悅城房地產(chǎn)住宅樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

1、目錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況11.1 項(xiàng)目申報(bào)單位概況11.1.1申報(bào)單位名稱11.1.2單位地址11.1.3法定代表人11.1.4項(xiàng)目申請(qǐng)單位概況11.2 項(xiàng)目概況21.2.1 項(xiàng)目名稱21.2.2項(xiàng)目建設(shè)背景21.2.3市場研究41.2.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)51.2.5建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容51.2.6建設(shè)條件61.2.7項(xiàng)目特點(diǎn)91.2.8項(xiàng)目分析101.2.9工程技術(shù)方案101.2.10公用工程設(shè)計(jì)121.2.11安全及消防151.2.12擬建項(xiàng)目招標(biāo)方案191.2.13項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排211.2.15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)25第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析272.1發(fā)展規(guī)劃分析272.2產(chǎn)業(yè)政策

2、分析272.3行業(yè)準(zhǔn)入分析28第三章 資源開發(fā)和綜合利用分析293.1資源開發(fā)方案293.2資源利用方案293.2.1電力消耗293.2.2水資源耗用情況293.2.3采暖熱負(fù)荷293.2.4燃?xì)?03.3資源節(jié)約措施30第四章 節(jié)能方案分析314.1設(shè)計(jì)依據(jù)314.2節(jié)能措施和節(jié)能效果分析314.2.1建筑節(jié)能314.2.2電氣節(jié)能324.2.3采暖節(jié)能324.2.4節(jié)水措施324.3能耗狀況及耗能指標(biāo)分析334.3.1能耗狀況334.3.2節(jié)能效果分析33第五章 安置建設(shè)用地征、地拆遷及移民安置分析355.1項(xiàng)目選址即用地方案355.2土地利用合理性分析355.3征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案

3、35第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析366.1主要依據(jù)366.2項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量狀況366.3環(huán)境影響分析366.3.1施工期對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)保措施366.3.2 建成期對(duì)環(huán)境的影響及對(duì)策406.4環(huán)保結(jié)論40第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析427.1經(jīng)濟(jì)效益分析427.2行業(yè)影響分析427.3區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析43第八章 社會(huì)影響分析448.1社會(huì)影響效果分析448.2社會(huì)適應(yīng)性分析448.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析4544第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目申報(bào)單位概況1.1.1申報(bào)單位名稱唐山悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.2單位地址唐山市路南區(qū)石莊大街1.1.3法定代表人劉東彬 董事長1.1.4項(xiàng)目申請(qǐng)單位

4、概況唐山悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年2月，是河北省建設(shè)廳評(píng)定具有暫定級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金人民幣1000萬元，注冊(cè)地址：唐山市路南區(qū)石莊大街。唐山悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在運(yùn)行過程中，處處貫徹“以人為本，誠信經(jīng)營”的企業(yè)理念，注重提升企業(yè)及員工素質(zhì)，公司現(xiàn)有員工35人，下設(shè)財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部及辦公室，有建筑工程、財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、營銷管理等各類專業(yè)技術(shù)人員19名，90%以上員工具有大專以上學(xué)歷，其中高級(jí)職稱2人，中級(jí)職稱人員6人，初級(jí)職稱9人。唐山悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司技術(shù)力量雄厚，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，無論是從項(xiàng)目選定、工程建設(shè)還是市場銷售、物業(yè)管理等方面都有整套的工作

5、流程及專業(yè)人員。公司還聘任多年從事建筑行業(yè)的專家擔(dān)任技術(shù)顧問，以確保精品住宅和商務(wù)樓的推出。唐山悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司堅(jiān)持從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，以誠信取得廣大客戶、業(yè)主的認(rèn)可。1.2 項(xiàng)目概況1.2.1 項(xiàng)目名稱唐山市南堡開發(fā)區(qū)悅城雅居小區(qū)住宅樓開發(fā)項(xiàng)目1.2.2項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目所在南堡開發(fā)區(qū)是是曹妃甸新區(qū)的重要組成部分，是唐山市乃至河北省經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最為活躍的地區(qū)之一，位于“唐山灣”的核心地帶。2009年3月14日，曹妃甸新區(qū)正式揭牌成立，標(biāo)志著“渤海明珠”曹妃甸的開發(fā)建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新階段。曹妃甸新區(qū)轄曹妃甸工業(yè)區(qū)、南堡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、唐?？h和曹妃甸新城，規(guī)劃面積1943平方公里，陸域海岸線約80公

6、里，目前常住人口22萬。這一區(qū)域必將發(fā)展成為唐山市創(chuàng)建科學(xué)發(fā)展先行區(qū)、開放創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)、先進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、生態(tài)文明樣板區(qū)的典范。南堡開發(fā)區(qū)西北距北京200公里、西南距天津?yàn)I海新區(qū)20公里、天津港45公里，北距唐山市區(qū)45公里，東至秦皇島120公里，距正在建設(shè)的“河北省一號(hào)工程”曹妃甸港及曹妃甸工業(yè)區(qū)20公里。南堡開發(fā)區(qū)成立于1991年，1995年經(jīng)河北省委、省政府批準(zhǔn)，升格為省級(jí)開發(fā)區(qū)。在唐山實(shí)施“生產(chǎn)力布局向沿海推進(jìn)”的宏觀戰(zhàn)略中，南堡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)凸現(xiàn)了優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并得到了國內(nèi)外客商的廣泛關(guān)注，先后有近百家國內(nèi)外企業(yè)入駐南堡開發(fā)區(qū)。近幾年南堡開發(fā)區(qū)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目越來越多，尤其是在曹妃甸港口加快建設(shè)步

7、伐之后，臨近港口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使開發(fā)區(qū)具有了更好的發(fā)展前景，項(xiàng)目建設(shè)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。唐山沿海地區(qū)大開發(fā)、大開放的態(tài)勢(shì)已經(jīng)展開，南堡開發(fā)區(qū)正在以毗鄰的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、雄厚的化工產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件成為曹妃甸港周邊條件最為優(yōu)越的發(fā)展腹地，依托曹妃甸新區(qū)的建設(shè)，做大做強(qiáng)臨港化工產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展臨港加工產(chǎn)業(yè)和臨港物流產(chǎn)業(yè)，將逐步成為曹妃甸工業(yè)區(qū)的重要支點(diǎn)，成為唐山市南部的又一經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心。南堡開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積381平方公里，城區(qū)建設(shè)面積20平方公里，現(xiàn)在已建城區(qū)面積為11平方公里，還有9平方公里的面積有待開發(fā)。全區(qū)現(xiàn)有5萬人口，城區(qū)人口規(guī)劃在15萬-20萬。已有相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、文化、郵政

