前期物業(yè)服務(wù)管理方案

1、【平原經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大八里社區(qū)】前期物業(yè)管理服務(wù)方案單位：山東之平星空物業(yè)管理有限公司日期：二零一五年一月八日第一部分整體管理目標(biāo)和理念 3第二部分管理架構(gòu)和人員配備、管理及開辦費(fèi)用測(cè)算 .6第一章管理架構(gòu) 6第二章管理人員配備 7第三章員工培訓(xùn)和考核 9第四章員工的儀表、行為規(guī)范 11第五章員工獎(jiǎng)懲機(jī)制 12第六章開辦費(fèi)用測(cè)算 15第三部分管理規(guī)章制度 18第四部分各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案 24第一章總體管理目標(biāo) 24第二章房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 25第三章安保管理方案 26第四章清潔衛(wèi)生管理方案 28第五章綠化管理方案 30第六章檔案的建立與管理 31第七章社區(qū)文化建設(shè) 33第八章協(xié)助業(yè)主委員會(huì)

2、籌建工作 35第五部分前期物業(yè)管理服務(wù)方案 35第一章前期介入 35第二章入住管理 38第三章裝修管理 38第四章入住期間的安全防范措施 40第六部分經(jīng)營(yíng)核算 41第一部分 整體管理目標(biāo)和理念一、管理理念定位樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，抓住“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施 設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)綠化風(fēng)景”三個(gè)保障。（一）樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造 人”，打造之平星空物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽取小區(qū)業(yè)主和使用人的合理 化建議和要求，及時(shí)彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心 的關(guān)懷。該小區(qū)作為安置住

3、宅社區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作幵展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng) 體現(xiàn)出一種“舒適、安全”。我們秉著真誠的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要 求的標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主締造最純粹的感性，使業(yè)主充滿享受居住的舒適與生活的 便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境 上，居住環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“業(yè)主的基本需求”安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、 車輛三個(gè)方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足業(yè)主（使用人）的“安全需求” 需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。（二）抓住三個(gè)保障：“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、 安全溫馨的生活環(huán)境、 賞心悅目的小區(qū)綠化風(fēng)景”。運(yùn)轉(zhuǎn)良好

4、的小區(qū)設(shè)施設(shè)備要保證小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。選派綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管 理和維護(hù)，對(duì)小區(qū)的水電設(shè)備等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證小區(qū)設(shè)施設(shè)備常年運(yùn) 轉(zhuǎn)良好。安全溫馨的居住環(huán)境小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障，通過之平星空物業(yè)的努力，營(yíng) 造小區(qū)安全溫馨的生活環(huán)境，保障消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無 重大治安案件。賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景居住生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情，在做好小區(qū)清潔工作 的同時(shí)，我們側(cè)重抓好小區(qū)內(nèi)環(huán)境和綠化工作，做到小區(qū)內(nèi)的樹木生長(zhǎng)正常， 布局合理。三、管理方式將該住宅小區(qū)的物業(yè)管理按照 德州市住宅物業(yè)

5、管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施 行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算盈自負(fù)虧補(bǔ) 助，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對(duì)人 的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。2、創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè) 主和使用人進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。3、維護(hù)業(yè)主和使用人的權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主（使用人）的行為管理、維護(hù) 業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主和使用人。4、加強(qiáng)對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù) 管理質(zhì)量，維護(hù)和提高大八里社區(qū)和物業(yè)公司的社會(huì)聲譽(yù)。5、以良

6、好的服務(wù)建立該住宅小區(qū)的人文形象，以高附加值回饋業(yè)主，使 物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。五、管理原則根據(jù)全國物業(yè)管理?xiàng)l例 、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則，本 著“以樓養(yǎng)樓， 略有節(jié)余” 和“精干高效、 優(yōu)質(zhì)服務(wù)” 的管理原則， 實(shí)行“管、 養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容1、小區(qū)房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ) 等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、單元廳、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。2、小區(qū)房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公 用照明、配電系統(tǒng)、樓外消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。3、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路

