207年某物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告

1、濮陽(yáng)市 XX 物業(yè)服務(wù)有限公司2017年12月財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)暨2017年經(jīng)營(yíng)狀況總結(jié)一、2017 現(xiàn)金流狀況（Cash flow Status）分析：2017年末貨幣資金余額854,181.73，本年現(xiàn)金流負(fù)向差值 933,076.06元，現(xiàn) 金流呈凈流出狀態(tài)。本年末資金結(jié)余（85萬(wàn)）=上年資金結(jié)余（約38萬(wàn)）+年初天倫 實(shí)業(yè)歸還借款（140萬(wàn)）-本年凈流出（93萬(wàn)）二、現(xiàn)金流入主要來(lái)源及收費(fèi)分析 （An alysis of Cash In flow）分析：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的主要來(lái)源為預(yù)收的物業(yè)費(fèi)（含公共電費(fèi)、裝修管理費(fèi)） 裝修押金、收取業(yè)主的電費(fèi)、收取業(yè)主的水費(fèi)、收到的利息及其他款項(xiàng)。預(yù)收的物

2、業(yè) 費(fèi)中又包含第一年交房和第二年續(xù)費(fèi)兩部分。2017年共交房116套，預(yù)收物業(yè)費(fèi)333,883.00元；交付商鋪 6套，預(yù)收物業(yè)費(fèi)36,048.00元；物業(yè)續(xù)費(fèi)（2017-2018年 度）626,361.00元。物業(yè)經(jīng)理因工程質(zhì)量問(wèn)題，給出物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠2戶，共計(jì)900.00丿元。各月續(xù)費(fèi)催繳明細(xì)月份續(xù)費(fèi)戶數(shù)續(xù)費(fèi)金額（元）10月2449,562.0011月108211,387.0012月185365,412.00合計(jì)626,361.00續(xù)費(fèi)率統(tǒng)計(jì)序號(hào)到期戶數(shù)到期月份已續(xù)費(fèi)戶數(shù)續(xù)費(fèi)率172017年9月457.14%242017年10月375.00%36212017年11月34655.72%45201

3、7年12月120.00%合計(jì)63735455.57%三、有關(guān)收入的確認(rèn)（Reve nue of the year ）1、 物業(yè)費(fèi)（不含稅）：采取一次收取全年，逐月確認(rèn)的方法。2017年度共確認(rèn)該項(xiàng)收 入 1695192.39 元。2、電費(fèi)：本年收到居民交來(lái)電費(fèi) 328345.60元，全額確認(rèn)收入。3、 水費(fèi)（差額征收，不含稅）：本年收到居民交來(lái)的水費(fèi) 115181.00元。本年公司支 付給自來(lái)水公司的水費(fèi) 63141.80元。水費(fèi)實(shí)際應(yīng)收 52039.20元，確認(rèn)不含稅收入 50523.39 元。4、其他：收入項(xiàng)目收入金額（元）地下車位服務(wù)費(fèi)收入20,560.00對(duì)外借款利息收入（其他業(yè)務(wù)收入

4、）16,190.00電梯轎廂廣告租賃收入9,844.00監(jiān)控安裝不合格罰款收入（營(yíng)業(yè)外收入）5,000.00廢品收購(gòu)承包收入（其他業(yè)務(wù)收入）4,000.00出入證銷售收入2,580.00地下車位地鎖安裝收入2,400.00門禁卡銷售收入2,110.00小區(qū)售水機(jī)占地費(fèi)收入1,000.00臨時(shí)停車費(fèi)收入140.00業(yè)主掏分水器罰款收入（營(yíng)業(yè)外收入）10.00合計(jì)63,834.00、成本費(fèi)用構(gòu)成及分析（Analysis of Cost & Expense）本年成本費(fèi)用項(xiàng)目構(gòu)成及占比如下成本費(fèi)用項(xiàng)目名稱12月發(fā)生額（元）本年累計(jì)金額（元）全年合計(jì)占 比工資166,123.001,105,559.00

5、51.76%電費(fèi)117,548.31788,810.3336.93%垃圾清運(yùn)費(fèi)6,000.00 j46,040.002.16%服裝費(fèi)20,413.0033,938.001.59%電梯維修費(fèi)0.0028,800.001.35%材料工具費(fèi)24,675.00 131,912.101.49%綠化費(fèi)1,600.0015,500.000.73%其他辦公費(fèi)（辦公飲水、招聘等）2,890.0013,442.000.63%辦公用品1,284.00 110,768.000.50%職工培訓(xùn)費(fèi)（消防證、高壓電工 證）8,970.008,970.000.42%節(jié)日實(shí)物福利0.00 8,511.000.40%慰問(wèn)費(fèi)0.0

6、0 7,500.000.35%稅金及附加384.076,284.440.29%食堂用具0.00 5,441.000.25%非正常損失（婁慶廣辦證費(fèi)用無(wú)法 收回）0.005,000.000.23%辦公家具2,236.00 14,846.000.23%消防安全費(fèi)4,620.004,620.000.22%員工餐費(fèi)（供氣、供暖時(shí)提供的加 班餐）260.004,305.000.20%固定資產(chǎn)折舊費(fèi)542.826,513.840.30% 原經(jīng)理車輛補(bǔ)助0.00 13,000.000.14%計(jì)算機(jī)及復(fù)印機(jī)耗材0.00 12,150.000.10%打車費(fèi)400.001,565.000.07%業(yè)務(wù)招待費(fèi)0.00

