國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點概要58p

1、國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點概要 目前，國信地產(chǎn)成本管理作業(yè)指引按照開發(fā)時間和節(jié)點劃分為：目標成本指導書編制作業(yè)指引、動態(tài)成本管理作業(yè)指引、項目成本后評估作業(yè)指引，根據(jù)流程文件我們編制了房地產(chǎn)項目公司開發(fā)工作流程示意框圖，將各個開發(fā)階段成本管控工作內(nèi)容以圖表的形式更直觀地反映。下面我根據(jù)這幾個步驟的內(nèi)容，對每一階段成本管控工作內(nèi)容及時間要求作簡要介紹。一、目標成本文件制訂的步驟及時間要求目標成本文件制訂的步驟及時間要求 （一）目標成本（啟動版）（一）目標成本（啟動版）1、編制依據(jù)： 項目拓展階段成本估算、土地實際成交價格、當?shù)厥召M標準、當?shù)仡愃祈椖恐笜耍?、編制要求： 由項目公司合約審算部牽頭和匯總，

2、研發(fā)設計部、營銷策劃部、投資發(fā)展部、財務部及其他相關部門參與編制，根據(jù)可行性研究報告，以及相關部門互動討論確定的項目定位，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織相關公司、部門評審通過后，報公司總經(jīng)理批準后，最終形成項目啟動版成本測算，并自動成為項目策劃階段成本預控目標。3、上報時間： 項目策劃開始前4、成果文件： 啟動版目標成本5、數(shù)據(jù)組成： 原則上項目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務費用編制到一級科目即可；（二）目標成本（方案版）（二）目標成本（方案版）1編制依據(jù)： 啟動版目標成本、策劃報告、當?shù)厥召M標準、當?shù)仡愃祈椖恐笜?、人才機市場價格；2編制要求： 由項目公司

3、合約審算部牽頭和匯總，工程技術部、營銷客服部、綜合管理部、財務部及其他相關部門參與編制，根據(jù)策劃報告，各部門對項目策劃階段成本測算進行修正和細化，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織總部相關部門評審通過后，報總部領導審批，最終形成項目方案版目標成本，并自動成為項目總規(guī)方案設計階段成本預控目標；3上報時間： 總規(guī)設計前4成果文件： 方案版目標成本5數(shù)據(jù)組成： 原則上項目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務費用編制到一級科目即可；（三）目標成本（施工圖預算版）（三）目標成本（施工圖預算版）1編制依據(jù)： 方案版目標成本、規(guī)劃方案設計文件、當?shù)厥召M標準、人才機市場價格；2編制

4、要求： 由項目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術部、綜合管理部、營銷客服部、財務部及其他相關部門參與編制，根據(jù)擴初設計文件，對項目擴初階段成本測算進行修正和細化，經(jīng)下屬公司各相關部門和總經(jīng)理審核，集團成本管理部組織集團各部門評審通過后，報成本分管領導、總部領導小組批準后，形成項目施工圖預算版目標成本，并自動成為項目施工圖設計階段成本預控目標。 此階段可同時根據(jù)蘇房投200947號文件集中采購目錄和房地產(chǎn)開發(fā)合同，提前進行合約規(guī)劃工作。目前總部成本管理部已啟動標準化合同工作。3上報時間： 施工圖設計階段4成果文件： 施工圖預算版目標成本5數(shù)據(jù)組成： 原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最

5、下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目；（四）目標成本（執(zhí)行批準版）（四）目標成本（執(zhí)行批準版）1編制依據(jù)： 施工圖預算版目標成本、施工圖設計文件、當?shù)厥召M標準、人才機市場價格；2編制要求： 由項目公司的分管領導組織評審，參與評審的部門包括：合約審算部、營銷客服部、工程技術部、綜合管理部、財務部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審批后上報總部成本管理部； 總部成本管理部收到下屬公司的成本測算后，轉(zhuǎn)發(fā)總部項目管理部、研發(fā)設計部、營銷策劃部、財務管理部等部門，各部門在一周內(nèi)完成各對應審核部分內(nèi)容的初審后；由總部成本管理部組織各部門和下屬公司進行評審，若評審不

6、通過，總部成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報，重新上報的成本目標經(jīng)總部各相關部門評審通過后，最終由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為該階段的成本控制目標；正式的項目目標成本文件報總部財務管理部備案；3上報時間： 總包招標完成后；4成果文件； 批準執(zhí)行版目標成本5數(shù)據(jù)組成： 原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目；（五）目標成本測算原則（五）目標成本測算原則1目標成本測算必須應用總部統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。2目標成本的制訂以項目的規(guī)劃指標、建造標準以及項目公司各部門共同確定的銷售

