某某公司運營資金管理及案例分析

1、 蘇州新創(chuàng)建設(shè)公司營運資金管理及案例分析摘 要：營運資金是指企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)過程中使用的日常性流動資金，是企業(yè)維持正常生產(chǎn)經(jīng)營活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，它涉及到企業(yè)生產(chǎn)的各個方面，它的投入和收回是在不斷的循環(huán)過程中進行的。它既是企業(yè)與外部世界進行資源交換的渠道，又是企業(yè)內(nèi)部資源配置得以實現(xiàn)的依托。營運資金一旦出現(xiàn)問題輕則影響企業(yè)經(jīng)營效益，重則導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，使企業(yè)破產(chǎn)。因此，營運資金管理的好壞往往是企業(yè)成敗的決定因素，它在財務(wù)管理乃至企業(yè)管理中占有非常重要的地位。通過營運資金管理，可以實現(xiàn)在充分滿足生產(chǎn)經(jīng)營活動周轉(zhuǎn)需要并充分考慮企業(yè)財務(wù)安全性的前提下，不斷提高營運資金的利用水平和周轉(zhuǎn)能力，降低營資金持有

2、成本，提高企業(yè)的整體盈利能力。蘇州新創(chuàng)建設(shè)公司是一家房地產(chǎn)公司，而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，不僅是建設(shè)和諧社會的重要物質(zhì)保證，而且直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的昌盛與否，因此公司有著正確健康的營運資金管理是十分重要的，不可缺少的。關(guān)鍵字：營運資金；成本效益；融資渠道；杠桿效應(yīng)；財務(wù)風(fēng)險1、 序言房地產(chǎn)行業(yè)是是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，而營運資金管理是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，它的基本和最終目標都是應(yīng)該要遵循企業(yè)整體財務(wù)管理的目標。簡而言之，企業(yè)營運資金管理的目的是保證企業(yè)營運資金的充分安全性和流動性，并且努力的提高營運資金的利用水平和周轉(zhuǎn)能力，同時就盡可能的提高企業(yè)的整體盈利

3、能力，要實現(xiàn)這些目標就要通過實施科學(xué)健康有效的管理活動。房地產(chǎn)行業(yè)是市場化程度較高的行業(yè)，因此，房地產(chǎn)的各個企業(yè)間就必然存在著激烈的競爭，而且在不斷規(guī)范行業(yè)秩序的同時市場也在由過熱向理性的回歸著，這就加劇了行業(yè)競爭與調(diào)整。而那些管理不善、營運效率低下的企業(yè)，必然將逐步淘汰出局。資金狀況也將成為威脅房地產(chǎn)企業(yè)成敗的最核心因素之一。這就對那些資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)會受到極大的影響。在這樣的背景下，各家房地產(chǎn)企業(yè)管理者的必然選擇就是加強企業(yè)營運資金管理水平，提高企業(yè)營運資金運營效率。蘇州新創(chuàng)建設(shè)公司（以下簡稱為“新創(chuàng)公司”）是一家房地產(chǎn)企業(yè)，本文從公司現(xiàn)在在營運資金管理方面的現(xiàn)狀入手，分析它目前存在

4、的問題并找出存在問題的原因，提出適應(yīng)該公司的營運資金管理的建議和意見，幫助其在激烈的房地產(chǎn)的市場中生存與發(fā)展。二、企業(yè)營運資金管理概述（一）營運資金的含義營運資金是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中用于周轉(zhuǎn)的資金，即為企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用的流動資產(chǎn)的凈額。傳統(tǒng)的營運資金概念有狹義和廣義兩種解釋。廣義營運資金指的是一個具體的概念，它是企業(yè)的所有流動資產(chǎn)的總額，是由企業(yè)一定時期的持有的現(xiàn)金和有價證券，預(yù)付和應(yīng)收賬款以及各類存貨資產(chǎn)所確定的。狹義的營運資金，也稱凈營運資金是企業(yè)的流動資產(chǎn)總額與流動負債總額想減后的余額。由于將凈營運資金視為企業(yè)非營運資金用于清償流動負債的資金來源，所以，狹義的營運資金的概念主要

