房地產(chǎn)營改增稅務培訓課件(非財務人員培訓)

1、營改增專項培訓2016年4月 目錄 一、增值稅基本原理 二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定 三、營改增對新老項目的稅負影響 四、營改增后對投資的影響 五、營改增近期工作安排一、增值稅基本原理（一）增值稅原理增值稅：以商品、勞務在流轉過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。增值稅實行價外稅，最終消費者是稅負的最終承擔者。一、增值稅基本原理（二）營改增之前的增值稅與營業(yè)稅（1994年-2011年12月）稅目一般納稅人稅率小規(guī)模納稅人征收率銷售貨物17%、13%3%提供加工、修理修配勞務1

2、7%3%進口貨物0增值稅稅目稅率交通運輸業(yè)3%建筑業(yè)3%金融保險業(yè)5%郵電通信業(yè)3%文化體育業(yè)3%娛樂業(yè)5%-20%服務業(yè)5%轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)5%營業(yè)稅一、增值稅基本原理（三）營改增步驟（2012年1月-2016年4月30日）時間行業(yè)2012年1月-2013年8月交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)2014年1月鐵路運輸和郵政業(yè)2014年6月電信業(yè)2016年5月金融保險業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務業(yè)一、增值稅基本原理（四）增值稅的定義及征稅范圍增值稅：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物、銷售服務、無形 資產(chǎn)、不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅的納稅人。銷售貨物進口貨物

3、；加工、修理修配勞務；銷售無形資產(chǎn)銷售不動產(chǎn)銷售服務：交通運輸服務郵政服務電信服務建筑服務金融服務現(xiàn)代服務生活服務一、增值稅基本原理（五）增值稅稅率稅率/征收率項目17%銷售貨物、提供修理修配勞務、進口貨物、有形動產(chǎn)租賃、13%銷售部分貨物11%交通運輸、基礎電信、郵政、不動產(chǎn)租賃、建筑、銷售不動產(chǎn)和轉讓土地使用權6%增值電信服務、金融保險服務、現(xiàn)代服務、生活服務3%(征收率)所有小規(guī)模（房地產(chǎn)企業(yè)除外）、選擇簡易征收的砂石土料磚瓦石灰水泥混凝土企業(yè)0%出口貨物及部分跨境服務免稅部分跨境服務一、增值稅基本原理（六）增值稅與營業(yè)稅稅率對比項目營業(yè)稅增值稅一般納稅人增值稅小規(guī)模納稅人有形動產(chǎn)租賃5

4、%17%3%交通運輸業(yè)、基礎電信服務、郵政業(yè)、建筑業(yè)3%11%3%服務業(yè)、金融業(yè)5%6%3%轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)5%11%5%娛樂業(yè)5%-20%6%3%（七）營業(yè)稅與增值稅區(qū)別項目營業(yè)稅增值稅計稅原理及特點實行價內(nèi)稅；每增加一次流轉，全額繳納一次營業(yè)稅，存在重復納稅；實行價外稅；對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)新增價值征稅；計稅基礎銷售回款=收入銷售回款/(1+稅率/征收率）=收入應納稅額計算應納稅額銷售回款稅率應納稅額=銷項稅額-進項稅額稅率一般較低（3、5等）高（17%、13%、11%、6%、3%）進項稅不涉及“以票控稅”，取得增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時間內(nèi)（180天）認證并抵扣。

5、發(fā)票開具不區(qū)分普票、專票增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，均需通過增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版開具，與稅務機關即時聯(lián)網(wǎng)。征管特點簡單、易行增值稅計征復雜、征管嚴格、法律責任重大虛開增值稅專用發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票、非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票等行為需承擔刑事責任一、增值稅基本原理增值稅是價外稅：收入=銷售回款/（1+銷項稅率） 成本=工程款/（1+進項稅率）在一般計稅方法下一、增值稅基本原理（八）營業(yè)稅與增值稅區(qū)別例：太原市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2016年6月開始銷售其開發(fā)的位于太原市萬柏林區(qū)的某住宅項目，當月取得銷售收入1000萬元。該公司上月取得其太原市某裝修公司（為一