7、、室外上下水 管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外路燈、臨時(shí)停車位等）的維修、 養(yǎng)護(hù)和管理。4、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5、公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾 的收集、清運(yùn)。6、交通、車輛行駛和停泊管理。7、配合和協(xié)助轄區(qū)派出所進(jìn)行安全巡視等安防工作。8、消防管理。9、小區(qū)文化活動(dòng)。10 、其他特約服務(wù)。11 、物業(yè)管理檔案、資料。七、總體目標(biāo)實(shí)施方案 在管理合同期內(nèi)將該住宅小區(qū)管理成“舒適、安全、文明”的住宅小區(qū) 根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，使本住宅小區(qū)達(dá) 到硬件指標(biāo)。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開辦費(fèi)用測(cè)算

8、第一章 管理架構(gòu)根據(jù)該小區(qū)的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一 些專門的機(jī)構(gòu)，一專多能，重在管理。管理處設(shè)置一個(gè)中心、 三個(gè)部門， 即：客戶服務(wù)中心和工程維修部、安保部、環(huán)境部，按照各自的分工負(fù)責(zé)本部門的工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖:大八里社區(qū)客服中心第二章管理人員配備本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支專 業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作 高效、快速的開展，該住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。在保證 各項(xiàng)管理工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的 經(jīng)濟(jì)來源更好的發(fā)揮效能。一、配備原則1堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則；2、

9、力求精干、高效、實(shí)用；3、熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：人員配備標(biāo)準(zhǔn)（平原新城大八里項(xiàng)目）類別崗位崗位職責(zé)配備說 明管理類項(xiàng)目管理人員和內(nèi)部管理人員1經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)全面管理工作1管理類人員小計(jì)1客服類項(xiàng)目客戶服務(wù)管理人員2前臺(tái)客服與客戶保持溝通聯(lián)系，協(xié)調(diào)客戶事務(wù)與投訴，現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量 監(jiān)督等工作1客服類人員小計(jì)1工程類項(xiàng)目工程設(shè)備維護(hù)和維修人員3維修技術(shù) 員負(fù)責(zé)客戶特約維修及公共部分設(shè)施巡查與維修工作1工程類人員小計(jì)1護(hù)衛(wèi)類護(hù)衛(wèi)秩序維護(hù)管理人員5門崗負(fù)責(zé)行人、車輛出入、園區(qū)巡邏、秩序管理工作6護(hù)衛(wèi)員小計(jì)6環(huán)境類清潔維護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)人員6保潔領(lǐng)班負(fù)責(zé)保潔人員工作

10、安排及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管和頂崗17保潔員負(fù)責(zé)衛(wèi)生清潔28綠化員負(fù)責(zé)綠化植物的養(yǎng)護(hù)與管理等1保潔/綠化員小計(jì)4總計(jì)15三、人員配備標(biāo)準(zhǔn)分類崗位職責(zé)具備條件一 一經(jīng)理全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，協(xié) 調(diào)管理能力強(qiáng)，有 3 年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，前的分兼?zhèn)魇?用放，削押 使段料格化務(wù) 資錄的區(qū) 業(yè)吁件詁區(qū)小 理管術(shù)作小項(xiàng) 受，技丄責(zé)各 待訴&菜負(fù)實(shí) 接投小各，蒂 責(zé)的和員 ， 負(fù)件整腦作 人文類電工檔經(jīng) 懂I理 歷業(yè) 學(xué)物二 上有八 亠rmi 一 一 一 一 專珂葉 中管1驗(yàn)工 修 維備設(shè)房修勺隹 K-一 、 、mi 一 責(zé)管 負(fù)的安保部心作 責(zé)丁 負(fù)理管環(huán)保部潔 保、毒 主消 W/J撲 負(fù)清驗(yàn)第三章員

11、工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就是人與人之間的往來，企 業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì) 的重要手段，所以我們把培養(yǎng)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可 靠保證。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工 具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，提高物業(yè)全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意 識(shí)，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人 力資源保證，確保管理人員合格上崗。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：積極幵展行業(yè)交流，每年組織一次市優(yōu)、示范小區(qū)參觀，引進(jìn)新觀念、 新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；選送