7、交樓標準為基礎，項目目標 成本測算表必須附目標成本編制說明、詳細的產(chǎn)品建造及材料部品標準說明及主要材料設備的目標成本分析。3成本測算表中各成本項目的工程量，應根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。隨著設計的深入，相關工程量的估算應越來越準確。依據(jù)施工圖預算完成對目標成本修訂后，項目目標成本測算表中的工程量，應是按圖實際計算的結(jié)果。4成本測算表中的單價應根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來

8、源和依據(jù)。5產(chǎn)品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通。6項目定位策劃和方案設計階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。7各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應太大，后階段原則上不超過前階段測算的目標成本；8如果項目分多期開發(fā)，則先測算總的目標成本，再根據(jù)開發(fā)進度，拆分、分攤以確定每期的目標成本，相關指標不能超出總的目標成本。分期開發(fā)的項目中，許多費用均存在分攤的可能，測算時可按照可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進行分攤；

9、9對于舊項目（中途接盤的改造項目）的目標成本編制，在完成交接手續(xù)和財務審計以后，根據(jù)財務審計數(shù)據(jù)、項目重建計劃書、施工圖紙等依據(jù)資料，一次性編制目標成本，報公司總經(jīng)理審批通過后，作為項目承包和控制依據(jù)，測算時相關指標要求準確、完整；二、目標成本的動態(tài)控制方式二、目標成本的動態(tài)控制方式1在目標成本確定后，由下屬公司的合約審算部組織牽頭工程技術部、營銷客服部、綜合管理部、財務部等部門，按合同分類對項目目標成本控制值進行細化、拆分，形成項目動態(tài)成本明細表，作為成本控制的目標值，還未實施招標的，按照預估金額考慮；2成本控制的目標值將在實施過程中逐步被更新，已完成的合同簽約、已確定的增減費用、已完成的工

10、程結(jié)算等，要及時反饋到項目動態(tài)成本明細表中，真正實現(xiàn)動態(tài)控制；3由下屬公司合約審算部組織各部門每月更新一次，并由合約審算部負責匯總，在每月月底之前向總部成本管理部提供一份項目動態(tài)成本月度報告，闡述成本變化情況和原因分析。4、項目成本月報。在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態(tài)情況，由合約審算部用成本軟件每月出一份項目成本月報，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議.項目成本月報應包括文字總結(jié)和項目基礎數(shù)據(jù)表、動態(tài)成本總體數(shù)據(jù)表、動態(tài)成本明細表、招標詢價工作月度匯總表、合同及變更簽證統(tǒng)計表、結(jié)算月度匯總表、工程材料核價/綜合單價核定匯總表(按合同分類)等表單，在完成后的三

11、個日內(nèi)報總部成本管理部。（可在成本管理軟件中完成）；5、成本分析會。成本分析會按照時間劃分有月度、季度和年度等，按照過程劃分有施工招投標階段、竣工結(jié)算階段等。成本會議前5天，下屬公司的合約審算部提交相關的報表和成分分析報告；6、成本大檢查?？偛坎扇《ㄆ诨虿欢ㄆ诘姆绞剑瑢ο聦俟镜某杀竟芾砉ぷ鬟M行檢查，包括制度流程的規(guī)范性，招標采購的符合性、合同簽訂的完整性、現(xiàn)場簽證和變更處理的及時性、工程結(jié)算的合理性等，總結(jié)經(jīng)驗，糾正錯誤，保證成本管理的正常運行；三、項目成本后評估三、項目成本后評估1編制依據(jù)： 批準執(zhí)行版目標成本、動態(tài)成本表、成本月報、結(jié)算文件等2、編制要求： 由項目公司配合、總部成本管理負

12、責歸集項目的所有相關成本基礎資料，匯總項目完整的結(jié)算資料，對比項目結(jié)算與項目目標成本指導書中相關成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性，整合建安成本后評估資料編制形成項目成本后評估報告，交分管領導審核后交總經(jīng)理審閱。3上報時間： 工程交付后；4成果文件： 工程竣工結(jié)算及成本后評估5數(shù)據(jù)組成： 原則上，所有的數(shù)據(jù)按實編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目； 四、成本管理的改進思路四、成本管理的改進思路 在地產(chǎn)管控體系下，針對項目實際情況在地產(chǎn)管控體系下，針對項目實際情況 1.制定項目目標成本制定項目目標成本

