公司物業(yè)經(jīng)營性貸款調(diào)查報告

1、 大 中 型 客 戶 授 信 業(yè) 務(wù) 調(diào) 查 報 告客戶名稱：發(fā)展有限公司經(jīng)辦機(jī)構(gòu)：分社完成日期： 年 月 日聲 明 與 保 證 我們在此聲明與保證：此報告是根據(jù)借款人、擔(dān)保人提供的和本人搜集的材料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的。報告全面反映了客戶最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 主辦調(diào)查人簽字：電話號碼： 年 月 日 協(xié)辦調(diào)查人簽字： 電話號碼： 年 月 日一、 借款人基本情況分析（一）借款人基本面評價1、借款人基本情況表借款人名稱廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司注冊地址廣州市番禺區(qū)號通訊地址及郵編廣州市番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)號（511400）電話、傳真（傳真）法

2、定代表人身份證號碼財務(wù)負(fù)責(zé)人身份證號碼營業(yè)執(zhí)照號碼組織機(jī)構(gòu)代碼貸款卡號碼稅務(wù)登記證號企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)信息咨詢，物業(yè)管理。兼營業(yè)務(wù)無基本賬戶開戶行分社基本賬戶賬號行業(yè)類別物業(yè)管理業(yè)成立時間1995-12-8主管部門或隸屬于注冊資本(元)100萬元注冊資本到位率100%2、借款人隸屬關(guān)系及組織架構(gòu)表借款人主要股東情況表主要股東名稱實(shí)際投資金額（萬元）占實(shí)收資本比例（）在我社授信余額及擔(dān)保情況2525%無2525%無2525%無2525%無借款人關(guān)聯(lián)公司情況表公司名稱注冊資本（萬元)與借款人關(guān)系在我社授信余額及擔(dān)保情況廣州市建筑工程有限公司2020同一股東在我社授信余額為500萬元

3、與借款人關(guān)系：母公司、全資子公司、控股子公司、參股公司等借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)（組織架構(gòu)）圖：廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司（注冊資本100萬元）股東1：出資25萬元，占股權(quán)25%；2：出資25萬元，占股權(quán)25%；3：出資25萬元，占股權(quán)25%；4：出資25萬元，占股權(quán)25%。3、借款人概況、歷史沿革及重大機(jī)構(gòu)改革：廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于廣州市番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)號，法定代表人為，注冊資本100萬元，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)信息咨詢，物業(yè)管理，物業(yè)出租。該公司由、等4名股東共同出資組成。該公司擁有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證等有關(guān)證件，貸款卡有效，借款主體合法。（

4、二）領(lǐng)導(dǎo)人素質(zhì)分析主要領(lǐng)導(dǎo)人的簡介：1、該公司主要的經(jīng)營管理者為股東，中國居民，工程師職稱，從1995年12月開始擔(dān)任該公司董事長職務(wù)。從事建筑業(yè)及物業(yè)管理已多年，對該行業(yè)狀況較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的債信觀念，其個人的社會關(guān)系較廣，在番禺企業(yè)屆內(nèi)知名度甚高。（三）內(nèi)部管理綜合評價1、公司治理：該公司擁有規(guī)范的公司章程，證照齊全有效，法人主體合法。該公司為股份制企業(yè)，最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為股東會，重大事項決策由股東會決定，而股東會的運(yùn)作及決策以為主，與私營企業(yè)的經(jīng)營模式相似。2、財務(wù)管理：該公司的財務(wù)管理制度基本健全，并配備了相應(yīng)的財務(wù)人員，財務(wù)核算較為規(guī)范，目前暫無發(fā)現(xiàn)企業(yè)虛假出資的情況。3、