12、管理干部參加行業(yè)內(nèi)組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受新事物，學(xué)習(xí)好方 法，提高業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)針對(duì)不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn)，實(shí)地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培 訓(xùn)。（三）會(huì)議討論針對(duì)日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織管理處各類人員進(jìn)行討論，提 高員工實(shí)際工作能力。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前 培訓(xùn)全體員工小區(qū)概況、崗位制 度、工作流程、服務(wù)質(zhì) 量、服務(wù)技巧、物業(yè)管 理知識(shí)等通過崗前培訓(xùn)，使 小區(qū)各類管理人員 基本具備上崗能力接管前日常管理 培訓(xùn)新進(jìn)員工管理處概況、管理 處規(guī)章制度、物業(yè)管理 基本知識(shí)、崗位基

13、本技 能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入管理處 一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、 岡位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力 水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)岡位技能技巧、服務(wù) 意識(shí)、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀容儀表、文明禮貌 用語、服務(wù)行為規(guī)范建立良好的公司文 化氛圍常年進(jìn)行第四章 員工的儀表、行為規(guī)范物業(yè)管理是該住宅小區(qū)的一個(gè)組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè) 公司形象，也是小區(qū)業(yè)主（使用人）開展小區(qū)活動(dòng)的對(duì)外窗口。物業(yè)管理員 工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個(gè)員工對(duì)自己的行為有一個(gè)準(zhǔn) 確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈，全 面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。一、著裝

14、所有員工一律穿制服上崗。二、儀表行為規(guī)范1、公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服，制服干凈、整潔。2、穿西裝制服時(shí)，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。3、制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免 鼓起。4、上崗時(shí)必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸前。5、男員工不得留長(zhǎng)發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時(shí)刻保持良好形象。三、儀態(tài)行為規(guī)范1、面對(duì)業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉 色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。2、和業(yè)主交談時(shí)應(yīng)全神貫注，雙眼注視對(duì)方，適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭示意。不得 東張西望、心不在焉。3、在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬對(duì)方的動(dòng)作，如雙手叉腰、撓頭、 挖耳等。4、

15、在崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。5、不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等。6、行走時(shí)不得勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行， 請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。7、上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不 必要的聲響影響他人工作。8、員工在崗打電話或與人交談時(shí)，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即打招呼或點(diǎn) 頭示意，表示注意到他（她）的來臨，不準(zhǔn)毫無表示或裝作沒看見。9、在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到 親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。10、上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸 懶腰。第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制我們將實(shí)行獎(jiǎng)勤罰懶，

16、根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)工作的考 評(píng)，每季度評(píng)出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，不 稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評(píng) 結(jié)果年末對(duì)物業(yè)全年工作進(jìn)行綜合評(píng)議，評(píng)出物業(yè)先進(jìn)個(gè)人。一、目的為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同 時(shí)，對(duì)違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過失的規(guī)定。適用于第一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者（三）記過 適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴(yán)重警告者（四）開除（或辭退） 適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次記過者。三、過失性質(zhì)（一）輕微過失（

17、違反下列一項(xiàng)者，給予警告一次）1、一個(gè)月遲到或早退三次；2、違反公司管理制度；3、在小區(qū)內(nèi)行為不檢點(diǎn)，如追逐打鬧，影響公司形象；4、不講衛(wèi)生，在小區(qū)公共場(chǎng)所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰；5、工作時(shí)間做私活、吃零食、喝酒、串崗聚崗閑聊；6、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失達(dá)成 100元以上 1000 元以下；7、業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實(shí)） ；（二）嚴(yán)重過失（違反下列一項(xiàng)者，給予嚴(yán)重警告一次） ：1、私自離崗或曠工一天；2、利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物；3、對(duì)業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫；4、公開頂撞上級(jí)，不服從指揮或故意消極怠工；5、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值 1000 以上

