房地產開發(fā)成本計算方法(全)

1、房地產開發(fā)本錢計算全第一節(jié) 建設工程投資估算一建設工程總投資構成：包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三局部。固定資產投資是指工程按擬建規(guī)模， 規(guī)劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用； 建設期 借款利息是指企業(yè)為建設工程進行建設投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產經營活動所占用的全部周轉資金。建設工程總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。第二節(jié)房地產工程投資與總本錢費用估算一、房地產開發(fā)工程投資與本錢費用的相關概念一房地產開發(fā)工程投資特點：三種經營模式，出售、出租和自主經營。二房地產開發(fā)工程總投資房地產開發(fā)工程總投資包括開發(fā)建設

2、投資和經營資金兩局部。1、開發(fā)建設投資是指開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項本錢費用。包括土地費用、前期工程費、根底設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等2、經營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營周轉的資金。三開發(fā)產品本錢開發(fā)產品本錢是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，從財務角度，這些本錢可按用途分為：土地開發(fā)本錢、房屋開發(fā)本錢、配套設施開發(fā)本錢等。而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費包括土地費用、前期工程費、根底設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費和開發(fā)間接費包括管理費用、財務

3、費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等。亦可開發(fā)本錢和開發(fā)費用進行分類。開發(fā)本錢包括土地費用、前期工程費、根底設施建設費、建筑安裝工程費、 公共配套設施建設費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費。開發(fā)費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。例6-1 :某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個工程，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己 經營。該工程總投資70,794萬元，其中開發(fā)建設投資 70,644萬元，由開發(fā)產品本錢65,644 萬元和自營固定資產會所5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經

4、營資金150萬元，在工程結束時預計 38年后一次收回。那么開發(fā)工程總投資構成如圖6-1所示：如果工程只有租售局部無自營局部，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產會所的5,000萬元和經營資金150萬元。三房地產開發(fā)工程總本錢費用構成估算1、土地費用估算1土地使用權出讓金土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府公布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)工程用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍

5、賣、招 標與協(xié)議。2土地征用及拆遷安置補償費新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產權調換。貨幣補償?shù)慕痤~，應根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。3土地轉讓費土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。4土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發(fā)投資中不多見，但在房地產置業(yè)投資中如購入酒店以作出租經營之用時經常采用。5土地投資折價非常常見的合作開發(fā)工程的模

6、式。2、前期工程費前期工程費主要包括開發(fā)工程的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平等土地開發(fā)工程費支出。1工程的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按工程總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占工程總投資的%- %水文、地質勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的%左右。2“三通一平等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物撤除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的 %3、根底設施建設費根底設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指

7、建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán) 衛(wèi)等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和干道的接口費用。根底設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，那么各項根底設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。4、建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總本錢費用，主要包括建筑工程費結構、建筑、特殊裝修工程費、設備及安裝工程費給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝以及室內裝修工程費用等。5、公共配套設施建設費公共配套設施費是指居住小區(qū)內為居民效勞配套建設的各種非營業(yè)

8、性的公共配套設施又稱公建設施的建設費用。主要包括居委會、 派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。6、開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費 用等。7、管理費用管理費用是指房地產企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產工程的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業(yè)務接待費、職工教育經費、勞動保險費、 待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅企業(yè)管理用房、 車船使用費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。管

9、理費用可按工程投資或前述 1 5項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分數(shù)一般為3%8、財務費用財務費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為工程籌資發(fā)生的其他財 務費用。長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算。利息外的財務費用可按利息10%古算。9、銷售費用銷售費用是指開發(fā)工程在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代 理的各項費用。主要包括如下三項。(1 )廣告宣傳及市場推廣費約為銷售收入的2%-3% (住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低)(2) 銷售代理費約

10、為銷售收入的 2%(3) 其他銷售費用約為銷售收入的 1%以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4% 6%10、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的 費率估算，一般約占投資額的2%- 3%11、開發(fā)期間稅費開發(fā)工程投資估算應考慮工程在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收 的費用。在一些大中城市，這局部稅費已成為開發(fā)建設工程投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：(1 )配套設施建設費(小區(qū)建安

11、造價的單體11%(2) 固定資產投資方向調節(jié)稅(按總投資額30%-5%十征，目前暫停征收)(3) 土地使用稅(4) 建筑工程質安監(jiān)督費(5) 供水增容費(已免征)(6) 供電增容費(已免征)(7) 物業(yè)管理基金(按售價 2%十收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的，買家交)(8) 其他12、不可預見費不可預見費包括備用金不含工料價格上漲備用金、不可預見的根底或其他附加工程增加 的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據(jù)工程的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和為基數(shù)，按3% 5%十算。如果是開發(fā)工程完成后出租或自營的工程，還應估算以下費用：13、運營費用運營費用是指房地

