項(xiàng)工程預(yù)計(jì)投資萬(wàn)，

29、由于幕墻體系設(shè)計(jì)基本為整體式，為確保工程質(zhì)量，較難將本工程劃分標(biāo)段，為選擇優(yōu)秀施工單位及降低工程成本，需做到以下幾點(diǎn)：a.資格預(yù)審及考察：選擇資質(zhì)一級(jí)、具有當(dāng)?shù)厣a(chǎn)或加工能力、同類工程施工的單位考察，并選擇10-12家單位考察，考察工作將在年月前完成。b.投標(biāo)單位：7-8家。c.成本控制建議：目前設(shè)計(jì)幕墻為單元式幕墻，幕墻玻璃是幕墻體系中成本主要的一塊，如果選用進(jìn)口玻璃必將超出預(yù)計(jì)投資，同時(shí)進(jìn)口玻璃供貨煩瑣，而目前國(guó)內(nèi)大的玻璃廠商生產(chǎn)的玻璃也能滿足高檔寫(xiě)字樓要求（如耀皮、南玻）。由于為單元式幕墻，同時(shí)項(xiàng)目形式呈上發(fā)生形體動(dòng)態(tài)變化，所以在部分位置對(duì)玻璃的要求較高，如果在施工過(guò)程中因放線尺寸而導(dǎo)致

30、加工錯(cuò)誤，如選用國(guó)產(chǎn)玻璃則可降低對(duì)工期的影響。d.施工單位的確定時(shí)間：上部結(jié)構(gòu)在年月開(kāi)始，結(jié)構(gòu)開(kāi)始即開(kāi)始預(yù)埋工作，為預(yù)留充足的埋件設(shè)計(jì)、制作時(shí)間，本工程定標(biāo)預(yù)計(jì)于年月底前確定。 室內(nèi)精裝修指定分包工程：大堂及公共部位裝修工程：主要包括大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、衛(wèi)生間及開(kāi)水間、公共走道等裝修，目前設(shè)計(jì)進(jìn)度安排能滿足招標(biāo)進(jìn)度要求。由于精裝修的好壞也是本項(xiàng)目定位及檔次的表現(xiàn)，為確保招標(biāo)成功，首先設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)盡可能完善，其次設(shè)計(jì)所選用的材料應(yīng)盡可能易于采購(gòu)或可替換，以便于施工及成本控制。室內(nèi)吊頂工程：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度招標(biāo)，由專業(yè)單位供貨及安裝。架空地板工程：視需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度招標(biāo)，由專業(yè)單位供貨及安裝。 檢測(cè)單位

31、分包a.地鐵監(jiān)測(cè)單位：由業(yè)主直接發(fā)包，政府有關(guān)指定單位。為防范施工風(fēng)險(xiǎn)，并有效協(xié)調(diào)政府關(guān)系，應(yīng)在圍護(hù)工程施工前予以確定。b.管線監(jiān)測(cè)單位：由業(yè)主直接發(fā)包。應(yīng)在圍護(hù)工程施工前予以確定。c. 樁基檢測(cè)：由業(yè)主方直接發(fā)包。（2）外總體指定分包工程外總體工程主要為外廣場(chǎng)及道路、硬景裝飾、綠化工程等。根據(jù)圖紙要求合并或分別招標(biāo)。 屋頂鋼結(jié)構(gòu)指定分包工程：在32層屋頂上為鋼結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻，由于此部分結(jié)構(gòu)形式特別，所以可能需選擇專業(yè)鋼結(jié)構(gòu)單位施工。 說(shuō)明以上指定分包項(xiàng)目清單為暫定的，甲方保留根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度或其他需要將其他未列入上述清單的項(xiàng)目劃為指定分包進(jìn)行招標(biāo)的權(quán)利，同時(shí)亦不排除視實(shí)際需要將上述指定分包項(xiàng)

32、目轉(zhuǎn)為總包施工的情況，這一點(diǎn)亦會(huì)在總承包招標(biāo)文件中予以明確。（3）機(jī)電類指定分包機(jī)電類工程內(nèi)容包括強(qiáng)電、弱電、消防、空調(diào)、給排水、電梯、擦窗機(jī)、污水處理、停車系統(tǒng)、政府變配電工程等眾多子項(xiàng)工程。關(guān)于機(jī)電指定分包的分判管理模式，我們擬策劃如下：機(jī)電類指定分包擬分成綜合機(jī)電主分包（包括空調(diào)通風(fēng)工程、給排水工程、強(qiáng)電工程、消防工程等）、弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機(jī)供貨及安裝指定分包、機(jī)械停車設(shè)備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定的變配電工程、甲供機(jī)電設(shè)備及物資等幾大項(xiàng)。由于本項(xiàng)目機(jī)電造價(jià)占建安工程成本的40%，而綜合機(jī)電主分包工程又是機(jī)電工程的大項(xiàng)，且其又