18、 3000 元以下。（三）重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予記過一次） ：1、連續(xù)曠工三天；2、接受賄賂，以權(quán)謀私；3、不服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排及管理的；4、由于工作過失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000 元以上的。（四）開除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開除或辭退）1、連續(xù)曠工五天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天；2、偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)；3、嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；4、威脅上級(jí)，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人；5、因觸犯國家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；6、犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。四、獎(jiǎng)勵(lì)條例（一）獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)象1、在改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績(jī)者；2、工作努力，深得業(yè)主表揚(yáng)者；3

19、、在危急時(shí)刻為保護(hù)他人生命安全，保護(hù)小區(qū)財(cái)產(chǎn)方面有特殊成績(jī)者；4、在防止業(yè)主被盜、丟失等事故方面有貢獻(xiàn)者；5、因其行為為公司帶來榮譽(yù)者；（二）獎(jiǎng)勵(lì)辦法凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件者，經(jīng)公司批準(zhǔn)予以確認(rèn)，獎(jiǎng)勵(lì)形式。1、全公司通報(bào)表揚(yáng)；2、頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金；3、特別加薪、 晉級(jí)等；第六章開辦費(fèi)用測(cè)算前期開辦費(fèi)用的組成、員工工資福利費(fèi)用人員費(fèi)用測(cè)算（平原新城大八里項(xiàng)目）序號(hào)X-JU /亠 岡位人數(shù)基本 工資社會(huì)保險(xiǎn)過節(jié)費(fèi)雙薪降溫費(fèi)崗位工資 小計(jì)崗位工資合 計(jì)列號(hào)ABCDEJKL計(jì)算工式固定固定E=B/12固定K=B+C+ +JL=K*A1副經(jīng)理16000599100500.00257224.0072243客服117

20、0059950141.6716.72507.372507.374維修技術(shù)員114001000016.71516.71516.76門崗610001000016.71116.75500.27保潔領(lǐng)班110001000016.71116.71116.78保潔員480000016.7816.73266.89綠化員1100000016.71016.71016.7合計(jì)15127001498316.51204.17125.222148.47說明：過節(jié)費(fèi)：按4個(gè)節(jié)計(jì)算，經(jīng)理/主管級(jí)每節(jié)300元、主管級(jí)以下職員每節(jié)100元;保險(xiǎn)：領(lǐng)班級(jí)以上人員購買社保二、開辦物資的購置平原新城大八里項(xiàng)目開辦物資清單序號(hào)名稱單位

21、數(shù)量單價(jià)預(yù)計(jì)費(fèi)用（元）用途備注-一-辦公設(shè)備1桌子張4500.002000.00行政辦公2椅子張4150.00600.00行政辦公3前臺(tái)套12500.002500.00行政辦公4保險(xiǎn)柜臺(tái)14000.004000.00行政辦公5文件柜個(gè)3600.001800.00行政辦公6電腦臺(tái)23500.007000.00行政辦公7電話部280.00160.00行政辦公8打印機(jī)臺(tái)12000.002000.00行政辦公9驗(yàn)鈔機(jī)臺(tái)1300.00300.00行政辦公10分體空調(diào)臺(tái)23000.006000.00行政辦公11數(shù)碼相機(jī)臺(tái)12000.002000.00行政辦公12三輪車臺(tái)5650.003250.00保潔及客

22、戶服務(wù)13燒水壺個(gè)328.0084.00行政辦公14保溫瓶個(gè)530.00150.00行政辦公15對(duì)講機(jī)部5500.002500.00行政辦公合計(jì)：34344.00二機(jī)電設(shè)備、工具16沖擊鉆部1819.00819.00加工維修工具17切割機(jī)部1728.00728.00加工維修工具18開口扳手套173.0073.00加工維修工具19活動(dòng)扳手套1373.00373.00加工維修工具207步鋁梯張1548.00548.00加工維修工具21玻璃槍把125.0025.00加工維修工具22拉釘槍把145.0045.00加工維修工具23便攜式電焊機(jī)部11300.001300.00加工維修工具24工具箱個(gè)130

