置業(yè)顧問基礎知識培訓(最新版)

1、房地產(chǎn)基礎知識培訓房地產(chǎn)基礎知識培訓第一章：前言第二章：房地產(chǎn)基本概念第三章：建筑常識第四章：房地產(chǎn)價格第五章：房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)銷售人員房地產(chǎn)銷售人員需要掌握哪些基本知識需要掌握哪些基本知識?第二章：房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)定義 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。二、房地產(chǎn)特征 房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征： 1、具有地域的固定性，不可移動； 2、由于資源的缺乏性，所以具有較強的保值、增值能力； 3、使用價值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。 4、行業(yè)進入門檻高，市場競爭屬不完全競爭市場； 5、高價格

2、商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對較弱； 6、交易流程多，交易手續(xù)復雜。三、房地產(chǎn)行業(yè)分類 房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)通常分為投資商、開發(fā)商（又稱發(fā)展商）。房地產(chǎn)服務業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀又歸為房地產(chǎn)中介服務業(yè)。四、房地產(chǎn)市場分類1、一級市場 是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。該市場是國家壟斷市場，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標

3、）是主要交易方式。一級市場又稱土地使用權出讓市場或土地批租市場。2、二級市場 是指土地使用權由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3、三級市場 是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易，是房地產(chǎn)個人權屬的再次轉賣、出租或抵押。三級市場又稱二手房交易市場。五、土地分類 按土地使用性質可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及集資、經(jīng)濟適用房等用地。 按地塊現(xiàn)狀可分為：生地、毛地、熟地。 生地：未達到“三通一平”，未規(guī)劃用途。 毛地：做到“三通一平”，已屬于規(guī)劃中的地塊。 熟地：做到“七通一平”。 三通一平：“三通”指通電、通水、通

4、路，“一平”指土地平整。 七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 六、土地級別 按照地塊所處地段的好壞對某一地塊所分的等級，是衡量土地價值的重要因素。 七、土地使用權使用年限 是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。 現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。八、土地出讓 國家將國有

5、土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。九、商品房定義 是指開發(fā)商通過土地出讓方式取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過相關政府部門批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈予、交換的房地產(chǎn)。十、經(jīng)濟適用房定義 是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。 經(jīng)濟適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉讓時需達到一定年限。十一、五證一照、兩書 五證一照包括國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。五證一照是開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)

6、和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。1、國有土地使用證 依法取得土地使用權的單位或個人，由當?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護。2、建設用地規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的相關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。3、建設工程規(guī)劃許可證 是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其建筑為違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。4、建筑工程施工許可證 取得建設工程規(guī)劃許可證后

7、，由建筑工程公司向質量監(jiān)理部門申請項目開工的證書。5、商品房預（銷）售許可證 按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，已交付全部土地使用權出讓金，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預（銷）售登記，經(jīng)審核符合國家標準而頒發(fā)的證明稱之為商品房預（銷）售許可證。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進行房屋預、銷售。兩書： 商品房質量保證書 商品房使用說明書國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預售許可證企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照十二、房地產(chǎn)權房地產(chǎn)權含義 房地產(chǎn)權包括“房屋所有權”及“土地使用權”兩大權屬。2、

8、房屋所有權 房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）之總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權利，如對房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。3、房屋使用權 是指對房屋僅擁有享用權。房屋租賃成交即是房屋使用權的成交。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等。4、房地產(chǎn)權證 房地產(chǎn)權證是房地產(chǎn)權的法律憑證，通?！胺课菟袡嘧C”及“土地使用權證”權屬憑證合二為一。房地產(chǎn)權證的具體內(nèi)容包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、

9、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附 記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。5、他項權利抵押證 房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權利人，而屬于其它權利人的一種非正式權利。6、新建商品房“房屋所有權證”辦理所需要件 1)、商品房買賣合同 2)、商品房銷售發(fā)票 3)、商品房準住通知單（實際操作中不需要） 4)、新建房屋初始登記證（原件） 5)、維修基金發(fā)票 6)、契稅發(fā)票 7)、申請人身份證、結婚證、戶口本（復印件）注： 產(chǎn)權人需持身份證（原件）親自到場辦理，代辦需提供書面委托公證書。7、“土地使用權證”辦理所需資料 1)、土地登記申請表。1份（申請人在窗口領取填寫并加蓋私章） 2)、

10、購房合同書或拆遷協(xié)議書。（復印件1份，其中拆遷前已領取土地證的須交回原證） 3)、房屋所有權證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權證）。（復印件1份） 4)、契證。（復印件1份） 5)、申請人身份證。（復印件1份） 6)、產(chǎn)權人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機構代碼證復印件，法人代表身份證。（申請人在窗口領取填寫并加蓋公章） 7)、具體辦理：持已辦理的產(chǎn)權證和身份證的原件及復印件（各1份），私人印章，由本人（如共有的，共有人要一同到場）到市國土資源局窗口辦理。 十二、期房與現(xiàn)房定義 期房是指開發(fā)商從取得商品房預（銷）售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。期房在港澳地