8、、銀行、教育、醫(yī)療、交通和農(nóng)業(yè)，已形成初具規(guī)模的城鎮(zhèn)格局。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有購物商場多個(gè)，農(nóng)貿(mào)、集貿(mào)市場各一個(gè)，“二甲”醫(yī)院兩座，中小學(xué)校4所，體育場3個(gè)，全區(qū)社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善。本項(xiàng)目位于唐山市南堡開發(fā)區(qū)域，位于唐山南部，距市中心45公里，距北京市200公里，距天津港80公里，距京唐港75公里，并有京山（北京至山海關(guān)）鐵路漢-南（漢沽至南堡）支線直通開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。唐山悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順應(yīng)市場需求，充分利用該區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?、地理位置?yōu)越等外部機(jī)會(huì)和企業(yè)內(nèi)部資金、人才和技術(shù)等內(nèi)部優(yōu)勢(shì)，開發(fā)建設(shè)悅城雅居小區(qū)住宅樓，為南堡居民提供一個(gè)優(yōu)雅舒適的居住環(huán)境，為南堡開發(fā)區(qū)的建設(shè)做

9、出貢獻(xiàn)。1.2.3市場研究1.2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域概況唐山市南堡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)開發(fā)區(qū)，處于環(huán)津京、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)合作開發(fā)地帶，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、豐饒富足的資源優(yōu)勢(shì)和雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)過10多年的建設(shè)發(fā)展，在能源、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他配套產(chǎn)業(yè)上都有了較快的發(fā)展，投資的軟、硬環(huán)境日臻完善。南堡開發(fā)區(qū)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的以鹽化工、海洋化工、煤化工、精細(xì)化工、石油化工等為主的沿海化工基地。目前區(qū)內(nèi)有世界第三，亞洲第一，年產(chǎn)180萬噸優(yōu)質(zhì)海鹽的河北省南堡鹽場；有年產(chǎn)85萬噸純堿，占中國純堿產(chǎn)量第一的唐山三友集團(tuán)堿廠；有具有90年代世界先進(jìn)水平，由奧地利引進(jìn)成套設(shè)備的

10、年產(chǎn)2.5萬噸粘膠短纖維的唐山三友集團(tuán)化纖廠。工業(yè)化發(fā)展必將帶來該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和人口增加。1.2.2.2消費(fèi)市場分析隨著南堡開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，會(huì)有成千上萬的知識(shí)性人才在當(dāng)?shù)芈涞卦?，與其相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)會(huì)逐漸發(fā)展起來。房地產(chǎn)在擴(kuò)大該地區(qū)投資以及拉動(dòng)內(nèi)需方面起著重要作用，而投資和消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩駕馬車。南堡開發(fā)區(qū)鱗次櫛比的嶄新樓房與漂亮小區(qū)正在拔地而起，隨著收入的增加，人民的生活水平在不斷的提高，同樣對(duì)住房的需求量也在不斷地增加，對(duì)質(zhì)量的要求也越來越高。1.2.3.3項(xiàng)目市場定位和特征該項(xiàng)目的建設(shè)不僅能改善該區(qū)域內(nèi)住宅的檔次，而且能夠提升該區(qū)域的城市形象。本項(xiàng)目按

11、現(xiàn)代化住宅項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理，功能齊全，配套服務(wù)設(shè)施完備，管理科學(xué)規(guī)范，可滿足居民的消費(fèi)需求，具有良好的市場發(fā)展前景的。項(xiàng)目建成后的目標(biāo)市場主要面向在此聚集區(qū)域的廣大城區(qū)居民，并輻射周邊的豐南區(qū)及周邊農(nóng)村農(nóng)民。1.2.3.4市場分析結(jié)論南堡開發(fā)區(qū)工業(yè)化發(fā)展必將帶來該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮和人口增加，本項(xiàng)目不僅能改善該區(qū)域內(nèi)住宅的檔次，而且能夠提升該區(qū)域的城市形象。本項(xiàng)目按現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理，功能齊全，配套服務(wù)設(shè)施完備，管理科學(xué)規(guī)范，可滿足企業(yè)及個(gè)人的消費(fèi)需求，具有良好的市場發(fā)展前景。1.2.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目選址位于唐山市南堡開發(fā)區(qū)九號(hào)路西側(cè)，三號(hào)路南側(cè)。地勢(shì)較為平坦，交通便

12、捷，周邊環(huán)境良好，給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營的需要。1.2.5建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總占地面積19451.59平方米，規(guī)劃建設(shè)住宅樓，總建筑面積47924.71平方米，建筑密度20.92%，容積率2.26，具體情況如下：全部工程建設(shè)內(nèi)容一覽表序號(hào)項(xiàng)目面積（平方米）備注1土地使用面積19451.592總建筑面積47924.713住宅總建筑面積43339.124服務(wù)樓建筑面積6895地下建筑面積3896.591.2.6建設(shè)條件1.2.6.1規(guī)劃要求項(xiàng)目用地面積19451.59平方米;總建筑面積47924.71平方米,容積率2.26，建筑密度20.

13、92%。項(xiàng)目所在地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地。 上述各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)和用地性質(zhì)均符合該區(qū)域控制性規(guī)劃要求。1.2.6.2土地權(quán)屬該址用地形狀呈較規(guī)則梯形，地類用途為住宅用地；使用權(quán)類型為出讓。1.2.6.3施工條件本項(xiàng)目施工場地、交通運(yùn)輸、施工用水用電等條件均能夠滿足施工要求。建筑大部分材料如鋼材、水泥、土產(chǎn)材料等有充足的供應(yīng) ，場地開闊，施工條件良好。1.2.6.4自然條件1、地形地貌本項(xiàng)目處于唐山南部沿海地帶，大部分地區(qū)為沖淤積平原。區(qū)內(nèi)地形北高南低，由西向東南傾斜，地形較平緩，稍有起伏，地面海拔高程在1.42.7m之間。2、氣候項(xiàng)目所在地屬暖溫帶濱海半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，年平均降雨量為573毫

14、米，最高年降雨量為1030毫米，最低年降雨量為261毫米，降雨多集中在79月，占全年降雨量的65左右。年平均水面蒸發(fā)量為1378毫米，陸面蒸發(fā)量為530毫米。年平均氣溫11.9，最高氣溫35.4，最低氣溫16.3，最大凍土深度0.7米。年主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)，夏季是西南風(fēng)，冬季是西北風(fēng)。1.2.6.5地質(zhì)條件1、地層巖性地層除表層局部為素填土外，分別為第四系全新統(tǒng)和第四系更新統(tǒng)海陸交互相沉積物。全新統(tǒng)陸相沉積層：埋藏深度約2米，巖性為高液限粘土或低液限粘土?；尹S色灰褐色，受地表蒸發(fā)和人類活動(dòng)影響，使土層含水量降低，為表層硬殼。全新統(tǒng)海相沉積層：埋藏深度18-23米，上部巖性為淤泥質(zhì)低液限粘土和淤泥質(zhì)

