海南房地產住宅市場產品研究(同致行)

1、海南房地產住宅市場產品研究(同致行)做中國最有價值的房地產服務機構海南房地產住宅市場同致行顧問?？诜止?012年5月產品研究*做中國最有價值的房地產服務機構To be the most valuable real estate service agencies in the China*contents目錄同致行（中國）地產顧問有限公司?？诜止?電話 地址：海口市濱海大道103號財富廣場14G?網站：/.tzh/同致行（中國）?？诜止境銎?012年5月海南房地產住宅市場產品研究規(guī)劃篇 規(guī)劃容積率 規(guī)劃綠化率 規(guī)劃建筑密度 建筑篇 建筑風格 建筑立面 建筑園林

2、 建筑精裝修配套篇 配套會所 配套車位 配套智能 配套物業(yè)服務戶型篇 戶型分類 戶型供求 戶型典型案例綠色節(jié)能環(huán)保篇規(guī)劃篇 住宅規(guī)劃注： 由于本研究報告以后的章節(jié)會將建筑中的建筑風格、園林、戶型等內容逐一進行詳細的研究，因此，本章節(jié)規(guī)劃篇只著重研究房地產中的技術經濟指標，重點研究容積率，容積率關乎著一塊地是否能做到充分的利用，土地利用價值的最大化，及產生的經濟效益。三大重要指標容積率、建筑密度、綠地率房地產項目規(guī)劃 我們在面對一塊地時，往往會考慮：容積率做到多高合適？建筑密度達到多少合適？綠地率要達到多少？就綠地率來說，雖然全國基本上一致要求35%，但實際操作起來，還是根據各地的城市管理的要求

3、，舉個例子，北京在舊城改造中要求綠地率達到30%，而成都、廣州的綠地率可能就會更小，因為建筑密度大，日照間不大，就會導致建筑密度增加。建筑密度代表有多少空地可以算出來，空地可以停車、老人、小孩的的活動空間，所以必須要求有一個合理的建筑密度。而對于容積率而言，層數越高，容積率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33層就不錯了，再往上做，所有的規(guī)范、條例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考慮的一項是，住宅的進深越大，容積率就越高，這就大大制約了容積率的提高。注：由于以下章節(jié)只對建筑的容積率做相關的研究 規(guī)劃指標容積率? 容積率為規(guī)劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比。容積率可根據需要制定上限與

4、下限。容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費。容積率上限是防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎設施超負荷運行。從人多、地少的特點考慮，應該鼓勵向地下、地上空間發(fā)展的高容積率方向發(fā)展。高層建筑是有效提高容積率的具體方法，越高越有利于提高容積率。 規(guī)劃指標 規(guī)劃指標建筑密度?建筑密度為規(guī)劃地塊內各建筑基底占地面積與地塊面積之比。建筑密度越大，空地越少。做為可持續(xù)發(fā)展的節(jié)能省地措施，降低建筑密度是發(fā)展方向。建筑密度與容積率息息相關高容積率，帶來高密度。但局部也可是低密度。 低容積率，可選擇高密度，也可選擇底密度。 建筑密度是直接影響住區(qū)品質的重要因素，密度低時，外部空間大。為創(chuàng)

5、造良好的居住環(huán)境提供了必要條件，但若處理不當，會形成空蕩無用的大草地或大花園，所以，不是密度越低越好。 對住區(qū)而言，低密度還意味著高效率。而高效率正是城市化所追求的目標。從這一點出發(fā)，本文認為所謂“山水城市”是騙人的謊言。城市就是城市，田園就是田園。現在有一種不好的趨勢，北京向周邊蔓延時從內向外，容積率逐漸降低， 由于建造成本的原因，致使低容積率的住區(qū)，普遍以建造小高層為主。這樣就會形成一種相對高密度的格局。用不了多久原來的郊區(qū)就會和城區(qū)擁有差不多的密度，當然容積率是不同的。 低容積率，高密度是對土地資源一種浪費。 綠地率?綠地率為綠地面積與土地面積之比。目前很多技術的發(fā)展，已經可以將綠地引入

6、建筑中，形成各種形式的空間綠化方式，綠化率的下限控制方式應該根據整體空間的綠化進行控制。既鼓勵公共綠地、宅旁綠地、道路紅線內的綠地、屋頂、曬臺的人工綠地等各種方式增加城市綠化。海南明確要求：新建小區(qū)綠地率不得低于40%2010年3月1日實施的?？谑谐擎?zhèn)園林綠化條例規(guī)定：市政設施齊全、布局完整、環(huán)境良好、以低層住宅為主的一類居住用地綠地率不得低于45%，以中高層住宅為主的二類居住用地不得低于40%；旅游度假酒店不得低于45%；工業(yè)園區(qū)不得低于20%。一些工程項目（如舊城改造工程、政府拆遷安置房、廉租房等）綠地率無法達到規(guī)定標準又確實需要進行建設的，經批準可適當降低綠地率，但不得低于標準的80%。

7、 規(guī)劃指標容積率開發(fā)決策過程中最核心要素，其所反映的問題不僅僅是數字那么簡單那么，容積率決定了什么？決定不同的產品類型之間的配比；決定了不同的產品形態(tài)；決定了不同的面積區(qū)間；決定了不同的產品戶型的使用功能；決定了項目的售價和盈利表現；決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。因為容積率對應的不同的產品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局 規(guī)劃指標在開發(fā)項目時，需要考慮容積率的哪些問題？需考慮：當容積率變化時，對應的產品形態(tài)類型如何變化？容積率變化時，對應的產品規(guī)劃和布局形式如何？如何從開發(fā)利潤實現的角度去確定容積率？在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應該如何決策?