5、使用在研究企業(yè)的償債能力和財務(wù)風(fēng)險時。狹義營運資金是一個抽象的概念，它只是企業(yè)一定時期流動資金與流動負債之間的差額，并不是特指某項資產(chǎn)，然而此差額的確定，完全要由企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營和財務(wù)狀況而定，它是判斷和分析企業(yè)流動資產(chǎn)運作狀況和財務(wù)風(fēng)險的重要依據(jù)。 馬素清.公司營運資金管理分析j.時代經(jīng)貿(mào)，2008，（09）：31-33.（二）營運資金的特點為了有效地進行企業(yè)營運資金管理，必須能夠了解并全面掌握企業(yè)營運資金的特點。1、周轉(zhuǎn)時間短企業(yè)的營運資金上其周轉(zhuǎn)期一般都是比較短的，通常是在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)，有的時候甚至更短。營運資金是流動性比較強的資金。雖然營運資金的周轉(zhuǎn)在時間上對企

6、業(yè)的影響是比較短的，但是其在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中起著非常重要的作用。2、變現(xiàn)能力強相對于長期資產(chǎn)來講，企業(yè)的營運資金的變現(xiàn)能力都較強，也就是絕大部分的營運資金都能在短期內(nèi)被耗用或出售，并轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金資產(chǎn)。當(dāng)然現(xiàn)金實際也是企業(yè)的一種營運資金，但是這種現(xiàn)金資產(chǎn)對企業(yè)來說具有特殊的意義。大部分營運本項目都有較強的變現(xiàn)能力，即便在企業(yè)出現(xiàn)緊急狀況時，營運資金也要比長期資金更容易變現(xiàn)及獲取現(xiàn)金，能夠幫助企業(yè)渡過難關(guān)。3、形態(tài)波動頻繁營運資金的實物形態(tài)和持有數(shù)量，在企業(yè)中都是波動最為頻繁的。企業(yè)營運資金的實物形態(tài)往往是隨著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的變動而變動的，一般是按貨幣資金、儲備資金、生產(chǎn)資金、結(jié)算資金然后又回到

7、貨幣資金的過程運作的。所以，營運資金的存在形式可能永遠都沒有固定的形式，而是在不斷變化和運動的，這種運動形式是以其空間上并存和時間上繼起為重要特征。4、資金來源多樣性企業(yè)籌集長期資金的方式一般比較少，而且是相當(dāng)固定的。而企業(yè)籌集營運資金的渠道和方式可以講是多種多樣的，包括國家信用、商業(yè)信用、個人信用和貿(mào)易信用等等，方式上可以是應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)計和預(yù)提款項以及各類直接借款等。從期限上講由于其具有永續(xù)的特點，所以從本質(zhì)上講也具有長期籌資的特點。 （三）營運資金管理的理念1、 效益理念穩(wěn)定的利潤是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。實現(xiàn)更多的利潤、實現(xiàn)最佳的經(jīng)濟效益是公司類企業(yè)永遠追求的目標，毫無疑問，效益

8、理念應(yīng)當(dāng)是指導(dǎo)營運資金管理的基本理念之一。營運資金管理的效益理念與一般意義上的效益理念基本一致，即指投入與產(chǎn)出之間的比例關(guān)系，投入越小產(chǎn)出越大說明效益越大，就說明營運資金的使用效益越好。2、成本的理念企業(yè)的營運資金管理就是要在其風(fēng)險和成本對應(yīng)中追求和尋找客觀存在的最適合的交點，在充分保證企業(yè)的風(fēng)險最小或者講在可以承受的風(fēng)險范圍內(nèi)，確保企業(yè)一定時期營運資金總成本最低，這同時也是企業(yè)營運資金管理的最終目的。企業(yè)營運資產(chǎn)的持有成本主要有機會成本、利息成本、管理成本和損失成本四種這是從營運資產(chǎn)持有成本研究的角度上講的。3、 風(fēng)險的理念風(fēng)險的理念是企業(yè)營運資金管理中最關(guān)鍵的一項指導(dǎo)思想，以為企業(yè)一定時期