15、高液限粘土，南部夾低液限粉土?；疑罨疑?，含腐植質(zhì)及螺類碎片，呈軟塑流塑狀；粉土中密，局部稍密。沉積時(shí)間短、物理力學(xué)性質(zhì)較差；下部巖性為低液限粘土、粉土互層；灰色淺灰色，粘土呈軟塑狀，局部流塑；粉土密實(shí)，局部為中密。更新統(tǒng)陸相沉積層：埋藏深度3640米，上部巖性為低液限粘土，粉土互層，灰黃色黃灰色，呈硬塑狀，局部呈軟塑狀，粉土密實(shí)；下部巖性粉細(xì)砂層，密實(shí)，更新統(tǒng)海相沉積層：埋藏深度示揭穿，最大揭露厚14米，上部巖性為低液限粘土，粉土互層，灰色，粘土呈硬塑狀，粉土密實(shí)；下部為粉細(xì)砂層及粉土層，均密實(shí)。2、地質(zhì)構(gòu)造路線所在區(qū)處于大地構(gòu)造單元燕山臺(tái)褶帶的馬蘭峪復(fù)式背斜內(nèi)。區(qū)內(nèi)區(qū)域性的斷裂構(gòu)造有：固安

16、昌黎大斷裂、青龍灤縣大斷裂；一般斷裂構(gòu)造有：豐潤盧龍斷裂、遷安灤南斷裂、豐南寧河斷裂等。主要斷裂均為活動(dòng)性斷裂，且斷裂活動(dòng)性較強(qiáng)烈，在這些活動(dòng)斷裂的交匯部位多為地震的震中位置。地震活動(dòng)的發(fā)生與斷裂構(gòu)造的活動(dòng)密不可分。3、地震效應(yīng)依據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國地震參數(shù)區(qū)劃圖（gb 18306-2001），地震動(dòng)峰加速度為0.15g，場地特征周期為0.4s。據(jù)河北省地震烈度區(qū)劃圖（1990），路線所在區(qū)地震基本烈為度。路線影響區(qū)地面動(dòng)峰值加速度及場地特征周期分布見圖。 地面動(dòng)峰值加速度分布圖 4、場地評(píng)價(jià)勘察結(jié)果表明,擬建場地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)作用,場地和地基穩(wěn)定,地基土均勻,適宜進(jìn)行本工程的建設(shè)。

17、1.2.6.6供電項(xiàng)目耗電為生產(chǎn)經(jīng)營用電，電源由項(xiàng)目用地附近高壓線引入雙路10kv電力電源到商場配電室，電源電壓380/220v，然后由配電室引出，由箱式變電站低壓柜直接供電。1.2.6.7供水本項(xiàng)目用水主要為經(jīng)營、保潔及生活用水，水源取自項(xiàng)目用地附近的市政給水管網(wǎng),最大日用水量約為168t/d,給水來源管道接口壓力為 0.25mpa。1.2.6.8排水該項(xiàng)目的排水方式為雨污分流。項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要為生活污水，經(jīng)糞化池處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政污水管網(wǎng)；雨水排放采用管渠結(jié)合式，經(jīng)匯集后流入市政雨水管網(wǎng)，以上污水均匯入唐山南堡開發(fā)區(qū)污水處理廠。1.2.6.9供暖該項(xiàng)目所需供暖，由條件成熟的市政供

18、熱管網(wǎng)，供熱總負(fù)荷為1205.12kw。1.2.6.10燃?xì)庠擁?xiàng)目燃?xì)鈦碓礊樘烊粴?由市政天然氣管道提供。1.2.6.11垃圾處理項(xiàng)目產(chǎn)生的垃圾由垃圾分類收集系統(tǒng)分類收集后,經(jīng)項(xiàng)目物業(yè)部門運(yùn)送到就近的垃圾收集站,再由專業(yè)部門統(tǒng)一運(yùn)送至垃圾處理場。1.2.7項(xiàng)目特點(diǎn)1、本項(xiàng)目用地局促，在滿足規(guī)模要求下，體形盡量平順方整，順應(yīng)用地形態(tài)。2、應(yīng)用新技術(shù)節(jié)約資源、降低運(yùn)行成本。1.2.8項(xiàng)目分析1、地理位置優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地南堡開發(fā)區(qū)位于唐山南部，地處渤海灣中心地帶，南瀕渤海，北依燕山，隔海與朝鮮和韓國相望。2、交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在南堡開發(fā)區(qū)既臨渤海又環(huán)京津，處于河北省“兩環(huán)開放帶動(dòng)戰(zhàn)略”的前沿。開發(fā)區(qū)北距唐

19、山市區(qū)45公里，西鄰天津機(jī)場和天津港，東毗京唐港，且有環(huán)渤海公路相連接，東南至正在建設(shè)的曹妃甸港僅20公里。南堡開發(fā)區(qū)作為該港口的港城和腹地，將發(fā)展成為唐山市南部的又一政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。1.2.9工程技術(shù)方案1.2.9.1設(shè)計(jì)理念1、外觀時(shí)尚化通過造型的虛實(shí)結(jié)合，體塊的組合穿插，細(xì)節(jié)的刻畫，形成亮麗、大氣的外觀。2、功能明細(xì)化整個(gè)建筑按層次和功能進(jìn)行細(xì)化，做到它色鮮明。1.2.9.2總圖布置1、建筑外觀設(shè)計(jì)力求表現(xiàn)出簡潔、明快、新穎的現(xiàn)代化建筑特征。2、單體建筑外部連接，內(nèi)部空間相對(duì)獨(dú)立。1.2.9.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程采用框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系或剪力墻結(jié)構(gòu)體系，安全等級(jí)為一級(jí)。地基處理

20、局部達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的，采用砂石級(jí)配方式進(jìn)行處理?；撅L(fēng)壓（kn/）基本雪壓（kn/）標(biāo)準(zhǔn)凍深（m）地面粗糙度0.400.350.80b類項(xiàng)目所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為八度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。因?yàn)樘粕绞袨楦叩卣鹆叶葏^(qū)，因此在建筑抗震設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分體現(xiàn)結(jié)構(gòu)的“強(qiáng)柱弱梁，強(qiáng)剪弱彎，強(qiáng)節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)錨固”以及“小震不壞，大震不倒”的設(shè)計(jì)原則。在保證安全第一的基礎(chǔ)上，盡量做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用?；炷粱炷恋脑牧?、配合比、拌制、運(yùn)輸、澆筑以及養(yǎng)護(hù)和拆模等應(yīng)符合混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。地下室和主體結(jié)構(gòu)的混凝土應(yīng)采用商品混凝土,同時(shí)應(yīng)遵守國家建委關(guān)于預(yù)防混凝土工程堿集料反應(yīng)技術(shù)管理的

21、規(guī)定。本工程對(duì)高層建筑擬使用混凝土強(qiáng)度等級(jí)為c50之混凝土。 鋼筋鋼筋主要采用hrb400 級(jí)鋼筋。 填充砌體均采用輕質(zhì)砌塊 （容重小于 6kn/m3）,混合砂漿 m5.o 砌塊強(qiáng)度等級(jí) mu3.5, 砌體施工控制等級(jí)為 b 級(jí)。 保溫材料建筑物外墻貼聚苯板保溫。 門窗建筑物外窗均采用中空玻璃塑鋼窗。1.2.10公用工程設(shè)計(jì)1.2.10.1給水設(shè)計(jì)1、給水系統(tǒng)：給水管線按生活、室外消防合用管道設(shè)計(jì)，市政管線進(jìn)入進(jìn)駐紅線處設(shè)置水表，共建給水入口處設(shè)置水表，室外消防栓保護(hù)半徑不大于50米，間距不超過120米。本項(xiàng)目用水主要為商戶生活用水、道路噴灑、綠地澆灌等項(xiàng)用水，最大日用水量為168噸/天，年用