5、人力資源管理：該公司內(nèi)部設(shè)有財務(wù)部、人事部、物業(yè)管理部等職能部門，管理規(guī)范。該公司屬資金密集型企業(yè)，員工不多，故在人力資源管理及成本控制上有較大優(yōu)勢，現(xiàn)其公司有員工30多人（包括保安、清潔工），中層以上員工隊伍基本穩(wěn)定，近兩年暫無高層管理人員變動。（四）資信情況分析 1、融資能力:該公司經(jīng)營正常，在本地業(yè)屆知名度較高，因資產(chǎn)實(shí)力雄厚，憑借自身的實(shí)力和信譽(yù)較容易從其他的商業(yè)銀行獲得一定額度的授信，其他商業(yè)銀行亦想方設(shè)法營銷該客戶。 2、銀行融資情況：該公司與信社建立信貸業(yè)務(wù)關(guān)系已多年，一向債信記錄良好，暫無發(fā)現(xiàn)不良違約紀(jì)錄。目前該公司無他行借款。通過查詢貸款卡，該公司在信社系統(tǒng)現(xiàn)有借款余額140

6、0萬元（該筆貸款在近期已歸還，只是系統(tǒng)數(shù)據(jù)未更新）。由于有金融機(jī)構(gòu)給予其優(yōu)惠條件，因此歸還了信社的貸款，正準(zhǔn)備到其他金融機(jī)構(gòu)融資。融資銀行授信總額授信余額授信方式起止日期是否違約五級分類形態(tài)信用等級利率擔(dān)保方式3、其他資信情況: 借款企業(yè)商業(yè)合同的履約情況良好，暫無發(fā)現(xiàn)涉及商業(yè)糾紛、訴訟糾紛，企業(yè)無出現(xiàn)欠薪情況及勞資糾紛等。（五）對外或有負(fù)債事項影響分析對外信用擔(dān)保情況被擔(dān)保人筆 數(shù)額度（元）到期日廣州市建筑工程有限公司15000000主要財產(chǎn)權(quán)利抵(質(zhì))押情況抵(質(zhì))押權(quán)人名稱抵(質(zhì))押標(biāo)的物名稱抵(質(zhì))押標(biāo)的物價值（元）抵(質(zhì))押債務(wù)余額(元) 抵(質(zhì))押債務(wù)到期日1、對外擔(dān)保:該公司對外

7、擔(dān)保廣州市建筑工程有限公司貸款500萬元。 2、資產(chǎn)抵押:該公司以位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)5、6層的自有房產(chǎn)作抵押對外擔(dān)保廣州市建筑工程有限公司在信社貸款500萬元。該抵押房產(chǎn)建筑面積為3015.6平方米，其中有1345.31平方米作辦公室自用，1670.29平方米已出租，每月租金收入43468.16元。該房產(chǎn)位于番禺易發(fā)商圈內(nèi)，為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，出租率高，收益率較好，以該區(qū)現(xiàn)房產(chǎn)價格重新作保守評估，其價值達(dá)1800萬元，對于信社500萬元貸款抵押率甚低，同時，亦有利于我社貸款的安全度。二、借款人經(jīng)營管理情況分析(一) 生產(chǎn)經(jīng)營管理情況分析該公司主要是以自有物業(yè)出租為主，每月租金收入58萬多元，年租金收入近

8、700萬元。該公司的自有物業(yè)分別位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)華南大廈商住樓的首、二層及四至七層，以及位于番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房。該兩處物業(yè)房產(chǎn)建筑總面積共47517.8平方米，均用于租賃。其具體情況如下： 1、番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)華南大廈商住樓的首、二層及四至七層：該物業(yè)總建筑面積10239.2平方米，除其中有1345.31平方米作辦公室自用外，其余已全部出租，出租率達(dá)100%，月租金收入約25萬元。該物業(yè)位于番禺易發(fā)商圈內(nèi)，就近市橋站地鐵口，為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，物業(yè)升值空間較大，出租率高，租金收入穩(wěn)定且有一定的上升空間。2、番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房：總建筑面積37278.6平方米，總占地面積2

