合肥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法試行

1、合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）第一章總則第一條為規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工 作，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細 則”國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006 187號）、土地增值稅清算 鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（國稅發(fā)200刀132號）和土地增值稅清算 管理規(guī)程（國稅發(fā)2009 91號）等有關(guān)規(guī)走,結(jié)合我市實 際Z制定本辦法。第二條凡在我市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清 算管理,均適用本辦法。第二章前期管理第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項目”須在項目開工建設(shè)前 到主管地稅機關(guān)辦理備案手續(xù),并報送以下材料復(fù)印件：

2、（-）國有土地使用權(quán)證;（二）發(fā)改委出具的項目備案（核準(zhǔn)）通知;（三）規(guī)劃部門出具的建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)項目 用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項目工程規(guī)劃許可證;（四）建筑業(yè)主管部門出具的建設(shè)施工許可證;（五）主管地稅機關(guān)要求的其他資料。第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的商品房銷售（預(yù)售）許可證之日起10日內(nèi)將復(fù)印件報送主管地稅機關(guān) 備案。第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項目開工前確走房地產(chǎn)成本核 算對象、是否分別核算項目內(nèi)的普通住宅和非普通住宅增值額， 并報主管地稅機關(guān)備案。一經(jīng)備案,成本對象不得隨意更改或相 互混淆。主管地稅機關(guān)在預(yù)征土地增值稅和進行土地增值稅清算 時必須按備案的成本對象計算征收。

3、第六條主管地稅機關(guān)實行項目管理，將開發(fā)的房產(chǎn)類型、 房產(chǎn)性質(zhì)、項目名稱、所在地、占地面積、建筑面積、開工時間、 預(yù)計完工時間、樓座號、結(jié)構(gòu)、房型、面積、銷售預(yù)收款、實際 銷售等情況全部納入臺賬管理，按戶分項目填列土地增值稅稅 源檔案表建立檔案。第七條 主管地稅機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、建設(shè)、 銷售全環(huán)節(jié)的跟蹤管理，做到土地增值稅預(yù)征、清算管理全環(huán)節(jié) 的稅源監(jiān)控。充分利用部門信息，建立健全房地產(chǎn)項目管理的數(shù) 據(jù)資料；積極開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況的納稅評估,及時 發(fā)現(xiàn)問題，采取有效措施予以解決，提高對房地產(chǎn)項目的稅源監(jiān) 控水平。第三章清算受理第八條納稅人符合下列條件之一的”應(yīng)進行土地增值稅

4、清 算：（-）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第九條對符合以下條件之一的，主管地稅機關(guān)可要求納稅 人進行土地增值稅清算：（-）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖 未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的；（四）省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。第十條對符合本辦法第八條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進行清算的項目，納 稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理

5、清算手 續(xù)。第十_條對符合本辦法第九條可要求納稅人進行土地增值 稅清算的項目,納稅人應(yīng)在滿足條件之日起30日內(nèi)到主管地稅 機關(guān)辦理備案手續(xù)。第十二條對符合本辦法第九條可要求納稅人進行清算情形 的,主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)作出評估,并經(jīng)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，確定要 求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好 項目管理，按月作出評估，及時確走清算時間并通知納稅人辦理 清算。第十三條主管地稅機關(guān)依據(jù)本辦法第十二條規(guī)走通知納稅 人進行清算的，由主管地稅機關(guān)下達稅務(wù)事項通知書。納稅 人應(yīng)當(dāng)自收到稅務(wù)事項通知書之日起30日內(nèi)向主管地稅機 關(guān)提供清算資料，辦理清算手續(xù)。第十四條納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供以

6、下清算資料:（-）土地增值稅清算表及其附表；（二）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告（以下簡稱鑒證報告）；（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開 發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管地稅機關(guān)需要了解的其他情況；（四）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款 憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項 目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售 許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入成本和費用有關(guān)的證明資料。主 管地稅機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證

7、復(fù)印件；（五）主管地稅機關(guān)要求的其他資料。第十五條主管地稅機關(guān)收到納稅人清算資料后,對符合清 算條件的項目,且報送的清算資料完備的,予以受理;對納稅人 符合清算條件、但報送的清算資料不全的,應(yīng)要求納稅人10日 內(nèi)補報,納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理;對 不符合清算條件的項目，不予受理。主管地稅機關(guān)已受理的清算 申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。第四章清算審核第十六條清算審核包括案頭審核和實地審核。案頭審核主要審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全;鑒證報告的格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全；是否按本辦法 第五條備案的項目為單位清算;各表格邏輯關(guān)系是否正確。實地審核主要依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，通