22、水量為6萬噸/年。2、消防系統(tǒng)：消防系統(tǒng)采用低壓制，項(xiàng)目按同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)1次，室內(nèi)消防用水量15l/s，室外消防用水量25l/s，火災(zāi)持續(xù)時(shí)間2h，一次滅火用水量288m3設(shè)計(jì)。在室外設(shè)地下室消火栓，辦公樓內(nèi)設(shè)消火栓系統(tǒng)并設(shè)自動(dòng)噴水煤或系統(tǒng)。1.2.10.2排水設(shè)計(jì)室外雨污分流，室內(nèi)污廢分流。1、雨水系統(tǒng)：屋面雨水經(jīng)落水管到地面后與地面雨水匯合排放到小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。小區(qū)設(shè)計(jì)考慮雨水收集系統(tǒng)，該系統(tǒng)結(jié)合小區(qū)地形、地貌采取暗渠收集雨水，園區(qū)內(nèi)布設(shè)雨水井，沿園區(qū)道路設(shè)雨水口，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)降水徑流可全部收集利用，超標(biāo)準(zhǔn)降水則通過溢流系統(tǒng)經(jīng)匯總排放到項(xiàng)目周邊市政污水管網(wǎng)后匯入南堡開發(fā)區(qū)污水處理廠。2、污水

23、系統(tǒng)：該項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要為生活污水，最高日排放污水約為141.8噸，經(jīng)化糞池處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后排入周邊道路的市政污水管網(wǎng)。1.2.10.3供熱設(shè)計(jì)1、供熱負(fù)荷計(jì)算冬季采暖室外計(jì)算干球溫度-11。大氣壓力：冬季103650pa室外風(fēng)速：冬季平均5.1m/s2、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)住宅、物業(yè)用房等的室內(nèi)計(jì)算溫度為18。3、熱源本項(xiàng)目熱源由小區(qū)熱力站集中供熱，需供暖面積45800m2，經(jīng)計(jì)算需熱負(fù)荷1205.12kw，供水溫度為80/55。1.2.10.4燃?xì)庠O(shè)計(jì)燃?xì)馐褂锰烊粴?，由市政天然氣站提供天然氣，用于樓?nèi)人員餐飲使用，年需天然氣578.16萬立方米。1.2.10.5電氣設(shè)計(jì)1、供電設(shè)計(jì) 供電電源項(xiàng)

24、目耗電為居民用電，電源由高壓線引入居民樓配電室，電源電壓380/220v，樓內(nèi)由箱式變電站低壓柜直接供電。 供電系統(tǒng)遵循 工業(yè)與民用10kv及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50053-1994)、低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50054-1995)、供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50052-1995）等進(jìn)行設(shè)計(jì)。低壓供電線路均采用電纜穿管埋地敷設(shè)。各用電單位采用分戶計(jì)量方式，各戶裝設(shè)計(jì)量表。不同用途插座分別設(shè)支路，除照明外均裝漏電保護(hù)裝置。室外照明選用高為4m-8m的金屬燈桿，光源選擇80w15ow高壓鈉燈，基距為25m30m，對(duì)環(huán)境起到美化和點(diǎn)綴作用。 供電負(fù)荷本項(xiàng)目用電負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，根據(jù)分區(qū)不同設(shè)置單獨(dú)計(jì)量

25、表，公建配電按區(qū)域設(shè)置獨(dú)立計(jì)量表。 2、建筑物的防雷保護(hù)建筑物利用基礎(chǔ)內(nèi)的結(jié)構(gòu)鋼筋作接地裝置。防直擊雷的接閃器采用10的鍍鋅圓鋼,沿樓頂女兒墻或結(jié)構(gòu)架頂部易受雷擊的部位上敷設(shè),在樓頂上組成不大于 10 米 10 米的網(wǎng)格全長焊接,引下線利用柱內(nèi)2根不小16的主筋全長焊接。引下線間距不大于 25 米。接地裝置利用一層室內(nèi)一米以下基礎(chǔ)內(nèi)的2根不小于16的鋼筋,按柱網(wǎng)全長焊接成等電位網(wǎng) 。把屋頂避雷網(wǎng)、引下線、接地裝置焊接成一體組成閉合電氣通路。所有突出屋面的非帶電導(dǎo)電體（包括雨落管等）都必須和避雷網(wǎng)可靠連接。所有地下進(jìn)出建筑物的金屬管道都必須做總等電位聯(lián)結(jié)。3、建筑物接地建筑物的保護(hù)接地采用 tn

26、系統(tǒng)。進(jìn)線做 pe 線重復(fù)接地,各種實(shí)驗(yàn)儀器做專用接地線。接地裝置采用強(qiáng)、弱電聯(lián)合接地、接地電阻小于等于 1 歐。建筑物做總等電位聯(lián)結(jié),建筑時(shí)所有不帶電金屬物均應(yīng)與接地裝置可靠聯(lián)結(jié)。1.2.10.6弱電和智能化設(shè)計(jì)本工程為住宅樓，按照綜合式安全防范系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建設(shè)一個(gè)完整的、集成的、可靠的、易操作的安防系統(tǒng)，使其作為有機(jī)的整體對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控和管理是建立綜合安防系統(tǒng)著重要達(dá)到的目標(biāo)。1、安全防范子系統(tǒng)2、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)電話接入系統(tǒng)有線電視接入系統(tǒng)1.2.11安全及消防本項(xiàng)目的危害因素主要體現(xiàn)在施工過程中的不安全因素。1.2.11.1安全措施本項(xiàng)目在施工階段必須建立完善的安全防

27、護(hù)措施。施工前認(rèn)真編制詳細(xì)可行的施工組織設(shè)計(jì)及施工安全紀(jì)律,盡量減少上下交叉作業(yè)給施工人員造成的安全隱患。1、建立各級(jí)安全生產(chǎn)責(zé)任制做好建筑施工的安全管理,必須把重點(diǎn)放在責(zé)任的落實(shí)上, 由此建立起一整套從單位領(lǐng)導(dǎo)到全體職工層層分解落實(shí)、層層責(zé)任清晰的管理制度,以制度責(zé)任確定每一個(gè)人在安全工作中的位置。2、建立完善的安全操作規(guī)程，根據(jù)建筑施工事故統(tǒng)計(jì)分析,有一半以上的事故原因是“三違”造成的，尤其是違章作業(yè)在其中比重最大。盡管大部分建筑工人在長期的建筑施工操作中,安全經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)較豐富,企業(yè)各類崗位安全操作規(guī)范也日趨完善化,但隨著新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料的應(yīng)用,一些舊的安全操作規(guī)范已經(jīng)不能滿足