12、產工程開發(fā)完成后，在工程經營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。14、修理費用修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產工程在經營期間發(fā)生的物料消耗和維修 費用。第三節(jié) 房地產工程的收入、稅金估算與資金籌措一、經營收入測算房地產開發(fā)工程應在工程籌劃方案的根底上，制訂出切實可行的房地產產品的出售、出租、 自營等方案以下簡稱租售方案，通過該收入方案，正確地估算出開發(fā)工程可能的收入。租售方案應與開發(fā)商的營銷策略相結合，同時還應遵守各級政府有關房地產租售方面的限制條件和規(guī)定。一制訂房地產開發(fā)工程租售方案房地產工程租售方案一般包括：可供租售的房地產類型及數(shù)量、租售價格、收款方式等內容

13、。1、在確定可供租售的房地產類型及數(shù)量時，應首先確定開發(fā)工程可以提供的房地產類型及 數(shù)量，再根據(jù)市場條件，確定開發(fā)工程在整個租售期內每期年、半年或季度，以下同擬 租售的房地產類型及數(shù)量。2、租售價格確實定應在市場調查與預測的根底上，結合房地產開發(fā)工程的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應注意已建成的、 正在建設的以及潛在的競爭性房地產工程對擬開發(fā)工程租售價格的影響。3、確定收款方式時應考慮房地產交易的付款習慣和慣例。當分期付款時，應注意分期付款 的期數(shù)與分期付款的比例。 在制訂租售方案時，應特別注意可租售面積比例的變化對租售收 入的影響。二房地產開發(fā)工程租售收入的估算租售收入的

14、估算是要計算出每期所能獲得的房地產收入，主要包括土地轉讓收入、 商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營收入等。1、房地產開發(fā)工程的出租、出售收入，一般為可租售的工程建筑面積的數(shù)量與單位租售價格的乘積。對于出租的情況，應注意空置期工程竣工后暫未租出的時間和空置率未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比對各期租金收入的影響。同時還應考慮經營期未出租物業(yè)的轉售收入。2、房地產開發(fā)工程的自營收入，是指房地產開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產產品為其進行商業(yè)和效勞業(yè)等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入的估算時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和效勞業(yè)設施對擬開發(fā)工程

15、建成后所產生的影響，以及未來商業(yè)和效勞業(yè)設施對擬開發(fā)工程建成后所生產的影響，以及未來商業(yè)和效勞業(yè)市場可能發(fā)生的變化對擬開發(fā)工程的影響。二、稅金估算一經營稅金及附加1、經營稅金及附加的概念經營稅金及附加是指房地產銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、 城市維護建設稅、教育費附加即為通常所說的“兩稅一費。2、具體估算1營業(yè)稅對房地產投資而言，營業(yè)稅是從納稅房地產銷售或出租收入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額=應納稅銷售出租收入x稅率，目前我國的營業(yè)稅稅率是5%2 城市維護建設稅城市維護建設稅，按增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實繳稅額為計稅依據(jù)，專門用于城市建設、維護而征收的一種稅。 對房地產開發(fā)企

16、業(yè)而言， 城市維護建設稅的計稅依據(jù)是其實際繳納的 營業(yè)稅。城市維護建設稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%3教育費附加教育費附加是國家為開展教育事業(yè)、籌集教育經費而征收的一種附加費，其計費依據(jù)與城市維護建設稅相同。對房地產開發(fā)企業(yè)而言，教育費附加的計費依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。教育費附加的稅率一般為 3%二土地使用稅土地使用稅是房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營過程中占有國有土地應繳納的一種稅。計稅依據(jù)是納稅人實際占有的土地面積。采用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為元至1

17、0元具體參見表。年應納土地使用稅=應稅土地面積平方米X稅率三房產稅房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產，以房產原值一次扣除10% 30%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房產稅采用比例稅率，按房產余值計征，稅率為%；按房產租金收入計征的，稅率為 12%四企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產經營活動所得和其他所得征收的一種稅。就房地產開發(fā)活動而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產開發(fā)企業(yè)，所得稅計算公式是：所得稅稅額=應稅所得額X稅率應稅所得額=利潤總額-允許扣除工程的金額對開發(fā)企業(yè)而言，其利潤總

18、額主要是開發(fā)建設及經營期間的組收收入，其允許扣除工程為總開發(fā)本錢和經營本錢。房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%五土地增值稅1、土地增值稅的概念土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收益的單位和個人，就其轉讓房地產所得的增值額為征稅對象征收的一種稅。2、轉讓房地產取得的收入納稅人轉讓房地產取得的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益?？梢允秦泿攀杖搿嵨锸杖牒推渌杖?。但一般指貨幣收入。3、土地增值稅的扣除工程計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除工程金額后的余額計算征稅。這個余額就是納稅人在轉讓房地產中