9、內(nèi)的營運資金管理好壞直接影響到企業(yè)資產(chǎn)的流動性、籌資能力，可能決定企業(yè)的生存和發(fā)展，一旦企業(yè)的營運資金完全失控，并被債權(quán)人起訴時，企業(yè)就會由于喪失償債能力而導(dǎo)致破產(chǎn)。營運資金管理的風(fēng)險理念，可以從流動資產(chǎn)管理和流動負債管理兩個方面來認識。營運資金管理中的風(fēng)險理念運用，應(yīng)該將流動資產(chǎn)管理和流動負債管理結(jié)合起來，因為片面地看任何某一方面的狀況都是不全面的錯誤的。流動資產(chǎn)和流動負債之間具有非常緊密的對應(yīng)關(guān)系，而且其關(guān)系和相互結(jié)構(gòu)完全是隨著企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況的變化而變化的，永遠沒有絕對的標準。如企業(yè)一定時期流動資產(chǎn)絕對量的上升并不一定就說明企業(yè)償債能力加強，同樣如果企業(yè)一定時期流動負債絕對量的上升也并

10、不一定說明企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就高，這里不但涉及流動資產(chǎn)和流動負債之間的對應(yīng)關(guān)系而且涉及企業(yè)一定時期流動資產(chǎn)和流動負債本身的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。所以企業(yè)的財務(wù)管理人員，必須在風(fēng)險理念的指導(dǎo)下對企業(yè)的營運資金進行全面、動態(tài)和對應(yīng)的分析和管理。 （四）營運資金管理的意義企業(yè)戰(zhàn)略目標能否順利實現(xiàn)，在很大程度上還將取決于日常財務(wù)控制水平的高低，尤其是營運資金管理效率的高低。由于資金投資決策表現(xiàn)為如何對現(xiàn)金流量進行預(yù)測、決策以及規(guī)劃，而短期投資則表現(xiàn)為如何優(yōu)化現(xiàn)金流量缺口，以提高流動性。因此，營運資金管理是企業(yè)財務(wù)管理的一個重要組成部分，其在財務(wù)管理乃至企業(yè)管理中占有非常重要的地位。1、 營運資金涉及的范圍廣企業(yè)的生

11、產(chǎn)經(jīng)營活動，是指從原材料采購、運輸、組織生產(chǎn)加工到產(chǎn)成品銷售、賬款回收的整個過程。營運資金是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的流動資金，其涉及到企業(yè)生產(chǎn)的各個方面，它的投入和收回是在不斷的循環(huán)過程中進行的，這一過程周而復(fù)始。只有營運資金有著正確的管理和健康的運行，才能保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動順利進行，才能使企業(yè)能夠更好的生存發(fā)展。2、 營運資金的周轉(zhuǎn)是企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)營運資金是企業(yè)資金總體中流動性最強，最具活力的組成部分。企業(yè)的生存與發(fā)展在很大程度上取決于營運資金的管理和運轉(zhuǎn)情況。3、 營運資金管理是提高企業(yè)獲利能力，降低財務(wù)風(fēng)險的重要途徑獲利能力是企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的根本條件。其關(guān)鍵在于能

12、否有效運用資金，順利實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)和增值。成功的企業(yè)通過營運資金的支持和運動，在動資產(chǎn)和流動負債的反復(fù)循環(huán)轉(zhuǎn)變中，不斷獲取利潤。影響盈利能力的重要因素是營運資金的周轉(zhuǎn)速度。企業(yè)經(jīng)營各項活動能否順利進行，取決于各個環(huán)節(jié)的資金有無保證。貨幣資金周轉(zhuǎn)期越長，企業(yè)對外融資需求就越大，企業(yè)的資金成本就越大。通過營運資金管理可以加速資金周轉(zhuǎn)循環(huán)，縮短貨幣資金周轉(zhuǎn)期，也即縮短存貨周轉(zhuǎn)期或減少存貨占用，加快應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，盡量展延應(yīng)付賬款，使得企業(yè)變現(xiàn)能力提高，風(fēng)險降低，同時利潤增加。因此通過營運資金管理，可以在充分滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動周轉(zhuǎn)需要并充分考慮企業(yè)財務(wù)安全性的前提下，不斷提高營運資金的利用水平和周轉(zhuǎn)

13、能力，以降低營運資金的持有成本，提高企業(yè)的整體盈利能力，實現(xiàn)企業(yè)目標。 三、新創(chuàng)公司概況及營運資金管理現(xiàn)狀（一）新創(chuàng)公司概況新創(chuàng)建設(shè)公司成立于1991年4月，是上市公司“蘇高新”的骨干企業(yè)。公司被建設(shè)部評為一級房地產(chǎn)資質(zhì)企業(yè)，并已通過iso9002國際質(zhì)量體系認證。新創(chuàng)建設(shè)發(fā)展公司在十九年的房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)管理中，堅持以“誠信為本”的經(jīng)營理念，同時堅持“滿足用戶需要”為經(jīng)營宗旨，社會和經(jīng)濟效益取得了良好的業(yè)績，前后4年被評為江蘇省省級文明單位，及省級企業(yè)資信等級（aaa）企業(yè)。公司擁有正式員工46人，公司注冊資本為3.8億元人民幣，總資產(chǎn)20億元人民幣，流動資產(chǎn)為9.48億元，流動負