8、對比的項目多了也便發(fā)現很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項目在開發(fā)過程中能夠找到一個風險和利潤的最佳點，能找到產品開發(fā)對應的利潤實現關系。 規(guī)劃指標容積率的確定模型結合開發(fā)風險、市場實現、利潤額度及實現難異度的問題來確定利潤最大化和市場可實現度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導向和項目品牌因素是兼顧因素?；鶞史桨竿扑]合理方案推薦確定主推組合方案并進行優(yōu)化進行經濟效益對比進行市場實現評估上下極限方案對基準測算方案進行變量分析滿足容積率上下指標下的組合方案依據戰(zhàn)略、定位 規(guī)劃指標誰在影響容積率？社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？項目規(guī)劃結構

9、和規(guī)劃的布局形式？項目產品類型的組合？項目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？戶型的設計和組合問題？容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標和地塊的開發(fā)強度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標。 規(guī)劃指標社區(qū)規(guī)模往往規(guī)模越小的地塊越容易出面積，為什么？規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關系等方面都相對寬松 規(guī)劃指標規(guī)劃結構和布局形式?？趪鸹▓@樓棟由南向北層層跌落的布局結構在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低（0.8） 規(guī)劃指標 地塊區(qū)域地塊形狀地塊形狀如何影響容積率？看地塊與周邊的相鄰建筑

10、的關系；看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸；往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸。它往往決定：地塊與周邊建筑的退讓關系；地塊退紅線的尺寸問題；地塊內部的規(guī)劃結構和建筑布局問題。 規(guī)劃指標 地塊區(qū)域建筑層數由于建筑層數不同導致容積率的巨大差異緯度的影響日照間距的問題保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式：h=ctg（實際緯度+回歸線到赤道緯度）越是北方越大，同一緯度基本相同回歸線以內區(qū)域主要是滿足通風、視線干擾問題，便可滿足日照間距 規(guī)劃指標 地塊區(qū)域戶型組合形式問題一梯多戶設計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率舉個例子，平均進深不到12

11、米的花園洋房，如果進深增加到14米，整個項目容積率便可以增加10%15%之間；設計上對開間一般都是比較謹慎，除非高檔產品，否則開間盡量做小，增大進深面來增加容積率。 規(guī)劃指標 地塊區(qū)域容積率決定物業(yè)型態(tài) 規(guī)劃指標容積率范圍可能的物業(yè)型態(tài)組合價格區(qū)間（元/平米）海南典型案例0.30.5聯排+獨棟組合2000040000雅居樂海南清水灣、東和福灣、順澤福灣0.50.8雙拼+聯排1500023000順澤福灣、盛高榮域、0.81.2聯排+花園洋房（或疊加）1380023000寶安江南城、田德海泉灣、博鰲金灣、潤德塞維陽光1.21.5 花園洋房+小高層（或純花園洋房）800012500翡翠水城、森海灣1

12、.52.0花園洋房+小高層1080018000西岸首府、海拓瀾灣、平海逸龍灣2.02.5 小高層720016000觀瀾雅苑、海岸賽拉維2.53.0高層+18層以上高層1100013800天倫譽海灣、廣物濱江海岸3.06.0 高層1100020000外灘中心、海域陽光、椰島廣場6.0以上 超高層21000海航國際廣場 規(guī)劃案例以廣物濱江海岸為例項目規(guī)劃大體現根本價值區(qū)域 濱江海岸小布局和平大道海甸溪安置房海甸溪 規(guī)劃案例地塊1：西面緊鄰市區(qū)通往海甸島的必經途徑之一和平橋，交通的喧鬧對小區(qū)有影響，南面可觀海甸溪地塊2：位于整個地塊的中間，左右視野受地塊1、地塊2的限制，僅有南面可觀江景，但位于整個

13、社區(qū)的中間又有享受內部景觀園林的優(yōu)勢；地塊價值分析123地塊3：整個項目最價值最大的地塊，兩面環(huán)江，視野開闊，享受豐富的遠景、江景資源，且遠離交通噪音影響。 規(guī)劃案例本項目容積率為2.99在將近3的容積率之下，可以產生的產品組合有：全高層高層+中高層高層+商業(yè)+酒店（城市綜合體）容積率與產品 根據區(qū)位的價值，景觀的價值，需要的不僅僅是能夠體現價值的產品，更是能提升價值的產品，因此，廣物濱江海岸選擇“高層+商業(yè)+酒店”的組合，打造大型的城市綜合體。如何實現價值最大化“價值是需要被創(chuàng)造的” 規(guī)劃案例樓棟排布朝向正南向景觀價值外部江景資源景觀，內部園林景觀不良因素和平橋、和平大道交通噪音影響、海甸溪

14、未治理前的外部不良景觀影響 規(guī)劃案例戶型排布每一戶的綜合價值評定日照通風景觀噪音三房兩廳兩衛(wèi)111.85-127.73四房兩廳兩衛(wèi)149.69 規(guī)劃案例戶型規(guī)劃設計考慮因素動靜分區(qū)明確起居空間和休憩空間互不打擾戶型方正房間為矩形，沒有不利于利用的不規(guī)則的空間，結構體系對空間利用不產生干擾實用率高套內套外的交通面積少，減少內部面積的浪費，減少樓層的公攤面積各個房間的采光通風良好客廳和主臥的采光面無遮擋，廚房和衛(wèi)生間也有自然采光通風的條件主要房間（客廳、主臥）的朝向、景觀良好。 規(guī)劃案例參考戶型南北朝向，通風良好、無西曬；動靜、干濕功能分區(qū)明確；4.5米超寬客廳，功能布局合理；偶數層贈送6米挑空超