28、現(xiàn)代施工的需要,這就要求對(duì)其重新制訂或加以完善,使每個(gè)建筑工人的施工過程都在規(guī)定的程序下進(jìn)行。執(zhí)行和監(jiān)督職工正確運(yùn)用安全操作規(guī)程,應(yīng)從領(lǐng)導(dǎo)做起,按章行事,避免違章指揮, 堅(jiān)持長期有效、持之以恒地對(duì)職工道章守紀(jì)情況實(shí)施監(jiān)督。對(duì)于違章人員的處罰既要適當(dāng),又要使職工本人或其他人民受到教育,做到對(duì)每個(gè)職工都一視同仁。這樣才能樹立安全檢查人員的權(quán)威性,切實(shí)把職工安全操作規(guī)程和各項(xiàng)安全制度貫徹執(zhí)行下去。3、實(shí)施多樣性的職工安全教育由于建筑施工隊(duì)伍人員來源復(fù)雜,文化水平參差不齊,這給實(shí)施安全教育培訓(xùn)帶來困難。針對(duì)建筑施工隊(duì)伍低水平、低素質(zhì)的人員較多的特點(diǎn),為提高這個(gè)群體的人員素質(zhì),增強(qiáng)自防自救能力,必須十分

29、重視崗前或作業(yè)前的安全教育培訓(xùn),并把各種教育方法結(jié)合起來,實(shí)施有針對(duì)性和經(jīng)常性的安全教育培訓(xùn), 堅(jiān)持少而精,注重其適用性,反對(duì)脫離本崗位、本工地實(shí)際的泛泛地、雷同式地進(jìn)行安全教育培訓(xùn),使職工感到安全教育多而不厭、勤而不煩。4、堅(jiān)持經(jīng)常性的檢查事故的發(fā)生除少數(shù)是意外所致,多數(shù)都是人為因素造成的。安全檢查可以發(fā)現(xiàn)隱患,避免或消除事故的發(fā)生。并可以解決怎樣開展安全檢查,采取何種方式開展檢查,通過安全檢查如何把事故隱患暴露出來的問題。首先要求管理者和職工弄懂要檢查對(duì)象的安全標(biāo)準(zhǔn)。并且安全檢查要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求。5、落實(shí)安全設(shè)施投入加大安全管理投入,更新安全設(shè)施,積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料和新設(shè)備

30、，應(yīng)是預(yù)防建筑施工事故的一條行之有效的措施。對(duì)危險(xiǎn)性較大的作業(yè)，用機(jī)械化或自動(dòng)化代替手工操作，不斷改善職工作業(yè)環(huán)境條件，使建筑施工作業(yè)建設(shè)事故率。1.2.11.2消防措施本項(xiàng)目保安全的重點(diǎn)在于火災(zāi)預(yù)防,要貫徹預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)充分考慮消防安全布局、消防供水、消防通道、消防裝備等內(nèi)容。具體做好以下幾點(diǎn) :1、加強(qiáng)對(duì)施工人員的消防安全培訓(xùn)工作要搞好消防安全管理工作,消防安全培訓(xùn)是關(guān)鍵，對(duì)員工的消防培訓(xùn)應(yīng)著重從以下三個(gè)方面進(jìn)行。 組織全體施工人員,認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹執(zhí)行中華人民共和國消防法,進(jìn)一步增強(qiáng)全員的消防安全法律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。 教育施工人員及時(shí)報(bào)警?；馂?zāi)報(bào)警是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，一

31、旦發(fā)生火災(zāi),若不及時(shí)報(bào)警,自己又無法處置,后果往往不可收拾,同時(shí)應(yīng)教育施工人員報(bào)告火警是每個(gè)公民應(yīng)有的權(quán)力和應(yīng)盡的義務(wù),以解決個(gè)別人員對(duì)報(bào)警的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。 進(jìn)一步強(qiáng)化應(yīng)付火刻的能力?；馂?zāi)多為突發(fā)性事故, 火災(zāi)發(fā)生后容易造成人心理上的恐懼,或因處置不當(dāng)，錯(cuò)過撲救初起火災(zāi)的最佳時(shí)機(jī),小火變成大火,小災(zāi)釀成大災(zāi),因此在平時(shí)應(yīng)加強(qiáng)施工人員的基本消防技能培訓(xùn),使人們懂得“三懂三會(huì)”的消防基礎(chǔ)知識(shí)。2、易燃易爆物品的消防安全管理 施工中用的易燃易爆物品和壓縮氣體瓶,應(yīng)設(shè)專用的倉庫分類隔離存放。庫房之間和建筑物防火間距應(yīng)按防火規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行。庫房內(nèi)通風(fēng),降溫設(shè)備和電源、防爆設(shè)備必須靈敏、可靠,電源開關(guān)要設(shè)在庫房

32、以外安全的地方。 施工中所用的簾布、草席等易燃保溫用品存放要遠(yuǎn)離火源,并按照施工需要嚴(yán)格控制使用,專人負(fù)責(zé)調(diào)派,以降低施工現(xiàn)場的火災(zāi)載荷。 施工現(xiàn)場、加工作業(yè)場所、材料堆置場所內(nèi)刨花、木片、鋸末等易燃物品應(yīng)及時(shí)清除,并且在此類場所嚴(yán)禁動(dòng)用明火作業(yè)。 可燃保溫材料不準(zhǔn)堆放在電閘箱、電焊機(jī)、變壓器及電動(dòng)工具周圍,以減少發(fā)生火災(zāi)的可能。3、施工現(xiàn)場的用火管理 施工現(xiàn)場動(dòng)用明火作業(yè)、取暖的應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)消防安全管理制度,由施工現(xiàn)場的消防主管人員根據(jù)施工現(xiàn)場情況和消防措施落實(shí)情況開具動(dòng)火證后方可動(dòng)用明火。 動(dòng)用明火地點(diǎn)要有專人負(fù)責(zé)看管,用火部位的周圍無易燃、可燃物品,同時(shí)用火部位要準(zhǔn)備好消防器材,備足消

33、防水源。 使用焊接的施工作業(yè)中應(yīng)用石棉被或不燃物品接住火花 ,防止引燃可燃物品。 動(dòng)用明火作業(yè)后,負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)用火地點(diǎn)加強(qiáng)檢查,確認(rèn)無死灰復(fù)燃可能方可離開。4、加強(qiáng)對(duì)消防器材與設(shè)備的管理 施工現(xiàn)場確定的專兼職消防人員應(yīng)按照機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定的有關(guān)要求,對(duì)施工現(xiàn)場的各種消防器材定期進(jìn)行檢查和維修,保證其完整好用。 如果遇到冬季施工現(xiàn)場的消防水源要做好保溫防凍工作,以使其在發(fā)生火災(zāi)時(shí)發(fā)揮其應(yīng)用的作用。除上述應(yīng)注意的內(nèi)容外,施工中還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電氣設(shè)備、用電線路的消防安全管理,以保證其在安全的條件下使用。只要從以上幾點(diǎn)加強(qiáng)管理,認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)消防安全管理制度,火災(zāi)就會(huì)遠(yuǎn)離施工,保障施