14、債為5.52億元，營業(yè)利潤為0.74億元。 （二）新創(chuàng)公司營運資金結(jié)構(gòu)特點由于新創(chuàng)建設(shè)公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，它具有資金回籠速度慢，資金循環(huán)周期長等特點，為了更好的適應(yīng)公司的發(fā)展和經(jīng)營狀況的要求，其營運資金結(jié)構(gòu)也有著其特點：1、流動資產(chǎn)比（流動資產(chǎn)/長期資產(chǎn)）比值很大的 2007年房地產(chǎn)行業(yè)的流動資產(chǎn)比的平均水平是14.48，即流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例高達90%。2007年，新創(chuàng)公司其流動資產(chǎn)比也是十分的高的，流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)的比例也要達到90%左右。2、流動負債比（流動負債/長期負債）比值非常高2007年房地產(chǎn)行業(yè)的流動負債比的平均水平為19.87，而新創(chuàng)公司也同樣具有這樣的特點達到了65%。

15、因為作為一家房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)它開發(fā)的項目拿到商品房預(yù)售許可證后，為了盡快回籠資金，房地產(chǎn)行業(yè)就開始預(yù)售，所得收入計入“預(yù)收賬款”科目，而且數(shù)額較大，所以其資產(chǎn)負債比較高。3、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低2007年房地產(chǎn)行業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的平均水平為0.43，這也是由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點所造成的，因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的新創(chuàng)公司也有著這樣的特點，它的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也很低為0.30。4、流動資產(chǎn)各項目中，存貨的金額較大，占流動資產(chǎn)的比例較大新創(chuàng)公司作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，它的存貨主要包括有：已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和土地儲備，由于建設(shè)開發(fā)周期較長，加之土地及房產(chǎn)單位價值較大，因此存貨金額較大。也就相對的占流動資

16、產(chǎn)總額的比例也就大了。5、流動負債各項目中，預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款金額較大，占流動負債比例較大新創(chuàng)公司會對預(yù)售房進行銷售，而且房地產(chǎn)單位價值較大，因此預(yù)收賬款金額較大。而且近幾年中對于未來房價預(yù)期過高，導(dǎo)致土地價格大幅度上漲，土地成交價格不斷刷新，不斷的有新的地王出現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模該買、囤積土地，導(dǎo)致應(yīng)付賬款大幅增加。也就造成了預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款的金額較大，占流動負債比例較大。四、新創(chuàng)公司營運資金管理存在問題及成因分析（一）新創(chuàng)公司營運資金管理存在的問題1、編制收入預(yù)算和支出預(yù)算不合理由于現(xiàn)金收入預(yù)算的編制是以往期的銷售情況為基礎(chǔ)的，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的變化較快，經(jīng)濟環(huán)境、稅收環(huán)境等變化都

17、是比較快，以及近幾年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越大，例：國有土地使用權(quán)政策、稅收政策的變化、房貸的政策的變化這些變化對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響是巨大的，但新創(chuàng)公司通常是以往期為基礎(chǔ)進行編制的預(yù)算收入的，這樣就造成較大影響，使得預(yù)算收入的可靠性降低，進一步影響了公司的資金計劃。同時公司的支出預(yù)算也是有著問題，各個部門是支出預(yù)算的編制基礎(chǔ)，而各個部門支出編制預(yù)算者則可能無法對本部門將可能發(fā)生的一些費用出合理的估計，這就會造成公司對現(xiàn)金持有量難以做出一個準確的估計，造成公司不必要的損失。2、應(yīng)收賬款事中事后的管理不善作為一家房地產(chǎn)公司它的信用政策和應(yīng)收賬款事中事后的管理都是十分重要的。房地產(chǎn)公司銷