13、建立目標成本管理規(guī)范，主要加建立目標成本管理規(guī)范，主要加強強“規(guī)劃設計規(guī)劃設計”，“招標招標”環(huán)節(jié)的目標成本管理；環(huán)節(jié)的目標成本管理； 2.明確崗位職責明確崗位職責建立責任成本體系；建立責任成本體系； 3.運用動態(tài)成本管理進行跟蹤執(zhí)行，以合同為中心，實運用動態(tài)成本管理進行跟蹤執(zhí)行，以合同為中心，實 時對目標成本、實際發(fā)生成本、實付成本進行分析控制；時對目標成本、實際發(fā)生成本、實付成本進行分析控制； 4.后評估后評估根據(jù)執(zhí)行結(jié)果，對相關業(yè)績進行評估，總結(jié)根據(jù)執(zhí)行結(jié)果，對相關業(yè)績進行評估，總結(jié)得失，形成項目成本數(shù)據(jù)庫。得失，形成項目成本數(shù)據(jù)庫。 一、目標成本控制的關鍵環(huán)節(jié)一、目標成本控制的關鍵環(huán)節(jié)

14、 1.投資決策階段成本控制投資決策階段成本控制 加強項目可行性研究；配合投資發(fā)展部做好市場調(diào)查，技術方案，投資估算，風險分析等方面內(nèi)容。 2.設計階段的成本控制設計階段的成本控制 項目投資控制關鍵是設計階段，對工程造價影響占75%以上，這一階段的控制主要體現(xiàn)在“技術與經(jīng)濟”的相結(jié)合上，技術經(jīng)濟合理的設計，可以降低工程造價5%-10%，甚至可達10%-20%。（1）方案設計階段，做好方案的優(yōu)選工作）方案設計階段，做好方案的優(yōu)選工作 配合設計管理部開展方案招投標工作，在方案評選過程中，根據(jù)項目的定位、宜興市場的實際情況，邀請專家對建筑設計方案、結(jié)構(gòu)形式等從技術、經(jīng)濟上進行會審評估，取得符合市場定位

15、又經(jīng)濟合理的方案，并形成工程造價估算。 建議推行 1.建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法 2.實行限額設計，有效控制造價（2）項目初步設計和施工圖設計階段）項目初步設計和施工圖設計階段 這兩個設計階段應分別確定具體技術經(jīng)濟指標、各專業(yè)設計要求，及材料使用要求。項目公司相關技術人員配合總部做好相應工作，根據(jù)項目開發(fā)定位，工程建設成本范圍、質(zhì)量及效果確定各項指標。 加強設計圖紙會審與審查。各階段均應對設計單位的設計成果進行審查比對。 設計的經(jīng)濟合理性體型系數(shù)，窗墻比等指標 布局的合理性 初步設計階段初步設計階段 配套設計的合理性 豎向設計的合理性 建筑系統(tǒng)的設計 景觀設計施工圖設計階段施工圖設

16、計階段：組織專業(yè)各方面人員對圖紙技術上的合理性，施工上 的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，減少設計變更，避免浪費。 基礎形式的選擇 建筑結(jié)構(gòu)形式的利用 三材消耗指標結(jié)構(gòu)配筋、含鋼量的控制 設計說明，施工做法的合理性 材料的選用上尤其是水電材料選用 各專業(yè)間圖紙的矛盾 景觀設計同建筑設計、場地設計的協(xié)調(diào)一致，與綜合管網(wǎng)設計 的矛盾及統(tǒng)一 審圖完成，各階段應分別形成設計概算及施工圖預算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。認真進行設計交底 工程價款調(diào)整 （3）設計合同的簽定）設計合同的簽定加強對勘察、設計合同的管理與設計單位建加強對勘察、設計合同的管理與設計單位建立相應的經(jīng)濟責任。立相應的經(jīng)濟責任。

17、在合同設計經(jīng)濟條款上增加設計變更及修改的額度限制條件，如設計變更超出施工合同價某一比例，扣罰一定比例設計費（設計質(zhì)約金）。采取一定的合理的約束是對設計規(guī)范、設計標準、工程與概（預）算指標等各方面控制的一種舉措。 （4）二次設計問題）二次設計問題 委托專業(yè)隊伍對于設計院不能完成或完成不好的專業(yè)設計進行二次設計，并完善相關手續(xù)。 3.施工招標階段的成本控制施工招標階段的成本控制 施工招標階段成本控制包括設備、材料采購和施工招投標，其控制重點在于投標單位的選擇，招標文件的制訂、評標、定標，其中招標文件的編制應放在重中之重。 (1) 確定合理的可控的材料設備供應方式，專業(yè)工程分包方式。 (2)嚴格施工