11、區(qū)稱為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房。 三、商品房的交付使用條件開發(fā)商取得房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目同意交付使用通知書（建設局發(fā)） 1、建設行政主管部門出具的竣工驗收備案表、拆遷安裝方案落實的合格證明； 2、規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃設計條件全部落實的驗收合格證明； 3、市政公用事業(yè)部門出具的供水、排水、道路準予交付使用的證明； 4、園林部門出具的符合綠化標準的證明； 5、房管部門出具的物業(yè)管理已落實的合格證明； 6、供電單位出具的生活用電已納入城市供電網(wǎng)絡的證明； 7、轄區(qū)

12、政府出具的依照規(guī)劃設計條件社區(qū)用房已落實的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明； 8、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊； 9、規(guī)劃定點圖。第三章：建筑常識一、建筑類專業(yè)名詞容積率： 是指項目規(guī)劃用地內(nèi)建筑物的總建筑面積與項目總占地面積之比，即：容積率=總建筑面積/項目總占地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。容積率是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，這個比值越小意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，由此帶來較好的居住及生活環(huán)境。建筑密度： 是指項目規(guī)劃用地內(nèi)的建筑總占地面積與項目總占地面積之比。即：建筑密度建筑總占地面積/項目總占地面積。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度，也

13、是衡量居住、生活環(huán)境好壞的一個重要指標。綠化率： 是指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項目總占地面積之比。即：綠化率項目總綠化面積/項目總占地面積。綠化面積應包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地等面積，但不包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化率是反映和衡量項目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項重要指標，也是消費者普遍關注、重點關注的項目指標。得房率： 是指套內(nèi)建筑面積與單套建筑面積之比，即：得房率套內(nèi)建筑面積/單套建筑面積。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價比的重要指標，也是影響消費者購買與否的關鍵因素之一。用地紅線：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管

14、部門批準的建設用地的界限。建筑線：一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。日照間距系數(shù)： 根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 開間：是指房間的左墻壁到右墻壁之間的垂直距離，即房間橫向尺度。 進深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。 玄關：提高空間私密性的設置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。二、建筑分類 1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑 生產(chǎn)性建筑：提供人們進行生產(chǎn)活動的建筑物，分工業(yè)建筑（如廠房等）和農(nóng)

15、業(yè)建筑兩大類。 居住建筑：提供家庭和集體生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、公寓等。 公共建筑：提供人們各種社會活動的建筑物，如辦公樓、影院、博物館、體育館等。2、按建筑層數(shù)分： 低層：13層，不強制配備電梯； 多層：46層，不強制配備電梯； 小高層：711層，強制配備一部電梯； 高層：12-18層，強制配備兩部電梯； 超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計算。其中高層建筑按建筑外觀又可分為： 點式樓：主要是指以共用樓梯、電梯為核心，在一個層面內(nèi)各個方向布置多套住房的高層住宅，一梯多戶。 板式樓：每棟樓通常由多個單元組成，每個單元有自己單獨的樓梯、電梯，一梯兩戶。整棟

16、大樓外觀多呈“一”字形，但也有部分板式樓因為考慮景觀、容積率等因素而以拐角、圍合等形狀布局。板式樓相比塔樓而言，具有通風、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點。3、按建筑物的主要承重構件分：木結構、磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構建、鋼結構及其它結構。建筑的主要承重構件為墻、柱、梁、板四個構件。 木結構：由木板墻、木柱、木樓板、木屋頂建成的房屋，如古廟等。木結構一般為1-2層建筑。 磚木結構：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。磚木結構一般為1-3層建筑。 磚混結構：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)亩鄬咏ㄖ?，如早期的多層。磚混結構一般為47層建筑。 鋼

17、筋混凝土結構：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結構、筒體結構、剪力墻結構、框剪結構）。其中高層建筑必須采用鋼筋混凝土結構。 鋼結構：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。如上海的八萬人體育場等 其它結構：簡易建筑、塑料建筑等墻體的類型：a、按在建筑物中所處的位置分為 1外墻：外墻位于建筑物四周，是建筑物的維護構件，起著擋風、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用； 2內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。b、按在建筑物中的方向分為 1縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻； 2橫墻：是指沿建筑物短軸方向布