18、售的是房子，而房款的支付一般有兩種方式：銀行按揭和一次性付清。大部分的購房者都會選擇銀行按揭，一般情況下，只要產(chǎn)品銷售出去，房款可按時收回，應(yīng)收賬款不會大。而在我實習(xí)期間，在整理公司科目余額表時發(fā)現(xiàn)有些應(yīng)收賬款賬齡會很長，其中由于集團購房造成的占了很大一部分。因此，銷售環(huán)節(jié)的信用政策應(yīng)該要設(shè)置高一些，主要針對銷售率而定。3、應(yīng)付賬款結(jié)算不及時，導(dǎo)致負債增加公司涉及的應(yīng)付賬款余額債務(wù)較多，金額較大 。這主要是各家公司在正常的運營中，需要與勘察、設(shè)計、顧問、材料供應(yīng)、施工總承包商等環(huán)節(jié)上的單位建立良好的長期的合作關(guān)系。一般來說，當(dāng)施工結(jié)束，項目完工后，公司應(yīng)付賬款都較高，因為能得到合作單位較長時間

19、付款的優(yōu)惠條件，主要是和公司合作的伙伴中，有和公司長期合作的意圖，因而得到各家單位較長時間付款的優(yōu)惠，這就在無形中增加了一大筆的免息的負債。新創(chuàng)公司作為一家房地產(chǎn)公司，每一個項目的金額都是相當(dāng)?shù)亩嗟?，這就使得很多希望能與公司長期合作的公司給予了更多的優(yōu)惠條款，也就必然增加了一大筆的應(yīng)付賬款，即是一筆很大負債。4、存貨資金的沉淀，效率不高企業(yè)的凈營運資金增加時，企業(yè)的利潤率下降，流動性上升。房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)卻存在著較大的特殊性，占流動資產(chǎn)最大比例的為存貨，周轉(zhuǎn)率慢。即存貨占流動資產(chǎn)的比例最高，是影響資產(chǎn)流動性的重要因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)或公司來說過多的存貨實質(zhì)上就是指完工商品房尾盤的銷售不理想

20、，占用公司過多的流動資金。因此公司的主要資金都沉淀在土地中，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率不斷下降，不僅沒能提高公司應(yīng)對運營風(fēng)險的能力，而且現(xiàn)金流壓力巨大，營運資金的收益性和效率都不高。新創(chuàng)公司直到2009年底，公司已經(jīng)累計開發(fā)總面積達520萬平方米。其中包括了已經(jīng)建設(shè)完成的和仍在建設(shè)中的項目。目前公司主要銷售的是理想家園二期和三期，雖然相對來說公司的銷售情況還是相對還是可以的，但仍是存在著部分的尾房銷售不理想的情況，特別在國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布了各種政策后，許多的原來準備購房的人都暫時的打消了念頭，在今年上半年新的房貸政策出臺后，就出現(xiàn)了不少的退房者，而且在新樓房開始出售后，除了小于90平方米的小戶型的商

21、品房出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況外，其他大戶型的銷售情況都很不理想，遠遠低于預(yù)計。這就使得之后的售樓計劃也受到了影響，同時使得公司的資金一大部分都沉淀在土地中，沒能夠周轉(zhuǎn)起來。5、融資渠道不暢，過于依賴銀行信貸公司融資渠道受宏觀調(diào)控的影響很大，由于自身條件的限制，融資渠道非常狹窄。房地產(chǎn)企業(yè)融資隨著房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展取得了一定的進步，但也存在著許多問題，其中最為關(guān)鍵、就是房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)失衡，對銀行信貸過分依賴，一元化特征顯著。新創(chuàng)公司是集團公司下的一家房地產(chǎn)企業(yè)，但在集團公司旗下有許多的公司，所以當(dāng)公司需要融資時，仍然是需要大部分依靠銀行信貸來進行，銀行信貸往往要占到了60%左右，而在國外成熟的房地產(chǎn)

22、市場來看，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%。因此，公司的主要融資渠道仍是銀行信貸，融資渠道十分的單一，一旦銀行的信貸政策發(fā)生變化，就會使企業(yè)不可避免的出現(xiàn)資金吃緊的現(xiàn)象。（2） 新創(chuàng)公司營運資金管理問題的成因1、缺乏對營運資金管理的研究新創(chuàng)公司當(dāng)前對營運資金的管理主要是注重了企業(yè)的資金安全，以此來保障在正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要，降低企業(yè)的資金占用等，但卻忽視了營運資金結(jié)構(gòu)的管理的重要性，其中包括了減少應(yīng)收賬款、積極回收應(yīng)收賬款和減少存貨的占用等等。凈營運資金則是指企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債之間的差額。一個企業(yè)的經(jīng)營有資金狀況，不僅對企業(yè)內(nèi)部管理非常重要。而且也是一個被廣泛用于衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險