23、0.00300.00發(fā)電機(jī)專用工具合計(jì)4211.00三清潔綠化設(shè)備25消殺噴霧器個(gè)1198.00198.00綠化消殺26綠籬剪把445.00225.00綠化27剪草機(jī)部13000.003000.00綠化28電纜線（C 2.5.甩、三心心）米8200.001600.00清潔保潔292.5米鋁梯張2500.001000.00清潔保潔30水管盤3120.00360.00清潔保潔31大笤帚把620.00120.00清潔保潔32簸箕個(gè)68.0042.00清潔保潔33小掃把把66.0036.00清潔保潔34水桶個(gè)1012.001200.00清潔保潔35抹布條105.0050.00清潔保潔合計(jì)7831.00

24、四秩序維護(hù)設(shè)備36反光椎（78CM）個(gè)10120.001200.00安全保衛(wèi)37反光衣件630.00180.00安全保衛(wèi)38橡警棍跟230.0060.00安全保衛(wèi)39強(qiáng)光充電電筒把480.00320.00安全保衛(wèi)40路障個(gè)10045.004500.00安全保衛(wèi)合計(jì)6260.00五消防滅火工具41消防滅火服套21100.002200.00消防滅火工具42防毒面具個(gè)2160.00320.00消防滅火工具43消防斧頭把175.0075.00消防滅火工具44消防撬棍根180.0080.00消防滅火工具45滅火器套10120.001200.00消防滅火工具46消防栓扳手把235.0070.00消防滅火工

25、具47消防鍬把1035.00350.00消防滅火工具48消防水桶/沙桶個(gè)1020.00200.00消防滅火工具合計(jì)4495.00六總計(jì)：57141.00第三部分管理規(guī)章制度根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，之平管理將 擬制定以下幾個(gè)方面的規(guī)章制度:、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明服務(wù)遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類員工守 時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則，做好各項(xiàng)服務(wù)。（二）整體環(huán)境小區(qū)公共場(chǎng)所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。小區(qū)整體外貌無損 壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用，車輛停放 整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生小區(qū)內(nèi)公共

26、部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、 溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共道路潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到排放標(biāo) 準(zhǔn)。（四）樓外綠化小區(qū)外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得 當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）治安管理小區(qū)內(nèi)治安防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有實(shí)施、有公約、有專人負(fù) 責(zé)。小區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保小區(qū)業(yè)主（使用）人的利益得到保障。（六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國家和縣有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費(fèi)、亂攤派行為。 收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng) 紀(jì)律，無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極幵展多種經(jīng)營(yíng)。（七）設(shè)施齊備 小區(qū)內(nèi)給排水、供電

27、、通訊、照明、消防等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。（八）樓內(nèi)文化 積極開展文化活動(dòng)，宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，活動(dòng)開展有計(jì)劃、有制度， 積極培養(yǎng)愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng) 尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。（九）機(jī)構(gòu)職能物業(yè)管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān) 督機(jī)制完善。召開各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要） ，開展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔 案齊全，保存完好。（十）公共關(guān)系“業(yè)主至上、 服務(wù)第一” 的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中， 切實(shí)體現(xiàn) “為業(yè)主（使用人）排憂解難” ，使業(yè)主（使用人）滿意。、崗位職責(zé)（一）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)

28、管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)小區(qū)實(shí)際， 完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛 等管理制度。3、負(fù)責(zé)保安、消防過程的控制和管理，營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車輛管理、供電、供水、 消防等管理。5、負(fù)責(zé)物業(yè)安全維護(hù)、維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制6、負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行 7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識(shí)，消除不安全隱患。10、堅(jiān)持對(duì)轄區(qū)