8、過對清算項目實地直驗 的方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核, 對清算項目收入和扣除項目金額予以確走，計算應(yīng)繳納的土地增 值稅稅款。第十七條主管地稅機關(guān)受理企業(yè)清算手續(xù)后，應(yīng)在15日 內(nèi)完成清算審核工作。特殊情況確需延長的，需經(jīng)主管地稅機關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。第十八條 實地審核工作按照回避原則,實行科（所）交叉 審核。實地審核工作需兩名以上稅務(wù)人員共同實施。第十九條清算審核的內(nèi)容按照國家稅務(wù)總局土地增值稅 清算管理規(guī)程及相關(guān)稅收政策規(guī)走執(zhí)行。第二十條清算審核結(jié)論經(jīng)主管地稅機關(guān)集體審議、負(fù)責(zé)人 批準(zhǔn)后,在3日內(nèi)向納稅人送達土地增值稅清算審核表（以 下簡稱審核表）,要求納稅人在15日內(nèi)辦

9、理稅款結(jié)算手續(xù)。第二十_條對有以下情形之一的房地產(chǎn)土地增值稅清算項 目，由稽查局進行清算復(fù)核：（-）清算后實際稅負(fù)低于其預(yù)征率的；（二）清算后實際稅負(fù)明顯低于同區(qū)域同期同類房地產(chǎn)開發(fā) 項目稅負(fù)水平的；（三）市局認(rèn)為有必要進行清算復(fù)核的。第二十二條對符合第二十一條需進行土地增值稅清算復(fù)核 的項目，主管地稅機關(guān)自審核表出具后3日內(nèi)，將審核表 和相關(guān)清算資料制作案卷目錄（戶一卷）后一并傳遞給市 局負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門。市局負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門對材料的完整性進行審查，并 自收到清算資料3日內(nèi)將清算資料傳遞給市（縣）稽查局進行復(fù) 核。對于傳遞資料不全的，主管地稅機關(guān)須在3日內(nèi)補齊報送市 局負(fù)責(zé)稽直工

10、作的職能部門。市（縣）稽查局自收到清算資料起20日內(nèi)完成清算復(fù)核工 作z出具審核表,并在3日內(nèi)將審核表、清算資料及相關(guān) 復(fù)核資料傳遞至主管地稅機關(guān)，同時將復(fù)核結(jié)果報送市局勞務(wù)和 財產(chǎn)行為稅處、負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門備案。主管地稅機關(guān)自收到市（縣）稽查局經(jīng)過復(fù)核的審核表 之日起3日內(nèi)送達納稅人，要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算 手續(xù)。第二十三條 清算審核不免除納稅人對清算申報事項、數(shù)據(jù) 真實性、合法性的法律責(zé)任。第五章核定征收第二十四條在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條 件之一的,可實行核定征收:（-膿照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

11、（三）雖設(shè)置賬簿”但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)走的期限辦 理清算手續(xù),經(jīng)主管地稅機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。第二十五條凡對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行核走征收的，必須經(jīng) 主管地稅機關(guān)集體審議，參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng) 地企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況確走核定征收率核定征收率的確 走須按照相關(guān)文件規(guī)走執(zhí)行。市（縣）稽查局在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行納稅檢查過程中， 發(fā)現(xiàn)應(yīng)進行核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)交主管地稅機關(guān)按相 關(guān)歸辦理。第二十六條主管地稅機關(guān)通

12、過清算審核對清算項目需要進 行核定征收的，應(yīng)向納稅人發(fā)出稅務(wù)事項通知書，告知納稅 人進行核定征收的理由和依據(jù)。第二十七條主管地稅機關(guān)需在送達稅務(wù)事項通知書之 日起15日內(nèi)完成核走征收核查,經(jīng)集體評議和負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后, 在3日內(nèi)向納稅人送達土地增值稅清算審核表，要求納稅人 在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。第二十八條對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目,各期清算的方式 應(yīng)保持一致。第六章后續(xù)管理第二十九條主管地稅機關(guān)應(yīng)將已清算的項目及時登入土 地增值稅清算項目一覽表,依據(jù)土地增值稅清算審核表的 有關(guān)信息進行統(tǒng)計分析，計算出清算的總建筑面積、扣除項目總 金額、已轉(zhuǎn)讓（銷售）面積、未轉(zhuǎn)讓面積等基本數(shù)據(jù),加強對未 轉(zhuǎn)讓房