23、的指標。有效的營運資金管理，要求企業(yè)以一定量的凈營運資金為基礎(chǔ)，正常地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。由于企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)測上的不準確性以及時間上的異步性，促使凈營運資金成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的不可或缺的組成部分。由于每項流動資產(chǎn)和流動負債的流動性程度不盡相同，對凈營運資金的持有水平有一定的影響。因此，如果企業(yè)的現(xiàn)金流入與流出越是具有不確定性，則該企業(yè)就越應(yīng)保持較多的凈營運資金，以備償付當(dāng)期的到期債務(wù)。從中可以看出，現(xiàn)金流量的難于預(yù)測性和非協(xié)調(diào)一致性，使得企業(yè)保持一個適量的凈營運資金水平，對流動資產(chǎn)和流動負債進行結(jié)構(gòu)性管理成為必要。因此，企業(yè)在強調(diào)企業(yè)資金安全性的同時，還要重視營運資金結(jié)構(gòu)的管理這一方面。2、

24、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款的日常管理薄弱公司的應(yīng)收賬款管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理。其中事前管理主要是指導(dǎo)客戶選擇合適自己的付款方式，同時把每一客戶的信息詳細錄入公司自己房地產(chǎn)的管理系統(tǒng)中。事中管理主要是銷售人員與財務(wù)人員通過銷售管理系統(tǒng)所產(chǎn)生的催收提示，督促客戶及時的付款或者辦理相應(yīng)的按揭手續(xù)。事后管理主要是對已經(jīng)存在的應(yīng)收賬款和發(fā)生的壞賬進行管理分析，找出應(yīng)收賬款長期拖欠的原因，并與欠款方和各個應(yīng)收項目的經(jīng)辦人進行聯(lián)系，監(jiān)督、催收。而房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款主要是房屋的銷售款。因為在購房合同中會規(guī)定交款時間和對應(yīng)的房價折扣，所以大部分客戶都會及時的還款。因此大部分發(fā)生了大量的應(yīng)收賬款的拖

25、欠是由于集團購房引起的。在社會信用不太完善的情況下，就要加強優(yōu)化客戶關(guān)系和利益相關(guān)者的管理，盡可能的完善公司內(nèi)部的應(yīng)收賬款的日常管理，減少應(yīng)收賬款。對于公司而言，合作單位能夠給予自己一些付款的優(yōu)惠條件當(dāng)然是求之不得的，但一味的拖長付款期限對于公司本身也是十分不利的，這無形的增加了應(yīng)付賬款，增加了公司的負債，過多的負債對于公司的正常的運營時起到阻礙作用的，因此公司的在與合作公司談付款期限時要充分考慮自身狀況，不能一味的延長付款期限。3、資金分配不合理，流動資金被占用對外投資或者購置長期資產(chǎn)項目都不會在短期內(nèi)形成收益，現(xiàn)金流入存在長期滯后的規(guī)律，造成流動資金不足。但營運資金的減少就是現(xiàn)金循環(huán)周期相

26、應(yīng)縮短了，而縮短后的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期可能無法保證在以后的可持續(xù)性，這就對經(jīng)營活動產(chǎn)生的不利的影響。而且新創(chuàng)公司是屬于集團公司，當(dāng)同集團的其他公司發(fā)生急需資金的情況時，就有可能會從新創(chuàng)直接調(diào)動資金的現(xiàn)象，這也就變相的減少公司的流動資金。4、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度減慢影響所需營運資金的數(shù)額的是現(xiàn)金循環(huán)周期，新創(chuàng)公司是一家房地產(chǎn)公司，它銷售的產(chǎn)品是房子，它的現(xiàn)金循環(huán)周期是相對較長，也就影響了所需的營運資金的數(shù)額。因此，如果現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度減慢，企業(yè)對流動資金的需求量一旦增加的時候，那么如果沒有及時的充足的現(xiàn)金儲備或者借款額度，就導(dǎo)致了資金投入無法增加，原有的營運資金規(guī)模就會因此無法滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要。導(dǎo)致現(xiàn)金周