29、的日巡視、周檢查及配合月檢工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二）工程維修員崗位職責(zé)1、工程維修員在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。2、制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并抓好落實(shí)，及時(shí)提出設(shè)備、設(shè) 施的更新和質(zhì)量管理建議。3、負(fù)責(zé)處理維修申請(qǐng)，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng) 目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證維修工作。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和水電設(shè)備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、 安全要求； 熟悉公用設(shè)施、 設(shè)備的種類、 分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況， 開展定期檢修工作；延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。三）保安員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格

30、遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良 好形象。2、堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案 件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要 以理服人，不能制止的及時(shí)報(bào)告。5、熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。四）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動(dòng)、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異 常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或管理處。2、檢查路燈、消火栓、管道有無損壞

31、，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)， 應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告管理處。3、檢查機(jī)動(dòng)車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn) 象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場(chǎng)可記下車牌號(hào)查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對(duì)形跡可疑人員進(jìn) 行查詢。5、熟悉和愛護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、及消防栓位置，并熟練掌握各種火 災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。6、按時(shí)開關(guān)公共照明路燈， 保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、 公用市政設(shè)施、 綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給管理處。五）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔

32、。2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。4、定期對(duì)室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運(yùn)和消殺工作5、定期對(duì)明溝、污水井進(jìn)行清理和消殺工作。6、維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。（六）綠化員崗位職責(zé)1、綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個(gè)人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木 的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征、培植管理方法等。2、對(duì)花草樹木要定期清除雜草、 防治病蟲害、 松土、 施肥并修理枯病枝、 傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。3、要保證綠化地不留雜物、

33、不缺水、無死苗、 不被偷盜， 遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告管理處，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。4、綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工 具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。三、內(nèi)部管理運(yùn)作制度1、公司文明禮貌用語及服務(wù)文明禮貌用語規(guī)范2、維修工管理細(xì)則3、保安員管理細(xì)則4、清衛(wèi)綠化工管理細(xì)則5、房屋維修管理規(guī)定6、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定7、設(shè)備大中小維修制度8、保安員值班巡邏制度9、環(huán)境衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)10、應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案）四、考核制度1、員工工作紀(jì)律考核細(xì)則2、物業(yè)管理日常工作考核辦法3、物業(yè)管理日常工作考核細(xì)則4、管理處考核細(xì)則5、

34、維修工考核細(xì)則6、保安員考核細(xì)則7、清衛(wèi)綠化工考核細(xì)則五、公眾制度3、小區(qū)治安管理規(guī)定4、小區(qū)房屋管理規(guī)定5、小區(qū)停車管理規(guī)定6、小區(qū)消防安全管理規(guī)定7、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定8、小區(qū)綠化管理規(guī)定9、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定10、小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理 標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè) 施、設(shè)備完好 率90%建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率90%建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修 30分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修 工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電 話維修工程質(zhì)量合格率90%分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格

35、把關(guān)綠化完好率90%實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、 無土地裸露保潔率90%保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率90%落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率95%加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及 時(shí)排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生 率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日 常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理治安案件發(fā)生 率因管 理因 素的 發(fā)率 低于1 %o實(shí)行門崗、巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、技防為輔、 全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小 區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安

36、全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度第二章房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表類另S項(xiàng)目定期養(yǎng)護(hù)周期內(nèi)容實(shí)施效果房屋本體外墻面、屋 面、樓梯通道外墻面3年 一次，屋面5 年一次，樓梯 通道5年一 次檢杳修理無損壞區(qū)內(nèi)道路路面、道牙、 人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使 用溝渠池井雨水口、雨水 井、污水井、 化糞池、閥門 井每年一次清理淤泥、化 糞池抽吸及 閥門檢測(cè)保 養(yǎng)暢通、無損壞公共 標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示 牌每月一次翻新、更換殘 舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明

37、晰，設(shè)施 完好供水供電 系統(tǒng)水管、變壓 器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、每月一次檢測(cè)、試驗(yàn)、 維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)1、定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大 限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。2、制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施 的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。3、做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。4、大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，上報(bào)相關(guān)部門審批同 意后安排實(shí)施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作1、建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他 們

38、指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè) 備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)2、將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、 調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè) 備進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù) 和資料。3、建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到95，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防 范制度落到實(shí)處，確保小區(qū)無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一