33、負(fù)責(zé)眾多復(fù)雜的管理及協(xié)調(diào)工作，因此擇優(yōu)選擇綜合機(jī)電主分包單位將非常重要。 綜合機(jī)電主分包單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績(jī)，機(jī)電各系統(tǒng)綜合協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)的機(jī)電工程公司。合約內(nèi)容：包含空調(diào)通風(fēng)工程、給排水工程、強(qiáng)電工程、消防工程、不銹鋼水箱工程等。投標(biāo)單位：4-5家。考察時(shí)間：年月日前完成。招標(biāo)時(shí)間：機(jī)電主分包為年月日至月日。指定分包為年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有業(yè)主同意的設(shè)計(jì)變更外。內(nèi)部確定時(shí)間：年月日前。說(shuō)明：a.分判體系：綜合機(jī)電主分包單位中標(biāo)簽約后，即承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的全部機(jī)電各系統(tǒng)的施工和協(xié)調(diào)。b.主分包職責(zé)：負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目全部機(jī)電各系統(tǒng)的工程進(jìn)度質(zhì)量，包括機(jī)電各系

34、統(tǒng)管線、設(shè)備和在平面、立面上布置綜合協(xié)調(diào)，各系統(tǒng)的技術(shù)協(xié)調(diào)，弱電智能化各子系統(tǒng)的集成協(xié)調(diào)等。業(yè)主及總承包方主要協(xié)調(diào)綜合機(jī)電主分包。c.其他機(jī)電指定分包，如弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機(jī)供貨及安裝指定分包、機(jī)械停車設(shè)備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定的變配電工程等，由業(yè)主自行招標(biāo)定標(biāo)，以指定分包合約方式與總承包單位簽約。同時(shí)，業(yè)主在綜合機(jī)電主分包招標(biāo)時(shí)將上述項(xiàng)目列出，要求綜合機(jī)電主分包單位申報(bào)配合、照管費(fèi)，亦即上述指定分包由綜合機(jī)電主分包統(tǒng)一照管、協(xié)調(diào)、接駁、調(diào)試。d.對(duì)機(jī)電主分包要求：由于機(jī)電主分包承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的機(jī)電各系統(tǒng)的工程管理和協(xié)調(diào)，機(jī)電主分包

35、必須在現(xiàn)場(chǎng)組建經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)施工技術(shù)熟練、綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的管理班子。 弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績(jī)，綜合協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)。投標(biāo)單位：3-4家。考察時(shí)間：年月。招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有業(yè)主同意的設(shè)計(jì)變更外。內(nèi)部確定時(shí)間：年月日至月日。 電梯供貨及安裝按照股份公司要求直接使用總部集中采購(gòu)確定的上海三菱電梯。內(nèi)部確定型號(hào)、可選配置、可選功能等技術(shù)要求的時(shí)間：年月日至月日。 擦窗機(jī)供貨及安裝指定分包內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。 機(jī)械停車設(shè)備供貨及安裝指定分包內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。 污水處理指定分包內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。

36、 政府指定的變配電工程根據(jù)政府部門的有關(guān)規(guī)定及現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度確定定標(biāo)時(shí)間。 甲供機(jī)電設(shè)備及物資甲供機(jī)電設(shè)備及指定品牌供貨：暫定為冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、鍋爐及附屬設(shè)備、水泵、發(fā)電機(jī)組、配電箱柜、母線槽、電纜等，具體說(shuō)明詳見(jiàn)以下第四點(diǎn)。3、工程監(jiān)理單位招標(biāo)（1）單位要求：符合本工程相應(yīng)規(guī)模的建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)，具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模，監(jiān)理人員素質(zhì)高，公司信譽(yù)良好的單位。（2）投標(biāo)單位初選：年月日至月日（3）招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日（4）合約形式：依據(jù)招標(biāo)時(shí)具備的設(shè)計(jì)成果，由投標(biāo)單位出具監(jiān)理服務(wù)計(jì)劃書(shū)，按國(guó)家和XX省工程監(jiān)理相關(guān)規(guī)范（取較嚴(yán)格者）給監(jiān)理服務(wù)計(jì)劃書(shū)的內(nèi)容，申報(bào)包干總價(jià)，我司則約定較為保守的工期，并約定無(wú)論

37、實(shí)施階段建筑形態(tài)和數(shù)量變化，總價(jià)不做調(diào)整。（5）總價(jià)確定原則：依據(jù)本工程規(guī)模、監(jiān)理服務(wù)工作內(nèi)容，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格情況，確定總價(jià)。4、工料測(cè)量師行招標(biāo)鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)和合約關(guān)系的復(fù)雜性，為有效協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，我們建議在本項(xiàng)目聘請(qǐng)工料測(cè)量師行。工料測(cè)量師行的職責(zé)和作用：（1）為前期招標(biāo)工作提供必要的專業(yè)咨詢意見(jiàn)；（2）進(jìn)行工程量、工程價(jià)款的審核，如：審核中期付款及施工中期的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等價(jià)款；協(xié)助處理合約價(jià)款爭(zhēng)議；（3）提出結(jié)算建議。作為客觀、公正的第三方，工料測(cè)量師行將按照專業(yè)規(guī)則對(duì)工程量、工程價(jià)款進(jìn)行核算，為避免各種矛盾沖突、提出公平合理的結(jié)算建議、及本項(xiàng)目的成本控制工作提供有效幫助。對(duì)于工料測(cè)量師行的選擇，我們將會(huì)采用招標(biāo)方式（3家或3家以上單位投標(biāo)）擇優(yōu)確定，并將工料測(cè)量師行的聘用費(fèi)