18、單位資質(zhì)審查，能考察的項目都應進行考察，選擇好的項目經(jīng)理尤為重要。 (3)招標文件中必須明確 1) 承包方式，付款方式，結(jié)算方式和取費標準； 2) 材料設備要求，技術標準、質(zhì)量標準、規(guī)格、型號、數(shù)量、供貨周期等； 3) 工期要求、質(zhì)量要求、驗收標準； 4) 施工管理要求安全、文明施工條款，各專業(yè)工程分包界面，總包配合工作的范圍。 項目劃分要清楚 清單編制 項目應可能周全 清單說明要準確、全面 配套表格設計要合理(4)評標、定標制定合理的評標辦法，分析技術標書及商務標書，內(nèi)部邀請招標的項目進行二次商務談判。(5)招投標工作完成，應對中標單位的商務標進行分析，形成工程造價控制目標。 4. 施工階段

19、成本控制施工階段成本控制組織、經(jīng)濟、技術、合同組織、經(jīng)濟、技術、合同 等方面等方面進行控制進行控制(1) 主要是過程監(jiān)控，實施動態(tài)成本控制；(2) 認真組織做好施工組織設計的審查工作；(3) 控制設計變更和現(xiàn)場簽證對設計變更進行技術經(jīng)濟比較，嚴格控制設計變更；嚴控施工現(xiàn)場簽證流程；（4）繼續(xù)通過設計挖掘節(jié)約造價的可能性；(5) 強化施工合同和索賠的管理； 1) 材料設備供應（甲供）的及時，屬于甲方的工作應按合同及工程進度要求完成，避免索賠； 2) 做好資料的歸檔、保存、整理工作，做好日常例會及技術問題、進度問題及其重大問題會議記錄，為反索賠提供依據(jù)。(6) 加強各專業(yè)的施工協(xié)調(diào)工作；(7) 嚴

20、控施工進度款的撥付；(8) 形成成本月報制度。 5.工程前期的成本控制工程前期的成本控制 根據(jù)項目的特點，同政府力爭一些優(yōu)惠政策，以降低成本。 6.管理費用、銷售費用、財務費用的控制管理費用、銷售費用、財務費用的控制管理費用控制管理費用控制 在公司的運營管理過程中，嚴格執(zhí)行總部的相關費用規(guī)定。銷售費用控制銷售費用控制 在銷售環(huán)節(jié)中采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費用。財務費用控制財務費用控制 分階段控制開發(fā)進度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，另外爭取合理避稅，有效降低稅收負擔。 二、設計階段成本的控制和我司現(xiàn)階段執(zhí)行情況的簡要匯報 一、設計階段成本控制的設置一、設計階

21、段成本控制的設置 項目成本控制貫穿于項目建設的全過程，據(jù)現(xiàn)在很多資料的分析，影響項目投資最大的階段是項目定位和前期總體規(guī)劃，本階段影響項目投資因素占到6065%，單體設計到施工圖，占到1015%，施工階段，通過加強管理，改進技術措施節(jié)約投資的可能性510%。項目階段項目階段策劃定位和總體規(guī)劃策劃定位和總體規(guī)劃設計設計施工施工竣工竣工發(fā)生的費用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出， 發(fā)生68%的總投資費用， 決定項目投資的80%。而項目投資控制的關鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對投資控制的設置是最重要的。這個階段目標成本的設定對定位有絕對的影響

22、。表一：二、設計工作中的成本控制工作二、設計工作中的成本控制工作1、積極推進設計招標，開展方案評選。、積極推進設計招標，開展方案評選。 前提：要有準確的項目定位和策劃、目標成本控制要求。 重點：強調(diào)方案的合理性、經(jīng)濟性 要求：目前我司的邀標函中及設計合同中，都對設計單位技術能力的配置，設計資歷，信譽，已完成項目的效果評定，設計計劃推進，設計組織，項目負責人的綜合評定，設計期的服務及施工期的后續(xù)服務等方面綜合評價都有要求。2.設計合同中的成本控制。設計合同中的成本控制。我們強調(diào)限額設計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標以下是新完成的合同模板中有關成本控制部分：以下是新完成的合同模板中有關成本控制