18、置的墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。c、按受力情況分為 1.承重墻：是指直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻； 2.非承重墻：是指不承受外來荷載的墻，在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎的墻，稱為承自重墻；僅起到分隔空間作用自身重量由樓板或梁來承擔的墻，稱為隔墻；在框架架構中，墻體不承受外來荷載，其中填充柱之間的墻，稱為填充墻，懸掛在建筑物外部以裝飾作用為主的輕質墻板組成的墻，稱為幕墻。d、按使用的材料 分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。3.柱： 是建筑物中直立的起支持作用的構件，承擔傳遞梁和板兩種構件傳來的荷載。4.地面： 是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受，人、家具等荷

19、載，并把這些荷載均勻的付給地基。構成：面層、墊層、基層5.樓板： 是分隔建筑物上下層空間的水平承重構件，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎。6.梁： 是跨過空間的橫向構件，主要起結構承重作用，承擔其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。7.屋頂： 是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構件，由屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成。8.門和窗： 門主要作用是交通出入，分隔和聯(lián)系建筑空間；窗主要作用是采光、通風及觀望。三、磚混與鋼混結構比較 四、面積概念及計算1、單套建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積2、套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積 其中：共用墻體面積

20、按各50分攤，非共用墻體按100計；開放式陽臺建筑面積按50計，封閉式陽臺建筑面積按100計3、公攤面積公攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積電梯井、樓梯間、垃圾道、設備間、設備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房均需計入公攤面積。4、公攤系數(shù)公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和 對于同一棟建筑內(nèi)的所有單套房屋而言，其公攤系數(shù)為固定值。（注：以上所有面積為水平投影面積層高高于2.2米的建筑計入建筑面積，層高低于2.2M的建筑及閣樓、空中露臺、一樓花園一般贈送）5、暫測面積： 期房階段的暫測值。項目竣工后，由專業(yè)測繪機構測定各項面積，產(chǎn)權登記面積以專業(yè)測繪機構測定的面積為準。五、建筑識

21、圖（舉例）六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結起來可分為結構強度、溫度、沉降幾大類。 裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關。裂縫如出現(xiàn)在結構性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結構以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預制）為受力結構，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結構性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結構性裂縫?？蚣芙Y構以梁、板、柱為受力結構，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結構性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結構性部位也非有害裂縫,但應注意其發(fā)展。 為避免結構強度原因造

22、成裂縫，應在設計中保障混凝土構件尺寸、標號、配筋并在施工中嚴格執(zhí)行。溫度裂縫分類較多。主要措施是作好屋頂保溫，并按規(guī)范要求設置溫度縫。沉降裂縫是由于地基不均勻沉降而造成的裂縫，一般在施工中均會采取相應措施以防止沉降裂縫的產(chǎn)生。第四章：房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的表述方式均價： 即平均單價。整棟大樓均價該棟大樓總銷售金額/該棟大樓總建筑面積；整個項目均價該項目總銷售金額/該項目總建筑面積。一般的均價概念通常是指某棟大樓或某一期項目的均價。起價： 通常指某棟樓或某一期項目的最低單價。一般多層項目以一樓或頂樓作起步價，高層項目以一樓為起價。房產(chǎn)廣告中常出現(xiàn)“元平方米起售”即為起價，較低的起價容易引起消

23、費者注意，但實際供應數(shù)量往往很少。基價： 經(jīng)過成本核算加預期利潤后確定的每平方米基本價格，其概念與均價相似。項目定價時通常以基價為基礎，考慮樓層、朝向等因素后制定一房一價。二、房地產(chǎn)價格的制定1、影響房地產(chǎn)價格制定的因素 成本因素：是影響項目價格制定的主觀因素。 商品房主要成本構成：國有土地使用權出讓金（地價） 建筑成本土建成本（材料）安裝費（人工） 市政配套費、營業(yè)稅 其它稅費土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅管理費設計費勘測費報批費市場因素： 是影響項目價格制定的客觀因素，可行性價格應以市場為依據(jù)。當市場形勢嚴峻時，售價可能低于成本。2、定價的具體執(zhí)行 1）、正常情況下以“開發(fā)成本”加“預期利潤”得

24、出基價，然后考慮“樓層、朝向、景觀、面積”等因素，結合當?shù)叵M習慣和消費理念制定一房一價，以保證項目的均衡銷售。 2）、隨著工程進度的推進和實際銷售情況調整售價。第五章：房地產(chǎn)交易一、相關概念商品房買賣合同： 是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房預（銷）售都須簽定此合同。定金： 是指當事人約定由一方向對方給付一定數(shù)額的貨幣作為債權擔保，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。違約金： 是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣，它是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。按揭貸款： 是指購房者購買房屋時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。目前銀行按揭額度一般為：住宅最高可貸70，商業(yè)最高可貸50。等額本金還款： 是指借款人每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減并結算還清的方法（也稱“遞減法”）。其特點是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計算，前期還貸金額較大，以后每月還款額逐漸減少。由于還款額是逐月遞減，因此每個月的還款額都是不等的。等額本息還款： 把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中