13、地產(chǎn)土地增值稅的后續(xù)管理工作。第三十條 主管地稅機關(guān)須按月填寫土地增值稅清算項目 一覽表，并于次月20日前報送市局備案。第三十_條在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”清算后 銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申 報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或無上面積計算。單位建筑積成本費用=清算時的扣除項目總金額-清算的12總建筑面第三十二條主管地稅機關(guān)需將清算中形成的備案資料和清 算資料按照有關(guān)規(guī)定合并立卷。對于成片開發(fā)分批清算土地增值 稅的項目,應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后進行歸檔。第七章清算鑒證第三十三條凡經(jīng)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公告的稅務(wù)師事務(wù)所, 均可接受

14、納稅人委托進行土地增值稅清算鑒證。第三十四條 稅務(wù)師事務(wù)所受托對清算項目鑒證時，應(yīng)依據(jù)土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的要求,對清算項目的總體情況、不同用途房地產(chǎn)的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證,并按土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則規(guī)定的內(nèi)容和格式 出具鑒證報告。第三十五條稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報告時應(yīng)提供對下列事項鑒證的工作底稿,并對其真實性、合法性和有效性負(fù)責(zé):(-)銷售商品房有關(guān)證明資料、銷售明細表、商品房購銷合同統(tǒng)計表,包含：銷售項目棟號、房號、銷售面積、單價、銷 售金額、發(fā)票號碼、用途、結(jié)算形式等;取得實物收入的,應(yīng)提 交資產(chǎn)評估報告。(二)對每一扣除項目所對應(yīng)的支付憑證應(yīng)鑒證其真實、合

15、 法、有效性,并提供相對應(yīng)的經(jīng)濟合同和協(xié)議;如支付憑證中記 載的資金是否真實地流出企業(yè)、有無掛賬的應(yīng)付款項、采取何種 結(jié)算方式等。第三十六條對于沒有委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項 目,主管地稅機關(guān)不得拒絕辦理土地增值稅清算。第三十七條主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)對鑒證報告的合法性、 真實性進行嚴(yán)格審核，對符合土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定和要求的 鑒證報告予以采信。對未采信的鑒證報告，由主管地稅 機關(guān)退回并告知其理由。第八章責(zé)任承擔(dān)第三十八條納稅人未按照本辦法第三條、第四條和第十一 條規(guī)定進行備案的，按照中華人民共和國稅收征收管理法有 關(guān)規(guī)定處理。第三十九條納稅人在規(guī)走的期限屆滿前未按照本辦法第十 條和第十三條

16、規(guī)定辦理清算手續(xù)的，主管地稅機關(guān)應(yīng)向納稅人發(fā) 出責(zé)令限期改正通知書慶要求其在10日內(nèi)辦理清算手續(xù)。對逾期仍不辦理清算手續(xù)的，按本辦法第五章規(guī)走核定征收 稅款,并按中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)走處理。第四十條稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告一年內(nèi)兩次未 被采信的，全市范圍內(nèi)的地稅機關(guān)兩年內(nèi)不再受理該稅務(wù)師事務(wù) 所出具的鑒證報告。稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告 的，全市范圍內(nèi)的地稅機關(guān)不再受理該事務(wù)所出具的所有各類涉 稅鑒證報告，并由市局向省級地稅機關(guān)上報要求取消其職業(yè)資 質(zhì)。第四十一條主管地稅機關(guān)對出具的鑒證報告未被采信 的稅務(wù)師事務(wù)所、出具虛假鑒證報告的稅務(wù)師事務(wù)所，須在 發(fā)現(xiàn)上述行為之日起5日內(nèi)將名單上報市局備案。市局將對各單位上報名單在全市范圍內(nèi)通報，并上報省級地 稅機關(guān)按照國家稅務(wù)總局注冊稅務(wù)師管理暫行辦法第四十四 條、第四十五條規(guī)走處理。主管地稅機關(guān)按照通報名單依據(jù)本辦 法第四十條規(guī)定處理。第四十二條稅務(wù)人員在土地增值稅清算審核過程中的執(zhí)法 過錯