7、880.000.04%化糞池清理費(fèi)0.00840.000.04%原經(jīng)理通訊補(bǔ)助0.00 720.000.03%銀行賬戶維護(hù)費(fèi)0.00 J470.000.02%銀行手續(xù)費(fèi)16.80 251.740.01%稅收滯納金0.002.120.00%利息收支差額-3,671.46 -10,766.90-0.50%合計(jì)354,291.542,135,872.67100.00%由上表可知，物業(yè)最主要的兩項(xiàng)開(kāi)支為人力成本和電費(fèi)。本年各月實(shí)付的工資如下表1月份93,806.007月份97,164.002月份95,569.008月份76,534.003月份88,543.009月份84,318.004月份104,78

8、0.0010月份85,794.005月份90,180.0011月份88,061.006月份89,577.0012月份87,818.00目前我物業(yè)各部門人員已趨于穩(wěn)定，月平均工資總額在 9萬(wàn)元左右 重點(diǎn)分析：電費(fèi)情況在2017年入賬的電費(fèi)788810.33元中，162238.24元為上年電費(fèi)的掛賬款，本年 實(shí)際發(fā)生的電費(fèi)為626572.09元。其中居民用電的電費(fèi)為 330564.24元，公共區(qū)域用 電和辦公區(qū)用電合計(jì) 296007.85。物業(yè)向居民收取的電價(jià)為0.56元/度，國(guó)家電網(wǎng)向物業(yè)公司收取電費(fèi)的電價(jià)為0.523元/度，其實(shí)質(zhì)為物業(yè)公司從國(guó)家電網(wǎng)購(gòu)電后向居民出售，因此將收取居民的電 費(fèi)作為

9、收入，物業(yè)公司向國(guó)家電網(wǎng)交納的對(duì)應(yīng)電量的電費(fèi)作為成本。本年向居民售電收入為 328345.60元，向國(guó)家電網(wǎng)交納電費(fèi)的成本為330564.24元，故電費(fèi)利潤(rùn)為-2218.64元。電費(fèi)虧損的原因?yàn)榫用袂焚M(fèi)。辦公用電和公共區(qū)域電費(fèi)因無(wú)電表，無(wú)法區(qū)分。兩項(xiàng)月均消耗電費(fèi)24667.32元。本年物業(yè)費(fèi)收入中包含公攤電費(fèi) 203000.00元，另外93007.85元電費(fèi)需由物業(yè)公司承 擔(dān)。四、來(lái)年現(xiàn)金流預(yù)測(cè)及管理建議 (Cash Flow Outlook & Ma nageme nt Suggestio ns) 現(xiàn)金流入方面：2018年已交房未續(xù)費(fèi)的金額為 819,599.00元；地下車庫(kù)雖已啟 用，但實(shí)

10、際經(jīng)營(yíng)情況并不樂(lè)觀，暫不做預(yù)測(cè)；水費(fèi)收入約5萬(wàn)元?，F(xiàn)金流出方面：人員工資約108萬(wàn)元，電費(fèi)約30萬(wàn)元，其他各項(xiàng)開(kāi)支約25萬(wàn)元, 應(yīng)退裝修押金486400.00元?？偓F(xiàn)金需求約212萬(wàn)元。綜上所述，目前物業(yè)公司在 2018年存在125萬(wàn)元左右的資金缺口，經(jīng)營(yíng)狀況不 容樂(lè)觀，形式非常嚴(yán)峻。建議管理部門開(kāi)源節(jié)流，狠抓細(xì)節(jié)。根據(jù)本年經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)管理部門提出如下建議：1、在本年的經(jīng)營(yíng)中，發(fā)現(xiàn)人浮于事的情況較為普遍：保安上班不站崗，門崗不登記， 玩手機(jī)，夜班睡覺(jué)找不到人。保潔在樓道偷懶，甚至在地下室解手等等。建議： 一方面，隨著小區(qū)環(huán)境日漸穩(wěn)定，建議精簡(jiǎn)人員，把肯干能干的留下來(lái)；適當(dāng)提高工資標(biāo)準(zhǔn)，招聘素質(zhì)相對(duì)較高的工作人員。找10個(gè)不干活的一個(gè)人發(fā)2000, 工 資費(fèi)用是 20000，找 6 個(gè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的，一個(gè)人 2500，工資費(fèi)用是 15000。用人方面， 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)把選人關(guān)。另一方面，應(yīng)建立健全檢查制度，切實(shí)有效的對(duì)工作人 員進(jìn)行監(jiān)督考核。2、本年經(jīng)營(yíng)中，浪費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。當(dāng)年人均工裝費(fèi)用約為670 元，再次購(gòu)買的原因一方面是有些員工離職帶走，大部分是因?yàn)樯夏旯ぱb質(zhì)量不行，淘汰造成浪費(fèi)。 原本 2 年 2 套變成了 1 年兩套。夏季辦公室常有人不在辦公室，空調(diào)還開(kāi)著