39、、治安管理小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)門崗值班巡邏制度、 大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等 各項(xiàng)安全防范制度； 制定保安人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序， 明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障小 區(qū)安全。（一）保安人員配備小區(qū)的保安人員共配備 6 名保安人員，值班分為早、中、晚三班三倒， 對(duì)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)不間斷值班管理。早班 2 人：門崗 1人，巡邏 2 人；中班 2 人：門崗 1人，巡邏 2 人；晚班 2 人：門崗 1人，巡邏 2 人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式 我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全， 又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往， 具體表現(xiàn)為：1、強(qiáng)化安

40、全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；2、禮貌待人，營(yíng)造良好的生活、居住環(huán)境，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客” ，保安人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員 區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)楸０踩藛T的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動(dòng)； 二、消防管理1、對(duì)保安員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度， 熟悉小區(qū)消防栓的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。2、定期進(jìn)行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn) 消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查； 每天對(duì)小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查并做好記錄。3、在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅

41、火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng) 急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，將火災(zāi) 的損失降低到最小程度，每年進(jìn)行 12 次實(shí)地消防方案預(yù)演。4、定期組織管理處員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，對(duì)小區(qū)工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣 傳。三、車輛管理做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對(duì)臨時(shí)停車車位 進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。物業(yè)將設(shè)置門崗對(duì)車輛管理，巡邏崗進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全 防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，保障車輛人員安 全。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保

42、小區(qū)常年干凈整潔。物業(yè)經(jīng)理一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)保潔 人員進(jìn)行考核。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保小區(qū)公共場(chǎng)所保 潔率達(dá)到 90以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備： 保潔領(lǐng)班 1 名、保潔員 2 名。（二）工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午 7：30-12 ：00，下午 13：00-17 ：30。（三）保潔范圍 小區(qū)所有樓道，公共道路、綠化等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。2、標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵；3、垃圾箱清理及時(shí)，箱內(nèi)無異味。4、墻角、門框上目視無灰塵

43、、蜘蛛網(wǎng)。5、小區(qū)外道路、綠地?zé)o雜物等。四、清潔內(nèi)容1、小區(qū)外路面清掃，每日 10 小時(shí)保潔；2、小區(qū)樓道每?jī)商煲淮驋?、每周濕拖一次，每天?duì)垃圾中轉(zhuǎn)清運(yùn)；3、樓道玻璃窗每月擦拭一次；4、每周對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識(shí)牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，不斷巡視保持干凈整潔；5、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑;五、具體實(shí)施方案目 項(xiàng)案 方頭生活垃圾圾 垃 置 設(shè)皿箱 力轉(zhuǎn)在中日S 毎清運(yùn)來 場(chǎng)垃 染污路 朋潔 二清 la對(duì)、 防路污 轉(zhuǎn)的建筑垃圾筑 建占小置枚 單愛 每垃自放存中則 集原 裝清 袋自產(chǎn)山題 亂可園區(qū)道路二 mi 一 上S 日清 每M上 專狡路道煙上暢地潔清公共樓道F冼擦

44、璃 日周玻 兩周每梯。 每每于樓次 ，扶，一 道次，次擦 樓一次一月 掃一拭每O 煙無塵 -7Z ? 乞 - 、屑璃 蔦玻 蒂塵適 舒 明除四害一四 除 求 要 節(jié) 季 按害，回 委沐 居投 酉則收第五章綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和考核指標(biāo)，做到小區(qū)內(nèi)的花卉、樹木生長(zhǎng)正常，布局合理。、具體實(shí)施方案項(xiàng)目萬案實(shí)施效果修剪喬木：每年修剪2次無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主 側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪4次以上，枯 黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉要即刻清 除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生 長(zhǎng)速度不定期修剪無雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的

