上海二手房交易流程(最詳細)綜述

1、上海市二手房市場現(xiàn)狀上海市二手房市場現(xiàn)狀小組成員：江憶、邵曉婷、徐佳佳小組成員：江憶、邵曉婷、徐佳佳2012年年4月月8日日主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容o一、二手房現(xiàn)狀一、二手房現(xiàn)狀o二、買賣交易流程二、買賣交易流程o三、繳稅流程三、繳稅流程o四、交易稅費四、交易稅費o五、交易注意事項五、交易注意事項一、二手房現(xiàn)狀一、二手房現(xiàn)狀 最近幾年，中國對房地產(chǎn)市場似乎進入調(diào)整時期越調(diào)越高?！皾q價-調(diào)控-再漲價-再調(diào)控-再漲價”已成為近幾年來數(shù)輪樓市宏觀調(diào)控的縮影。 而眾所周知，剛性需求只可能在房價壓力、調(diào)控政策作用下推延購房，而不可能就此消失，因此，在受到本論調(diào)控政策受限之后，這部分需求勢必將要爆發(fā)。就像今

2、年年初的那波樓市上漲行情。 與此同時，上海十二條新政提升了土地增值稅，無疑是增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。雖說政府是有意要減少開發(fā)商的利潤空間，但是，無奸不商，相信開發(fā)商總會變著法子把這部分多余的成本轉(zhuǎn)嫁到房價中來。到頭來，為高昂稅費埋單的還是購房者二、買賣交易流程二、買賣交易流程三、繳稅流程三、繳稅流程四、交易稅費四、交易稅費o1、賣方涉及的稅費、賣方涉及的稅費n（一）普通住宅：（一）普通住宅：o1、營業(yè)稅： 購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價的5.55%，滿5年則免征營業(yè)稅。2、個人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20

3、%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。n（二）非普通住宅：（二）非普通住宅：o1、營業(yè)稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價的5.55%，滿5年則征差價差價的5.55%2、個人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20%，滿5年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。 o2、買方涉及的稅費、買方涉及的稅費n（一）普通住宅：（一）普通住宅： o0-90平方米（含90），內(nèi)環(huán)總價330萬以內(nèi)，中環(huán)總價200萬以內(nèi)，外環(huán)160萬以內(nèi)契稅稅：1%（2012年2月新政，第二套房契稅為3%） o90140平方米（含14

4、0） 契稅：1.5%，內(nèi)環(huán)總價245萬以內(nèi)，中環(huán)總價140萬以內(nèi)，外環(huán)98萬以內(nèi)！(2010年10月17日新政，第二套房契稅為3%) n（二）非普通住宅：（二）非普通住宅： o契稅：3% o注： 普通住宅必須同時滿足以下3個條件： o1)、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等； o2)、單套建筑面積在140平方米以下； o3)、坐落在內(nèi)環(huán)線（以中山路環(huán)線）以內(nèi)的總價低于245萬元/套，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的總價低于140萬元/套，外環(huán)線以外的總價低于98萬元/套o3、稅費起征點、稅費起征點n二手房交易稅-二手房交易個人所得稅征稅依據(jù) o普通住宅2年之內(nèi)：售房收

5、入購房總額( 營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入購房總額印花稅)20%。出售公房：5年之內(nèi)， (售房收入經(jīng)濟房價款土地出讓金合理費用)20%，其中經(jīng)濟房價款=建筑面積4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米1%建筑面積。5年以上普通住宅免交。 o按照個人所得稅法規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得，應按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。同時，1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部就有關問題又作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：具體分三種情況征稅： o1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照

6、個人所得稅法的有關規(guī)定確定。即按照轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產(chǎn)時支付的有關費用。 o2、個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。 o3、職工出售以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。o4、關于利潤、關于利潤o計算方法：利潤= 轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用 o納稅人申報的住房成交

7、價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納乃敖鵂壩泄睪俠矸延謾 o1、房屋原值為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費. o2、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 o3、合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。o5、經(jīng)濟適用房稅費、經(jīng)濟適用房稅費n（1）、賣方需繳納的稅

8、費： o1）、土地出讓金：從11月1日起，我市取消經(jīng)適房需滿5年才能上市的“門檻”。凡按原經(jīng)適房購房款的8%補交土地出讓金的，即可上市交易。 o2）、個人所得稅：轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)且是家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅;轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)并非家庭唯一生活用房的，按成交價的2%繳納個人所得稅;轉(zhuǎn)讓未滿5年的房屋，無論是否是家庭唯一生活用房，都需按成交價的2%繳納個人所得稅。 o3）、營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓5年以上(含5年)普通住房，免征營業(yè)稅，非普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓不足5年的普通住房，按照其銷售收入減去購房款后的差額征收5.65%營業(yè)稅，非普通住房，

9、按成交價全額征收5.65%的營業(yè)稅。 o4）、交易費：按3元/平方米繳納。 n（2）、買方需繳納的稅費： o1）、契稅：購買面積在90平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房房的，按房屋成交價的1%征收契稅;購買面積在90平方米以上的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按房屋成交價的1.5%征收契稅;購買面積在144平方米以上的非普通住房，不論是否屬于家庭唯一住房，均按成交價的3%征收契稅;對購買普通住房，但家庭還擁有多套住房的購房家庭，同樣按成交價的3%征收契稅。 o2）、登記費：80元 o3）、交易費：按3元/平方米繳交二手房交易稅費一覽二手房交易稅費一覽五、交易注意事項項五、交易

10、注意事項項o1、房屋手續(xù)是否齊全、房屋手續(xù)是否齊全o房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行二手房交易。 o2、房屋產(chǎn)權是否明晰、房屋產(chǎn)權是否明晰o有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 o3、交易房屋是否在租、交易房屋是否在租o有些二手房在轉(zhuǎn)讓

11、時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。o4、土地情況是否清晰、土地情況是否清晰o二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買

12、受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 o5、市政規(guī)劃是否影響、市政規(guī)劃是否影響o有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。o6、福利房屋是否合法、福利房屋是否合法o房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 o7、單位房屋是否侵權、單位房屋是否侵權o一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。o8、物管費用是否拖欠、物管費用是否拖欠o有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。o9、中介公司是否違規(guī)、中介公司是否違規(guī)o有些中介公司違規(guī)提