6、般納稅人）開具的增值稅專用發(fā)票一張，價稅合計800萬元，已經(jīng)于當月認證。當月無其他任何業(yè)務發(fā)生。(不考慮土地款抵扣的情況）u假設該項目為房地產(chǎn)老項目，選擇適用簡易征收方法：當月收入=1000/（1+5%）=952.38萬元當月應繳增值稅=952.38 5%=47.61萬元該公司當月增加成本為800萬元（與營業(yè)稅項下一樣與營業(yè)稅項下一樣）u假設該項目為房地產(chǎn)新項目或者為選擇適用一般計稅方法的房地產(chǎn)老項目：當月收入=1000/（1+11%）=900.9萬元當月銷項稅額=900.9 11%=99.09萬元當月進項稅額=800/（1+11%） 11%=720.72 11%=79.27萬元當月應繳增值稅

7、=99.09-79.27=19.82萬元該公司當月增加成本720.72萬元u假設該項目2016年6月尚處于預售期，該1000萬元為預售收入，該項目為房地產(chǎn)新項目或者選擇適用一般計稅方法的房地產(chǎn)老項目：當月預繳增值稅=1000/（1+11%） 3%=900.9 3%=27.02萬元當月進項稅額=800/（1+11%） 11%=720.72 11%=79.27萬元該公司當月增加成本720.72萬元納稅人 具體規(guī)定一般納稅人 （年應稅銷售額大于500萬或者雖銷售額未達到但會計核算健全的納稅人）適用一般計稅法，應納稅額=當期銷項稅當期進項稅進項稅轉出或分攤；購進貨物、服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)均實行進項抵

8、扣制度；稅率：17%、13%、11%、6%；可自行開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人 應納稅額適用簡易計稅辦法，即銷售收入征收率購進貨物、服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)均不得抵扣進項稅； 征收率：3%或者5%（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）不得自行開具增值稅專用發(fā)票，可由稅務機關代開專用發(fā)票；一、增值稅基本原理（九）增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（一）房地產(chǎn)增值稅基本規(guī)定1.稅率一般納稅人稅率小規(guī)模納稅人征收率銷售不動產(chǎn)11%5%轉讓土地使用權11%5%租賃不動產(chǎn)11%5%提供物業(yè)服務6%3%二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（一）房地產(chǎn)增值稅基本規(guī)定2.房地產(chǎn)新老項目的區(qū)分房地產(chǎn)老

9、項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。房地產(chǎn)老項目可以選擇適用一般計稅方法或是簡易計稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)新項目只能采用一般計稅方法（針對房地產(chǎn)一般納稅人）。3.房地產(chǎn)一般計稅方法與簡易計稅方法的區(qū)別（針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）一般計稅方法：l當月應交增值稅=當月銷項稅額當月進項稅額+當月進項稅額轉出或者分攤l當月銷項稅額=當月不含稅銷售收入11%l當月進項稅額=當月已經(jīng)認證的專用發(fā)票上注明的稅額（

10、不要求是當月取得的）+上月留抵稅額l可以開具11%的增值稅專用發(fā)票簡易計稅方法：l當月應交增值稅=當月不含稅銷售收入5%l不得抵扣進項l可以開具5%的增值稅專用發(fā)票二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（采取一般計稅方法的一般納稅人）銷項稅額的確定1. 銷售收入的確定：按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。2.銷售額的計算公式：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%） 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行

11、納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。3.向政府支付的土地價款，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。例：太原市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自2017年6月開始銷售其開發(fā)的位于太原市萬柏林區(qū)的某住宅項目并當期取得銷售收入10億元。該項目于2016年8月招拍掛取得土地，向政府支付土地價款20億元并取得合規(guī)票據(jù)。按建筑面積比例計算的當期允許扣除的土地價款為6億元。 當月

12、銷項稅額=（10-6） /（1+11%） 11%=0.39萬元二、房地產(chǎn)行業(yè)增值稅基本規(guī)定（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進項稅額的確定1.進項稅額是納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。 2.進項稅額的確定： 增值稅扣稅憑證上注明的稅額（購進農(nóng)產(chǎn)品除外）增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）海關進口增值稅專用繳款書 購進農(nóng)產(chǎn)品開具的農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票 如: 開發(fā)商從花卉生產(chǎn)者手中購進花木扣繳義務人取得的完稅憑證3. 進項稅額的取得：一般納稅人和小規(guī)模納稅人均能開具增值稅專用發(fā)票一般納稅人按稅率開具增值稅專用發(fā)票：17%，13%，11