9、2335.7平方米，該物業(yè)在2007年已全面峻工，并已對外招租?，F(xiàn)已出租建筑面積28000多平方米，空地面積3351平方米，月租金收入33萬多元。還有建筑面積9000多平方米、空地面積9800平方米未出租，出租率超過75%。該物業(yè)所處地段均為工業(yè)區(qū)，周邊工業(yè)廠房已全部出租，且租戶穩(wěn)定，月租金均在11元/平方米及以上。上述兩處物業(yè)已成為公司帳上的固定資產(chǎn)。據(jù)其財務(wù)報表顯示，2006年主營業(yè)務(wù)收入為444萬元，2007年主營業(yè)務(wù)收入為491萬元，2008年主營收入反映約618萬元（主要是租金收入），同時，依其所提供的現(xiàn)已出租物業(yè)的租賃合同反映，其租金分別以每年遞增5%及每3年遞增10%為主，預(yù)計每

10、3年后可增加收入60多萬元/年，另位于番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房未出租的建筑面積9221平方米，空地面積9800平方米，依其同類物業(yè)現(xiàn)租金建筑面積按11元/平方米、空地面積按2元/平方米的水平推算，如全部出租后，每月可增加租金收入約12萬元，每年可增加租金收入約144萬元。（二）市場環(huán)境分析1.行業(yè)環(huán)境分析：目前，受廣州“南拓”發(fā)展影響，本地區(qū)工業(yè)發(fā)展迅猛，隨著國家及地方政府各大項目落戶大番禺，例如：豐田汽車城項目的投入，中船基地的奠基，帶動整個地區(qū)的工業(yè)發(fā)展熱潮，眾多的企業(yè)紛紛到番禺投資辦廠，但國家對工業(yè)用地控規(guī)有所限制，工業(yè)規(guī)劃用地已越來越小，而且石基鎮(zhèn)是番禺的工業(yè)重鎮(zhèn)，起步最早

11、，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)眾多，流動人口達(dá)十?dāng)?shù)萬人，曾為番禺乃至廣州的經(jīng)濟(jì)騰飛作出頗大的貢獻(xiàn)，目前鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的工業(yè)、商業(yè)板塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，工業(yè)發(fā)展處于番禺區(qū)的前列，覆蓋產(chǎn)業(yè)范圍廣，租賃市場興旺。同時，因最近亞運(yùn)村項目在該地區(qū)的興建、廣州新城的定位，對該地區(qū)的物業(yè)發(fā)展帶來更大的發(fā)展空間。1-1.政策影響：企業(yè)以工業(yè)廠房及辦公樓出租為主營收入，目前受國內(nèi)及國際大環(huán)境影響，經(jīng)濟(jì)有所放緩，但國家不斷出臺的振興經(jīng)濟(jì)的政策及地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對行業(yè)利好較多，在廣州市南拓政策的帶動下，作為廣州市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的番禺區(qū)，正傾力于打造“易發(fā)商業(yè)圈”、“東區(qū)商業(yè)圈”等，現(xiàn)有亞運(yùn)村等大型項目正在該區(qū)處于動工狀態(tài)，故此，地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)

12、整，必然給該公司的物業(yè)租賃帶來較大的發(fā)展空間。該公司物業(yè)地處石基鎮(zhèn)及市橋“易發(fā)商業(yè)圈”，而石基鎮(zhèn)為番禺地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)，“易發(fā)商業(yè)圈”為番禺區(qū)主要幾個商圈之一，從政策面上說，對該公司所存在的利好因素較多。1-2.行業(yè)特性：該行業(yè)屬于經(jīng)營物業(yè)租賃，行業(yè)前期固定資產(chǎn)投入較大，如能成功出租，雖然回報周期較長，但收入穩(wěn)定，長遠(yuǎn)效益較佳；而行業(yè)效益主要取決于物業(yè)租賃價格的升降及物業(yè)所處的地理位置的市場供求。但由于本地區(qū)現(xiàn)已為珠江三角洲發(fā)展經(jīng)濟(jì)及投資的黃金地帶，近年將動工及已動工的大型項目較多，故不動產(chǎn)物業(yè)租賃效益較佳，近年更一直呈增長趨勢，總體行業(yè)風(fēng)險較小。但因現(xiàn)經(jīng)濟(jì)周期變化的影響，前景或許存在不明朗