27、轉(zhuǎn)速度減慢的原因有：（1） 已完工的房子沒有能夠及時的銷售導(dǎo)致庫存增加，致使存貨周期延長（2） 客戶自身的原因?qū)е铝藨?yīng)收賬款沒有能及時收回，致使應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期就相應(yīng)的延長了。（3） 供應(yīng)商或者是企業(yè)內(nèi)部管理出現(xiàn)了問題，提前償還了供應(yīng)商的貨款，致使了應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期縮短。5、企業(yè)自籌資金嚴重失衡，信貸資金支持所占比重過大企業(yè)要維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，自身內(nèi)部應(yīng)該具有充足的流動資金，其余不足的不分再進行外部融資，而現(xiàn)實中，企業(yè)在進行固定資產(chǎn)投資后，資金所剩無幾了?；谶@樣的情況就只能選擇到銀行貸款來補充流動資金，雖然說適量的負債經(jīng)營有利于自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動，但是過度了，一直依賴于信貸則會適得其反，影

28、響企業(yè)的生存和發(fā)展。而且一旦國家規(guī)定的信貸政策發(fā)生變化，就會直接影響到了企業(yè)的自身利益。五、蘇州新創(chuàng)建設(shè)公司營運資金管理的改善措施1、完善現(xiàn)金管理舉措新創(chuàng)公司加強和完善公司的現(xiàn)金預(yù)算管理制度，以科學(xué)的方法進行現(xiàn)金預(yù)算編制，就是以現(xiàn)金收支法對預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出分別進行列示。它主要包括的內(nèi)容有：預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收入總額、預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金支出總額以及對現(xiàn)金的不足或多余確定之后的處理。在編制現(xiàn)金預(yù)算中銷售預(yù)測是現(xiàn)金收支預(yù)測中最關(guān)鍵的預(yù)測。具體說，對銷售額的預(yù)測主要取決于三個因素的預(yù)測：銷售產(chǎn)品的數(shù)量，單位產(chǎn)品的平均價格以及支付貨款時平均延遲時間即賒銷時間的長度。在進行銷售預(yù)測時，財務(wù)部、銷售部應(yīng)通力協(xié)

29、作，以前期銷售數(shù)據(jù)、淡旺季、本地消費者習(xí)慣等方面為基礎(chǔ)，充分考慮稅收環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)相關(guān)政策等變化對銷售所造成的影響。同時加強對公司其他編制預(yù)算單位人員進行相關(guān)知識培訓(xùn)，提高預(yù)算編制水平，并對其編制的現(xiàn)金預(yù)算進行嚴格審批和提出改進建議，從而通過編制現(xiàn)金預(yù)算有效地預(yù)計未來現(xiàn)金流量，使公司能夠從容地籌集資金。2、保持流動資產(chǎn)高比例，注意資金安全蘇州新創(chuàng)建設(shè)公司應(yīng)加強對應(yīng)收賬款的管理。新創(chuàng)建設(shè)企業(yè)逾期應(yīng)收賬款甚至呆滯賬款過大，其中包括支付首期或定金無后續(xù)支付能力的一次付款、分期付款等方式的小企業(yè)，投資合作式發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓合作的合作者不能按期投入資金的合作拖欠等等，這些都會造成大量的資產(chǎn)沉淀，使得資金

30、無法周轉(zhuǎn)流動。所以應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策縮短應(yīng)收賬款的周期。但同時也要加強對合作伙伴以及銷售對象的信譽度審核，盡量降低壞賬率，保持流動資金的安全。另外，蘇州新創(chuàng)建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)保持較多的資金在流動資產(chǎn)上，以最大程度地增加經(jīng)營資金，保證營運資金鏈流動順暢，促進經(jīng)營利潤的增長，提高企業(yè)經(jīng)營績效。然而流動資金比重過大，就會產(chǎn)生了資金運作流轉(zhuǎn)問題及安全性問題。實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)中，除了少量貨幣資金能與硬負債對應(yīng)外，其余的很大一部分資產(chǎn)處于一種不可控制的疲軟狀態(tài)之中，如土地投資、未完工程、滯銷房產(chǎn)等，一旦流動資金出現(xiàn)問題，到期債務(wù)的償還壓力也就增加，對此，首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對存貨資產(chǎn)的管理。因此，加速