34、工的正常進(jìn)行。1.2.12擬建項(xiàng)目招標(biāo)方案依據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法、工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和河北省實(shí)施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法的規(guī)定，本項(xiàng)目須實(shí)行招標(biāo)。1.2.12.1招標(biāo)范圍本項(xiàng)目招標(biāo)范圍為：勘查、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、工程監(jiān)理、設(shè)備和重要材料采購。 1.2.12.2招標(biāo)方式本項(xiàng)目的招標(biāo)方式采取邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公正、公平和誠實(shí)信用的原則。1.2.12.3招標(biāo)程序招標(biāo)準(zhǔn)備階段 準(zhǔn)備招標(biāo)條件在正式招標(biāo)開始前，工程應(yīng)具備一定的招標(biāo)條件。包括:招標(biāo)項(xiàng)目按國家規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)，己經(jīng)履行審批手續(xù)并獲得批準(zhǔn)，項(xiàng)目法人單位己經(jīng)組成，資金到位率符合規(guī)定，技術(shù)資料滿足

35、招標(biāo)投標(biāo)等。 委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 編制招標(biāo)文件招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)按照建設(shè)單位的要求編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件應(yīng)包括擬建工程的技術(shù)要求，對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和擬簽訂合同的主要條款等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件，是投標(biāo)和評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)。 計(jì)算標(biāo)底招標(biāo)人應(yīng)編制或由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制并由招標(biāo)人確認(rèn)擬建設(shè)項(xiàng)目的標(biāo)底價(jià)格，它是招標(biāo)人籌集資金和評(píng)標(biāo)人員評(píng)價(jià)投標(biāo)報(bào)價(jià)的主要依據(jù)。準(zhǔn)確可行的標(biāo)底價(jià)格應(yīng)該建立在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)擬建工程的技術(shù)特點(diǎn)，同時(shí)參考最近一段時(shí)期內(nèi)相似工程的結(jié)算價(jià)格來確定。標(biāo)底必須嚴(yán)格保密。招標(biāo)投標(biāo)階段 勘察現(xiàn)場 發(fā)售招標(biāo)文件向招標(biāo)范圍內(nèi)的投標(biāo)人

36、發(fā)售招標(biāo)文件。 招標(biāo)文件的澄清和修改任何邀請(qǐng)范圍內(nèi)投標(biāo)人都可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)請(qǐng)求招標(biāo)人就招標(biāo)文件的內(nèi)容進(jìn)行澄清。如需要招標(biāo)人可在招標(biāo)文件售出后對(duì)其補(bǔ)充和修改。 編制和遞交投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)按照投標(biāo)人須知并利用招標(biāo)文件提供的格式編寫并提交其投標(biāo)文件。投標(biāo)成交階段 開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)以公開的方式進(jìn)行。 評(píng)標(biāo)和定標(biāo)評(píng)標(biāo)工作由招標(biāo)人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，先進(jìn)行投標(biāo)文件初審，評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)通過初審的投標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)完成后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)準(zhǔn)備評(píng)標(biāo)報(bào)告。由招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人來決定中標(biāo)人。 簽訂合同在接到中標(biāo)通知書后，中標(biāo)人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂合同。1.2.

37、12.4評(píng)標(biāo)方法本項(xiàng)目宜采用綜合評(píng)標(biāo)價(jià)法。綜合評(píng)標(biāo)價(jià)法是綜合考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)以外的各種評(píng)價(jià)因素，并將這些因素用貨幣表示，然后在投標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上增加或減掉這些費(fèi)用來得到綜合評(píng)標(biāo)價(jià)。評(píng)標(biāo)價(jià)最低者中標(biāo)。除了投標(biāo)報(bào)價(jià)外，需要考慮以下因素:投標(biāo)單位的信譽(yù)、有無類似工程經(jīng)驗(yàn)、對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度的承諾等。1.2.13項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)商業(yè)樓，總建筑面積47924.71平方米，并建設(shè)相應(yīng)的綠化、配套設(shè)施,預(yù)計(jì)工期為24個(gè)月。2012年 5月 辦理立項(xiàng)審批；前期準(zhǔn)備及制定方案；2012年 9月 施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備；項(xiàng)目開工建設(shè)；2014年 3月 配套設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試；工程外網(wǎng)建設(shè)及驗(yàn)收；2014年

38、5月 竣工交付使用。1.2.14投資估算及資金籌措1.2.14.1投資估算本項(xiàng)目總投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)和預(yù)備費(fèi)組成。工程費(fèi)用包括房屋建安工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)及室外配套工程費(fèi)；工程建設(shè)其他費(fèi)包括土地征用費(fèi)、前期咨詢費(fèi)、城市配套費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等；預(yù)備費(fèi)指項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)。1.2.14.2估算依據(jù)該項(xiàng)目投資估算依據(jù)國家現(xiàn)行政策法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并依據(jù)建設(shè)單位及各專業(yè)提供的基礎(chǔ)資料進(jìn)行編制。1、固定資產(chǎn)投資估算范圍項(xiàng)目投資估算內(nèi)容包括下列單項(xiàng)工程和費(fèi)用:主要工程項(xiàng)目公用工程項(xiàng)目無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)基本預(yù)備費(fèi)2、項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格依據(jù)河北省建筑工程概算定額及其配套費(fèi)用定額

39、河北省建筑安裝工程概算定額及其配套費(fèi)用定額河北省市政工程估算指標(biāo)河北省安裝工程概算定額2005國家發(fā)改委、建設(shè)部和唐山市的政策、文件承辦單位提供的有關(guān)資料及近期唐山市實(shí)施的類似工程的實(shí)際造價(jià)唐山市工程造價(jià)信息設(shè)備購置費(fèi)包括設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)，設(shè)備原價(jià)為廠家近期報(bào)價(jià)或詢價(jià)。安裝工程費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目需要并按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和概算指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。工程其他費(fèi)用按照國家現(xiàn)行有關(guān)文件和建設(shè)單位提供的當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行政策規(guī)定估列。土地使用費(fèi)根據(jù)國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目征收或者征用土地、租用土地支付的費(fèi)用，征地費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生計(jì)列；建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)是指建設(shè)單位從籌建之日起至辦理竣工財(cái)務(wù)決算之日止發(fā)生的管理

40、性開支。根據(jù)財(cái)政部財(cái)建2002394號(hào)、河北省財(cái)政廳20033號(hào)、財(cái)建2003724號(hào)文件規(guī)定及唐山市實(shí)際，總投資5000-10000萬元部分按照113萬元計(jì)列，10000萬元以上部分按超出部分的0.8%計(jì)列，據(jù)此計(jì)算建設(shè)單位管理費(fèi)為113萬元；工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)是指建設(shè)單位委托勘察設(shè)計(jì)單位為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)等所需的費(fèi)用。根據(jù)工程勘察審計(jì)文件收費(fèi)管理規(guī)定（國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格200210號(hào)）及有關(guān)文件規(guī)定，工程勘察費(fèi)按建筑物和構(gòu)筑物占地面積10元/平米計(jì)算，設(shè)計(jì)費(fèi)采取內(nèi)插法計(jì)算，并以此作為參考，暫按19.5萬元計(jì)算。前期咨詢費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格19991283號(hào)文件、省物價(jià)局、省計(jì)委2000