23、部分：1.乙方在提交各階段設計成果文件時，需要同時提交此階段設計成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。若提交設計成果文件不包括概算書，則視為設計成本文件不完整。乙方在提交各階段匡算書、概算書時，必須首先對設計成果是否滿足限額指標進行評估，如果滿足限額指標，才能作為合格的設計成果予以提交；如果不能滿足限額指標，乙方必須自行調(diào)整設計，直到乙方認為滿足限額指標要求時，再予以提交。2.各階段匡算書、概算書應有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應反映設計成果的總體成本水平外，還應對甲方要求乙方應達到的設計限額指標作出明確

24、評估和說明。3.乙方應及時向甲方提交各階段概算書，并對其完整性、正確性及真實性負責，具體范圍及要求詳見各階段設計任務書。4.乙方應做到所有設計方案經(jīng)理合理，并做到認真計算，如甲方認為乙方在設計過程中存在經(jīng)濟上的不合理現(xiàn)象，有權(quán)向乙方提出質(zhì)疑，必要時可要求乙方提供諸如計算書等技術資料，乙方應予合理解釋并積極配合。5.乙方應采取限額設計。結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土含量、強度等級、應控制在經(jīng)濟、合理的范圍內(nèi)，且不得超過限額指標。乙方必須編制真實準確完整的方案階段成本匡算書、擴初階段成本概算書和施工圖階段概算書（含造價經(jīng)濟指標、鋼筋砼含量等單項經(jīng)濟指標）。乙方進行擴初設計概算的計價規(guī)則為，執(zhí)行江蘇省建筑工程概

25、算定額（2005）；乙方進行施工圖概算書的計劃規(guī)則為，執(zhí)行江蘇省建筑與裝飾、安裝工程計價表（2004），設備材料價格按各階段出圖前一個月泰州工程造價管理的信息價（具體材料價格信息出處列表說明）；各設計階段的概算書應視為設計成果文件的一部分（具體要求見設計任務書）。在施工圖紙會審過程中如果發(fā)現(xiàn)工程項目不經(jīng)濟，甲方有權(quán)要求乙方對方案進行優(yōu)化調(diào)整，以達到限額指標的標準。6、各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方造價經(jīng)濟指標必須達到如下要求：表表1：各類建筑鋼筋混凝土經(jīng)濟指標：各類建筑鋼筋混凝土經(jīng)濟指標18層點式高層建筑層點式高層建筑序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積58kg/2混凝土混凝土用

26、量/建筑面積0.42m/18層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積54kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.42m/11層小高層建筑（不含地下室）層小高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積45kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.36m/地下室（不含人防）地下室（不含人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積130kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積1.10m/人防地下室（人防地下室（6級人防）級人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積180kg/2混凝土混凝土用量/建筑面

27、積1.20m/備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風、其中，小高層、高層還包含有發(fā)電機、室內(nèi)智能化、電信、電視。序號分部分項工程建 筑 面 積（）單方造價（元/）總價（萬元）111層小高層建筑不超過1250218層高層建筑不超過13503地下室不超過25004小于2.2米架空層不超過900表2各類建筑建安工程單方造價經(jīng)濟指標（參考值）33層點式高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積65g/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.48m/33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號分部

28、分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積62kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積0.48m/人防地下室（6級人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積180kg/2混凝土混凝土用量/建筑面積1.20 m/鎮(zhèn)江莊泉項目鋼筋混凝土要求7.如經(jīng)甲方審核的設計成果的建安成本突破甲方提出的成本指標（詳見表4.1、表4.2），則按以下原則執(zhí)行：當實際成果大于限額指標，且范圍不超過3%的，可不予以調(diào)整。當實際成果大于限額指標，且范圍在3%6%的，乙方在工程實施前20天內(nèi)完成設計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設計承包方須做經(jīng)濟性分析及評估，設計調(diào)整后需滿足成本限額指標的要求。 當實際成果大于限額指標、且范圍大于6%

29、的，乙方除應在工程實施前20天內(nèi)完成設計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設計承包方須做經(jīng)濟性分析及評估，設計調(diào)整后需滿足成本限額指標的要求。如最終設計成果不能滿足限額指標的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認可。8.甲方可以約請咨詢公司，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計量標準對乙方的施工圖進行同模型、同條件的計算復核。咨詢結(jié)果如不滿意第4.4.6.5條和4.4.6.6條，乙方應無條件對施工圖進行優(yōu)化修改。9.乙方對咨詢公司的計算復核有異議的，應與甲方一起對設計計算有關的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計算書進行認真的研究復核。共同找出問題的原因，乙方并對相應設計進行修改優(yōu)化。10.直到乙方完成每階段設計任務，包括完成對設計成果的