31、完工存貨的銷售并且同時也要保持存貨中完工產(chǎn)品與在開發(fā)產(chǎn)品的適當(dāng)比例，有利于企業(yè)保證充足的流動資金，維持正常的營運資金鏈。不然，就會嚴重的影響公司的生存和發(fā)展。3、加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，我們認為可以采取以下措施：（1）加強在中小型住宅的設(shè)計和開發(fā) 2007年8月，國務(wù)院下發(fā)24號文國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，對我國未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出總體規(guī)劃。國土資源部要求各地在制定土地供應(yīng)計劃時，應(yīng)優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)用地，“其年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70%”。在今年國家上半年，國家又出臺了新的房貸政策，其中

32、關(guān)于一套房在進行貸款時規(guī)定：一套房面積小于90平方米的房子，首付款是總房款的20%，而面積大于90平方米的房子，首付款就達到了總房款的30%。這一變化將進一步強化住房小型化的趨勢，這是國家和政府所倡導(dǎo)的，所以企業(yè)在中小型住宅上的設(shè)計和開發(fā)能力將更為重要，將成為企業(yè)在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢的重點所在。這是因為加強在中小型住宅的設(shè)計和開發(fā)，首先是因為小型住宅更加適應(yīng)國家政策和市場需要，有利于銷售和回籠資金，其次是因為，中小型住宅開發(fā)周期較短，資金占用相對較少。因此可以加快企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度，完善企業(yè)營運資金管理能力。（2） 隨著行業(yè)行業(yè)整合的深入，企業(yè)競爭的核心將更多歸功于專業(yè)能力的競爭，因此公司應(yīng)

33、結(jié)合自身優(yōu)勢，找準市場定位，專注于房地產(chǎn)行業(yè)中某一項或幾項領(lǐng)域提高相應(yīng)開發(fā)與資金周轉(zhuǎn)速度。隨著專業(yè)化的加強，其在該領(lǐng)域的管理和開發(fā)水平相應(yīng)提高，開發(fā)項目從立項到交付使用的周期必然縮短，資金周轉(zhuǎn)速度必然加快。4、合理計算信用期，適度使用應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款是企業(yè)的短期負債。在和有長期合作關(guān)系的公司合作時，對方一般都會給予一定的優(yōu)惠條款如延長付款期限，雖然這樣做有是對公司有利的，一定程度上緩解了付款的壓力的，但也不是越長越好的，一方面這樣增加了公司的負債，另一方面也對企業(yè)的信譽不利。所以企業(yè)需要在各種方案中選中最優(yōu)的方案。企業(yè)要完善信譽體系，選擇最合理的付款期限和方式，努力樹立良好的企業(yè)形象同時提高企

34、業(yè)的信譽度，提高未來的融資能力。財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合公司現(xiàn)有的實際情況制定出企業(yè)內(nèi)部關(guān)于應(yīng)付賬款管理的程序，同時也要及時的清理入庫未達賬款，以確保余額能夠及時真實的反應(yīng)。5、充分利用長期負債的杠桿效應(yīng)，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險在當(dāng)今社會，許多企業(yè)都是在負債經(jīng)營的，新創(chuàng)公司同樣也是負債經(jīng)營。因為在一定范圍內(nèi)利用負債，通過財務(wù)杠桿可以獲得額外利益，這部分利益就是：資本收益=企業(yè)投資收益率*總資本-負債利息率*債務(wù)資本 =企業(yè)投資收益率*（權(quán)益資本+債務(wù)資本）-負債利息率*債務(wù)資本 =企業(yè)投資收益率*權(quán)益資本-（企業(yè)投資收益率-負債利息率）*債務(wù)資本（此處的企業(yè)投資收益率=息稅前利潤/資本總額，即息稅前利潤率）因而整個公司權(quán)益資本收益率的計算公式為：權(quán)益資本收益率=企業(yè)投資收益率+（企業(yè)投資收益率-負債利率）債務(wù)資本/權(quán)益資本所以，只要企業(yè)投資收益率大于負債利率，財務(wù)杠桿作用使得資本收益由于負債經(jīng)營的絕對值增加而增加。所以財務(wù)杠桿利益的實質(zhì)便是由于企業(yè)投資收益率大于負債利率，由負債所得的一部分利潤轉(zhuǎn)化給了權(quán)