15、大露臺，性價比突出。該戶型具備突出的性價比，為居家型產品，功能布局更為接近內地發(fā)達地區(qū)的產品水平。功能空間分布完善，減少了通道空間；動靜、干濕功能分區(qū)明確；4.8米超寬客廳開間，8.8米超大觀景陽臺；轉角飄窗臺設計，270度觀景；該戶型強調舒適度，為度假、自住產品。 規(guī)劃案例*建筑篇建筑立面綜述建筑立面定義建筑立面發(fā)展歷程建筑立面的劃分住宅類建筑立面住宅類建筑立面關鍵點國內案例例舉發(fā)展現狀和趨勢海南住宅類建筑立面調查建筑立面建筑風格定義建筑風格分類國內經典建筑風格案例例舉海南住宅市場建筑風格調查海南樓盤建筑風格賞析建筑風格研究架構建筑風格指建筑設計中在內容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的

16、平面布局、形態(tài)構成、藝術處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和完美的意境。建筑風格定義地中海建筑風格歐洲古典建筑風格新古典建筑風格中式建筑風格英倫建筑風格北美建筑風格現代主義建筑風格建筑風格分類地中海建筑風格 風格地中海原指沿歐洲地中海北岸沿線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家沿海地區(qū)的獨有的建筑風格。法國普羅旺斯、意大利托斯卡納、西班牙安達盧西亞等地區(qū)的是經典的代表。美國加州更是將該風格發(fā)揚光大，在融入歐洲其他地區(qū)的建筑特點后，逐漸成為美國時尚名宅主流。地中海風格 風格地中海陽光而不失隨意與柔和，質樸而溫暖。閑適得近似慵懶，浪漫中不乏寧靜是這種建筑所蘊含的生活方式的精髓所在

17、。 細節(jié)構造坡面屋頂，坡度平緩，多用兩坡屋頂與四坡屋頂的組合，磚紅色陶制的S瓦和半筒瓦 細節(jié)構造屋檐為挑檐，且多用小連券檐口裝飾細節(jié)構造STUCCO（ 原漿型質感涂料）涂料墻面，可進一步進行拉毛處理（可考慮純白色或雅黃色墻面），墻面部分低層區(qū)域可考慮用粗獷的文化石貼面細節(jié)構造門廊與窗也多呈拱形，窗洞略小，局部設計挑高的連券拱敞廊。細節(jié)構造鐵藝的運用較多，局部可采用鑄鐵雕花的裝飾風格特點*天津卡梅爾占地面積：118200建筑面積：152400 綠化率：48%開發(fā)商：天津市寧發(fā)發(fā)展有限公司項目位置：天津河西區(qū)梅江南居住區(qū)環(huán)島東路西側 深圳招華曦城 占地面積：2300000容積率：0.34綠化率：7

18、5%開發(fā)商：招商華僑城投資有限公司項目位置：深圳西部廣深高速北側 *杭州戈雅公寓建筑面積：400000容積率：1.59綠化率：35%開發(fā)商：杭州通和置業(yè)投資有限公司 項目位置：杭州蕭山區(qū)聞堰鎮(zhèn) 東莞中信森林湖 占地面積：658182建筑面積：769920綠化率：52%開發(fā)商：東莞市中信康華房地產開發(fā)有限公司 項目位置：東莞市東莞大道與五環(huán)路交叉處南端武漢南國明珠占地面積：466900建筑面積：700000容積率:1.5綠化率:40%開發(fā)商：新億勝置業(yè)有限公司項目位置：武漢市漢陽龍陽大道陶家?guī)X深圳中海怡美山莊占地面積：220000建筑面積：28600開發(fā)商：中海地產項目位置：深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)歐

19、洲古典建筑風格 風格古典氣派、雄偉、華麗，其強烈的歐式藝術氣息使得建筑充滿了藝術感和美感，細節(jié)得體而精致。主要建筑元素：高雅的灰色或淺米色外墻，深色坡屋頂。歐洲古典風格 風格古典風格特點：古典中的Art Deco風格，強調建筑物的高聳、挺拔、對稱，立面大塊整潔，注重外立面的縱向幾何線條使用；Art Deco更加追求強烈、華美的視覺印象，使整個建筑展現昂貴、古典的氣質。案例：大連華潤星海灣壹號新古典建筑風格 風格新古典充滿文化氣息和古典意韻，雅黃色調，營造溫馨的居住氣氛的同時，也突出其低調華貴的形象。市場取向：新古典主義經典、優(yōu)雅、莊重、人性、理性的部分為高端住宅的消費階層所接受，因此有可能（或

20、正在）成為當今中國高端住宅市場最強勢的聲音。新古典風格 風格新古典風格特點：新古典中的Art Deco風格，強調建筑物的高聳、挺拔、對稱，立面大塊整潔，注重外立面的縱向幾何線條使用；Art Deco更加追求強烈、華美的視覺印象，使整個建筑展現昂貴、古典的氣質。深圳熙園占地面積：96000占地面積：127962建筑面積：154035容積率：1.3綠化率：58%開發(fā)商：鴻榮源地產深圳香蜜湖一號占地面積：93544建筑面積：131000容積率：1.40綠化率：48%開發(fā)商：深圳中海信和地產開發(fā)有限公司項目位置：深圳市福田區(qū)香梅路與僑香路交匯處杭州發(fā)展綠城翡翠城占地面積：940000建筑面積：1172