30、經(jīng)濟評審，甲方通過經(jīng)濟評審認為乙方的設計成果達到限額設計及限限額指標的要求后，才按每階段的設計成果付款。2.2 我公司已經(jīng)完成項目的鋼含量和砼含量指標。層數(shù)分 部 分 項工程閱景龍華無錫世家 徐州龍湖世家秦淮綠洲上海海景園 泰州標桿企業(yè)標控一期二期點式一期二期板式點式11層鋼 筋 含 量（kg/m2）45砼含量(m3/m2)0.3618層鋼 筋 含 量（kg/m2）5562砼含量(m3/m2)0.4228 33鋼 筋 含 量（kg/m2）6570砼含量(m3/m2)0.47地下室 鋼 筋 含 量（kg/m2）180（人防）130（非人防）砼含量(m3/m2)1.1（非人防）1.2（人防）2.3

31、設計部門責任成本成本管理的一些手法目標： 1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化 2、結(jié)構(gòu)指標合理化及施工圖質(zhì)量構(gòu)成：序號序號項目項目反饋指標反饋指標目標目標1設計費設計費每每M2設計費設計費目標成本目標成本2施工圖設計施工圖設計每每M2鋼筋含量、每鋼筋含量、每M2砼含量砼含量3設計變更設計變更變更造價比率變更造價比率3% 3% 4園林環(huán)境費園林環(huán)境費每每M2園林環(huán)境費、總成本園林環(huán)境費、總成本目標成本目標成本3、設計過程中的成本管理通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設計任務書方案設計施工圖任務書施工圖設計圖紙會審。（以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的）由于關注點的不同，設計單位往往

32、對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現(xiàn)。在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，如：土方工程、基礎部位、地下室，主體材料，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。（我們經(jīng)常習慣請進來，不習慣走出去） 舉例一：泰州項目的基礎設計 專題調(diào)研： 項目公司當?shù)乜疾?，發(fā)現(xiàn)當?shù)氐刭|(zhì)情況較好，多采用筏板基礎。設計院建議：樁基經(jīng)兩種方案比較，筏板基礎比樁基基礎節(jié)省10%，且施工方便，最終確定筏板基礎。比較的關鍵點：經(jīng)濟、安全、施工方便 一個經(jīng)濟、安全、施工方

33、便的基礎方案是基礎方面成本控制的關鍵。地下室：從設計、工程，銷售等多角度對地下室設計方案進行可行性分析。我們基本上每個項目都有地下車庫，有的地下車庫有機械停車位，對于機械停車位的比例和數(shù)量，應該根據(jù)不同地區(qū)進行分析，不能單純看成本，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術人員按技術經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。3、保證時間按計劃推進是成本上控制的重要點之一。三、影響建筑成本的八大因素三、影響建筑成本的八大因素建筑的設計有技術性，同樣有經(jīng)濟性，研究和分析設計經(jīng)濟的影響因素，對尋求工程設計經(jīng)濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。大體而言，影響建筑設計方案經(jīng)濟性的主要因素有以

34、下八個方面。1、建筑造價構(gòu)成比建筑造價構(gòu)成比：建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的方向。2、戶型戶型：小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)墻多，相應墻面抺灰、管線敷設安裝單方造價就高。（銷售定價要考慮這個因素）3、層高層高：室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。4、建筑的平面形狀建筑的平面形狀：一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低，施工也經(jīng)濟。5、建筑的單元組合建筑的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設計方案的經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎、

35、屋面等部位的造價。6、窗墻比：窗墻比：在滿足規(guī)范要求的情況下，窗墻比越低越經(jīng)濟。7、結(jié)構(gòu)配筋結(jié)構(gòu)配筋：結(jié)構(gòu)工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。8、建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設計方案經(jīng)濟性的一個重要因素。四. 應加強對設計階段造價的控制 （1）增強設計管理部門的組織建設）增強設計管理部門的組織建設 要達到設計階段三控制（質(zhì)量、造價、進度）的目的，需在組織上加強本部門力量，專業(yè)要齊全，部門所有人員要加強成本意識，加強技術上對設計院的圖紙進行審核，完成設計的進度、質(zhì)量控制，同