41、10號(hào)文件規(guī)定計(jì)列。工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)是指委托工程監(jiān)理單位對(duì)工程實(shí)施監(jiān)理工作所需費(fèi)用，根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)文件規(guī)定參考唐山市實(shí)際收費(fèi)情況，按監(jiān)理合同協(xié)議收取。環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)指按照中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法、中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響進(jìn)行全面評(píng)價(jià)所需費(fèi)用。根據(jù)國家計(jì)委、國家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格2002125號(hào)文件規(guī)定計(jì)列。招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)是招標(biāo)代倆機(jī)構(gòu)接受招標(biāo)人委托，從事招標(biāo)業(yè)務(wù)所需費(fèi)用，根據(jù)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格20021980號(hào)文件規(guī)定，按第一部分工程費(fèi)的0.5計(jì)列。工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)依據(jù)國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程及設(shè)計(jì)文件，對(duì)建設(shè)工程的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和其他設(shè)計(jì)結(jié)

42、構(gòu)安全的關(guān)鍵部位進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查的費(fèi)用，根據(jù)河北省物價(jià)局、河北省財(cái)政廳計(jì)價(jià)經(jīng)費(fèi)字200132號(hào)文件規(guī)定，按第一部分工程費(fèi)用的0.7計(jì)列。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)河北省物價(jià)局、財(cái)政廳冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字200229號(hào)等對(duì)唐山市批復(fù)文件，河北省物價(jià)局、財(cái)政廳冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字200132號(hào)及唐山市具體規(guī)定計(jì)列。施工圖審查費(fèi)是指誰共圖審查機(jī)構(gòu)受建設(shè)單位委托，根據(jù)國家法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，對(duì)施工圖進(jìn)行審查所需的費(fèi)用。根據(jù)河北省物價(jià)局、建設(shè)廳冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字200227號(hào)文件規(guī)定，按設(shè)計(jì)費(fèi)的7%計(jì)列。其它政府規(guī)費(fèi):包括衛(wèi)生防疫費(fèi)、垃圾處置費(fèi)、定額測(cè)定費(fèi)、雨污水納網(wǎng)費(fèi)等，按有關(guān)規(guī)定及相關(guān)協(xié)議收取?；绢A(yù)備費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委、中國

43、人民建設(shè)銀行印發(fā)關(guān)于改進(jìn)工程建設(shè)該預(yù)算定額管理工作的若干規(guī)定等三個(gè)文件的通知計(jì)標(biāo)（85）352號(hào)文件規(guī)定，同時(shí)考慮項(xiàng)目實(shí)際情況，按第一、二部分費(fèi)用之和的5%計(jì)列。1.2.14.3建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資8900萬元。1.2.14.4資金籌措本項(xiàng)目總投資8900萬元，資金來源全部為企業(yè)自籌。 1.2.15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.2.15.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)1、國家計(jì)委和建設(shè)部1993年4月發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的若干規(guī)定、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法說明。2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)3、房地產(chǎn)開發(fā)制度與政策 中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)4、唐山市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)技術(shù)、

44、政策文件5、唐山市有關(guān)政策1.2.15.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的取定1、根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需繳納營業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅額的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅額的4%，所得稅稅率為25%。2、本項(xiàng)目銷售收入根據(jù)唐山市商用房的市場銷售情況及房地產(chǎn)價(jià)格走向，根據(jù)市場比較定價(jià)法，商業(yè)按均價(jià)2600元/平方米。1.2.15.3財(cái)務(wù)收益指標(biāo)1、本項(xiàng)目的營業(yè)稅稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加稅分別為營業(yè)稅的7%和4%。2、利潤總額 = 銷售收入-總投資-營業(yè)稅及附加=3227萬元3、凈利潤 = 利潤總額-所得稅 =2420萬元4、上繳銷售稅金及附加：333萬元上繳所得稅：807萬元5

45、、投資利潤率 = 利潤總額/總投資 =36.26%1.2.15.4現(xiàn)金流量分析1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。從項(xiàng)目全部投資的現(xiàn)金流量情況看，當(dāng)ic8時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）為1912萬元，大于零。2、動(dòng)態(tài)投資回收期pt投資回收期是以項(xiàng)目稅前凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。經(jīng)計(jì)算，全部工程投資回收期為3年。表明項(xiàng)目能夠按時(shí)收回投資。1.2.15.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合南堡開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)總體規(guī)劃和相關(guān)政策，對(duì)于促進(jìn)南堡開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善居民生活條件及提高企業(yè)效益等具有十分

46、重要的意義，其社會(huì)效益顯著。從財(cái)務(wù)盈利能力分析看，銷售利潤率較高，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項(xiàng)目的具有一定的盈利能力；從財(cái)務(wù)不確定性分析看，項(xiàng)目營業(yè)收入及建設(shè)投資等指標(biāo)的變化均能不同程度的影響財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，但指標(biāo)變化后仍然處于可接受的范圍內(nèi)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此從財(cái)務(wù)上講項(xiàng)目是可行的。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析南堡開發(fā)區(qū)是經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積381平方公里，城區(qū)建設(shè)面積20平方公里，現(xiàn)在已建城區(qū)面積為11平方公里，還有9平方公里的面積有待開發(fā)，全區(qū)現(xiàn)有5萬人口。開發(fā)區(qū)處于“環(huán)津京”、“環(huán)渤?！苯?jīng)

47、濟(jì)合作開發(fā)地帶。大北京經(jīng)濟(jì)圈確定之后，進(jìn)一步拉近了開發(fā)區(qū)與北京市的距離，北京及周邊地區(qū)為我們提供了寶貴的人才和廣闊市場。該項(xiàng)目建設(shè)地址位于唐山市南堡開發(fā)區(qū)9號(hào)路西側(cè)、3號(hào)路南側(cè)，周邊交通便利，工業(yè)發(fā)達(dá)，交通物流行業(yè)也比較發(fā)達(dá)，但房地產(chǎn)行業(yè)還有待能進(jìn)一步的開發(fā)，該項(xiàng)目就是為了滿足南堡開發(fā)區(qū)這一需求且長期發(fā)展規(guī)劃而建立的。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析2012年，中央對(duì)樓市調(diào)控政策的一個(gè)突出特點(diǎn)，就是保護(hù)和鼓勵(lì)剛性需求，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求，同時(shí)增加保障房和普通商品房的供應(yīng)，這有利于中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。 為切實(shí)將住房價(jià)格控制在合理水平，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知，要求各地在落實(shí)國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)

48、市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知(國辦發(fā)20111號(hào))，確定年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會(huì)的意見，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。政策應(yīng)該鼓勵(lì)在二三線城市發(fā)展多種地產(chǎn)形式，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，排名前20的開發(fā)商都進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 為了規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，2011年，眾多開發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 唐山市屬于三線城市，商品住宅樓還處于賣方市場，尤其像南堡開發(fā)區(qū)剛成立不久，還處在發(fā)展階段，各方面都還有待開發(fā)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析唐山悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是河北省建設(shè)廳評(píng)定