45、 品種決定澆水量；一般每周1次。樹木無旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期和培植 需要，決定施肥的種類和數(shù)量： 一般喬灌木每年4次，草地每年1 次；一般施肥時(shí)間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長(zhǎng)殺蟲貫徹“預(yù)防為主，綜合治理” 的基本原則，每月防治1次，發(fā) 現(xiàn)病蟲及時(shí)噴射無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在2%以 下耕種 除雜草施肥前和下大雨后進(jìn)行松土， 每年不少于5次草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板 結(jié)，透氣良好放風(fēng) 排澇 巡杳每天巡杳一次暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜、人員配置小區(qū)配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對(duì)花木的品種、布局

46、有一定的研究，對(duì)花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時(shí)修枝整形、 補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地。三、樹木綠植的日常維護(hù)1、根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時(shí)澆水，保持良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2、根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。3、掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲措施。4、根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形,保持良好的觀賞性5、對(duì)枯萎的花草及時(shí)清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；6、及時(shí)清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。第六章檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻

47、不容忽視。物業(yè)管理工作正式幵展后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不幵檔案，無論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，或是收取管理費(fèi)用、幵發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，都要用到物 業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向 著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì)。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)直接形成的對(duì)國家和 社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè) 管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。一、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1、設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng) 的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。2、

48、資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容， 在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由服務(wù)中心整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真,根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理 清晰、分類合理。三、檔案內(nèi)容范分類資料內(nèi)容圍房產(chǎn)公 司提供 資料產(chǎn)權(quán)資料立項(xiàng)文件、工期批復(fù)文件、規(guī)劃會(huì)審文件、規(guī)劃用地許可證、 土地證、擴(kuò)初會(huì)審文件、建設(shè)規(guī)劃許可證技術(shù)資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程預(yù)決算書、圖紙會(huì)審 記錄、竣工驗(yàn)收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用 技術(shù)資料管理處 建立的 資料物業(yè)資料小區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、

49、娛樂設(shè)施資料、路標(biāo)、門牌、 室號(hào)配置圖業(yè)主資料入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請(qǐng)表、房 屋交接單日常管理資 料日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案四、資料歸檔整理1、按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。2、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯，分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī) 等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于 查找和調(diào)用。3、檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由物業(yè)經(jīng)理同意，經(jīng) 登記后方可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追 究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。4、檔案的管理環(huán)境做到“三

50、防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。第七章社區(qū)文化建設(shè)協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)小區(qū)活動(dòng)、文化活動(dòng)宣傳，重大節(jié)日協(xié)助 搞好節(jié)日布置。一、設(shè)想及安排1、突出特點(diǎn)：幵展小區(qū)文化活動(dòng)，逐步成為創(chuàng)建文明住宅小區(qū)宇的特色；2、找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主題活動(dòng)、節(jié)日活動(dòng)和經(jīng)常性活動(dòng)；3、把握基本點(diǎn)，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見；4、設(shè)想定期舉辦小區(qū)內(nèi)業(yè)主 （使用人） 之間的聯(lián)誼活動(dòng)， 增進(jìn)業(yè)主 （使 用人）之間的交流。二、與社區(qū)居委會(huì)的合作 與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重 要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面， 主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開展工

51、作。三、精神文明公約1、愛國愛樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。2、不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品，占用公共場(chǎng)所，堵塞通道，不在任 何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物 的原樣和美觀。3、維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。4、業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范五不” ：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、 不說臟話粗話、不亂扔垃圾、 。共同維護(hù)小區(qū)公共衛(wèi)生。5、維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒 品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。6、業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。7、見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)。8、為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請(qǐng)，由政府有關(guān)部門 審批，物業(yè)管理處備案后方能實(shí)施，違章必究。9、支持和配合物業(yè)服務(wù)中心做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù) 獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。四、物業(yè)服務(wù)延伸項(xiàng)目（一）無償服務(wù)1、業(yè)主熱線，免費(fèi)咨詢；2、便民醫(yī)藥箱，工具箱服務(wù)；3、便民自動(dòng)飲水機(jī)（充卡投幣） ；6、代收郵件服務(wù)；（二）有償服務(wù)1、室內(nèi)維修服