36、時能完成工程設計投資造價的控制。2）用價值工程進行設計方案優(yōu)化 在工程設計階段，做好技術與經(jīng)濟的統(tǒng)一是合理確定和控制工程造價的首要環(huán)節(jié)，既要反對片面強調(diào)節(jié)約，忽視技術和銷售上的合理要求；又要反對重技術、輕經(jīng)濟的傾向，設計上的保守浪費。運用價值工程，進行方案優(yōu)化，對控制造價有著十分重要的意義。當然并不是片面地認為工程造價越低越好，而是把銷售、技術和造價三方面綜合起來分析。（3）嚴格推行施工圖限額設計 在設計方案確定后，在施工圖設計推行施工圖限額設計，制止投資浪費，在設計合同中要采取必要經(jīng)濟的措施，增加投資控制的獎勵和處罰條款，充分調(diào)動設計人員和工程經(jīng)濟人員的積極性，使他們密切配合，嚴格按照設計任

37、務書規(guī)定的投資估算，利用技術經(jīng)濟比較，利用反饋信息進行各專業(yè)設計的多方案比較，能動地影響設計。4）.嚴格控制設計變更，有效控制工程投資 由于初步設計畢竟受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設備材料的供應、物資采購、供應價格的變化，以及人們主觀認識的局限性，往往會造成施工圖設計階段甚至施工過程中的局部變更，由此會引起對己確認造價的改變，但這種正常的變化在一定范圍內(nèi)是允許的。至于涉及到建設規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設計方案的重大變更時，就應進行嚴格控制和審核。因此，要加強設計變更的管理和建立相應的制度，防止不合理的設計變更造成工程造價的提高，同時加強施工圖設計的審核，盡可能把問題暴露在施工之前。5）.

38、引入競爭機制，大力推行工程施工圖設計招標 為了有效的控制投資造價，應在建筑方案設計的基礎上，按限額設計的思想進行施工圖設計招標。同時我們會按照前期施工圖完成的質(zhì)量、經(jīng)濟指標各方面進行評定，對完成較好的設計公司會保持繼續(xù)合作的關系，不好的陸續(xù)進行淘汰。結(jié)構(gòu)設計管理人員不僅僅要有設計經(jīng)驗，還要了解行業(yè)軟件，同時能考慮施工方便。實現(xiàn)在設計過程的各個環(huán)節(jié)三控制，保證工程結(jié)構(gòu)設計的質(zhì)量，降低工程成本。 6）.采取獎罰分明的合同措施，調(diào)動設計人員的積極性 由于現(xiàn)行的設計取費辦法，難以調(diào)動設計人員主動控制工程造價的積極性，不利于工程造價的控制。設計單位在批準的投資限額內(nèi)，認真運用價值工程原理，在保證工程安全

39、和不降低功能的前提下，通過合理的采用新技術、新材料、新工藝，節(jié)約工程投資， 應按一定比例給設計單位和設計人員提取獎勵,做到“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”，在設計合同中應有節(jié)約工程造價的獎勵和浪費投資的處罰條款，利用合同措施調(diào)動設計人員造價控制的積極性。如被評為優(yōu)秀設計，同樣也應受到獎勵。相反，如設計超投資，設計不合理或造成了一定的浪費，設計單位和設計人員同樣要承擔相應責任，并視浪費 程度承擔一定的經(jīng)濟損失。7.聘請專業(yè)設計咨詢單位進行設計優(yōu)化 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘請專業(yè)設計咨詢單位進行設計優(yōu)化，設計咨詢?nèi)藛T均由專家級的注冊建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、設備工程師、造價工程師組成，咨詢設計公司要對結(jié)果出評估報告,同時我公司相關

40、人員對評估報告做出分析報告。 造價管理造價管理產(chǎn)品經(jīng)濟性產(chǎn)品經(jīng)濟性招標管理招標管理變更簽證管理變更簽證管理預結(jié)算管理預結(jié)算管理綜合成本體系綜合成本體系成本信息化成本信息化成本軟件成本軟件信息月報信息月報成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫目標成本目標成本責任成本責任成本無效成本無效成本綜合成本綜合成本 、成本管理軟件、成本管理軟件是國信地產(chǎn)成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺，是成本管理的重要信是國信地產(chǎn)成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺，是成本管理的重要信息工具。息工具。 實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算； 進行目標成本、預算及合同管理；進行目標成本、預算及合同管理； 為領導的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。為領導的決策提