21、110綠化率：41.2%開發(fā)商：杭州翡翠城房地產開發(fā)有限公司廣州美林湖畔花園占地面積：500000建筑面積：1000000容積率：2.08綠化率：30.2%開發(fā)商：廣州美林基業(yè)房地產開發(fā)有限公司中式建筑風格 風格中式具有本土文化審美自醒與獨立精神，融匯中國傳統(tǒng)人居建筑文化精髓。古典中式：完整的保留發(fā)揚了傳統(tǒng)建筑的諸多細節(jié)，高墻、深院、青磚、灰瓦的居住體驗，“結廬在人境，而無車馬喧”式的居住夢想。中式風格古典中式：完整的保留發(fā)揚了傳統(tǒng)建筑的諸多細節(jié)，高墻、深院、青磚、灰瓦的居住體驗，“結廬在人境，而無車馬喧”式的居住夢想。風格特點 風格中式主要包括兩方面的基本內容，一是中國傳統(tǒng)風格文化意義在當前

22、時代背景下的演繹；一是對中國當代文化充分理解基礎上的當代設計。新中式風格既保持傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效融合現代建筑元素，增強了建筑的識別性和個性。風格特點上海九間堂占地面積：107739建筑面積：28722容積率：0.267綠化率：63.1%北京觀唐別墅占地面積：480000建筑面積：115000綠化率：70%開發(fā)商：博華紫光置業(yè)有限公司北京樂府江南占地面積：111486建筑面積：305037綠化率：30.2%開發(fā)商：北京天平房地產開發(fā)經營有限公司蘇州庭園占地面積：130000建筑面積：80000綠化率：36%開發(fā)商：蘇州庭園房屋開發(fā)有限公司英倫建筑風格 風格英倫展現歷史的厚重和自然的質樸，不追

23、求光鮮亮麗，講究實用和舒適。主要建筑元素有：暖色系的外立面材質，多重人字形坡屋頂，老虎窗，煙囪，深檐口，磚砌底腳，外露木架構等。英倫風格 風格英倫北歐風格，色調明快，簡潔質樸，田園風情。風格特點深圳英郡年華占地面積：96000建筑面積：189000容積率：3.4綠化率：70%項目位置：深圳市龍崗區(qū)布吉丹竹頭天津萬科霞光道5號建筑面積：220000開發(fā)商：耀江集團項目位置：北京亞奧板塊和溫榆河中央別墅區(qū)北京中海安德魯斯莊園占地面積：210000建筑面積：200000項目位置：北京市朝陽區(qū)高碑店路西側北京北一街8號建筑面積：85184容積率：1.22開發(fā)商：北京羅頓沙河建設發(fā)展有限公司 項目位置：

24、北京沙河高教園區(qū)北美建筑風格 風格北美北美建筑風格實際上是一種混合風格，不像歐洲建筑風格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，具有注重細節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方、融合多種風情于一體的鮮明特點。多見于別墅項目。北美風格整體風格簡約、質樸，立面線條明快、顏色素雅，通常采用坡屋頂，大范圍運用天然石材飾面和純木窗框，彰顯源于自然、融于自然的特質。風格特點北京半山楓林占地面積：24000建筑面積：20000開發(fā)商：北京雕刻時空房地產公司項目位置：北京市西山香山地區(qū)北京西山美廬占地面積：225800建筑面積：100000開發(fā)商：北京香山雙新房地產有限公司項目位置：北京海淀區(qū)香山南路99號北京碧海方舟別墅占地面積

25、：119500建筑面積：75996容積率：0.47開發(fā)商：北京姜莊園林別墅開發(fā)有限公司項目位置：北京亞運村東側廣州保利林語山莊占地面積：162653建筑面積：668000容積率：3.179開發(fā)商：深圳市中信紅樹灣房地產有限公司現代主義建筑風格 風格現代代表人物主張建筑師擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，大膽創(chuàng)造適用于工業(yè)化社會的條件和要求的嶄新的建筑，具有鮮明的理性主義和激進主義色彩，又稱現代派建筑?，F代風格立面簡潔、明快，用色豐富，更多的體現時尚的元素。風格特點深圳云深處別墅占地面積：94438建筑面積：34700容積率：0.37開發(fā)商：深圳市維拉頓房地產開發(fā)有限公司北京金地國際花園占地面積：4400

26、0建筑面積：280000開發(fā)商：北京金地鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司深圳中信紅樹灣占地面積：162653建筑面積：668000容積率：3.179開發(fā)商：深圳市中信紅樹灣房地產有限公司東莞理想0769家園占地面積：328998建筑面積：591120綠化率：31%開發(fā)商：東莞富通新家園房地產開發(fā)有限公司市場調查海南市場以現代建筑風格為主流，中式、歐式為輔 根據調查，目前海南市場上在售的三百多個項目中，71.23%的樓盤的建筑風格都采用現代風格。其次為中式、歐式風格，北美、英倫風格的利用較少。建筑風格比例代表項目地中海5%田德海泉灣、中南森海灣、東和福灣、亞龍灣公主郡中式11%寶安江南城、中華坊、大華語、

27、西海岸歐洲古典7%盛高榮域、南國威尼斯、新古典2%恒大金碧天下現代71.23%外灘中心、國瑞城、鴻洲江山、翠屏鳳凰水城南岸、北美3%西雅圖麗灣、魯能海藍椰風英倫0 住宅風格“趨同化”、“相似化”據調查，海南市場上的住宅風格“趨同化”、“相似化”仍將是主流。建筑風格的發(fā)展競過多年的沉淀，市場的淘汰，留下來的往往是較為受客戶喜歡以及符合當地市場經濟發(fā)展的風格，哪種風格好賣，自然令發(fā)展商趨之若鶩，爭先效仿。 現代風格占據主流強調裝飾細節(jié)和形式處理的“現代主義風格”，仍將是主流，并容易為廣大居民所接受。 海南房地產建筑風格市場總結 中式、歐式風格占相當重要地位市場上客戶傳統(tǒng)的念舊心理與對豪華居住氣氛的