13、因素，但可以肯定的是，物業(yè)所處的地理位置旺否將直接影響每個經(jīng)營物業(yè)項目的可持續(xù)發(fā)展。2.市場競爭力分析：2-1.競爭地位：近年，廣州市南拓政策的帶動下，作為廣州市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的番禺區(qū)，因地處珠江三角洲南部的出海口，自然條件得天獨(dú)厚，投資環(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，以致本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，是人們居住、工作、生活的集中地區(qū)，故不動產(chǎn)物業(yè)管理、租賃效益較佳，近年更一直呈增長趨勢，而該公司所擁有的富華西路物業(yè)正位于番禺區(qū)成熟中心旺地易發(fā)商業(yè)圈內(nèi)，就近市橋站地鐵口，為優(yōu)質(zhì)物業(yè)，物業(yè)升值空間較大，出租率高，租金收入穩(wěn)定且有一定的上升空間，市場競爭力處于較強(qiáng)狀態(tài)。該公司另一物業(yè)地處番禺區(qū)石基鎮(zhèn)，地理位置得天獨(dú)厚，夾

14、在京珠高速、南沙港快速路之間，距兩高速路出口約3公里，距番禺城區(qū)5公里、廣州市區(qū)30公里、豐田汽車城15公里，有多條公交路線經(jīng)過，周邊人口稠密，工業(yè)、商業(yè)氣氛濃厚，配套設(shè)施完善，附近有中小學(xué)校、醫(yī)院、商場、銀行等公共設(shè)施，是番禺區(qū)配套設(shè)施較完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較平衡的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)；鎮(zhèn)區(qū)周邊生活設(shè)施齊全，且企業(yè)的廠房均按照標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)劃建造，樓高4-5層，樓面較高，可安裝各種機(jī)床和設(shè)備，寬敞明亮，通風(fēng)設(shè)施良好，適合各行業(yè)使用，競爭能力較強(qiáng)。2-2.上下游客戶分析：該公司的經(jīng)營時間已多年，其行業(yè)特性不太依賴上游客戶，而其下游客戶穩(wěn)定，且該公司處于經(jīng)營成熟期，具有一定的招商及策劃經(jīng)驗(yàn)。該公司資產(chǎn)實(shí)力相當(dāng)，主要的

15、租賃物業(yè)為位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)華南大廈商住樓的首、二層及四至七層，以及位于番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房，是該公司的名下固定資產(chǎn)，且物業(yè)已大部份出租，租戶以企業(yè)承租為主，租戶資產(chǎn)實(shí)力較佳，且投入較大，斷租的可能性較小，從而使該公司面臨的租賃風(fēng)險相對較小。3.發(fā)展前景分析: 該公司的經(jīng)營一直保持著穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。因地處番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)，其東鄰東莞市，南往深圳、珠海約100公里，香港澳門85海哩，西鄰近南海、順德、佛山等市、北至廣州市中心30公里。區(qū)內(nèi)有國省市級的高速公路縱橫過境，水陸空交通運(yùn)輸非常方便，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，故番禺區(qū)現(xiàn)已為珠江三角洲發(fā)展經(jīng)濟(jì)及投資的黃金地帶。該公司所擁有的物業(yè)所處地理位

16、置較佳，其自身配套設(shè)施較齊全，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，在目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向下的情況下，企業(yè)擁有位于番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)的物業(yè)出租率達(dá)100%，位于番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路石基村段的工業(yè)廠房出租率達(dá)75%以上，說明該企業(yè)在區(qū)內(nèi)頗具競爭能力，有一定的發(fā)展前景。三、借款人財務(wù)狀況分析財務(wù)報表是否經(jīng)過審計：是 否審計部門： 審計意見類型：保留意見 無保留意見 否定或拒絕發(fā)表意見 資產(chǎn)負(fù)債表 單位：萬元2006年12月2007年12月2008年12月報告期（ 2009年4月）總資產(chǎn)6414819981518176其中：貨幣資應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收帳款4759106 其他應(yīng)收款82681721待攤費(fèi)用 預(yù)付帳款 存貨