41、供有效的數(shù)據(jù)支持。 做資金管理，成本與財務之間協(xié)調(diào)高效；做資金管理，成本與財務之間協(xié)調(diào)高效； 加快信息流通，提高工作效率；加快信息流通，提高工作效率； 集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本管理軟件的作用：成本管理軟件系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)圖：成本管理軟件系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)圖： 目目 標標 成成 本本 動動 態(tài)態(tài) 成成 本本 估 算 管 理預 算 管 理各產(chǎn)品目標成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比分攤接口管理數(shù)據(jù)庫導入/導出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證

42、分攤控制調(diào)整系 統(tǒng) 管 理財務拆分自動對帳簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結(jié)算結(jié)算調(diào)整調(diào)整已發(fā)生成本已發(fā)生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本動態(tài)成本動態(tài)成本項目動態(tài)成本的構(gòu)成項目動態(tài)成本的構(gòu)成動態(tài)成本動態(tài)成本= = 合同性成本合同性成本 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發(fā)生成本待發(fā)生成本各產(chǎn)品類型動態(tài)成本的形成各產(chǎn)品類型動態(tài)成本的形成項目動態(tài)成本項目動態(tài)成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本各類產(chǎn)品動態(tài)成本各類產(chǎn)品動態(tài)成本拆分指定分攤引入錄入分攤公式：

43、各產(chǎn)品的動態(tài)成本公式：各產(chǎn)品的動態(tài)成本= = 已發(fā)生指定分攤已發(fā)生指定分攤+ + 待發(fā)生指定分攤待發(fā)生指定分攤+ + （本科目總成本（本科目總成本-已發(fā)生指定分攤已發(fā)生指定分攤-待發(fā)生指定分攤）待發(fā)生指定分攤）比例比例 待發(fā)生成本待發(fā)生成本指定分攤調(diào)整地塊區(qū)位示意江蘇飯店江蘇飯店 地塊地塊楊公井地塊楊公井地塊太平南路太平南路游府西街游府西街延齡巷延齡巷楊公井楊公井戶部街戶部街小火瓦巷小火瓦巷地塊區(qū)位說明地塊位于南京老城區(qū)中心地段，新街口商業(yè)圈，百年老街太平南路（南北全長1600米）沿線上，北與總統(tǒng)府相連（相距500米），南接“夫子廟”地塊所在位置為商賈必爭之地、商業(yè)繁華中心。A、B、C三個地塊

44、由三條東西向知名商業(yè)街：楊公井、淮海路、游府西街與兩條南北向道路：太平南路、延齡巷分隔圍合成 “金角銀邊”商業(yè)街，改造后可成為南京高端商務中心和地標級中心商業(yè)街區(qū)。項 目 沿 革本項目曾為2006年南京金秋懇談會重點招商項目，原投資方于2006年11月與政府正式簽約，按人民幣9.38億價格以凈地定向摘牌轉(zhuǎn)讓方式獲得。自2006年12月至2008年11月期間，投資方先后已支付4.38億元，后因受金融危機影響，至今尚缺口5億元未按約支付，土地權(quán)屬尚未辦至該投資人名下。項目因涉及城市核心區(qū)段改造而倍受政府關注，面臨易主或強行收回。該項目招商初期，政府有意立足區(qū)域成熟商圈，擬規(guī)劃一定規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，引

45、入國際知名品牌，打造“國際黃金珠寶城”主題商業(yè)，形成特色經(jīng)營和品牌亮點。 初步分析判斷開發(fā)指標說明總可開發(fā)面積總可開發(fā)面積：32萬平米萬平米其中：地上部分：其中：地上部分：22萬平米萬平米 酒店式公寓酒店式公寓：6.5萬平米萬平米 辦公：辦公：6.5萬平米萬平米 商業(yè)：商業(yè)：9萬平米萬平米 地下面積：地下面積：10萬平米。萬平米。 注明：公寓、辦公、商業(yè)比例為3：3：4 地上商業(yè)部分擬建成9至12層裙房類型； 地下考慮未來地鐵3號線站點對接，擬建4層，負1、2層均為與地鐵站相連的地下商業(yè)街區(qū)，負3、4層為停車場。初步分析判斷銷售預期說明：項目獲取后2010年即可開工，開發(fā)周期6年。 2012年公寓及辦公物業(yè)開盤銷售，商業(yè)實現(xiàn)進入招商運營階段。開發(fā)年度開發(fā)年度2010201020112011201220122013201320142014開發(fā)進度開發(fā)進度（萬平米）（萬平米）酒店式公寓酒店式公寓3.53辦公辦公3.53商業(yè)（含地下）商業(yè)（含地下）1054銷售進度銷售進度（萬平米）