13、%，6%小規(guī)模納稅人按征收率開具增值稅專用發(fā)票：3%，5%二、房地產(chǎn)行業(yè)增值稅基本規(guī)定（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進項稅額的確定4.不得抵扣進項的支出(實施辦法27條）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費（包括個人交際應酬消費）的支出。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。非正常損失的支出、非正常損失的在產(chǎn)品產(chǎn)成品所耗用的支出、非正常損失的不動產(chǎn)及其所耗用的支出、非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的支出。購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務（住宿可以）。納稅人接受

14、貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）適用稅率二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進項稅額的確定5.例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（為一般計稅的一般納稅人）行政部于2016年8月購進一臺奧迪小轎車，如果該小轎車專用公司高管個人或其家庭使用，則屬于集體福利，不得抵扣，對其發(fā)票沒有要求

15、，取得合規(guī)發(fā)票即可；如果該小轎車專用公司業(yè)務開展使用，可以抵扣，要求必須取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票；如果該小轎車部分時間公司高管使用，部分時間用于公司日常業(yè)務，則可以抵扣，要求必須取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票；如果屬于后兩種情況，但因特殊情況經(jīng)領導批準，可以取得小規(guī)模納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。如果該小轎車開始專供公司高管個人或其家庭使用，但后來改為專供公司業(yè)務使用或者混合適用，可以抵扣（財務核算時要做進項計算），要求必須開具一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票。 二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進項稅額的確定6. 融創(chuàng)公司對發(fā)票的要求原則上任何支出

16、均必須取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票！（特殊情況下經(jīng)領導批準可以取得小規(guī)模納稅人開具的增值稅專用發(fā)票）。不接受任何增值稅普通發(fā)票?。ɡ庖娤拢┓康禺a(chǎn)公司對發(fā)票只做合規(guī)要求的項目：適用簡易計稅的房地產(chǎn)老項目的所有支出：如使館壹號院的所有支出貸款及與貸款直接相關的融資顧問費旅客運輸服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、集體福利或個人消費除第二條外，第一條或第三條均不能改變用途希望能夠在領導推動下，制定融創(chuàng)內(nèi)部的發(fā)票取得制度。 二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）進項稅額的確定-與建筑業(yè)的博弈7.建筑業(yè)的稅率和征收率：一般納稅人建筑業(yè)的稅率是11%，小規(guī)模納稅人

17、建筑業(yè)的征收率是3%。8. 一般納稅人建筑業(yè)企業(yè)可以選擇采取簡易征收的情況（按3%的征收率納稅）：以清包工的方式提供建筑服務。清包工是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。為甲供工程提供的建筑服務。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。為建筑工程老項目提供的建筑服務。二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅申報1. 增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間：是納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資

18、產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。2. 增值稅的申報：一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目適用一般計稅方法的：以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的：以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。二

19、、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預繳1.一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。2.應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。3.一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（六）不動產(chǎn)的抵扣適用一般計稅的納稅人。 2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，

20、第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。香河園辦公樓和來廣營辦公樓要安排有銷項稅產(chǎn)生的公司購買。二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（七）進項稅額變化與價格變化的比對關系二、房地產(chǎn)、建筑行業(yè)增值稅基本規(guī)定（八）建筑行業(yè)營改增后的計稅方法納稅人資格類型施工類型預繳申報一般納稅人總包方一般計稅扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預征稅款，余額（1+11%)全額申

21、報，11%稅率，扣減預繳簡易計稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預征稅款，余額（1+3%)差額申報，3%稅率，扣減預繳分包方(不再分包）一般計稅取得的全部價款與價外費用按照2%的預征率計算應預繳稅款，含稅價（1+11%)全額申報，11%稅率，扣減預繳簡易計稅取得的全部價款與價外費用按照3%的征收率計算應預繳稅款，含稅價（1+3%)全額申報，3%征收率，扣減預繳小規(guī)模納稅人總包方簡易計稅扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預征稅款，余額(1+3%)差額申報，3%征收率，扣減預繳分包方（不再分包）簡易計稅取得的全部價款與價外費用按照3%的預征率計算應預繳稅款，含稅價（1+3%）全額申報，3%征收率，扣減預繳注：1.接收分包的納稅人如果再次向下進行分包，則可將其歸為“總包方”。2.納稅人提供建筑服務預繳時，計算需扣減的分包款不需分項目對應扣減，可在各項目之間用當期所有的收入扣減