17、 長期待攤費(fèi)用固定資產(chǎn)凈值6239786077237686在建工程7657121123無形資產(chǎn) 總負(fù)債2259395537473732其中：短期借款1712148614001400一年內(nèi)到期長期負(fù)債 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付帳款 預(yù)收帳款 其他應(yīng)付款539245823312311應(yīng)交稅金66812 長期借款 長期應(yīng)付款其他長期負(fù)債 股東權(quán)益4155424444044444其中:實(shí)收資本100100100100 資本公積4000400040004000 盈余公積未分配利潤55144304344 收入和利潤情況表 單位：萬元2006年12月2007年12月2008年12月報告期（ 2009年 4月）主營業(yè)務(wù)

18、收入444491618206主營業(yè)務(wù)利潤268345536177其它業(yè)務(wù)利潤凈利潤449016040現(xiàn)金流量的分析和預(yù)測表（可參考如下表式說明） 單位：萬元年份經(jīng)營現(xiàn)金凈流量投資現(xiàn)金凈流量籌資現(xiàn)金凈流量凈現(xiàn)金流量2006年12月118-76-58-162007年12月2021-1647-2261482008年12月214-63-8665報告期（ 2009年 4月）10-208說明主要財務(wù)指標(biāo)及行業(yè)平均數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱2006年12月2007年12月2008年12月行業(yè)平均值報告期（ 2009 年 4月）盈利能力凈資產(chǎn)收益率（）1.062.143.72.70.9總資產(chǎn)報酬率（）2.883.03.67

19、1.50.51銷售（營業(yè)）利潤率（）60.3670.2686.7326.285.92營運(yùn)能力應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）21.3511.664.92.51存貨周轉(zhuǎn)率（次）3.2短期償債能力速動比率（）4.437.138.22104.39.83現(xiàn)金流動負(fù)債比率（）5.2251.15.713.00.27長期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（）35.2248.2445.9772.645.65已獲利息倍數(shù)1.311.72.143.51.91 補(bǔ)充資料（本期數(shù)據(jù)） 萬元 應(yīng)收賬款明細(xì)表 交易對手金額（萬元）賬齡比例（%）備注瑞華鞋業(yè)有限公司321個月30華南摩托企業(yè)集團(tuán)公司366個月34飛鷹摩托銷售公司386個月36 其他應(yīng)

20、收款明細(xì)表交易對手金額（萬元）賬齡比例（%）備注電費(fèi)151個月71水費(fèi)、排污費(fèi)、電梯費(fèi)、加壓費(fèi)61個月29 應(yīng)付賬款明細(xì)表交易對手金額（萬元）比例（%）備注 其他應(yīng)付款明細(xì)表交易對手金額（萬元）比例（%）備注租賃按金152785937430194471942318 固定資產(chǎn)明細(xì)表項目原值金額（萬元）凈值金額（萬元）數(shù)量備注房產(chǎn)81097686 長期投資明細(xì)表項目金額（萬元）占注冊資本比例（）備注財務(wù)狀況總體評價：該公司上年度報表正辦理審計中，并保證與所提供于我社的報表相一致，計劃在貸款審批后可提供于我社。從該公司提供的財務(wù)報表反映，公司整體經(jīng)營較好，且財務(wù)報表通過會計師事務(wù)所審計，并出具無保留

21、意見的審計報告，根據(jù)借款人提供2009年4月份財務(wù)報表反映，該公司總資產(chǎn)8176萬元，總負(fù)債3732萬元，所有者權(quán)益4444萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為45.65，流動比率為9.83%。據(jù)2008年年度報表測算，借款人信用等級評定為a級。公司主要資產(chǎn)包括：1、貨幣資金240萬元；2、應(yīng)收帳款106萬元（均為租金），3、其他應(yīng)收款21萬元（主要是電費(fèi)、水費(fèi)、排污費(fèi)、電梯費(fèi)等）； 4、固定資產(chǎn)凈值7686萬元（均為房產(chǎn)）；5、在建工程123萬元。負(fù)債主要包括：1、短期借款1400萬元（該筆借款已歸還），2、其他應(yīng)付款2311萬元（主要是租賃按金152萬元，股東借入款859萬元、430萬元、447萬元、423