49、具有暫定級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然是房地產(chǎn)行業(yè)的新兵，但憑借公司的資金及管理優(yōu)勢(shì)，開發(fā)該項(xiàng)目不僅能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，也會(huì)獲得較高的社會(huì)效益，其所建設(shè)的悅城雅居小區(qū)項(xiàng)目符合市場需求，也符合其行業(yè)準(zhǔn)則。第三章 資源開發(fā)和綜合利用分析3.1資源開發(fā)方案本項(xiàng)目為悅城雅居小區(qū)工程，屬房地產(chǎn)開發(fā)工程，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，報(bào)告不對(duì)資源開發(fā)方案進(jìn)行分析。3.2資源利用方案房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的資源利用主要由電力消耗、水資源消耗、采暖耗能及天然氣消耗。3.2.1電力消耗經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目用電總功率約為2600千瓦，年耗電量1156.32萬千瓦時(shí)，項(xiàng)目擬安裝2臺(tái)1600kva變壓器。3.2.2水資源耗用情況項(xiàng)

50、目日均用水量為168噸，年用水量為6萬噸，水源為市政供水管網(wǎng)。3.2.3采暖熱負(fù)荷項(xiàng)目采取集中供暖，供暖面積45800平方米，需熱負(fù)荷1205.12kw，熱源為市政供熱管網(wǎng)。3.2.4燃?xì)庠擁?xiàng)目燃?xì)獠捎锰烊粴夤?yīng)方式，年耗氣量約為578.16萬立方米，氣源為市政天然氣管道。3.3資源節(jié)約措施項(xiàng)目為非資源開發(fā)類項(xiàng)目，小區(qū)居民在日常生活中消耗的資源包括電、水、型煤、燃?xì)獾龋涔?jié)約措施可詳見“節(jié)能方案分析”章節(jié)。第四章 節(jié)能方案分析4.1設(shè)計(jì)依據(jù)河北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)公用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb50189-2005民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)jgj26-95；pvc塑鋼門窗98j4；唐山市建委200017號(hào)

51、文唐山市民用建筑節(jié)能管理實(shí)施辦法（試行）及國家、省和市其它建筑節(jié)能管理實(shí)施辦法。4.2節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.2.1建筑節(jié)能本項(xiàng)目采用民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、pvc塑鋼門窗等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，采取縮小房屋體型系數(shù)，控制南北窗墻面積比，嚴(yán)格要求圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)，在墻體拐角處做好保溫，防止產(chǎn)生熱橋等保溫措施。圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用300厚加氣混凝土砌塊；屋頂保溫采用聚苯乙烯泡沫保溫板；門窗玻璃采用斷橋鋁合金中空玻璃；墻外面及屋頂面選用淺色面材料，以利于空調(diào)房間保溫節(jié)能。4.2.2電氣節(jié)能電梯、供熱、供水等設(shè)備優(yōu)先選用國家推薦的質(zhì)量合格的節(jié)能型產(chǎn)品，以達(dá)到節(jié)能降耗的目的；選用低損耗變壓器，力求降低用電設(shè)備自身損耗

52、；合理選擇變壓器的位置，力求使其處于負(fù)荷中心，從而最大限度減少配電距離，降低電纜的線路損耗；選用無功功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置，保證在大量感性負(fù)荷工作狀態(tài)下，自動(dòng)調(diào)整無功功率，降低無功損耗；公用樓梯間采用聲控自動(dòng)節(jié)能燈具；4.2.3采暖節(jié)能合理布置熱交換站的位置，盡量減短供熱管線，減少供熱過程中沿途熱損失；選用保溫效果好的墻體材料，在保證生活的正常情況下，降低建筑物耗熱量，從而達(dá)到節(jié)能的目的；在供熱管網(wǎng)各環(huán)路的建筑路口處安裝采暖平衡閥，以利于管道的水利平衡，達(dá)到節(jié)能目的；加強(qiáng)管網(wǎng)保溫，減少能量損失。本項(xiàng)目采暖供熱系統(tǒng)按連續(xù)供熱進(jìn)行設(shè)計(jì)。采暖供熱管道保溫厚度要按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備及管道保溫設(shè)計(jì)導(dǎo)則(gb8

53、175)中經(jīng)濟(jì)厚度的計(jì)算公式確定。4.2.4節(jié)水措施根據(jù)河北省人民政府關(guān)于加強(qiáng)城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期間，力爭完成中水回用設(shè)施建設(shè)。把生活廢水生活中排放的污水、雨水等，經(jīng)過收集、凈化處理后，用于綠化、空調(diào)冷卻、消防供水、水景設(shè)施、沖洗便器等，從而達(dá)到節(jié)省淡水用量的目的。本項(xiàng)目節(jié)水措施，主要考慮生活中節(jié)約，利用節(jié)約水嘴，綠化灌溉定時(shí)專人負(fù)責(zé)。4.3能耗狀況及耗能指標(biāo)分析4.3.1能耗狀況本項(xiàng)目為住宅樓建設(shè)項(xiàng)目，主要耗能為生活用電、用水、用燃?xì)饧叭∨哪?，?jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目年耗電1156.32萬千瓦時(shí)，按折標(biāo)系數(shù)1.229計(jì)算，折標(biāo)煤量1421.12噸；年采暖耗熱量34689

54、.6百萬千焦，按折標(biāo)系數(shù)0.0341計(jì)算，折標(biāo)煤量1182.98噸；年耗煤氣量578.16萬立方米，按折標(biāo)系數(shù)12.143計(jì)算，折標(biāo)煤量7020.6噸；年耗水6萬噸，按折標(biāo)系數(shù)2.571計(jì)算，折標(biāo)煤量15.43噸。即年耗量為9640.21噸標(biāo)準(zhǔn)煤。能源種類計(jì)量單位年需實(shí)物量折標(biāo)系數(shù)折標(biāo)煤噸電力萬千瓦時(shí)1156.321.2291421.12采暖百萬千焦34689.60.03411182.98天然氣萬立方米578.1612.1437020.6水萬噸62.57115.43合計(jì)9640.214.3.2節(jié)能效果分析節(jié)約能源是我國能源政策的重要組成部分，本項(xiàng)目選用先進(jìn)合理的技術(shù)，以及國內(nèi)高性能的節(jié)能設(shè)備，

55、本著節(jié)約能源、利用能源的目的，在滿足正常生活條件下，盡量減少能源的不必要損耗，在充分利用能源的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目經(jīng)過以上節(jié)能措施處理后，全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量為9640.21噸/年，據(jù)此計(jì)算，按單位面積計(jì)算的綜合能耗為210公斤標(biāo)煤/平米建筑，其中采暖能耗為25.83公斤標(biāo)煤/平米建筑，滿足河北省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)db13(j)63-2007中規(guī)定的節(jié)能65%的要求。第五章 安置建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項(xiàng)目選址即用地方案本項(xiàng)目選址位于唐山市南堡開發(fā)區(qū)9號(hào)路西側(cè)、3號(hào)路南側(cè)。該址用地呈規(guī)則梯形，地勢(shì)較為平坦，隨著城市路網(wǎng)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，該區(qū)域的交通必將越來越方便，地理位置的優(yōu)越性也必將逐漸顯現(xiàn)，優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)越的地理位置，給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，可為本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營提供良好的外部條件。項(xiàng)目承建單位-唐