28、向往，以及對華麗色彩和建筑形式的接納，使這兩種“風格”在海南占據一定的比重 缺乏創(chuàng)新性的開拓海南市場在“北美、英倫、新古典”這方面的風格引用較少，更是缺乏結合海南熱帶風情的實際情況，而創(chuàng)新打造的屬于海南的獨樹一幟的產品風格個案賞析現代風格：外灘中心現代元素，演繹時尚占地面積：22萬平米建筑面積：100萬平米開發(fā)商:?？谑兰o海港城置業(yè)有限公司 特色賞析：特以現代建筑風格為典尚，具有時尚、現代氣息的外立面，玻璃幕墻的運用，打造出?？跁r尚豪宅的經典代表。歐式風格：蔚藍海岸歐陸經典，精致釋放占地面積：6.8萬平米建筑面積：9.2萬平米開發(fā)商:海南華辰實業(yè)投資有限公司 特色賞析：特以地中海建筑為藍本，并

29、萃取眾多建筑類型風格，棟棟錯落有致，層層退臺設計，強調和陽光、海岸、藍天的接觸，打造出海岸豪宅的經典代表。高級砂巖與高檔涂料構成的外墻設計，自然與厚重共存，使建筑蘊含濃厚的地中海文化氣息。 風格案例中式風格：寶安江南城古韻時尚，中式雅居占地面積：30萬平米建筑面積：24萬平米開發(fā)商:山東寶安房地產開發(fā)有限公司 特色賞析：在景區(qū)和空間的設計上，導入了江南園林的設計理念，借鑒蘇州園林中卓越的造園手法，并結合小區(qū)總體規(guī)劃，采取劃分景區(qū)和空間的辦法，使整個江南城的劃分上主次分明、曲折開朗配合，使之富有變化和對比，既豐富又不瑣碎。北美風格：魯能海藍椰風奢華惟我，北美演繹 占地面積：9萬平米建筑面積：4萬

30、平米開發(fā)商:海南英大房地產開發(fā)有限公司 特色賞析：海藍椰風獨創(chuàng)的現代濱海型建筑風格大放異彩，建筑依海而建，順地勢錯落有致，使整個園區(qū)坐落在原生田園中，建筑的外立面采用溫和純凈的淺色調裝飾，屋頂與回廊間以原色木柵點綴，濃烈的異域度假社區(qū)風情，讓居者感受到大自然愜意的同時，還享有別樣的浪漫情懷，連呼吸帶有格外清新的氣息。地中海（西班牙）風格：東和海南福灣風情生活，源于自然占建筑面積：50萬平米地面積：100萬平米開發(fā)商:海南海興房地產開發(fā)總公司 特色賞析：為了突出其產品區(qū)域內的不可復制性，整體設計是以純正的古典西班牙風格為主線，并貫穿整個項目，配以具濃厚熱帶風情的精美園林，充分結合建筑、本地植被特

31、點及西班牙園林的特點，設計出了以“水”為核心的純正西班牙式熱帶園林景觀，體現出一種人與園林、建筑絕佳的自然融合。建筑立面指的是建筑和建筑的外部空間直接接觸的界面，以及其展現出來的形象和構成的方式，或稱建筑內外空間界面處的構件及其組合方式的統(tǒng)稱。建筑立面定義建筑立面分為建筑外立面和建筑內立面。建筑立面分類建筑立面發(fā)展歷程主要經歷了三個階段，三大發(fā)展形態(tài)：單一功能型視覺效果需求型復合型單一功能型，主要只起到遮風擋雨的作用。起源于人類對居住功能的需求。視角效果需求型，主要表現在外墻立面各種色彩的應用，以滿足人們對視角的需求，同時也利于建筑本身的與眾不同和突出個性。 復合型。主要表現在：外墻的美觀、環(huán)

32、保、質量、價格、功能、實用、采光、節(jié)能等各方面的科學應用。 第一階段第二階段第三階段建筑立面劃分一、按幾何體劃分1、 平面式 平面式的建筑立面起源于中國建筑的起步階段，是房子建設的最早模式； 2、 弧形式 主要只應用于商業(yè)建筑及公共藝術建筑較多； 從功用性看，多數用于街道轉角部分的建筑，主要是利于車流、人流的順暢。 3、 球面式 球面式的建筑主要是用于第五立面（屋頂）較多，主要應用于大型體育場館、歌劇院、會場等大型建筑物。另有一些高級別墅類也會采用，但只是起裝飾作用。 4、 蜂巢式 蜂巢，由于其結構牢固而被現代建筑引用。蜂巢式建筑由于其結構牢固和具個性被有些開發(fā)商采用。建筑立面劃分二、按時代特

33、征劃分1、仿古式 主要應用于舊城改造中對古建筑的保留或翻新，或城市特色化建筑，如西安西大街就是仿古一條街 ； 2、 現代簡約式 現代簡約式的建筑立面是目前房地產界運用最多，適用范圍最廣的一種建筑模式。 其明亮、輕快的建筑色彩給人一種輕松的生活感受。品味、時尚的建筑形式受到多數消費者的歡迎。3、 歐美式 主要應用：住宅、高檔公寓、寫字樓、別墅類。借歐美式的建筑立面來達到一種生活方式的同化。因建筑設計更貼近生活、方便生活而受到社會先富一族的歡迎。 4、個性式 個性式的建筑立面主要是現代部分人群追求個性需求的表現，出現了一些星形、蝶形的建筑立面，還有的是在建筑立面上裝飾一些符號、小品之類的東西來達到