22、萬元等款項）。所有者權(quán)益包括：1、實(shí)收資本100萬元，2、資本公積4000萬元（主要是該公司股東投入款項，適當(dāng)時候?qū)⑥D(zhuǎn)入實(shí)收資本）；3、未分配利潤344萬元。該公司2006年收入444萬元，凈利潤44萬元，2007年收入491萬元，凈利潤90萬元，2008年收入618萬元，凈利潤160萬元，2009年4月收入206萬元，利潤40萬元，收入及利潤均有穩(wěn)定上升趨勢。從以上數(shù)據(jù)分析，該公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)總體合理，資產(chǎn)可控性較強(qiáng)，長期償還能力較佳，具備一定的盈利能力。通過將該公司數(shù)據(jù)與行業(yè)平均值的比較，近三年的盈利能力指標(biāo)和長期償債能力指標(biāo)大部分在行業(yè)平均值之上，可判斷企業(yè)的盈利能力和長期償債能力較好，

23、該公司速動比率為9.83%，現(xiàn)金流動負(fù)債比率0.27%，具有一定的短期償債能力，但應(yīng)關(guān)注企業(yè)速動比率及現(xiàn)金流動負(fù)債比率較低的影響。綜合分析，判斷該公司目前的財務(wù)狀況良好。 四、擔(dān)保情況分析（一）保證擔(dān)保保證人主體資格評價：本貸款追加作個人擔(dān)保，保證人具有完全民事行為能力。保證人代償能力分析：保證人是公司股東會成員，經(jīng)個人征信信息系統(tǒng)查詢，信用狀況良好。據(jù)了解，資產(chǎn)實(shí)力相當(dāng)雄厚，追加其作保證擔(dān)保，有利于提高貸款的安全性，防范個人道德風(fēng)險。（二）抵（質(zhì)）押擔(dān)保擔(dān)保物清單抵(質(zhì))押人名稱擔(dān)保物名稱擔(dān)保物數(shù)量評估價值抵押率廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司房屋及土地66583萬元53.17%擔(dān)保物基本情況表（如

24、有多個性質(zhì)相同的擔(dān)保物可合并填列）抵(質(zhì))押人名稱廣州市番禺區(qū)發(fā)展有限公司抵(質(zhì))押人法定代表人 身份證號碼擔(dān)保物名稱房屋及土地?fù)?dān)保物處所番禺區(qū)石基鎮(zhèn)市蓮路號之一擔(dān)保物數(shù)量6擔(dān)保物權(quán)利證書證號擔(dān)保物取得途徑出讓是否共同財產(chǎn)是否共有人名稱：無是否屬于擔(dān)保法明確規(guī)定不得作為擔(dān)保物范圍是否是否經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)、授權(quán)或共有人同意是否是否已設(shè)定抵押是否擔(dān)保物保管是否有特殊要求是 否擔(dān)保物是專用設(shè)備還是通用設(shè)備專用設(shè)備 通用設(shè)備是否容易變現(xiàn)容易變現(xiàn)較難變現(xiàn)評估價值確定方式:成本法(房地分離評估)內(nèi)部評估 中介評估賬面原值-賬面凈值中介評估價值6583萬元內(nèi)部評估價值評估機(jī)構(gòu)名稱 廣東嘉永房地產(chǎn)估價咨詢有限公

25、司評估方法-是否列入市聯(lián)社評估機(jī)構(gòu)范圍是是否出租是否月租金33.5萬元租賃價格是否貼近市場價格是調(diào)查人對擔(dān)保物的評價：上述抵押物位于廣州市番禺區(qū)石基鎮(zhèn)號之一，石基鎮(zhèn)作為番禺的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)及工業(yè)重鎮(zhèn)，工廠林立，水陸交通便利，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，生活配套設(shè)施完善，附近有小學(xué)，市場、醫(yī)院等便民設(shè)施，同時該地域?yàn)閬嗊\(yùn)村項目及廣州新城所在地。該抵押物總用地面積22335.7平方米，剔除1835平方米的劃撥公路預(yù)留用地后，實(shí)押土地面積為20500.7平方米，地上共建有標(biāo)準(zhǔn)廠房4座、宿舍樓2座，總建筑面積37278.6平方米。該抵押物經(jīng)我社指定的廣東嘉永房地產(chǎn)估價咨詢有限公司評估，價值6583萬元，評估單價約1766