19、獲取的增值額扣除工程包括：1 取得土地使用權所支付的地價款和相應的手續(xù)費。2 房地產開發(fā)本錢，包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、根底設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費等。3 房地產開發(fā)費用，包括管理費用、財務費用、銷售費用。但三項費用在計算土地增值稅時，并不按納稅人房地產開發(fā)工程實際發(fā)生的費用進行扣除。具體扣除時，要看財務費用中的利息支出是否能夠按轉讓房地產工程計算分攤并提供金融機 構的證明。如果是，那么財務費用中的利息支出允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產開發(fā)費用那么按照第1、2項計算金額之和的5%以內計算扣除。如果否，那么凡不

20、能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，那么整個房地產開發(fā)費用按上面第 1、2項計算金額之和的10%以內計算扣除。4舊房或建筑物的評估價格。轉讓舊有房地產時，應按舊房或建筑物的評估價格計算扣 除工程金額。5與轉讓房地產有關的稅金，包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、教育費附加、印花稅等。6 財政部規(guī)定的其他扣除工程。對從事房地產開發(fā)的納稅人可按第1、2項之和的20%扣 除。4、土地增值稅的稅率土地增值稅實行四級超率額累進稅率，從30%-60%1增值額未超過扣除工程金額50% 包括本比例數(shù)，下同2增值額超過扣除工程金額3增值額超過扣除工程金額4增值額超過扣除工程金額50%但未超過扣除

21、工程金額100%但未超過扣除工程金額200%的局部，稅率為 60%的局部，稅率為30%100%的局部，稅率為 40%200%的局部，稅率為 50%5、土地增值稅的免稅規(guī)定有以下情形之一者，免征土地增值稅：1 納稅人建筑普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的。2因國家建設需要征收的房地產。綜上所述，土地增值稅的計算步驟例6-2 :某房地產開發(fā)公司出售房地產得到收入40,000萬元，其扣除工程金額為10,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。解：1 計算增值額為:40,000-10,000=30,000 萬元(2 )計算增值稅與扣除金額之比：30,000 - 10,000=300%

22、增值稅超過扣除工程金額200%分別適用30% 40% 50強口 60%四檔稅率。(3) 計算各檔土地增值稅稅額：a、 增值額未超過扣除金額50%勺局部，適用30%勺稅率，稅額為：1,000 X 50% 30%=150 萬元b、 增值額超過扣除金額50%旦未超過100%的局部，適用40%勺稅率，稅額為：1,000 X (100% - 50%)X 40%=200萬元c、 增值額超過扣除金額100%旦未超過200%勺局部，適用50%勺稅率，稅額為：1,000 X (200%-100%)X 50%=500 萬元d、 增值額超過扣除金額200%勺局部，適用60%勺稅率，稅額為：3,000- (1,000

23、 X 200%) X 60%=600 萬元(4) 土地增值稅總額：150+200+500+600=1,450 萬元例6-3 :某房地產開發(fā)公司建設普通標準住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除工程金額為35,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。解：(1 )計算增值額為：40,000-35,000=5,000 萬元(2 )計算增值稅與扣除金額之比：5,000 - 35,000=%(3)判斷土地增值稅適用稅率 ：增值稅未超過扣除工程金額20%故該工程免征土地增值稅。第四節(jié) 借款還本付息的估算借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和歸還借款的時間，從而觀察工程的歸還能力和收益，為財務分

24、析和工程決策提供依據(jù)。一、還本付息的資金來源根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設投資借款的資金來源主要是工程建成后可用于借款歸還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預售或預租的工程，還款資金還可以是預售或預租收入。1、利潤用于歸還借款的利潤，一般應是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤后的未分配利潤。2、折舊費如果工程建設完畢后形成了一局部固定資產如例6-1中的產生的價值5000萬元的會所，在使用初期還無需更新， 那么作為固定資產重置準備金性質的折舊基金，在被提取后暫時處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用局部新增折舊基金作為歸

25、還貸款的來源之一，但以后應由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款后恢復其原有的經濟屬性。3、攤銷費4、其他還款資金5、預售或預租收入二、還款方式和順序一國外借款的還款方式按照國際慣例，債權人一般對貸款本息的歸還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等額還本付息、等額本金歸還、BalloonPayment等方式。二國內借款的還款方式和順序一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序，或按雙方的貸款協(xié)議歸還國內 借款。三、利息的計算一借款時的利息計算按照國家有關規(guī)定， 在進行建設工程經濟評價時，對當年發(fā)生借款的， 假定借款在當年年中發(fā)生，按半年計息，其后按全年計息。每年應計利息為：每年應計利息=年初