34、樓盤的與眾不同。建筑立面劃分三、按用材劃分1、大理石 對于一般建筑而言，大理石的應用只是在底下二到四層，主要是給建筑物增加厚重牢固的感覺，具有光滑的表面，耐腐蝕性強、抗風、防雨等優(yōu)點。應用范圍：商業(yè)樓、寫字樓、公共建筑、藝術建筑、高檔別墅等。 2、墻磚、條形磚 墻磚、條形磚的使用主要只是起美觀的效果。但由于價格比使用涂料較貴，人工也更麻煩，而且抗風能力差，容易脫落等缺點而很少被普通建筑物所采用。3、涂料4、玻璃 5、混合型材料的使用住宅外立面總述：目前住宅最常使用的是外墻涂料和外墻面磚外墻整體立面塊狀幕墻外墻涂料馬賽克外墻面磚玻璃石材陶板水性涂料油性涂料陶瓷馬賽克玻璃馬賽克陶磚瓷磚通體磚釉面磚

35、常見的外立面材料：外墻涂漆與外墻面磚性能外墻涂漆外墻面磚環(huán)保性涂膜可自然降解廢棄后不可降解，處理成本高節(jié)能性對不可再生能源的消耗極小對土壤、煤炭等不可再生資源消耗極大裝飾性色彩可任意選擇，質感豐富色彩范圍較窄，但能表現較為復雜的圖案對建筑的保護性可針對建筑物的需求開發(fā)產品，起到對建筑物的保護和修補作用只是單純的覆蓋美化作用，不具有保護性安全性安全無憂易發(fā)生脫落，產生安全隱患自重除真石漆外，自重1.5公斤/平方米6公斤/平方米以上翻新成本低，舊涂層的處理較為容易高，舊基層的處理非常復雜耐沾污性優(yōu)質涂料與瓷磚同等水平與優(yōu)質涂料同等水平海南典型案例：涂料+面磚相結合應用，如:田德海泉灣，并加以柵格做

36、裝飾復古面磚涂料裝飾柵格海南典型案例：涂料+馬賽克+彩瓷相結合應用，如:盛高榮域在榮域，除了外墻運用傳統(tǒng)的白色涂料外，無論是在坡屋頂的檐邊、建筑的立面上、拱門上、圓柱邊、或是在陽臺腳和陽臺的底下，質樸繽紛的橙色、白色、綠色、棕色、淺藍色、深藍色、黃色、粉色的馬賽克拼花和彩瓷舉目可見馬賽克拼花涂料彩瓷建筑篇之園林園林風格分類國內經典園林風格案例例舉海南住宅市場園林風格調查海南經典園林項目案例例舉園林風格園林風格中式園林歐式園林東南亞園林地中海園林現代園林中式風格：中國元素的展示，素淡、雅靜、內斂、隱逸，突出“內部”和“私有”圍合性，布局上突破嚴格的中軸線格局，各要素有著明顯地域特點。典型元素一：

37、水體與山石典型元素二：構筑物典型元素三：小品典型元素四：植物典型元素五：鋪裝中式風格1：案例：北京萬科紫臺中式風格2：案例：武漢萬科潤園中式風格3：案例：寶安江南城東南亞風格特點：熱帶、佛教、自然、殖民地。體現了對自然的尊重和對手工藝制作的崇尚，源于東方文化，卻又融入了西方園林的符號，給人以隨性、熱情、返璞歸真的感覺。典型元素一：大規(guī)模水景（面積與形式）典型元素二：奇怪的雕塑典型元素三：木制的構筑物典型元素四：質樸的石材東南亞風格：案例：萬科金域藍灣系列北方地區(qū)慎用東南亞風格東南亞風格：案例：北京富力又一城東南亞風格：案例：?？隰浯渌菤W式風格：歐洲古典元素的展現，追求整個園林寧靜開闊，統(tǒng)一中

38、又富有變化，宏偉、華麗的景觀效果，符號化的特點非常明顯。典型元素一：明顯的中軸線，幾何化的對稱處理典型元素二：大理石材的運用典型元素三：古典雕塑歐式風格：案例：北京綠城御園地中海風格：沿歐洲地中海沿線地區(qū)的風情，如法國普羅旺斯、意大利托斯卡納、西班牙安達盧西亞等。保留歐式傳統(tǒng)，展現鄉(xiāng)村或小鎮(zhèn)風情，陽光，質樸，浪漫，閑適。典型元素一：質樸的材料，如燒結磚、陶土磚、涂料、文化石等典型元素二：精致小巧的水景，多以幾何形式出現典型元素三：標志性鐘樓或塔樓典型元素四：色彩絢麗的花境，尤其是在樣板示范區(qū)的運用，感官打動，體驗式營銷地中海風格：案例：北京龍湖滟瀾山現代風格：由美國人倡導的現代景觀設計手法采各

39、家之所長能根據建筑風格及客群的喜好靈活變換各個元素，從而整體上達到協(xié)調統(tǒng)一現代風格：案例：重慶龍湖水晶酈城，標準的現代派，道路、綠地、小廣場、水系等線條采用規(guī)則化、幾何化設計，總體感覺簡潔、明快、清爽、開敞，契合年輕人的審美。現代風格：案例： 北京星河灣，很不標準的現代派，側重于原生態(tài)與自然野趣，中式的水體、植物群落處理與歐式小品、鋪裝并存，整體顯得寧靜、私密、安詳，符合較為成熟的客群喜好。精裝修精裝修定義 精裝修住宅又稱全裝修住宅，指房屋交鑰匙前所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成，業(yè)主只需帶上生活用品就可以直接入住的房屋，故又稱“成品家”。 立面用材1