26、元/平方米，抵押率為53.17%，折實(shí)939元/平方米，抵押物評估作價合理、足值，且產(chǎn)權(quán)清晰，有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。（三）擔(dān)?？傮w評價本次貸款采用的擔(dān)保方式為抵押擔(dān)保，為防范信貸風(fēng)險，同時追加股東作保證擔(dān)保，擔(dān)保方式能有效保證貸款的安全。抵押物所處的地理位置較好，處于該地區(qū)的交通要道公路邊，使用價值較高，抵押率53.17%，抵押率合理，能到國土部門辦理合法的抵押登記手續(xù)，能有效保證我社的權(quán)益，擔(dān)保可行。上述抵押物的建設(shè)布局較好，抵押物足值合法、產(chǎn)權(quán)清晰，抵押物的整體變現(xiàn)相對容易，第二還款來源有保證。五、授信用途、收益風(fēng)險分析及風(fēng)險應(yīng)對措施（一）授信用途分析該公司本次授信是用于歸還股東借入款及上述經(jīng)

27、營物業(yè)過程中的投入等，授信用途合理、合規(guī)，在企業(yè)營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍之內(nèi)，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。該公司目前經(jīng)營運(yùn)作正常，在投資建設(shè)工業(yè)園初期，投入了大量資金，加上近期該公司又籌資歸還了信社的1400萬元存量貸款，造成了資金短缺，因此企業(yè)需要融資是合理的。由于該公司是以物業(yè)租賃經(jīng)營為主，前期投入較大，投資回報期較長，所投入的資金需要一定的時間才能回籠，因此，10年的貸款期限是合理的。該公司目前每月租金收入58萬多元，年收入近700萬元，有較穩(wěn)定的租金收入，還款來源有保證，項目可行。（二）授信收益分析1、銀企合作關(guān)系：該企業(yè)成立以來，一直與信社保持良好的合作關(guān)系，基本帳戶一直在信社開立，

28、但企業(yè)前期基建資金投入較大，每月以租金收入為主，所以企業(yè)的結(jié)算量較少，資金留存率相對較低。2、風(fēng)險與收益的匹配性：本次授信業(yè)務(wù)期限擬定為10年，貸款利率按借據(jù)期限同期同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行，預(yù)計該筆授信業(yè)務(wù)在借款期限內(nèi)能為我社帶來可觀的貸款利息。企業(yè)在我社授信占其總授信的比例100%企業(yè)在我社近3個月的結(jié)算量占其總結(jié)算量的比例100%目前企業(yè)主辦銀行及競爭優(yōu)勢信社注：如屬于首次發(fā)放，則以上表格中填寫如本筆授信發(fā)放后的預(yù)計數(shù)據(jù)。 （三）授信風(fēng)險分析及風(fēng)險應(yīng)對措施該公司目前經(jīng)營正常，租金收入穩(wěn)定并且以每年遞增5%及每3年遞增10%為主，長期償債能力強(qiáng)，但該公司是以出租經(jīng)營為主，受當(dāng)?shù)爻鲎馐袌霏h(huán)境影響較大，如出租率等，也存在一定的風(fēng)險，但為降低信貸風(fēng)險，提高信貸資金的安全性，我社應(yīng)采取相應(yīng)有關(guān)措施如：1、建議本次授信貸款設(shè)定期限為10年，還款方式采用按月等額歸還借款本息，隨著供款的不斷歸還，抵押率的不斷降低，貸款風(fēng)險會不斷下降；2、追加公司股東作個人保證擔(dān)保；3、加強(qiáng)