40、、早期階段：簡單式拼湊精裝修發(fā)展三階段特點：施工較粗糙，只是毛坯房簡單處理 1998年中國的商品房市場發(fā)展蓬勃且相對成熟，發(fā)展商之間的競爭日益激烈，他們開始花更多的心思去為樓盤做宣傳，吸引更多的客戶，精裝修房應運而生。當時的精裝修房只局限于樣版房，裝修的內容主要包括墻體的涂抹，地磚、墻磚的鋪貼，櫥柜、衣柜的安裝，其目的主要是讓消費者對他們所購買的空間有更感性的認識，了解房子的格局。由于大部分精裝修房并不涉及到真正的使用，因此它們的功能并不完善，為了節(jié)省成本，所用材料只求美觀，質量卻一般。另外，一般這種精裝修房都是發(fā)展商從外面臨時聘請施工隊進行施工，工期很短，因此裝修質量比較差，完全為了迎合眼球

41、效應，根本不適合居住。2、成長階段：品牌化運作興起裝修房發(fā)展三階段特點：開始引入知名建材品牌、局部設計有亮點 2001年至2006年，精裝修開始真正走入人們的生活。在樓盤銷售的時候，發(fā)展商都會對部分毛坯房進行精裝修。其主要原因是當時裝飾行業(yè)因為商品房的活躍而迎來了發(fā)展的春天，大量的勞動力投入到該行業(yè)中，導致施工隊素質低下，施工質量參差不齊，部分怕麻煩的消費者更樂意選購帶裝修的商品房。由于考慮到實際居住的問題，這個階段的精裝修房裝修質量有了明顯的提高，發(fā)展商開始與一些知名的裝飾工程公司合作，也開始選購一些知名品牌的櫥柜、衛(wèi)浴、地板、衣柜等，裝修品位大大的提高，這種精裝修主要出現在一些中高檔次的樓

42、盤，針對有較強消費能力的消費者。3、成熟階段：整體化家居設計裝修房發(fā)展三階段特點：統(tǒng)一標準，統(tǒng)一風格，統(tǒng)一服務，家居強調整體化設計 07年以來，樓價增長非常迅速，遠遠超過了一般消費者的承受能力。少部分人即使有能力購房也不愿再在裝修上大做文章，增加自己的負擔。這個時候發(fā)展商紛紛推出了精裝修以吸引消費者買房。消費者在購買高價樓房時也嘗到了一點優(yōu)惠，這就為精裝修房成為大眾化商品創(chuàng)造了條件。事實上2007年起精裝修房的交易比例大大提高，帶裝修的商品房的確受到消費者的青睞。由于這個時期的精裝修房是面向全體消費者的，因此其含義也較以往要廣。精裝修不僅是中、高層消費者的專利，也有部分是針對低層消費者的簡單裝

43、修。由于這種裝修都是發(fā)展商根據自己發(fā)售樓盤的檔次進行定位的，因此不同的樓盤其精裝修也自然有較大差異，精裝修進入了大眾化的時代。市調前言 在精裝修調研方面，我們?yōu)榱烁釉敿毶钊氲亓私夂Ｄ夏壳罢w精裝修市場現狀及趨勢，以及給開發(fā)商在開發(fā)精裝修樓盤時提供一定的借鑒意義，本次調研我們選取了精裝修項目中具有代表性的?？谑形骱０丁⒑５閸u、龍華以及三亞市具有典型意義的樓盤進行了詳細的調研。西海岸片區(qū)選取了富力盈溪谷、紫園；海甸島片區(qū)選取了田德海泉灣、盛木天一方、盛高榮域，龍華區(qū)選取了外灘中心；三亞市選取了金中海藍鉆、克拉碼頭、鳳凰水城南岸、雅居樂清水灣。重點了解了這些樓盤的精裝修標準、裝修風格、裝修材料、家

44、居品牌、裝修價格占售價比例、家電贈送等情況，并以此為基礎展開深層次的分析，從而提出相關的建議。海南精裝修住宅市場現狀與發(fā)展趨勢 近年來，隨著我國經濟快速發(fā)展和人民生活水平的提高，越來越多的人認識到，省時、省心、方便，拎包入住，沒有二次裝修污染的精裝房的魅力不小。自1999年以來，國家相關政策就已經提出積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，先后出來的文件有：關于推進住宅產業(yè)現代化提高住宅質量若干意見（國辦發(fā)11999）、商品住宅裝修一次到位實施細則【建住房920020190號】。而伴隨著國際旅游島建設號角吹響，海南房產驟然升溫，對島外購房者來說，在海南置業(yè)重點考慮的問題之一即是房子的裝修，越來越

45、多外來高端人群的入駐，帶來對高品質生活的迫切需求，海南房地產市場也亟待進入精裝時代。精裝修需求調研精裝修項目的試水能否打開海南精裝市場的局面？可以通過海南搜房網網上問卷調查統(tǒng)計的數據看出些端倪： 此次精裝修問卷調查，在參與投票的4751人中，有71.7%的人選擇更傾向于購買精裝修房；認為在選擇精裝修房時開發(fā)商的經驗和口碑更重要的人占34.6%；其中73.1%的人認為精裝修將是未來?？诜康禺a發(fā)展的趨勢（以上數據來自海南搜房網）。 作為購房主力的社會中高層及島外人士，大多缺少足夠的時間布置自己的家，二次投資置業(yè)者也不愿在裝修上花費過多精力，因此，精裝房正受到越來越多購房者的青睞，可見，精裝房目前市

46、場認可度正在逐步提高。而根據網上數據統(tǒng)計，目前海南在售樓盤中，精裝修項目所占比例較往年有所上升，且?guī)Ьb修的樓盤的去化率往往比毛坯房要的去化率要高，可見，精裝房正在成為海南房地產市場的一個發(fā)展趨勢，精裝時代已經來臨。盛木天一方占地面積：5.4萬平米 建筑面積：5.9萬平米 價格：均價25000元/平米 地址:?？谑泻５閸u和平大道裝修要素具體內容裝修標準3000元/裝修風格現代簡約風格材質地面木質地板，馬可波羅瓷磚墻面多樂士墻面漆天花乳膠漆石膏吊頂門入戶門為高檔防火、防盜門；室內門為高檔實木飾面板復合門。窗鋼化玻璃品牌家私（家電）配“松下”空調廚具馬可波羅廚具，“科勒”水龍頭衛(wèi)浴布朗系列，“科勒

47、”水龍頭裝修價格占總售價的比例（%）1304%是否送家電否盛木天一方精裝修調查統(tǒng)計表田德海泉灣占地面積：110畝 建筑面積：5.2萬平米 （C區(qū)） 價格：均價13800元/平米 地址:?？谑泻５閸u北端田德海泉灣精裝修調查統(tǒng)計表裝修要素具體內容裝修標準1800元/裝修風格現代簡約風格材質地面東鵬地板磚墻面多樂士墻面漆天花乳膠漆石膏吊頂門入戶門為高檔防火、防盜門；室內門為高檔實木飾面板復合門。窗堅朗五金，鋼化玻璃，配窗簾品牌家私（家電）無廚具“老板牌”廚房系列：櫥柜、抽油煙機、燃氣灶衛(wèi)浴T0T0系列：洗面盆、浴缸、龍頭、花灑、座便器，萬和熱水器裝修價格占總售價的比例（%）15.25%是否送家電否富

48、力盈溪谷占地面積：41萬平米 建筑面積：17萬平米價格：均價23000元/平米 地址:海口市粵海大道與南海大道交匯處富力盈溪谷精裝修調查統(tǒng)計表裝修要素具體內容裝修標準公寓1800元/ 別墅 3000元/裝修風格現代中式風格材質地面馬可波羅瓷磚、局部木地板墻面多樂士乳膠漆天花乳膠漆、石膏吊頂門成品實木飾面板復合門窗雙層中空鋼化玻璃品牌家私（家電）鞋柜、衣柜廚具老板牌廚具衛(wèi)浴“TOTO”系列裝修價格占總售價的比例（%）公寓16.4% 別墅13.04%是否送家電不送外灘中心占地面積：340畝 建筑面積：120萬平米價格：均價23000元/平米 地址:?？谑旋埲A區(qū)泰華路18號外灘中心精裝修調查統(tǒng)計表裝

49、修要素具體內容裝修標準3500元/裝修風格現代簡約材質地面客廳、臥房為馬可波羅瓷磚，書房為實木地板墻面高級墻紙?zhí)旎ㄈ槟z漆石膏吊頂門入戶門為高檔防火、防盜門；室內門為高檔實木飾面板復合門。窗鋼化玻璃品牌家私（家電）臥房配衣柜，入住只需備床、電視、沙發(fā)、餐桌椅即可。廚具意大利cucine品牌七件套衛(wèi)浴T0T0系列，智能全自動座便器裝修價格占總售價的比例（%）20.83%是否送家電否雅居樂清水灣占地面積：1000萬平米 建筑面積：1000萬平米價格：均價20000元/平米 地址:陵水英州鎮(zhèn)英田大道雅居樂清水灣精裝修調查統(tǒng)計表裝修要素具體內容裝修標準4000元/裝修風格現代簡約風格材質地面高級瓷磚墻面

50、高級墻紙?zhí)旎ㄈ槟z漆石膏吊頂門實木門窗鋼化玻璃品牌家私中央空調，送全套家私。廚具“老板牌”廚具整體廚房衛(wèi)浴TOTO系列裝修價格占總售價的比例（%）15.38%是否送家電是克拉碼頭占地面積：2萬平米 建筑面積：3.9萬平米價格：均價35000元/平米 地址：三亞市三亞灣路海坡高端渡假區(qū)克拉碼頭精裝修調查統(tǒng)計表裝修要素具體內容裝修標準3000元/裝修風格現代簡約風格材質地面高級瓷磚墻面高級墻紙?zhí)旎ㄈ槟z漆石膏吊頂門實木門窗鋼化玻璃品牌家私（家電）中央空調，送全套家私。廚具無廚房衛(wèi)浴“科勒”系列裝修價格占總售價的比例（%）12.5%是否送家電是海南精裝修市場調研總結1 在調查樓盤中，現代簡約風格占了主導

51、地位，占比為59%?，F代簡約風格倡導“簡約而不簡單”的生活哲學，在橫平豎直的干練中尋求一種平衡的美感，用更加驚喜的工藝與考究的材質，展現出工業(yè)化社會獨有的精致與個性，在沒有任何多余的精煉風格中，高雅品味表露無疑。這對于追求時尚生活的現代人來說，更傾向于選擇現代簡約風格。 有少部分樓盤用了現代中式風格，占比為25%?，F代中式風格，在現代風格中加入了懷舊的元素，既解決了古典裝修風格的過于古老元素多，也摒棄了現代裝修風格中太多的浮躁感覺，說明這種裝修風格也正成為裝修主流。精裝風格：59%為現代簡約風格海南精裝修市場調研總結2 在調查的10個樓盤中，精裝標準在1500-2000元/的樓盤有4個，分別是盛高榮域、紫園、田德海泉灣和富力盈溪谷。精裝標準在2500-3000元/的樓盤有4個，分別是富力盈溪谷、盛木天一方、克拉碼頭、鳳凰水城南岸。精裝標準最高的是雅居樂清水灣，為4000元/?？梢?000-3000元/